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第一代居屋買家　教師花17月糧置業35年光景 　16.6萬元單位升值至508萬

1 : GS(14)@2015-01-07 01:03:37





■穗禾苑業主劉老師讚單位客廳有300多呎，空間足以跳繩，廳外並設有露台。左圖為同類單位。


【本報訊】一個彈丸之地，兩代港人，三十五載同樣面對住屋供不應求的難題。80年代居屋誕生，旨在協助市民自置居所；今日樓價越挾越高，停售12年的居屋重推，燃起市民上車希望。本報追訪第一代居屋買家：火炭穗禾苑及何文田俊民苑住戶，道出當年買樓，都是因為兩個字──「需要」。即使單位目前已升值30倍也拒割愛，異口同聲說「賣咗買唔番」。記者：陳家雄　陳東陽


■吳婆婆指其一手購入的俊民苑單位間隔四正。屋苑所有單位外設花槽位（右圖）。


劉女士乃第一代居屋穗禾苑業主，現居一個建築面積703方呎、實用617方呎的3房戶。80年代她任職教師，月入約1萬元，當年與家人同住柴灣徙置區，為了改善生活環境，「嗰陣政府推出居屋，話可以屋換屋嘛，所以柴灣徙置區換過嚟」。她稱，當年首選是何文田俊民苑，因位處九龍，次選才是穗禾苑，但最終首選抽不到，退而求其次。她眼神堅定地說：「當年買入價16.6萬元，面積703呎，隔籬單位面積400幾呎嗰隻單位，賣9萬幾。」她還記得：「平過私人樓啲啲，當年居屋有分期付款，嗰陣財政司係夏鼎基，第一期借錢利率4厘，第二期借錢5厘。」不過，她和家人決定花儲蓄「一炮過」買入這個單位自住。




「可以喺個廳跳繩」

她稱穗禾苑好住，單位間隔四正，「個廳有300幾呎，可以喺個廳跳繩㗎！」多年來，看見單位升值，今日她住的這類型單位，最近成交價升到508萬元，比她當年買入價，升幅約30倍，但她無動於衷，並謂：「97年嗰陣都賣過400幾萬，但呢度風涼水冷，空氣流通……

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會計公會倡准提強積金置業

1 : GS(14)@2015-02-06 11:29:52

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150206/news/ec_goq1.htm


【明報專訊】財政司長將於2月25日發表新一年度財政預算案，有會計團體拋出稅務優惠建議，包括提議讓納稅人可提取強積金自願供款部分購買自住物業。多個團體認為，目前香港稅基太窄，建議引入奢侈品稅，或重推商品銷售稅。


澳洲會計師公會建議，參加強積金的納稅人，可獲得入息課稅上限15% 或18萬元的稅務扣減。納稅人最多可一次過提取強積金自願供款部分，在港購買自住物業，如在提取供款後36個月內不在該購置的房屋自住或提早將該物業出售，則要退還全數稅務減免的金額。

建議自願供款最多扣稅18萬

澳洲會計師公會大中華區分會稅務委員會主席孫梁勵常表示，目前樓市過熱，供求失衡，政府在增加房屋供應數量的同時，亦應透過稅務優惠鼓勵儲蓄，作為將來購買自住物業的部分首期，或作為退休的生活費。

去年成立的The Association of Hong Kong Accountants(AHKA)估計，港府在2014/15年度財政盈餘達369億元，盈餘已扣除270億元房屋儲備基金，以及98億元贖回政府債券。

倡僱主聘主婦可獲津貼

AHKA稅務工作委員會召集人王尹巧儀表示，盈餘較港府去年2月估計的91億元多，主要受惠於買家印花稅及雙倍印花稅收入，加上基建項目申請撥款「塞車」，亦變相減少港府支出。

不過，王尹巧儀指香港面對人口老化及勞動力萎縮的挑戰，對盈餘的可持續存疑。她建議港府擴闊稅基，穩定收入，例如推出銷售稅。她又倡港府向聘用家庭主婦、退休者的僱主提供工資補貼。若港府提供每小時4.5元工資補貼，即相當於把每小時最低工資降至28元，令僱主有誘因聘請非勞動人口重投勞動市場。

