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北上廣深房租下降 你的家鄉也不遠了？

上海的房租開始下跌了。

一線城市房租下跌現端倪

來自上海房屋租賃指數辦公室的最新數據顯示，上海房租結束了90個月的連續上漲，從今年1月份就開始持續下跌。目前上海全市租金均價77.7元/平方米/月，下調5%。最可喜的是，上海並非個案，北上廣深這四個一線城市的房屋租金都在下降。

那麽一線城市房租集體下跌的原因是什麽呢？

房租集體下跌為哪般

我覺得，不管是上海還是北京，對商住房開始限制，讓其回歸本身定位之後，很多的商住房就無法進行交易，現在這些房子在接盤人手里基本上沒有流動性了，他只能是“轉售為租”，這樣一來的話，出租房供應量瞬間加大。

另外，可能就是外來人口開始減少，因為上海和北京都在清理整頓開墻破洞。一定程度上這是對外來人口的一種治理，造成人口實際上是一定數量的流失，所以租房的需求也隨之下降。一方面是可以出租的住房供應量增加，另外一方面是急需租房的人口下降。一來一去，房租價格就頂不住了。

此外，也要歸功於建設公租房和發展住房租賃市場的宏觀調控。公租房大批的入市，對一線城市的房租下降也有很大貢獻，因為它拉低了平均的租金。

當然，最重要的還有住建部最近公布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，中間有很多條款都是規定了對於租戶的保護。比如說“租賃期不得低於3年”、“出租人不得單方面提高租金”等，那麽一定程度上對於房租具有“穩壓”和“降壓”的作用。

是時候找房東談談了

北上廣深一向被認為是房屋市場的風向標，當北上廣深的房租開始下降，我估計其它地方離下降也不遠了。雖然說每個城市的人口，租賃市場結構不一樣，但是“房子是用來住的，不是用來炒的”這個道理是一樣的。

事實上，這個道理已經成為樓市的一個新定位。所以不管是短期的調控，還是長效機制的建立，都要圍繞這一新的定位。當房子不再被炒作，房價趨於穩定的時候，租金才會保持相對的穩定。

當然，四個一線城市房租出現下降還只是開始，能不能降到合理水平還需要觀察。但是很顯然，對於目前在一線城市買不起商品房，住不上保障房的“北漂”“南漂”來說，房租下降肯定是條好消息。再與包租婆，包租公談房租也就有了底氣，因為我們背後有政府撐腰。也許真的是到了和房東談談的時候了。

（來源：華夏時報 作者 水皮）

近四年廣州房租漲幅放緩 上半年租金上漲仍是主流

隨著今年上半年廣州市出臺“317”、“330”兩項調控政策後，廣州房屋交易市場開始冷卻，大批待售房源進入租賃市場。有傳言租賃房源增多，住房租金可能進入下行通道，那麽廣州的租金是否像傳聞中那樣出現下跌呢？

記者在廣州市房地產中介協會了解到，從2014年~2017年上半年，廣州市的住宅租賃市場租金上漲趨勢未變，區域活躍樓盤和重複交易個案雖然租金漲跌不一，漲幅放緩，但上漲仍然是主流。今年上半年，中心六區住宅的套均租金有4.3%小幅上漲。

數據顯示，廣州市中心六區的套均租金，從2014年的3247元到2015年的3539元，上漲了9%；2016年套均租金為3642元，相比2015年上漲近3%，漲幅相對收窄，而2017年上半年錄得套均租金為3800元，較2016年上漲4.3%。

記者從廣州市房地產中介協會了解到，套均租金的上漲並不能完全說明租金的上漲，近年來租客對物業素質的要求不斷提高，租金高低並非他們單一的選擇判斷標準，更多租客願意提高預算選擇電梯樓或者小區物業，這也是近幾年套均租金逐年提高的重要因素之一。

各區活躍樓盤 漲多跌少

具體到各區活躍的租賃樓盤，也是漲多跌少。在廣州市中介協會調查的8個租賃活躍樓盤中，套均租金上漲的有5個，但下跌的僅有3個，租金下滑的樓盤尚屬少數，而從2016年開始，租金上漲幅度有放緩跡象。

以天河區的華景新城為例，2014年套均租金2993元，2015年就漲到了3650元，漲幅達到了22%；2016年漲到了4046元，漲幅10.8%；今年上半年的套均租金為4159元，漲幅2.8%，可以看到漲幅明顯放緩。

作為海珠區租賃最為活躍的樓盤之一，金碧花園的套均價格從2016年3000元下跌到了今年上半年的2989元，下降了0.4%。

荔灣區的荔灣南港2014年到今年上半年的套均租金分別為：3313元、3605元、3650元、 3808元；漲幅分別為8.8%、1.2%、4.3%，價格變動較為穩定。

因為地鐵7號線開通等原因，番禺區成為2017年上半年租房市場最為活躍的區域。以番禺區的祈福新村為例，2016年該小區套均租金為2204元，今年上半年達到了2397元，漲幅達到8.8%。

同一物業縱向對比 上漲是主流

記者對比同一租賃房源往年與今年上半年的租金發現，租金上漲仍是主流。

以越秀區中山一路金羊三街一套電梯樓的11層房源為例，該房源2016年的租金為5000元，今年4月再次放租，租金為5100元。

天河區天河直街26號2樓的一處房源，是一棟樓梯樓，2015年租金為2300元，而今年上半年租金為2700元。天河區珠江新城朱美拉公寓20樓一處房源，2016年租金為6000元，而今年3月再次出租，租金已經達到6500元。

記者調查發現，也有租賃房源租金下調的情況。例如荔灣區富力廣場一棟電梯樓的8樓房源， 2015年月租為3200元，今年再次放租時月租下調100元。

來源：廣州日報 記者：賈政

原標題：近四年廣州房租漲幅放緩 上半年中心六區住宅套均租金小幅上漲4.3%

畢業季催熱一線租房市場 今年你的房租漲了嗎？

隨著畢業季的到來，大量高校畢業生湧入住房租賃市場，在一定程度上影響了住房租賃的簽約量和租金走勢。業內人士分析稱，6月份一線城市和重點二線城市的租金價格開始由降轉升，在6、7、8月的傳統租房旺季，承租人議價空間有限。 

6月份，北京、深圳18-25歲本科、碩士畢業生在各年齡段房屋承租人中的占比明顯上升。（來自鏈家研究院）

畢業季催熱一線城市住房租賃市場

鏈家地產研究院提供給中新網記者的數據顯示，相比4、5月份，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市6月份的普通住房租賃（整租）成交量明顯上升，其中，北上廣的普通租賃成交量均較5月增加了千余套。

