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東部土地漲幅冠全台，卻是幾家歡喜幾家愁。站在國土規畫、居民自覺、土地投資的角度，又該怎麼看？

本刊訪問長期關心國土規畫問題的前內政部長李鴻源、移居台東六年的公益平台文化基金會董事長嚴長壽，以及知名外商房產顧問戴德梁行董事總經理顏炳立，以不同的角度，提出觀察與警示。以下是三人的口述摘要。

前內政部長李鴻源：花東很快就被台北人買光了

台灣現在最大困擾，是上位的國土計畫一直沒有，完全變成市場操作，財團強勢，其他人都弱勢。

台灣北、中、南、東，各適合住多少人？適合做什麼樣的產業？都市計畫是根據這些（國土計畫）來訂的。各地的土地容受率，從來沒人算過，市場經濟的結果，所有人往六都集中，房價一直高起來，政府變成補破網。

但政府有多大本事，可以一直蓋社會住宅或合宜住宅？鄉下剩下老人家跟小孩，政府又要花另外一筆錢，去搞社會福利。這（國土計畫）做得好，其實就可以抑制房價，平衡區域發展，為什麼逼著大家非來都會區不可？

現在花東年輕人都跑出來了，台北去（東部）的都是退休族，要是今天政府不規範，最後會變成什麼？土地很快就被台北人買光了，但醫療設施那些基礎建設有沒有跟上？沒有啊。宜蘭一定要做整體規畫，不然再十年就變成跟桃園一樣，別墅都蓋出來了，但土地破碎，住的都是台北人。

假如土地容受率算出來，就要檢討區域計畫，地方的定位出來了，就會影響都市計畫。政府有個概念，今天台北能住多少人，東部能住多少人，西部的人要到東部去買（土地），可以，但就只能買少數地方。政府要有一套辦法出來，不是讓自由經濟決定一切。

現在不只是房價問題，糧食安全也是，宜蘭本來該種稻的地方變成別墅，水都排到農田，大概再過十年，一半以上的地方都是別墅，這樣我們要吃什麼？國家缺乏上位（國土）計畫，花東的開發、土地炒作，這都是同樣的問題。

全世界很多國家都值得台灣學習，例如荷蘭。它一千七百萬人口，四萬平方公里的土地，沒有一個都市人口超過一百萬人，因為政府有完整規畫，農業區就是農業區，裡面基礎建設很好，農民生活有尊嚴，年輕人不用跑到大都會去。

明年的立委選舉跟總統選舉太重要了，不是談選誰，要談台灣出了哪些問題，問題越來越嚴重，看宜蘭被折騰成什麼樣子？過不久，花東也會毀了！

台東新移民嚴長壽：海岸線很多地，都是待價而沽

我剛來的時候，原住民有一個很出名的歌手叫巴奈，有一次，她突然問我：「總裁，聽說美麗灣是你的喔？你在後面開發喔？你是（經營）飯店的，要來這邊炒作地皮？」當時很多謠言，都以為嚴長壽來這邊，一定是來開發的。

我一來就宣布，絕對不在這邊買土地，我就跟巴奈講：「妳幫我一個忙，如果有人再講說哪塊土地是我的，妳就去查，只要和我有關，那塊地就送給妳！」後來，有人在談我買地的事，她就說：「你幫我找找，因為，那是我的地。」

我知道海岸線土地很多都賣掉了，不是自己要開發，都是待價而沽。現在除了長濱鄉真柄部落那裡，還有原住民的地，其他大部分都轉手了。土地漲，很無奈，現在，究竟是投資，還是炒作，分不清楚了。

我覺得（土地會漲）是因為這幾年經濟開始好起來，台東大家開始注意到了，我希望這些人來了，能夠懂得珍惜這裡。

花東適合慢活的客人，（我希望）花東自然風景不要被破壞，在地人自己站起來；在地人要先認識自己，看到自己的優點。我常常告訴這裡的人，家鄉很美麗，沒被破壞，留給孩子一條回家的路。

