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開1400多家店，年銷售額100億元，它如何實現每周推一款新品？

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1226/160519.shtml

MINISO名創優品成立至今不過短短3年，2015年，營收突破50億元大關，今年有望沖100億元。其創始人葉國富也被評為2016年度創業家，被譽為新零售的代表人物。在12月14日的2016創業黑馬社群大會上，葉國富向廣大創業者推薦了關於名創優品的新書《名創優品沒有秘密》。這本新書總結了名創優品的成功之道，今天我們摘錄其中一部分內容以饗讀者。

向全球消費者提供價格合理、設計簡潔的優質產品並不是一句口號。名創優品從產業鏈的高度出發，在世界範圍整合資源，重構生產關系，運用創新的商業模式，將這一切變成了可能。

誰是核心消費者——瞄準18~28歲年輕人

在采訪中，很多顧客表示有這樣的體驗：起初只是被一兩款產品吸引，走進名創優品的店鋪，“看到東西便宜，又有設計感，發現自己這個也想買，那個也想買，最後不知不覺買了很多”。

這符合名創優品創立的初衷——“生活方式集合店”。名創優品的產品保持在3000種左右，“好市多控制得非常好，就是3000種，而且小店也不能太多，就聚焦於日常生活用品，其他的不做”。產品線覆蓋生活百貨、健康美容、創意家居、食品、飾品、紡織品、文體禮品、數碼配件、精品包飾和季節性產品十大品類，希望提供一站式購物服務，滿足顧客多樣化的需求。

上海市南京東路152號店、廣州市北京路1號店、北京市前門大街店是名創優品中國區的三家標桿店鋪，也就是所謂的“A+店”。從選址上來看，這三家店鋪均位於中國首屈一指的步行街，顧客主要以全國各地的遊客為主，幾乎不分年齡，不分性別。在上海市南京東路152號店，我甚至看到兩位白發蒼蒼的夫妻攜手購買洗衣液，這與其他城市的情況有所不同。以杭州延安路店為例，選址同樣位於繁華的商業街，進入名創優品消費的顧客則主要是年輕人。

名創優品的定位是“快時尚百貨品牌”，核心消費者鎖定為18~28歲的年輕人。為什麽是18~28歲這個年齡層次？這個年齡段的消費者有什麽特點？名創優品的品牌規劃是什麽？

多年的從商經驗告訴葉國富，“一定要鎖定年輕人”。伴隨年輕人一起成長的品牌由於承載了共同的記憶，往往最具生命力。比如創立於1926年的迪士尼迄今已有90年的歷史，它所塑造的米老鼠、唐老鴨等經典卡通形象伴隨一代代青少年成長，在全球消費者心目中建立起揮之不去的記憶，使得品牌本身生生不息，雖然已逾90年，仍然具有超越時間的感召力。

葉國富曾對一位男士直言：“28歲以上的人，一般很難做出改變，不是名創優品的目標消費者。”這位將近40歲的男士坦言，自己已經很少逛街了，整日忙於工作，家用物品基本由太太打理。

2015年冬天，葉國富在北京中關村創業大街賓歌（Bingo）咖啡館分享創業經驗。一名聽眾拋出了一個頗為尖銳的問題：“名創優品致力於為年輕人提供優質低價的商品，可是年輕人總是會慢慢長大，當他們不再選擇名創優品的時候，名創優品是否還能成為一家百年老店呢？”

葉國富沒有直接回答，而是以Forever 21舉例。“有個韓國人在美國創業，為什麽要永遠21，他就是希望永遠年輕，伴隨一代代年輕人成長。” “不是天天喊百年老店，就能做成百年老店，把產品做好，把每一個時代的80後、90後服務好，成為百年老店是自然的過程，不是刻意的追求。”

這使我想起第一次走進名創優品時的情形。我向葉國富提問：“名創優品的願景是什麽？”

葉國富不假思索地回答：“現在年輕人活得太辛苦了，生活節奏快，工作壓力大，被高物價壓榨。名創優品希望用合理的價位向消費者提供富有設計感、高品質的商品，解放一代代年輕人。”

“7天上新周期”背後的商品開發機制

快節奏的市場競爭要求企業不斷推陳出新，用更先進的產品和服務滿足消費者快速多變的需求，因此速度成為一項重要的競爭要素。某種程度上，誰能更快地感知市場變化，更敏銳地捕捉並把握消費者需求，更迅速地推出適銷對路的產品，誰就能在競爭中占得先機。

基於這一認識，名創優品將上新周期縮短到7天，要求每周必須有新產品推出。

為了便於管理，從創立之初起，名創優品的單品數量就控制在3000件左右，並一直延續至今，成為一項標準。每一款產品都有各自的生命周期，都要經歷開發、測試、成長、成熟和衰退的歷程。名創優品如何在保證SKU數量大體不變的情況下，以周為單位滾動更新產品？

名創優品建立了國際化的設計師團隊，除三宅順也外，還有瑞典設計師奧拉·耶茨（Ola Giertz）、丹麥設計師菲利普·布羅（Philip Bro）以及擅長家私和玩具設計的挪威Permafrost設計組，對產品設計進行把關。除此之外，商品中心200余名買手全天候掃描全球市場，從歐美日韓捕捉全球最新的消費潮流和流行元素，結合名創優品的顧客定位和供應能力，制定新產品開發提案。

商品中心每周召開選樣會，葉國富、三宅順也、Ada等相關人員列席，對買手的提案進行評審，首要的問題是：“這個產品到底有沒有市場？”初步選定待開發的新產品後，第二個問題接踵而至：“有沒有好的供應鏈配合？”這個時候，買手開始搜索並聯系供應商資源，制訂具體的產品開發方案。隨後，第三個問題浮上水面：“到底能不能在名創優品變成‘爆品’? ”

