【專題籽】法國人無樓一樣有高潮 上車港媽：生活易但發達難
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GS(14)@2017-05-07 15:31:30當年嫁到法國，Celia（右）也曾經歷文化上的水土不服，轉了很多份工感到氣餒，直至她考到法國國家持牌導遊牌照，現為旅客策劃深度的私人導賞團，已成為她的事業與愛好。
【專題籽：法國五月】對於香港人「有樓有高潮」，法國人覺得匪夷所思，仲會藐你不懂得「C'est la vie」。對生活至上的他們而言，揸住磚頭收租不是人生唯一目標，炒樓也不是致富首選。無殼蝸牛在「租金管制」保障下，不像香港租客般經常被逼遷，政府更規定冬天時業主連租霸也不能趕絕，輪到你大驚小怪吧！
「我會說，在巴黎生活易但發達難。我認識不少香港人跑到外國，始終有份工就能有間屋，有些人還可以有輛車，如果你不求發達，生活還是比香港容易。」香港土生土長的蘇秀蘭（Celia），在美國工作時認識法國丈夫，嫁到巴黎生活逾廿年，對香港貧富懸殊差距越拉越遠和近年荒誕陸離的住屋現象，有感而發。在巴黎12區步出地鐵站走5分鐘便來到Celia的住處，1996年她和丈夫新婚便在這裏買了一幢約900呎的二手中層單位，地點相對於香港的紅磡區，靜中帶旺。Celia說巴黎沒有太多高樓和屏風樓，住宅一般都低密度，像她所住的七層樓高住宅已屬少見，一般房子只有六層或以下。「我在1996年尾用百多萬法郎買了這個900呎單位，大約等於百多萬港元，現在約升價兩倍多，巴黎與香港其他國際城市一樣，尤其是巴黎市中心樓價一直飆升，但不及香港恐怖。」「但飆升現在也只是賣三、四百萬港元？」我驚訝地問。
香港充斥「無飯煮婦」，Celia與丈夫卻愛自煮與兒子享天倫之樂，這天更特別為我和攝影師炮製法式芝士鐵板餐，喝的花茶由夫婦所種。
發掘新景點是Celia的日常工作，這天她帶我們到新開不久的香水博物館，也不忘向負責人攞料，為日後帶團作資料搜集。
1996年，Celia與丈夫以約百多萬港元買下巴黎市區這九百呎的物業，看到美麗的巴黎樓景，現時樓價翻幾番至四百萬，此數目在香港市區選擇不多。
香港無殼蝸牛Vs巴黎重殼蝸牛
「差不多吧。是比香港便宜沒得好說。香港樓價貴得驚人，都不是讓人住的，根本不知甚麼人才可以買到樓，就連身處高職位的像我在香港的會計師堂妹，也抱怨買不到樓。」翻查資料，1996年香港一個七百多呎的黃埔花園單位賣480萬元，太古城一個900呎單位就要600萬。Celia的房子現值約400萬，在香港市區買不到300呎的蝸居，沙田顯徑邨的公屋王就要500萬。去年巴黎一間32呎貴價劏房「閣樓」（Loft）賣五萬歐元（約43萬港元）巴黎報紙已大字篇幅：「巴黎樓價瘋了？」呎價13,000元在香港是平常事，在巴黎卻是大新聞。當然，一個錢幣都有兩面，在法國買樓一樣有辣有唔辣。「以為買樓供斷就可以住過世？別開心得太早，這裏每年要交住宅稅、物業稅及管理費之類，如果你沒有收入或退休金，孭着重殼的蝸牛一樣很可憐。」Celia說，巴黎無辣招打擊炒樓，但因為樓價升幅不算顯著，又有重稅和遇上租霸的風險，「有錢人寧願做別的投資好過。」唔願上車，在法國租樓也不差，政府有租金管制保障租客，業主租約到期不可以亂加租，也不可隨意趕走租客。「尤其是冬天，通常是10月至2月，就算租客欠租也不能趕他走。」除了生活質素，法國的工時較短，工作壓力自然相對香港細，Celia與丈夫各有自己事業，閒時逛博物館、旅行，丈夫愛在家做木工與手作，還會自己種有機茶葉。原本修讀酒店管理的Celia，移居巴黎後做過酒店銷售經理和國際貿易，最後重投旅遊業，經過一年的培訓，成功考取法國國家持牌導遊牌照，現在當上法國旅遊策劃和私人導遊，並以筆名「樂遙」撰寫blog，分享旅遊和生活樂趣。生活在法國，她覺得最自在是法國人崇尚我行我素。