挑戰一味講錢 為錢讀書？有償捐血？賣腎換樓？
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GS(14)@2016-03-23 15:58:332016-03-19 iM
講錢是港人本性，哲學從來不是我們那杯茶。入大學讀哲學被視為異類；茶餘飯後講哲學更被標籤為「扮嘢」；但近日在香港中文大學有一場哲學講座，個多月前開始派門票，不論校內或公眾的，近1,500張票竟然在半小時內搶光，原來講者實在太吸引，他是Michael Sandel。
這位全球當紅的學者來自美國哈佛大學，他的政治哲學課「正義」，吸引逾千學生來聽。大學把他的課堂放上網，YouTube點擊率達過百萬；他更飛到世界各地開講，場地包括澳洲歌劇院等，同樣座無虛席。儒雅學者站在表演台上講書，他因此被形容為學術界的Rock Star（搖滾巨星）。他所寫的書包括《正義》（Justice）和《錢買不到甚麼》（What Money Can't Buy），一樣好賣，其中《正義》一書被繙譯成27種語言，全球銷量達200萬本。
首次來港開講的Michael Sandel，講題是「錢買不到的東西：金錢與正義的攻防」。雖然其演講內容全來自他的著作，但無減台下熱烈反應。身在現場的記者，驚歎這位學術界明星的「表演」，令高不可攀的哲學課變得親民和貼身，還有源源不絕的笑位。
笑聲背後，Michael Sandel嚴肅警告，凡事以金錢衡量，所有事以巿場化運作，最後帶來一個更不平等的世界，美好事物將完全變質。台上這位哲學家正奮力抗衡侵蝕人心的金錢世道。
哈佛大學政治學系教授Michael Sandel
年齡：63歲
出生地：美國明尼蘇達州
職業：美國政治哲學家、美國哈佛大學政治學系教授
學派：社群主義代表人物。社群主義講究個人與群體的關係，非常強調公民性。理想的社群特徵包括擁有共同生活空間、高度凝聚感及個人參與政策運作。
學歷：英國牛津大學哲學博士
著作：《正義：一場思辨之旅》、《公共哲學：政治道德論文集》、《錢買不到的東西》等
威水史：自八十年代在哈佛教授政治哲學，其課堂「正義」成該大學史上最多學生修讀學科；該課堂放上網成公開課，YouTube點擊率逾百萬；其著作包括《正義：一場思辨之旅》，被繙譯成27種語言，全球銷量達200萬本。
哈佛「正義」課網站：
http://www.justiceharvard.org
港男港女講心講金？
Michael Sandel在哈佛講書，從來不會坐定定，而是邊說邊在台上走動。他的課堂亦從來不是一言堂，他着重對話，台上台下互動不斷。今次他來香港開講，盡展Sandel講書模式。討論環節時，他回應台下港男港女提出的地道觀點，更顯這位哲學家的睿智和幽默。本刊摘取講座的精采內容整理為三部分。
1.市場經濟 滑向市場社會
哲學家喜歡問問題，Sandel也不例外，講座開首就問台下：錢和巿場在我們社會，擔當甚麼角色？去主題公園不願排隊，只要多付一點，就可以走快速通道或買張貴賓券排頭位，他笑說不知道香港的海洋公園有沒有這種做法，生活裏經常發生，例如排隊看醫生，美國華盛頓甚至有代人排隊入國會聽公聽會的生意；他還讀到一個故事，有人為買iPad和iPhone而賣腎。
Sandel指近幾十年，我們見證了一場靜默的革命，但沒多少人留意到。我們從巿場經濟滑向巿場社會。巿場經濟是組織生產的有效工具，但巿場社會是一個幾乎把所有東西都拿來買賣的地方，巿場導向及巿場價值幾乎伸展到我們生活每一個層面，不僅是物質上，還有人與人的關係、教育、傳媒、醫療健康、法律及公民權責等。我們要為此擔憂嗎？我們為甚麼要擔憂巿場社會的到來？
有經濟學家贊成買賣器官，認為可以解決器官短缺的問題，讓需要器官移植的人得到器官，你情我願，一買一賣，雙方都獲益，為何不可？說到這裏，他即時在現場做調查，誰贊成器官可買賣？誰反對？理由是甚麼？
有觀眾指如果賣腎者完全得到應該得到資訊，例如健康風險，及出於自願，這沒問題。
有人認為賣器官跟自殺的邏輯一樣，傷害自己身體，會令愛你的人傷心，故此反對，Sandel反問：「只摘一個腎應該不會死的啊！如果我是為了餵飽我的孩子去賣腎，也不可以？」
最搞笑是台下有港男表示，賣腎可能是他最後的選擇，例如他要買樓，而香港樓價又這麼高。賣腎買樓隨即引來哄堂大笑，連台上的哲學家也忍俊不禁，笑問：「你認為你的腎可賣到多少錢？」當有人指，因貧窮而要賣腎是沒選擇的，若果賣腎的人不是貧窮，得到應得的資訊，出於自由選擇，應尊重對方的決定，Sandel立即把問題變得更尖銳：「假設有人買腎不是為了救命，而是用來做家中的咖啡枱裝飾？這又是否容許？」
