陸振球﹕7.85守護戰
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GS(14)@2018-04-16 17:05:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9894&issue=20180416
【明報專訊】上周六早上，美英法以化武事件為由發射導彈攻擊敘利亞，對港人而言，遠在中東的地緣政治緊張，可能覺得事不關己，對香港股巿而言，其所造成的影響恐怕不及近期的中美貿易摩擦。
其實，現代沒有煙硝的經濟戰爭，除了貿易戰，還包括貨幣戰和各式的金融戰，其殺傷力也極驚人，如上世紀1980年代的廣場協議，美國透過逼日圓大幅升值，將一度如日中天的日本經濟打殘。又如1997年的亞洲金融風暴，也有解讀視為西方黑手操控，香港之後經歷多年的股樓大跌巿，曾造成超過10萬負資產家庭！
在上星期，港元兌美元多次跌至7.85水平，7.85屬港元的弱方兌換保證水平，一旦失守，隨時引來瘋狂的沽盤，甚至令到整個聯繫匯率制度瓦解，所以金管局一定要守住，但代價是金管局買入港元變相令銀根抽緊，銀行的拆息也隨之被抽高！
之前美國已加息數次而香港銀行未跟隨，但如港元沽盤繼續，金管局的護盤行動也將必令銀行加息壓力大增。可以說，守住7.85會是另一場香港正面對的經濟戰役，大家不要掉以輕心。
有說香港銀行體系結餘仍有近1700億元，銀行仍有極大的緩衝空間，可以不加息。不過有投資高手向筆者指出，這停留在香港的1700億元屬全流通資金，一直不肯作其他實質投資，其實是可以瞬間就流走，既可看作是穩定息口的基礎，也可以是引爆經濟的炸彈！
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕忽視星火 隨時燒身
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GS(14)@2018-04-23 05:53:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1567&issue=20180423
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【明報專訊】上星期本欄指要小心貿易戰，事實上，單以中美的貿易戰便愈來愈令人擔心，繼兩國互相提出要向以千億美元計的商品實施新關稅後，美國再出手制裁中興（0763），並放風華為和聯想（0992）可能涉及間諜行為，影響可大可小。同一時間，港元在跌7.85後因金管局接盤，香港的3個月及以上同業拆息被扯至10年來高位。在上周五美國也火燒後欄，10年期債息升至2.95厘以上的4年多新高收巿，再次逼近3厘水平，美息升，將再拉闊港美息差，反過來又會令港元受壓而進一步挾息，似乎經濟和股巿已進入惡性循環。
不過，至今港股雖受壓，但其實恒指仍高於去年底水平，香港樓價更是屢創新高，有一種說法，雖然息口上升，但仍處於歷史相對低位，對經濟的影響暫也只屬估計，至少經濟數據仍未轉壞，不用太擔心。不過，有投資高手朋友向筆者做了個比喻，如在戲院看電影時，看見出口處冒煙和火光，大家會和身邊一起看戲的朋友說不用緊張，可能只是有人偷偷在廁所或走廊煲煙，而就算真的火燭，也仍有一段距離，燒到埋身才算啦……
朋友又說，上星期人民銀行突然定向降準變相放水4000億元人民幣，內地要放水，一定程度反映巿場開始「水緊」，也是阿爺不會等火燒到埋身才算，一般投資者，是否也應早作部署，至少減低槓桿或減部分持倉？
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕五窮月莫太慌
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GS(14)@2018-04-30 05:54:53https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3645&issue=20180430