名牌店和精品店似乎是法國的國際商標，但真正的法國人卻不那麼着迷，君不見LV旗艦店外長長的排隊人龍，清一色是外國人臉孔，又以亞洲人最為之瘋狂。「巴黎女人都不跟風跟潮流，在街上看到每個人的穿衣配搭都不同，有自己的個性。」Celia說，巴黎女人不會因為成功搶購新出的手袋或限量別注版新衫放閃而驕傲，她們反而會因為在二手店淘到一件經典而自豪，逛二手店是她們的日常。「更準確一點，法國人的日常就是喝酒聊天。」像這天我們來訪，在電梯碰到Celia住在七樓的鄰居，熱烈招待我們到他們家開party和聊天，你有多久沒跟鄰居說話？
記者：鄭天儀攝影：潘志恆（部份圖片由受訪者提供）編輯：英穎欣美術：孔文彬
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170507/20011907
知己知彼：借財仔上車搏盡無悔？
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GS(14)@2017-05-13 01:54:05大學生流行講一個潮語「搏盡無悔」，想做就做，唔想後悔就要搏到盡。有統計顯示，今年入伙嘅新盤由財仔提供一按預計有821宗，佔整體15.5%，而2016年只有唔夠9%。借財仔買新樓嘅人，其實就係抱住一個搏盡無悔嘅心態入市。無殼蝸牛想買樓最重要係筆首期，自從金管局2015年收緊按揭，購買價值700萬以下的自住物業，銀行最高按揭成數由七成變六成，上車難度又升呢，首期哪有錢？！地產發展商為咗谷新盤，?班上車客落叠，實行撈埋財仔幫買家承造高成數一按，最高做到九成半按揭，免壓力測試、免入息證明。樓價屢創新高，銀行按揭收緊，上車機會越來越少，發夢都想上車嘅人見到呢條捷徑，難免心郁，就算硬食高啲息都照按，點解？為上車去到盡！如果你一樣想同財務公司按盡九成買樓，諗住上咗車就係過海神仙，勸你三思，勿輕視樓市風險。有時唔係搏盡就代表件事係正確，或者可以合理化成件事，大學生可以開口埋口「搏盡無悔」，係因為就算錯咗，佢地都輸得起。要造九成按揭先上到車，負擔能力有限，畀你避到壓測又如何。供樓壓力大，假設你買500萬新樓，按九成供25年，按揭息率2.15%，每個月要供近兩萬。當你死慳死抵先供到樓嘅時候，份工一有咩閃失，冇錢供樓，層樓就會淪為銀主盤。或者，只要樓價跌超過一成，你層樓就已經變成負資產，再跌就收樓，一舖清袋。為上車去到咁盡，你輸唔輸得起？風吹知本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170512/20018802
珀御主打迷你戶 力吸上車客
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GS(14)@2017-05-15 10:09:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6135&issue=20170515
【明報專訊】新界近年有不少新盤供應，其中屯門區新盤更是星羅棋布。新地（0016）旗下屯門良德街珀御為屯門田景邨及建生邨一帶最新樓盤，項目主打細戶，開放式單位實用296方呎起，實用300餘呎1房戶更佔全盤逾五成，加上向南單位可享開揚遊樂場景致，料吸引上車客和小家庭客。
明報記者 謝穎怡 攝影 劉焌陶、蘇智鑫
珀御位於屯門良德街8號，樓高25層，採一層13伙設計。項目共提供321伙，自4月開售以來，已經累積售出全盤逾75%單位，銷情不俗。
珀御提供的開放式單位，實用296至313方呎，設49伙；1房戶實用328至389方呎，設165伙；2房戶實用465至497方呎，設92伙；而特色戶共有15伙，包括5樓平台戶及頂層3伙3房戶，實用296至863方呎，另外3伙頂層特色戶分佈於32樓A、B及J室，實用790至863方呎，屬3房連套房及儲物室連廁所間隔，各設獨立廚房，並附設282至321方呎的天台，A及B室更分別有43方呎及144方呎的平台。此外，項目每戶均設有22至31方呎露台，及16方呎工作平台。