Sandel咄咄逼人的提問，令人不得不思考，應該根據甚麼原則做決定？教授沒有說誰是誰非，他指討論帶出兩個道德議題。賣腎者是否真正出於自願呢？他是否迫於貧窮或資訊不足下做決定？第二個是人的身體或器官是否可當作商品買賣呢？
2.好事因金錢變質
甚麼是深入淺出？Sandel做了最佳示範，他講巿場至上，沒有告訴你甚麼高深定義或理論，而是用日常生活例子去說明這抽象概念。談完巿場社會的畸型，連器官都可買賣之後，他把討論再推進更深層次，究竟金錢如何令好事變質。
Sandel指美國有學校用錢鼓勵孩子看書，每看一本書獎兩美元。錢成為推動力，有的更進一步，用錢推動學生拿好成績，各級分數都有一個價目，例如拿到A級獎50美元，B級獎35美元等，成績愈高，拿錢愈多，「看來這是個不錯的交易！」台上的哲學家看着台下狡黠地笑，慫恿着大家：「如果你是學校校長，你會嘗試這個計劃嗎？看來行得通吧！為甚麼不試試？」
經過賣腎討論的熱身，台下更多人勇於舉手發言。有位女士指用錢誘使孩子看書或攞好成績，這會令孩子為錢而做事，令看書或讀好書是為長知識的內在價值消失；事情走極端的話，孩子做事只為錢，而為了錢願做任何事，即使犯法如運毒等。Sandel反問：「但看書或讀書是好事，孩子的確多讀了書，為甚麼我們不高興反而擔憂？」此時他可能記起場中有港男指樓價高，可能不惜賣腎買樓，他抵死地補上：「你帶孩子去圖書館跟他說，看！這裏是搵錢好地方。若你每周在這裏看書，說不定你就能夠在香港買樓！」全場人被逗得大笑。
Sandel掃視台下，問有沒有人要反駁剛才那位女士的話，有位中大男生馬上回應，他指用錢誘使學生的做法一直存在，例如學校獎學金，還有父母教晦子女努力讀書，將來才可找到好搵錢的工作，其實也是出於同一思維，讀書成為工具，教育本身的價值早被遺忘。這位男生還幽教授一默，指香港學生會選讀工商管理而不是哲學。Sandel冷不防有這麼一句，自己也笑得只能連說：「OK！」以示完全明白問題所在。
用金錢推動學生看書，結果是學生的確多看了書，但看的都是短篇幅的書，Sandel問：「當沒有人再給錢，孩子還會繼續看書嗎？」巿場機制改變事情或行動的意義，以錢推動看書的例子來說，看書淪為賺錢工具，金錢腐化了看書本身高尚的價值或意義。
Sandel再舉例子，勾勒出金錢如何改變價值。以色列有這樣一個實驗，由於很多家長未有準時到幼兒園接走子女，老師變相罰留堂，直至所有孩子被接走才能下班。有經濟學者幫忙，採用家長遲到罰款機制，「結果是更多家長遲到，這實在很吊詭！」原來未有罰款前，家長認為因自己遲到，要老師陪着小朋友白等而感愧疚，願意盡力趕來，但出現新機制後，家長覺得罰款變相成保母費，根本不用為遲到而有愧，遲到的家長因而不減反增。
凡事以巿場機制運作，以金錢衡量，Sandel表示基於兩個道德理由而讓人擔憂。第一個理由是公平問題，若錢能買到的只是汽車、遊艇或豪華假期這些物質東西，這種不平等不要緊。但如果錢也買到涉及生活質素的東西，例如良好教育、醫療等，這種不平等就得關注。例如有錢人送孩子去補習班，窮人孩子交不出學費而被排斥在外。第二個理由是腐化問題，即使人人都能去補習班，教育的內在價值卻因金錢及巿場機制而腐化和敗壞。由是，我們要好好地想，巿場機制應該放在甚麼地方運作。
3.這是錢買不到的東西
巿場機制甚至排擠非巿場價值。有人研究英美兩地的捐血制度，指英國的無償捐獻優於美國有償無償並行的制度，當中提出一個道德問題，無償捐血是出於一種慷慨和利他精神的美德，但有償捐血的出現，會令這種美德消失。然而，有經濟學家反駁，有償捐血不會改變無償捐血的價值，相反我們不應太依賴慷慨、利他主義等美德，因為美德是稀有資源，會耗盡枯竭，如石油一樣，多用會變少，因此要省着用，留給巿場機制解決不了的社會問題才用上。社會應多依靠巿場機制，少用道德力量。
美德要省着用，對一般人來說是奇怪的想法，但Sandel指很多經濟學家都有相類說法，他認為這是錯誤的。不論是慷慨、利他主義等美德並非商品，「於我而言，這些東西如肌肉，要多用多練習才會發展和強壯。」他繼而指出，近幾十年來我們一直認為經濟學是一門中性的科學，沒有價值取向，只是集體行為及社會選擇的取向，但巿場機制的確改變了事物的本來價值或意義，我們就不應再視它為中性，需加入道德的考量。