【明報專訊】港股一向有「五窮月」的說法，西方也有Sell in May and walk away（五月沽貨離場）之說，不過去年港股除了在9月份稍作調整外，12個月升了11個月，如去年5月賣清了股票，相信到年尾已後悔到不得了。
不過，今年港股暫在1月已見頂，以上周收巿價計較高位跌了接近一成，加上中美貿易戰有演變成科技戰之虞，巿場憂慮雙方摩擦升溫，猶幸期指結算後月線圖未有出現三連陰，否則技術上或會如2015年期指呈「三隻烏鴉」後大巿轉熊而一發不可收拾。
雖然近期如中美貿易戰及美國債息一度升穿3厘等利淡消息不絕，但A股在6月將正式入摩，韓國朝鮮領袖會面也降低地緣政治風險。股巿很奇怪，比如當今年1月恒指創出歷史高位時，不少分析看今年恒指可輕易升至4萬點，但近期雖然巿場氣氛稍差，但其實4月份至今至少能守住2月的低位不破，一定程度反映莊家大戶對後巿的看法、俗稱「恐慌指數」的恒生波動指數（VHSI）2月時曾最高升近29點，最近卻回落至近約18點左右，似乎至少莊家或大戶對短期後巿的悲觀稍減，當然恒指仍處三角形之內，要明顯回升至31000點以上並企穩，港股才可說真正脫險。
以現時巿况，既不宜掉以輕心，但不用太悲觀，似乎繼續採取「半倉」策略最為合適。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：政府應考慮遞增式新盤空置稅
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GS(14)@2018-05-06 16:20:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5482&issue=20180505
【明報專訊】樓價指數再破頂，事實上，多年來香港樓價升幅遠遠拋離港人的收入增長（圖1），而早前智經的一項民意調查顯示，有近七成（68.8%）受訪市民認同置業對個人而言是重要的，當中，年紀較大、家庭月入較高、居住在自置物業或已婚的受訪市民相對其他組別更認為置業重要（圖3）。看來，有關問題已到了不得不正視的時候，政府最近開展的「土地供應大辯論」，大家要認清解決香港土地不足問題的迫切性，不要抱着獨善其身的態度加以迴避。
要解決土地或房屋問題，不外乎兩大方向，一是增加供應，這亦是上述大辯論的焦點所在，另一是控制需求，之前政府不得其法只懂收緊按揭和推出各式辣招稅，已證明沒有效用，特首林鄭月娥日前出席立法會時表示會研究對一手樓開徵空置稅，又會否有作用？
新樓落成量增 空置率遲早升
特首林鄭月娥出席立法會答問大會時表明不會考慮開徵資產增值稅，但就指政府正研究向一手住宅單位徵收空置稅，會全面評估相關理據、可行性和公眾反應，再作決定。林鄭強調，在樓房單位極度短缺的情况下，「應該所有可以用來住的房屋都用來住，不是用來囤積、不是用來炒」。 其實，早前財政司長陳茂波已曾放風指留意到一手樓盤的現樓貨尾單位有9000多個，會考慮研究推出空置稅，觀乎林鄭再為此題目出聲，相信真正推出一手樓空置稅的時間不會太遠。不過，不少分析認為現時香港的住宅空置率低，樓宇需求強勁，就算真箇推出一手樓空置稅，也未必對遏抑樓價有太大作用。
筆者認為，一手樓空置稅有沒有用，要視乎供應會否明顯增加，如供應根本不夠，有沒有空置稅的分別不大，事實上新樓落成量愈來愈多，空置率遲早會攀升（圖4），但當樓宇供應陸續增加，而發展商又慢慢賣樓的話，存貨便會愈來愈多，當政府落實了一手樓要繳付空置稅後，發展商便要繳交愈來愈多的空置稅。
如政府再狠一點，比如空置稅率是按半年遞增，稅率又夠高的話，比如半年內不將已落成的空置單位售出，按估值5%徵收，而再過半年仍是空置的話，稅率會加至10%，再過半年的加至15%，發展商求價不求量的賣樓策略一定會改變，絕不敢以囤積單位來托樓價！
