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很多時我貓王被問及有關香港與國內房地產的看法，老實說購房置業這些人生大事不同炒股，處理得不 好會身敗名裂，我慣過閒雲野鶴的生活，不敢挑戰這類預測！不過最近很多網誌都加入討論房地產，我想我湊湊熱鬧也無妨！房價不斷的飈升，全人類都在吶喊，有 樓的歡笑，無樓的憂愁，財富兩極化，香港如是，國內的大城市亦如是！而香港的房價被國內炒家逼迫的走，有分析認為香港政府對打壓樓市十分畏忌，一則官方不 想重滔八萬五的覆轍，說白點香港的經濟即地產，地產衰，經濟頹，太歲頭上動不得；二則，港官向來對外來的經濟勢力畏首畏尾，對國內炒家更歡迎之，這樣子， 香港樓市哪時跌？相信要待到國內泡沬爆破的振盪傳過來。

國內的網絡調查顯示，70%的網友 認爲中國樓市將在2011年崩盤。這純粹是人們的渴望，平心而論，我們要理性的拿出數據分析現是否存在泡沫？97年時全港一般家庭每月供樓支出佔平均家庭 收入的供樓負擔比率，一度高達93％以上，現時負擔比率只約為30%左右，當年供樓利息遠高於租金回報率，收租可出現超過6厘的「負回報」，現時扣除供樓 利息後，平均租金回報為正2.7厘。現時中環及金鐘區的甲級寫字樓空置率最高約4.03%， 住宅平均空置率不過3.8%。不過，回報率只是假設現利率不變的計算，另若言香港經濟轉壞或更多樓房投入供應，亦會影響空置率計算，但這不會在短期內有所 改變，最大隱憂是現時所謂豪宅的空置率已高於10%！不過，總而言之，似乎香港的房地產泡沫並未迫在眉睫，泡沫亦可能只集中在豪宅方面！

還 有一個指標看地產是否合理者是『置業痛若指數』，這是把樓房價格除以年薪，便可得出要花多少時間才能抵銷樓價，如數字是５點，即購房家庭在５年內要不吃不 穿不花一分錢，需要愈長的年期，自然愈痛苦。97年二手樓房的『置業痛若指數』是16.9點，現在很多地區的樓價已追到97年，現時的二手樓房的『置業痛 若指數』已與97年的叮噹馬頭！換言之，十多年來人們的收入沒有如何的改善過，更甚者一手樓(可說是假豪宅)的『置業痛苦指數』更差不多是二手樓房的一倍 以上，即17 x 2 (+)！樓房價格是一個指標，是人們對這地區的前境期希，可是問道眾人對香港的前景如何？每年的國民生產總值增長(GDP)應是多少？以我貓王估計香港前 景一般，由於這裡已是成熟的經濟區，每年的國民生產總值增長最多不過2.5%，去年及前數年的增長驕人，只是CEPA效應及谷底反彈的效應！還有一點我們 更要考慮是石屎的壽命只得50 - 60年，今天的單橦住宅樓宇老是向高空發展，且石屎成份高而它們承受的壓力很大，50到60年後是什麼模樣，不敢想像！且今天的二手樓很多已有20 - 30年歷史，換言之，我們不吃不穿十多年後換來的，只是一所豆腐渣樓房！

至於國內的情況又 如何，說到國內的『置業痛若指數』就真的搞笑，官方的數字反映很多城市都低於５點，有些甚至低於３點，他們的計算不同，是誤導的數據！一個國內朋友對我 說，像廣州及北京這些大城市，大學畢業生『置業痛若指數』已超越30點，世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4―6倍，警戒線為5∶1。以美國經 驗，樓房空置率要超過12%就到達警戒線，眾所周知，香港沒有賣不出的樓房，而最近國內華遠集團總裁任志強謂中國住房空置率不到4%？對於國內樓房的空置 率問題，香港中通社北京7月21日電特稿指：“中國660多個城市，連續6個月以上電表讀數為零的空置房高達6540萬套，足夠2億人居住。”民間數據與 官方的數據永遠有距離，這些矛盾促使各個派系的『口水戰』，有些學者甚至認為北京、上海等一線城市一些樓盤房屋空置率為50%以上。住宅樓房的統計可能不 完善，但在國內很多大城市的商業樓宇空置都是雙位數字的比率。種種數據顯示，中國與香港的房地區泡沫已經客觀性存在，但為什麼沒有一點爆破的跡象？原因何 在？此文不太累贅，留待下回分解！相信現在我們要正視的，是港官及國內大官對房地產的態度，剛剛有數據指出，廣東每年的廣東省的經濟總量已超過沙特阿拉 伯、阿根廷和南非，在G20各國中可排到第16位。 除廣東，江蘇、山東和浙江等省的GDP也超過了G20部分國家。不過，中國這個自謂君子之國，人民的生活水平如何，現時中國人的幸福指數與阿根廷是天壤之 別！國內又有人云：幸福指數不等如GDP，領導人老是要領取功勛，追求片面的繁榮，可是這要代價！代價卻由人民付出！這與50年代的大躍進是不是有點相 似？