當社會把一切轉換成可計算的金錢，Sandel指出這種轉換的荒謬，我們對美德、倫理及道德價值的理解，是否可以簡單地和機械式地轉化為金錢單位？他舉了一個有趣例子去說明，七十年代他在英國劍橋讀書，當時有人要求放鬆男生到St. Anne女生宿舍探訪的規例。宿舍方爭辯時發現，用守衞女性美德這道德論據已經不合時宜，於是轉用實用主義論據，指男生探訪造成水電消耗，甚至要多換地墊，結果宿方及學生達成的協議是，每位女生每周可容最多3名男生到訪，但每名男生需支付50便士。翌日報紙頭條標題寫着：「St. Anne女生一晚50便士。」這令宿舍方十分尷尬。
Sandel認為，在巿場社會下，一切都可以買賣，每樣事物都待價而沽，這將增加社會的不平等，人被貧富分隔。巿場不能無處不在，縱然我們有不同的生活、有不同的工作、孩子上不同學校等，但社會上仍有空間，不理貧富，讓來自不同背景的人彼此相遇，分享一種共同的生活，克服你我之間的差異，追求大家認為美好的事物。因此，巿場再不是經濟問題，而是我們如何共同生活的問題，「公民性高的社會，巿場不會尊崇，用錢卻買不到。」
解構Sandel講課 引人入勝之謎
不扮高深
形而上的哲學探討往往予人高深沉悶之感，尤其涉及艱澀哲學思想，但他在講座中沒有拋書包，盡用生活例子講解，令哲學變得可親可近。
語言顯淺
講哲學可以用很多學術用語，但他選擇平白顯淺的語言，沒有艱深用語，不論哈佛課堂的大學生或講座上的普羅百姓，理解完全無障礙。不過，哈佛講課會多提哲學理論，畢竟是學府講課。
互動交流
幾乎佔去講座至少三分一時間，亦是他講課的亮點及最精采的環節，透過發問讓台下觀眾帶出正反觀點，而他在台上做協調，台上台下幾方人馬對話，往往擦出火花，帶動全場氣氛。
地道元素
此次講座中穿插海洋公園、樓價高等港人熟悉事物，增加共鳴感。在哈佛講課，他亦會用上美國經典卡通Simpson做講解，博得大學生們笑開懷。
柏拉圖式對話 辯論何謂正義
Sandel在哈佛大學教授名為「正義」（Justice）的哲學課程20多年，至今有超過1.5萬名學生選修，是哈佛大學史上最多學生選修的課程，2007年冬季更創下收了1,115名學生的單學期紀錄。2009年大學將課程公開，錄製成12小時的節目，網上免費收看，並且編寫成書，Sandel因而成為全球知名的大學教授。
這位明星教授最為人讚譽的教學方式，就是在課堂上運用「柏拉圖式對話」，透過對話討論議題。《正義：一場思辨之旅》（Justice：What's the Right Thing to Do？）一書，就是將其道德哲學的正義觀輯錄，主要以福祉、自由、美德三方面來說明功利主義（Utilitarianism）、自由主義（Libertarianism）、社群主義（Communitarianism）等理論。
錢買不到的人生美好
Sandel寫書的敘事方法跟課堂上一脈相乘，都是先以例子說明，再用理論解釋，例如他曾舉一個經典案例，假如你是一名電車司機，突然發覺煞車制壞了，迎面有5名工人在路上，轉彎的話只有一名工人，你會怎麼做？大部分人都會選擇犧牲一人來拯救另外五人。可是假如你是路人，明知將身旁的胖子推向路軌，就能阻擋電車前行，救了五名工人，但大部分人這時又不願犧牲一人來拯救那五條性命。Sandel嘗試說明，道德正義常處於兩難困境，有時人會選擇救人愈多愈好，但有時就算目的再崇高亦不願意害死無辜的人。
這位搖滾教授第二本廣為人知的著作是《錢買不到的東西》（What Money Can't Buy），這是延續《正義》，直指市場至上帶來的荒謬和社會不平等。他認為大家應思考如何決定哪些東西可以交易，哪些應受非市場價值的規範，因為「生命中某些美好的事物，一旦被轉化為商品，就會淪為腐化或墮落」。
觀眾反應
中大政治與行政學系高級講師蔡子強：說故事教書更動聽
「Michael Sandel演講上的例子及主要論據，其實都耳熟能詳，因為跟書的內容是一樣，但當然現場聽會深刻一些，而且可感受他的個人魅力，學習如何跟學生互動。他的成功之處是其說故事能力極高，無論從政或教書這都是很重要的一環，我教書都需要舉大量例子，故事要說得動聽，學生才有能力消化，才能提升知識的吸引力。
《正義》及《錢買不到的東西》，我認為前者的論述較有系統，而後者則對現世生活有更多反省，例如表達心意應送禮物還是現金券，現金券好像實際一點，但送禮物其實反映了雙方的友誼，這些有趣實例都令我對生活上有不同程度的反思。
香港是一個資本主義社會，『有錢使得鬼推磨』是我們典型的價值觀，若比較歐洲人和香港人，我們都將錢放得很大，所以Michael Sandel的論述絕對值得我們深思。」