通常情況下，新產品先小批量試產，投放到若幹店鋪進行為期一周的試銷，根據試銷結果決定是否大規模推向市場。試銷結果達不到預期的產品，開會決定是否淘汰，或者進一步優化完善。

Ada堅信這樣一個觀點：“做產品的人，首先自己要懂得感受，有能力感知產品的溫度，如果做不到這一點，就不適合開發產品。”為了提升買手對產品的感知力和判斷力，商品中心200多名買手全部成為內部“產品體驗官”，免費使用公司提供的產品。根據職務、性別和部門劃分體驗官的等級，不同等級的體驗官試用不同的產品，並在規定的時間內出具體驗報告，詳細地闡述使用產品的感受，分析產品的優缺點，發現問題，並提出解決方案。

內部“產品體驗官機制”激發了買手的工作熱情，商品開發效率得到顯著提升。在此基礎上，2015年，名創優品又面向社會推出“產品體驗官制度”，從1100萬微信公眾號粉絲中招募5000名產品體驗官，提供產品供其免費試用。凱文·凱利認為，分享與參與將成為新經濟時代的新法則，“顧客參與了部分產品的制造，他們就更容易從最終產品獲得滿足”。名創優品不僅鼓勵粉絲分享使用產品的感受，更希望他們參與商品開發進程，從顧客的角度提出產品的改進建議。如果建議得到采納，將得到一定的獎勵。這進一步激發了粉絲參與的積極性。

產品體驗官制度讓名創優品收獲如下經驗：一旦顧客得到了良好的產品和服務，他們會很快習慣，並希望得到更優質的產品和服務。因此，及時升級產品品質和服務變得十分重要。

商品中心的一項日常工作是審視既有產品，提出升級方案。每隔6個月，名創優品對全部商品進行系統性複盤，根據市場的需求梳理產品線，對3000個SKU重新定位，調整品相、結構和單品。

Ada以濕紙巾為例進行說明：“最初規劃產品線時，鎖定兒童、成人和天然三大概念。一盒80抽的濕紙巾，市面上零售價15元，名創優品賣10元，銷量很好。”一段時間後，市場出現新的變化。“比如兒童濕紙巾，所有暢銷的單品包裝上都加了‘手口’兩個字，也就是可以擦嘴巴。”這種情況下，安全成為新的主題。“比如現在濕紙巾原料不用純棉了，開始用交叉棉，交叉棉彈性更好，我們有沒有去做這種更新？”結合這一需求點，名創優品立即著手升級原有的兒童濕紙巾。名創優品通過不停地複盤推動產品更新升級，而不是一成不變地停留在過去的產品上。

“店鋪業績好不好和我們的商品有很大關系——商品是否有前瞻性的開發、數據上有沒有及時梳理和調整。”商品中心信息部經理顏海明認為，後端數據可以在一定程度上反映品類優化的方向，比如通過對比不同商品所占的營業面積、創造的銷售業績，可以發現很多問題。“如果商品占的面積比較大，而銷量偏低，那我們就會去找原因，是產品有什麽問題，還是這個品類不太適合我們？”通過這種方式不斷優化品類結構，打造爆款商品。

再如暢銷產品補貨，供應商準備是否到位非常關鍵，因為不是下單了供應商馬上就能供貨，前期肯定要給供應商備貨時間。現在1000多家店，供貨量非常大，備貨都要提前三個月或者是半年。這方面，門店的銷售數據可以提供一定的參考。

商品開發是一項面向未來的創造性工作，包含諸多不確定因素，比如市場行情的波動、消費習慣的變化等。“門店的數據只能反映一些現實存在的問題，並不能完全作為前瞻的參考數據，更不能代表未來。” Ada希望糾正這個誤區，“一定要著眼未來，看得比別人更遠一些。完全按照門店的數據，永遠不會有爆點。”數據是死的，人是活的。能否看得比別人更遠，當然離不開對數據的理解和分析，更重要的是對細微變化的感知能力，也就是軟實力。

前瞻性通常隱含著一定的風險。名創優品開發LED臺燈時，為了分散風險，同時推出了三款產品，定價分別為39元、49元和59元。區別在於，“59元的款是LED燈，39元那款是小燈泡，49元的是普通的燈”。推向門店試銷，顧客看得最多的是59元的款，39元次之，49元那一款幾乎無人問津，最後的銷售數據反映三款產品均不理想。隨之而來的問題是：“這種情況下要不要做？”

“為什麽看的人多，買的人少？”Ada把目光聚焦到59元的產品上，分析的結果是：“59元的臺燈品相高於39元和49元的，比外面的同類產品便宜，但是還不足以打動顧客。”Ada砍掉了39元和49元兩款產品，在定價59元的臺燈背面增加了一個可以顯示日歷、溫度的顯示屏，價格不變，結果一炮而紅，“首批10萬盞，發下去就沒了，供應商都生產不過來了”。

踏踏實實把人的產品做好

消費者花錢購買一款產品，究竟是購買了什麽？是便捷的功能、良好的性能、舒適的體驗，還是打動人心的設計、一份純粹的購物心情，抑或是“看得見摸不著”的品牌價值？

有多少人會心甘情願為產品之外的附加物埋單，比如建立在品牌上的某種奇妙心理，哪怕為此支付更高的溢價？物資過剩時代，個性化消費與大眾化消費並駕齊驅，什麽才是未來的主流？