香港市民的薪俸稅於政府的財政收入中大概只得十數個百份點，賣地、房地產印花及股票印 花稅占了政府收入很大的比重，現在港官沾染了國內大官的惡習，不在乎大量的民眾下崗！政府可以使用乾坤大羅移印鈔票，這些鈔票足以養活整個城市的人！以我 貓王的研究，房地產促銷是後資本主義經濟的一種特徵，由於資本累積過多，生產力又過剩，炒賣比直接投資做生意有利，因而很多人放棄經商從事炒作，背後最主 要的原因是官員懷緬過去的數據，數據傾側不點也不行，對實質經濟置諸不理！以內部消費締造增長點為借口，推動房地產熱潮！最近潘慧嫻的《地產霸權 （Land and the Ruling Class in Hong Kong）》一書熱賣，這位作家曾任新鴻基地產創辦人郭得勝私人助理八年，其後加入嘉里建設，負責土地物業估價及收購，書中內容訴說大地產商如何壟斷地產 事業，以及將他們的影響力擴展到其他涉及港人生活的範圍。其實港人已對高企的房價妥協，這裡真的地少人多，明眼人都看得出，若政府不從中調節，自由市場根 本不敵霸權；更甚的是，本地的金融架構漸漸地被地產霸權擾亂，現在房地產取代了貨幣的儲蓄作用，我天方夜譚的想，某天地產霸權可能發行地產圓券挑戰法定貨 幣的地位，房地產基金已是一種先兆，這個情況不可不察，到時政府的管治威信何在？由於商人只會朝錢看，挾持朝野與民爭利是必然的事，霸權之下的政策傾側， 定會使皮球可以越吹越大，若干時間後變種的美國雷漫事件自會在中國或香港出現！

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我貓王今已不再在中環工作，不過每月中必定會到中環數次，只覺中環的空氣素質越來越差勁，聲音越來越繁雜，這是繁榮的代價嗎？

我 們從事金融的可能對中環有一種情意結，每一座大樓、大小餐廳與店舖的影像都留在腦裡，在我貓王的腦子老是惦記著小時候老媽帶我遊中環的圖像，記得那時候的 銀行廣告，就如今天的麥當奴教育小孩子食漢堡包般，勸導我們從小要儲蓄！然而，今天我們天天收到cold call電話叫我們借錢！原來一切都是市場導向，以前工商業的急速發展，資本家也得要借用民間的資金，當時儲蓄可能是傻瓜！現時資本氾濫，資本家反來要求 我們借款，銀行家追求的是最大利潤！也許他們充當了資本家的角色，也許他替其他資本家效勞，商業道德已是次要的事！於是與民爭利，現在生意難做，管理人仍 要追求盈利增長，散戶變成最好的魚肉對象！

前幾天看東方日報新聞，得知高盛等機構之後，再有大行獲准在港 推出黑池交易平台（Dark Pool），德意志銀行宣布，即時在港推出其在亞洲區的首個黑池交易平台。資料顯示，今年內獲批自動化交易服務（ATS）牌照，最少已包括德銀、野村等， 市場關注黑池愈來愈普及，除令港交所（00388）競爭加劇外，散戶亦可能因為黑池價格透明度低，構成不公平，並且令監管當局難以有效監察市場。

德銀的黑池交易平台名為DBATS，與SuperX一起推出，客戶可通過SuperX接觸多個黑池。德銀在今年三月及四月，已分別在美國及歐洲推出DBATS及SuperX，並計劃繼香港後，在新加坡、日本及澳洲推出這個平台，但目前未有最後時間表。

德銀亞太區股票執行部門主管Mark Davis接受外電訪問時表示，客戶要求該行提供更高流通性的渠道執行股票交易，以減少對市場的影響及改善交易執行的效率。

現 時在港營運並提供港股交易服務的黑池約十家，估計其交易佔市場成交總額不足3%。市場消息透露，本港多家大型外資行已提供黑池，例如野村、花旗、高盛、摩 根士丹利、瑞信、美林、Tora等，但活躍程度不同。在港提供港股的黑池交易，與歐美不同， 除要取得ATS牌照外，同時必須要向港交所呈報所有交易，並且繳付印花稅、港交所交易費及證監會交易徵費等交易費用。

根據證監會網站，現時多家大行已取得ATS牌照，單是今年，德銀、野村及Tora等已獲批ATS牌照。市場人士認為，黑池在亞洲有增加趨勢，估計亞太區黑池交易在三年內，會由去年只佔總成交1%，增加至3%。同一時間，黑池普及和一般投資者受到的保障同樣引起關注。

