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儿童职业体验馆还处在“成长期”

1 : GS(14)@2011-01-23 16:15:26

http://www.cb.com.cn/1634427/20110122/182154.html
“我要当警察!这是我自己赚的钱!”《中国经营报》记者在采访北京一家儿童职业体验馆时看到，场馆里到处都是跑来跑去激动兴奋的儿童，职业体验游戏确实对儿童非常具有吸引力。“我女儿想当个蛋糕师，在这儿终于梦想成真了!”王女士带着自己8岁的女儿已经尝试了体验游戏，“女儿很高兴，我也觉得比游乐园玩的东西更有意义，春节期间我们还要来。”　　儿童职业体验，简单说就是“专业过家家”游戏。儿童职业体验馆模拟现实社会，将现实社会各行各业浓缩在一座“城市”里，具备独立的金融、安全、法律等系统。孩子们可以在“城市”里体验当面包师、消防员、护士、警察、模特、医生、记者、摄影师等诸多职业。
　　全世界第一家儿童职业体验主题公园Kidzania(趣志家)于1999年在墨西哥开业，十年间成为儿童职业体验行业的领跑者，其内容及运营模式不断被复制、改进。2008年中国出现了第一家儿童职业体验乐园杭州DO都城，2009年~2010年又有多家开业。如上海的星期八小镇，北京的比如世界、通州的欢乐之都，湖南的长沙酷贝拉，苏州的大未来等。据统计，目前在国内开业的儿童职业体验馆已有20家，另外40家正在建设中即将开业。
　　但是，本报记者在采访中发现，虽然目前儿童职业体验行业在中国已渐成气候，但行业整体发展水平却并不尽如人意，绝大多数场馆目前尚未解决生存问题，大都处于亏损或盈亏持平状态。中国市场的特殊性和经营者自身的种种问题，让这个“儿童驱动消费”的新商业模式遭遇尴尬。
　　收入单一 黏性不足
　　目前国内最早开业的一批场馆基本都难逃盈利模式单一的基本现状。门票收入是最主要的收入来源，占总收入80%以上。
　　儿童职业体验馆项目对地段、装修、设备的要求很高，投资金额庞大。据Rong行销机构常务副总郑展介绍，建设投资少则4000万元，多则上亿元。场馆建成后还要负担压力较大的运营成本支出，如物业、工资、易耗品、市场推广费用等。一家国内一线城市6000平方米的场馆，每月运营成本就约100万元。面对如此沉重的负担，需要多方盈收方能消化。但据了解，目前国内最早开业的一批场馆基本都难逃盈利模式单一的基本现状。门票收入是最主要的收入来源，占总收入80%以上。
　　如位于苏州少年宫内的孩儿国是一家营业面积2000平方米的小型场馆，市场认知度和商业开发程度较低，门票收入是其唯一盈利渠道。“目前还处于成本回收期，特别是苏州大未来开业对我们造成的影响很大，我们正在开发新的职业体验，希望能吸引更多的孩子。”金阊区少年宫相关负责人介绍说。位于北京通州的欢乐之都场馆相对比较大，然而硬件水平和服务质量的问题却一直困扰着经营方。由于地处郊区，周边消费项目少，也在靠场馆门票收入苦苦支撑。据欢乐之都负责对外联洛的工作人员介绍，目前场馆暂时性闭馆，正在进行场馆项目的升级和设备的维护。
　　儿童职业体验馆的目标人群主要是3~12岁的小朋友。而这个庞大的目标群体根据儿童智力发育和生活形态差异又被细分为3~6岁，7~9岁，10~12岁三个层次。根据行业最新调研分析：其中7~9岁儿童占的比例最高，达到60%;其次是10~12岁儿童;3~6岁儿童最少。根据季节的不同也会直接导致入馆儿童年龄层的差异，比如夏天3~6岁的儿童比例显著增高，而冬天这个年龄层的儿童比例则大大缩水;在周一至周五白天，学龄前儿童较多，周末则主要是7~10岁儿童。“不同年龄层的消费黏性又有不同，这需要儿童体验馆根据季节和不同年龄层儿童推出不同的项目，而这一点还有待提高。”中国儿童产业研究中心主任张远萌告诉记者。
　　而在国外儿童职业体验馆中，12~15岁青少年占了不小比例，在周一至周五的入馆比例约占总群体的10%。“国内的发展还处于低智化，原因是对具体项目缺乏技术研发和精细化管理，”郑展对记者表示，“比如国外对于医生和护士的职业体验可以利用高科技模拟手术的过程，而国内某些场馆还停留在模型假人阶段，这自然很难吸引年龄稍大一点的孩子。”上海星期八小镇在开业不久就曾面临这个棘手的问题，“现在，我们的创意团队定期开发不同的项目和主题，并更新了虚拟仿真设备。整个乐园每两年就会更新一半的项目，确保对儿童有吸引力。”负责人印岚女士表示。
