導讀 : 總的來說，街區制是社會發展過程中的一種糾偏手段，也是調節上一個階段城市發展規劃不足的一種手段。

最近住建部出臺了關於街區制建設的指導文件，在剛好處於“去庫存”熱點的房地產行業可謂是掀起了全民熱議。簡單點理解，所謂的街區制就是打破當前的封閉式小區的模式，對於公共資源，比如景觀、道路、環境等采取開放、共享的模式，其中的重點是為了緩解當前城市的交通壓力。盡管當前一些專家學者也引用了不少國外相對比較成功、成熟的街區制模式做了佐證，可以說不論是當前的“封閉式”還是開放的“街區制”模式，其實都存在著利弊。

全盤照搬國外的模式顯然可行性不大，因為我們的社會發展階段、國民意識、社會管理、文化理念等方面與西方發達國家存在著客觀的差距。在這些客觀現實的前提條件下，如果只是簡單的通過與一些發達國家的模式進行橫向對比，顯然存在著一定的不合理性。因此，住建部在公布了《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》之後，隨即通過新聞發布會對《意見》進行了闡述。住建部發言人解釋，“逐步”就是要有計劃，要有輕重緩急，並不是“一刀切”，也不是“一哄而起”，更不能簡單地理解為“拆圍墻”。該發言人強調，要實施逐步打開封閉小區和單位大院的城市。要考慮到各種實際情況，考慮到各種利益關系，依法依規處理好各種利益關系和居民的訴求，切實保障居民的合法權益。

我們從上述發言人的闡述中理解到，其實住建部推行此次的《意見》主要是兩方面原因：一是我們國家的城市規劃建設在經歷了一個相對較長時間的發展之後，原來規劃模式中的各種問題開始凸顯，需要對原規劃模式下所出現的一些問題進行調整、修正，這是一種正常的修正行為；二是根據各地的實際情況，分步走。一方面是在新的規劃中側重於考慮開放式街區與當前一些城市發展過程中突出矛盾的有效銜接；另外一方面是對於已建成的社區，在尊重當前實際情況與居民意願的前提下，再結合城市規劃的需要，科學、合理地進行引導與優化。

我們不能簡單地以“拆圍”來理解住建部的《意見》，因為在實際的推行過程中，從國家層面來看也存在著各種各樣的難題。比如有些社區本身就不影響道路交通，它的位置打開與不打開都是“斷頭路”；而有些小區在影響交通要道時候，其小區主要交通要道其實已經處於開放狀態，只是進出有相應的物理管理而已，對於車輛通行本身並沒有構成影響，只是對於駕駛員而言增加了通行過程中的取卡流程，當然，對於一些已經升級為自動識別系統的社區車輛管理系統而言，這個問題也不存在；再比如一些企事業單位、大學城、政府部門的建築也會存在著影響交通的問題，打開與否，以及如何打開也都是需要考慮的問題。

對於當下的實際情況而言，街區制模式在我們國家也並非新事物，而同樣在一些發達國家也只有一部分的建築采用街區制模式。總的來看，住建部的《意見》是站在新時期面對於當前以及未來一段時間內影響城市居民生活效率、質量的層面，對當前已經形成並凸顯出來的問題進行修正、調整，從大的方向上來看引入一些新的發展模式是一種完全正確的思路，但在具體實施過程中也同樣面臨著不少的問題。同時，由於新發展模式的導入，必然會帶來一些新的挑戰與機遇，具體有以下幾個方面：

街區制下的五大挑戰

1、對於城市規劃部門的挑戰

由於過去幾十年我們采用的是一種封閉式小區的發展模式，城市規劃所引用的也是這樣一種思維方式，包括對於城市環境、交通、公共資源的配置、布局等方面。尤其是近幾年，一方面封閉小區的單個體量越來越大，另外一方面城市可使用的土地面積越來越有限，這在一定程度上給城市規劃部門的統籌規劃帶來了困擾。

采用街區制可以在一定程度上緩解當前城市交通擁堵的問題，但並非關鍵因素。也就是說街區制的引入可以在一定程度上緩解交通擁堵方面的問題，給城市註入更多的“毛細血管”。但其作用相對有限，其中的關鍵原因就在於過去城市規劃所留下來的大格局很難有大的變化。這也就意味著我們的城市規劃部門要在當前已經成型的“棋盤”上重新優化相關資源進行有效的二次配置，而這種優化配置能否真正地起到優化的效果，目前很難下定論。