按年齡段來看，18-25歲本科、碩士畢業生在各年齡段承租人中的比重有所上升。以北京為例，6月份，北京22-25歲的承租人占比由5月的7.7%升至9.5%；深圳畢業季租房需求增幅更明顯，22-25歲承租人簽約占比由5月的10.5%升至14.8%。

來自偉業我愛我家集團市場研究院的數據顯示，5-6月北京住房租賃交易量持續增加，其中6月環比增長6.3%，較去年同期增長26.8%，租賃市場整體交易規模不斷擴大。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉剖析了北京住房租賃市場升溫的原因：一是流動人口依舊龐大，租賃需求基本規模較大；二是畢業季到來，大學生租房需求正集中釋放。

重點城市租金由降轉升 租戶議價空間小

需求增加意味著租金將更為堅挺，承租人議價空間被壓縮。在北京工作多年的尚女士對此深有體會，“畢業季找房子，租金都不太劃算，且不容易講價，甚至到10月份都難降，租金最便宜的時候往往在過年前後。”

“按照往年慣例，6、7、8三個月住房租賃成交量能占到全年的近一半。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，住房租賃普遍是簽約一年，次年多數租戶還會在這段時間續租，所以租金一般會明顯上漲一波。如今，租賃市場房源大多控制在代理公司手里，租戶議價空間越來越小。

余榮剛剛完成了他在北京金臺路延靜里小區一套60多平米住房的續租。由於跟房東關系不錯，房租只漲了200元/月，但續租後每月租金也達到了5600元。“房子是跟房東直租的，這個漲幅還算能接受。”

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，6月份北京月租金均價環比5月份上漲1.3%。而從全國範圍來看，房租同樣呈上漲態勢。國家統計局發布的6月份居民消費價格指數顯示，當月租賃房房租同比上漲2.9%；上半年，全國房屋租賃價格整體上漲3%。

“與4、5月份短期租金小幅下滑不同，6月份，一線城市和部分熱點二線城市租金逐步回升。”安居客房產研究院首席分析師張波告訴中新網記者，這與高校畢業生步入社會造成的需求增加有直接關系。

房租到底有多高 要跟收入比了才知道

一線城市工作的人們，每月都有一大筆錢花在了房租上。這是很多上班族面臨的現實問題。

房租到底有多高，還得跟居民可支配收入對比了才知道。上海易居房地產研究院近日發布的《全國50城房租收入比研究》報告顯示，6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高。

其中，北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%，屬於租金嚴重過高城市；34個城市房租收入比在25%-45%之間，屬於租金相對過高城市，包括海口（41%）、蘭州（40%）、哈爾濱（38%）、廣州（38%）等；其余12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬於租金相對合理城市。

易居研究院研究員王夢雯分析稱，全國50個城市中超七成房租相對收入較高，說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。因此，要大力發展住房租賃市場，這既要結合市場化手段，又要考慮加強政府扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

出招發展住房租賃市場 租房者迎來春天？

在樓市調控加碼的大背景下，多地頻頻在住房租賃市場出招，樓市關鍵詞也在“因城施策”基礎上疊加了“購租並舉”。

7月17日，廣州發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，就承租人子女就近入學、公積金支持租賃住房力度、保障承租人穩定居住權等16個方面提出具體要求。

三日後，住建部等九部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，諸多改革亮點集中呈現，包括搭建政府住房租賃交易服務平臺，多渠道增加新建租賃住房供應，等等。

住建部有關負責人最近也通過媒體表態稱，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

在鏈家研究院院長楊現領看來，這些極具針對性的舉措旨在優先滿足公租房保障對象和新市民的租賃需求，主要是流動人口、大學生等人群。而這類需求具有明顯的偏好特征：流動性強，平均換租周期6-8個月；租金支付能力差，一線城市單間承受能力在3000元左右，二線城市在1500元左右；通勤便利性要求高，靠近交通樞紐。

“短期來看，租賃市場恐怕不會立即發生較大變化，但從長遠來看，租賃政策的逐漸完善會對平穩租金以及健全租賃市場發揮重要作用。”張波說。

來源：中國新聞網 記者：種卿

萬科改造深圳城中村引爭議，租戶擔心房租飛漲

因為萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，富士康的員工表示“萬科來襲，人心惶惶”，他們擔心經萬科改造後，房價飛漲。

富士康的員工在廠區張貼《致富士康員工的公開信》，指出，目前的單間租金達到了700-800元／月，已占據工資的三分之一，而被萬科改造後租金要翻兩三倍。富士康員工要求漲工資，跟上房租的漲幅。

擔心房租上漲比擔心房價上漲更直白，如果連房租都上漲到難以承擔的水平，城市生活將沒有退路。是以，這封公開信引起較多關註。

實際上，深圳城中村正經歷綜合整治、改造替代大拆大建，推倒重來的舊改過程。來自城中村的房源將成為深圳市籌備、供應租賃住房的主要渠道之一，舊的城中村租賃關系正被打破。

去年8月，深圳發布《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(征求意見稿)、《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿）推進住房租賃市場工作，響應國家探索建立“租售並舉”機制，引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。

今年6月5日，深圳市發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，再提城中村和原村民通過綜合整治提供租賃房。

萬科在2017年正式開展城中村改造業務，由深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司。

今年4月，萬科創始人、萬科董事會名譽主席王石在出席萬科舉辦的城市共創大會上，他表示，“出於城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對於城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。”

王石對萬科的“萬村計劃”進行解釋：“我理解的是萬科啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃”。

據萬科《2017年企業社會責任報告》數據，截止至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。

開發商進場了，被視為城市發展的負面、都市的邊緣和底層聚居地的城中村變幹凈了、變美了當然是好事。但問題在於改造後城中村的租金會否大幅上漲。這正是富士康員工擔憂的核心。

事實上，這並非第一次萬科因為改造城中村引發爭議，此前萬科改造深圳玉田村、新圍仔等城中村，同樣引發輿論關註。

6月11日晚，萬村發展公司公開回應，“有租戶擔心全面改造後的城中村公寓價格會大幅上漲帶來經濟壓力。事實上，改造前後的租金價格是處於同等區間。”

萬村發展公司試舉例說明，例如在阪田新圍仔項目中，新圍仔城中村未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100-1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，改造後泊寓的價格區間為798-1398元 （含家私家電）。