這些令人困惑的問題驅使葉國富不斷出國考察。在日本青山洋服的購物經歷讓他得到啟發。

一次在東京逛街時，葉國富被青山洋服所吸引，走進店里，很快看中一款皮鞋。“從款式、設計到用料都是一流水準。”雖然不是制鞋業的行家里手，但多年的零售經驗熏陶出獨特的感知力，葉國富本能地判斷“一定不便宜”，看一眼標簽上的數字，12000日元，折合成人民幣，大概600元出頭。“太便宜了，要知道這可是意大利純手工制作的鞋子！”葉國富後來不斷強調。試穿的結果，比腳上的菲拉格慕皮鞋“更加舒服”。當時正好有買二送一的活動，於是他一次性買了三雙，逢人就說，“這是目前穿的最舒服的鞋子”。

創立於1964年的青山洋服以銷售西裝為主，兼營襯衫、鞋靴、領帶、皮包等用品，目標客戶為職場人士。西裝屬於舶來品，並不適合亞洲人的體型。青山洋服結合亞洲人的體型進行改良，設計出更加熨帖的板型，加上用料紮實，富於質感，很受日本人歡迎，成為日本最大的西裝制造商，年均銷售280萬套，每三個日本男士當中就有一個人穿著青山洋服。

青山洋服將人擺在首要位置，以穿著舒適為前提，致力於用合理的價格生產高品質的產品，數十年如一日。這令葉國富聯想到同仁堂的古訓：炮制雖繁必不敢省人工，品味雖貴必不敢減物力。

葉國富的啟發是：“中國人要改變消費觀念，不要認為幾萬元一套西裝穿上才好，衣服好壞跟服裝沒太大關系，跟人有關系。我們要做什麽？我們應該踏踏實實把人的產品做好。”

正如劉易斯·芒福德所言：“企業的首要目標不是在於增加消費，而是要讓消費符合健康生命的標準。”他認為，假冒偽劣產品折射出企業增加消費的沖動，這是追求眼前利益的表現，可能會葬送一個企業的未來。有節制的理性消費符合健康生活的標準，這與企業的長期價值並不矛盾。產品應該以人為出發點，最大限度地方便人的生活，提升幸福生活的感受，而不是相反。那些真正尊重消費者的企業，最終也會得到消費者的尊重和青睞。

基於這樣的理由，名創優品選擇了精品低價路線，鎖定“品質”和“價格”兩個關鍵詞，追求優質與低價的統一。它希望通過“簡潔、自然、質感”的設計傳遞熱愛生活的信念，用高性價比的產品滿足大眾消費者日常生活的多樣化需求，讓消費者從高物價壓力下解脫出來，生活得更加輕松和幸福。

這個過程不會一帆風順。名創優品進入深圳某步行街後，開業當天物業管理處就收到周邊商戶的集體投訴。“說我們擾亂價格秩序——賣得太便宜了，這個價格應該是出廠價，為什麽當成零售價來賣？”葉國富無奈地解釋說，“產品本身不貴，只是別人賣貴了。” 

扭曲的市場環境造成很多不合理的現象，比如盲目追求高端化和奢侈化導致的假冒偽劣現象，當下炙手可熱的電子商務也不可避免地卷入其中。一個顯而易見的事實是，任何一類產品的流行都是以大眾化消費為前提，盲目追求品牌和高價可能走向另一個極端。化用劉易斯·芒福德的說法，為了追求消費而進行的一系列短期行為反而阻礙了大眾消費。

中國人不經常用香水，與其說是缺乏使用環境，沒有培養出習慣，不如說是畏懼價格。

市面上一瓶香水幾百上千元，“普通人舍不得買，買得起也用不起，買一瓶香水放著，參加會議或派對的時候噴一噴，生活品質降低了很多”。葉國富認為這樣的商品在價格上不符合人性——人們有愛美的天性，只是因為價格因素，無法充分體會使用香水的快樂。名創優品推出39元一瓶的香水，結果香水成為最暢銷的產品之一。“香港人買名創的香水，一買10瓶、20瓶。早上用、中午用、晚上用，每天噴三下。以前三個月用一瓶，現在基本上一個月用一瓶。”

“我希望未來年輕人買香水不要有任何壓力。” 

中國央行公開市場今日凈回籠1400億元

2月15日消息，中國央行公開市場將進行500億元7天期逆回購操作、200億元14天期逆回購操作、500億元28天期逆回購操作。

今日央行公開市場將有2600億元逆回購到期。另外今日有1515億元MLF操作到期。

中國央行就7、14和28天期逆回購操作需求詢量。

能源局官員：CAP1400是中國核電走向“強國”標誌性項目

國家電力投資集團官網近日公布一則消息稱，國家能源局核電司司長劉寶華近日到上海調研“大型先進壓水堆核電站”實施情況時說，CAP1400是中國核電從“大國”走向“強國”的標誌性項目，特別是在自主化和國產化方面，擺脫了中國核電產業鏈受制於人的局面，為中國核電搭建了嶄新的平臺。

上述消息顯示，2月23日，科技部黨組書記、副部長王誌剛和劉寶華一行到上海核工院調研國家重大專項“大型先進壓水堆核電站”實施情況。期間，劉寶華作出了以上表述。

劉寶華還“肯定了壓水堆重大專項選題準確、組織有序、準備充分，設計深度和設備研制進度均促進中國核電產業實現了系統性地跨越”。

大型先進壓水堆核電站(亦稱“壓水堆重大專項示範工程”)的代號為CAP1400，其中，“C”為“中國”英文單詞的首個字母，“A”、“P”分別是“先進”和“非能動”英文單詞的首個字母，CAP1400含義為中國裝機容量為140萬千瓦的先進非能動核電技術。

官方資料顯示，CAP1400機組，是在消化、吸收、全面掌握中國引進的第三代先進核電AP1000非能動技術的基礎上，通過再創新開發出具有中國自主知識產權、功率更大的非能動大型先進壓水堆核電機組。

不久前在接受《中國電力報》專訪時，CAP1400項目技術先進性、安全性與經濟性的總體策劃與總設計師、上海核工程研究設計院院長鄭明光表示，CAP1400開發基於AP1000，強化了安全設計能力，其安全性處於世界領先地位、達到當前最高安全目標。

