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樓換樓要先fore水四百萬!?(答) Home Blogger

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由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少，看成交數據再用高層單位計應值五百萬。

 

讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧，那要看讀者現時的購買力，57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位，單靠一人能力是可購入該處細單位，但勉強。再加上現金只是十幾萬，等於三個月人工都冇，萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼，但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回，淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手，洗費都等於清水灣半島。

 

買入現值7.3mil樓房的洗費

首期(7.3mil-4.2mil)	3.1mil
印花稅7.5%	$547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成，可退回一半)
傭金	$73,000
三房簡潔裝修	$300,000
總計	$4,020,500

 

可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil，所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般，還是由理財基本儲錢出發，增加儲蓄份額為上。

 

如果真係不習慣儲錢，在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順，只好等。

理財信箱(8)：樓換樓帶來無限悲傷 諗sir

http://notcomment.com/wp/?p=16360

首先多謝諗Sir抽空

本人現年3x歲,
9年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居，買入價＄180萬。現銀行估價大約＄360萬。
x年前結婚，現在和太太及一歲女兒同住。
鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位，而且只喜愛區內居住環境。
已看中單位 $550萬（屬高層優質單位）
本人月入$35,000，欠現樓按揭＄124萬，月供＄6,100
現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣

其他主要支出:
人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300
太太家用$6,000
另外有私人貸款大約$74,000，2015年中前要還。
一年後，女兒打算入讀幼兒班，每月學費大約$4,000
另外各樣雜費和生活開支大約$6,000
所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間

太太現在全職家庭主婦，間中有秘撈做私己錢。
已問現供中銀樓按只可多借$20餘萬貸款
想問諗Sir，我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現付新單位首期嗎？
現單位放售，希望$380萬能成交。
本人實在不懂計算，純粹靠網上按揭運算。請看看付件是否正確。
如果是，到時會付4成首期＄220萬，扣除現樓按揭＄124萬和成交各項費用，還有$2X萬，剩餘有差不多$10萬，對嗎？
而月供＄14,229 應該可以通過壓力測試吧?
本人有感2014下半年樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄380萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。
另外想問，本人父母在觀塘居屋xxx，一手現金買入價＄20萬自住至今，未補地價，兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎？

煩請諗Sir解答 。

 

答案

原本應承讀者星期五前回答此問題，看後發覺情況嚴重，提早作答，筆者亦希望自己睇錯。
讀者的月入對不少人而言已不錯，可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視:

1. 四十不惑，可是儲蓄只幾萬港元。留意讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。
2. 雖然男人是要擔起頭家，可以誤判自身能力及情況，過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。
3. 都是筆者的錯，將之前本書叫作<樓換樓>。可以唔係人人都應該現時<樓換樓>的。

大家或會覺得筆者過份憂心，或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦星期一。看倌更心想自己情況比讀者更不堪，只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。
在洗費上如讀者要換樓要先付雙倍印花稅，及後再退回一半，計為550萬x6% = 33萬，再加兩間樓的經紀傭金及雜費，再添三十餘萬即換樓開支60萬為保守估計。
但係讀者賣樓後有(360-124) = 236萬回籠，幾十萬洗費算什麼?
可恨是此236萬已是讀者唯一籌碼，除此已沒儲蓄更有負債。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至550萬樓房，扣除幾項雜費讀者有220萬作首期殊不樂觀。如問中銀再借的20萬貸款，讀者能安然上會嗎?
用網頁計出的月供$14,229是用2.15%計出的(壓力測試下應為19,000左右)。那讀者要2015年前還清的私貸，再加上20萬中銀新貸會對借貸力構成什麼影響? 私貸每月約是4000元，新借20萬假設是分3年還，唔計息都要月供$5,555。此兩借貸對按揭上會有影響，將(4,000+5,555+14,229) = $23,784。已過讀者收入一半，不能上會。如要過壓測為(4,000+5,555+19,000) ~ $28,000

如讀者有其他財務資料未告知，最後真可樓換樓搬入三房，那往後的情況如何?

筆者看法是此事令情況更差。雖買550萬樓房只借三百萬餘，除非買入後跌超過40%否則讀者不會變成負資產。可是讀者早年買樓賺落的238萬會隨樓市下跌會由新買三房逐漸歸還，而身邊又冇現金在手。最後在財富路上只是打了個轉，猛然發覺四十幾歲人只賺得幾項負債，冇剩餘錢。如身體健康還可以捱落去，萬一要錢醫病情況不堪想像。知道讀者每月用$4300供保險，可是自己有花時間睇清楚當中的coverage是包什麼嗎?