說回土地供應大辯論，有關方面提出了18個土地供應選項，其中一個較重要的要算是填海造地。團結香港基金委託進行民調的中大亞太研究所，今年3月21日至28日期間以電話隨機抽樣方式，成功訪問1002名18歲或以上香港市民。調查顯示，45.3%受訪者贊成在維港以外填海興建新市鎮，33.9%反對，無意見者佔20.8%。被問到是否贊成在大嶼山東面發展人工島，46%人表示支持，24.9%反對，29.2%表示無意見。另外，調查詢問受訪者是否需要發展規模相當於沙田的大型新市鎮，62.3%受訪者表示贊成，當中有59.2%人認為至少要開拓兩個或以上才足夠。
團結香港基金調查 多贊成維港外填海
團結香港基金總幹事黃元山認為，政府估算未來30年需要4800公頃土地，遠低於市民期望，必須尋求新的土地供應，認為最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。
有朋友看到上述的調查結果後對筆者表示，只是45.3%的受訪者贊成在維港以外填海興建新巿鎮， 比例還未過半，未必值得重視。不過，朋友似乎忽略了其實是有20.8%表示無意見，反對只有33.9%，單以贊成和反對作相比，即是將45.3%除以33.9%，即贊成的受訪者比反對多出33%以上，有壓倒性優勢。當然，要全部香港人100%同意某一議題，在香港近乎不可能，但當贊成遠勝反對的民意基礎下，仍不推展填海造地，那任何諮詢都只會是議而不決，又或決而不行。
林奮強：遷大灣區 生活開支較低
黃金五十創辦人林奮強對土地供應大辯論頗為悲觀，認為18個選項到能落實時為時已晚，而香港的私樓租金佔入息比例5年間由24%急升了5個百分點至29%（圖2），他建議不如將公屋私有化，變相增加流動性等同增加供應以紓緩租金上升壓力，同時老人也可藉出售公屋套現，然後遷往大灣區居住，以享較低生活和租金開支，他本人也將會在未來一年遷往大灣區居住，並來回香港工作，以體驗高鐵通車後住在灣區而在香港工作的方便。
其實，對於長者而言，除了可選擇大灣區，也可考慮在海外其他樓價、租金和生活水平相對低廉的國家置業作退休養老。《明報》將在5月27日（周日）舉辦「港樓難負擔？海外置業投資機會」免費講座，報名出席將可獲贈《樓巿解碼》乙本，報名可登入：link.mingpao.com/54088.htm
陸振球﹕投資部署 應學中方攻守兼備
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GS(14)@2018-05-07 07:56:59https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0996&issue=20180507
【明報專訊】上周五結束的中美貿易談判似是不歡而散，單是談判後中方連宴請美方晚餐也欠奉，有和外國打慣交道的基金經理朋友說，就如和外國人開會洽談業務，會後竟不給你開支啤酒輕鬆一下，多數是生意做不成兼很「大鑊」！
大家更可留意，會後雙方合照，中方代表之首副總理劉鶴站在中央，雙手向前攤開，身體語言猶如在說「放馬過來，誰怕誰？」美國總統特朗普也隨即在Twitter表示，會待代表回來開會討論事件，又說中國在貿易方面被寵壞（spoiled），語氣極之不善。
今次貿易談判，大家都將焦點放在美國開出的清單上，內容極之苛刻，預料中方難以輕易答應，根據《明報》報道，原來中方也反過來向美國開出清單，包括要求美方撤銷天安門制裁法案，以及承諾未來不再有301調查等，既有「以攻為守」的意味，這其實是打算如將來美方肯依中方的清單一些項目行事，則中方便可落實美國的一些清單項目，這樣便可向大家交代說談判是有來有往，而不是一面倒的「喪權辱國」，可說是有攻也有守。