我覺得比較好的方式是，外地人帶新元素進來，幫當地人站起來，怕就怕那種買地啦、想做飯店啦，我情願在地人做民宿。

外商房產顧問顏炳立：現在玩大風吹，看誰是最後一隻老鼠

有個商人到山上收購猴子，一隻用一百元買，農夫抓來賣給他；第二次，他又來了，價格提高到每隻三百元，農夫更興奮，把山上的猴子都抓光賣給他；第三次，商人又來了，他告訴農夫，會有一個大商人來用每隻五百元收購，農夫聽了眼睛一亮，接著商人用每隻四百元賣給農夫，農夫湊了錢，把猴子統統買回去，等那位大商人來。結果大商人沒出現，最後農夫只好把猴子放回山上。

買台東，真的是看海嗎？都是等後面買家來接手，把地放在那裡。看海的代價多少？飛機 住宿＋租車，看一眼兩萬元。

五、六年前有個朋友，在宜蘭壯圍買地，一坪四千五百元，買了兩、三千坪，賣一整年賣不掉，後來賣給台北投資客，每坪七千元；之後他跑到（台東）長濱，看到金黃色油麻菜花，太美了，又買地，一坪一千元，他買了五甲，一千五百萬元。

朋友開始編織民宿夢，買了石頭、樹，建材比土地還貴。他人住台北，剛開始一、兩週去看一次，後來一個月一次、半年一次， 最後他問有沒有人要買？已經套牢四年了。

買地最大風險就是流動性差，沒人接手。像桃園航空城，從每坪幾千元漲到十幾萬，結果航空城沒動，買在高點的人怎麼辦？

現在玩大風吹，看誰是最後一隻老鼠，我只有五個字：祈禱跟祝福。

在東台灣，太平洋與海岸山脈間，有一道狹長土地，白色浪花有如緞帶鑲邊，把這裡襯托得格外美麗。

沿著省道台十一線公路，我們來到全台地價漲最多的區域。

「摸到海，三萬；看到海，一萬。」曾經營棲蘭與明池山莊、擁有苗栗和台東民宿的油桐花坊建設董事長李孝盛，如此形容台東海岸土地的價值。摸得到海的地，一坪三萬元；看得到海的地，一坪一萬元。

李孝盛近年從台北赴台東，在台十一線旁的成功鎮三仙台附近，買下四千坪「摸得到海」的建地，打算蓋飯店，目前在當地蓋了民宿。

台11線兩邊土地都被買了資深仲介：我以前賣二十萬現在兩百萬，哪有這種行情？

「台東觀光發酵期才開始而已，」像他這樣從北部、西部到台東買地的投資客，這兩年如雨後春筍。

台東觀光元素豐富，卑南鄉的杉原灣（美麗灣所在地）、知本溫泉，東河鄉的都蘭糖廠、國際衝浪節，成功鎮的三仙台、比西里海岸，長濱的八仙洞，加上普悠瑪號去年七月通車到台東，台北到台東只要三個半小時，更吸引觀光人潮。李孝盛看好年輕人休閒潛力，尤其來自內陸的陸客，更被東岸海景所吸引。

台東觀光人潮有多少？去年台鐵花蓮到台東的載客人數有三百八十二萬人次，和二○○八年相較，增加三成；同期間，光是台東最熱門景點——鹿野高臺，就有一百零六萬人次造訪，較○八年成長近九成。

當地民宿業者估計，普悠瑪號通車到台東不到一年，觀光改善效益才開始發酵，陸客今年四月起又新增十一個自由行城市，看好新一波觀光熱潮，台東民宿、飯店接連開張。

「風景農地一分二百六十五萬」（編按：一分地為二百九十三坪），「馬上蓋，看海」、「蓋農舍，剛好」……開車從台鐵台東站往北走，沿路看見大大小小「售」字招牌，車子轉進山坡小徑，隱身椰子林的怪手，正忙著整地。

「台十一線兩邊土地，大部分都被外地人買走了，」在台東買賣土地將近四十年的土地仲介曾訓儒，指著路旁一塊地說：「你看這塊，一分我才賣二十萬，現在兩百萬了，甘有（台語：哪有）這種行情？」近兩年台東土地大漲，連經驗老到的土地掮客，也看傻眼。

