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大澳居屋天利苑首錄二手蝕讓

1 : GS(14)@2016-07-14 08:05:08

■大嶼山大澳居屋天利苑管理費被指貴到離譜。　資料圖片


【本報訊】收取天價管理費的大嶼山大澳居屋天利苑，開售未夠兩年，市場剛錄得首宗二手成交，但料屬蝕讓。土地註冊處資料顯示，天利苑地下8號單位，實用485方呎，一手業主於2014年10月以市價七折的72.61萬元向房委會買入，持貨未夠兩年，今年6月以114.2萬元轉售。根據房委會規定，天利苑單位在首次轉讓日期起計兩年內，只可透過補地價方式轉售，持貨滿兩年才可在居屋第二市場出售。換言之，天利苑首宗二手成交，扣除補地價約三成，再計及10%額外印花稅（SSD）及其他成本，可能要蝕讓約4萬元。



天晉售價3個月彈12%

天利苑因伙數少，管理費被指貴到離譜，每呎4.27元貴過豪宅薄扶林貝沙灣。另消息指，何文田半山壹號半山徑16號中低層戶售2,000萬元，原業主2009年以2,040萬元買入，連使費蝕約137萬元。中原伍錦基稱，將軍澳天晉2期1B座低層D室剛售716萬元，呎價13,690元，與今年4月成交的1A座低層A室同類貨比較，三個月反彈12%。另沙田第一城14座低層A室售886萬元，兩個月貴近一成。美聯梁仲維稱，荃灣中心錄反價成交，5座中層G室，實用380方呎，反價3萬元以338萬元售出，呎價8,895元。美聯吳肇基稱，鰂魚涌太古城冠天閣高層D室連租約售1,100萬元。稅務局公佈最新6月份「三辣稅」數據統計，當中只有雙倍印花稅（DSD）錄得升幅。DSD錄2,750宗，按月多1.5%，為今年單月最多，惟金額僅10.9億元，按月跌約27%。買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）分別有151宗及46宗，按月減少36.8%及13.2%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693922

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2 : hk113(58285)@2016-07-14 09:37:14

管理費貴過貝沙灣
交管理費仲貴過人地公屋租金
又山卡拉同遠
2年都頂唔順寧願蝕都要放
可想而知

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3 : GS(14)@2016-07-14 23:35:00

戶數太少...

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李志成：居屋吸引力大不如前

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:38

【明報專訊】新一期居屋將於本周開始揀樓，是次推售約2000餘伙單位，其中位於沙田嘉順苑高層一個400多平方呎單位，索價約328萬元，隨即成為社會熱話。畢竟本港樓價於過去幾個月已回調不少，然而房委會維持去年9月的定價，難免令其吸引力下降。

新居屋與私樓樓價相距拉近，相信中籤的準買家亦十分頭痕，居屋本來的最大好處，是定位為公屋與私樓之間的置業階梯，旨在幫助更多市民上車，以較少資金擁有自己的居所。可惜現時居屋定價滯後於大市，與私樓價錢拉近之餘，高折扣率亦未見吸引，難免令中籤者的揀樓意欲大降。

事實上，買樓自住少不免涉及投資成分，除了滿足居住需要之外，買家亦會考慮購入物業後，未來可否透過升值而獲利，以轉換更優質的生活空間。然而居屋配套較私樓次級，流轉性亦相對較低，因此升值潛力較弱，再加上樓價並未跟隨市場下調，種種條件也推使買家偏向選擇購入私樓。

首期支出不比私樓廉

觀乎近期推售的私樓細單位，發展商為求推貨吸客，提供不少高成數按揭計劃，又或者配合靈活多變的付款方式，若論低首期上車，買家購入私樓新盤的首期支出亦不見得特別高。

新居屋銷情預計大不如前之餘，今年上半年二手居屋亦表現一般，資料顯示，上半年的平均每宗二手居屋註冊金額約347萬元，比起去年同期的373.2萬元，下跌約7%；上半年註冊量約2245宗，比起去年同期約2559宗，下跌約12%，註冊金額則按同期跌約18.4%，反映需求負增長。近期二手私樓表現則平穩向好，7月至今之二手住宅註冊量錄約1936宗，較6月同期的1856宗按月升約4.3%。

是次新居屋銷情會否重蹈上次「煥然壹居」覆轍，銷售情况又慢又長？還需時間觀察，建議有意購入的中籤者，須細心留意售樓書，因為部分單位景觀比較遜色，或影響居住環境或單位升值潛力。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9399&issue=20160725