相比之下，萬科改造城中村後，有輕微漲幅，但漲幅不大。

萬科公寓業務相關負責人此前接受第一財經采訪時曾解釋過一套邏輯。即“萬村計劃”以城中村綜合整治＋引進物資營管＋城市化商業運營的模式開展工作。

這套邏輯下，城中村租金不會是萬科唯一的收入來源，萬科還將引入物業、商業、教育等多元化業務進入城中村，而城中村的租客將成為萬科的客戶，這些消費也將成為萬科的收入來源。

萬村發展公司在回應中稱，“萬科在房屋的消防、管線、室內裝修、運營維護等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科將利用三十多年房地產開發經驗，在更集約的戶型面積內集合完整的功能空間並努力維持單間公寓的月租金穩定。”

到底誰在推高房租：資本、中介還是拆違？

近日，輿論直指長租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場炸了鍋。

2011年前後，房地產領域中，一個細分行業長租公寓在國內冒出尖尖角，那時經營這門生意的多是個人創業者。因為看不到清晰的盈利模式，願意進入長租公寓的企業和機構少之又少。

2017年年中，政府關於鼓勵發展住房租賃市場的一系列政策密集出臺，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進房地產市場平穩健康發展、緩和住房矛盾，提出“租售並舉”。

資本看中的是另一面，房地產開發商、中介、銀行、更多個人創業者蜂擁而入。且不說房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對房租上漲的擔憂就無法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關民生。

相比住房買賣，租賃市場顯然更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房價高企，買不起房之後，租得起房是城市居民最後的保障。

好在監管已出手。8月17日，北京市住建委聯合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業負責人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源、不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會議中指出長租公寓以高於市場的價格爭搶房源後，便被迫離職，把關於房租和長租公寓的討論推向高潮。

19日，胡景暉在北京召開個人溝通會，呼籲政府加強對長租公寓的監管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說：通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，每個月以各種平臺進行公布；如果有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄擡，可以取消資質；住建部門盡快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。

房租漲幅幾何

胡景暉18日在一場電話會議中炮轟自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%~40%在爭搶房源，人為擡高收房價格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣布了離職。

關於房租上漲的隱憂，由來已久。自有租賃關系開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內漲租、臨時逼遷等新聞並不罕見。

但有一天，當一個比個體房東更強大、更專業、有廣泛話語權甚至能左右市場定價的租賃機構進場時，這些個體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對立。

8月初，一名北京業主在網上發帖，聲稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預期是7500元／月，但由於長租公寓運營商自如和蛋殼的爭搶，而價高者得，此房源租金被推高至10800元／月。蛋殼和自如均否認此事的真實性，縱然此網帖真假難辨，但市場擔憂的情緒不會作偽。

房租反映了一定時期內住房租賃市場的供求關系，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動，出現不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最後一道安身立命的防線。

以北京為例，貝殼研究院數據顯示，2018年以來，北京市中心城六區租賃成交占比保持在2017年以來高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達到了76%，是2017年以來的次高值。而中心城區租賃物業單價較高，從而帶動全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，高於2015年和2017年漲幅，但低於2016年漲幅。

從租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，但仍處於30%以內的合理範圍。

華創證券的研究報告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。

根據中國房地產測評中心近日發布的《2018年7月中國城市租賃價格指數報告》，在中國房地產測評中心監測的35個城市中，有10個城市7月份租賃價格指數環比上漲，四個一線城市全部在內；同比數據方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價格指數同比持續呈現上漲態勢已經超過了19個月。

貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現領表示，過去一段時間，北京加強租賃市場監管，清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房，導致市場上低端租賃房源減少；青年白領從群租不斷升級至標準化單間，升級換代過程中帶來的結構性上漲。

再者，從2017年末開始外圍城區不符合居住要求的違規建築被清理，導致需求向內城轉移，中心城區的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業季，住房需求上升也會推動房租上漲。

貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產品，從楊現領的回應中，關於自如在市場上獲取房源的做法並無過多著墨，但他認為，相對於個人出租房源與二房東房源，專業化機構的供應量更可預期、更穩定，租金定價也更穩定，波動幅度相對更小。這與胡景暉在電話會議中發表的觀點截然相反。

但無論如何，討論中國住房租賃市場的發展，長租公寓都無法置身事外。如果說，一開始YOU＋等少數幾家長租公寓的成立，多少有出於情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個家的話，那後期地產開發商和中介等資本的介入顯然不在情懷。

今年7月，融創和新城控股相繼宣布進入長租公寓領域，截至7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展長租公寓業務，除此之外，還有更多房企甚至主營業務不是房地產開發的企業均已走在路上。

一家總部在深圳、以高科技產業為主導產業的公司相關負責人告訴第一財經，公司正在搭建長租公寓團隊，目前從旭輝等房企挖團隊，盡管與公司主營業務並無協同效應，但可結合公司文創產業園來進行相關布局。“既然政策鼓勵，我們就去做。”

行業人士深知，相比開發業務，長租公寓利潤薄、回本周期長、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背後，盈利的擔憂被拋諸腦後。

8月19日中午，自如CEO熊林對外發聲，表明自如在北京單個城市的市場占有率不過8%，而客戶在租房前會比較房東直租、個人二房東轉租、中介和品牌公寓四個渠道，言下之意是自如的市場份額還沒到能左右市場定價的地步。

而深圳的情況是，該市約1040萬套各類型的房源中，其中村民自建房(農民房)占比48%，其次是工業區配套宿舍、商品住房、單位及個人自建房，最後才是公寓產品。深圳租賃住房由機構持有運營或托管的比例只有10%左右。這個比例如放大到全國，長租公寓並未成為租房主流。

誰是房源戰的最大贏家

今年6月，萬科進入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔心城中村被改造後房租飛漲，富士康員工發出公開信直指“萬科來襲，人心惶惶”。從租客的角度，新的運營商進場拆房、改造，租金最後不漲不合邏輯。

但從萬科後期公布的數據看，改造城中村後，租金有輕微上漲，漲幅並不大。例如在阪田新圍仔項目中，未改造的單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100~1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，而萬科改造後的價格區間為798~1398元（含家具、家電）。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬科改造後的產品房間面積比未改造前減少，改造後總房數量增加。

萬科、金地等開發商進入城中村改造後，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對租客漲價。即便是自如面對的分散式長租公寓市場，個人房東的心理預期也有所增高。更多資金進場，改變房源整體市場的供需，而供需關系最終改變價格。