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經濟家庭支柱 置業也要做好保障

1 : GS(14)@2015-02-06 11:56:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150206/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】我根據Joanna現時可負擔的支出，以照顧家人和部署將來置業為大前提，作出了以下理財分析及建議，希望助Joanna更周全及穩健地早日達成理財目標。


每月740元 有基本人壽醫療保障

首先，Joanna需要提高個人對家庭經濟收入保障和個人健康保障。Joanna是家庭的經濟支柱，而且待父母退休後需要付出相當於現時收入50％來應付家庭開支。其實Joanna可以考慮選擇每月付出收入之2.5％，先投保一份足夠未來30年照顧家庭開支的人壽保險作經濟保障。Joanna才25歲又不吸煙，健康狀良好，投保500萬元的30年期人壽保險，30年內固定保險費約為每月440元而已。

預留6000元可月供基金

同時，Joanna也需要一份較全面的醫療住院保險作個人健康保障。一份沒有儲蓄及人壽成分的純醫療住院基本保險，每月保費約300元。計及以上開支，Joanna每月約有8000元盈餘作置業首期儲蓄。

Joanna的理財目標是在35歲前能置業，買入250萬元至300萬元的物業。不過本港這價格水平的私樓已近絕香港，因此本人建議大前提還是先努力做好儲蓄部署。考慮到Joanna自身家庭負擔較重，幾年後父母退休，擔子更大，所以筆者先調低Joanna每月可儲蓄首期本金至6,000元，建議Joanna可用未來8年時間，將現有的8萬元港元儲蓄作一次性投資，再加上月供6,000元基金，50%押注於偏低風險、定期收息的東南亞地區通脹掛政府債券基金(以美元計價)，餘下50%可押注現時持續平穩向上、但風險較高的醫藥健康護理相關股票基金。若以年度平均6%回報來預算，8年後預期合共可儲蓄的資產約值90萬元，作為置業首期。

投資人幣注意政策風險

此外，外幣投資方面，銀行的高息定期選擇多，但投資者必須考慮存款期的長短，是否能配合自己現金流的需要。如果在定期行使期內要提取本金，Joanna必須了解銀行方面是否需要收取額外手續費和息口計算安排，同時外幣是每月24小時不停交易的，波幅往往有5％至20%，投資者較難預算及捕捉回報。

至於投資人民幣的話，雖然內地銀行定期存款可賺取較高利息，但人民幣始終存在中國政策的風險。

余淑穎

美聯金融集團高級副總裁

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置業渺茫　地勤辭職學燒焊盼移民

1 : GS(14)@2015-02-10 00:54:25





【本報訊】阿龍（二十六歲）及阿欣（二十四歲）拍拖約三年，原定今年結婚，但為置業推遲結婚計劃。兩人任職文員收入共約萬五元，阿龍在朝九晚六正職外，每日凌晨至清晨七時到便利店兼職搬運工人賺取約六千元，已儲了十多萬元。兩人只能在放工和周末拍拖，每周見面不足八小時。為爭取見面時間，阿欣曾搬到阿龍的公屋同居，但發現爭執反而多了，最後遷回自己家中。



每周見面不足10小時


另一對情侶Fred及Vicky（同為二十六歲），拍拖約兩年，亦是與家人同住公屋，工作需要加班，每周見面不足十小時。Fred近日抽居屋，明知中籤機會不高，但會繼續抽，堅持買樓先結婚，不過Vicky就覺得「可以平啲租住先，冇理由買唔到樓就唔結婚」。同是今期居屋申請者的葉先生（二十九歲），與屬大學同學的女友拍拖十年，現租樓同居，雙方共識結婚「簽張紙」就得，但為向父母交代，想先置業再結婚。他深知抽居屋機會渺茫，已作兩手準備，辭去地勤工作，轉做燒焊學徒，擬透過技術專才移民澳洲。離港便不急於置業，「香港比較勢利，好似農曆新年拜年會互相比較子女做乜工咁」，再者父母不在當地，「呃得吓」。社工馬頴兒表示，曾有個案因置樓問題陷分手邊緣，三十四歲男和三十六歲女友拍拖多年，女方有碩士學歷，希望男方有樓才嫁，但又不想成為高齡產婦。男方則正在進修，不想花太多錢投資物業，兩方感焦慮向社工求助。馬頴兒建議，情侶雙方需要在關係良好時才討論置業。■記者張婷婷