台東當地盛傳，桃園航空城的炒地團，在航空城獲利了結後，沿著宜、花、東海岸，一路炒下去。

外地人等著賺增值財台中商人：我貸款蓋民宿，只要收入能負擔成本就好

名列全台土地漲幅前二十名的台東長濱鄉、成功鎮、東河鄉、卑南鄉，由北而南，依序排列在台十一線公路上，擁有背山面海的無敵美景。

「全世界最貴的房子，都在海邊，」經營建材生意的鴿德貿易公司負責人陳基宏，家住台中，去年開始來台東買地。一塊五分地，正在蓋民宿，他幾乎每星期開BMW從台中來監工。

他打的算盤是，低利時代，「只要收入能負擔利息和人力成本就好了。」接著，就等著觀光財帶來的土地增值效益。

台東面海農地，一坪五千到一萬元，五分地約一千五百坪，每坪一萬元，就一千五百萬；農地貸款七成，以利率二．五％計算，每個月利息兩萬多元，請三個當地人管理民宿，一個月付六、七萬元，加上其他營運成本，每個月成本十萬元左右。一家民宿五個房間，一間以三千元計算，假設一個月有八天住滿，一個月收入就是十二萬元，不易虧本。

買地蓋民宿，是台東熱門行業。台東民宿家數，從二○○八年的二百八十六家，成長到去年的七百三十六家，六年成長一．六倍，成長幅度居全台本島縣市亞軍，僅次屏東。

民宿家數創新高，退休族是主力之一。

「退休族的田園夢，是台東最大買盤。」台東不動產仲介同業公會理事長施順雄說，台灣老齡化時代來臨，退休族嚮往田園生活，鄉下土地，需求不少。

六十三歲的醫療器材老闆張英崇，十五年前跑遍全台灣找土地，打造退休生活，後來選在卑南鄉利吉村，因這裡水質好，離市區、醫院大約二十分鐘車程。他花六百萬元買一甲地，再花六千萬元打造退休屋，原本自住，後來經營一客千元的牛排館 民宿，客人都從外地來。

「來台東買地的，投資客、退休客各占一半。」東都不動產經理伍宛琳觀察。

這兩種外地人，讓不少台東人賺到錢。

在台東從事房仲二十多年，施順雄兩年前帶兩位同事，離開住商體系，成立東都不動產。如今，員工數三十三人，原本租店面，短短一年內，買下一間透天厝當店面，現在是台東委賣案件最多的房仲業者，去年員工旅遊在南投，今年升格出國，四月底要去蘇杭；這一趟，全團得花七十多萬元，施順雄眉頭都不皺一下。

人潮來，土地漲，有殼的當地人走路有風。台東站阿美族的租車專員李國鼎說：「台東看不到二字頭的房子了。」他所謂「二字頭」是指約三十坪的公寓，沒有兩百萬元是買不到的。「好在我以前有買！」閃亮的眼神，透出自信。

好處是年輕人返鄉部落有人管民宿，有人開水電行

東河鄉半山腰，一家由原住民經營的風味餐廳，平日晚上幾乎滿座，七點到八點有兩位年輕原住民駐唱，客人有外地來的，也有當地人；餐廳還在附近開了分店，假日據說是大排長龍，擠都擠不進去。

年輕人返鄉，也是這波熱潮下的效應。

台東知名民宿「余水知歡」，位於長濱鄉真柄部落，它由公益平台文化基金會董事長嚴長壽牽線，知名廣告女強人余湘接手，重新設計，找來曾在嘉義飯店當櫃檯的部落族人莊巧雲管理民宿，又另外請了三位同部落的女性。

如今，這家民宿知名度打響，吸引部落族人回鄉，近年有約十位三十歲左右的人回部落，有人打算開民宿，有的經營水電行，原本人口外流的部落，年輕人回流。

但，人潮來，土地漲，這現象並非大家都歡迎。

嚴長壽六年前退休移居台東，卻成為這波台東土地漲風的受害人。他三年前被迫搬家，因為房東以三千萬元賣掉他租的房子，原本買主出價一千五百萬元，房東不想賣，隨口開價三千萬，沒想到買方立刻答應，嚴長壽只好搬家。

