燕郊“落宗”事件冰山一角： 土地指標透支濫用，違法亂象錯綜複雜
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-02-11/1075521.html
祁三連、岑曉林、王營
一個名為“等落者-等待落宗的一大群”的微信群已經迅速聚集500人。群友基本是河北省三河市燕郊鎮區域內涉及房屋產權無法“落宗”的業主。
宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調查的基本單元。
房產落宗是通過建立起房屋和所在宗地的關聯關系，生成唯一的不動產單元代碼。
落宗的基本原則之一，就是地上建築物的性質和土地使用性質必須相同。
舉個例子，如果土地是50年產權的商業用地，地上建築物卻是70年產權的商品住宅，則判定為不一致。
此次“落宗”問題大約涉及燕郊十幾個商品房小區，事件在兩個月內迅速發酵。針對河北燕郊多個小區存在的不動產登記產權縮水、不能過戶、不能落宗等問題，國土資源部部長姜大明最新表態是，“現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以登記了，估計在不長的時間，這個問題就會解決完畢。”
2月7日，燕郊落宗事件有了突破性進展。福成五期一名業主已經成功辦理不動產登記，並取得證書。
等待“落宗”
國土部表示對此高度重視，考慮到歷史客觀實際情況，國土部在請地方調查的同時，也已派人去了解情況。了解清楚後會提出一個解決辦法。
但燕郊等待“落宗”的業主們仍然非常焦慮。
燕郊此次大範圍的“落宗”問題，始於三河市開始施行不動產統一登記。
根據《三河市國土資源局關於實施不動產統一登記有關事項的公告》規定，自2016年12月1日起，三河將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記的職責整合到三河市國土資源局，並成立三河市不動產登記中心，負責承擔三河市不動產登記具體業務。
按照“不變不換”原則，以前依法取得的各類不動產權屬證書繼續有效，權利不變動，證書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時，更換新的《不動產權證書》。
正是在更換《不動產權證書》過程中，大量住戶發現，70年房本上所錄入的建設用地原來並非住宅用地，有的是工業用地，有的是綠化用地，有的更是違章用地。
根據業主們提供的名單，目前包括首爾甜城、燕郊美林灣A區、電子城小區、冶金小區、燕靈西區、天子莊園三期、福成五期、福成二期、中建二局、地礦家屬院小區、高爾夫公寓、東方禦景、燕潮家園、燕馨小區、首鋼小區、紫竹園等十幾個小區、近萬套商品住宅，都在不能落宗的範圍內。根據規定，房屋不能落宗，則不允許進行買賣交易，不能向銀行申請抵押貸款，也不能辦理房產繼承。
違法亂象錯綜複雜
“落宗”問題可能只是掀開了燕郊土地違法亂象的一角。這其中還摻雜涉及其他違法亂象問題。
燕靈西區（東方禦景）一位業主告訴21世紀經濟報道記者，除了土地性質不統一，燕郊部分小區還涉及房產證產權年限信息模糊等問題。“一部分人房產證標明了產權年限，但一部分人的房產證上面是沒有年限的。關於這個問題，我們也曾向河北省三河市副市長反映。副市長的反饋是可能當時房管局辦理（手續）時不規範，政府會追責。”
上述業主還有擔憂，燕郊目前的商品房小區還有一部分涉及非法建設用地，即集體土地被非法建設並出售，也即“小產權房”。“對於這部分，我們需不需要繳納土地出讓金？但如果要繳納出讓金，應該由誰來承擔？”
時過境遷後，追責恐怕也是難題。根據東方禦景業主提供給21世紀經濟報道記者的購房材料，業主與開發商簽訂的商品房買賣合同上標明為70年產權，商品房預售許可證上房屋用途性質為住宅。但當查詢這家名為“三河燕郊開發區房地產開發有限公司”的開發商時，21世紀經濟報道記者發現這家成立於2000年10月28日的公司，在2006年11月28日已經由於未按時參加年檢而被吊銷營業執照。