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基強投融陳詠東：增公屋居屋比例 可穩樓價

1 : GS(14)@2016-09-15 08:08:40

【明報專訊】在本港土生土長、美國接受教育，過去14年於上海建立地產投資事業的基強投融首席執行官陳詠東接受訪問，結合國際視野及內地情况分析本港樓市，提供另類思考角度。他表示，雖然過去10年本港房屋供應高於人口增長，惟期內新增供應由私人單位主導，令部分市民的住屋需求未能透過公營房屋市場滿足，轉為租用及購買私樓，推高私樓價格。他建議，港府未來除了必須增加住宅供應外，亦要提高公營房屋的比例，始有利樓市及社會穩定發展。明報記者 葉創成

在2005年2012年任特首的曾蔭權，近日接受傳媒訪問，回應他任內7年劇減房屋供應令香港樓價高企及市民上樓艱難的批評。他指事後回想，當時因應市况停止定期賣地後，應該更積極開發新地皮，變相承認自己任內的房屋政策確有不足之處。

公私營房屋供應六四比合理

陳詠東過去14年在上海經營房地產投資及融資業務，促成交易額達數百億元人民幣，在上海事業有成，他在訪問中亦分享對本港樓市的看法。他引述香港房屋委員會的數據，指由2005年至2015年期間，永久公營房屋（包括公屋及居屋）的市佔率由48.7%下跌3.1個百分點至45.6%（見圖），令期內樓價升勢火上加油：「過去10年本港永久房屋單位數目由246萬伙增加10.4%至270.7萬伙，人口則由685萬上升6.9%至732萬，房屋供應較人口增長快，理論上並不支持樓價急升。不過由於停建居屋及其它政策的影響，期內公營房屋的比例下跌，私營房屋的比例上升。房地產是給人住的，在理想的情况下，若市民無錢住私樓，可以住公屋及居屋，公營房屋的存在可以制衡私樓價格升勢過急。」

運輸及房屋局長張炳良在去年底更新總房屋供應目標，推算2016/17至2025/26年度的10年，公私營房屋總供應目標為46萬個單位；公私營房屋比例為6比4，即當中28萬為公營房屋，私樓目標則為18萬個。陳詠東表示，上述房屋供應目標合理，若能做到的話，未來10年本港公營房屋的佔有率將回升，令樓市更健康。

冀政府落實增供應 長遠樓市重返正軌

陳詠東引述研究機構Demographia的調查報告，指截至2015年第三季度香港樓價與居民家庭年收入中位數的比率達19倍，在全球排名最高，而其它城市該比率一般只有數倍，指從此可見過去10年本港房屋政策走錯路後，目前最痛苦是香港市民，「大家也明白房屋不可能在短期內變出來的，只希望政府未來10年能夠真正落實增加住宅供應，並且實現新增公營私人房屋6比4的目標，用10年時間令房屋市場重返正軌。」

根據統計署預測，本港在2034年人口將增至810萬，當中約227萬屬65歲及以上人士，佔比高達28%，而2014年有關比率僅15%，可見本港人口老化的速度頗快。陳詠東認為，港府未來10年除了要完成供應46萬個住宅單位外，亦要做早準備如何因應人口結構的轉變，為市民提供合適的住所：「隨着人口老化，老人家退休後需要甚麼生活環境呢？會否有為其度身訂造的長者屋呢？」另外，他指上世紀80年代本港很多家庭有4名或以上的子女，住宅供應不少屬大單位；但目前大多數家庭普遍只育有1至2名子女，細單位較能符合市民的需求。

小家庭成主流 籲增建細單位

上世紀80年代在香港中學畢業後，陳詠東赴美國讀大學及工作，過去30多年走遍大半個地球，近14年則在上海建立地產投資及融資事業。他強調，房屋政策固然重要，但更關鍵的是香港人本身有沒有競爭力：「你要有才華始可以得到別人的認同，而才華是要培養的。」他以演藝事業為例，指上世紀70年代邵氏培養成龍為國際巨星，80年代無綫電視的藝員訓練班亦人才輩出，當時本港娛樂事業風靡亞洲，但近年該兩大明星訓練基地已停運；作為比較，韓國政府於2000年以來一直支持文化產業發展，很多今時今日的著名藝人從少已開始演戲，韓國目前已成為亞洲甚至全球的文化輸出國，其成功之道值得本港學習。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4866&issue=20160915

