陸振球：港樓價出現M型現象
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GS(14)@2018-05-19 22:45:30https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5105&issue=20180519
【明報專訊】國家主席習近平最近下達重要指令，支持香港發展成「國際創新科技中心」，會在資金及人才輸入等給予配合，有朋友在網上分析，有關政策會進一步推高香港的樓價和租金。不過，香港要發展成為國際創新科技中心，樓價高和租金高也是一種障礙。
筆者聽過一家國際電腦機構的高管說過，他們在新加坡聘用的員工數目是香港的6倍，一個重要原因是在當地可以隨時為有關員工提供千多呎的理想居所，但在香港租用太古城的細單位成本也相當高昂，所以海外員工寧願到新加坡工作也不願來香港。
美巨額津貼Tesla 在港恐被批官商勾結
除了住宅，香港的寫字樓和廠廈租金也相當高，同樣增加了經營科技行業的成本，大家都熟悉的電動車Tesla，其創辦人馬斯克三家公司，2015年就獲得美國當局46億美元的津貼，他的公司Solar City，在水牛城設廠，每年租金只是1美元，如果情况發生在香港，政府以1元租地予私人企業拓展業務，不要說肯定被立法會議員拉布，更會惹來傳媒及社會批評為「官商勾結」！
香港近年最容易惹來批評的， 除了所謂「官商勾結」，便是「地產霸權」，最近啟德的新地王，由新鴻基地產（0016）以破盡全港官地紀錄姿態的251.61億元投得，每方呎樓面地價高見17,776元，而新地預計投資額約400億元，自是又會被指為「地產霸權」的鐵證。
地產股股價遠落後樓價
其實，香港地價和樓價不斷破頂，很大原因是自2008年金融海嘯後各國政府不斷印銀紙放水，自然推高資產價格，香港樓價指數早已升破2008年高位，不過剛投得啟德地王的新地，最新股價仍只是128元左右，雖較海嘯後低位大升，但和2008年高位約175.4元相比，仍有接近三成的折讓（圖1）。
以上事實說明，地價和樓價屢創新高，未必對發展商最有利，因為發展商以高價賣了樓，便又要以更高價買地，其經營成本也愈來愈高，另一原因，地價和樓價高，也和政府能推出的土地供應受到限制有關，以至發展商買地也愈來愈困難，想多做生意也不行，地產霸權之說又從何說起？
不過，大家可記得多年前有本名為《地產霸權》的書惹來市場熱議，之後政府為表明配合民意要壓抑樓價，不斷推出辣招稅和收緊按揭。然而，辣招稅出台後，二手業主更加不願放盤，樓價不跌反升得更厲害，又因巿民愈來愈難借得首期，除了富裕階層可繼續買大單位，一般巿民只能買發展商提供高成數按揭的劏房式新盤，於是，樓巿便出現了M型的畸形現象，大單位和最細單位的呎價最貴！
大單位迷你戶呎價最高
美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，在不包括村屋、一約多伙及全幢物業等成交下，本年首4個月新盤售出約4435伙（包括全新盤及貨尾），當中實用面積逾1000平方呎平均呎價超過3萬元；緊隨其後的是200平方呎或以下「迷你盤」，平均呎價為24,200多元；反觀，實用面積401至600平方呎，以及601至800平方呎的單位平均約1.8萬多元，為各類面積之中最低（見圖2），可見香港樓市確實出現了M型現象。
在香港樓價出現M型現象下，最近長沙灣一個已屆30年樓齡的公共屋邨李鄭屋邨，其中一個實用面積僅494呎單位，竟以高達538萬元在二手巿場成交，每呎成交價高達10,891元！
可以這樣說，對不少香港人來說，樓價愈貴，便要愈住愈細，生活質素也只能不斷下降，何濼生教授早前引述今年3月公布的2018 Mercer（美世）全球宜居城市最新排行榜，香港的排名低見71位，我們的競爭對手新加坡卻成為亞洲最宜居城市，全球排名為25，遠勝香港，其中一大原因應該是香港人均居住面積狹小，只有161平方呎，恐怕是全球主要城市中最不堪，相反，新加坡逾八成人口住入價廉物美的Housing and Development Board組屋。而且新加坡還有花園城市的美譽。
放眼海外 退休可以很愜意
造成這個局面，和香港近年不肯填海造地，而新加坡卻肯填海起樓起屋有莫大關係，相信香港有關情况短期之內也難改變，那港人又有何應對或自救的方法，尤其是一些已快退休，儲蓄不多，收入難再增長的市民，又可如何改善居住和生活質素？
《退休做中產》作者陸振輝就認為，不少香港人都擔心退休後沒有足夠的儲蓄過愜意的生活，但其實如上述李鄭屋邨的原業主，賣樓後套現500多萬元，將其中100餘萬元在海外買入一個單位，其餘約400萬買入有6厘至7厘的房託收息，便可住大屋之餘，每月還有兩萬多元可花，且海外消費水平往往較低，應能過上遠較香港住在又擠又舊單位，又沒有鬆動資金消費的生活好。
[陸振球 樓市解碼]