拿房成本升高，首先受到影響的是長租公寓運營商本身。

深圳本土的長租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運營的房源超過2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴大在深圳的規模。創始人李樹德曾告訴第一財經，“微家是沒有任何背景的民營企業，很難跟大資本競爭。”

但即便是資金實力雄厚的長租公寓運營商，也不能無視節節高升的拿房成本，從產業鏈的角度出發，成本最終由租客承擔，但此過程中，運營商自身也會活得更艱難。

貓寧公寓聯合創始人羅立華告訴第一財經，“此前一個較優質的長租公寓項目，3年到3年半左右就能回本，但現在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業很難支撐下去，但有資金優勢的大企業能撐得更久。”

縱然是有資金優勢的大企業也不敢輕言盈利，因此在面對外界關於長租公寓推高房租的指責中，運營商不免叫屈。

北京一家公寓運營商對第一財經表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運營，根本賺不到錢，但行業氛圍已經這樣，你想拿房只能出比別人更高的價格。”

支撐公寓運營商繼續滾雪球的邏輯是融資與規模。有了規模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過融資外部輸血，於是繼續擴規模再融資。

羅立華認為，這樣一個資本遊戲中，最大的贏家是房東，而運營商和租客一同承擔房租上漲的壓力。“但房東不會是最終贏家，如果項目無法運營下去，運營商把房源退回房東，而房東自身又不具備運營能力，會造成資源浪費……會產生一系列化學反應，而一個不良行業生態中不會有贏家。”

責編：任紹敏

我愛我家副總胡景暉離職，凸顯房租上漲原因之爭

19日，我愛我家副總裁胡景暉召開個人離職發布會，就外界關註熱點問題作出回應。日前，他曾因為炮轟鏈家等中介哄擡北京房租而被推向風口浪尖，隨後這位2001年起就投身我愛我家的房地產中介行業資深人士選擇離職，稱會投身私募投資等其他業務。

在發布會上，胡景暉認為，租房是一個民生問題，要合規合法做事情，要對老百姓負責。“我對各政府部門提建議，包括房地產稅。我建議第一套不征稅，第二套如果拿出來出租並按規定交稅，就可以少繳或者免繳。”

8月17日，針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄擡租金搶占房源的報道，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

約談會明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄擡租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。一經查實，各部門將從嚴處罰、聯合懲戒。同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高於市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權益。

以自如為例，就與銀行合作，讓房東一次性拿到一年房租。自如這樣的分散式公寓的房源主要來源於鏈家的中介門店，中介人員通過拿到租賃房源勸說房東租給自如，繼而進行改造後出租獲得溢價。

最近兩年，因為土地市場火爆和新房市場火爆，房租價格隨之增長。但是從業內人士看來，房租更多的是反映物價水平，和資產本身價格並不存在正相關性。

從歷史數據看，房租也分為淡季和旺季。“每年7月~9月因為畢業季原因，房租價格會上升，而每年到了春節後因為一些人離開房租會下跌，房租市場一直存在周期性問題。”一位中介人士告訴記者。

目前，由於多方面原因，房屋租賃市場出現火爆。華創證券的研究報告顯示，2017年北京市平均工資增速為8.4%，但是平均房租漲幅高達29.7%，遠超平均工資的增速。

華創證券認為，房租大幅上漲主要有以下原因：近年來北京市大力開展拆除違規建築行動，搭配十分嚴格的“群租房”清理行動，導致租賃住房供給大幅減少。

記者了解到，《北京市禁止違法建設若幹規定》自2011年開始實施，近五年以來，北京市拆除違規建築持續推進，而且每年基本均超額完成任務，2017年拆除面積達到了歷史新高5985萬平方米，今年預計將拆除接近5000萬平方米。相比之下，北京市近年以來房屋竣工面積卻在逐年減少，2017年為近年來新低，僅1466萬平方米，遠小於“拆違”面積，因此北京市可供出租面積無疑是逐年減少的。另外，考慮到去年以來的“群租房”大範圍清理，導致今年北京市租賃房源大幅減少。

房租因為計入CPI，實際上將帶來通貨膨脹。華創證券認為，房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑，其一，房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產生拉動作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上，使得工資水平被動提高，這無疑將帶動企業成本的擡升，從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業，如餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業勞動需求量較大，受到的沖擊較大，企業工資成本上升進而轉嫁給消費者，這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

責編：鄒臻傑

豬肉、房租等上漲致通脹預期回升，滯脹擔憂尚早

近期，豬肉價格上漲、房租上漲、輸入型通脹和生產資料價格上漲等因素，導致通脹預期上升，市場甚至出現對滯脹的擔憂。

5月以來，豬肉價格持續上漲，加之近期局部地區出現非洲豬瘟、豆粕價格上漲，市場對豬肉價格推升通脹的擔憂進一步加劇；同時，房租上漲、匯率大幅貶值帶來的輸入型通脹擔憂，以及基建投資和采暖限產預期等引發的生產資料價格上漲，共同推升市場通脹預期。

接受第一財經采訪的多位專家認為，全年通脹整體可控，現在擔憂滯脹為時尚早。

對滯脹擔憂為時尚早

中國國際經濟交流中心學術委員會委員、中原銀行首席經濟學家王軍對第一財經記者表示，對於滯脹的擔憂為時尚早。今年中國能夠實現6.5%左右的經濟增長，這顯然稱不上“滯”，特別是下半年穩投資、穩預期的措施會逐步見效。

“關於‘脹’，總需求還是疲弱，不支持物價大幅反彈，豬疫情雖會影響供給，但也影響需求，豬周期很難再現。非食品價格仍會在高位，是物價上漲的主要推手。全年通脹水平整體可控，風險不大。”王軍說。

7月份我國CPI為2.1，從歷史上看不高，橫向與美國比較，美7月CPI為2.9、核心CPI為2.4，據此，中國金融期貨交易所研究院首席經濟學家趙慶明對第一財經記者表示，說滯脹言之過早。

認為“滯脹”一說有點過度解讀的還有摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家章俊，他對第一財經稱，最近物價上漲有部分季節性原因，加上中央政治局會議提出下半年要加大基建補短板力度之後，市場對周期品的悲觀預期得到一定修正，存在一定補庫存需求。

