海外置業分散投資 英國樓勝在穩定
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GS(14)@2015-11-09 00:01:12http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151106/news/ec_ecv1.htm
【明報專訊】按照Florence 現在的情况來說，她的財政狀况比較緊絀，她與先生的每個月總入息是45,000元，他們的每個月總支出是39,000元，所以每個月的淨現金流是6000元，5年後她可以儲到現金360,000元。
她的第一個理財目標是在5年後要儲到現金和股票250萬元，按照她的資產有價值800,000元股票和400,000元現金，總資產是120萬元，假設她每年的投資回報率是15%，5年後應該可以有250萬元的資產，但是這個假設是5年內沒有金融危機的情况下才有可能發生，所以建議她作分散投資以減低風險。
隔山買「樓」 先做好功課
如果把所有資產投放在香港股票上，這樣風險會比較高，因為最近A股出現比較大型的調整，所以建議她把大部分資金放在環球基金上，這樣才較有可能達到每年平均15%的增長。投資分佈方面，按照現在的投資環境及經濟狀况，經濟有可能出現衰退，所以現階段可以七成以上的資金放在債券基金，另外三成放在環球股票基金，然後按照每年的經濟狀况，才慢慢增持股票基金。建議客人必須定期檢討投資組合，才有望達到每年平均15%的增長。
Florence 想投資英國樓市，需要了解英國樓市的展望。英國在5月大選後，樓市前景趨明朗。英國樓市過往受工黨倡議的「豪宅稅」等房地產政策所籠罩，前景不明朗，令買賣交投受到影響，隨著大選結果塵埃落定，樓市已恢復穩定。毫無疑問，倫敦樓市在「豪宅稅」無望推出後，終獲喘息機會。大選前的6個月，核心區的部分地段，住宅成交量下跌三分之一。目前的問題是住宅需求的回升幅度，以及樓價自2009年所見的強勁升勢會否重現。
倫敦核心區交投回復活躍
倫敦中部核心區的住宅需求將起變化，並會獲較平衡的住宅供應量支持，影響將會在稍後時間才顯現。倫敦核心區交投已見回復活躍，然而，我們預期成交量將隨新政府組成及樓市回穩而趨穩定。
2015年上半年倫敦中部預售樓花成交量仍然活躍，包括豪宅。地產發展活動於過去12個月已轉移至核心區外圍，動工量上升59.3%；相反，核心區動工量按年下跌43.2%。
租金回報吸引 風險較低
目前的房屋政策主要針對需求問題，例如「Help to Buy房屋貸款」。展望未來，政府需要推出措施解決住宅供應不足的根本問題，相信新政府執政後，會推出有關措施。而住宅交投自保守黨在5月8日大選中大勝後已逐漸回復動力，再透過5年期的調整，交投量可望持續上升，樓價有上升動力。
政治風險在目前的住宅市場仍然存在，需要政府主動推動市場穩定，從而令市場有效運作並惠及經濟。目前尚有3項政府的決策方針，有機會為樓市帶來新的憂慮，包括歐盟公投、蘇格蘭權力下放、倫敦2016年市長選舉，相信房屋問題將佔選舉人政綱的重要位置。由於工黨在英國部分地區的支持度獲提高，預期部分在選舉時提出的措施，例如「豪宅稅」及租金加幅設限等，或會在未來重新崛起。
如果Florence 想買英國樓，用40萬元作為首期及貸款60萬元，100萬元的價值相對不高。由於英國樓的租金回報率比較高和穩定，在英國買樓收租的風險不算太高，這個可說是比較長遠及穩定的投資工具。
鄭明輝
美聯金融集團財富管理總監
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