如果換轉筆者有以下情況，筆者會加按現樓房套出128萬，將兩房租出再自己租三房。100萬適當利用可每月收息$7500，加上兩房收回租金，已夠補貼三房租金再加兩房月供之$6100。如果供係唔夠，cut左無謂既保險只剩有用部份吧!

居屋未補價是不可以套現，另外「本人有感2014下半年樓市開始回落，到時現樓未必賣到＄380萬，而心儀的優質單位又未必會落價，所以想趁現在換樓。」真係不予置評。除非讀者能提出未披露的財務情況，或有強大「水喉」幫補，否則讀者要加多多多點努力，才能扭轉往後人生。

當然如果今年買入後樓市再升30%，那讀者買樓的決定就十分正確! 今次見到有人在了解自身處境、執行方略、適當運用借貸、活用投資方案幾方面都未有理解，証明筆者開設課室辦課程之事實有用處。不敢說幫大家脫苦海，但提供了新想法、多點選擇予大家參考。

知道讀者愛女深切，可是不清楚自己情況，苦作事情反會因而害了大家。

上車換樓(31)：新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=1501

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成，該盤入伙多時，有傳媒訪問業主，表示收樓時十分驚訝，2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎，與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖，清楚地看到，每一個單位均附有獨立花園，屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們，如果「實用面積」只計算室內面積，未計花園，兩層住宅減去一層車房及一層天台後，理論上「實用率」是低於50%（因為還要計算樑柱）；再加上獨立單位，攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積，前者約1,100呎，後者約800多呎，粗略地計算一下，800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近，但與較舊的屋村如太古城、美孚，或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area)，如果公共面積越大，要攤分的面積就越大，間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法，「實用率＝出售面積／建築面積」。根據消費者委員會，「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」（俗稱的「實用面積」）。住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積，例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值，其實是包括了該所物業以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此，置業人士有意購入的樓宇單位，若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方，就不應「照單全收」，把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位，亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向，低層的牆比高層厚，則高層理論上應比低層實用，但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢？比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚，高十幾層多半塊，即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算，其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力，所以較厚。但係呢個世界有時好公道的，低層單位較細，售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」，暗示發展商「騙」了小業主。當然，「發水」很多時是事實，一個幾百呎的單位吹到千一呎，但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變，報上800呎每呎是$3,750，報上1100呎每呎是$2,727，但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑，除了同情地了解其「道德良心」之外，一些是貫徹「敵視李」作風，另一些作為另一發展商的屬下機構，難免瓜田李下之嫌，死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台，甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒，但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路，甚至污水處理廠，最後必然是分攤給各個單位，而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台，業主聲稱這不是實用面積，難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫？強調「室內實用面積」，從而去計算出「超低」實用率，嘩眾取寵而矣！

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台，並不計入地則比中，是典型的發水行為，但事實上小業主是可以使用的，窗台可視為樓底較低的部份（大約少三呎），露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則，業主也是任意使用，是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是，既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情，為甚麼只是聽信一方之言，而不去找資料及實地觀察？早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件，呢位好像未戒奶的哥哥，事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位，一年後市價跌到298萬，希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業，才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書，網上亦大把詳細資料，筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要，點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時，係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝，相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象，當我們無法改變，就要去適應，走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下，為此而寫了一篇報導，以下是對買家的描述：

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知，但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士，得悉四季豪園實用率不足四成，反應錯愕，強調「唔知（實用率）咁低，知就唔買啦！」她憶述當日買樓時，只見現場墟，「手慢就冇」，心情好緊張，根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充，當日入市四季豪園，是貪屋苑空氣好，價錢2000多元一呎夠「抵」，在「羊群心態」下入市。黎女士指出，曾到現址睇樓，但只能在外面「望」，覺得用600多萬買入的洋房，「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE，又要有前後花園，又要有車房，又要有獨立天台，又想高實用率」是繼「又要有會所，又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄：「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇，部份面積無需計算入「地則比率」，例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後，所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率，唔算係發水。

比如有一幅官地，面積十萬呎，地積比例係5倍。理論上，只可以建五十萬呎。
實際上，窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計，最後建築左七十萬呎出來，咁呢二十萬呎，就係「發水」。