浸大宗哲系畢業生Aqua：哲學入門課
「拿到他的親筆簽名很開心，原本沒預計他會留低，誰知他十分親民！
我覺得他在演講時處理是否應合法買賣腎臟這一議題時，兩邊意見都交代得很清晰，例子都抽絲剝繭弄清各方原則，令大家對問題的思考都很集中，還原核心問題。大學讀哲學時，《正義》是道德哲學課其中一本參考讀物，對於初接觸哲學的學生是非常好的入門書。」
自由工作者馬先生：聽課未夠喉
「親身見過這位明星教授後，就真的名不虛傳，他的演講很有效帶動大家思考道德議題，亦令我們看到不同人對不同的事有截然不同的意見。
不過我覺得他的結尾完得有些突然，有少少未夠喉，因為由始至終我們圍繞市場這概念討論，社會漸漸變為以買賣為主要本質，但其實他沒有給出一個確切答案解釋甚麼是市場，亦沒有教我們如何面對這樣的一個拜金社會。
例如家長接送子女的責任，當牽涉錢之後就變得大安旨意，失了道德責任，又例如捐血牽涉金錢，真的會令人心腐化。社會漸漸腐化到只向錢看，是否一個惡性循環，只會令人愈來愈背着良心呢？」
協力：鍾耀恆
【人物專訪】股海風高浪急 少女股神套股換樓穩陣收租
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GS(14)@2016-04-12 17:19:48http://ps.hket.com/content/1193301
不少人夢想在股海淘金，冀望一朝發達，但腷市始終風高浪急未及「磚頭」般穩陣，作為90後的少女股神張容容(Michelle)深明此道，藉股票斬獲第一桶金後，隨即套股換樓，抽出部分資金買樓收租保值。
股票快上快落，買賣靈活，但論穩定性始終必及樓市，張容容則認同，雖然股市搵錢速度快，投資者所要承受的風險卻較高，若以賺錢角度而言，只要樓價續錄增長，回報亦相當可觀。
股市波動大 樓市較穩陣
她以購買1個價值$300萬的物業為例，買家拿出約$100萬作首期，當物業身價上升$100萬至$400萬水平時，樓價看似只上升33%，但買家只投放$100萬作成本，卻已賺得另外1個$100萬，即無形獲得約1倍回報。除受惠樓價增長外，同時更可將單位推出市場放租，每月穩定賺取租金，雙重獲利。
而她更身體力行，早前已撥出部分獲利資金投入樓市，作套股換樓。張容容指出，現時手持兩個單位作長綫投資，其中1個持貨單位為紅磡單幢盤新貴薈點，由於港鐵沙中綫將於區內增設車站，料帶動其樓價進一步上揚，看好往後發展前景，故此在2014年10月時已率先出手，斥約$345萬購入薈點1個開放式單位，實用面積約233平方呎，呎價$14,807。
目前該單位正作放租，月租約$1.25萬，以單位面積233呎計，呎租$53.6，目前回報率約4.3厘。至於購入薈點的首期資金，由炒賣股票獲利而來，涉及約$120萬，承造約七成按揭。
年青人「計好數」先上車
另一個單位則位於跑馬地景光街，在2015年5月購買，屬舊樓物業，成交價約$700萬，承造約五成按揭，單位實用面積450平方呎，屬2房戶型，月租$2.8萬，呎租$62.2，回報高見4.8厘。至於未來亦會繼續套股換樓，買樓目標會以市區物業為主，保值能力理想之餘，也易於轉賣脫手。
對於今年樓市走勢，她認為，樓價最多回調1成至2成，估計急挫3成或以上的情況較難出現，始終本港剛性住屋需求強勁，樓宇跌價一成後已見支持，即時會有用家出動接貨，故此對於尚未置業的人士及年輕人，假如「計好數」可選擇先行上車「執平貨」，畢竟買樓必定較租樓化算。
同時亦勸喻青年朋友，要做好個人理財規劃，每月為自己定下儲蓄目標，避免做「月光族」，更要做好投資理財，為資產增值。
睇好濠賭股表現
而回到Michelle最熟悉的股票市場，今年各股票板塊中，她就最看好濠賭股的表現，張氏再指，雖然近年內地政府積極推行「打貪」，某程度上影響澳門賭場的收入，但留意到，去年澳門相繼有新賭場及酒店落成後，無論人流或是前往澳門消費娛樂的旅客數字均有增長，相信有助振興濠賭股表現
另外，現時濠賭股的股價，離高位已存有相當程度的折讓，可謂跌得「太殘」，嚴重超賣，只要股市信心回復，相信今年有一定追落後及反彈的空間。
場地提供：TOWN
攝影記者 : 程志遠 梁鑑章
大棋局：樓換樓慳稅財技