樓層高度11呎 空間感不錯
發展商早前開放1房交樓標準示範單位，設計以18樓B室為藍本，實用354方呎；單位不設窗台，大廳呈長方形設計，樓層高度近11呎，另附22方呎露台，以玻璃趟門分隔。大門左方為開放式廚房，設有木紋廚櫃，提供雪櫃、洗衣乾衣機、微波爐及電磁煮食爐等基本家電。大門旁邊亦放置多用途櫃，供住戶放置鞋履等。浴室備有淋浴間及鏡櫃，助住戶將物品收納妥當，惟浴室只設抽風系統，不設通風窗。浴室旁為睡房，面積約80方呎，同採用長形設計，可放置一張雙人牀，外連16方呎工作平台。
物業以型格酒店作設計主調
新地表示，珀御為區內首個以型格酒店，作為市場定位的住宅物業。 至於住客會所Club Regency，將提供24小時開放的健身室設施，以及禮賓司與管家服務。
單位景觀方面，項目向南單位可望青田遊樂場及足球場，享較廣闊的翠綠景致，而向東、向北單位以附近樓景為主，包括盈豐園、寶怡花園及海麗花園。至於西面單位，望輕鐵田景站及屯門西北游泳池為主。項目提供34個車位，以全盤321伙計，即每10戶爭1個車位。
拜金混血女為上車交學費拍賣初夜底價87萬
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GS(14)@2017-05-27 00:06:46德國一名18歲女生為了買樓、買車和交學費，在網上拍賣貞操，底價86,640鎊（87.5萬港元）。奧地利與德國混血兒金（Kim）毅然在「Cinderella Escorts」網站報名，是為了有錢買樓、買車和交學費。她表示，想在德國或維也納進修，認為有錢萬事足。她承諾，為了達成願望，無論中標者來自何地，只要提供車馬費，都願與他一聚。金承認，受了早前出售貞操的羅馬尼亞18歲女子亞歷山德拉（Aleexandra Khefren）影響。亞歷山德拉的初夜，由一名香港商人出價230萬歐元（約1,924萬港元）投得。為金拍賣初夜的「Cinderella Escorts」網站頗惹爭議，聲稱會提供醫生證明，確保拍賣貞操的是如假包換的處女，亦讓客人自己派人「驗貨」英國《太陽報》
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170526/20034543
80後黎家良上車拒買一手樓 中產收入只住居屋細戶 投資房託賺第一桶金
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GS(14)@2017-06-22 15:08:39http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4971&issue=20170622
【明報專訊】本港住宅樓價近年屢創新高，年輕人買樓難成為社會問題。2007年大學畢業至今剛好10年的黎家良，2年前以約420萬元買入秀茂坪居屋曉麗苑約500方呎單位作婚後自住之用。另外，黎家良曾在銀行工作逾8年，之後任職於向銀行轉介按揭客戶的公司，在是次訪問中，他將自己的上車路娓娓道來，並且教授一些在現時市况下借按揭買樓的實戰心得，值得計劃置業的人士參考。
明報記者 葉創成
黎家良能夠在2015年、大學畢業8年便買樓結婚，在同齡人中算是「人生勝利組」。不過，他自小與父母及弟弟住在佐敦渡船角舊樓，並不算贏在起跑線，能夠較大部分「80後」早一步買樓，主要歸功於投資有道、事業晉升及夫婦同心等3個因素。