　张远萌认为，儿童职业体验馆长期以来依赖馆内装饰以及硬件设备等显性投入，忽视了场馆服务体系的提升，致使许多体验馆经历了尝鲜式消费的运营高峰后，随即出现体验感钝化现象，这种低智化的职业体验也直接导致重复体验率低的问题。数据表明，杭州DO都城和北京比如世界是仅有的用户黏性率能达到30%以上的职业体验馆之一，而大多数体验馆的黏性率不足15%。当黏性率长期不足30%时，行业的发展则会存在严重问题。如何提高用户黏性是行业亟待解决的问题。
　　真实感不足 核心价值缺失
　　经营者始终在经营和教育，成本和收益之间摇摆，很多管理者不清楚儿童职业体验馆真正的核心价值在何处。
　　“儿童职业体验馆的独特魅力在于模拟了社会体系，让儿童在从事各种职业中张扬个性，‘打工’赚钱后还可以消费储蓄或者投资，这是一种完全社会化的体验，也是营销的高明之处。”权威营销专家李光斗告诉记者。“然而，现在似乎有的体验馆对真实感的模拟并不强，娱乐化倾向太重，教育意义就必然被弱化了。”
　　记者在采访中发现，儿童职业体验馆各种设计过于儿童化，缺乏成熟元素，更多的是梦想中的乐园而不是真实的城市。如从体验馆的装潢来看，缺乏应有造型识别性，以及相对真实的基础设施，如职业体验馆中的银行，可能考虑成本因素，大多采用彩色卡通的装潢，与真实世界相去甚远。另外电话亭，报刊亭，以及交通灯，消防栓等城市基础设施在装潢中也明显没有得到重视。
　　在体验馆非常重要的所谓的职业设计方面，中国式的职业体验设计则过于偏重教师，律师，医生，法官等智力密集型的职业。这与国外的职业设计理念有很大区别。在国外管道工、木工、消防员之类的基础性劳动的职业体验往往最受欢迎，而在中国却受到冷遇。“这些职业在中国似乎是低人一等的职业，孩子往往被大人所左右。社会中很大一部分劳动体验被选择性地剥夺了。”张远萌表示。
　　职业体验馆真实感到底能够影响孩子什么?目前的研究尚无定论。因为经营者始终在经营和教育，成本和收益之间摇摆，很多管理者不清楚儿童职业体验馆真正的核心价值在何处。
　　另外，家长陪同儿童消费，也成了国内职业体验馆的一大特点。“孩子爽死，老子累死，”一位家长带孩子体验后不禁发出这样的感慨。
　　然而这个问题在国外几乎不是问题。国外有比较成熟的托管机制，给孩子营造独立的体验空间不受干扰是核心理念;国外的体验馆周边大都有成熟的商圈，家长往往有更好的消遣去处而不是只能围着孩子打转。然而，处于摸索阶段的中国本土体验馆则比较尴尬。据调查显示，国内儿童职业体验馆孩子和家长的比例在1：1.17左右。为了适应“国情”，很多儿童职业体验馆不得不推所谓的“亲子互动游戏”之类。
　　品牌植入起步 衍生产品稀缺
　　投资一个场馆，即投资了一条产业链。这种商业模式，与消费者的接触点多，盈利渠道丰富。
　　据悉，趣志家已实现多元化盈利，收入机构相对合理。门票收入占总体收入的40%，品牌植入占40%，衍生产品占10%，广告收入占10%。品牌植入是指品牌商家取得具体场馆冠名权，并在其中进行品牌传播的方式，如某品牌蛋糕房、某品牌银行等。周边衍生主要包括吉祥物、玩具、文具以及各种纪念品等。广告是指现场的模拟产品广告，比如挤奶工，就可以用某品牌牛奶的广告。
　　据了解，国内的酷贝拉已开始与40多家品牌商有了合作，如可口可乐、麦当劳将微型生产线搬到了场馆内，儿童可以亲手参与可乐、汉堡的制作流程并将体验产品带回家，这样商家可以“不露痕迹做宣传”。孩子还可以利用酷币实现线上植入式广告和线下实体消费的对接。上海的星期八小镇，部分职业装直接翻版主题馆赞助商的职业制服，如机长服、消防员服、医生服等。另外，未来的儿童职业体验馆的全产业链的建立还可以将触角延伸到网络、出版、传媒、动漫剧等领域，提供网络游戏、购物等网络增值服务。
    　　“这种新型的传播平台虽然传播面窄，千人成本高，然而绝对是对品牌的深度体验，它的认知度和到达率会很高。”郑展告诉记者。以职业体验过程为载体，孩子们深度参与到产品生产、销售、服务等各流程环节，在轻松愉快的体验中真实感受产品特性和品牌文化，品牌得以在未来消费者中留下难以磨灭的品牌烙印。
　　然而，自2008年引进中国，风靡国外的青少年职业体验式营销却未能广泛受到中国企业的认可。杭州DO都城近60个职业体验店，植入的企业品牌不到10个;苏州大未来与16家企业达成品牌植入合作，44%的场馆品牌植入率，在全国范围内已属高水平。据悉，北京比如世界进行广告植入的投入一般在20万～100万元不等，其正通过发放企业品牌优惠券、组织会员与品牌商进行场外联动，通过调查问卷，收集客户对品牌的认知等方式帮助商家更好地与自己合作。