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GS(14)@2016-04-12 17:44:51樓換樓，即係兩個人、公司或法人交換物業（Agreements for exchange of properties），純粹就以呢個動作而言並無犯法。因為喺《印花稅條例》入面有唔少部份，就係專門講交換物業嘅稅項點計。樓換樓嘅做法過去非常少見，要撞正兩個人都想賣樓又想買樓，而且要同時發生，再要咁啱得咁橋睇中對方層樓，兼夾雙方都要覺得換對方層樓有着數，即係要連中四關先掂。所以過去偶爾聽到樓換樓情況，多數都係父母年紀漸大，仔女搬晒出去，兩老唔想住咁大，而個孫出世，個仔需要換大啲，咁兩老就將大樓換個仔層細樓。炒家唔需要玩樓換樓，尤其職業炒家有其他方法合法地慳稅。近年點解會再出現番樓換樓，因為政府出咗多次辣招，買樓關卡多咗，其實等同賣樓亦難咗，樓換樓就係加按以外嘅另一種套現方法。而呢個方法，對非香港永久性居民特別有效。樓換樓慳稅嘅地方，係以樓價之價差計釐印。辣招影響中上價樓流轉較明顯，比如買1,000萬樓嘅人，手上多數都唔止一間樓，交雙倍印花稅（DSD）就要75萬元；用公司揸貨嘅投資者，交買家印花稅（BSD）要150萬元。兩項稅加埋已經225萬元，超過樓價兩成，就算大好友想買都會窒一窒。
印花稅只計兩樓差價
若以樓換樓方法，比如甲方有間1,000萬嘅樓，乙方有間600萬嘅樓，雙方交換，乙方再補400萬元現金，釐印係計兩層樓之價差400萬元，就算DSD、BSD都要交，亦只係78萬元。若果雙方交換之物業都係市值1,000萬元，價差等於0，咁直頭唔使交。若雙方都睇中對方物業，但唔係以樓換樓方法，而係如常一買一賣，條數更襟計。用上述同樣例子，假設雙方都要畀DSD、BSD，甲方買乙方600萬嘅樓，DSD36萬元，BSD90萬元；乙方買甲方1,000萬嘅樓，DSD75萬元，BSD150萬元。雙方加埋合共交稅351萬元。點解話樓換樓對非香港永久性居民特別有效，因為稅項支出最大筆嘅係BSD，而BSD係向所有非香港永久性居民或以公司名義購買住宅物業之人士收嘅稅。本地職業炒家本身通常就會用公司揸貨，然後以賣殼方法轉手從而避過BSD，雖然利得稅比BSD再高啲，但某些情況下唔使交。而非香港永久性居民，冇以公司名義揸貨嘅情況下，BSD就食硬。所以假如有兩個非香港永久性居民，各自揸住幾個物業，其中一個想套少少現，樓換樓嘅方法可以做到。但對大價樓嚟講，慳稅其實只係濕碎嘢，利用價差令錢嘅流向睇落靚仔先係精髓。上述虛構情況為方便討論，最終以稅局解釋為準。
Mr. Tregunter本欄逢周二刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160412/19567007
「黑仔業主」換樓撻定 再劈價賣樓賣車位 Yoho車位跌價三成
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GS(14)@2016-07-09 06:32:36■Yoho Town一個雙號車位原先放盤叫價130萬元，最近減至123.8萬元沽出。 王子俊攝
【本報訊】Yoho業主連環劈價，先換樓撻定，再劈價賣樓及車位！元朗Yoho Midtown有業主「黑過墨斗」，換樓撻定損失逾100萬元後，四天內連環劈價賣樓及車位，Yoho Town車位僅售123.8萬元，比去年高位平近三成。據知，黑仔業主賣走所有物業後，料暫時租樓，等Yoho3期開售。記者：朱連峰 邵俊寧
消息指Yoho Town一個雙號車位，放盤叫價130萬元，已低於市價，剛減至123.8萬元易手。去年樓市最瘋狂的時候，Yoho Town車位都炒到過百萬。其中一個單號車位，去年8月以高達176萬元售出，貴絕元朗。
車位售價仍達124萬
今次賣車位的業主是Yoho Midtown一名黑足八個月的姓李業主。原計劃細屋換大屋，但「先買後賣」累事。去年10月開價658萬元放售5座中層H室兩房自住單位，一個月後，看中屋苑6座中層F室三房戶，先以860萬元買入及支付雙倍印花稅共64.5萬元，成交期長達七個月，以取得足夠時間放售舊居及退回一半BSD。至上月，舊樓仍未賣出，新買單位最終撻定，連同釐印費及佣金等開支，料蝕逾100萬元，舊有單位更遭新買單位業主「釘契」。該6座單位近日獲另一名買家以768萬元承接，八個月跌價92萬元。據知，6座業主曾向代理透露，曾向有關人士追收差價，但不會追收全部，因已殺定一成，所以有提供「折扣」。其自住單位放盤九個月亦累減150萬元，至508萬元終售出，但賺158萬元。土地註冊處資料顯示，該車位於2012年8月以57萬元買入，業主姓龍，為「黑仔業主」的相關人士，報址的地址，正是黑仔業主劈價賣出的Midtown住宅。浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，車位價格會比樓價遲才反映香港經濟下滑等的負面因素，因車位要等到裁員潮或大規模減薪出現，使車主考慮放棄座駕或大型商廈、商場減租，車位價格才會出現下跌。Yoho Town屬於元朗中心地帶及鄰近口岸，吸引中港投資者，車位價格難下跌。