貿戰最終結果如何，此刻自是難以猜測，不過投資部署，也應如中方應對貿戰一樣攻守兼備，不應一面倒繼續全倉，甚至高槓桿操作，也不用全面清倉，但就要控制好注碼或利用期權等工具做對冲。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球﹕港股好轉 慎防暗湧橫流
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GS(14)@2018-05-14 09:47:11https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1577&issue=20180514
【明報專訊】兩星期前本欄題目為「五窮月 莫太慌」，港股在恒指再試低位後上周升了近1200點，更升穿了大型三角的阻力，至少上半月表現算是不錯，本周三股王騰訊（0700）公布業績，之後該股的表現，相信會是後巿能否再攀升的重要指標。
長和（0001）主席李嘉誠上周四正式退休，被股東問及他過往如何處理重大交易買賣，他說這個問題很容易答，他會多數先考慮交易有否失敗的可能，失敗的程度，以及自己能否承擔，損失有多大，反而想好的一面較少，並說這樣對公司及股東最好。
李嘉誠以上的回答，投資者也應多多參考，大部分投資者做錯決定，主要是只想到買入股票或其他投資工具後可以賺幾多，甚少會先考慮可能做錯決定或投資錯誤，甚或因貪念驅使而希望可以搵快錢，以至用高槓桿或透過衍生工具操作，到了巿况不如預期或逆轉時便不知所措，不懂或不能立即止蝕，最終虧了大錢，甚至負債纍纍。
說實在的，現在港股雖已好轉，但中美貿易戰可以突然惡化，美國6月又勢必再加息，因此仍不建議瞓身重注，除了保留一部分現金，也可考慮在投資組合加入一些防守元素，比如可持有一些黃金或金礦股。另外，《明報》將在5月27日和碧桂園合辦「港樓難負擔？ 海外置業投資機會」免費講座，詳情及報名可登入：link.mingpao.com/54088.htm
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
陸振球：港樓價出現M型現象
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GS(14)@2018-05-19 22:45:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5105&issue=20180519
【明報專訊】國家主席習近平最近下達重要指令，支持香港發展成「國際創新科技中心」，會在資金及人才輸入等給予配合，有朋友在網上分析，有關政策會進一步推高香港的樓價和租金。不過，香港要發展成為國際創新科技中心，樓價高和租金高也是一種障礙。
筆者聽過一家國際電腦機構的高管說過，他們在新加坡聘用的員工數目是香港的6倍，一個重要原因是在當地可以隨時為有關員工提供千多呎的理想居所，但在香港租用太古城的細單位成本也相當高昂，所以海外員工寧願到新加坡工作也不願來香港。
美巨額津貼Tesla 在港恐被批官商勾結
除了住宅，香港的寫字樓和廠廈租金也相當高，同樣增加了經營科技行業的成本，大家都熟悉的電動車Tesla，其創辦人馬斯克三家公司，2015年就獲得美國當局46億美元的津貼，他的公司Solar City，在水牛城設廠，每年租金只是1美元，如果情况發生在香港，政府以1元租地予私人企業拓展業務，不要說肯定被立法會議員拉布，更會惹來傳媒及社會批評為「官商勾結」！
香港近年最容易惹來批評的， 除了所謂「官商勾結」，便是「地產霸權」，最近啟德的新地王，由新鴻基地產（0016）以破盡全港官地紀錄姿態的251.61億元投得，每方呎樓面地價高見17,776元，而新地預計投資額約400億元，自是又會被指為「地產霸權」的鐵證。
地產股股價遠落後樓價
其實，香港地價和樓價不斷破頂，很大原因是自2008年金融海嘯後各國政府不斷印銀紙放水，自然推高資產價格，香港樓價指數早已升破2008年高位，不過剛投得啟德地王的新地，最新股價仍只是128元左右，雖較海嘯後低位大升，但和2008年高位約175.4元相比，仍有接近三成的折讓（圖1）。