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150209/19034740

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年輕人置業目標不宜太高

1 : GS(14)@2015-02-13 18:48:35

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150213/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】近日有調查指逾七成人認為結婚前必須置業，原因是不想租樓，間接幫人供樓，以及想擁有自己的物業，其中有38%受訪者更表示如未能在5年內置業，會延遲結婚計劃，直至上車。由此可見，置業仍是不少年輕人的理財目標，甚至可能會因為未能上車而影響其他人生大計。


80後陸小姐與男友拍拖兩年，已計劃在3年內置業結婚。陸小姐月入1.8萬元，每月支出包括日常開支6000元、家用4000元、強積金供款900元以及保險供款1000元，總額1.19萬元，每月可儲蓄6100元，相當於每月收入三分一，反映陸小姐理財習慣不俗。陸小姐現時持有15萬元港元存款，以及股票市值約8萬元。

陸小姐計劃在3年內置業，目標物業價值300萬元，承做七成按揭，預計首期連律師費及印花稅等支出約100萬元，兩人計劃各付50萬元作首期開支。換言之，陸小姐要將利用現有23萬元資產配合每月儲蓄，在3年內滾存至50萬元。假設陸小姐預留7萬元作應急開支，餘下16萬元配合每月6100元供款，若年回報率有12%，則3年後可滾存50萬元作首期之用。

不過，陸小姐表示現時置業計劃遇上變數，因男友希望到海外進修一年，而且過去沒有穩定的儲蓄計劃，應難以在3年內儲得50萬元。陸小姐現時正考慮以一人之力如期在3年內上車，或者延遲置業計劃。

每月儲蓄及投資助儲首期

首先，如果陸小姐要如期在3年內置業，上述投資計劃可循數個方向解決。第一是降低目標物業價值，不過現時上車盤貨源緊張的情下，300萬樓下的上車盤已買少見少；其次是提高投資回報目標，不過若陸小姐的投資規模不變，年回報率需47%才可達到3年滾存100萬元的目標，計劃並不現實；最可行的方法是透過按揭保險計劃提高按揭成數，400萬元以下物業最多可承造九成按揭。

筆者認為，雖然提高按揭成數後陸小姐應可如期置業，但由於二人置業是以結婚為大前題，陸小姐亦應與男友商量是否應延遲置業，亦應鼓勵男友為未來儲蓄。現時社會風氣鼓吹年輕人盡快上車，否則便被視為失敗，但置業目標不應訂得太高，要求畢業數年便置業。事實上，年輕人需要投資知識及見識，如增值學歷等，需要付出資金，置業時間或更長。

羅湋楠

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積金局研MPF幫補首次置業

1 : GS(14)@2015-05-19 01:05:09

■黃友嘉認為以強積金用作置業，不違背累積財富的原則。陳奕釗攝


【本報訊】今年是強積金（MPF）推行15周年，政府剛刊憲宣佈今年8月起容許末期病患者可提早領取強積金。隨社會越來越多聲音要求放寬強積金用途，強積金管理局新任主席黃友嘉認為，可研究用強積金作首次置業，幫補繳付部份首期，由於這也是累積財富的方法，與強積金推行原意脗合，相信市民會支持，但強調僅屬初步構想，仍待社會討論。新加坡早於1955年實行中央公積金制度，55歲或以下僱員的月薪兩成作供款，可動用部份公積金購置政府組合房屋或支付醫療費用等。黃接受訪問時表示，兩地制度不同，最大分別是供款率相差很多倍，「唔能夠直接參考」。