聽到台東土地漲幅名列前茅，他表情嚴肅的說：「很無奈，我希望那些人能把台東當成自己的家，要懂得珍惜這片土地。」

壞處是地主變外地人青年想創業，卻買不起、租不到地

在台十一號公路旁，位於東河鄉的棉麻屋，老闆娘龍惠媚是阿美族人，原本是馬偕醫院護士，因喜愛編織，開了這家純手工編織的藝品店，所有包包、帽子，都是原住民媽媽一線一線編織完成。因為質佳量少，一個包包定價五、六千元起跳，林青霞、張艾嘉都是她的客人，還有來自日本、法國、瑞士的外國客人。 這家小店讓三十七位原住民媽媽，有了一份不錯的額外收入。

店面原本是小學老師租給她，幾年前，老師要賣房子，龍惠媚沒錢買下，嚴長壽知道後，找到台積電副董事長曾繁城的太太，先把房子買下來，嚴長壽當保人，龍惠媚賺錢後，還了曾太太頭期款，房子登記在她名下，現在房地漲，她很慶幸自己有了店面，不用怕被迫搬家。

解決店面問題，她卻擔心，不知未來鄰居變成誰？

龍惠媚說，兩年來，至少七、八組客人請她介紹土地，都告訴她「很急」，她以為對方真的很需要，還用比較低的價格介紹成功；結果，客人買了都沒蓋房子，把土地囤在那裡，她說：「我很受傷，有被騙的感覺。」其中一位客人甚至還丟了一疊鈔票在她桌上，她很生氣，拒收這筆錢。

現在，她家人、族人的土地一塊塊變成外地人的，不知道將來這裡會變怎樣，還能不能像這樣自在的生活。

經當地人介紹，我們在卑南知本找到一位三十多歲的碩士農夫——自然主義農園負責人呂宏文。他是卑南族，就讀東華大學民族研究所，七年前是台証證券台東分公司的職員，台証併入凱基證券後，他決定離開證券業，回知本老家務農。家裡五分地，他種有機杭菊、洛神花，是附近唯一的有機農戶。

他也是地價上漲的受害者，想買地擴大耕種面積，卻買不起；想租地，也租不到，因為土地租金漲到一甲地一年八萬元，和過去五萬元相較，漲了六成。

然而，這塊地周圍，已陸續易主，隔壁稻田主人來自台北，委託當地人耕作，從沒來過；另一邊是台南人的，種蔬菜。萬一旁邊土地蓋了民宿，怎麼辦？這塊田還經營得下去嗎？他樂觀的說：「蓋民宿，沒關係，」他會跟民宿主人、客人交流，教他們認識大自然。

隔壁宜花也在漲花蓮比價效應補漲，宜蘭末代農舍夯

台東土地熱鬧滾滾，隔壁的花蓮，也不遑多讓。

全台土地漲幅前二十名中的花蓮秀林鄉、新城鄉、吉安鄉、鳳林鎮、光復鄉，由北而南依序坐落在另一條美麗公路——省道台九線上。

新城、光復的土地，兩年漲八成，其他三個鄉鎮，漲幅也有四成到五成。不過，看在當地人眼中，卻認為新城與光復缺乏重大建設，屬於炒作補漲，風險較高。

「花蓮最熱門的地方，是吉安、壽豐、鳳林，」住商不動產花蓮中山店店東游楊輝認為，但，這幾個鄉鎮價格太高，資金就流往相對便宜的光復、新城，是比價效應下的補漲。

吉安有台開酒店公寓開發案即將推案，據說每坪喊到四十萬元；鳳林有兆豐農場，是著名的度假村，即將有全台第一個民間興建的車站；壽豐則有東華大學的「大學城」效應。

再往北走，宜蘭因豪華農舍事件，輿論沸沸揚揚。在本刊調查中，宜蘭的三星鄉、五結鄉，漲幅名列前二十大，三星因十分鐘到羅東，生活機能佳，地價兩年漲六成，前後任高雄市長謝長廷、陳菊的農舍正位於此；五結則有國立傳藝中心以及冬山河流域，觀光潛力大，成為地價上漲助力。