關於無法落宗問題，除了燕郊之外，21世紀經濟報道記者發現石家莊的槁城區以及正定縣，還有河北滄州市、邯鄲市、新樂市部分小區都存在類似問題。在河北的網絡問政平臺上，石家莊的普通住戶也在反映房屋不能落宗的情況。在一則新樂市國土資源局的回複中，明確寫著“經不動產登記中心調查核實，未找到該小區相關土地手續，不能落宗。”
土地指標濫用
一位土地研究人士告訴21世紀經濟報道記者，燕郊的土地亂象不是個案。其背後主要是土地指標被非法濫用或提前透支。“三河市商品房開發量這麽大，住宅性質的土地指標顯然不可能有這麽多。”
中原地產分析師張大偉認為，燕郊土地亂象背後就是土地指標的問題。“每年全國都會根據5年發展規劃確定開發強度指標，根據開發指標和18億畝土地紅線指標確定開發量。比如三河市的指標，每年大約在150-200公頃。一般住宅用地比例只有10%-15%。這是社會發展協調的需要。另外包括教育、醫院等公共管理的土地比例一般是15%-20%，超過住宅用地比例。但燕郊根本用不了那麽多的工業或者商業用地，反而是住宅用地需求旺盛。所以，地方政府就在其中先上車後補票，提前把部分非住宅屬性變成住宅屬性，以後再改過來。”
21世紀經濟報道發現，提前透支或濫用土地指標在全國各地都較為普遍。
據鄭州大學法學院副院長、中國民主促進會河南省委常委沈開舉調研，自2011年開始鄭州市已沒有耕地占補平衡指標儲備，當年需耕地占補平衡指標約11萬畝，全市全年缺口在8萬畝左右。在建設用地指標方面，甚至已經開始寅吃卯糧。
據沈開舉調研，2010年和2011年鄭州市的建設用地指標均是7500畝，2010年鄭州市實際用地是1.8萬畝。也就是說，即使2011年不再使用1畝土地，還欠下1萬多畝建設用地指標。據河南當地媒體報道，新鄉一些縣的土地利用指標在2013年時就已透支到2020年。
2009年時，有媒體報道稱，中山的土地指標早已被“透支”到了2020年後。土地嚴重“透支”，成為制約中山工業產業發展以及重點建設項目落地的核心因素，甚至出現“有項目無土地”的窘境。
燕郊落宗事件政府表態：不動產登記以《房屋所有權證》為準
關於燕郊房屋“落宗”事件，三河市於2月10日發布通告稱：《不動產權證書》與《房屋所有權》信息一致。
8日下午，落宗一事已有進展。據悉，當天三河市不動產中心給福城五期（不能落宗項目之一）的業主辦理了兩個不動產權證。
在最新的官方表態中，三河市人民政府發布通告稱，市委、市政府研究通過，現對不動產登記工作通告如下：
一，凡依法取得《房屋所有權證》的業主，根據《不動產登記暫行條例》的相關規定，可直接持《房屋所有權證》辦理不動產登記手續，《不動產權證書》所記載信息以《房屋所有權證》信息為準。
二，未辦理《房屋所有權證》的業主，需根據《不動產登記暫行條例》的相關規定，持相關手續辦理不動產登記。
三，從2月13日起，廣大業主可按市不動產登記中心時間安排，陸續辦理相關業務。
中資券商透支員工花紅救市 每人最少出資10萬回購股票
1 :
GS(14)@2015-07-23 11:35:29http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150723/news/ec_eca1.htm
【明報專訊】A股爆發股災後，內地為救市無所不用其極，多家國企配合政策「為國護盤」，跌勢慘烈的中資券商更發揮天下興亡匹夫有責的精神，上至管理層下至普通員工齊齊回購股票。消息稱，有中資券商更率先「透支」明年花紅予員工，用作回購救市之用，也有公司強制員工每人最少出資10萬元認購股份。
有中資券商人士向本報透露，為回應國家號召救市，身處內地的員工都要參加持股計劃，但資金將由公司先行透支原於明年才派發的現金花紅，予員工支付。據了解，公司為補償員工，屆時或會派發股權，以代替失去的現金花紅。
強制認購股份