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未補價居屋可做安老按揭

1 : GS(14)@2016-10-14 06:29:46

【明報專訊】按證證券公司宣布，安老按揭計劃擴展至未補地價的資助房屋，包括居屋、公屋及夾屋，涉及合資格單位40萬個。申請者年齡須為60歲以上，持有香港身分證，樓齡需為50年以下，物業估值將以市值扣減地價後計算。申請人亦毋須透過任何中介人作出申請，可直接與參與銀行聯絡。

按證公司總裁李令翔表示，早前已收到數十宗的資助房屋業主的查詢，單位的平均估價超過300萬元，昨日計劃啟動首天，按證公司已批出兩宗申請。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2205&issue=20161014

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康山實呎逾1.45萬 全港次貴居屋

1 : GS(14)@2016-10-14 06:30:59

【明報專訊】二手樓市不斷升温，鰂魚涌康山花園有2房實呎高逾1.45萬元，除了破盡屋苑歷史紀錄，更僅較全港已補地價最高呎價居屋紀錄低2%，成為全港次貴居屋。

市場消息稱，鰂魚涌康山花園10座高層A室，實用430方呎（建築521方呎），以625.5萬元（已補地價）易手，實呎14,547元（建呎12,006元），打破對上於去年5月以約1.43萬元所創下的屋苑最高紀錄。原業主2011年362.8萬元（已補地價）購入，帳面獲利262.7萬元或七成。

此外，資料顯示，全港最貴居屋呎價紀錄由筲箕灣東欣苑A座高層20室，於去年9月創下。該單位以316萬元成交（已補地價）、實呎14,906元。

愉城九七貨759萬沽 賺逾兩成

另美聯助理聯席董事徐偉業表示，荃灣愉景新城9座低層A室，實用652方呎（建築814方呎），屬3房連套房間隔，以759萬元易手，實呎11641元（建呎9324元），創同類單位今年新高。原業主1997年以623.6萬元購入，帳面獲利135.4萬元或22%。

許晉亨1270萬沽寶華軒

此外，近年少有入市的中建企業許晉亨，最近再沽出手持物業。土地註冊處顯示，西半山寶華軒高層C室，近月以1270萬元售出，實用566方呎，實呎2.24萬元，原業主PARISON INVESTMENTS LIMITED，公司董事包括許晉亨、許建中及許建德等，於2011年950萬元購入，帳面獲利320萬元或34%。

雲地利台4850萬破頂

另跑馬地雲地利台C座高層5室，實用1863方呎（建築2121方呎），早前以4850萬元售出，實呎2.6萬元（建呎2.28萬元），售價及呎價均創屋苑新高；買家包括NG SHEN KUAN TREVOR等，即八珍醬園第三代傳人伍尚鈞。原業主為與前特首董建華份屬世交的航運業商人阮喬坤家族，早於1985年持有至今。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6276&issue=20161014

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上季居屋第二市場成交逾20億

1 : GS(14)@2016-10-28 06:07:40

【本報訊】市況回復火熱，連帶居屋成交都持續暢旺。中原地產表示，本年第三季的居屋第二市場買賣成交暫時錄得568宗，總值20.87億元，按季雖分別跌9%及3.2%，但金額是創十九年有紀錄以來歷史第三高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，第三季成交金額只是僅低於2014年第二季的21.69億元及2016年第二季的21.56億元，反映樓市暢旺，帶動第三季居屋第二市場成交總值高企於20億元以上。季內錄得最多成交的居屋屋苑為馬鞍山錦豐苑，錄27宗，總值1.02億元。按金額分類方面，季內只有價值400萬元以上的居屋第二市場買賣錄得升幅，錄190宗，按季上升18%。顯示高價居屋成交明顯增多。相反，價值200萬元或以下、200萬元至300萬元及300萬元至400萬元的成交錄得跌幅，第三季分別錄6宗、145宗及227宗，按季下跌68.4%、31.3%及2.6%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161028/19814517

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采頤實呎1.46萬 九龍居屋王 將軍澳慧安園618萬破頂 另付93萬辣稅

1 : GS(14)@2016-11-30 07:57:37

【明報專訊】在二手盤源短缺下，新蒲崗居屋采頤花園，有兩房戶於自由市場以628萬元易手，實呎逾1.46萬元，呎價冠絕九龍居屋。此外，港府推出15%新辣稅即將滿月，部分買家卻不惜付辣稅並以破頂價入市。將軍澳慧安園有換樓客不惜另付15%辣稅約93萬元，以618萬元購入一伙3房戶，做價亦破屋苑歷史紀錄。