七十萬呎當中，預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」，發展商唔會做善事，用得係五十五萬呎，賣就賣七十萬呎，一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%，實用率只有78.57%，原本五十萬呎，變成賣七十萬呎，住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩：如果一幅地有住宅有停車場有商場，仲可以將地積搬去自己果度，發水比小業主。

上車換樓(33)：「俄羅斯公仔」換樓階梯 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=10939

地產界常說一種叫「換樓階梯」的社會現象，即是先由公屋轉住居屋，再由居屋轉住私樓，然後私樓越換越大。在目前Ｍ型社會之下，再加上居屋不再興建，理論上這種房屋類型之間的換樓潮已一去不返。房屋市場就像Ｍ型社會那樣分開兩邊：左邊是公營房屋市場，包括公屋租戶、租者置其屋的公屋業主、綠表二手居屋市場、居屋自由市場，以及房協夾屋等；右邊是一眾發展商及私人業主之間的私樓市場。兩個市場界限分明，左Ｍ與右Ｍ之間的跳動從來不是主流。

收入及資產較低的階層受到公營房屋市場的保護，私樓市場尤其是置業者是社會上的奶油忌廉，可見坊間以全港人口的收入中位數或失業率分析地產市場「以全蓋偏」之弊。目前供款負擔比率據稱大約是30%，如「蘋果對蘋果」(apple to apple)，只用收入較高資產較多的右M人口計算，數據應該遠低於此。過去政府人口統計並無專題報告兩個板塊人口之異同，希望統計署能在下次2011年人口統計時加以研究。

然則這種「換樓階梯」從來沒有消失，只是以另一種形式進行，皆因改善居住環境是人之常情，只要能力許可人們自然會做，現象就會發生。比如家庭成員因生兒育女而增加，由二房單位轉為三房甚至四房；又或者舊區重建由舊樓轉為較新式的屋苑；甚至純粹因為收入增加或財富效應而換樓。物業投資者可因而找到獲利機會，即使一般的用家也可分析到那區物業因此而受惠。

筆者發覺有些區域的屋苑同質性較高，最典型的例子是葵青區，葵興葵芳一帶的新葵興、新葵芳、葵涌廣場、恆景花園；葵涌的葵星、寶星；荔景的華景山莊、海峰花園；青衣站的盈翠半島、灝景灣等。當地居民如想「跳級」，唯有搬出區外，賣樓也每多賣給區外人，有錢的人走了，結果是該區的樓市塘水滾魚，致令樓價欠刺激。類似的例子是荔枝角四小龍，泓景、昇悅、宇晴、碧海，大家「咁高咁大」，只能成為換樓階梯的其中一截。

相反，如東區北角鰂魚涌一帶，或奧運站大角咀，屋苑分佈像「俄羅斯公仔」，有上車盤、中價盤、豪宅盤，區內自然形成一條換樓階梯，單幢舊樓換入上車屋苑，中產屋苑換上假豪宅，甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍，樓價因而互相頂托。因此這類區域的新樓去貨也較快，皆因多了區內換樓客捧場。

有人問筆者，何以某屋苑樓價跑輸大市？大家想一想，有些物業因各式各樣原因表現比大市強的話，其餘物業自然表現比大市差，才會計算到一個名叫「大市」的平均數出來。當閣下手上的物業並無跑嬴的理由，自不然要跑輸了！我的朋友笨發講得一針見血：「又無商業價值，又唔好住，唔知點解要買果度。」

其實「平」也屬於買入的理由，「平買貴賣」當然最理想，但當「平」的原因沒有改變，「平」的結果也不會改變，正如最近很多人跟風說屯門樓因九龍南線而起，而漠視那是由於「平」的因素改變了，最終當價格反映了新的因素後便會到位，屯門樓無論點升都好，都很難追及元朗荃灣。屯門樓市最大的缺點，正是物業同質性偏高，難以自成一條換樓階梯，大家只看到人們用較高價買入屯門樓，然則出了貨的人又去了那裏呢？莫非會去住交通更不便的青山公路沿線？