但，宜蘭最近嚴格規範農民身分，導致農地交易急凍，「買方都在觀望，」富田地產執行長郭金龍說，農地冷，但「末代農舍卻因此搶手，」不少老農舍（指《農發條例》實施前蓋的農舍）原本一年都賣不掉，最近紛紛成交；至於未來，則視政府進一步動作而定。

此外，今年新的土地政策上路，也將影響大東部土地交易。

兩大法令讓買盤觀望海岸土地禁開發，農民資格將趨嚴

一、《海岸法》今年初公布，省道、濱海公路到海岸高潮線的地，定義為海岸地，海岸地將分為一級土地、二級土地。一級土地嚴禁開發，由中央規畫，二級有條件開發，由地方規畫，中央、地方分別在半年、兩年內規畫完成。

二、農委會今年七月將公布農民「新資格」，比照宜蘭，買農地、蓋農舍的農民身分，將趨嚴格。

此兩法令，前者讓原本最貴的台十一線旁海岸地，交易停擺，買盤轉到省道左邊面海山坡地；後者，則讓投資買盤縮手，靜待消息面確定後，再決定如何出手。

「土地漲，是社會繁榮的現象，」台東縣立委劉櫂豪說。但他也強調，土地是居住用的，不應過度商品化，因為想在這安身立命的人，不應該花太多成本來買房子，他更希望：「台東人不要追到最後一棒。」

人潮帶來錢潮，讓東部生意盎然，但當地人對這股現象，卻是又愛又怕。

未來，家鄉面貌會變怎樣？年輕人回鄉創業成本會墊更高嗎？台灣有太多風景地因過度開發失去原貌，東部會重蹈覆轍嗎？在機會與代價的天平上，許多人內心糾結著。

【延伸閱讀】買地做田園夢、賺漲價財，注意「3要3不」

■退休族●要交通便利：醫院不要超過半小時，以免身體出狀況，急救來不及●要有乾淨水源：好的水質適合養生、種蔬果●要有好鄰居：萬一有狀況，可就近幫忙●不要貸款：年紀大，除非有固定收入，否則銀行會縮減貸款成數●土地房子不要太大：年紀越大，打掃越不便●耕種不要灑農藥：否則，越住越不健康

■投資族●要交通便利：較容易脫手●要買成交量大的地區：如同股市，成交量大的個股，買賣較容易●要有中長期投資準備：土地流動性較房市差，行情變冷，套牢時間會較久●資金不要槓桿太大：以免萬一套牢，造成資金週轉問題●不要被美麗風景迷住：天涯海角的土地，不易脫手●不要買了就丟著不管：勤加關注，以免被當地人惡意使用，難處理

整理：賴寧寧

新政府上台後，環保署首個通過的大型開發案，竟無具體供水計畫，七月七日若環評補件通過，將讓蔡英文三大承諾破功。

桌上擺著檳榔、香菸飲料，七月一日的台東縣東河鄉公所很熱鬧，縣議員、ATT吸引力集團代表，三、四十名鄉民，都在現場。

這是「東河鄉都蘭段渡假村開發計畫」（簡稱都蘭案）環境影響說明會，開發基地占地近七公頃，營業後每日接待最大旅客量一千人，將成為短短十公里的都蘭灣中，第五個飯店開發案、也是最新的一個。

爭議一：與民搶水

遭嗆不是有錢延管線就好

六月二十九日，一座二十六公頃、五百五十個房間、東海岸最大的開發案──棕櫚濱海渡假村開發案（簡稱棕櫚案）有條件通過環評，引發軒然大波。上述「最大」以及「最新」，相隔僅五公里，而最爭議的美麗灣度假村，則坐落在這兩案的下方。（詳見第四十三頁地圖）

《商業周刊》記者來到都蘭案說明會現場，記錄與會者的爭執點。這些爭執點，也是上述開發案的縮影。

會中，開發案主ATT的代表，重複強調是來當鄰居的，當地居民、水利會、自來水公司，卻直接從交通、環境、供水、就業面，要他們放棄。

「為什麼要在山上蓋六層樓飯店？你們對面的地塌三次哎！」 「你知道我們夏天都缺水嗎？只能洗井水！整個東海岸水是不足的，不是說你有錢延管線就好，是水不夠！」當地部落居民紛紛發言。