明報記者方可兒

富誠地產營業董事林栢榮稱，新蒲崗采頤花園5座中層E室，為實用431方呎兩房戶，以628萬元（已補地價）易手，實呎14,571元，打破旺角海富苑實呎1.43萬元的紀錄，再創九龍居屋新高，據悉新買家居於同座同樓層另一單位，是次購入單位是為讓子女居住，但由於在辣稅生效前購入，故不需付15%辣稅，而原業主2000年以104萬元（未補地價）購入，料補地價後仍獲利。

購入單位讓子女居住

另一邊廂，將軍澳慧安園本月暫錄兩宗成交，屋苑第2座高層B室，屬實用578方呎3房單位，原業主於本月初政府加辣前叫價688萬元，最終以618萬元成交，累減70萬元或一成，實呎10,692元，做價創屋苑歷史新高。

世紀21分行經理魏仕良表示，上述新買家為慧安園的兩房單位業主，現購入3房戶作換樓之用。由於尚未售出手持的兩房戶，因此需付15%雙倍印花稅，即涉約93萬元。據悉，原業主於2011年3月以398萬購入單位，持貨逾5年，帳面賺220萬元或55%。

祖父母618萬為孫買牽晴間

此外，美聯聯席區域經理蔣曜名稱，有內地夫婦的兒子來港讀書，雖然兒子為港人身分，但因未成年，而以港人祖父母名義入市粉嶺牽晴間一伙3房戶；上述單位為牽晴間10座高層G室，實用556方呎，作價618萬元，實呎1.11萬元，呎價創同類單位新高。蔣續稱，由於買家祖父母在港沒持有物業，故不需付新辣稅。原業主2013年7月以約443萬元購入，帳面獲利逾174萬元，物業升值39%。

土地註冊處顯示，牛頭角淘大花園N座高層6室，實用255方呎另連124方呎平台，以408萬元成交，實呎1.6萬元，樓價創同類細戶新高；據悉，上述單位於本月初、即政府未加辣前成交，而新買家購入單位後，以1.15萬元租出單位，料享3.4租金回報率，原業主則於2008年底以149萬元購入，現帳面賺259萬元或1.7倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3201&issue=20161130

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將軍澳居屋呎售1.35萬

1 : GS(14)@2016-12-01 08:00:34

【本報訊】迷你戶呎價癲升。世紀21將軍澳廣場分行經理魏仕良表示，將軍澳居屋寶明苑A座高層10室，實用211方呎，開放式間隔，10月放盤叫價285萬元，之後單位以每月9,000元租出後，叫價提高至290萬元連租約放售，最終以285萬元易手。單位呎價高達13,507元，打破屋苑去年造出的每呎1.33萬元紀錄，再度成新界呎價最貴居屋王。買家為首置人士。原業主2013年3月以218萬元買入單位，持貨三年沽貨，賬面賺67萬元。另大角嘴居屋富榮花園綠表呎價今年首度升破萬元。消息指，13座中層C室，實用592方呎，以綠表價592萬元易手，呎價1萬元。沙田欣廷軒5座中層A室，實用393方呎，以630萬元易手，呎價16,031元，成交價及呎價創屋苑歷史新高。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161201/19851187

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天水圍未補價居屋首破400萬 竹園北邨兩房420萬 九龍公屋王

1 : GS(14)@2016-12-07 07:24:42

【明報專訊】政府「加辣」1個月以來，公營房屋做價不跌反升。天水圍天盛苑有3房單位，未補地價售410萬元，為區內做價首破400萬元的居屋。黃大仙竹園北邨亦有兩房單位，已補地價售420萬元，破盡九龍公屋歷史紀錄。

明報記者 方可兒

天水圍天盛苑有3房單位未補地價售410萬元，媲美區內私樓做價，創區內居屋新高。中原區域營業經理馬斯力表示，天盛苑N座高層4室，實用面積650方呎（建築828方呎），以410萬元（未補地價）售出，實呎6308元（建呎4952元），為區內居屋首破400萬元的成交。馬續稱，單位內籠裝修一般，但可享開揚遊樂場景觀。原業主於2000年一手以96.58萬元（未補地價）購入，現帳面獲利313.42萬元或3.2倍。

做價與嘉湖「細3房」相若

事實上，上址做價已可媲美區內私樓如嘉湖山莊的「細3房」單位。資料顯示，嘉湖山莊上月一伙實用面積546方呎的3房戶，以420萬元成交。至於面積與上址相若的「大3房」單位（實用面積635方呎的3房1套間隔），上月錄得做價為476萬元。值得注意的是，上述天盛苑屬未補地價成交，以屋苑首次補地價折扣率19%至53%計，預料補地價後樓價將高於區內私樓。