六成業主供滿樓 長實劈價擒換樓大軍

2014-05-29  NM

香港從來都是畸形都市，「有樓」定「無樓」，分別很大。上車客永遠不夠首期上車，但換樓客因香港樓大升值，要換樓綽綽有餘！由長實（1）牽頭髮展的荃灣環宇海灣（下稱環宇），便以三房最平五百三十萬元、呎價最低七千六百蚊，一招狠劈，撻著了一批換樓大軍。事實上，過去三、五、七年，樓價愈升愈有，不少在環宇睇樓的準買家，都在舊區住了多年，早已因物業升值而「發曬達」。要賣樓換樓，隨時可套現三五百萬做首期！加上政府數據顯示，全港六成自置物業業主、即共七十四萬戶無按揭在身。無樓債、一身輕，配合政府減辣、新盤劈價，勢將帶動近年罕有的樓市小陽春。 環宇海灣共一千七百多個單位，是今年以來最大新盤，亦是長實近兩年來的重頭項目。上週四，近千名經紀逼到紅磡都會商場，等候長實公佈價單。識睇，一定睇三房價。首批三百五十伙中，逾半數是五百六十呎以上的三房戶，扣除樓價共百分之十五點七五的優惠，即供呎價最低只是七千六百餘元，最平三房單位只要五百三十萬元，「同區樓齡五年嘅御凱，最平三房都要九百幾萬元，其他樓齡舊啲嘅，都要七百萬樓上。」同區經紀指。難怪靠佣金開飯的經紀，很快參透長實「升呢價」的玄機，於是四出call換樓客。 換樓後更輕鬆 截至本週二，環宇收票已逾九千張，以每張票收十五萬元計，凍資近十四億元。現場觀察，絕大部分都是一家大細來參觀的換樓客；幫他們計計數，換樓的輕鬆程度令人「咋舌」，其中現居於深井碧堤半島的陳先生便是一例。拿三十萬元入了兩張票的陳先生，現持有碧堤三房單位，於一○年由父親支持下、付三成首期購入。估計購入價五百萬元，現月供一萬一千元。陳先生眼見環宇開價，即時「心癢癢」。「我喺荃灣返工，瞭解個環境。有人話臭呀、嘈呀，我覺得都可以接受。雖然用料唔係最好，但價格同間隔都吸引，所以想碰嚇運氣。」不過最緊要的因素，一定是「平」！按價單，環宇最平三房只需五百三十萬元；由於碧堤這數年已升值至七百多萬，賣出並還盡按揭後，套得三百九十萬現金落袋。全數做首期，陳先生的新樓月供，便只是五千三百多元！環宇交通較方便，月供又更低，陳先生完全計到數。他指出，如抽中環宇，並賣走碧堤套現，屆時會做三成首期，這樣推算月供一萬四千元，只是較現時多三千蚊。而餘下的二百三十萬元現金，則可以「慢慢搣」！ 一間換兩間 從事新聞工作的陳小姐，同樣對環宇看上了眼，「我剛從外地回港，又要埋稿，忙埋呢兩日就去睇示範單位！我覺得買樓要寧新勿舊，舊樓好多時有漏水問題好煩。」陳小姐有兩個妹妹，與其中一個居於新葵芳花園。○七年，陳家三姊妹的爸爸，將退休金當首期，買下該單位。「當年買入價只係百多萬。當時息口高，我哋想慳息，只攤五年嚟供，月供不用七千元。」轉眼五年供滿，三姊妹仍繼續存錢入聯名戶口。粗略估計，已有逾百萬儲蓄。同一時間，已供滿的新葵芳花園單位，升值至四百多萬。手持五百多萬現金，未嫁的陳小姐還不是「城中筍盤」？「經紀sell我，賣樓套現嘅錢，可以一拆二，買幾個單位方便分家。我其實早幾年，已諗過買兩間，又或先買一間投資。如果同阿爸住，就可以買間三房。而家阿爸住公屋，仲可以綠表買居屋，用盡優惠！」有資金，可謂組合無限！ 先買後賣有風險 這樣「先買後賣」的風險，是賣樓時若市況波動，樓價便難以預算。不過觀乎近月二手交投，可見樓價只要調整百分之三至五，便有用家極速「吸」盤，反映肯減價有承接力。加上現時政府「減辣」，樓花期內不計DSD，亦令換樓客有多點時間空間「先買後賣」。根據一一年政府人口普查資料，全港有六成自置物業的業主、即共有七十四萬戶，已無樓債在身。其中最多「自由人」的是灣仔區，達七成三，而多舊樓的九龍城區，達六成七；環宇所在的荃灣區，供滿樓的家庭亦佔總數五成，實力雄厚。中原研究部高級聯席董事黃良昇指：「類似荃灣嘅舊區，好多物業已經供完，加上多分支家庭，換樓能力好強。