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陳立民談內地房地產的十七年職業生涯

1 : GS(14)@2011-03-13 17:09:34

2011-2-1 HJM

中國不斷改變，我們不能長年只用同一個框框看待中國，反而要思考如何突破。在香港，我只會跟隨規矩，但在內地卻要創造規則。

統籌： 陳志輝教授（ 中大EMBA 課程主任）

採訪：周萱（資深傳媒人）

嘉賓：陳立民（盛世太平投資管理有限公司董事總經理）

整理：謝冠東、王璐瑤

九十年代大賣樟木頭單位

陳1988 年中國修改《憲法》，容許國有土地使用權轉讓，內地的房地產業才開始萌芽。1990 年， 國家實施開發開放浦東戰略，後來1992 年鄧小平南巡講話，為經濟改革拉開序幕，同時將房地產業帶上高速發展的道路。

我1993 年畢業於中文大學工商管理學系，對中國並不瞭解。畢業後加入這一行，實屬誤打誤撞。當年的我不懂人情世故，面試總碰得一鼻子灰。難得在置業國際的面試備受賞識，就加入了這家地產公司。當時置業國際如日中天，現在它在香港已銷聲匿跡，因已北移內地。

集團主席蔡涯棉曾是地產代理專業協會會長及房屋委員會委員，常亮相電視講述房屋政策。同時，我也看到梁振英常上電視，他高大英俊，思路敏捷，我一直很崇拜他，想加入仲量行（現為仲量聯行）追隨他，但當年未有機會。

我在公司首先負責內地的房地產買賣，由於是第一份工作，故歸屬感特別強，覺得這份工作就是我生命的一切。公司有售樟木頭住宅，我曾賣了超過1000 個單位，每個約40、50 萬元。那時香港樓價炒至巔峰， 突然出現只賣40、50 萬元的內地單位， 比香港的首期還便宜，便形成了一股熱潮。每星期我都忙於籌備設於酒店的展銷會。物業大多位於珠三角，如樟木頭、常平、莞城、廣州和深圳；某星期賣的單位若少於一百個，便要開會檢討。買家多為四十至六十歲，可分為三種：一、本身是內地來港人士，或內地有親戚；二、有見內地消費水平低，欲置業養老；三、包二奶——這是很大的群體，尤其常平和樟木頭，很多人買樓都是為了包二奶。

就這樣，我天天做得天昏地暗。出於好奇，我一直想親身看看公司所售單位，故當上司提出要在廣州設分行，我便自動請纓。廣州為我帶來了終生幸福——太太是在廣州認識的。

為了學習更多，轉職大企業魏理仕

在廣州工作一、兩年後，有見身邊缺乏良才，同事大都只是靠一張嘴去推銷，技術含量低，我未能充分鍛鍊工作能力。通過朋友介紹，我結識了魏理仕的中國負責人，一拍即合， 便在1997 年5 月轉職。1998 年， 世邦和魏理仕兩家企業合拼，成為全球最大的地產代理顧問管理公司，並於紐約上市，那就是世邦魏理仕。

1997 年， 我被派到上海赴任，負責代理租售辦公大樓。客戶是各行各業的老總，擴闊了我的眼界。相比住宅物業，辦公樓還要兼顧機電設備和公共設施，技術含量較高，也令工作更多樣化。當時，辦公樓物業主要由香港地產商開發，他們正在測試這個新市場。那測試是成功的，以恒隆集團為例，目前公司有一半租金收入來自內地，而其中大部分只來自上海兩個項目。不過，當年我們是開荒牛，那時上海還未有高架道路和浦東機場，由市中心坐車到虹橋機場經常堵車，車程要三小時。那時沒有什麼酒店和高素質的商住建築。可是租金貴得很，我租一個很小的單位， 月租也要9000港元，因為供應很少。當時，上海的房地產市場相當原始。

然而，因鄧小平南巡，指令發展浦東和上海，於是大量辦公大樓在1997 年後建成，供應量大幅攀升。1997 年的甲級辦公室日租是每平方米八角美金（約呎租每月17 港元），1998 年跌至四角，1999 年則更跌至兩角。量提升了，需求跟不上，價自然下跌，可說行業前景仍不算好。那時我月入2 萬元，對香港人來說不算高，而且內地高稅，薪金四分之一用來交稅，也因此當年沒太多香港人願意到內地工作。但基於自己的倔強性格，還是在上海撐下去。

1998 年租金大跌， 除了因為供應上升，還因為金融風暴，跨國公司撤出，需求下跌。2000 年， 曙光來臨， 互聯網公司冒起，包括阿里巴巴、新浪、雅虎，還有現已不存在的易趣等。它們大多由海歸年輕人所創，得到創投基金支持，大把大把鈔票的花，辦公室需求回升， 公司生意好轉。2001 年恒隆廣場落成，上海的市中心漸漸成形。2002 年上海申辦世博成功， 行情進一步看漲。當時我帶領一班同事在上海做生意，可謂所向披靡。

轉投仲量聯行，如何反攻舊同事

同年，世邦魏理仕在全球裏的最大對手、我一向十分仰慕的仲量聯行發生重大人事變動，上至董事總經理、下至各部門的老總全體離職，轉投第一太平。這次變動源於1999年仲量聯行合併，由一家合夥企業變成上市公司，多了一班股東分薄盈利。原合夥人收入下跌，權力亦被削弱，即使買一枝筆，也要向上層申請。自此之後，有人辭官歸故里，我就漏夜趕科場。仲量聯行空降一名英國人出任中國業務總裁，該總裁四處尋找適當人選，擔任辦公樓租售部門主管。經多家發展商推薦，他和我聯絡。洽談半年後，我決定離開世邦魏理仕，於2003 年1 月1 日正式加盟仲量聯行，可說是得償夙願。

但在仲量聯行，我要由零開始。首先由深圳返港時，我不慎遇到小偷，失去所有客戶資料；此外，我亦沒有帶走世邦魏理仕的一兵一卒，自己培養的舊部下都已是業界尖子，現在一下子都變成對手。至於我接手的團隊，經過人事大變動後，他們在過去一年渾渾噩噩，一年的生意額及不上我舊公司一個月的。這是職業生涯中的最大轉折。

當時我沒有帶走舊下屬，是想證明自己；我想讓人知道，我能單靠自己的實力，把一條爛船再撐起來。這可算是倔強的表現。然而2003 年是特別困難的一年，新上任兼「沙士」來臨，幾乎虛渡了半年。業績低迷，差點烏紗不保。幸好下半年市場回暖，外資公司重來中國。