不違累積財富原則


但他認為，強積金原意是累積財富，給打工仔作退休保障，長遠而言，置業也是累積財富的重要手段。有評論認為，強積金累積的供款不足以繳付樓價首期，作用不大。黃不認同，「任何人儲首期，每1蚊儲番嚟都好唔容易」。現時僱員平均的強積金資產約13.2萬元，他認為作為首期的一部份，也十分重要，「可能就係差嗰10幾萬」。他指若容許提取強積金作置業，只適用於首次置業人士，也屬一次性質，並強調「始終都係初步諗法」，非目前首要工作。他指強積金不能輕易提取，但樂見社會積極討論，「我相信去問一般市民，支持都唔會少。好多人對強積金嘅長久印象唔好，但聽到有咁嘅嘢（用作置業），都好喎，唔係咁負面」。他指有關建議須深思熟慮，毋須現階段立即去馬。上任主席兩個月，黃友嘉稱首務是落實前稱核心基金的預設投資策略，基金管理費不高於0.75%，料明年底推行，期望屆時能帶動其他基金收費向下調。目前強積金供款僱主及僱員各佔5%，黃認為在今天的民意，加大供款有困難，除非是自願性供款部份，以減稅作誘因，「扣稅安排有鼓勵性，或者都係好事，但政府要從財政角度考慮，因為收少咗稅」。強積金推行15年，黃坦承「開個頭係開得唔好」，初期累積供款低，管理費偏高，給打工仔第一個印象欠佳，「你要洗底就好難」。但他認為，局方經多年努力，「希望市民睇到係有進步」。至於強積金對沖問題，他認為需正視，由勞、資及政府三方商討，「唔係官話，係政治現實，中間點討價還價，點去達成共識，唔係積金局講咗就算數」。■記者王家文





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150518/19151347

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港人東京置業　專家籲勿短炒須注意匯價影響　料5至10年才回本

1 : GS(14)@2015-07-22 02:24:28

■近年日圓持續貶值，吸引港人到日本置業放租。夏家朗攝


【日本置業攻略三之一　尹頴軒　夏家朗東京直擊】【本報訊】香港樓價貴到難以負擔，不少港人見日圓匯價屢創新低，加上憧憬2020年東京奧運帶來經濟效益，於是紛紛到日本做業主。日本樓市好像很熾熱，但有當地經濟分析員大潑冷水，指日本住宅單位空置率持續上升，目前的「好景」只是中國買家製造出來的泡沫，隨時會爆破，在日本置業亦不適宜短炒。本報將一連三天報道東京置業的夢想與現實。



日本房地產業內人士估計，以東京都市中心最近一年成交的住宅為例，30%業主都是中港台買家。世紀21中華物業董事楊官華指該公司近80%客人都是香港買家，他形容客人買樓有如買西餅般「一打一打咁上」，「基本上唔會細看，只要銀行估到價、肯借錢，又有租收、租金夠供樓之餘有少許利潤都肯買」。他把東京的單身公寓比喻為油尖旺劏房，不愁無租客，公司代理的樓盤出租率更接近100%。扣除租金收入稅、租務託管費等，業主的實際回報率有6厘左右。但要留意是，雖然東京樓價由2013年至今升逾兩成，同期日圓對港元匯價同樣下跌逾兩成。假設在2013年9月以7.8算買入一個1,000萬日圓（約78萬港元）的單位，到上個月匯價低見6.2算，業主單在匯價上就蝕了16萬港元。楊官華提醒港人，如欲在東京置業不能短炒，相信要等5至10年後才有機會回本，「如果10年後樓價升一倍、滙價回升至10算，不得了」。



■東京目前住宅整體空置率為11.5%。

■日本人愛住新樓，東京街頭不時見到建築工程。

■楊官華稱東京單身公寓如油尖旺劏房，不愁無租客。



租賃住宅空置率達20%


榊房地產市場研究所所長榊淳司認為，樓市熾熱氣氛是海外買家製造的泡沫，「東京都市中心高層住宅30%都是中國買家，假如他們不買的話，樓市亦未必出現目前的泡沫，因此他們擔當着非常重要的角色」。事實上，日本1990年代泡沫經濟爆破的慘痛教訓，在國內影響至今。當地樓價相比25年前仍然下跌70%，租金跟隨樓價一直下跌，業主至今仍未敢加租。其中一個主因是當地打工仔無力負擔。榊淳司表示，90%打工仔都是中低階層，人工到近年才稍為上升，卻仍然追不上電費、稅率的升幅，遑論有能力負擔更高的租金。榊淳司說，目前全日本共有820萬間空置住宅，加上日本人喜歡住新樓，每年新建住宅就有100萬間，另一方面日本人口卻持續下降，在一些較偏遠的縣，空置住宅即使免費也沒人要。即使在首都東京，目前住宅整體空置率亦有11.5%，當中租賃住宅空置率更高達20%，榊淳司預言10年後空置率肯定進一步上升，直言「對海外買家拚命買樓感到奇怪」。