但也有另外一家中資券商人士稱，雖然公司名義上說是自願參加，但實際上符合條件的員工都要強制參與認購公司股份，最低認購額為10萬元，若無法繳付，就從本年度的花紅中扣除，基本上等於一年的花紅就沒了。
從內地股市牛市轉跌之後，券商就成為了救市的主力軍。7月初21家券商宣布，將以至少1200億元人民幣用於投資A股藍籌股ETF；上證綜指在4500點以下，證券公司更不可減持，需擇機增持。
然而，中資券商亦為股災的重災區，7月初至今，7隻在港上市中資券商平均跌幅達到15%，本救市救己的原則，這些公司均推進回購或大股東增持公司股票。
6家券商員工籌資認購
救市行動亦無可避免延伸至普通員工，包括海通證券(6837)、廣發證券(1776)、華泰證券(6886)、中信証券(6030)等6家券商，均公布了員工籌資認購公司股份，以示利好。
對員工花紅被變相用來救市，信達國際(0111)銷售及市場部董事總經理司徒煜裕認為，有時公司會發紅股作為花紅獎勵員工，和員工用花紅購買股票的性質其實一樣。如果員工對公司有信心，持有公司股份是好事，因為會對公司業務更盡心。他表示，如果其公司需要回購，也會很樂意參與。
此外，各家券商近日亦不約而同地，亮出上半年驕人的經營業績，其中海通證券利潤按年增長245%，廣發證券利潤按年增長400%。昨日國泰君安國際(1788)也剛發盈喜，預期上半年純利按年增長不少於40%。
明報記者 武君
何國良﹕險資入市 部分利好已透支
1 :
GS(14)@2016-09-13 00:07:48【明報專訊】上周四，中國保監會公布《關於保險資金參與「滬港通」試點的監管口徑》文件，指出保險機構可以通過直接投資或委託投資管理人方法去投資「滬港通」試點股票。在市場氣氛近期熱熾的情况下，消息當然又可成為市場的一個助燃劑，讓市場的動力可以一再延續下去。
在市場氣氛旺盛時，筆者常提醒自己保留幾分清醒，在保險業資金在投資方面的運用中，由於保險公司面對負債（Liabilities）的特點以至嚴格的保險業規管，保險業整體投資都趨向穩健方向走，一般股票投資的佔比都不會特別高。從過去的數據看來，保險公司的股票投資都在整體投資10%上下浮動，有券商報告表示，在有關計劃中，即時可對應資金約1700億元人民幣，未來每年新增流入料約300億元人民幣，相對現有市場的規模，我相信這只可以起漣漪的作用，而且在這消息出現之前，從南下資金加速進場的情况來看，這個計劃的放寬亦已在不少人的預期當中，一部分升幅已提前透支了，大家不可不察。同時，筆者當然明白亦見識過強資金可以產生的威力，只不過，我們在坐順風車之餘，亦不能忘記當中的合理性。
各國央行出招 小心副作用
在資金驅動的市場，奇怪的現象不但在股票市場出現，亦會在其他金融投資工具上出現。在2007年金融危機中，金融體系要通過一系列的去槓桿化行動，如緊縮開支、債務重組和財富再分配，以達至經濟可以回到重新增長的階段，而為防經濟在以上過程中出現過分收縮的不可控後果，中央銀行利用更加寬鬆的貨幣供應，加上政府加大自身的投資去中和當中部分的衝擊，以幫助整體經濟早日回到正軌。
可是，這些措施並不是沒有副作用的，情况猶如生病吃藥一樣。首先，不同經濟體都以利率工具的手法去試圖刺激經濟，以不同地區10年國債的孳息率來看，經濟體如歐洲多國已下降至歷史新低，另外，如上周所述，全球房地產亦因而出現了前所未見的強勢，這情况會在那些特別關心未來購買力的地方最為顯著（如倫敦房價遠遠跑贏英國平均）。而且，在全球經濟仍未看到明顯改善之際，在不知不覺間，全球已有23.1%（以GDP總值）的地區在負利率中。
歐洲多國10年國債孳息率見新低
同一時間，在以往被視為高經濟風險的國家，如西班牙、愛爾蘭和意大利，她們在市場上亦出現了負孳息率的政府債（佔全球9萬億美元總值的6%），以這情况倒推來看，市場相信這些地區的投資風險比德國還低？！還是強資金的流通性已將市場價格推到了一個不合理的位置？
負孳息率這情况教不少的債市專家頭痛，到底買家是什麼原因願意賠錢也要購入這金額資產呢？它能否長期存在？萬一買家心意逆轉，債市下跌時又會否如戲院失火呢？值得深思！