以上事實說明，地價和樓價屢創新高，未必對發展商最有利，因為發展商以高價賣了樓，便又要以更高價買地，其經營成本也愈來愈高，另一原因，地價和樓價高，也和政府能推出的土地供應受到限制有關，以至發展商買地也愈來愈困難，想多做生意也不行，地產霸權之說又從何說起？
不過，大家可記得多年前有本名為《地產霸權》的書惹來市場熱議，之後政府為表明配合民意要壓抑樓價，不斷推出辣招稅和收緊按揭。然而，辣招稅出台後，二手業主更加不願放盤，樓價不跌反升得更厲害，又因巿民愈來愈難借得首期，除了富裕階層可繼續買大單位，一般巿民只能買發展商提供高成數按揭的劏房式新盤，於是，樓巿便出現了M型的畸形現象，大單位和最細單位的呎價最貴！
大單位迷你戶呎價最高
美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交下，本年首4個月新盤售出約4435伙（包括全新盤及貨尾），當中實用面積逾1000平方呎平均呎價超過3萬元；緊隨其後的是200平方呎或以下「迷你盤」，平均呎價為24,200多元；反觀，實用面積401至600平方呎，以及601至800平方呎的單位平均約1.8萬多元，為各類面積之中最低（見圖2），可見香港樓市確實出現了M型現象。
在香港樓價出現M型現象下，最近長沙灣一個已屆30年樓齡的公共屋邨李鄭屋邨，其中一個實用面積僅494呎單位，竟以高達538萬元在二手巿場成交，每呎成交價高達10,891元！
可以這樣說，對不少香港人來說，樓價愈貴，便要愈住愈細，生活質素也只能不斷下降，何濼生教授早前引述今年3月公布的2018 Mercer（美世）全球宜居城市最新排行榜，香港的排名低見71位，我們的競爭對手新加坡卻成為亞洲最宜居城市，全球排名為25，遠勝香港，其中一大原因應該是香港人均居住面積狹小，只有161平方呎，恐怕是全球主要城市中最不堪，相反，新加坡逾八成人口住入價廉物美的Housing and Development Board組屋。而且新加坡還有花園城市的美譽。
放眼海外 退休可以很愜意
造成這個局面，和香港近年不肯填海造地，而新加坡卻肯填海起樓起屋有莫大關係，相信香港有關情况短期之內也難改變，那港人又有何應對或自救的方法，尤其是一些已快退休，儲蓄不多，收入難再增長的市民，又可如何改善居住和生活質素？
《退休做中產》作者陸振輝就認為，不少香港人都擔心退休後沒有足夠的儲蓄過愜意的生活，但其實如上述李鄭屋邨的原業主，賣樓後套現500多萬元，將其中100餘萬元在海外買入一個單位，其餘約400萬買入有6厘至7厘的房託收息，便可住大屋之餘，每月還有兩萬多元可花，且海外消費水平往往較低，應能過上遠較香港住在又擠又舊單位，又沒有鬆動資金消費的生活好。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕不怕貿戰的一隻股票
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GS(14)@2018-05-21 05:40:28https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1867&issue=20180521
【明報專訊】由於近期油價急升，油股表現不俗，上周五中石油（0857）便升了6.37%，為當日藍籌表現之冠。不過一隻平日並不起眼的股票維他奶（0345），當日更升了足足7.11%，創出新高。
維他奶說是食品股，更可說是品牌股，除了在香港和中國內地已建立龐大銷售網絡和廠房，在澳洲和新加坡也已設廠和行銷全球約40個國家，過去15年，即是由2003年至今該股足足升了19倍，遠遠跑贏同期樓價和恒指，而最煞食是建立了的品牌，給予消費者信心，尤其內地食品安全屢出事故，食品的聲譽和品牌便更具價值，這亦反映香港的優越之處，只要做好品質管理，便「錢途無限」，管它有沒有中美貿易戰，相信維他奶的業績會繼續保持增長。
