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嘉里置业13亿抢得地王 香港豪宅尚有一成空间

http://www.21cbh.com/HTML/2010-9-3/2MMDAwMDE5NTY2MQ.html

首创置业奥特莱斯探入珠三角

http://www.21cbh.com/HTML/2010-11-18/xMMDAwMDIwNjYxMQ.html

中國置業投資(0736，更正)歸入華匯陣營

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20110216/LTN20110216477_C.pdf

在九分鐘之前，中國投資置業(736，前北方興業)宣佈1供30，每股6.8仙，發行49.4億股，集資約3.3億，包銷商為金江股票。

金江股票位於香港北角馬寶道28號華匯中心26樓，為Hennabun旗下企業，Hennabun則由漢基控股(412，前東峻(集團) 、大雄科技)、威華達控股(622，前凱達集團、銀網集團)及民豐企業(279，前東方紅、恆盛東方、內蒙發展、民豐控股)等公司持有。

此為華匯系控制的第17家公司。其所有關係的16家公司包括包 括佳訊控股(30)、海王集團(70，前德智發展、駿雷國際)、馬斯葛集團(136)、威利國際 (273，前稱怡南、華匯控股、互聯控股)、民豐控股(279，前稱東方紅、恆盛東方、內蒙發展)、三龍集團(329，前金龍集團、如煙控股)、漢基控股(412，前東峻、大雄科技)、寶源控股(692，前正興)、福方集團 (885)、萊福資本(901)、合一投資(913)、德發集團(928)、南興集團(986)、大地資源控股(8116)、科地農業(8153，前智庫科技、中國3C集團)，其往績劣不可聞，建議大家小 心迴避之。

伊人置業(0271，現亞洲證券、華地、丹楓控股)招股廣告

這家公司的故事待續。如有資料請多多提供。

網友99BB提及的資料如下:

1. 當年的伊人shirt，係名牌shirt衫，工展會一定有佢份， 英文名係union。 細路時都以擁有一件依人shirt為榮， 拍得住英國名牌arrow。

2. 佢賣衫的位置。正正就是現在儉德大廈某銀行的位置。 地下一個舖面，二三樓全層，九龍舊舖在旺角近警署附近。

3. 當年賣衫都算佢巴閉，佢在中環有座伊人大廈，在德輔道中32號。當年伊人大廈，坐船過海時就見到， 大大個招牌， 又係高樓。 後來伊人shirt好似將伊人置業分拆出來。

4. 根據網站資料，伊人置業一定是由伊人shirt分拆出來，呢度就係間伊人shirt的資料。 呢度係伊人置業的遠東交易所資料，兩間公司的英文名係一樣的。

以下的廣告亦可知道，伊人置業和伊人恤一定有關。

置業既非福利亦非權利 李兆富

2011-6-30  NM

每個地方，總有一樣公共政策，神 聖不可侵犯，只可以供人膜拜，沒有理性辯論的餘地。在香港，這頭政治聖牛，叫做公營房屋。戰後的香港，人口急速增長，加上租金管制衍生出來的額外成本，廉 租屋在很多人眼中，的確是殖民地政府的德政。因此，很多香港人先入為主，覺得政府干預住屋市場是天經地義，也沒有察覺到，原來香港的情況老早出現了翻天覆 地的改變：當年的房屋政策，針對幫助無瓦遮頭的人；今天政客的綱領，是夾硬將沒有上車能力的人拉上車。 其實無論樓市好壞，一旦認定了政府 有責任協助市民置業，無論在任何經濟環境，總有一班人出來說置業困難，政客也可以大派利益換取群眾掌聲。經濟差的日子，「搵朝唔得晚」的人會說：「供樓壓 力很大。」到了樓市和經濟瘋癲起來，又總有人會覺得樓價太貴。難怪梁振英等政治從業員，一直死咬不放，都要將自己和這個政治議題捆綁在一起。世間沒有只升 不跌的樓市。鼓勵置業的政策，必然產生道德風險。經歷八萬五的教訓，特區政府終於放棄要提高市民置業比率的政策方向。可惜，京官王光亞一打開口牌，曾蔭權 忽然下跪，香港又回到之前那條舊路。更令人氣餒的是，香港民主派的政治人物，見到港人治港被如此侵犯，竟然一聲不響，有些甚至表示認同。由此可見，只要被 磚頭輕輕一碰， 維護制度這種虛無的價值，即時見裂紋處處。   除了香港人對公營房屋有種情意結之外，香港還有一個政策迷思， 就是居屋可以騰空公屋單位，產生所謂的流轉功能。問題是，不用復建居屋，現在的公屋富戶，一樣可以用綠表免補地價做業主。為什麼一定要復建居屋呢？過去十 年，居住於自置居所的家庭比例，一直穩定地維持在五成左右。另外，約莫有兩成香港人居住於公營的租住居所；租住私人單位的家庭，一直佔整體不足兩成。如果 說香港有嚴重的住屋問題，要靠復建居屋來解決問題，理論上針對的就是那不足兩成的人口吧。可是，現實中的操作，復建居屋最大受益人，卻是那些已經享有房屋 福利的綠表持有人。一直以來的慣例是五名中籤者當中，只有一名是白表申請者；就最近一次攪珠，白表的中籤比率，不到百分之四。白表申請者「揀樓」機會渺 茫，事實也證明了居屋的流轉功能有限，為什麼政客還要將復建居屋列為特區三面紅旗之一呢？說到底，對多數人來說，復建居屋好像沒有多大的成本，可是對中籤 的幸運兒，在樓市高峰時免地價上車，着數比起中六合彩二獎還要大。再者，每個居屋買家，都免費獲贈一張認沽期權，政客可以名正言順地慷他人之慨，又何樂而 不為？置業既非福利亦非權利。復建居屋，只不過特區政府希望息事寧人。香港底子夠厚，一年浪費三幾百億地價收入，今天看來不算什麼。可是長遠計，如此敗家 下去，我們究竟可以捱多久呢？   李兆富時事財經評論員，自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者網誌 - http://hkliberty.wordpress.com