2004 年我開始廣招賢才。有些舊部屬見敵不過我，便過來歸附。我亦明白，過往最強的舊部屬，依靠的是他的團隊，於是我便把他的得力助手挖過來，他無可奈何，也就一同轉投仲量聯行了。「沙士」過後，中國愈來愈強大，上海也愈來愈聞名，香港人也開始願意搬到上海。2004 年可說是大豐收，跨國公司都在上海積極擴張，當地政府應記一功。他們利用中國的分稅特色（部分稅務屬中央，部分稅務屬地方自主），推出稅務優惠，吸引跨國公司把地區總部遷至上海； CEO 如願意搬過來， 上海市更免除他的個人入息稅，這些真是絕招。2004 年後，仲量聯行生意額每年上升一倍。到2008 年初，我的辦公室租售團隊已有五十人，粒粒皆星。即使在紐約這個成熟市場，辦公室租售團隊也只有二十多人。

這五十人每人都代表相當的生意額。他們能和跨國企業的老總平起平坐談生意。當中有上海人、外地人，也有外國人。上海人有人脈、懂方言；外地人肯拼；外國人則可以服務外國客戶。我參考古代帝皇之術，盡量給他們贏取成就的機會，成為一方領袖，深感自豪。同時還分散權力，驅使他們互相競賽。我的職務可說是人事部經理。

成立特種部隊，盡全力尋找商機

早在2005 年， 行內人都已認同仲量聯行的辦公室業務屬行內第一，也是全國第一。2007 年亞太區總裁問我， 仲量聯行怎樣才能更上一層樓。雖然我們已是業內第一，但我還是志在壯大規模，因為我看到客戶都甚具潛力。例如萬科，現已成為全球最大的住宅開發商， 去年的銷售額目標是1000 億元人民幣。我提出三個具體措施：一、增加接觸中國各級政府；二、增加接觸中國地產企業和發展商；三、加強各分公司的合作。

此外，我還參考了美國對伊拉克的攻略。美軍不會隨便大軍出擊，而是以三名各擅勝場的精英合成一組，先深入敵方陣地，一發現攻擊機會，才要求增援。我建議成立一支這樣的特種部隊，四處尋覓優質的目標。於是，我離開了獲利最多的部門，改為開拓特種部隊，成立了中國業務發展部。由2008 年初至2009 年7 月辭職自行創業，這十八個月裏我不斷接觸各級政府、發展商和企業，包括中國人壽、海南航空、國家開發銀行和交通銀行等，發現了很多機會，給公司帶來很多生意。

內地開放私募基金，成為創業機會

可是，憑我一己之力，始終難以改變二百多年歷史的公司。仲量聯行是跨國公司，有自己的性格、規矩和限制，這些限制有時令我錯失良機，有志難伸。剛好， 中國政府在2009 年開放私募基金門檻。私募基金說穿了是服務性行業，服務投資者，為他們帶來回報，也給自己帶來不小的回報。你不是中間人、代理或經紀，那些買賣只是一次性；你做的是替投資者經營。若表現出色，聲譽將愈來愈好，交託到你手上的資金也愈來愈多。

而說到地產業，真正的命脈是金錢而非物業，只要你能控制財源，其他問題自然迎刃而解。2010 年初， 國家開始宏觀調控，私募基金的真正機會出現了。當時，受4 萬億元經濟刺激方案影響，國企被迫接受巨額貸款，只好投資在獲利最多的房地產。於是，這4萬億元大多直接或間接進入房地產領域；加上銀行貸款寬鬆， 2009 年一年間樓價暴漲，升了三成多。

這令中央政府大為憂心。很多市民抱怨樓價太高，人心不穩，政權便容易不穩。人人有屋住是最好的，因買房子而欠債纍纍的人最容易管。香港「打工仔」是全球最服從和最專業的員工，深層次原因是大家都有債務在身。當市民負擔不起樓價，便不會負債，人心就易亂。此外，樓價一年暴漲三、四成，令樓市變得脆弱；樓價一跌，最受打擊的是銀行，而金融安全是中國的最重要考慮之一。

2009 年底， 中央指出不可再放任不管，便推出很多政策，但都不太見效。2010 年4月17 日， 國務院宣布推出《新國十條》，其中包括：一、第二套房首期加至五成，第三套房由各地政府酌情決定是否批核貸款——其中北京、上海、深圳和杭州四市便拒絕貸款予第三套房買家。二、發展商須多墊支。2009 年為了刺激經濟， 資金要求降至20%，例如就1 億元的項目，發展商只需出資2000 萬元，其餘向銀行借貸；《新國十條》把資金要求加至35% 。可是，有見貸款條件收窄，有發展商便改用信託名義向銀行借貸，稱為「銀信合作」。於是在2010 年6 月， 政府就此再推政策。政府差不多每兩星期推出一項新政，就是為了收緊地產商的資金來源，令他們無法憑借貸大幅開發地產。那為私募基金帶來需求：前年，私募基金並無市場，因為既然投資地產可以靠廉價的銀行貸款，誰會讓私募基金入股？去年形勢逆轉，開發商貸款愈來愈難，賣樓又愈來愈難，私募基金則願意分擔風險，於是逐漸為開發商接受。

內地商業地產市場取代住宅市場

我們公司的角色，是組建私募基金發展商業物業——定義是辦公室、商場、酒店或服務式公寓，這些是有固定收益的。那和住宅物業不同，那通常是發展商買了地，向銀行貸款建樓，施工支出也可先由承建商墊付，完工再付，然後就賣樓花。這種模式能帶來很不錯的現金流，除了要付錢買地， 及後所有現金都來自他人——銀行、承建商和買家。只要有足夠的現金流，再度買地，三至五年後必定大賺，因為根據過去十多年的經驗，樓價長升長有。這是一種不斷滾動的模式。綠地集團原來只有2000 萬資金， 不到十年， 每年銷售額便超過500 億。就是這樣滾出來的。

