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地產霸權 貓王炒股日記

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很多時我貓王被問及有關香港與國內房地產的看法,老實說購房置業這些人生大事不同炒股,處理得不 好會身敗名裂,我慣過閒雲野鶴的生活,不敢挑戰這類預測!不過最近很多網誌都加入討論房地產,我想我湊湊熱鬧也無妨!房價不斷的飈升,全人類都在吶喊,有 樓的歡笑,無樓的憂愁,財富兩極化,香港如是,國內的大城市亦如是!而香港的房價被國內炒家逼迫的走,有分析認為香港政府對打壓樓市十分畏忌,一則官方不 想重滔八萬五的覆轍,說白點香港的經濟即地產,地產衰,經濟頹,太歲頭上動不得;二則,港官向來對外來的經濟勢力畏首畏尾,對國內炒家更歡迎之,這樣子, 香港樓市哪時跌?相信要待到國內泡沬爆破的振盪傳過來。

國內的網絡調查顯示,70%的網友 認爲中國樓市將在2011年崩盤。這純粹是人們的渴望,平心而論,我們要理性的拿出數據分析現是否存在泡沫?97年時全港一般家庭每月供樓支出佔平均家庭 收入的供樓負擔比率,一度高達93%以上,現時負擔比率只約為30%左右,當年供樓利息遠高於租金回報率,收租可出現超過6厘的「負回報」,現時扣除供樓 利息後,平均租金回報為正2.7厘。現時中環及金鐘區的甲級寫字樓空置率最高約4.03%, 住宅平均空置率不過3.8%。不過,回報率只是假設現利率不變的計算,另若言香港經濟轉壞或更多樓房投入供應,亦會影響空置率計算,但這不會在短期內有所 改變,最大隱憂是現時所謂豪宅的空置率已高於10%!不過,總而言之,似乎香港的房地產泡沫並未迫在眉睫,泡沫亦可能只集中在豪宅方面!

還 有一個指標看地產是否合理者是『置業痛若指數』,這是把樓房價格除以年薪,便可得出要花多少時間才能抵銷樓價,如數字是5點,即購房家庭在5年內要不吃不 穿不花一分錢,需要愈長的年期,自然愈痛苦。97年二手樓房的『置業痛若指數』是16.9點,現在很多地區的樓價已追到97年,現時的二手樓房的『置業痛 若指數』已與97年的叮噹馬頭!換言之,十多年來人們的收入沒有如何的改善過,更甚者一手樓(可說是假豪宅)的『置業痛苦指數』更差不多是二手樓房的一倍 以上,即17 x 2 (+)!樓房價格是一個指標,是人們對這地區的前境期希,可是問道眾人對香港的前景如何?每年的國民生產總值增長(GDP)應是多少?以我貓王估計香港前 景一般,由於這裡已是成熟的經濟區,每年的國民生產總值增長最多不過2.5%,去年及前數年的增長驕人,只是CEPA效應及谷底反彈的效應!還有一點我們 更要考慮是石屎的壽命只得50 - 60年,今天的單橦住宅樓宇老是向高空發展,且石屎成份高而它們承受的壓力很大,50到60年後是什麼模樣,不敢想像!且今天的二手樓很多已有20 - 30年歷史,換言之,我們不吃不穿十多年後換來的,只是一所豆腐渣樓房!

至於國內的情況又 如何,說到國內的『置業痛若指數』就真的搞笑,官方的數字反映很多城市都低於5點,有些甚至低於3點,他們的計算不同,是誤導的數據!一個國內朋友對我 說,像廣州及北京這些大城市,大學畢業生『置業痛若指數』已超越30點,世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4―6倍,警戒線為5∶1。以美國經 驗,樓房空置率要超過12%就到達警戒線,眾所周知,香港沒有賣不出的樓房,而最近國內華遠集團總裁任志強謂中國住房空置率不到4%?對於國內樓房的空置 率問題,香港中通社北京7月21日電特稿指:“中國660多個城市,連續6個月以上電表讀數為零的空置房高達6540萬套,足夠2億人居住。”民間數據與 官方的數據永遠有距離,這些矛盾促使各個派系的『口水戰』,有些學者甚至認為北京、上海等一線城市一些樓盤房屋空置率為50%以上。住宅樓房的統計可能不 完善,但在國內很多大城市的商業樓宇空置都是雙位數字的比率。種種數據顯示,中國與香港的房地區泡沫已經客觀性存在,但為什麼沒有一點爆破的跡象?原因何 在?此文不太累贅,留待下回分解!相信現在我們要正視的,是港官及國內大官對房地產的態度,剛剛有數據指出,廣東每年的廣東省的經濟總量已超過沙特阿拉 伯、阿根廷和南非,在G20各國中可排到第16位。 除廣東,江蘇、山東和浙江等省的GDP也超過了G20部分國家。不過,中國這個自謂君子之國,人民的生活水平如何,現時中國人的幸福指數與阿根廷是天壤之 別!國內又有人云:幸福指數不等如GDP,領導人老是要領取功勛,追求片面的繁榮,可是這要代價!代價卻由人民付出!這與50年代的大躍進是不是有點相 似?

香港市民的薪俸稅於政府的財政收入中大概只得十數個百份點,賣地、房地產印花及股票印 花稅占了政府收入很大的比重,現在港官沾染了國內大官的惡習,不在乎大量的民眾下崗!政府可以使用乾坤大羅移印鈔票,這些鈔票足以養活整個城市的人!以我 貓王的研究,房地產促銷是後資本主義經濟的一種特徵,由於資本累積過多,生產力又過剩,炒賣比直接投資做生意有利,因而很多人放棄經商從事炒作,背後最主 要的原因是官員懷緬過去的數據,數據傾側不點也不行,對實質經濟置諸不理!以內部消費締造增長點為借口,推動房地產熱潮!最近潘慧嫻的《地產霸權 (Land and the Ruling Class in Hong Kong)》一書熱賣,這位作家曾任新鴻基地產創辦人郭得勝私人助理八年,其後加入嘉里建設,負責土地物業估價及收購,書中內容訴說大地產商如何壟斷地產 事業,以及將他們的影響力擴展到其他涉及港人生活的範圍。其實港人已對高企的房價妥協,這裡真的地少人多,明眼人都看得出,若政府不從中調節,自由市場根 本不敵霸權;更甚的是,本地的金融架構漸漸地被地產霸權擾亂,現在房地產取代了貨幣的儲蓄作用,我天方夜譚的想,某天地產霸權可能發行地產圓券挑戰法定貨 幣的地位,房地產基金已是一種先兆,這個情況不可不察,到時政府的管治威信何在?由於商人只會朝錢看,挾持朝野與民爭利是必然的事,霸權之下的政策傾側, 定會使皮球可以越吹越大,若干時間後變種的美國雷漫事件自會在中國或香港出現!


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