同時，對於城市規劃部門而言將面臨三方面現實的挑戰：一是在街區制的政策下如何快速地做出新的、成熟的城市規劃來指導新的發展布局；二是如何通盤有效地考慮已經存在的社區與將要發展的社區，並做到承前啟後有章法地規劃與推動街區制的改革；三是如何打通各部門之間的“玻璃門”，有效的銜接市政、交管、公安、城市管理等部門，為街區制的推行保駕護航，這些問題對於城市規劃部門而言都是一個不小的挑戰。

2、對設計單位與開發商的挑戰

對於設計單位而言，在新的指導《意見》下會存在一段時間的磨合期，主要在兩個方面：一是在我們特定的國情下，對於街區制模式缺乏實際的經驗積累，難以保障“開放”與“問題”之間取得一個比較理想的結果；二是在城市規劃這一頂層設計沒有清晰化、明確化的處境下，街區制的設計與《意見》所想要達到的目的是否能夠有效銜接、達成，也是一個擺在眼前的問題。

而這個困擾會直接傳遞到開發商，並對開發商帶來三個方面的影響：一是多年沈澱形成的規模化、可複制的產品線將受到影響，這將直接導致開發成本上升；二是相關的景觀、物業等配套公司業務模式將面臨調整；三是營銷策略受到影響，由於過去是圍繞著“封閉式”社區進行構建，在購買者心目中已經形成了一種在封閉、物業、環境與安全、私密之間形成了某種強關聯的意識，開發商也在這個層面下足了力氣，將這種關聯通過樓盤的設計開發表現出來，並借助於營銷來影響消費者的購買決策。

但面對於街區制，當封閉、物業、環境、安全、私密等房子的附加屬性被剔除之後，剩下的就是赤裸裸的“地理位置+外立風格+室內格局+室內裝修”，而這些要素很難產生比較高的附加價值，其成本相對比較固定，這對於開發商而言至少在營銷層面來看將帶來比較大的挑戰。尤其是對於已經過了黃金期的地產業，整個行業的投資回報價值本身就處於下行的區間，此時整個行業的調整、轉型跨度必然會加大、加劇。

3、對城市管理部門的挑戰

其實所謂的街區制本質只是城市建設布局的一種形式，它的主要特點就是在城市規劃的道路邊上建設房子，且不設圍墻。可以說目前在大部分的土地私有國家，以及我們國家在改革開放早期曾經也采用過街區制的模式。盡管這種模式在緩解城市交通擁堵，以及增加路網密度方面具有一定的優勢，但它的弊端也是比較明顯的。主要體現在兩個方面：一是居民財產安全方面；二是交通安全隱患方面。

也就是說在推行街區制的過程中，有個前置條件就是城市的安全保護措施相對健全，不論是城市管理、治安或是相關的監控手段相對到位。因為封閉式社區的出現並受到大部分國民的偏愛，其背後一個重要的原因就是“安全感”。如果在推行街區制的過程中，不能有效解決居民生活的“安全感”問題，必然會遭受比較大的阻力，同時還會增加社會的不穩定因素。

盡管街區制有個顯著的優點是可以增加公共道路和路網密度，但它的缺點則是居住區樓下的車流增加、車速更快，一方面增加了老人和小孩的交通安全隱患，增大了居住區的噪音幹擾，降低居住的舒適度和生活品質；另外一方面則是增加了流動人口的管理難度，增加了居民的人生財產安全風險。尤其面對於當前貧富差距的擴大，以及其他社會問題、矛盾的多樣化、複雜化，對於城市管理部門而言是擺在眼前的現實挑戰，如果不能有效地解決，必然會給街區制的推廣帶來影響。在國外，現在有許多國家在經歷了多年的發展之後，意識到街區制所存在的這些缺陷，開始推廣適度規模小區制（邊距不超過200米，總面積不超過50畝），有利於兼顧公共交通和居住品質。

4、對地方財政支出的挑戰

在歐美一些發達國家，其街區制的存在有多重因素的推動，其中比較關鍵的因素在於，一方面法制比較健全、執法力度比較大；其次是國民的法制意識、規則意識、公共意識比較強；再次是居民擁有槍支的權力，在他人私闖民宅是可以直接行使權力的。而對於發展中國家的我們，顯然與這些發達國家相比較，不論是從法律的角度、社會形態的角度、公民意識的角度等方面來看，都存在著不同程度的差異。面對這些客觀的差異因素，要想在街區制的開放環境下又能提供比較具有安全感的生活環境，除了公民自身素質的提高之外，其中一個不可忽視的因素就是加強監管。