萬博新經濟研究院副院長劉哲表示，未來通脹壓力總體可控，並不能簡單得出當前經濟已經進入滯脹的結論。

劉哲對第一財經分析說，首先，前期環保限產和去產能擴大化導致部分原材料的供給出現明顯收縮，部分工業品價格短期內大幅上漲，但從終端消費品價格來看，物價水平一直維持在2%左右的波動，並沒有出現明顯通貨膨脹。其次，剔除食品和石油影響，反映工業周期價格變化的核心CPI（居民消費價格指數）連續三個月維持在1.9%的水平。第三，從物價影響權重來看，當前我國物價水平在很大程度上還是受到豬周期的影響，當前仍處於豬周期的底部。

全年通脹可控

申萬宏源宏觀李一民團隊的一份研報顯示，從經濟表現來看，內需回落，投資和社會消費品零售總額增速均下滑；而隨著全球經濟邊際趨弱，出口也面臨下行壓力。通脹的壓力主要來自三個方面：一是豬肉價格上行推升食品CPI；二是環保限產和基建加碼帶來主要工業品價格的上漲壓力；三是房租上行帶來的服務類CPI的上行壓力。此外，人民幣4月份以來的貶值可能也會部分帶來輸入型的通脹壓力。

華創證券的報告認為，房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑，其一，房租直接體現在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產生拉動作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上，使得工資水平被動提高，這無疑將帶動企業成本的擡升，從而提高生產價格。這種傳導途徑主要體現在勞動密集型行業，如餐飲、快遞、美容美發、家政服務等服務行業勞動需求量較大，受到的沖擊較大，企業工資成本上升進而轉嫁給消費者，這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

長江宏觀分析師趙偉撰文分析，除豬肉價格上漲外，近期部分地區房租上漲也引起大家關註，房租變化或對CPI的短期、直接影響相對有限。此外，不僅住宅租金變化，部分地區商業地產、工業用地等租金價格也在上漲，將通過影響生產、服務成本，推升成本推動型通脹壓力，或加大長期通脹壓力。

布瑞克農信集團研究總監林國發對第一財經表示，從主糧方面來看，小麥價格偏強，可能導致第四季度面粉價格偏高，在一定程度上影響了CPI，但考慮稻谷價格穩定，加上主食多樣化，小麥漲價對CPI影響較為有限，下半年CPI壓力更多在於服務業價格上漲及房租上漲。

從整體來看，林國發稱，豬價雖然在7月到8月中出現顯著上漲，但同比仍小幅下降，中長期來看，豬價仍處於下跌大周期；雞蛋價格一度高於去年同期，但當前已經開始走弱；瓜果方面，南方水果低價，拉低了水果均價；隨著高溫天氣減少，目前蔬菜供應有望增加；蘋果由於市場炒作減產預期，蘋果期貨出現暴漲，預計今年蘋果上市價格較去年高出20%~30%，但瓜果蔬菜價格偏低，特別是南方柑橘今年10月上市，由於豐產，價格有望走低，預計瓜果蔬菜等對物價水平影響有限。

趙偉認為，近期匯率快速貶值引發的輸入型通脹擔憂，也是通脹預期回升的原因之一，貶值幅度可控下輸入型通脹影響或有限。由於我國進口產品以工業品為主，消費品進口占比小，進口價格指數與CPI走勢常出現背離，而與PPI（生產者價格指數）走勢較為一致。進口產品價格可能通過PPI向CPI的傳導影響CPI走勢。在PPI向CPI傳導不暢下，匯率變化對CPI的影響或相對有限。

業內人士表示，結合大宗市場表現來看，目前輸入型通脹影響較小。其中，石油、鐵礦石價格有部分影響，而其他金屬則由於美元上漲影響，目前價格都在底部，實際影響有限。

趙慶明表示，中美貿易摩擦以及人民幣匯率下跌兩個因素推高了大宗商品價格上漲，主要是農產品價格。此外人民幣從4月份以來的貶值，會導致國內進口商品上漲，但這些都不屬於輸入型的通脹壓力，而是由匯率變動造成的。

中國金融四十人論壇高級研究員、國家外匯管理局國際收支司原司長管濤對第一財經記者表示，前一陣子人民幣匯率貶值較快，將貶值壓力和預期釋放掉了，因此在匯率預期上反映的未來進一步貶值空間並不大。

油價對物價總水平影響可控。國家發改委宏觀經濟研究院市場與價格研究所研究員郭麗巖對第一財經記者稱，預計下半年國際油價將延續震蕩，如果不發生較為嚴重的地緣沖突引發持續供給中斷的話，下半年油價的波動中樞將會維持在65~75美元/桶，對國內物價總水平的傳導影響是相對可控的。

多措並舉擴大內需

市場對滯漲的擔心主要還是對總需求的擔憂，但供給側結構性改革將持續推動需求改善，減稅降費、積極的財政政策、寬松的貨幣環境都有助於經濟的進一步企穩。

在宏觀經濟政策預調微調、貨幣政策結構性轉向的當下，“寬信用”的信號初顯，“疏通貨幣政策傳導機制，增強服務實體經濟能力”開始在7月公布的金融數據中得到體現。8月13日晚間，央行公布數據顯示，中國7月M2貨幣供應同比增8.5%，預期8.2%，前值8%。

趙慶明稱，如果適度寬松可以刺激經濟，通脹壓力是向好的。但是目前貨幣傳導機制尚需過程。

8月18日晚間，銀保監會發布“信9條”，這已經是銀保監會近期第三次“出手”進一步打通貨幣傳導機制。

金融監管研究院院長孫海波表示，如果要真正打通銀行資金向民營企業、小微企業、消費領域的流動，還是需要金融體系之外的改革配合，比如稅收、民營機構準入、民營企業家更高的尊重和政策參與等。否則單靠金融孤軍突進，很難真正打通貨幣政策傳導機制。

7月31日召開的中央政治局會議強調，財政政策要在擴大內需和結構調整上發揮更大作用。國務院推出多項減稅降費舉措，全年減稅降費規模將超過1萬億元。

中國社科院財經戰略研究院研究員楊誌勇告訴第一財經記者，財政政策可以通過減稅來刺激消費。比如近期國家降低日用消費品關稅，以及接下來要實施的個稅改革，將降低中低收入者的稅負，也有利於提振消費。

今年以來，進口汽車，服裝鞋帽，體育健身用品，廚房和洗衣機、冰箱等家用電器，化妝品，加工食品等關稅大幅下降。比如汽車整車關稅稅率從25%降至15%，一輛到岸價24萬元、市場指導價約90萬元的汽車，減稅金額達3.4萬元，占到岸價比重約14%。