信和置業(83) 2010-2011年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.com/2011/10/83-2010-2011.html

近期股票市場惡化, 可是香港的樓市和租賃市場都沒大影響, 而地產股都紛紛跌至淨值的70%以下, 有些更是打五折. 只可說一句: 滿街便宜貨.

經濟不好時, 分析員一般以淨值或淨值拆讓去估算香港地產股股值; 經濟亢奮時就用資產總值乘以倍數去估值. 所以地產股在一個經濟週期可以上升數倍.

手頭資金較充裕者既置業要點(上會方法、買樓策略)

http://www.homebloggerhk.com/?p=4819
本人年齡62, 為公務員, 將近退休之齡. 估計退休金+長俸足以應付基本開支. 現兩子每月共有1.8萬作家用(但未有動用, 替他們儲起).

現居於沙田新城巿廣場3房單位(己供斷), 原擁一物業於將軍澳(己供斷)收租以應付將來退休支出, 但年初因發現伴侶得病, 將它賣出套現4.5m.幸好最後只是虛驚一場, 故現有現金4.5m. 雖有接觸股市, 但現風高浪急, 不敢貿然入市. 眼見現金不斷偏值, 故考慮買樓作投資, 增加退休現金流及作為父母希望為子女將來作準備. (一子/年齡28/月薪約3萬, 二子/年齡25/月薪約2.5萬).

請問應如何發揮4.5m現金?

*本人對沙田樓盤較為熟悉.

期待你的答覆,不勝感激!

健叔上

 

答:

現時港人退休準備大多不足，原因一係貧窮層有增無減致冇錢既人大把，政府現時只係將問題拖延，唔想同大家講其實到你退休時「連x都冇得你食」! 較有能力既人，希望在本篇文章能帶給你更多想法。先引用卓百德先生發表的報告: 「Long Term, Your Government Will Leave You In The Lurch」（可譯作﹕長線而言，政府會在你潦倒時離你而去）。

 

卓百德為前大摩亞洲區董事總經理，可算是現任行政會議成員林奮強既先輩。林奮強對香港樓市發展有宏圖大計，以改造大嶼山最為人知。而卓指長線而言，不單樓價升幅一般可追及通脹，而租金亦然，而將樓價升幅（卓百德稱為名義回報）加上租金收入（實質回報），其總回報極為驚人（如圖1顯示的香港住宅投資回報），而就算是日本，雖然20多年來樓價疲不能興，但如計入租金收入，則總回報也能「力保不失」（圖2）。

 

健叔個案較為獨特，唔同在佢既長俸可用作計供樓上會時的入息。一般人在退休時領取既年金、子女家用、唔同類型既津貼均不可計作入息而長俸卻是可以。就因為咁，62歲既健叔竟仲有唔錯既借貸能力。建議健叔係呢半年物色稍低水物業，趁退休前為自己開拓更多收入來源。

 

沙田市中心既樓宇固然好租，但樓齡太舊未必符合你買入收長租既策略。相反馬鞍山由新城港至帝堡城地帶樓齡平均十至廿年，唔新唔舊又可比4%以上收租回報。如手頭資金更充足可考慮雅典居，此屋苑大部份為上哂岸既用家，樓價硬淨，不過該屋苑起錶都要港紙「五球」。以上三個屋苑既租客質素頗高，比起而家興買居屋收租，呢幾個屋苑既客確更有實力!