其實唔只供完樓嘅業主，過去十年買樓嘅業主，身家都有幾成以上升幅。」所謂「造勢不如趁勢」，長實今次食正了換樓客的鬆綁檔期。今年可推售的逾千伙大盤，包括環宇、大埔嵐山及日出康城緻藍天，都盡在長實手。環宇及嵐山的三及四房單位，分別佔項目七成及七成半，緻藍天更全數為「大戶」，以戶戶設有儲物房為賣點。誠哥賣樓，時機往往夠準，拿捏市況及樓價，帶有指標作用。 年報露玄機 不過，長實對上一次投得地皮，已是一二年十一月的事。當時以近三十億元，投得馬鞍山落禾沙彩沙街地皮，此後投地無進賬，用來起樓的土地都是「食老本」。雖然長實副主席李澤鉅，於今年業績後的分析員會議上，指長實一如既往貨如輪轉，但扣除今年已賣出的樓盤，現時長實的土地儲備僅有九百多萬方呎。堂堂四大發展商之一，土儲卻不足一千萬呎，反映其對長遠後市睇法。翻查過去六年長實年報，由誠哥發表的全年回顧，亦愈見悲觀。○八年金融海嘯，誠哥仍信心滿滿：「對未來兩三年之地產價格持樂觀態度。」其後多年，誠哥都指利息低、失業率低，及建築成本上升，預料樓市「平穩發展」。直至去年，誠哥改口風指「香港物業銷售未達預期」，並明言樓市「將繼續由政府政策主導」。 誠哥轉軚 淡出香港 樓價因政策調整 中原集團創辦人施永青斷言，未來發展商會繼續貼市價開盤，「現時新盤開價已沒有溢價可言，二手小業主的持貨能力比發展商更強，發展商要交數、要向股東交代，反而壓力更大。」對於環宇收票反應熱烈，施永青認為：「其實一千方呎以下的三房換樓單位，向來都有本地人的剛性購買力支持，只係政府㩒住個市。」但他強調，這些單位亦敵不過樓價因「政策市」而向下走的趨勢，並維持一年內，中小型單位跌半至一成、豪宅跌一成半至兩成的預期。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎，亦贊同樓市會向下走，「以往幾次跌市都係咁，目前美國收水（減少買債）及預期加息，以及中國收緊銀根，令本地通脹放緩，都是樓價向下的訊息。」至於環宇撻著換樓潮，他認為全因食正雙重印花稅「鬆綁」，「去年二月雙重印花稅實施以來，就累積了一批驚被罰重稅的購買力，撞正本月中鬆綁，正好係呢班換樓客出動的時候。」姚氏解釋，新盤的預售樓花期最長達三十個月，即換樓人士買樓花後，已可擁有三年的期權價值，不用急於賤賣舊樓。 同場加映收地未了踩場「燒衣紙」 興建環宇可謂一波三折。○○年港鐵徵地，○七年推出西鐵荃灣西站第七區（TW7，即環宇）作招標，但補地價金額達三十五億元天價，最終因出價不理想而收回。事隔一年，撞正金融海嘯，港鐵將補地價金額減至二十六點六億元，樓面呎價不用二千二百元，長實最終撈底中標。根據港鐵條款，長實須支付全數補地價，另加入場費二億四千萬，以及賣樓收益的零點七五個百分點，予港鐵作代理人費用。於同年年底，長實再賣一成半權益予南豐。按環宇首批及加推折實平均呎價一萬零二百餘元計，項目住宅部分的銷售可望套現約一百二十四億元，扣除補地價、建築費、利息、代理人費用等成本後，長實仍有約六十二億元跟港鐵及南豐分紅。不過多年來，當年政府強行徵地的賠償問題，至今仍未圓滿解決。一直處理事件的立法會議員陳偉業，明言會帶一批舊商戶，在環宇開售時到現樓「燒衣紙」贈興。其實環宇前身，是華基工業中心，二千年，政府以實用面積計算賠償金額，每戶賠約數十萬元，商戶不滿而示威，更霸佔九龍塘火車站企圖跳軌抗議，手法激烈。當日其中一名苦主梁廷燦向本刊坦言，早已簽收了樓價及搬遷賠償，無權再作追討，但他說：「仲有商業賠償呢？我下唔到啖氣！」部分商戶要求再賠數百萬。陳偉業認同部分業主欠法理基礎再追討，但又不想罷休：「佢哋當日唔簽，幾廿萬都無o架！收樓係災難，有人生活無以為繼。個食堂老闆轉做保安後，懷疑因為抵受唔住心理壓力自殺！」環宇將於本週末開賣，屆時商戶現身燒衣紙「贈興」，長實有排煩。