在投資方面，上述政治局會議強調，把補短板作為當前深化供給側結構性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度。

補短板如何切實推進，近期多部委官員表態。國家發改委秘書長、新聞發言人叢亮15日在國新辦吹風會上表示，下半年要加快今年地方政府專項債券的發行和使用進度。據了解，加快發行的地方政府專項債主要用於交通、電信、教育、衛生醫療等民生領域，目的在於穩投資、擴內需、補短板。

財政部副部長劉偉日前明確，今年新增地方政府專項債券比2017年多了5500億元，主要支持京津冀協同發展、長江經濟帶等重大戰略以及精準扶貧、生態環保、棚戶區改造等重點領域，優先用於在建項目平穩建設。

綜合來看，7月經濟運行總體平穩，但投資消費的不及預期說明需求端承壓逐漸顯現。為此，民生銀行首席分析師溫彬對第一財經記者稱，為有效應對國內外經濟形勢的變化，下階段要進一步深化供給側結構性改革，通過積極的財政政策和定向降準等貨幣政策，加大對“短板”領域的支持力度，促進基建投資發力，維護實體經濟平穩運行。

基建投資對穩增長的重要性不言而喻。章俊表示，下半年擴大內需主要依靠固定資產投資，在房地產調控政策不變的前提下，基建投資成為穩增長的抓手。目前國內在環保水利建設方面還有很大的空間，例如地下管廊建設等。而且從區域來看中西部地區的基建依然相對滯後，這些方面都是補短板的重點方向。

面對當前大宗原材料上漲、石油價格上漲和人民幣貶值預期等供給成本上升，未來對物價可能帶來的上行壓力，在供給側的措施可以從降低供給成本入手，緩解通脹壓力。劉哲給出了他的建議：“一方面，應從市場供需關系著手，防止過度行政幹預對於市場供給的扭曲，使上遊能源原材料產品價格回歸到供需平衡狀態，從根本上降低供給成本，緩解通脹壓力。另一方面，穩定人民幣匯率預期，保持外匯市場的平穩運行，緩解中國經濟的輸入型通脹壓力。”

責編：任紹敏

首席評論丨部分熱點城市房租價格持續看漲，誰推高的？

導視：

部分熱點城市熱門區域房租漲幅明顯，

如何穩定住房租賃市場？

長效機制又該如何建立？

嘉賓：

劉衛民 國務院發展研究中心研究員

李國平 高策地產顧問機構董事長

文字實錄

張媛：各位好，歡迎收看《首席評論》，今天我們來關註住房租賃市場的話題。居住關系到國計民生，對於很多人來說在一個城市租房可能是他們立足這個城市的唯一方式，而租金的高低一定意義上決定了他們能否在這個城市長期地生存下去，也關乎一個城市對於人才的吸引力。在樓市強調控之下，看到房價雖然整體平穩，但部分熱點城市的租金卻出現了快速上漲的跡象，引發社會的高度關註。究竟該如何穩定住房租賃市場，而長效機制該如何建立？今天我們深入討論，先看小片。

房租上漲，你感受到了嗎？

進入8月，多家媒體聚焦：部分熱點城市房租價格持續看漲。據中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。而據一些市場研究機構統計，7月部分熱點城市熱門區域房租同比漲幅也在20%左右，高的可達到30%。

采訪租房者：最近房租上漲了嗎？

北京東三環租房者金先生：我們房東是8月16日左右跟我說的，漲幅在1300左右，原來的房租是5700，現在漲到了7000，房東跟我說他還有其他的平臺在聯系。

采訪中介：個人業主提供房源 有幾種簽約方式？

某房產中介業務員：一種是咱們給您帶客戶，一年一簽，簽的是三方合同。還有一種租法是跟我們公司簽，就是這一塊得跟我們簽三年合同，中間這三年你就不用操心了。

目前住房租賃市場 房租是如何定價的？

亞豪機構副總經理高姍：租金現在沒有特別明確規定應該是怎麽樣定價，租賃市場更多是市場定價，就是需求方和房主覺得合適為主，由中介公司來評判。一般情況下，原來的中介更多是個人對個人，通過中介公司之後大家願意省事，現在長租公寓打著說你可以甩手掌櫃都給我，三年之內所有的維修都不用管，我來幫你做整潔，做客戶的催款等等一系列的，連錢都是中介公司支付給你的，這個時候定價權跟管理權，以及對外的租金報價都是中介公司里做的。那麽這個時候，所有的定價的權力以及標準，全部在這些運營商手里面，所以才說為什麽大家把矛頭對準長租公寓運營商，因為確實在這里面只有他們是定價權力者，因為政府沒有對租賃市場有過特別明確的政策要求，這次我覺得會出臺一些相關的政策，因為租賃市場完全是個人行為，業主行為，或者業主和中介公司和另外的租戶之間的行為。

哪些區域容易出現房租明顯上漲？

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉：我看到的是確實集中在一些熱點小區，這些熱點小區的特點是通勤、出行方便，第二，房屋大部分是二手次新房。第三，周邊有龐大的各種各樣的就業群體，對租房有很大的需求。這些區域一旦被鎖定，大家都會往里湧。因為在整個中介行業，不管是二手房交易還是房屋租賃，得房源者得天下，這是鐵律。

誰推高了房租？

張媛：歡迎兩位今天做客我們演播室。看到近期關於住房租賃市場房租快速上漲，以及資本在背後推動這樣的討論層出不窮，所以我想請兩位給我們講一下現在整個住房租賃市場，房租快速上漲的原因是什麽？它和資本的推動之間的直接相關性究竟有多大？

李國平：各個城市還不太一樣，比如說上海、深圳和北京，應該講深圳和北京2018年房租的上漲比較明顯，而上海就比較穩定。所以從北京的情況來看，應該講還是一個綜合的因素，一方面就是市場的需求，更多的人才湧入北京，加上在房地產調控下，很多買房的需求也進入到租房市場，加上這個城市的整治有很多被擠出來的需求，綜合的因素加在一起構成房價上漲的主要原因，我認為還是供求關系。

張媛：但是看到很多討論說資本在背後快速推高租價等，資本的力量在這個過程當中，究竟起到了多少作用呢？

劉衛民：從現在的租賃市場來看，特別是我們所說的長租項目，確實有一些風險投資資本，包括一些社會資本的進入，我們看這些資本它的運營模式，其實主要的就是在尋找這個行業，特別是長租行業里面的一些頭部資源，頭部資源其實就是在這個租賃行業里面能夠排位在前幾名的企業，這些企業在這樣一種資本的參與下，必然要在短期內擴張自己的規模，可能會對當時或者現階段的住房供求關系緊張造成一種壓力。