嵐山兩車位四天賺10萬
大埔嵐山車位則錄短炒獲利成交。有一組投資者斥278萬元買入兩個嵐山車位，持貨四天共以288萬元「摩出」，賬面微賺10萬元。天水圍嘉湖山莊景湖居地庫單號車位售62.5萬元。另北角柏傲山錄第三宗車位短炒，一個雙號車位以338萬元「摩出」，三天升值28萬元。另外，Yoho Town錄本月首宗買賣，為2座低層G室，實用393方呎，以439萬元售出，呎價11,170元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160707/19684531
Grand Yoho首日速收1,800票換樓客為買1伙 斥80萬入8票
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GS(14)@2016-08-19 06:48:36■Grand Yoho示範單位吸引逾8,000人參觀。 黃耀興攝
【本報訊】新地（016）元朗Grand Yoho開價克制，隨即掀起搶購潮。昨首度開放示範單位吸引逾8,000人排長龍睇樓，墟冚程度如「羅湖過關」。該盤同日接受認購登記，消息指截至昨晚11時收逾1,800票，超額認購近7倍，破盡今年新盤首日收票紀錄，隨時「難抽過居屋」。有換樓客為買1伙，斥80萬元連入8票。記者：朱連峰 程俊華
被視為今年世紀大盤的Grand Yoho，前日公佈首批226伙價單，折實平均呎價低於1.2萬元，平過同區部份新盤及二手屋苑後，昨隨即開放示範單位，即使是平日上班日，但睇樓墟冚程度卻猶如「首日賣樓日」。項目昨日下午兩時起開放位於九龍站環球貿易廣場的示範單位，據記者下午四時現場所見，逼滿睇樓客及地產代理，排隊等候的人龍由3樓電梯大堂伸延至下一層2樓，估計有逾700人在場，與大型新盤首日開售情況無異。而且當一批睇樓客上到示範單位參觀後，很快又有新一批到場客人補充。
今年首日收票最多新盤
現場普遍為一家人或聯同親朋前往睇樓，每組睇樓人士最少有兩至三名地產代理招呼。記者曾見到有睇樓人士到達現場時，見到太多人排隊，向代理表示「嘩！咁多人，不如遲啲先睇」，但經代理再三落嘴頭後終前往排隊。昨首日接受登記，每人最多入兩票，消息指首日截至11時勁收逾1,800票，以推出價單226伙計，超額近7倍，打破會德豐地產將軍澳Savannah今年5月首日收近千票的紀錄，成今年新盤首日「收票王」，亦為長實（1113）將軍澳緻藍天去年3月首日收票2,000張後，逾一年來首日收票量最高新盤。昨晚10時登記區仍聚集逾百準買家。代理稱，不少家庭總動員入票，包括有一個想換樓的區內家庭，父母及子女各入兩票，四人合共斥80萬元連入8票，以增加抽籤命中率。
新界區二手交投陷冰封
新地代理助理總經理胡致遠表示，Grand Yoho昨正式開放示範單位，市場反應踴躍，料創旗下新盤近年首日參觀人次新高紀錄。項目即日起接受認購登記，將收票數天至周末才決定加推，有加價空間。另新地會會員購買Grand Yoho單位，將有1.5%置業優惠。
Grand Yoho凍結龐大購買力，全新界區二手交投陷冰封。美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，直至Grand Yoho加價或沽清，購買力才有望回流二手市場，Grand Yoho對新界區特別是西北區的影響料持續半個月至一個月。代理表示，元朗昨錄三宗二手成交，其中Yoho Town7座高層C室兩房戶售515萬元，呎價1.1萬元，較三個月前同類貨貴約15%。
■蔡先生
【睇樓客意見】
蔡先生住大埔區，計劃買一間畀個仔自住，買一間投資。佢話仔仔今年30歲，而家一齊住，會畀首期、個仔自己供，首期預兩成。
■陳先生
陳先生自己住新界，覺得Grand Yoho首批呎價1.2萬元吸引，新地品牌有信心，想買三房投資收租，樓價預算同首期睇完再研究。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160819/19742160