我 貓王以前做過很多有關衍生工具的研究，美國期權市場之所以特別暢旺，那是散戶的功勞，不過這個市場發展的初期，並不如香港的股票期權般，被很多備對認股證 發行商衝擊著，使產品在強烈競爭下遲遲未被活化。事實上，備對認股證與股票期權互相競爭，諷刺的是兩者都港交所的產品，港交所究竟是否有誠意搞活股票期權 成疑？我到不擔心黑池對港期指的競爭，歷史證明沒有散戶的市場炒意不濃，黑池莊家也得要在市場對沖風險，那只是相輔相成的工具吧！與股票期權市場有很大的 分別。

2010年剛進入第三季，業績期剛渡過了，密集的上市公司消息也告一段落了。大部份上市公司多以 十二月為年結期，因而眾多的公司會在三至四月公佈未期業績，七至九月則多公佈中期業績，也有公司以六月為年結期，亦有以其他季度為年結期的，而中期業雖然 不是必須聘任外部認可會計師審核的報告，但這公佈是上市條例規定的，因此除未期業績外，中期業績也是相當重要的公司事項，而從業績公佈時及週年股東會這類 公司事項看到的細節，有時可以推敲到公司未來一些不尋常的變化，當中可能有喜出望外的變化，可是大部投資者都忽略了顯而易見的瘡疤，現在，讓我們回顧一下 有關的案例吧！

.....去年七月, 我貓王已指出思捷環球(0330)的管理層有逃亡的跡象, 不過隨著當時歐元對美元回穩, 及整體行情相對靠穩, 當時它的股價亦未即時反映出來, 隨後公司公佈的盈利亦縱規縱矩, 然而, 看到最近公佈的差強人意業績, 我們真的看到當時的空穴來風並非是絕無因由的。
..... 和黃集團(0013)往年一般會在8月20日以後才公佈報業績, 去年已推前至8月13日公佈, 而今年則更推至8月5日公佈, 不知是否因為有3G業務好消息者管理層急不及待, 還是他們要及早脫離禁止買賣期急於入市? 業績公佈後股價大升, 另一方面, 管理層及大股東亦隨即宣佈已於市場增持了若干股份。
..... 中國綠色食品(0904)本已通告於8月26日公佈沒期業績, 卻突然表示會計師需要額外時間集合進一步資料, 故原本已批核的未期業績要推遲至8月30日宣佈, 其實中間相隔了一個週未, 業績只推遲了兩個工作天宣佈, 可是當消見報後, 股價即日大跌36%！可見到提早公佈業績與推遲公佈業績有這樣大的分別！
.....雅天妮(0789)最近的年報被核數師畢馬威於年報內提出「保 留意見」, 後來更提出辭職, 這公司只上市兩年而連續兩年出現虧損, 總負債只是0.18, 核數師保留意見中表示未能確定部分份應收帳收回及未定部份按金收回的可能性, 與真實的虧損有距離, 之前雅天妮(0789)的不利傳聞已不止, 如年初合規顧問辭任, 年中又有首營運官呈辭等, 股價一直拾級而下。

高寶綠色(0274) 以前是散戶愛股，一直以來它都有很多新搞作的消息，無奈它老是站在超低的市盈率起動不了，我貓王想整個局都是設計在市場汲水的。高寶綠色(0274)最近 亦因為部份應收帳和應付帳無法核實，加上應付稅項的疑問，亦核數師於業績報告中提出保留意見，事實上，去年９月該公司的多名執行及非報行董事離任，事隔數 月後，人們才看到故事的延續。這數年市場游資充斥，似乎新上市的公司良莠不齊，創生(0789)上市僅兩個月，首席財務官更請辭，這是高危的訊號，我深怕 當年歐亞這等事件重現！我們必須要對股價經常對良好數據而股價反應遲緩的股份加倍小心！

先前我貓王估計，股市會在9月再度轉弱，今天已是９月中，看今天行情轉弱了，似乎壞的預期真的來臨了？不過，看很多領導股的股價仍未改浪高浪的形態，雖說最近升勢似乎無以為繼，昨天更多隻股票傳出批股及供股的消息傳出！我卻相信股市暫時未出現高危的訊號，這段時間部份弱勢股可能會先轉弱，重型的指數股仍有機會站時站穩，我這個觀點不是建基於技術分析、亦不是看天像而說的，我只是以未來國際首次招股(IPO)及其他集資活動而作出的一個預測！