在開展頂層方案設計時，CAP1400從安全性上必須滿足中國及世界上最新的安全法規和標準要求，滿足最嚴格的環境排放要求，滿足社會未來一段時間的發展要求和民眾的關切。CAP1400可抗商用大型飛機惡意撞擊、抗大洪水、抗強風暴雨、抗大地震襲擊，全面提升了超設計基準事故下的應對能力。

安全設計上，CAP1400深入貫徹了安全縱深防禦理念，充分的安全設計裕量、高度可靠的核電設備、簡約化與符合人因工程的系統布置，能夠確保反應堆設施與放射性屏障的安全。CAP1400在設計創新和改進的同時，進行了充分的設計論證和試驗驗證，目前的安全設計能夠確保在發生異常事件甚至是嚴重事故情況下都不會對環境、社會、公眾造成不可接受的傷害。

此外，鄭明光還表示，在保證安全的前提下，經濟性是核電站建設最重要的因素，這對CAP1400未來在國內推廣、“走出去”都十分重要。理念先進、技術成熟;系統設備可靠，布置簡約;模塊化施工，工期較短，首批機組預計建設周期為56個月，後續設備制造、項目管理模式成熟後，批量機組建設工期逐步可縮短至48個月;運行簡單靈活，安全設備備品備件少，維護檢查時間短，這些特點決定了CAP1400具有優越的經濟性和競爭力。

“非常關鍵的一點是，通過重大專項的實施，特別是共性技術研究，AP1000技術引進與依托項目的實施，有競爭氛圍的三代核電設備完整的產業鏈得以有效構建，從而全面提升了中國核電裝備制造業與核電技術的整體競爭力。”鄭明光說。

目前，中國所建的示範電站位於山東威海市榮成石島灣廠址，擬建設2臺CAP1400型壓水堆核電機組，設計壽命60年，單機容量140萬千瓦。

記者註意到，在王誌剛和劉寶華到上海調研之前，2月17日，國家能源局官網公布的《國家能源局關於印發2017年能源工作指導意見的通知》顯示，中國年內計劃建成三門1號機組等5個核電項目，開工8個。

如果不出意外，上述位於山東威海市榮成石島灣的CAP1400核電機組有望在年內開工建設。

國家電投上述消息引述該公司副總經理余劍鋒的話說，重大專項CAP1400已通過國家核安全局組織的安全審評和國際原子能機構的通用反應堆安全審評，符合國內、國際法律法規標準，自主化燃料、主泵、數字化儀控系統等關鍵設備研制進展順利，長周期重大設備已提前到位，現場準備工作均已就緒，完全具備開工條件。

【貨幣】資產荒轉眼間變成了錢荒：1400億債券擱置發行，個中玄機值得深究

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=12443&summary=

金地發布2017年年報：銷售突破1400億 規模與利潤實現雙贏

4月17日，金地集團公布2017年年報。繼2016年銷售突破千億之後，金地銷售規模再創新高，全年銷售金額達到1408.1億元，對應銷售面積766.7萬平方米，同比分別增長39.9%和16.5%，繼續鞏固了其在房企第一陣營中的位置。

面對2017年行業持續、密集的調控，金地集團展現了其出色的市場節奏把控能力，不僅銷售、盈利等多項核心指標實現了穩步提升，其在土地市場上也斬獲頗豐：過去一年金地新增了約1300萬平米的土地儲備，是金地土地拓展收獲最為豐富的一年。持續高質量的土儲增長背景下，金地的增長上限充滿想象。

合作共贏：註重提升股東收益

年報數據顯示，2017年金地在銷售規模實現新突破的同時，其整體利潤也實現了穩健增長。2017年，金地實現歸屬於上市公司股東的凈利潤達68.43億元，同比增長8.61%。報告期內，其房地產業務毛利率為33.96%，較上年同期增加了5.23個百分點，在已公布年報的龍頭房企中，這一毛利水平超越了一貫以盈利能力強而著稱的中海。

“金地較高的毛利水平來自於其良好的銷售情況和穩健的定價策略，2017年金地的銷售均價達18368元/方，較16年全年上漲20.1%，較高的銷售均價可以確保其維持在一個較高的毛利水平”，有證券分析師如此表示。

不過，2017年金地的營業收入出現了一定程度的下滑。當年金地實現營業收入376.62億元，同比下降32.15%。

對此，金地方面解釋稱，營業收入的下降主要是由於當年公司獲取項目中合作開發的表外項目占比提高，因此並表範圍內的結算面積和結算收入相應減少。“公司一直在跟隨行業及自身業務變化，靈活調整投資及合作策略，更加註重股東收益的綜合提升，而非單純的報表結算收入的提升”，金地方面表示。

事實上，表外項目的結轉給金地帶來了投資收益的大幅增長。2017年，金地的投資收益達到49.5億元，相比2016年同期的24億元增長超過兩倍，這成為了去年金地股東利潤實現增長的關鍵因素。

年報披露，截止2017年底，金地預收賬款余額達到579億元，同比增長111%。外界預計，金地的毛利水平還將有較大的提升空間，這將繼續為其2018年度的結轉收入、利潤情況打下堅實基礎。

持續增儲：堅持規模與效益平衡

銷售規模和利潤的雙增長，一方面來源於金地出色的市場節奏把控能力，更重要的一方面是金地投資布局的日益完善。2017年，金地持續深耕上海、武漢、廣州、西安等一二線核心城市，其位於上述城市的多個項目都實現了單盤銷售超過20個億的上好業績，在上海、武漢、天津、西安、沈陽、大連、紹興、嘉興、東莞等城市，金地的市場排名已經可以位列前十。