我們做商業物業，是因為希望做其他人不熟悉的事。發展商想開發商業物業，便要找專家合作。為何他們願意轉型？第一，目前國家收緊住宅物業，發展商要另謀出路。第二，經過多次宏觀調控，發展商明白不能只靠滾動經營，而應保留部分收租物業，否則一出現宏觀調控，公司業績便慘不忍睹。第三，中國政府不再出售純粹住宅地，因它欠缺生活設施，居民怨聲載道；而且住宅賣出後，政府不再有收益，與興建購物中心不同，商家需繼續繳稅予政府。因此，現在政府要求住宅發展商要作住宅地域規劃，而最有效方法就是設置辦公室。內地有個說法叫「樓宇經濟」。跨國公司租入辦公室，企業和員工便會在該地交稅，為地方政府帶來收入。宏觀調控改變了地產界的一貫規則，大家不可再一窩蜂憑住宅物業獲利，而要從事商業地產。我們被視為這方面的專家。

仲量聯行的基礎對我也有幫助。2003 年起， 我已不斷獲邀亮相報章雜誌電視，曝光不斷。我一直是仲量聯行亞太區的首席發言人，這對其後的事業發展甚有幫助。與客人初次見面時，若能被認出，他便感到親切。而且，中國人仍相信媒體，認為我經常上電視，會較可靠。

我們組建私募基金，得到投資人的資金，再負責物業開發和管理。我們的收益與物業的增值相關。因此，我會仔細跟進物業的各種細節，例如要怎樣裝修、租客何時到期、是否要換另一個租客等。地產商也是合作夥伴，大多數發展商靠關係獲得土地，但欠缺相關專業，不懂得怎樣利用這片土地，故須要和我們合作，讓我們擔任開發經理。這種模式與美國的房地產相似。香港則不同，發展商財雄勢大，有能力自行買地，然後自行規劃興建和出租。美國房地產則分工細緻，發展商只管發展範疇，資金由別人提供，如私募基金、保險公司或富人。我們就提供資金，並擔任開發經理，收取費用。我們代為規劃項目，聘請建築師和施工隊建樓，然後在市場推售。

慷慨才能建立關係

現在我們的團隊只有十多人，我們貴精不貴多，只挑選潛質最高的項目，只許成功，不許失敗。我的公司有合夥人，他們來自行內各個範疇。我以前不是發展商，所以找來曾任發展商的朋友當合夥人。

要擴展業務，就要多結識內地的合作夥伴。其中一個最出色的是北京的全國工商聯會地產商會，共有4000 多名發展商會員。商會的核心人物和我們長期合作，已經有成功例子。這些人脈肯定了我們的辦事能力，對其他會員有宣傳作用。

要成功建立關係，首先要忘記自己是香港人。我連造夢也是講普通話的（笑）。中國人重視感情，不一定老計較金錢。當別人看到你真心真意玉成好事，往往有人不計成本來幫助你。當然，事後要慷慨，別人應得的一份，你不要吝嗇，甚至要多給一點，這樣他認定了你是好人，以後也不會欺負你，甚至會在日後幫助你，因為他覺得幫了你之後也有好處。在大公司工作就沒有這種自由，因為公司已設好預算，你不能給合作夥伴豪爽一點。

寄語加入地產業的年輕人

年輕人如想加入地產業，可以先效力大公司，汲取經驗，例如太古、新鴻基、和黃。你會學到如何通過團隊合作解決困難。這是學習開發項目；如想學習集資，最好加入投資銀行。

我個人也曾培育不少年輕人。任職世邦魏理仕時，有一名二十多歲的年輕人通過朋友介紹與我會面，但我發現他根本不會英語。第二天早上，他給我一封信，說知道自己不獲聘是因為不會英文，但他已報讀某英文學校，保證半年內能操流利英語。第三天早上，他又守候在門口，我決定聘請他。我認為這個年輕人用心、勇敢、臉皮厚。英文只是一種手段，他如把這種精神應用在做生意，一定無往而不利。工作期間，他每發一封電郵，我都替他更正。若幹年後他告訴我，他經常溫習由我修改及發出的電郵，現在他已能與外國人溝通，更成為另一家代理公司的主管（因我也已離開世邦魏理仕），手下有二、三十人，既有華人也有外國人。我想說，我重視人的品質和態度，多於他在哪家學校畢業、會哪種語言。

身為上司，首先要選對下屬，然後盡心教導他，不能加以防備。那怕只有一點防備，你就會留了一手，對方也能感覺得到。我很清楚，只要下屬表現優異，我就能升官發財，他們也隨之雞犬皆升。相反，假如你和下屬互相防備，你不能升官，他也不能發財，這就是良性循環和惡性循環之別。根本差異在於你是否信人。我的性格容易信人，當然也會看錯人，那只能看開一點，當是一場風險投資。投資一百個項目，只要有五個成功，我便能賺大錢，餘下的九十五個只是過程。

我為人賞罰分明，遲到一分鐘也要罰錢。我故意遲到幾次，自己罰自己，樹立了威信。偷取同事客戶的員工我會嚴懲，並設立機制防止。你要讓大家明白遊戲規則，才能產生群體力量。我的團隊在一、兩年內由一盤散沙變成業界最強，有賴團結精神。

創造內地市場的規則

中國不斷改變，我們不能長年只用同一個框框看待中國，反而要思考如何突破。在香港，我只會跟隨規矩，但在內地卻要創造規則。規則還在變，若你能成功創造一項突破框框的產品，而此產品更與社會大眾利益一致，你就能創造規則。