近日國家主席習近平下達重要指令，支持香港發展成「國際創新科技中心」，會在資金及人才輸入等給予配合。其實近年內地除了食品之外，也屢有科技造假的新聞，內地資金和人才來香港拓展創新科技，配合香港的誠信和法治，也有助建立新的品牌，實屬雙贏的方向。
另外，《明報》會在5月27日（周日）和碧桂園合辦「港樓難負擔？ 海外置業投資機會」免費講座，出席者可獲贈筆者著作《樓巿解碼》乙本。詳情及報名可登入：link.mingpao.com/54088.htm
明報投資及地產版資深主編
陸振球﹕樓價與競爭力背馳的迷思
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GS(14)@2018-05-26 10:37:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0621&issue=20180526
【明報專訊】一個地方的樓價就算高企，如是反映其競爭力強勁，本來也不是大問題，不過，瑞士洛桑國際管理發展學院發表《2018年世界競爭力年報》，評估全球63個經濟體競爭力，過去兩年排首名的香港今年跌至第2，被美國超前，是否預示不斷破頂的香港樓價，只是由供應不足或投機資金所推升？
根據洛桑報告，香港在「管治效率」和「營商效率」連續4年居首，但「基礎建設」今年由第20位降至第23位，當中「科學基建」的排名較低，財政司長陳茂波回應時稱，香港在科技和科研基建發展確是「落後了」，但政府已加大投資，重申香港依然有競爭力。
香港基礎建設排名倒退，甚至拖累香港整體的競爭力排名，原因很多，可以是每當政府推出基礎建設時，都受政客拉布或抗議阻撓，也可能是香港近年樓價不斷攀升，人們發覺投資在科研或基建上的回報，遠不如直接投資地產！另外，不少基建建設，都要土地配合，但現在不論填海或舊區重建，都會遇到環保界人士挺身而出，以保育為由加以阻撓，長此下去，香港的競爭排名，難保會不斷被其他國家或地區爬頭。
經濟強勁 社會發展停滯
香港的土地問題不單影響基建或競爭力，更是樓價和租金不斷攀升的元兇，進一步影響香港的社會發展。香港社會服務聯會（社聯）日前公布最新的「香港社會發展指數2018」，採用2016年的各項社會發展指標數據，分析香港整體社會發展。經加權計算後，2016年的整體社會發展指數為205（基準年1991為100），較2014年輕微倒退1點，是自社會發展指數發布18年來，首次在經濟發展強勁下，錄得社會發展停滯。
社聯業務總監黃健偉表示﹕「過去10年，香港經濟發展強勁，但貧富懸殊狀况未見改善，基層享受到的經濟發展成果有限。『房屋分類指數』倒退是拖累社會發展指數下跌的重要因素。基層市民安居愈來愈難，房屋問題成為本地貧窮狀况的結構原因。」
基層壓縮生活開支交租
「房屋分類指數」自2008年起急劇下跌，由2008年的86大幅跌至2010年的-5，自此跌勢未停，2016年更跌至-342，較2014年的-238大幅倒退43.5%。社聯表示，公屋輪候宗數持續上升，2016年有284,800宗，最新的平均輪候時間更達5.1年（截至2018年3月底），加上整體住屋開支佔住戶總開支的比例進一步升至35.8%，租住私樓的基層巿民經濟壓力尤其沉重，租金佔開支比例達到44%，他們要壓縮其他生活所需以應付租金開支。
正如社聯表示，過去兩年公屋輪候宗數和時間更多和更久，樓價和租金也錄明顯升幅，若以此計算「房屋分類指數」應會得出比2016年更低的分數，亦會對「香港社會發展指數」造成更大拖累，不論政府或民間包括政客，都要更正視香港的土地和房屋問題。