2007年大學畢業後，黎家良在會計師行工作幾個月，至2008年上半年轉職至創興銀行將軍澳分行任客戶主任，月薪1.1萬元。在他通過試用期後的翌日（9月15日），美國投行雷曼兄弟便宣布破產，引爆全球金融海嘯，環球股市大跌，由美國按揭貸款打包而成的「迷你債券」出現違約潮，不再派發利息及本金，不少港人經銀行認購「迷債」損手，令業內投資產品銷售亦步入冰河期。客戶對投資產品的興趣大減，創興當時轉攻稅務貸款，以息率低至2.8厘吸客。
金融海嘯後買冠君 已獲利逾30萬
股神巴菲特有一金句——「在別人恐懼時貪婪」，而黎家良2008年11月把此理論付諸實行。他當時見到冠君產業信託（2778）股價跌至約1.5元，息率達20厘，而他多次到冠君旗下的旺角朗豪坊商場實地考察，發現內地旅客如潮湧至，生意未有受金融海嘯影響，估計冠君日後派息穩中有升，於是他便向創興借入10萬元稅貸買入逾6萬股冠君。
由於黎家良2008年11月買入冠君後持有至今，期內該房託累計每單位派息近2元，故他已收回成本有餘；以冠君昨日收報5.07元，估計他帳面獲利逾30萬元。
要揀「月底有盼望」的工作
2008年執平貨賺大錢的機會可謂十年一遇。不過，黎家良透露，自從2008年借稅貸買入冠君後，其後8年他幾乎每年均借稅貸買入派息理想的「本地薑」優質股，當中包括領展（0823）、置富產業信託（0778）、數碼通（0315）及港鐵（0066）等，他最新買入的股票是載通（0062），加上近年他亦有投資英國及日本房託，該投資組合為他平均每月提供可觀的派息收入。
除了投資外，透過事業晉升令收入增加亦十分重要。黎家良認為，年輕人選擇工作時，應該選擇一份「月底有盼望（可以派花紅）」的工作。他透露，自己在2008年加入創興銀行後，不論賣基金、保險或按揭產品均表現理想，短短3年已成為分行的最佳銷售員，並且於2010年已升職至副經理，但底薪仍只有1.3萬元，並且不獲派花紅。由於不甘現狀，於是他一邊修讀認可財務策劃師（CFP）資格，一邊轉職至東亞銀行任職高級客戶主任，力爭上游：「雖然在東亞職位下降了一級，底薪卻增加五成，而且每月可按銷售表現獲發花紅。」
工作拚搏 一年經手數億按揭生意
黎家良認為，在2011年考獲CFP資格，對他在銀行為客戶進行財務策劃事半功倍：「第一，客戶會較有信心；第二，在課程上亦真正學到相關金融知識。」另外，他在銀行工作亦以拚搏見稱，例如周六亦上班到新盤發售處爭取按揭生意，結果他曾在1年內經手批出數億元按揭貸款，加上基金及保險銷售業績均理想，至2014年已升任東亞奧運站分行經理，月薪加花紅達4萬元。
2014年黎家良加薪跳槽至某中資銀行，並開始計劃結婚及買樓。他強調，自己的置業預算十分保守，雖然當年他的投資組合已升值至近百萬元，月薪亦達數萬元，而他的太太在本港大學任行政人員，月入近3萬元，兩口子均有一定財政實力，但2015年僅以約420萬元買入秀茂坪居屋曉麗苑一個約500方呎二手單位。
黎家良表示，自己和太太的置業計劃是一不買新盤，二不買貴價單位，「我們計劃將來生育小朋友，寧願購買面積較大的二手居屋，也不買劏房新盤」；另外，兩人亦選擇以按揭保險計劃借足八成按揭、供款30年，每月供款僅萬多元，實行輕裝上路，「按揭供款年期長些，每月供款金額便少些，借款人財務更靈活。」
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GS(14)@2017-06-22 15:10:09http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6125&issue=20170622
【明報專訊】黎家良去年離職中資銀行，再轉職至按揭轉介公司銳高物業，加上他有多年任職銀行的經驗，頗了解按揭市場。他表示，假如讀者像他兩年前一樣，因為結婚而有自住需要，而且計算清楚自己有負擔能力，決定在目前樓市歷史高位入市買樓，在申請按揭時應留意兩點。