上車換樓(39)：按揭ABC(1)：按揭成數限制 按計劃

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不少人提起近年樓市成交量回落，都會說是港府三辣招的影響；即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意，其實金管局對按揭成數的限制，對成交量回落的影響，亦「功不可沒」。

在上世紀90年代中期起，本地銀行可以提供的按揭成數上限，一般為樓價7成。一個作價一億元的物業，便可作為抵押品，於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起，金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」；逐漸收窄，至2011年6月，調整至現時的限制：

樓價	按揭成數上限	最高貸款額
1000萬元以上	50%	不適用
700萬元至1000萬元	60%	500萬元
700萬元以下	70%	420萬元

 

另一方面，透過按揭保險，住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地，按保的適用範圍亦已收窄，由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保：調整至現時的限制：

樓價	按保成數上限	最高貸款額
400萬元以下	90%	360萬元
400萬元以上至450萬元	80-90%	360萬元
450萬元以上至600萬元	80%	420萬元

 

簡單來說，現時透過按保，400萬元以下物業最高可借9成按揭，600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保，只有樓價600萬元以下物業，才可借足7成按揭。

按揭成數收緊，效果便是購買600萬元以上物業的買家，需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外；即使有足夠現金支付較高首期的買家，其按揭槓桿比率亦下跌。

樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平，除了印花稅之外，按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。

 

王永偉

按計劃執行董事

上車換樓(50)：首期的作用

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首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益，令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱，即使有足夠的月薪供款，也因為首期不足而局限了選擇，或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期，這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部分樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到，這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主，甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，例如汽車分期、股票孖展均不會按十足，按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值（Resell Value）是100%沒有折讓，銀行只想做坐和望贏的生意，比如藍籌股極少跌足七成，跌到一半已經要求補按金（Call Margin），因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%（中原城市指數1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77）？以目前中原城市指數約70點計，理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市，便會出現負資產。

一般金融資產的按揭，只考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就Call Margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款（Call Loan），只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場，物業市價是無意義的，銀行的著眼點是每個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算樓價有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策，但既然銀行都肯做鴕鳥，負資產小業主為何要自怨自艾？

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太少，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

在最高峰時，全港約有106,000宗負資產，涉及1,650億元，之所以不用全數撇賬，只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內，樓價跌完最終會收復失地，甚至反敗為勝，否則又怎會咬緊牙關供下去？申請破產要四年才回復自由身，且終身有破產紀錄伴隨。四年，相當於半個牛熊循環，香港人參考過去的經驗，有得博，有得守，是不容易一走了之的。

 

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套股換樓 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_12.html

過去三天股市升到顛之後，連有線電視的樓盤傳真也討論了一些股市，談及「套股換樓」這概念，即投資者在股票市場賺了錢之後，就沽掉股票鎖定利潤，再把資金投入物業市場。節目先談談長實推新盤銷情熱烈，再從不同角度分析，更與2007年比較。


節目指出今天的樓價指數已經升至142以上，能否有投資者「套股換樓」的現象，拿2015年跟2007年比較一下。今年的經濟環境，一些基本面跟2007年有點相似，例如負利率環境、熱錢充裕等。然而，2007年還未有政府對樓市所推出的各種「辣招」，所以當時在股市賺到錢投資客可以把資金投到樓市「摸幾轉貨」，成為資金的一個好出處。今天在政府「辣招」之下，這些投資者都不可能存在。

另外，節目中有一個點子吸引我眼球，就是新盤的落成量走勢。有線電視分析了多年來的落成量，在2007年之時，新盤的落成量可算是低點。這屆政府不斷增加供應之後，預測下一年的新盤落成量將會是自2004年以來的新高，這又代表了什麼呢？


很簡單，這是供應量增加，以前在這裡都有發文討論過，建房需時，政府近年的政策動機是先出「辣招」壓益需求，凍結樓市，待供應到來時樓價自然回調，又不會令樓市「硬著陸」。而供應量陸續增加的時候，當時粗略計算過，大約在2015年慢慢出來了。