安保投資亞洲區股票投資主管
[何國良 基金看世界]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1499&issue=20160912
「恐慌性」入巿 透支未來需求
1 :
GS(14)@2016-09-24 22:47:23【明報專訊】里昂證券地產研究部主管王豔最近在研討會上表示，近期香港住宅樓市轉趨熾熱，除了是因被壓抑的需求釋放，也開始看到了一些「恐慌性」入市個案，其實屬透支未來的需求，她又稱香港住宅供應在增加已是不爭的事實，按揭供款年期延長，也反映市民的供樓負擔能力在減弱，加上美國將會加息，因此預期未來一年半樓價會有15％的下調空間。
王豔說的「透支」概念，筆者認為可理解為若一個地方的經濟大好，巿民收入上升，而樓價升幅與收入升幅相若，那絕對不是問題，但若是經濟已轉差，收入增長放緩，但因銀行放水，人們容易借貸而又因過於樂觀（也可是怕愈遲買愈貴的恐懼）心理而急於入巿，以致推高樓價，甚至令樓價升幅遠遠拋離經濟及收入的增長，就是屬於「透支」。
陳啟宗稱香港前景暗淡
正如上述，香港樓巿重見熾熱，經濟表現又如何？恒隆地產（0101）主席陳啟宗剛在公司業績報告裏頭便有很好的描述：
「目前看來，在要來的6個月或甚至12個月，環球經濟很難會出現顯著或至少是疑似的改善， 中國包括香港的經濟亦難以倖免。綜觀全球，利好消息少之又少；相反，四周充斥着不穩定因素。唯一能對本身經濟有一番作為的國家是中國，但本人不預期北京政府於短時間內能找到對策，靈丹妙藥可能並不存在。
大家所見的是公共投資及個人消費皆放緩，而出口數據亦無甚起色。這些趨勢似乎在顯示，經濟寒冬仍未過去。事實上，目前難以預見有什麼因素會令經濟回暖。唯一的『亮點』是某些城市的住宅樓市，其土地價格持續上升，但這說不上是利好消息。
香港的情况亦好不了多少。旅遊業回落，零售業亦然。因應內地出口疲弱，本地貿易及物流業亦難有作為。在中國整體表現沉悶、歐美前景不明朗的影響下，香港的金融市場在短期內 將不會有大幅增長。住宅物業市場亦未見暢旺。換言之，前景可謂一片暗淡。」
濫貸催生內地樓市飈升
可以說，香港樓巿與經濟表現背馳，惟因人們預期低息環境會持續和擔心銀紙長期貶值，所以反而樓價愈升愈心急買樓，似在形成「透支」情况。其實，何止香港，內地一樣是經濟轉壞，同樣是樓價反而升得愈急，說到底都是貨幣寬鬆政策促使的透支現象，這可從內地按揭佔整貸款的比例，在2011年才是15%多一點，而現在有關比例已升至接近20%（圖1），便可看出內地樓巿飈升，其中一個原因是濫貸所造成。
美投資市場已近泡沫爆破
除了中港，美國的投資巿場也出現了「透支」情况，統計顯示，當地的股債樓財富總值升幅，同樣是遠遠跑贏GDP升幅，但要留意的是，每當美國的股債樓財富總值拋離GDP過遠，就是出現泡沫爆破之時（圖2）！
雖然最新一次美國聯儲局會議又再決定暫不加息，但聯儲局前主席格林斯潘卻認為，美國債巿應已見頂，美國10年期債息長遠可升回5厘水平，現時美國10年期債息約為1.6厘水平，若升回5厘水平，即可上升3.4厘，重回2007年美國次按爆煲前水平（圖3）。
倘按息升回報低 將損收租意欲
假設格林斯潘的預測正確，香港的按揭息率跟足美國10年債息的升幅，那會發生什麼事？不如計一計數，如一個人買樓借了400萬元按揭，而現在的按揭息率是2.1厘，分20年還款，每月要還20,425元，若是按息升3.4厘至5.5厘，每月還款便要增至27,515元，即每月要多還7090元，金額增幅約為35%！誠然，現在申請按揭銀行也會做利息可能升3厘的「壓力測試」，所以就算按揭升至5.5厘也不一定會出現斷供潮，只是利息升至這個水平而租金回報率仍維持低位的話，買樓收租可能由賺變蝕，大大改變人們買「磚頭」收租的意欲。
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4590&issue=20160924