張媛：現在屬於8月租房旺季，房租可能每年都有一定幅度的上漲，但是為什麽今年格外引人關註？這究竟和長租公寓有多少直接的關聯呢？

李國平：咱們先看一個比例，現在所謂的機構、長租公寓來進行經營租賃市場的比例，在北京可能就占百分之十幾到百分之二十，也就是說大部分市場還是由房東、散戶的業主在往外出租，而且從目前的數據來看，現在那些散戶的，就是業內的話就是普通出租，業主通過中介也好，或者通過自己其他手段也好往外出租，漲幅比例要超過這些機構上漲的比例，從這個角度很難說是因為機構，比如機構是明顯的30%、40%，但是老百姓自己往外出租沒有怎麽漲，可能這個帶動比較強，但是我們今天看到的數據是相反的。這里面有沒有相互的作用，我相信局部一定是有的，但這個作用是不是那麽大？這個還是要客觀和冷靜判斷。另外從市場的角度來講，各個機構之間可能存在著一些競爭，但是從根本的利益角度，資本也希望獲得更加廉價的房源，誰也沒有理由把自己的房源搞得非常貴，因為這些機構一租就是三年到五年，它要投入改造、裝修、統一管理來對外出租，一旦成本太高，未來的租金發生了很大的變化，這對它們來說風險是很大的，所以從這種角度上來看，我認為可能存在著局部地區搶占房源，但是這不可能是持續的或者普遍的現象。這是我的判斷。

資本進入租房市場 會否助推房租上漲？

張媛：資本湧入到住房租賃市場當中，住房租賃市場當中的供應主體可能非常多元，資本會主要地湧向哪個部分呢？

劉衛民：我覺得資本在選擇投資標的的時候其實就兩大類，一大類是我們所說的這種長租型的項目，這個湧入其實是在湧入我們所說的租賃住房的供給端，比如我們看到一些大公司都紛紛成立了長租項目事業部，它們主要是投資長租項目，然後產生這種長租項目的供給，我覺得這個對於平抑整個租賃市場的供求緊張其實是有好處的。另外一方面，是介入到我們所說的存量的租賃住房市場里來，這個資金希望在存量市場里面來整合一些資源，這些它其實對於整個存量的供給並不會有太明顯的增加，但是對於階段性的需求，特別是能夠從房東手里整合一些資源的這種需求會增加。

張媛：看到在如此早期的時候出現了各種各樣的現象，相關的監管部門也已經出面做出了約談。

針對近期個別住房租賃企業被披露哄擡租金搶占房源的情況，北京市住建委於8月17日聯合北京銀監局等部門集中約談主要住房租賃企業負責人。北京市房地產中介協會8月19日召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實“三不得”要求，包括不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不以高於市場水平的租金或哄擡租金搶占房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外還承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

如何穩定租房市場？

張媛：監管部門約談之後，各位市場參與主體也做出來這樣的承諾，有“三不準”，“三不得”等等，究竟這對於穩定住房租賃市場的效果如何？

劉衛民：我覺得更重要的是在於一個市場預期的引導，現在我們看到這些房租上漲，其實從7月份的數據來看並不能說是一個全國的普漲，而是一些熱點城市，特別是一些一線城市和熱點城市，包括一些熱點區域的點上的明顯上調。

李國平：一方面是讓大家更好地把房源釋放出來，大家齊心協力穩定這個市場，另外一個，對於惡性的行為，可能會提出警告，大家自律。我覺得這些方面都很重要，但是核心的還是我們要借鑒比如說國外的有些比較穩定的、有效的租賃市場管理經驗，來出臺一些相關的監管政策。

劉衛民：不僅應該通過這樣一個比如說約談的形式，同時還是要相對穩健地出臺一些長效機制，因為對於租賃市場來講還是要回到我們十九大的提法，也就是租售並舉，多主體的供給，多渠道的保障。比如對於政府來說，應該出臺相應的，或者說更大規模推出這種公共租賃住房，能夠真正解決新市民的住有所居問題。同時對於那些，比如說具有一定購買能力的或者有一定住房支付能力的人，也可以出臺相應的共有產權的住房措施。同時從新型城鎮化發展的角度，特別是產業發展的角度，也可以選擇在一些比如城鄉結合部的農村集體建設用地上探索出租項目的建設，所以我覺得多主體的供給，最終會使我們整個租賃住房市場的供給層次更加豐富。

北京市住建委21日消息稱，為加大租賃住房供應，近期將加快推進5000套公租房供應分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源啟動分配，以滿足公租房各類保障群體需求。此外，作為建立“租售並舉”住房體系中的一項重要改革，農村集體建設用地 建設租賃住房試點 正在加大探索力度。國土資源部和住房城鄉建設部2017年8月印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。據報道，北京市到2021年，將供應一千公頃農村集體土地用於租賃住房。目前，北京市部分集體用地已找到合作方並成功簽約，預計不久後將正式動工。

農村集體土地建租賃房有哪些積極意義？

中國房地產協會會長劉誌峰：這個在改善租賃市場供求關系，降低住房租賃價格方面是有好處的。應該把這個試點要下決心搞好。這樣使農民在集體建設用地上每年有固定的租金收入，實際上比他原來的收入要高，但是也不能跟城市拍賣土地相比。應該把租賃土地價格適當要降低，而且要穩定。這樣才能使租賃住房的價格得到穩定，政府在這方面要有所作為，保證租房人租到這個房子的價格也能有所降低。

如何建立住房租賃市場長效機制？

張媛：所以如何來看這些探索，相應的土地供應制度做適當匹配的時候，對於整個租賃市場的發展、健康平穩有什麽作用？

劉衛民：我覺得其實在集體建設用地上建長租項目，是政府和市場雙方共同努力的一個結果。我們對於長租項目最大的痛點是這種長租項目本身的商業收益率比較低，要提高這種項目的商業可持續性無外乎兩點，第一點就是盡快地比如說讓更多的人來租，使它的空置率比較低。另一方面，讓它建房子的成本比較低，恰恰是在農村集體建設用地上來提供土地，目前來看土地成本是比較低的，所以也大大提高了項目的商業可持續性，也會對社會資本產生比較大的吸引力。