節目中還訪問了地產人士，進一步解釋這新盤落成量的連鎖反應，今年上半年預計已經有7000個單位交鎖匙，這些新盤大多好像長實推出的新盤一樣，市場反應熱烈。買入了新盤的7000個業主，可能是換樓客，在今天的政策之下，買第二套房是需要付雙倍印花稅的，若想扣除雙倍印花稅的話，就要在買入新盤的6個月之內放售本身的自住物業。

雖說今天的二手盤源不足，是其中一個推高樓市的原因，每一個都是業主，沒有炒家，又有實力，賣樓的取態一定叫價很強硬，不輕易讓步。然而，新盤落成量增加，部份需求的資金轉投新盤，而換樓客又有時限需要賣掉本身單位，推出來的供應絕對會影響樓市。

不過話說回頭，上面的例子，換樓客若在半年內不能賣出原有物業，最多都只是蝕多一份印花稅，實際金額及百分比就要看看成交價多少，照道理，就算是有時限地被迫減價求售，也不可能減得比這份印花稅更多，若減得多於這份印花稅，我認為今天的業主又寧願等好價才賣。

無論如何，看完這個節目得到一個畫面，就是樓盤供應開始慢慢增加。今天的業主，不少都持著「皇帝女不憂賣」的態度，可能等等下，新盤供應在不知不覺地增加著，樓市慢慢回落，今天叫價高得不可能成交的，可能真的不會有成交了。

換樓、加按、轉租、按兵不動？──有樓在手何去何從

1 : GS(14)@2010-10-02 10:16:05

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog
上星期日看電視的財經節目，分析有樓在手人仕在此樓價高企之下為怎樣應對而煩惱，當中有建議郊區換市區，有建議加按套現，或一間變兩間其中一間收租等，當然亦可以先行獲利租樓住。筆者認為此中已有一大進步，皆因長久以來，電視樓市節目長期唱淡之餘，即使在此旺市，亦繼續發放負面訊息。如說政府多次出招仍然失敗（那些不是壓市措施，又何失敗之有？），或者說發展商新樓豪宅化不願興建中小單位助小市民上車（電視台大股東亦不見得會這樣做），講完聽完又如何？ 讀者及觀眾最想從資訊節目中得到資料及意見，從而有助投資決策，一味描述及評論，而沒有可行建議，對於絕大多數壁上觀者或有自娛之效，但具真正需要的觀眾，只會覺得無奈。

那些一早在低位上車，已有樓在手的業主們說，手上樓宇已具有可觀升值，在此低息情況下本大息小按揭額亦顯著減少，按個人需要應對就無需自尋煩惱。究竟賣定不賣？筆者認為如果只屬安居而滿於現狀者根本就不會去想這個問題，問者當然就有改善居住環境甚至投資增值的目的。

就以筆者以前提過有人說中產也希望樓價跌，以便細換大，要不是別有用心，就是一種個人偏見。其實在升市當中，更容易換樓，有心細換大或平換貴者，大可襯銀行估值上升而按息偏低之下，加按套現，從而獲得流動現金。而此等加按一樣享有低息及長還款期，到換樓目標或時機出現時，就不用四處張羅首期，因為淡市時銀行往往收縮信貸。

乾脆賣樓轉為租樓又如何呢？租金佔樓價約3-4%，表面上即使交三年租也只佔樓價的9-12%，然而不可忘記，假定賣樓時減去按揭收到總樓價的50%（30%首期，餘下為供款及升值），比率即提高至18-24%（因為分母減半）；如用高按揭成數或樓宇升值不多的話，比如只收到總樓價的30%的話，租三年樓的代價高達本金的30-40%！而筆者估計低息期遠比坊間各路人馬預期為長，而樓市要見頂下跌，可能要到2012年新樓供應大幅上升之後。一路租樓一路看市升，其感覺恐怕比負資產更難受。

筆者認為賣與不賣最重要的一點是究竟手持的物業是否優質，比如坐落在傳統豪宅區，或新興地區樓齡較新物業，又或是區內質素及檔次較高的龍頭盤，其實無需急於放售。就以東九龍為例，老舊物業如淘大、得寶理應換出，德福、麗港城之類可繼續持有，皆因不同種類的物業一如各種股票，強者越強弱者越弱，隨著市場升溫雞犬皆升之際，換出弱勢換入強勢，本身已是一種增值行動。