 

買新樓

你而家睇樓又有四百萬左右既budget，肯定捉你左去睇屯門同將軍澳既新盤。買新樓好處係慳返經紀傭同可能有印花稅津貼，不過租金回報可能低至2%! 你睇下大圍名城萬幾蚊租成千呎樓，度度有放盤，你就知買新樓收租要捱過頭四至五年「甩唔到」既情況，成先苦後甜之像。

 

手頭資金較充裕者既上會方法

搵到心水樓，預番幾萬銀執靚佢出租。健叔可以用資產證明上會，即係show 銀行月結單比銀行睇叫佢借錢比你。一般係四百萬資產可借一半比你，最盡都係分廿年還，同埋要趁年中銀行未收水時去借，年尾一般唔想做呢類生意。畢竟資產可隨處走，你有證明都係排係後生仔之後。假設健叔睇中間3.80mil，借一半即1.90mil，分18年還每月要供$10800。出示左證明，選plan係另一要點。建議健叔唔選最大路既P plan，反而做靈活按揭，即係借左1.90mil，銀行開番個同樣最多存1.90mil既活期戶口比佢，年利率等同按揭收你既息口。這樣一來，健叔可藉此對沖利率上調既風險。此為手頭資金較充裕者既上會方法。

 

印花稅稅階冇變過

再盡D健叔可走入大埔買兩個太湖或翠屏細單位，二百萬有售。如有心機可等相連戶，可惜相連同售可遇不可求。分兩個單位買可慳返八萬蚊印花稅。冇錯，而家大部份樓都升左，四百萬既樓根本唔算係咩，可惜印花稅稅階冇變，正常兩公婆想買入間兩房安樂窩已經要成四百萬，同時進貢比政府竟高至八萬幾。還掂都係做五成上會，年紀大始終係買樓方面唔可以用大槓桿，不如分兩間細買入慳返印花稅都是一策略。

 

健叔其實仲有好多招可出，過幾年阿仔結婚搬出後又可售出新城市廣場轉細些少單位套舊錢，長俸更可作入息證明，如健叔早十幾廿年前利用公務員最易借錢既要點去運用槓桿，退休有四至五間樓供斷係好正常。諗樣謹此祝你生活愉快，畢竟錢銀係幾時都可放在旁邊的事。

信和置業(83) 2011-2012年度分析 金魚佬投資扎記

http://yuloyulo.blogspot.hk/2012/11/83-2011-2012.html

給所有首次置業業主之建議 Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5089

你好!本人丈夫非常欣賞閣下之文章, 亦認同諗樣先生之觀點與角度, 現有一非常煩惱事, 希望諗樣兄賜教。本人丈夫於2010年中以130萬買入一最低層兩房單位(A), 現市值約250萬,

單位(A)背景: 上手為原裝, 我們購入後豪裝了, 因原打算長住的。 又因丈夫一向很喜歡村屋,所以間中有時間都會去睇村屋盤, 如是者, 於上月終於睇中一個地下連花園車位的村屋

(B), 最後決定購入, 以223萬成交。因最初計劃非常簡單, 先加按(A)付(B)之首期, 再放盤賣(A)套現。加按後, (A)做7成mortgage,月供約7200, P-3.1%, 分25年。(B) 做8成mortgage, 月供約7700, P-3.1%, 分25年。 由於一開始打算賣(A), 故此跟(B)業主商量後拖長交吉至明年3月底, 即4月開始要供兩邊…如果賣唔出的話。保守計算賣A後用該現金作大裝修, 應該仲可以淨返大約50萬(以250賣出計算), 待樓市下跌時才買多一個單位收租。(當然要加上一路努力儲啦), 但放售兩星期左右, 感覺比想像中困難, 而且很多經地產的客人未睇已壓價, 銀行估價亦非我放售之價錢, 因為我們是連傢私電器的, 但客人始終捉住唔到價為由……