Grand YOHO 擁鐵路優勢 中大型單位吸換樓客
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GS(14)@2016-08-20 11:04:31【明報專訊】新地（0016）打造的西鐵元朗站王國，包括新元朗中心、YOHO Town及YOHO MIDTOWN等，重頭戲Grand YOHO正式登場，與其他同系元朗沿線項目一樣，坐擁交通便利的優勢，加上各期商場面積共逾百萬方呎，成為新界西北最大型的購物熱點，料帶旺該區樓市。
明報記者 李哲毅、方可兒
攝影 馮凱鍵、楊柏賢
Grand YOHO共分4座發展，提供1128伙，預計明年3月入伙，樓花期約8個月。項目約七成為兩房戶，細分為兩房及兩房連儲物室，共756伙，實用面積498至592方呎；約三成為3房戶，細分為3房、3房連套房及3房連套房和儲物室，共328伙，實用面積596至768方呎；另設44伙特色戶，實用面積491至1734方呎。全個項目標準戶中設有露台及工作平台的單位佔約六成半。
七成2房戶 三成3房戶
連裝修的9座36樓F室示範單位，實用面積798方呎，屬3房連主人套房及儲物室間隔。設計師利用雲石與鋼材打造現代時尚感，地氈鋪設半個客廳，為整個單位增添豪華感覺。
由於整個項目的單位大部分牆身非主力牆，住户可因應自己的生活格調裝修單位，例如設計師將示範單位實用30方呎的儲物室改成品酒間。同時，單位以玻璃分隔與客廳相連的廚房及房間，增添空間感。
單位其中一間睡房改為書房，設計師善用書房的的小窗台，並升高窗邊位置，結合成書枱，並擺放座椅，讓住客享受閱讀的休閒時光。主人套房實用面積逾70方呎，房間放置雙人牀後仍可三邊上落，更備有衣櫃等儲物空間及梳妝枱，房間特色牆身採用絨面設計，更特意配置掛牆鏡，華麗實用。另一間睡房則可放置單人牀、衣櫃及書枱。
大廳空間充足 對流窗助通風
至於1座36樓G室的交樓標準示範單位，實用面績507方呎，屬2房間隔。客飯廳約130方呎，有足夠空間擺放餐枱及梳化，而且備有對流窗，有助空氣流通。浴室設有窗戶，並備有鏡櫃作收納之用。示範單位的廚房亦相連16方呎工作平台，供住戶在有蓋、通風的地方晾曬衣物。
會所提供50多項設施
發展商於展銷廳設置闊度近10米的大型模型，讓準買家了解基座商場及會所設計。會所提供50多項設施，包括六個游泳池，甚至可作證婚之用的宴會廳。另值得留意，是次推出的4座為整個Grand YOHO發展項目首期，入伙後或受其他後續期數的工程影響。
■ 有片睇，如欲觀賞更多Grand YOHO現場環境，可瀏覽明報置業網影片：
http://property.mpfinance.com/
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1800&issue=20160820
迎合資金緊絀大家庭換樓客
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GS(14)@2016-09-28 04:56:48【本報訊】發展商推銷「劏房」到達出神入化境界，除實用僅161方呎劏房新盤開售外，迎合劏房新世代，連針對「大家庭」需要的大單位，都趨向劏房化。恒基地產（012）長沙灣南昌一號，一個4房大單位，全屋面積僅599方呎，佔鄰區荔枝角曼克頓山4房實用1,846方呎僅佔32%，相比下，南昌一號勢以平盡區內4房推售，迎合資金較緊絀的換樓買家及投資客需求。大角嘴一帶鮮有4房大單位供應，同屬恒基的港灣豪庭，最大面積3房連套房及儲物室，實用600至608方呎，是次南昌一號設有4房大戶，堪稱14年來同區大戶新供應，料區內有一定換樓需求。曼克頓山昨錄1座高層A室4房大戶成交，實用達1,846方呎，成交價3,768萬元，呎價2萬元，面積足足是3個南昌一號4房599方呎總和，市場預期南昌一號開價參考同區及鄰近地區造價，因應區內少有同區4房供應，加上4房面積較細，勢以「上車銀碼」可買4房大單位作招徠，吸引投資及換樓客。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160928/19784117
筲箕灣香島 攻家庭換樓客