“公司未來會繼續重點關註市場容量大、市場飽和度相對低、市場發展有潛力的區域和城市，對於存量較大、市場相對弱的區域和城市，我們也會抓取板塊結構性和產品結構性的一些機會”，金地方面表示，在投資方面，金地的投資準則是“平衡、審慎、科學”，要求“左手規模，右手效益，兩相平衡”。

規模與效益的平衡法則是金地2017年土地拓展最顯著的特點。數據顯示，2017年，金地全年共獲取的94宗土地，總合同投資額突破1000億元，新增約1300萬平方米的總土地儲備。

在土地新增投資中，金地在一線城市的權益投資額占比約23%，二線城市的權益投資額占比約64%，三四線城市的權益投資額占比約13%，同時新進入了海口、重慶、成都、濟南、惠州、徐州、滁州、鎮江等城市，截至報告期末，金地已在全國41個城市實現布局，總土地儲備達到約3770萬平方米，其中權益土儲面積約為1930萬平方米。

在分析師們看來，金地近年來新獲取的土地儲備不僅在規模上凸顯了優勢，在效益上也可圈可點，“相對較低的樓面價格可以確保金地的項目在嚴峻的調控形勢下依舊能夠保持良好的盈利水平”。

金地方面透露，為保持規模的合理增長，公司將在2018年保持投資力度，繼續在市場上尋找項目、獲取機會，“上半年以收購兼並項目以及積極參拍尋找個案機會為主，下半年相信土地市場有更多的機會”。

從開工面積來看，金地顯然有望繼續保持當前的規模增長速度。2018年，金地計劃新開工面積約1,220萬平方米，計劃竣工面積約730萬平方米，較2017年開竣工面積分別增長約40%和9%。

在可售貨量方面，金地2018年計劃新推盤面積達868萬平，貨值1762億，預計全年總可售面積1222萬平，貨值2356億。主要推售項目集中在華南、華北、華東和東南等區域，包括深圳金地龍城中央項目、廣州香山湖項目、白雲項目、北京和悅華錦項目、北七家項目、岢羅坨項目、上海自在城項目、雙都匯項目等都將在今年推出市場。“從整體推盤節奏來看，大約7成的新貨量都將在下半年入市，上半年的推貨量會相對少一些”，金地方面透露。

財務穩健：融資成本持續走低

在確保土地儲備充足的基礎上，“理科”金地依然堅持采取其慣有的穩健財務策略，不斷探索多元融資渠道，進一步降低融資成本及改善財務結構。

2017年，金地嘗試了銀行借款、境內外債券和中期票據等等多種融資工具，完成了包括40億元公司債、30.5億元物業費ABS、30億元超短期融資券、15億元中期票據及2億美元債券的順利發行，為其下一步的擴張儲備了充足的“彈藥”。截至報告期末，金地的債務融資余額為553.54億元，債務融資加權平均成本低至4.56%，資產負債率為72.13%，剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後，其實際資產負債率僅為61.36%，凈負債率為48.22%，在行業中處於低位水平。

“過去五年，金地一直維持較低的負債水平，其凈負債率從未超過60%，維持著穩健的財務風格”，資本市場人士認為，較低的負債水平有利於金地維持較高的企業信用評級，從而獲得更多低成本的融資。

作為高度重視現金流管理的房企之一，金地歷來強調銷售及時回款。報告期內，金地的銷售回款率超過90%。截至報告期末，公司持有貨幣資金人民幣274.06億元。“公司將持續通過項目合作、拓寬融資渠道、保持良好的債務結構和資金狀況來確保公司經營的安全穩定”，金地表示。

「洗腦中心」年花公帑1400萬

1 : GS(14)@2012-07-07 18:34:24

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120707/16492507
出版該手冊的國民教育服務中心於07年成立，董事會主席為教聯會會長楊耀忠，其他董事還有立會主席曾鈺成、工聯會榮譽會長鄭耀棠、教聯會主席黃均瑜、屬建制派的仁愛堂田家炳中學校長戴希立，及教院前副校長李榮安等另外四人，總監是左派漢華中學前校長馮敏威。


年花230萬編教材
早在04年，教育局也透過所謂招標制度，批予楊耀忠、黃均瑜、戴希立和剛加入行政會議的資深大律師廖長城等六人成立國民教育中心，該中心董事會有民政事務局代表，中心總監是左派紅人呂如意。兩中心實際由教聯會倡議成立，並獲教育局分別撥出小學校舍營運。
本報翻查兩個中心財政報表，國民教育服務中心由08至10年，每年獲883萬元至1,000萬元公帑資助，當中約一半開支用於舉辦交流團、三成用以支薪。國民教育中心在06至08年，除了每年獲教育局約400萬元資助外，尚有優質教育基金和內地官方機構的財政支持，令收入增至500萬元，逾半用於薪酬。教育局昨證實，國民教育服務中心近三年來，每年撥款中平均230萬元用於編製教材。
該中心近年尚有出版關於十二五規劃、國家概況和改革開放系列的國情教學專題手冊，內容左傾早已顯露，其中《國家選舉多面睇》已提及《中國模式國情專題教學手冊》所尊崇的中共「民主集中制」，更形容人大選舉猶如普選。
[出版極左國民教育教材的國民教育服務中心，近年不斷獲教育局資助。　馬泉崇攝] 出版極左國民教育教材的國民教育服務中心，近年不斷獲教育局資助。　馬泉崇攝
其他教材都由該中心編製，《中國模式》則由浸大當代中國文化研究所編製，所長是「深紅」左派人士薛鳳旋。該研究所昨透過校方回應，死撐手冊的討論問題空間廣泛。
教育局局長吳克儉昨出席商台節目後，被問及會否不再資助該中心時不置可否，「你要畀我時間，因為我噚日下午先知道，畀我時間同同事研究後，會盡快睇睇第二步應點做。」
立法會教育界議員張文光指出，當年教育局推出招標成立國民教育機構時，註明要認同國民教育理念，「教協唔會申請，因此教聯會一定中標」。因此產生兩個公帑資助的洗腦基地，如同教育局暗中策劃。負責該項目正是盛傳會出任該局副局長的現任副秘書長陳嘉琪。事件令教育界對更加恐懼新學年開始推行的國民教育科，教協會長馮偉華昨要求當局撤銷推行，再從新諮詢。
兩間國民教育中心資料
國民教育服務中心
成立年份：2007年
中港資助：教育局資助08年850萬元、09年1,000萬元、10年883萬元
地址：青衣長青邨前張熾昌紀念小學
洗腦對象：以老師為主，如出版教材、組織國情培訓班等
國民教育中心
成立年份：2004年
中港資助：教育局、優質教育基金及內地官方機構於08年共資助494萬元
地址：大埔運頭角里前公立小學
洗腦對象：以學生為主，如舉辦內地交流團、國民教育領袖培訓等
資料來源：中心網頁及財務報表