監管通常而言無非三個層面：一個層面是加強監管人員的投入，比如公安隊伍的擴大、強化，實現24小時的城市全覆蓋；另外一個層面就是在不增加人員投入的情況下，加大高科技設備的投入，通過監控設施的投入來覆蓋社會管理的盲區，並借助於信息手段來建立高效、快速的突發事件響應、處理能力；第三個層面就是政府的社會管理職能通過外包、采購的方式來實現。不論上述的何種方案，都將牽涉到不菲的財政支出，這對於當前本身就債務纏身的各級政府而言都是不小的壓力。

5、對國民文化觀念的挑戰

住建部的這一文件在沒有借助於媒體進行預熱的情況下“突然”推出，毫無疑問將引起大眾的關註，也對當前很大一部分生活在封閉式社區中的住戶帶來了觀念上的挑戰。這種挑戰的背後隱藏著一個重要的因素就是我們的文化要素，也就是說在國人的觀念中我們對於家的觀念比較強，同時也比較狹隘，通常我們的觀念中只有三個家，就是“我家”、“你家”和“大家”。

而我家通常是停留在血緣或建築層面，對於建築層面的家最經典的闡述就是宋朝陳元靚在《事林廣記·警世格言》中的一句話：“自家掃取門前雪，莫管他人屋上霜。”這就讓我們看到，一方面“我家”與“你家”之間是存在著清晰、明顯界限的；另外一方面，盡管這幾年隨著國民收入與教育水平的不斷提高國民素質也發生了一定的變化，但總的來看公共意識還是相當薄弱。我們對於家的概念在大部分國民的心目中還是停留在自家建築物的層面進行理解，我們對於“大家”的觀念相對薄弱。

本來在相對封閉的小區，各自圍繞著建築面積所構成的“我家”的概念，通過物業提供的服務做到了相對有效的公共環境管理。在面對街區制，當所面對的自家建築範疇之外的範圍都被納入到公共範疇之後，這就成為了“大家”的事情。而在我們的觀念中，大家就等同於沒有人的事情，這就如同在企業管理中，一項工作的責任人如果是大家，那就基本等同於這項工作沒有責任人。

至少從目前來看，這種“我家”與“你家”、“大家”的意識在短期內難以有效改善。最直觀的就是當前不論是公共廁所、公共休息場所、公共交通道路，可以說只要是涉及到公共的事，就相當於是沒有人的事。就以公共廁所來說，如果不是收費的那種，只要是完全公共的，需要靠大家自覺來維護衛生的，其結果就是基本很難走得進去。因此，在街區制的發展過程中，如何破解“我家”與“你家”、“大家”之間的隱形屏障是個非常大的挑戰，如果這個屏障沒有破解，一旦公共環境增加，其結果可以預見的是：要麽城市臟亂情況加劇，要麽市政管理工作加劇。

街區制下的四大機遇

1、催生新的物業服務模式

任何一種新的政策推出，其背後都蘊藏著新的機遇。在街區制的發展模式下，通常出現的發展模式有兩種：一是社區小型化，二是單體樓宇“插花化”，從目前發達國家街區制探索過的模式來看，除了政府加強社會治安的管理之外，很大一部分是基礎安保、保潔職能由社會承擔，也就是我們所理解的物業進行承擔。

這必然會對當前的物業管理與服務模式帶來影響，也就是說隨著街區制的逐步推行，當前的大社區物業管理服務模式會逐步分化掉，所呈現的將會是更加細分、專業、小型化的服務模式。這主要是由於單體社區的縮小，其結果必然就是單個物業服務對象的單位面積縮小，但服務數量將大幅增加。

這次兩會總理的報告中也明確提出了要加大家政業的發展力度，其中也是對於街區制設想的一個補充。在真正推行、實行街區制之後，所出現的情況在一定的程度上就是一棟大樓配套一個完整系統的物業管理隊伍與體系，當然在一定程度上必然會增加業主物業費用的支出。同時也將釋放出更多的物業服務需求，這種需求將會更加多樣、多元。可以預見，伴隨著街區制的推進，當前的大體量、大體系的物業服務模式將會朝著兩個方面發展：一是對於規模化的物業公司，在形成特定的服務產品線之後，其規模化優勢將會促使其在某些服務模式上成為“壟斷”的角色；二是將催生出新的物業服務模式，主要以細分市場的垂直服務角色出現。