我不敢自稱創造了規則，我們嘗試把地產業的資金與專業分開。只要有三數個項目成功了，大家便會對你刮目相看。下一步我正籌備更大的私募基金，由我方投資項目。長遠目標是同時具備投資和開發團隊，那不論任何項目都能手到拿來。

商業目標以外，我也有一個社會目標。過往的發展商只會盯著自己地盤內的一塊土地，卻不理四周的環境。北京和上海等大城市的交通都有很多不足，我們中環的建築物都有行人天橋連接，但北京上海不可能。這種不便天天在刺痛著我們。我們公司做項目時會跳出自己的邊界，向政府建議如何規劃市區，思考公司的項目在區內扮演的角色，反過來促進社區的發展。

我希望內地城市的生活環境愈來愈先進便利，減少各種不必要的煩惱。我不看成是責任，而是一種興趣，否則就太沉重了。

嘉賓介紹

陳立民現任盛世太平投資管理有限公司董事總經理，專責房地產投融資、開發管理及資產管理服務。曾任職於香港置業國際物業顧問有限公司，負責推銷中國內地房地產項目及開拓廣東省業務。之後加盟魏理仕及仲量聯行，負責領導上海及華東辦公樓部；2008 年創立仲量聯行中國業務發展部，曾與各級政府機構、眾多開發商、投資者及中國企業合作。

陳志輝 香港中大文學EMBA課程主任 謝冠東 文字工作者

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作者的職業操守 高慧然

1 : GS(14)@2011-04-26 22:11:38

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 389&art_id=15198967
寫飲食文章的人最忌跟餐飲業從業者建立曖昧關係，俗話說，吃人的嘴軟，白吃白喝了，稱兄道弟了，下筆就很難公道。即使寫的那個人公道，讀者還是半信半疑，這就是為了一點點小便宜失去公信力了，得不償失。白吃白喝據案大嚼後再「公道」地批評人家，就更讓人見笑了。
寫別的評論文章一樣，切忌有利益衝突。小到一道菜、一頓飯、一場電影，大到評論一個人，表明一個立場，如果有了利益牽絆、面子糾葛，就很難客觀持平。所以，有一個地盤說話的人，不能用自己的名字去換吃換喝出席俾面派對跟公關糾纏不清看免費電影……也算是職業操守吧。
作為一個顧客，吃完了鴨子付完了款，讚譽或者罵娘都是消費者的權利。口味雖是一家之言，因為不涉利益衝突，怎麼說都理直氣壯。唉，你說埋了單多好！

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2 : 龍生(798)@2011-04-27 01:51:58

講得幾型, 但真做到又有幾人?
蔡瀾食野就從來唔駛俾錢...

財演無端端又唔會推細股..又唔見佢地失驚無神推下我倉入面個堆疆屍....

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3 : GS(14)@2011-04-27 22:40:16

2樓提及

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講得幾型, 但真做到又有幾人?
蔡瀾食野就從來唔駛俾錢...

財演無端端又唔會推細股..又唔見佢地失驚無神推下我倉入面個堆疆屍....

你有花不完的錢就得，否則都是算把啦

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4 : 龍生(798)@2011-04-28 00:03:24

咪係lor...

邊有咁既可能

陸叔都唔窮啦, 但佢仍然敬業樂業, 繼續推小股民去死而面不改容

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5 : GS(14)@2011-04-28 07:47:02

4樓提及

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咪係lor...

邊有咁既可能

陸叔都唔窮啦, 但佢仍然敬業樂業, 繼續推小股民去死而面不改容

他覺得自己做緊好事

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6 : 龍生(798)@2011-04-28 11:59:28

我唔信!!

我堅信佢係知道發生緊乜事, 但仍然笑騎騎地推人去死的大奸尻!

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7 : GS(14)@2011-04-28 21:50:43

6樓提及

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我唔信!!

我堅信佢係知道發生緊乜事, 但仍然笑騎騎地推人去死的大奸尻!

幫朋友吧

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8 : 龍生(798)@2011-04-28 23:02:21

對的,

朋友要出貨, 他就義不容辭了

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9 : GS(14)@2011-04-30 10:03:29

8樓提及

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對的,

朋友要出貨, 他就義不容辭了

但是我想他已經無了良知

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10 : abbychau(1)@2012-05-30 09:46:23

俗話說，吃人的嘴軟，白吃白喝了，稱兄道弟了，下筆就很難公道。即使寫的那個人公道，讀者還是半信半疑，這就是為了一點點小便宜失去公信力了，得不償失。白吃白喝據案大嚼後再「公道」地批評人家，就更讓人見笑了。

這個更字我認為要用"則"代替
白吃白喝而批評人家只會讓人見笑但至少沒違專業, 用了個"更"字, 我認為高小姐一旦做了評論員也是難以公道之人

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11 : GS(14)@2012-05-30 22:19:29

點解你話高小姐咁呢

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12 : GS(14)@2012-05-30 23:00:02

11樓提及

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點解你話高小姐咁呢

了解壇主大人

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蔡東豪：「恒指在去年9月、10月的表現是我職業生涯中最差。」

1 : GS(14)@2012-01-26 22:37:55

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120126/45429
「恒指在去年9月、10月的表現是我職業生涯中最差。」
有「歐洲股神」之稱的富達基金經理安東尼波頓（Anthony Bolton）