港股市場現正有數隻股份在招股，不過它們的規模相對上月的農業銀行(1228)的招股情況差距很遠，農行上市後，港滬兩地的走勢迴異，難道國內分析員不比外地的懂看股票？我貓王看不是這回事，國際投資銀行在世界各地都有聯繫，而國內則仿如另一個世界，近來世界各地的行情都牛聲牛氣，我想是為那是為未來國際首次招股或其他集資活動而鋪路的， 巴西國家石油公司(Petroleo Brasileiro SA)上市配股集資最多747億美元（5827億港元），以發展離岸石油業務。這將是全球金融市場歷來最大宗集資活動，打破1987年日本電信電話株式會社（NTT）在二級市場發新股集資368億美元的紀錄；規模亦拋離全首次招股的農行(1288)的 221億美元，多出 2.38倍。

然而，巴西石油雖然南美洲市值最的上市公司巴西石油 ，只在巴西上市，瑞銀預計，扣除巴西國有銀行及巴西主權基金等政府相關機構認購部份，真正向市場集資金額只有120億美元。我們不足以證明最近的升市是由它拉動的，AIG亦計劃於短期內需要集資再上市，很多歐美的金融機構都可能需要再融資，另一方面，國內的房地產企業面對國家進入步政策，10月後可能給國家沒收未發展的地皮，政策又不容許賣樓花，資金壓力相當緊張，它們未來可能集資頻頻，不過，我看市況還未毀滅性下挫，因為投資銀行可能會維持秩序，望藉以市場氣氛多搞融資活動。看來越早宣佈融資的公司越有利，縱使市場氣氛未虞大跌，可是，待市場對集資活乘擔不了後！這則難說了。無論如何，看到以下歷年重大企業的集資活動資料，我覺得甚有參考價值。

全球歷來最大集資活動

2010 年　 公司 ： 巴西石油 　 國家 ： 巴西 　 集資額 ： 747 美元 *
1987 年　 公司 ： 日本電信電話 　國家 ： 日本 　 集資額： 368 美元
2008 年　 公司 ： 蘇格蘭皇家銀行　 國家：英國　 集資額： 244 美元 2009 年　 公司 ： 萊斯銀行 國家 ： 英國 集資額： 225 美元
1988 年　 公司 ： 日本電信電話　 國家 ： 日本 　集資額 ： 224 美元
2010 年　 公司 ： 農業銀行 # 國家： 中國 集資額 ： 221 美元
2006 年　 公司 ：工商銀行 # 　國家 ： 中國 集資額 ： 220 美元
2008 年　 公司 ： Visa# 　國家 ： 美國 集資額 ： 197 美元
2009 年　 公司 ： 滙豐控股　 國家 ： 英國 集資額 ： 194 美元
2007 年　 公司 ： 富通集團 國家 ： 比利時 集資額 ： 193 美元

招金礦業(1818)踏入十月初又創新高！若從2008年的浪底計起，現約上升15倍！我們這批老股民真的過時了，八、九年代的大型股年升50%已很利害，不過以今天的標準可能是平常的事！

其實我貓王也不過是散戶一名，雖然知道黃金在資金氾濫之下必定締造龐大的需求，我只一直把焦點放在較早上市的紫金礦業(2899)上， 其後它的表現相對差強人意！前數天我收電台聽財經節目時，聽見主持人不斷耶喻散戶，說散戶們對基本因素認識不足，感覺這評論不太公平，而我則認為作為散 戶，在互聯網上找到基本的基本因素不難，要找尋深入的基本因素資料則難！難！難！更何況很多玄目的資料連專業人士也有騙過。但是，散戶用的分析分法亦無所 不用其極，據聞有些街頭智慧亦為基金經理所選用的。

在一個偶爾的場合中，我貓王碰上一對另類炒股的夫婦，他們多會投資在一些新上市的半新股，聽說表現不錯，這個投資理念亦與我提議的背道而馳！我主張半新股的投資！又為何他們只針對半新股？原來他們是以紫微斗數或子平八字的高手，投資前先為股票起盤，以術數分析作最後把關，可能新上市的生日容易找得，或其他？這比我略為認識的金融星學更有別，而我一向用的只是其計算時點(Timing)。有關其計算方法，他們叮囑我不要透露出來，雖然我沒有機會再見他們，也得要尊重他們的專利！不便公開評論他們的方法。不過，外國的占星學家一早已用出生計算一間公司的衰旺，據聞微軟(MSFT)的公司誕生圖非常美妙，有關資料可以參考一些英語的占星網站！這些技倆已不是什麼秘密，可是我一直未敢相信這一種金融術學，而未有深入研究！至今天稍為清閒的時候，看看我忽略了這的隻愛股的誕生圖才使我有點相信它！

要找尋一間公司的出生可能非常複雜，計算隻股票的誕生則簡單得多，以招金礦業(1818)於2006年12月8日於港交所的上市時間，繪製出了以上的誕生圖，嘩啦！我貓王的占星術平庸，但試看看，木星這黟運星自去年初至今，都在水瓶座及雙魚座運行，尤其今年運行木星更進入誕生圖的財宮，財源廣進吧！看來這一著真的值得鑽研！