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2 : 自動波人(1313)@2012-07-07 21:31:36

教下一代共產黨是“有效率，共融，是最好“，美國政治是垃圾。。。。

我呸，夠竟係國民教育定黨民教育。。。。

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3 : idsdown(1658)@2012-07-07 21:36:24

一味講左派, 咁就等於幚硬共產黨?
爛毒果想講乜?

我想睇其他報紙的報導

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4 : 自動波人(1313)@2012-07-07 21:41:28

萍果想點係人都知。。。
我講果段係電台報出黎。。。

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5 : 龍生(798)@2012-07-07 22:01:45

唉, 而家所有野都係毒果唔好

乜野都係阿爺好, 學校係咁, 討論區係咁, 人地講乜你就聽啦

好彩我決定唔生仔, 要生都唔好係香港養, 毒害希望無咁深

我估過多幾廿年, 人人把口都為國為民. 但袋裡的錢就拼命往外國推,

同現時國內情況一樣, 真正中港大溶合

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6 : hh0610(1603)@2012-07-07 22:04:36

國民教育教材-浸會大學當代中國研究所.pdf 足本
http://www.sendspace.com/file/ztc9gb

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7 : 自動波人(1313)@2012-07-07 22:08:51

阿爺好唔好就見人見智喇，太多假野

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8 : hh0610(1603)@2012-07-07 22:21:23

無謂拗. 毒果同政府都係洗腦. 全世界國家都係.

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9 : idsdown(1658)@2012-07-07 22:34:47

全世界國家都係洗腦!!! 認同

否則, 個個國家都永無寧日

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10 : hh0610(1603)@2012-07-07 22:38:34

美利堅合眾國唔通會在學校教自己點屠殺印第安人, 侵略別人國家, 搵別國人民試藥, 俾錢搞革命?


大家睇開D. 先研究下果份野有邊D係錯誤先.

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11 : 龍生(798)@2012-07-07 23:11:57

嗯....沒有國民教育, 大家聽到共產黨三個字不扯旗性興奮的話, 便會天下大亂

為著世界和平, 所以都有此需要吧?

而外國又一樣有做呢樣野, 無論係好係壞, 我地總要不甘後人

青出於藍地做得更絕, 邏輯是這樣嗎?

基本上我無意見, 但有少少想問下你地班人, 你地有冇小朋友架?

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12 : GS(14)@2012-07-07 23:31:51

他地有，但是為了搵食，算把啦

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13 : hh0610(1603)@2012-07-07 23:34:44

唔好睇毒果點講先. 自己先睇下果份野內容講乜, 有邊D係O岩, 有邊D係錯. (我都仲未睇)

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14 : GS(14)@2012-07-07 23:35:10

過兩日先印

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15 : Hierro(1191)@2012-07-08 00:42:45

我都dl返黎睇下先，跟住再傾

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16 : 八旗子弟(15368)@2012-07-08 01:03:26

日本國民教育，南京大屠殺隻字不提，天皇所做的事完全正確

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17 : Ar Yan(11362)@2012-07-08 05:45:22

國咩民教育啊，洗咩花咁多錢去整，俾幾蚊雞買爛果講架就係最好架國民教育

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18 : GS(14)@2012-07-08 09:29:11

其實做呢D應該有正有反的，然後你自己做判斷

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19 : 龍生(798)@2012-07-08 23:51:02

我好老實...

如果強國的國民教育係唔認自己做過的錯事咁簡單, 咁優秀的話

我是萬二分支持的

但現實是丑化自己的敵人, 只求培育擁護政權的儍仔

但對敵人的強大充耳不聞, 自己催眠自己強大, 感覺良好

雖然易於統治, 但長遠就任由敵人宰割....(北韓就係採用呢種方法)

可能因為太有效, 強國而家極想效法, 我睇見個心唔太舒服, 發下up風而己

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20 : 雪貓(1200)@2012-07-09 01:43:13