（1）先估價再買樓——擬置業者與經紀看樓後，若有意買入某住宅單位，應先到至少2家銀行的分行或電話專線為該物業估價，一般會獲即日回覆，並且有參考編號作準；而根據該估價向業主還價，不要以高於估價買入單位，否則日後可能難以向銀行借按揭上會，撻訂收場。
（2）單幢舊樓難借長期按揭——若買二手樓，可選擇有2幢或以上的屋苑而非單幢樓，因為銀行對前者的按揭指引較為寬鬆，按揭年期上限為「75-樓齡」，故即使是45年的舊樓，仍可借30年按揭；但假如是單幢樓的話，按揭年期上限僅為「60-樓齡」，換言之，45年的舊樓最多僅可借15年按揭，每年按揭供款因此大增，不利上車。
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深水埗AVA 61迷你戶吸上車投資客 鄰近港鐵站 33個月樓花期
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GS(14)@2017-07-01 10:43:55http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3098&issue=20170701
【明報專訊】近年樓盤「迷你化」現象愈趨普遍，而且有價有市。資深投資者盧華旗下維達創建發展的深水埗大埔道AVA 61主打細單位，總數提供138伙，包括開放式及1房單位，實用面積介乎150至232方呎，以精品住宅裝潢作招徠。項目鄰近港鐵站，加上入場費低，預料吸引不少上車客及投資客。
明報記者 鄺月婷 攝影 黃志東
AVA 61位於深水埗大埔道61號，屬單幢物業，預計2020年3月底落成，樓花期33個月，與早前推售的馬頭角AVA 55、西環AVA 128和佐敦AVA 62一樣，提供不足200方呎的迷你單位。AVA 61首輪推售的86個單位中，有八成定價400萬元以下，以單身人士為目標買家。項目景觀以樓景為主，鄰近港鐵深水埗站，交通方便，地下設有商舖，附近有石硤尾邨街市、超級市場、食肆及民生商店。
開放式戶150呎起
樓高26層的AVA 61，戶型分為開放式、1房戶及頂層連天台戶，當中3樓的1房A室、開放式的E及F室分別設有1415方呎、19方呎和357方呎的平台，而29樓頂層各單位則分別附連介乎123至209方呎不等的天台。項目接近八成單位為開放式間隔，最小單位實用面積150方呎，猶如車位面積大小，分佈於每層的C和D室，折實入場費277萬元。150方呎單位的起居位置長約10呎，闊約7.3呎，開放式廚房長約3.34呎，闊約1.9呎，而浴室長約4.8呎，闊約3.45呎。
發展商早前開放一對示範單位，分別為附有裝修連家俬及交樓標準戶。示範單位以18樓F室為藍本，採用開放式設計，實用面積161方呎。起居位置以深色作主調，牆身鋪上黑玻璃，設計既型格又時尚，客廳放置了一張小餐桌及電視機，旁邊為睡牀，牆身有嵌入式小書櫃，另一邊的開放式廚房配備基本家電，包括抽油煙機、微波爐、電磁爐及雪櫃等，同時亦有廚櫃讓住戶擺放物品，住戶可在廚房作簡單煮食。浴室則採雲石建材，備有淋浴間。
部分洗手盆設於淋浴間內
至於同一戶型的交樓標準示範單位，讓買家了解屋內的原裝間隔。值得留意的是，只有1房A室的洗手盆設於淋浴間之外，其他開放式單位浴室的洗手盆均設於淋浴間內；整體而言，A、F室的浴室設有通風窗，B、C、D、E室則沒有。另外，單位全部採用開放式廚房設計，可讓住戶作簡單煮食。
■有片睇
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GS(14)@2017-07-01 10:44:07http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6811&issue=20170701
【明報專訊】資深投資者盧華及其家族近年透過收購舊樓來發展住宅項目，推出一系列「AVA」樓盤，主打迷你戶，包括西環AVA 128、佐敦AVA 62、馬頭角AVA 55及深水埗AVA 61。