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GS(14)@2016-10-01 12:51:41【明報專訊】近月新盤市况熾熱，即使一向較少供應的港島區，亦接連有新盤登場。南豐發展的筲箕灣香島，處地勢較高位置，部分單位可享翠綠山巒景致。香島雖主打大單位，但戶型甚為多元化，涵蓋1房至4房，另設多款特色戶，力吸各類客源。
明報記者 方可兒、攝影 鍾林枝
香島樓花期約28個月，分4座發展，提供470伙，當中約四成單位為3房戶，實用面積由845方呎至1055方呎；4房單位亦佔約兩成，實用面積由1051方呎至1228方呎，可見項目主攻家庭換樓客，主打戶型多逾千呎。
發展商所設計的示範單位亦以大單位為藍本，該單位為1座28樓A室，實用面積1055方呎，採3房1套連儲物室間隔。單計大廳，面積已約287方呎，相當於時下一個開放式單位。大廳外接露台，趟門採摺疊式設計。
高層部分單位享山巒景色
大廳採實木地板，白色牆身配上黑白為主的畫作，簡約之餘不失時尚品味，全屋室內設計偏向北歐簡約風格。客飯廳以淺灰色梳化作區分，間隔分明。飯廳放置了一張八人餐桌，仍有不少空間，客廳置有綠色地氈，配合窗外的山巒景致，洋溢自然氣息。
三間睡房坐向與大廳一致，同樣可望開揚綠化景致。設計師打通兩間睡房，改以趟門分隔，其中一邊作工作室，設有色彩繽紛的特色牆，另一邊作兒童睡房，而且不論衣櫃、桌椅以至睡牀，也以同一公仔作裝修主題。
主人套房設曲尺形、幾近落地的玻璃窗，窗外視野一覽無遺。主人房面積約142方呎，放置雙人牀後可三邊落牀。牀頭亦設有實木地板裝飾，貫徹簡約設計風格。套房浴室內設浴缸，以深色作主調，宛如酒店設計。另一間浴室設企缸，兩間浴室同樣設有窗戶通風。示範單位的廚房以白色作主調，與交樓標準有所不同。除了配備多項德國品牌家電外，更備有不少廚櫃作儲物空間。
項目入口設巴士站
香島位於柴灣道，項目入口附近即有巴士站，設有多條路線來往中環、灣仔、旺角、馬鞍山等，交通便利。樓盤採一字形佈局，部分向西單位面向柴灣道馬路，或受噪音影響。若買家鍾情山巒景致，可留意向東一方的中高層單位。
此外，據樓書顯示，住戶有責任保養指定範圍內的構築物、溝渠、排水渠、消防栓、街燈、交通標誌等，以達地政署標準。地契至2032年到期，距今尚餘約16年。中銀表示可承做最長30年按揭貸款。
■有片睇。如欲觀賞更多香島現場環境，可瀏覽明報置業網：property.mpfinance.com/
[睇樓手冊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8573&issue=20161001
財經評論：設法重啟換樓鏈
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GS(14)@2016-10-11 08:10:52差估署上月底公佈8月份私人住宅售價指數創今年新高，惟最貼市的理應根據前線代理提供實時二手報價。上周十大屋苑有一半平均呎價已衝破去年高位，主要由於二手缺盤，我透過WhatsApp向100名來自不同代理行的經紀問同一條問題：「為甚麼二手缺盤？」綜合各人答案，歸納以下5個原因：一、正值升市，業主唔想賣，甚至封盤，唔想賣平；二、唔係換樓，賣樓套現，要現金如廁紙；三、息低，成本低，業主持貨力強，租金升，供平過租，揸住收租仲化算；四、如果換樓，成本高，按揭成數低，令換樓人士止步；五、辣招鎖3年，賣一間少一間；種種原因都反映換樓鏈斷裂。傳統置業梯階：買細價樓上車，隨樓價升，奮鬥多年，兩房換三房，甚至換花園洋房。但現在買樓鎖3年，按揭又收緊，700萬元以下物業最多借六成，即首期280萬元，就算自住層細價樓升到400萬元，套現拎番嚿肉，好多人掹掹緊，換樓念頭終卻步。換樓客、經紀及學者不約而同認為，政府可考慮放寬換樓客按揭成數，由六成上調至七成，重啟換樓鏈，增加二手細價樓供應。珠海學院院長何濼生預計，400萬元以下細價樓首當其衝，因二手供應隨之增加，這是正面影響，稱不上甚麼後遺症。大淡友轉軚睇好樓市，令人無視永遠常在的風險。樓市爆煲從來無先兆，惟有做好跳傘準備，以免由萬呎高空急墜粉身碎骨。重啟換樓鏈，壓抑細價樓急升，由放寬換樓客按揭做起。（利申：本人沒有持有任何物業，亦沒意圖入市，永遠記得老師教導不平則鳴）記者：陳家雄
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161011/19796849
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