奧運完結後樓價恐跌

另一方面，日本政府鐵定2017年將消費稅增加至10%。榊淳司說：「每當消費稅增加，經濟衰退必定隨之而來，屆時房地產市場成交將轉趨淡靜。」受惠東京奧運熱潮，灣岸區的樓價因為奧運場館建設而不斷攀升，榊淳司表示升幅目前經已停止，認為奧運完結後樓價定必下降，「興建場館、大批遊客到訪消費不過是一瞬間的事，日本人口不會因為東京奧運而上升吧？」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150714/19218911

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鋪路移民澳洲 趁澳元貶值置業

1 : GS(14)@2015-08-02 13:24:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150731/news/ec_ecz1.htm



【明報專訊】自去年美聯儲宣布退市後，強美元時代又再來臨，美元持續強勢，拖累商品價格下行，反令海外股市及樓市的投資價值上升。

布里斯班樓價料追落後

陳先生是80後，早年澳洲大學畢業，回流香港工作，有計劃置業，早年在澳洲生活及讀書約10年，習慣外國生活，欲申請移民回到澳洲發展，有意購入澳洲樓作長線投資或自住之用。

陳先生現在一間科技公司工作，月入約3萬元，每月開支約7000元，家用5000元，強積金供款約1500元，保險1000元，總開支約14500元，每月儲蓄約15000元，銀行現金存款約有100萬元(當中80萬元為父母資助買樓)，沒有股票及其他投資。

澳洲央行今年兩度降息至現時2厘，加上美元升值的影響下，澳元對港元跌近兩成，至現時5.6水平，創6年新低。以現時匯率5.675計算，入場費極低，面積近千呎，平均200多萬港元起，可承造8成按揭，租金回報約5%，相比港樓更具吸引，令澳洲樓大受追捧。

澳洲政府亦致力開拓房產，加上樓盤需求旺盛，樓價未來仍具有上升動力，澳洲去年整體樓價上升了10%，當中升幅最強勁是悉尼，升近16%，第二是墨爾本升10%，而布里斯班升3.4%。

當中，昆士蘭政府覑力發展布里斯班，興建QUEENS WAHRF皇后賭場，促進旅遊業發展，吸引旅客到來，刺激當地經濟。布里斯班去年樓價升幅僅3.4%，相對兩大城市較慢，但入場價格較平，更具追落後空間，有興趣的買家可多加留意。

首期僅需20萬至30萬

澳洲樓大多以樓花形式出售，一般可承造8成按揭，以樓價200萬起，首期只需約40至60萬元，另代理公司亦會提供首期借貸優惠，借出一半首期金額，可分開數年攤還，首期成本僅約20萬至30萬，算是「貼錢」助上車，而樓盤落成後才需承造按揭，代理公司會提供一條龍服務，提供律師銀行等。

以投資角度分析，投資澳洲樓極具投資價值，現時澳元創6年新低，待經濟回暖，隨即回升；若樓盤升值，亦可轉售獲利。以陳先生個案來講，他手頭上資金充裕，不妨投資澳洲樓市，成本僅需約20至30萬，博長線澳元或樓價升值。

連敬涵 尚乘資產管理證券及財富管理業務部總經理

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中港經濟差　置業意欲低

1 : GS(14)@2015-09-21 01:27:48

【學者篇】對於樓市後向，學者看法相對不樂觀。經濟學者關焯照認為，目前樓市供應以細單位為主，即是市場中較低負擔能力的購買力都在消耗中，樓價負擔能力亦欠佳，內地經濟增長放緩，相信才是今次樓價調整的重點所在，目前市民經濟信心亦較差，料樓價未來一年內會有調整，至於幅度則需視乎未來外圍經濟走勢。從樓市而言，他認為，目前息口非常低，樓價負擔能力欠佳，價錢「根本唔值」，從投資而言，回報率非常低，這情況已維持一段時間，卻未見有明顯調整。不過，今次內地經濟放緩，令市民覺得「連中國都頂唔住」，從而憂慮整體經濟環境惡化，息口上升及供應增加仍是次要。