..本人跟丈夫每人月入大約16000, 有一兒子, 明年K1。因看了不少有關樓市之文章, 其實處於賣與不賣之間, 目前有以下方案, 不知如何是好:

1)3個月內鐵定要賣出(A), 即再調低售價, (現開265, 估價一般由235-262不等),無論如何都要賣出, 那怕調至貼近23X-24X…..再用套現後之金錢裝修(B), 淨下之金錢先作其他小投資加一路儲錢, 待有可能跌市至30%左右時睇下是否有能力購入一單位收租。

2) 如3個月後都未能將(A)放售, 就將(B)放租熟人(因明白8成是不能放租的), 看看租金是否可剛好夠供(B), 自己一家繼續住(A), 一路放售…但價錢不會調低…..如(B)放租後, (A)又可以售出, 一家人居住沒有問題, 短時間可返娘家的。

3) 索性唔賣(A), 放租(B), 待兩至三年後看情況再加按(A)作(B)裝修之用, 事成後可放租(A)自住(B)自從買了(B)後由原先很開心的幾分鐘變了而家每日都很煩惱, 因為任何決定都涉及樓市升跌, 如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩…自己又冇得住。好似攪咁, 而且(A)屬最低層單位, 而家放售都可用豪裝連傢電作賣點, 如兩三年後裝修傢電不再新, 單位又屬最低層…..加上樓齡又多幾年, 深怕更難放。但其實我住耐好有感情, 亦可能因之前低價入, 所以對於低層又沒有太大感覺。

 

究竟而家我應該點做呢?我同丈夫計過要同時供兩邊一定冇可能, 一定係放租其中一邊, 加上加按(A)後供款比之前多了, 看似仲衰過之前咁……請問應如何是好?

 

在此僅建議所有首次置業既業主: 請勿為你購入後的物業豪裝, 認為打算長住豪裝冇緊要。因如你期盼左好耐既新居終於買入左，心中總會擁有搞靚搞好佢既期望，仲諗住係入面住一段長時間。同一道理等於你終於排除萬難同你心愛既人一齊後一樣，個一刻既感覺是美妙而想同佢天長地久的! 可惜時間一來，對心愛既人同物總會有點厭惡，或會因眼前利益而想放棄當前事物，見異思遷，對人對樓源自同一道理。

 

咁當然唔係話心急媽媽有問題，只不過係比錢裝修前，真係要認真格價，同埋再三思考佢呢個裝修會「用」幾多年。另一件更慘既事，係你比幾十萬既金錢，只係買到值幾萬蚊既料同埋差劣既裝工，仲要比裝修佬激到一肚氣。呢個經驗有不少人試過，所以裝修師傅要慎選，同埋點先可以搵到又平又靚既材料呢? 可知你係旺角買塊六十蚊既地磚，來貨價只係六蚊! 諗樣有機會會再談師傅點搵你錢。 心急媽媽而家面對既，等於入左件質素差既貨而又趕住要出。因大市向上，就算低層樓都有錢賺，可惜最低層既樓例牌比人壓價，同埋買入一般為自用者。因除非極大折讓，否則稍有經驗既投資人都唔好買入屋苑中最低層既單位，除非單位向海無阻塞一望無際咁先可作別論。原因係有人鐘意低層望海，覺得比高層更靚。而心急媽媽最低層既單位贂黎唔係呢類，價錢比人壓完又壓。

 

建議心急媽媽趁而家仲係高位放售低層樓，賺少左當換件靚貨算數，唔好肉痛冇左個裝修，始終計埋有賺。如跌市一黎，最低層想搵人睇都難，因買家明知好難沽出。有冇留意agent帶你行屋苑睇樓都係搵間吉屋同你review下有冇心水，而吉屋梗係係底層樓，原因為低層多為吉屋，唔少業主放左盤好耐到心灰意冷就交低條匙比經紀。 自己搬返去A住唔建議，萬一遇上跌市可能令價錢打回原形。究竟係死守A等A到價，定係搵返舊錢博市跌買條靚D既貨?

 

答呢條問題係你要認真咁諗住後樓市升定跌機會較大。現時樓市就算升都有限，始終政府工作係打擊樓市。諗樣建議讀者買入，都係一些有超額能力及有居住需要既讀者。比為對應你問題中點二及三之要訣。 另一個考慮要素你自己都講出左:「如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩?」係架，搞咁多野都係想感覺良好，既然搞左一半不如搞埋落去啦! A樓點都對你「有恩」，幫你手賺左間DREAM HOUSE B嘛。