2、加速智能化的建設需求

正如前文所述，在推行街區制的過程中，在不增加社會管理人員的情況下，必然需要借助於科技的手段實現高效、實時的管理。那麽不論是對於政府、開發商、個人而言，在這三個維度的體系中都會提出不同層面的需求。對於政府而言所面臨的是如何加速推進智慧城市的建設，借助於智能化的科技手段實現城市的立體式、全方位的監管；對於開發商而言，如何借助於智能化的科技手段實現樓盤的立體式、全方位的監管；對於個人而言，如何借助於智能化的科技手段實現住宅的立體式、全方位的監管。

而這三者之間又需要相應的服務商提供相關的服務，相互之間聯系起來，並打通信息流，實現真正的智能化監管體系。可以說街區制的推進將在很大的程度上推動城市、社區、住宅等方面的智能化進程，並釋放出幾何倍數級的智能化需求。這不論是對於創業者而言，還是對於房地產開發商，或是對於制造企業而言，在街區制的新城市進程中，產業智能化都將是一個不可失去的機會。其所釋放的巨大市場潛力將以萬億為單位進行計算，尤其對於當前在智能科技創業熱潮中的創業者們而言，此次住建部的《意見》可以說是對智能產業發展的重大利好。。

3、推動公共資源的布局建設

街區制推行的初衷之一就是為了加速城市交通的流動速度，從而提高效率與生活品質。但在這個過程中，由於街區單位的小型化，必然會影響公共資源的配置與布局，比如醫療、養老、教育等方面。從政府本身的資源配置層面來看，公共財政所能解決與承擔的範圍相對有限，因此，政府必然會采取“社會化”的模式，也就是說將一些公共配置資源與設施轉向於有社會參與承擔。

這必然會釋放出新的機遇，同時各種資源配置將會圍繞街區制以及便利性為核心展開，而這種展開的業態將會由當前的大體量轉向於小體量、專業性。舉個例子來說，就醫療領域，醫院將會從當前的綜合性大體量醫院向專業化的小體量、社區化醫院轉變，或者說會釋放出更多的專業化、就近化的小體量醫療服務機構。同樣，不論是交通出行，還是其它一些方面的公共配置資源都將會圍繞街區制的特點進行新一輪的配置與布局，這其中蘊藏的將是大量的創業機遇。

4、催生新的商業業態

過去是圍繞社區構建大型的商業中心，最典型的就是萬達模式。街區制之後，商業活動將會變的更加多元、便捷。或許會出現一種全新的商住模式，比如一樓都是配套的商業街區，二樓則是架設相互往來的空中走廊。我們住在樓上，但是吃喝玩樂，以及相關的生活配套都可以直接在樓下完成，這是目前比較普遍的方式。這種模式的出現，對於當前的一些商業業態將帶來挑戰。

這也就意味著在街區制的模式下，商業業態將更加小型化、專業化、垂直化、就近化，當前所爭議的線上線下問題將會加速融合。這不論是對於當前以傳統商業為代表的線下模式，或是以電子商務為代表的線上模式都將會是一種挑戰，因為實體商業變的更加便捷，在一定程度上會加速O2O商業模式的發展，並讓線上線下融合為一體化的商業業態。

或者是一些更新的商業業態，也可以理解為我們當前還難以形容的業態名詞將會出現。總之在街區制的發展模式下，由於我們的居住模式發生了變化，必然會以新的居住模式來構建出新的商業業態。

總的來說，街區制是社會發展過程中的一種糾偏手段，也是調節上一個階段城市發展規劃不足的一種手段。在推行的過程中政府自身所面臨與考慮的問題遠多於大眾所顧慮的問題，尤其對於當前公民在參政議政方面的能力日益加強、凸顯，有關部門所推行的新模式如果沒有進行充分的考慮，其所面對的輿論壓力與社會壓力可想而知。但一成不變的社會發展模式必然不可持續，對於大眾而言，街區制的推出將在很大的程度上助力大眾創業萬眾創新，如何在順應變的過程中找到並抓住變化過程中所釋放出來的新的創業機會，就是對新政策的最好理解與應用。

版權聲明： 本文作者陳根，文中所述為作者獨立觀點，不代表i黑馬立場。推薦關註i黑馬訂閱號（ID:iheima）。

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