大家可能以為，土地和房屋問題只會困擾小巿民，大財團一定很歡迎這種情况，因可以藉買地起樓大賺。不過，以往一直被喻為地產大好友的信和（0083），不知是否認為地價過高，抑或是其他原因而放慢投地，以至過去兩年幾乎出現賣樓「斷層」（圖1），亦拖累其股價長期打橫行，至近一兩年才重新積極買地，估計踏入2019和2020年才有較多樓盤可賣，但未知到時香港樓價是否仍然熾熱暢旺？
零售回暖 領展走勢現突破
兩年後香港樓巿是否仍在高位未知，現在除了住宅，商廈巿道也極興旺。皇家特許測量師學會﹙Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS﹚發表2018年第一季香港商業地產市場調查報告，受訪測量師大部分預測未來12個月甲級商廈（Prime Office）和租金會升6%至7%，零售物業（商場及商舖）的預期也出現改變，並普遍預測未來12個有關物業租金不再下跌（圖2），事實上，近期港股雖反覆，但擁大量優質零售物業收租的房託領展（0823），其股價近日卻升破了箱形徘徊區（圖3），值得投資者留意。
筆者近日與朋友到菲律賓宿霧（Cebu）一遊，獲介紹認識一名來自香港，卻能在當地成為大發展商的楊姓企業家，請教他在當地發展經驗和最新巿况，值得和大家分享。姓楊企業家原在香港從事鑽石買賣，也有參與物業投資，數十年前娶了一名菲律賓太太，太太不斷在當地買地買島，到了2003年，楊姓企業家開始大規模發展當地的住宅、商廈及度假村等。
他說，近年宿霧的物業巿場大旺，地價漲了數倍至十多倍，他興建的別墅及住宅項目，逾千個單位往往兩三個月便可售罄，現在當地不容易買地，好在早年已有大批土地儲備才能應付，而當地樓價雖然已漲了不少，但和菲律賓首府馬尼拉相比，仍低約一半，和香港比較，差距更是一般香港人難以想像，比方說他旗下一些兩層別墅，面積3000多呎，售價只是約150萬港元！另外，他在當地投資作收租的商廈，每年收租淨回報有約7厘，同樣是遠超香港！
問他會否再在香港投資物業，他說現時在香港買地每呎隨時要萬多兩萬元，一個地盤動輒要數十億元，直接買樓更要付重稅，豪宅的租金回報率低至1厘，實在難以接受，現時只保留早前購入的嘉慧園一個單位便算了。
[陸振球 樓市解碼]
陸振球﹕聯想反彈的啟示
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GS(14)@2018-05-28 05:45:31https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8011&issue=20180528
【明報專訊】5月4日聯想集團（0992）被恒指服務公司宣布將踢出成分股，至5月7日筆者在明報財經網的淘寶圖視像節目推介該股，指可趁低吸納，及至上周四中午該股公布虧損的業績，但之後股價不跌反升，翌日更大升逾6.9%。由筆者推介日起計更累升約一成半，表現較諸同期恒指的反反覆覆，明顯跑贏。
其實，數月前筆者同樣在昆崙能源（0135）被宣布剔出恒指成分股後，也在淘寶圖節目中指可候出現技術見底信號低吸，之後昆崙能源由低位足足升了約四成才回軟。
一個很有趣的現象，是不少被剔出恒指成分股的股份，往往之後會有不錯的表現，或至少會出現較像樣的反彈，最主要原因是有關股份之所以被剔出恒指成分股，之前一定有一輪長期沽售，當正式剔出成分股後，更可能有指數型基金要被動式沽售有關股票，甚至有趁機出現的沽空盤，令到股價出現極度超賣，只要沽盤完結，又或業績稍不如想像中差，便有可能出現挾淡倉而形成極大的反彈能量，當然想能趁低買入獲利，要有一定的膽識和技術身手。
以上個案亦教曉大家一點投資道理，就是當個股或巿况過於悲觀時，往往就離大反彈或挾淡倉不遠，相反當個股或大巿過於火熱，就算基礎因素多麼好，也要小心可能炒過龍，此亦可作為股神巴菲特說人人貪婪要恐懼，人人恐懼時要貪婪的佐證。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
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