自來水公司代表也提醒開發單位，若要從成功鎮埋設管線引水，至少需要三億元，按現況，水公司以民生用水優先，無水可給。

業者強調開發是為了在地發展，在地年輕人立刻反駁，旁邊二十幾分鐘車程的台東市，光是飯店職缺就有兩百多個，現在台東是「事找人」，他問：「為地方帶來利益？是都蘭需要還是你們需要？」

目前台東旅館房間數已超過六千間，還不包括大小民宿，觀光局去年特別對都蘭灣做了永續發展評估，發現都蘭灣既有開發案房間數已遠超過需求，十公里灣區有超過一千四百間房間，建議改建舊屋、翻修既有飯店，取代開發。

爭議二：制度漏洞

所有問題用「補件」通過

七公頃的都蘭案已受到在地壓力，那二十六公頃的棕櫚案，為何能在環保署長李應元主持、十七個專家學者投票下，決議「有條件通過」？它難道沒有都蘭案關於水、部落同意、環境承載量等問題？

這正是棕櫚案「有條件通過」的爭議之處，當天在台北環保署超過四小時的會議，環保署副署長詹順貴七次要求與會委員、開發業者回應爭議，但最後敵不過表決，會議結論把最爭議的問題，包括用水、原住民、國有地使用，都以「補件」報告方式通過。

這不僅凸顯環評制度的缺陷，也一舉戳破了蔡英文政府的三大承諾——為東海岸發展盡速實施觀光承載分析、政策性環評（見小辭典），以及從傳統領域開始展開對原住民族的轉型正義。

首先，是部落同意權。原住民立委高潞以用指出，棕櫚案位於都蘭、加路蘭、刺桐三部落的傳統領域，須三部落同意。都蘭部落早已發出反對聲明，開發方後來只列刺桐部落同意。據了解，所謂刺桐部落同意，也是在部落慶典時突然出現，要求大家簽名，不如原民法要求的正式說明會形式。

總統蔡英文在大選前來到東部的青年座談時，曾對著當地青年承諾，要盡速為東海岸開發進行觀光政策環評與觀光承載分析；八月一日，她也將對原住民族正式道歉，做為轉型正義的第一步，卻放任此案未取得開發範圍內的原住民部落同意就通過。

第二，都蘭灣區開發案密集，總體環境承載風險未知。觀光局所做「都蘭地區觀光永續發展評估案」已發現此灣區不適合新增大型飯店，卻沒進一步展開有法律效力的政策性環評和環境承載量調查，即使在地民眾提出塞車、缺水、魚類病變等情況，也無法直接影響環評結果，讓都蘭灣至今沒有符合現況的永續發展政策。

更嚴重的是，民生用水。

棕櫚案將為當地帶來龐大的資源排擠。二〇〇〇年，自來水公司曾發文開發單位，無水源可供給使用，如須從台東系統引水，必須花費四千三百萬元。二〇一三年水公司第二次發文，雖多出「原則同意」四字，但強調無剩餘水量提供，須開發單位發文提出開發時程，才能進行實質評估。

兩次發文都表示水源不足，也要求業者提出進一步說明，水公司才能提出供水的具體同意及計畫。水公司內部人員表示，開發業者遲遲沒有提出確切申請，當時估算的四千三百萬成本早已失效，聽到棕櫚案有條件通過，他大聲澄清，水公司絕對還沒有同意具體的供水計畫，環評委員卻已經通過環評。

攤開開發業者環評說明書，上頭卻說自來水公司已同意供水，連管線設備費用都談好了。而當詹順貴現場問起自來水公司是否已同意供水？業者當場卻以水公司在一九九四年、也就是二十二年前的延長管線計畫來敷衍回應。

問題點：等不到政策

花一年立法，業者早上壘

即便如此，環評委員仍要求業者七月七日補件的方式，有條件通過此案。「業者補件送來的資料，屆時端看環評會議怎麼解釋，」地球公民基金會顧問蔡中岳解釋，有條件通過後，環評委員等同表態，即使業者補件資料不完備，只要委員點頭，也很難對決議翻案。