加息料令交投呆滯

理大建築及房地產學系教授許智文認為，目前價格與家庭每年收入比達到17倍，相對於美國及加拿大只有5至7倍，比例屬於高水平。反映供款能力未必能支持樓價進一步上升。此外，息口走勢亦成為樓市不明朗因素，若息口上升，置業者心理上會認為，樓市天價不會再來，更有機會回落，令到目前樓市相對呆滯，二手成交減少，一手市場更現撻定，這些都是樓價動力減的訊號。不過，他指出目前貸款比例較1997年低，還款比例亦較當時高，所以樓市出現調整，相信亦會以較慢速度及穩定地回落，銀主盤或者樓市大震盪機會不大。但若透過二按，將按揭成數提高8至9成則要較小心。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150920/19302215

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海外置業分散投資 英國樓勝在穩定

1 : GS(14)@2015-11-09 00:01:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ecv1.htm
【明報專訊】按照Florence 現在的情况來說，她的財政狀况比較緊絀，她與先生的每個月總入息是45,000元，他們的每個月總支出是39,000元，所以每個月的淨現金流是6000元，5年後她可以儲到現金360,000元。

她的第一個理財目標是在5年後要儲到現金和股票250萬元，按照她的資產有價值800,000元股票和400,000元現金，總資產是120萬元，假設她每年的投資回報率是15%，5年後應該可以有250萬元的資產，但是這個假設是5年內沒有金融危機的情况下才有可能發生，所以建議她作分散投資以減低風險。

隔山買「樓」 先做好功課

如果把所有資產投放在香港股票上，這樣風險會比較高，因為最近A股出現比較大型的調整，所以建議她把大部分資金放在環球基金上，這樣才較有可能達到每年平均15%的增長。投資分佈方面，按照現在的投資環境及經濟狀况，經濟有可能出現衰退，所以現階段可以七成以上的資金放在債券基金，另外三成放在環球股票基金，然後按照每年的經濟狀况，才慢慢增持股票基金。建議客人必須定期檢討投資組合，才有望達到每年平均15%的增長。

Florence 想投資英國樓市，需要了解英國樓市的展望。英國在5月大選後，樓市前景趨明朗。英國樓市過往受工黨倡議的「豪宅稅」等房地產政策所籠罩，前景不明朗，令買賣交投受到影響，隨著大選結果塵埃落定，樓市已恢復穩定。毫無疑問，倫敦樓市在「豪宅稅」無望推出後，終獲喘息機會。大選前的6個月，核心區的部分地段，住宅成交量下跌三分之一。目前的問題是住宅需求的回升幅度，以及樓價自2009年所見的強勁升勢會否重現。

倫敦核心區交投回復活躍

倫敦中部核心區的住宅需求將起變化，並會獲較平衡的住宅供應量支持，影響將會在稍後時間才顯現。倫敦核心區交投已見回復活躍，然而，我們預期成交量將隨新政府組成及樓市回穩而趨穩定。

2015年上半年倫敦中部預售樓花成交量仍然活躍，包括豪宅。地產發展活動於過去12個月已轉移至核心區外圍，動工量上升59.3%；相反，核心區動工量按年下跌43.2%。

租金回報吸引 風險較低

目前的房屋政策主要針對需求問題，例如「Help to Buy房屋貸款」。展望未來，政府需要推出措施解決住宅供應不足的根本問題，相信新政府執政後，會推出有關措施。而住宅交投自保守黨在5月8日大選中大勝後已逐漸回復動力，再透過5年期的調整，交投量可望持續上升，樓價有上升動力。

政治風險在目前的住宅市場仍然存在，需要政府主動推動市場穩定，從而令市場有效運作並惠及經濟。目前尚有3項政府的決策方針，有機會為樓市帶來新的憂慮，包括歐盟公投、蘇格蘭權力下放、倫敦2016年市長選舉，相信房屋問題將佔選舉人政綱的重要位置。由於工黨在英國部分地區的支持度獲提高，預期部分在選舉時提出的措施，例如「豪宅稅」及租金加幅設限等，或會在未來重新崛起。

如果Florence 想買英國樓，用40萬元作為首期及貸款60萬元，100萬元的價值相對不高。由於英國樓的租金回報率比較高和穩定，在英國買樓收租的風險不算太高，這個可說是比較長遠及穩定的投資工具。

鄭明輝

美聯金融集團財富管理總監

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