尤其是樓齡是樓價的最大敵人，樓市大約十年一個浪，錯過此浪，下次高潮已是十年後，到時樓齡又大十年，死抱管理不善的舊樓，樓價因折舊而跑輸大市，套現困難，銀行又在估值及按揭年份多方設限。大多數樓齡超過廿五年的舊樓，投資價值已十分有限，畢竟太古城美孚等長青樹是特例而非常例。

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2 : GS(14)@2010-10-02 10:17:27

http://mytv.tvb.com/news/financemagazine/111705/114#page-1
該節目視頻

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換馬也要計算機會成本──市建局樓換樓當然有差價(2011/03/26) 脫苦海

1 : GS(14)@2011-03-27 16:25:50

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=20615
      
經過個多星期，樓市比之前更加淡靜，不單少賣盤，連買盤及睇樓量都減少，
很多屋苑上周末均出現零成交。此乃人之常情：逆市而行、火中取栗的人畢竟是少數，多數人看到威脅生命的危機，即使是機會那麼小，距離那麼遠，一樣會影響入
市心情，所謂驚弓之鳥、杯弓蛇影，莫講大多數人作壁上觀，即使希望擇肥而噬者，亦會靜待較低價格出現。
市勢要逆轉的時候，往往就是價格偏高遇上突發利淡消息，眼前市況就是一例；為甚麼流感潮、杜拜危機、乜招物式，又不見如此看法？筆者以前講過，銀行閂水喉就是樓市罩門，因為此浪樓價上升，供應面固然重要，更重要是資金泛濫還要息低。銀行加H按，雖然影響只是半厘，而P按沒有大變動，但這表示銀行不願多做微利的H按生意，不是變相閂水喉嗎？
今次日本要自救，環球抽資班師回朝，令日圓匯價被炒高，究竟會否令到流動資金減少，甚而提早減息？還是像某些言論所講，日本政府也要量化寬鬆一下，央行不是注資入銀行體系嗎？筆者看到的是，資金泛濫之餘，還要看看究竟流到那裏，目今樓價估值高企，而恆指市盈率只有13倍，正正反映雖有資金，卻只願流入樓市及商品市場，股市遠沒有受惠。正因如此，即使日本也來量化寬鬆，製造出來的流動性也用於重建，對日本經濟或有提振作用，未必流入投資市場。
上周市建局推出「樓換樓」先導計劃，2011年2月24日以後住宅自住業主，可選擇購買在原址重建的單位或啟德發展區的單位，詳情可參看「住宅單位認購意向安排」(http://www.ura.org.hk/html/c906000t14e.html)。
事後有言論謂，樓換樓「應該」是淨換，要額外付出樓價差價，與部份小業主心目中
「不須花費一分一毫」的期望有所出入云云。市區重建局的前身是土地發展公司，之所以要改組，就是因為土發當年蝕得太厲害，不得已要變身為半官方機構，換言
之又是要政府「執手尾」。雖然近年樓市壯旺，令到市建局大幅盈利，但市建局亦要遵守市場遊戲規則，新舊樓宇有折舊差額，亦有設施上的不同，要求無需補錢就
能舊換新，未免太大想頭。雖然市建局以實用面積計賠償，被人認為是搵小業主著數，可是數十年樓齡的樓宇，現在以七年同區樓價計算，同樣地因為樓齡與設施上
的出入，達到一種微妙的平衡。
另一種聲音說樓換樓計劃面對樓價下跌時沒有補償，又是另一種的不公平，筆者認為，正正因為沒有選擇是十全十美的，所以才需要多種選擇！接受賠償的話可以即時買樓或作其他投資，接受換樓的就可以得回一個物業，只是不同的選擇，無所謂著不著數。再加上自置居所津貼(HPA)及補助津貼(SA)，市值八十萬的單位，往往可以收到140-200萬（見附圖），需要補的差價已有所縮減。


住宅單位收購準則舉例(http://www.ura.org.hk/html/c906000t8e.html)
筆者又要拿西九龍頂心杉為例，當年的收購價比同區港灣豪庭還要高，事隔經年，港灣的樓價已由當時的三千多元升到現在六千多。即如看電視有觀眾問百多元時買了某股，現在三塊多應否賣，財演先生答曰三個幾與三個零幾差不多，不如等等有無新消息。筆者心中即時彈出一句：「輸oc都輸死！」甚麼是oc？請睇標題。      
    

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