由波頓管理的富達中國特殊情況基金，2011年下跌逾三成，跑輸下跌兩成的恒指。波頓承認睇錯市，去年8月股市下跌，他以為是短期調整，沒有做好準備，導致基金全年大幅虧損。
波頓旗下基金表現差勁，特別是大幅跑輸恒指，我一直覺得有點怪。2011年基金輸錢不奇怪，奇怪在輸這麼多。每有民企爆煲，傳媒必定翻查波頓持股資料，計算波頓旗下基金損失多少。不過，我覺得這些只是花絮，相對基金整體規模，未必對基金表現做成實質影響。
我最近看到富達的披露，我相信我找到波頓跑輸的理由。直至去年11月底，波頓旗下基金持股分佈，市值少於一億英磅的企業，佔基金比重高達43%。買蒙牛（2319）、霸王（1338）、碧生源（926）等民企損手不是問題所在，這些股票佔基金比重未必很大，重點是波頓手持大量市值偏小的民企。
波頓輸在押重注在民企身上。

蔡東豪

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蔡東豪：「投資銀行其實是高啤打的職業。」

1 : GS(14)@2012-02-29 22:40:01

http://www.sharpdaily.hk/article/index/15307/20120229/60280
「投資銀行其實是高啤打的職業。」
著名財經書籍作者William Cohan

以啤打（Beta）來形容股票是指跟隨市場同步的程度，高啤打指股票隨着市場大幅波動。
根據彭博資訊，2011年20萬在華爾街投行工作的人被炒，當中有4萬是身居要職。
這些前MD前VP被炒後生活不好過，因為他們在投行累積的經驗，在其他行業不大適用。投行工作性質大都是單單清，在短時間內專注做好一單刁（Deal），可是大部份其他職業的性質具延續性，屬細水長流。
更大問題是心理障礙，投行人食慣大茶飯，習慣了高人一等的地位，失業後不容易接受另一種身份，繼續活在虛擬的投行世界中。
金融海嘯的後遺症，是製造了一大批被投行辭退的人，當中不少是年輕人，這些人日以繼夜地工作，生活圈子細，以為投行就是他們的世界，他們淺嘗過紙醉金迷的氛圍，但未搵夠上岸。
可肯定的是，他們永遠不可能再找到好像昔日投行這麼豐厚的待遇。

蔡東豪

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朝9晚5：不想說的職業

1 : GS(14)@2012-03-10 16:06:12

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120309/64647

改得幾好聽個名

上周末赴小學同學的婚宴，遇上半枱闔府統請的陌生人。吃到百花釀蟹拑時，對家的大叔不知說到甚麼，令我無意中透露了自己從事公關行業，鄰座的大嬸隨即雀躍地不斷追問：「搞活動是否經常見到明星？」、「成日有party去的嗎？」、「日日都要打扮得花枝招展？」
同枱吃飯總算是緣份一場，我也不忍心告訴她，那些只是公關行業疑幻似虛的表面風光，「social三分鐘，背後十年功」，其實我們大部份的工作時間是飽受「文字獄」折磨。
那當然不是指中國歷史上迫害文人的文字獄，我所說的現代「文字獄」是長期被迫困在電腦面前搞文字創作─創的成份甚少，作的東西較多，例如寫新聞稿、員工刊物、企業通訊、年報、老闆（們）的演辭、應對記者的Q&A及口徑、宣傳刊物……統統中英文版各一。
大嬸見我支吾以對，趁脆皮燒雞上桌時繼續說：「我女兒明年大學畢業，她的性格很外向主動，又不怕與陌生人交談，妳認為她適合做公關嗎？適合嗎？」
我挾起一件雞胸肉，想起電影《食神》一句對白：「根本就沒有甚麼食神，或者說，人人都是食神。」吞下雞肉後，我對大嬸說：「其實人人都是公關。」

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電視風雲 - 王奇雲 一身職業病 (2013年03月04日)

1 : GS(14)@2013-03-04 23:24:18

http://www.am730.com.hk/article.php?article=144689&d=1986
【am730專欄】Carol公司上星期出咗意外，響外景拍攝時有攝影師跌親，好在最後無生命危險，大步檻過，我呢邊睇到新聞都嚇一跳，因為我本人係識得「大灰熊」嘅，係喺嗰間老細跳「騎馬舞」電視台合作過，唔係喺無記，佢個人做嘢好鬼盡責投入，又好好人，所以大家一講起單嘢，都好擔心，好彩吉人天相，咁都算安心少少。
拍攝外景，本身就係一件危險工作，即使唔係拍飛車、爆破同槍戰，現場都往往危機四伏，例如嗰啲好似蟒蛇嘅大小線材，隨時隨地會勾到；又好似啲釘同螺絲，如果執景時遺漏咗，就係危險；仲有，為咗攞好角度拍攝或者做戲，手足要擒高擒低，都會係陷阱，當年Beyond家駒響日本就係咁樣出事，大家應該仲記得，所以開工冇安全工作意識，唔打醒十二分精神，真係好容易出事。
對於我哋班寫稿嘅，表面上無呢亭顯著危險，但係唔代表無事，我環顧周圍班兄弟姊妹，雖則唔算天殘地缺、五勞七傷，但係都有周身病痛，病例包括有：坐骨神經痛、手部關節炎、偏頭痛、頸椎炎、中央肥胖、老花等等。眾所周知，呢啲症狀都同長期對著電腦打字的後果，可以話係慢性病，日積月累開夜寫稿咁形成。Carol身受其苦，但係我唔方便講上面咁多瓣佢中咗邊幾瓣，佢去咗新公司之後，壓力大咗，要求高咗，頭痛都多咗，我心裡面都好唔舒服，我認為，推廣工業安全，除咗製作，創作都要有份，第一步首先要關心下佢哋嘅心理健康，同壓力問題，至講其他漂亮說話！(逢周一至五刊載)