我們必須為下一代做的事


據法新社報道，北韓前不久驟發洪水，14歲的女中學生韓賢勇不是急於逃命，而是將家中懸掛的金日成、金正日畫像小心翼翼包好帶出家門，遭遇洪水時，更舉高雙手，把畫像懸舉頭頂之上，最終遇溺身亡。為表彰韓賢勇的英勇行為，北韓政府追授她金正日青年榮譽獎章，而她生前就讀的學校則以其名字重新命名。一同受到嘉獎的還有遇溺女孩的父母、老師等，政府盛讚「培養出這種女孩」的體制。
一個14歲的孩子，遇洪水侵襲，居然第一時間搶救家中牆上的畫像，洪水沒頂時，不是出於求生本能把畫像丟棄在水中亂扒亂抓，而是抓緊畫像舉高雙手──這是一個棄生的姿式──當然是洗腦教育的結果。洗腦教育如此成功，連孩子本能的求生慾望都退避一角，難怪北韓政府沾沾自喜。生命與領袖畫像孰輕孰重，這個問題，很多北韓人給出相同答案，2007年，一個農民在泥石流急下的危難時刻，搶救的不是妻兒，而是畫像。
所以，我一向認為各項暴政中，最殘暴不仁的一項便是洗腦教育，北韓人不是天生患斯德哥爾摩症候群，強國人也不是天生道德淪陷，追本溯源，是教育的錯。特區政府把「公民」偷換作「國民」，推行所謂的國民教育，其結果便是把一代一代的孩子洗腦成順民。我們必須為下一代做的事，便是力阻孩子被洗腦。

http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20120702/16475958

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21 : 雪貓(1200)@2012-07-09 01:45:58

我幾位教通識既老師都收到依份「指引」，不過好好彩，佢地都話唔駛教份咁既教材.....

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22 : GS(14)@2012-07-09 22:53:20

21樓提及

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我幾位教通識既老師都收到依份「指引」，不過好好彩，佢地都話唔駛教份咁既教材.....

其實你覺得份野點

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23 : 龍生(798)@2012-07-09 23:00:31

我都有少少想知

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24 : hh0610(1603)@2012-07-09 23:18:28

據聞最具爭議性是第9第10頁.

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25 : GS(14)@2012-07-09 23:33:08

要睇下先講

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案件速遞︰　 誇張造假　1400元變1155億

1 : GS(14)@2013-01-24 00:16:53

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130123/18143605
【本報訊】瑞士安勤私人銀行一名聯席董事，串謀馬來西亞籍金融投資顧問及德國籍商人，製造虛假資金及可用信貸證明，訛稱商人所開設的投資公司在其銀行擁有資金超過149億美元（約1,155億港元），但其實該公司只有不足180美元（約1,400港元）存款。聯席董事及投資顧問昨認罪，分別被判監23個月及兩年。
42歲被告陳家俊及45歲任投資顧問的被告Kamarulzaman Bin Annuar於區域法院承認串謀製造虛假文書罪。案發於09至10年間，因有不同人士向涉案銀行查詢由陳所簽署多份信件的可信性，銀行遂展開內部調查而揭發。兩被告昨求情說遭已潛逃的55歲商人Gunter Werner Matthews游說及引誘犯案。法官指有關虛假資金的數額非常大，文件一經使用，必會對他人造成不利或損失。
案件編號：DCCC811/12& DCCC1271/11

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朗8周六賣338伙 4個月最多 暫收1400票 超額3倍

1 : GS(14)@2016-03-16 13:13:14

http://property.mpfinance.com/cf ... 0316/paa01/laa1.txt



【明報專訊】發展商推盤不斷，新盤戰場遍佈各區。當中最受市場關注、過去數月推盤不斷的元朗區，隨着嘉華（0173）牽頭發展的元朗朗屏8號，本周六展開首輪338伙銷售，戰况再趨白熱化。事實上，自長實地產（1113）元朗世宙去年11月底，首輪開售560伙後，朗屏8號將為近4個月以來一手市場上推售伙數最多的新盤。項目暫收1400票，以338伙計超購3倍。

明報記者 方可兒、張美婷

自去年11月起，長實世宙、新地峻巒1A期及同系映御，接連開售。3盤首天開售伙數由138伙至560伙不等。不論售出伙數及首輪售出比例，皆以世宙為最多，首輪開售560伙，售出460伙，佔可售單位逾八成。

4個月後，區內另一大型新盤朗屏8號，將於本周六推售338伙，佔已推單位396伙約85%。銷售安排顯示，每人最多可入兩票，將於明天截票。購買2伙或以上的大手買家，於開售首天可優先選購單位。市場消息表示，項目累收約1400票，以每票10萬元計，凍結市場資金1.4億元。

映御未來兩天再推售69伙

另同區映御將於明天及後天，合共開售69伙。項目昨新增一宗撻訂個案，成交紀錄冊顯示，2座22樓K室（實用381方呎），1房間隔，本月5日以444.48萬元售出，買家及後未有完成交易。以成交金額5%訂金計，料發展商殺訂22萬元。連同上述個案，項目累錄2宗撻訂個案，共涉殺訂金額約38.8萬元。

世宙昨沽16伙 折實呎價1.15萬

至於去年11月已經開售的世宙，累售近800伙，佔總伙數1129伙約七成。項目早前新增18.8萬至40萬元回贈優惠後，昨開售36伙。長實高級營業經理何家欣表示，截至昨晚近7時，共售約16伙，扣除即供折扣優惠及回贈後，該16伙平均折實呎價為11,554元。

另一邊廂，新地將軍澳海天晉昨公布樓書，最快本月開售。 新地副董事總經理雷霆表示，項目共提供628伙，樓花期約21個月，戶型分佈平均，料可吸引區內和港島區換樓客。

海天晉獲批預售

樓書顯示，項目設有3間洋房，實用由1570方呎至1655方呎；另分層單位實用由345方呎至1622方呎。至於長實紅磡維港‧星岸，累售128伙，平均成交價約2500萬元，套現逾32億元。

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歐不確定因素帶動避險 金價明年料見1400美元

1 : GS(14)@2016-11-29 07:22:44

【明報專訊】特朗普當選後多提及刺激經濟措施，市場預期美國通脹加劇下，美股市場連連報捷，避險投資如日圓及黃金的價格則屢見低位。金價從總統大選至今兩星期累跌逾7%，上周五開始回升，周一更曾觸及1196.5美元，天達資產管理和東方匯理均認為黃金有望明年重回1400美元。