是次推售的深水埗AVA 61，共提供138伙，最細單位只有150方呎，細絕九龍新盤。AVA系列早前推售的樓盤亦曾多次創下最細單位的紀錄，包括佐敦AVA 62提供的88個單位全部小於253方呎，最細的單位只有151方呎；馬頭角AVA 55共提供88個單位，面積介乎166至328方呎，提供開放式單位、1房及2房單位。港島區方面，西環AVA 128提供63伙，面積由177至296方呎不等，其中177方呎單位曾一度細絕西營盤及上環區新盤。
全港最細單位之冠則是由俊和發展的屯門菁雋，面積128方呎起，俊和董事潘志才早前曾表示，樓盤以學生宿舍作設計概念，讓年輕人在有限空間住得舒服，樓盤料明年9月落成。
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GS(14)@2017-07-01 10:44:19http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7014&issue=20170701
【明報專訊】深水埗和石硤尾為本港傳統舊區，區內消費相對較低，但吃喝玩樂樣樣俱備。區內設有西九龍中心、黃金電腦商場和售賣電子產品的鴨寮街，亦有具本土風味的食店，包括公和荳品廠、合益泰小食、新香園和維記咖啡粉麵。
項目鄰近的「嘉頓山」是區內人熱愛的景點。嘉頓山只需約15分鐘便可登頂，於傍晚登山，可飽覽深水埗萬家燈火的夜景。嘉頓山旁的美荷樓青年旅舍，前身是徙置大廈，有最早期的H字形公屋設計，經活化後成為旅舍。地面和一樓的美荷樓生活館免費開放，讓參觀人士了解香港公共屋邨居民生活點滴；同層有以「老香港」元素設計的「四十一冰室」和售賣懷舊設計物品的「四十一士多」。
另外，石硤尾白田街的JCCAC（賽馬會創意藝術中心），是藝術家和藝術團體工作的地方，同時也讓公眾近距離接觸藝術。JCCAC每季均會舉辦一次周末大型手作市集，除了有本地手作家擺攤外，亦吸引了不少台灣手作者參加。
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精算師年薪百萬 上車可按九成
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GS(14)@2017-07-05 03:47:06【本報訊】Iris有20年精算師經驗，成為人母後毅然創業。她指，其實10年經驗的精算師月薪已至少有10萬元，新人約有2萬元，但精算師於產品設計、定價方面難免站於保險公司立場，例如計算傳統醫療或人壽保險風險時，若醫療通脹急升、出現超級病毒等，都會令保費及死亡率難以預測，故常會另設條款保障保險公司，她坦言「亦是精算師工作嘅一部份」。
計數及溝通能力並重
精算是各大院校的「神科」，收生要求高之餘，畢業後要考取海外的精算資格試，成功領牌前大約要通過十多科考試，其後亦規定每年花10小時進修。不過，薪高糧準亦有着數，不少新樓盤審批高成數按揭貸款，亦看重申請者的職業，以新地（016）為例，精算師可申請九成樓按，而建築師、會計師、測量師、獸醫、牙醫、醫生、註冊護士、律師、特許金融分析師、民航機師及公務員11種職業亦有優惠，普通人則僅能申請八成樓按。然而，隨着科技發達，現時數據大多能自動化計算，不一定需要精算師。Iris認為，最成功的精算師不能只懂計數，一定要有溝通能力，將數據翻譯變回「人話」，故現與另外兩名創辦人成立保險比較平台，改為站在顧客立場比較產品。
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170703/20076616
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