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職場人語：忍，原來都是一種職業技能 CK Leung

1 : GS(14)@2013-07-23 00:34:05

http://www.sharpdaily.hk/article/sup/20130722/214365

「忍，原來都是一種職業技能。」《愛.回家》角色馬子仁的對白

上周劇集《愛.回家》其中一位角色馬子仁，因不甘被奄尖客戶批評及侮辱，忿而劈炮，但經過思考後，明白面對客戶包容及忍耐，是工作中必須的態度，也就有感而發。能寫出這句對白的編劇，大概應精於此道。

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CIMA港會長：大學生要及早規劃職業生涯

1 : GS(14)@2015-05-11 14:20:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150511/news/eb_eba1.htm
【明報專訊】談起會計師，第一時間令人聯想起核數、審計工作等財務會計的工作，不過會計行業其實內裏還有重決策範疇的管理會計學。歐舒丹(0973)亞太區財務總裁Aidan Goddard，身兼特許管理會計師公會(CIMA)北亞區理事會會長及香港分會會長，他接受訪問時就鼓勵大學生要考慮在財務會計以外的發展，他亦建議大學生應要多閱讀，及早為自己的職業生涯作規劃。

社會中較主流及最廣受人知的會計師資歷為CPA資格，對管理會計的認識不深。Aidan Goddard指出，原因之一是香港人十分「現實」，大學生若想畢業後找到穩定工作，第一時間只想到要考CPA，皆因市場上需求大，單單是四大行每年都會招聘數百名畢業生。

培養具商業觸角人才 籲年輕人多閱讀

Aidan Goddard本身有參與歐舒丹的招聘工作，亦經常到大學講座推廣管理會計學，在接觸本地學生過程中，他感慨現時年輕人連將來想做什麼都答不上，背後原因是他們閱讀得太少，「不閱讀，你便不知道自己將來想做什麼」。很多人討論香港競爭力是否下降問題，他坦言見到本地大學生不及內地學生積極進取，甚至講座時本地學生都不敢坐第一排作交流。

Aidan Goddard稱，CIMA不是培養普遍的核數師、會計師，更多像是在培養具商業觸角的管理人才，利用數據為未來作決策。雖然中小企業未必留意這項資格認證，但很多跨國集團，諸如怡和、太古、巴克萊銀行、匯豐銀行等都有將CIMA資歷、訓練納入管理培訓生計劃之中。管理會計在內地亦有市場，中國財政部長樓繼偉去年就表示，要加快內地發展管理會計。Aidan Goddard坦言CIMA資格未必是適合所有人，但如果更希望在商業世界發展，幫助晉升至管理職位，大學生應多想想CPA以外的選擇。

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喜歡有正當職業的女 周顯

1 : GS(14)@2015-07-14 11:37:16

http://nextplus.nextmedia.com/columns/肉食中環/20150601/206951
忽然想起了某位老闆，原因不說了。這位老闆同我頗為老友，至少我自己是這樣想。



有一次，忘記了是在甚麼場合，我和一位代號叫「J君」的朋友，約了這位老闆晚上去蒲，當然是希望蒲出商機的那一種啦。這一位J君，好耐之前是幫這位老闆工作的，在其身上賺過不少錢，但近年已經「失散」了，反而是我，倒是偶有和這位老闆會見面。

我和J君是約了十點左右碰面吧，我的打算，是馬上去私竇見老闆，他則堅持要等人，我問他等誰，他說：「當然是等女啦！」

結果等了又等，等了足足一小時，女來了，一見之下，我嚇了一跳，吓！

我當然不能說這女是醜女，如果世界上的女人從15歲至55歲，樣貌從好到差的排名，她大概是排名50%至70%之吧，即是稍低於平均數。如果要用文字來形容她的樣貌，我會簡單地描述為：「一個三十歲左右，155高的四眼記者妹囉。」

事實上，大家都知道，我在報界寫社論多年，還做過《Cyber日報》的總編輯，這位四眼妹記者，還同我做過同事添。

我見狀，悄悄的把J君扯埋一角，問他：「喂，唔係佢呀嘛？」J君滿有信心的說：「你識他耐，還是我識他耐？你同他熟，還是我同他熟？信我！」

到了這個地步，已經晚上十一時了，探子回報，老闆也已經身在私竇，不可能再等下去，也沒有時間再去找新女了，只有硬著頭皮，把我的舊同事帶了過去。

結果，奇蹟發生了﹕老闆真的極冧那位四眼妹，整晚拖著她的手唱K，至於事件有沒有下文，由於我早走了，所以也沒有目擊下去。

事後我在腦中快速回想了一次，將這位老闆溝過的女作出了宏觀性的抽象概括，終於得出了一個結論，就是這位老闆的口味高尚，偏愛那些三十歲出頭，他的說法是：「有頭腦才可以溝通嘛。」雖然我也不認為這些女有頭腦，她們只是有正當職業而已。

這故事的後續是：第一，J君和這位老闆結果也談不成生意，因為這位老闆對他的觀感實在不佳，也許他們曾經發生過不快的故事吧。第二，後來我在一個場合認識了一條樣子不佳的女，她說想認識有錢人，我馬上介紹了她給那位老闆認識。

奉送軼事一則：上期《壹周刊》說隱形富豪佐治陳的第一桶金是來自股票，如果線人的所言沒錯，他好像是靠地產賺得第一桶金的喎，也沒有聽說過他炒過那一隻轟轟烈烈的股票，借錢給人炒股票，幫人發達，就試過好多次。

本星期暫時沒有心水股票，下期再說。

圖片來源：港視《導火新聞線》劇照

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