一位不願具名的環評委員表示，在過往環評失效的判例中（指美麗灣度假村），法院認為環評不能以要求補件方式通過，凡有爭議之處，必須先補足文件、釐清事實，經過會議討論、審議之後，才能通過。可惜的是，棕櫚案只要求業者補件報告，等於無視先前的美麗灣環評的判例。七月七日是業者補件的期限，若是業者無法出示文件，「外界會怎麼看待我們的決定？」這位環評委員說。

有條件通過，可能減低環評委員的負擔，卻可能永遠傷害都蘭灣。

蔡英文對東海岸許下「政策性環評」承諾，是因現有環評採個案環評，不足以理解每個開發案加總起來，對環境的影響。沒有政策環評，東海岸開發有如蒙上眼睛。

就在本刊截稿前，行政院長林全七月五日召開緊急會議，由政務委員張景森要求觀光局立刻展開東部觀光發展政策性環評。但等到政策出爐，可能還要一年以上。這一年之中，東海岸還有五個已拿到環評的老案，都有闖關的能力。

不只老案，最新闖關的都蘭案已經透露東海岸開發的蠢蠢欲動，台東縣府也一路從海岸法管理範圍劃定、美麗灣開發案是否再重啟環評，都在試探新政府的態度。

小英政府的三大承諾難道真的只能破功？有條件通過環評的棕櫚案，有可能在七月七日前喊煞車嗎？

解方：程序把關

小英承諾，靠三部會來守

答案，在觀光局、內政部、原民會手上。

原民會根據原基法，如果強力把關，能主動要求各開發案取得相關部落同意，並發文觀光局影響計畫核定。小英總統口中「為原民守護權益」，絕不只是如同棕櫚案會議現場，把法條念出來、隔天發個新聞稿就算。海岸法的主管機關、內政部營建署，若積極，也能盡早公告海岸法各級管理範圍，減少不當開發造成的永久傷害，也能幫助業者準確的投入開發資源，符合林全口中對環評「效率」的要求：「行就行，不行就不行。」

而做為所有觀光旅館業的主管機關——交通部觀光局，更是台灣近年所有觀光開發案爭議的核心。過去數年，觀光局已經多次錯失主動實施政策環評的機會，如今在林全要求下可能總算行動，但短期內，以棕櫚案為例，觀光局可以在興辦事業計畫定稿之前，主動要求原民會、內政部、環保署等，在各行政程序上把關，為小英政府守住承諾。

一個十四年老案，意外成為新政府考驗。環保署對東海岸最大開發案「有條件通過」，已經為沉潛許久的開發案們吹起號角，各部會若是繼續選擇消極，既有法律都放著不用，未來再多新法條，可能也守不住台灣的環境，東海岸則將繼續籠罩在馬政府時代至今的陰影裡。

開發程序多走一步，「整包易主」喊價空間更多

要理解棕櫚案的意義，必須了解開發案的「投資學」。東部土地仲介告訴我們，當地開發案的投資術，至少有三種：

第一，開發案背後，股東就像投資一般公司，環評許可、建照有無、開發案大小、房間數，都影響股權價值，這讓開發計畫一開始都以最大量體試圖闖關。

第二，開發案除了是投資，也是集團多角化經營方式，有助拉高母集團想像空間與地方合作籌碼，甚至成為母集團對外籌資題材。

第三，開發案每走完一步程序，就多了「整包易主」的喊價空間。

當地仲介表示，開發案如經營企業，各種方法都有，不變的是必須確保有商機，而制度、社會氛圍轉變，都導引著開發者判斷。棕櫚案與都蘭案的闖關，不只測試小英政府對承諾的堅持，也是對東海岸十一個開發案的信號。 （文 劉致昕）

小辭典

政策性環評

環境影響評佔可分：

個案環評：評估單一開發行為對環境影響，做為審查及對外說明用

政策性環評：是對政策至其他替代方案全面性評估，包括累積性、潛在不受制度規範的影響，讓政府在環境管理及人為開發中取得平衡和最大效益

撰文者劉致昕