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「恐慌性」入巿 透支未來需求

1 : GS(14)@2016-09-24 22:47:23

【明報專訊】里昂證券地產研究部主管王豔最近在研討會上表示,近期香港住宅樓市轉趨熾熱,除了是因被壓抑的需求釋放,也開始看到了一些「恐慌性」入市個案,其實屬透支未來的需求,她又稱香港住宅供應在增加已是不爭的事實,按揭供款年期延長,也反映市民的供樓負擔能力在減弱,加上美國將會加息,因此預期未來一年半樓價會有15%的下調空間。

王豔說的「透支」概念,筆者認為可理解為若一個地方的經濟大好,巿民收入上升,而樓價升幅與收入升幅相若,那絕對不是問題,但若是經濟已轉差,收入增長放緩,但因銀行放水,人們容易借貸而又因過於樂觀(也可是怕愈遲買愈貴的恐懼)心理而急於入巿,以致推高樓價,甚至令樓價升幅遠遠拋離經濟及收入的增長,就是屬於「透支」。

陳啟宗稱香港前景暗淡

正如上述,香港樓巿重見熾熱,經濟表現又如何?恒隆地產(0101)主席陳啟宗剛在公司業績報告裏頭便有很好的描述:

「目前看來,在要來的6個月或甚至12個月,環球經濟很難會出現顯著或至少是疑似的改善, 中國包括香港的經濟亦難以倖免。綜觀全球,利好消息少之又少;相反,四周充斥着不穩定因素。唯一能對本身經濟有一番作為的國家是中國,但本人不預期北京政府於短時間內能找到對策,靈丹妙藥可能並不存在。

大家所見的是公共投資及個人消費皆放緩,而出口數據亦無甚起色。這些趨勢似乎在顯示,經濟寒冬仍未過去。事實上,目前難以預見有什麼因素會令經濟回暖。唯一的『亮點』是某些城市的住宅樓市,其土地價格持續上升,但這說不上是利好消息。

香港的情况亦好不了多少。旅遊業回落,零售業亦然。因應內地出口疲弱,本地貿易及物流業亦難有作為。在中國整體表現沉悶、歐美前景不明朗的影響下,香港的金融市場在短期內 將不會有大幅增長。住宅物業市場亦未見暢旺。換言之,前景可謂一片暗淡。」

濫貸催生內地樓市飈升

可以說,香港樓巿與經濟表現背馳,惟因人們預期低息環境會持續和擔心銀紙長期貶值,所以反而樓價愈升愈心急買樓,似在形成「透支」情况。其實,何止香港,內地一樣是經濟轉壞,同樣是樓價反而升得愈急,說到底都是貨幣寬鬆政策促使的透支現象,這可從內地按揭佔整貸款的比例,在2011年才是15%多一點,而現在有關比例已升至接近20%(圖1),便可看出內地樓巿飈升,其中一個原因是濫貸所造成。

美投資市場已近泡沫爆破

除了中港,美國的投資巿場也出現了「透支」情况,統計顯示,當地的股債樓財富總值升幅,同樣是遠遠跑贏GDP升幅,但要留意的是,每當美國的股債樓財富總值拋離GDP過遠,就是出現泡沫爆破之時(圖2)!

雖然最新一次美國聯儲局會議又再決定暫不加息,但聯儲局前主席格林斯潘卻認為,美國債巿應已見頂,美國10年期債息長遠可升回5厘水平,現時美國10年期債息約為1.6厘水平,若升回5厘水平,即可上升3.4厘,重回2007年美國次按爆煲前水平(圖3)。

倘按息升回報低 將損收租意欲

假設格林斯潘的預測正確,香港的按揭息率跟足美國10年債息的升幅,那會發生什麼事?不如計一計數,如一個人買樓借了400萬元按揭,而現在的按揭息率是2.1厘,分20年還款,每月要還20,425元,若是按息升3.4厘至5.5厘,每月還款便要增至27,515元,即每月要多還7090元,金額增幅約為35%!誠然,現在申請按揭銀行也會做利息可能升3厘的「壓力測試」,所以就算按揭升至5.5厘也不一定會出現斷供潮,只是利息升至這個水平而租金回報率仍維持低位的話,買樓收租可能由賺變蝕,大大改變人們買「磚頭」收租的意欲。

[陸振球 樓市解碼]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4590&issue=20160924
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=309772

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