映灣園實呎破萬 今年屋苑新高

另黃大仙竹園北邨再膺九龍公屋王。世紀21聯席董事劉倩彤表示，黃大仙竹園北邨15座高層13室，實用面積447方呎，兩房間隔，零議價以420萬元（已補地價）沽出，實呎9396元。事實上，屋苑對上已補地價成交要追溯至今年3月，當時做價415萬元，單位實用面積489方呎，是九龍公屋最高做價紀錄，意味屋邨是次420萬元做價，除打破屋苑紀錄外，更再度蟬聯九龍公屋王寶座。原業主2008年以155萬（已補地價）購入，帳面獲利265萬元，升值逾1.7倍。

十大屋苑之一的東涌映灣園，實呎再破萬元。中原分行經理曾顯業表示，東涌映灣園5座高層F室，實用面積495方呎（建築657方呎），兩房間隔，以520萬元沽出，實呎10,505元（建呎7915元），屬屋苑今年首宗呎價突破萬元的成交。原業主2009年以198萬元買入，帳面獲利322萬元或1.6倍。

嘉悅首錄租賃 3房連車位3.55萬

另新近入伙的將軍澳新盤嘉悅首錄租賃成交。中原高級分行經理伍錦基表示，嘉悅1座高層F室，實用面積819方呎，3房1套間隔，以3.55萬元連一個車位租出。若扣除車位月租4000元，單位實租3.15萬元，實用呎租38.5元。業主去年以1023萬元購入，租金回報3.7厘。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7108&issue=20161206

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公屋居屋一周七宗破頂80後靠「父幹」420萬買竹園北邨

1 : GS(14)@2016-12-07 07:37:45

【本報訊】政府加辣無助壓低樓價，年輕人買樓，仍須靠「父幹」。過去一星期，資助房屋連環最少七宗破頂成交，公屋佔5宗。當中一名80後上車客，獲父母出資百萬首期，以420萬元買入黃大仙竹園北邨一個九龍最貴「公屋王」，呎價近萬元。天水圍居屋綠表價更升破400萬元，直逼「嘉湖價」。記者：朱連峰



私樓價格高企，200呎劏房盤賣400萬元，令資助房屋樓價亦水漲船高。繼鑽石山鳳德邨153呎公屋癲賣190萬元，貴絕市區公屋「劏房」後，同區已有29年樓齡的黃大仙竹園北邨，再誕下九龍公屋王。



打破九龍最貴公屋紀錄

位於桃園樓高層13室，實用面積447方呎，屬兩房間隔公屋，放盤約兩個月，剛以高達420萬元連地價易手，呎價9,395元，再打破屋苑今年3月造出的415萬元九龍最貴公屋紀錄。金滙地產密雪英表示，上述公屋王買家為屋苑分支家庭，家人很早年向房屋署買入同層一個未補價公屋單位自住，政府上月加辣後，同層買多一個單位給子女居住，方便照應。上車須「父幹」買家屬「80後」，獲家人出資30%首期置業，涉及首期逾120萬元。若分25年還款，利率2.15厘，月供約1.26萬元。代理表示，辣招令公屋也缺盤，竹園北邨可睇樓放盤不足10個，且大部份屬綠表放盤。原業主於2008年以155萬元連地價購入上址，持貨至今沽貨賬面獲利265萬元，八年升值1.7倍。目前全港最貴公屋為柴灣峰華邨，去年10月癲賣440.5萬元。


天盛苑綠表首升破400萬

新一批白居二明年2月到期，面對樓價越升越癲，盤源買少見少，白居二買家趕搭尾班車，天水圍居屋綠表價剛升破四球。中原地產馬斯力表示，天水圍天盛苑N座高層4室三房單位，實用面積650方呎，原叫價420萬元，放盤只一個月，剛以410萬元易手，呎價6,307元，破盡天水圍居屋綠表紀錄。單位裝修一般，市場缺盤才能創天價。原業主2000年以96.58萬元買入該居屋，首期僅4.8萬元，獲銀行提供91.751萬元按揭，現沽貨勁賺逾300萬元，升值三倍。富誠地產林凱薇表示，牛池灣居屋新麗花園A座低層1室，租客遷出後，交匙放盤予代理僅3小時，即以388萬元連地價易手。另代理指，馬鞍山居屋錦泰苑J座高層1室綠表價售401萬元，呎價7,756元。祥益陳秀春表示，屯門200萬元平盤買少見少，公屋田景邨田敦樓高層19室，實用面積443呎，剛以172萬未補價易手。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161206/19856237

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