黃金未如市場所料在特朗普當選後受惠資金避險，反而持續下跌。天達資產管理環球黃金基金投資組合經理夏喬治（George Cheveley）表示，近期黃金沽盤多來自美國，說明特朗普當選反而減少了此前市場的不確定因素；但意大利將於周日（12月4日）公投以及明年歐洲三國大選，這些歐洲的不確定因素將扭轉現時短期態勢，預料明年金融市場將重回歐洲政治風險，黃金料在新一年重回1400美元。

升穿1235美元 轉勢信號

夏喬治稱﹕「1400美元是明年很容易達成的目標，亦是非常重要的技術位，一旦升至1400美元，那麼金價1500美元很快可望。」東方匯理環球外匯及貴金屬顧問Davis Hall亦表示，他對金價短期審慎，長遠發展則正面，建議投資者可於黃金下挫時買入。金價1235美元跌穿後成阻力位，若金價升穿1235美元，將成為轉勢信號，「我不認為金價會上升至10,000美元，但很有機會到1400美元」。

強勢美元亦是金價下跌重要因素，尤其市場已充分反映12月加息預期。去年12月美國決定加息後當日，金價急跌2.52%，但隨後重拾升勢。夏喬治料今年情形會與去年類似，12月加息後市場會預期短時間內美聯儲不會有更多動作，美元強勢亦將逆轉。不過，他表示全球由負利率環境轉向正利率將是黃金一大風險，但顯然現時市場已過度反應。

Davis Hall表示，2016年初至今，全球央行一共減息67次，當負利率也不能夠發揮正面效果的時候，央行透過貨幣政策刺激經濟，似乎已到了窮途末路。他表示：「從人類發掘黃金以來到今日，全人類已挖掘的黃金僅能夠填滿數個奧運標準泳池。黃金不像紙鈔一樣能夠隨時印製，這也是它能夠保值的原因。」他建議記者閱讀《$10,000Gold》一書，並指過去數年各國政府實施量寬令市場水浸，黃金的稀有度以及不能突然大量生產的特性，令它的保值能力有一定保證，「黃金在1200美元以下的任何水平也值得購入」。

雖然同黃金一樣與傳統資產類別相關度小，但金礦股近幾年表現乏力，夏喬治指金礦股現時正出現轉機，「該行業確實需要很多重組和降成本動作，現時已見到很多企業成功在一年內將債務槓桿由3倍減至2倍以下，並能產生穩定資金流」。他又稱，投資金礦股未必需要金價升至1400美元，即使金價僅有1200美元，只要該股仍然被低估，且能產生穩定現金流，就值得考慮。

金礦業ETF 分散風險之選

另外，本月中下旬易亞投資發行了本港首隻金礦股ETF易亞富時黃金礦業ETF（3116），因金礦股本身波幅比黃金大，因此在金價上升時升幅亦較實物黃金大，可作為分散風險的另一選擇。

明報記者

[蘇樂恩、姚丁鈺 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8264&issue=20161129

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啟德1號Ⅱ188伙沽清 即晚加推122伙 柏傲灣暫收1400票

1 : GS(14)@2017-01-15 09:21:33

【明報專訊】雖然政府去年11月加辣後，新盤市場一度沉靜。不過，在多個矚目大盤推售下，一手銷情又再回勇，繼新地（0016）元朗Grand YOHO二期後，中海外（0688）啟德1號II昨推出的188伙全數沽清，新世界（0017）等發展的荃灣西柏傲灣，首日收票已逾1400票，超額6倍。

明報記者 林尚民

事實上，去年政府加辣後，各大發展商都減慢推盤步伐，令市場缺乏大型樓盤，惟踏入2017年，多個大盤相繼推出，帶旺一手氣氛，令新盤銷情轉趨熾熱。上周四推出的Grand YOHO二期，首推66個單位即售出65伙，連同昨日以1818萬元售出的一伙，該批單位已全數售罊。

加推單位加價2％

昨日輪到中海外推出啟德1號（II）首批188個單位，雖然項目首批折實實呎超過1.7萬元，比不足半年前推售首批實呎貴超過兩成，同設「港人港樓」限制，但昨日仍有大量買家到場揀樓。發展商表示，項目今批單位全數沽清，當中3房單位較受歡迎，是最快沽清的戶型，另約有17組買家連購兩伙。

發展商即晚加推122伙，中國海外地產董事總經理游偉光表示，今批單位涵蓋31個1房、60個兩房、30個3房及1個特色戶，實用面積375方呎至799方呎，以定價計，實呎18,205至27,588元，扣除最高14.5%優惠後，折實實呎15,564至23,587元，撇除戶型、座向及景觀的單位，實際加價約2%，而何時推售稍後公布。

另一方面，由新世界、萬科發展的荃灣西柏傲灣，昨首度開放示範單位及收票，據悉，項目單日收超過1400票，超額約6倍，為今年三大新盤首日收票數量最多一個。

柏傲灣收票超額6倍

發展商早前公布首張價單，涉及197伙，平均折實實呎1.51萬元。昨日就現場所見，睇樓客人流不斷，準買家要輪候約3小時才可進場。

發展商稱，首天錄得逾4000名市民參觀，項目將盡快公布銷售安排，預料最快於本周五開售。

浪澄灣昨售5伙

綜合發展商及市場消息，昨日新盤市場共錄得約207宗成交，其中新地元朗PARK YOHO Venezia及Sicilia合共售出5伙。

恒隆地產（0101）奧運站浪澄灣在多個大盤競爭下，昨日售出5伙，自去年12月初重推後累售約349個單位。豐泰地產西半山敦皓以5319.4萬元沽出27樓B室山景大宅，實用1303方呎，實呎40,824元，項目累售102伙，套現逾36億元，現另餘下僅9伙待售。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2632&issue=20170115

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