張媛：說到如何建立住房租賃市場的長效機制，我們其實歡迎專業化的機構化的主體參與到這個市場當中，但是在引入社會資本的過程中，如何使之有效、有積極性地進入，同時還能夠有效防止它們出現這種負面推升價格的效果呢？

李國平：我一直認為，所謂推升價格的事情一定還是一個最終以市場來決定的，當它是一個上市公司，或者拿到了資本，最終它要獲益，最終要有競爭，最終它們之間會調整價格，所以當我們1：9，或者未來2：8，或者最多3：7的時候，70%還是散戶在租賃，你自己是不可能盲目地去提升租金價格。但是規範化的、機構化地運作租房市場，我認為它會對散戶的租賃市場起到一個良性的促進作用，就是說我租得那麽好，是因為我有管理，我有口碑，也會促進我們的散戶，我們的分散的那些房東，他們會提高和提升自己這方面的規範性。我覺得這是一個良性互動的問題。在任何一個市場里面，你要給它一個時間，但是我覺得政府抓什麽？抓政策，抓監管，不要違反大的方針，價格上有一些調整。其實包括像國外，就拿美國做比方，在很多的城市，在很多的州，在租賃市場上，政府是有政策的，比如說有些房客你是不能趕走的，哪怕他付不起房租你都要給他一個緩沖期。另外一個，房租的上漲都會有控制，要在一定幅度里去增長，然後更加不用說在租客跟房東之間，如果有合同糾紛，政策的這種保護性，我覺得這些事情一樣，在我們國家要急於完善的是這類，以此來規範我們企業的行為。

張媛：既然說到政府的角色，政府這里面涉及到了幾個部門的角色，需要幾個部門的協同，同時要協同的話要管什麽，怎麽管？

劉衛民：我覺得政府作為公共管理部門，首先要建立一個法制化、規範化的租賃市場，就是說讓市場的作用充分發揮出來，比如說這一輪我們大家之所以對房租上調產生熱議，其實就是對整個市場的信息不透明造成的。我們看到國家統計局有一個租房的價格指數，在CPI里面，除此之外大家對北京、上海、其他的一些城市，包括一些區域的城市，區域的地區，它的租房到底是什麽樣的，其實大家並不了解。那麽我覺得公共部門，當務之急是能夠盡快出臺一個科學的、權威的、統一的租房價格指數，能夠使大家對這個市場有一個了解，大家對於市場都有一個公開的、透明的信息以後，才能夠基於這個信息的基礎上做一個準確的、理性的判斷。同時我覺得政府在一些基礎性的，特別是租賃住房基礎性制度建設方面，也應該加大一些力度。比如說我們在租賃住房，特別是長租項目的土地供給模式方面，現在一般都是一次性拍地，一次性付土地的出讓金，我們能不能改成年租制，能不能盡最大的可能讓這些我們所說的長租機構能夠在運營過程里降低它的資金成本。

張媛：您的建議呢？

李國平：我也認為是這樣，政府核心的問題是如何促供應，因為供應上去了，一定會平抑房租上漲。但是供應怎麽增加？應該是多方面的，在土地的出讓上，包括開發租賃型物業的時候，我們的稅收政策，我覺得可能這些都要核心、綜合地促進，只有把供應搞上去，市場的供求關系才會平衡。

責編：李燕華

應嚴查資本助推房租短期非理性上漲

近期，北京等一線城市和部分二線城市房租悄然上漲，房租“漲價”風刺激著在外漂泊的年輕人群。如果不采取應對措施，任由租金短期內非理性大幅上漲甚至暴漲，追不上房價的年輕人恐怕連房租也交不起了。

以8月6日至12日的整租租金為樣本，北京的整租平均租金同比增長了15.5%，部分小區從去年年末一路走高，截至7月30日漲幅已近40%。滬穗深等一線城市也同樣呈現這樣的態勢，截至2018年7月，住房租金同比分別上漲16.4%、21.6%和29.7%。二線城市中，南京與濟南的租金環比上漲更為明顯，分別為3.7%與2.4%。

我國房租房價比相對偏低是事實，“畢業季”租房市場需求增多也是事實，但這些都不是房租短期內暴漲的主要因素。實際上，房租短期內“漲價”風的一大主因或者說幕後推手，是各路資本瘋狂湧入房屋租賃領域。與長租公寓運營方推高房價，監管部門對房屋租賃產品金融化缺乏必要監管有關。

在國家倡導“租購並舉”之後，長租市場迅速成為一個被資本競相吹捧的風口。2016年以來，全國陸續誕生了2000多家長租公寓企業，僅深圳就有200~300家。魔方公寓、蛋殼公寓、自如等規模化租賃企業的“跑馬圈地”，也正式進入白熱化狀態。自如今年初宣布完成40億元A輪融資，其估值逾200億元。今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資。有媒體計算，當前北京約有17000套房源在出租，就算手持資本的巨頭全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000元漲到7500元計算，年租金總額也不過15.7億元，單單是自如40億融資，就完全有能力推高房租了。

這種長租公寓互聯網運營下的“投資邏輯”，實質上與互聯網企業盛行的“燒錢”模式一脈相承，都是先投入巨資燒錢搶占份額，然後再以壟斷優勢獲取超額利潤。

與此同時，房企也加緊布局住房租賃市場，以萬科、碧桂園為代表的房企巨頭紛紛押註房屋租賃賽道，而互聯網巨頭包括阿里、京東早已沖進了賽場。行業龍頭萬科8月21日明確表示2018年把租賃住宅業務確定為核心。Wind數據顯示，A股上市公司中有14家企業經營住宅租賃相關業務。

各路資本以其擅長的“燒錢模式”，在房屋租賃市場展開市場份額爭奪。因此，在資本悄然運作下，租房市場已經發生了巨大變化。這種變化，就是資本爭搶租房房源，取得房屋後裝修升級運營再轉租出去，有的甚至哄擡價格。業內人士也自己揭短，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，完全破壞了正常房屋租賃市場”。

資本的不斷湧入並未讓租戶從競爭中受益，反而使他們面臨租不起房的窘境。

筆者認為，資本加持下鼓吹的市場化並不應成為房租暴漲的借口，國家應該采取管制租金的辦法。管制租金是國際慣例：2015年，德國議會通過《限制房租法》，將3年內租金漲幅限制從15%降至10%；房東漲租超過指導價20%的算違法，租客有權將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認為是賺取暴利，可判入獄3年。

長租公寓的興起，無疑契合了人們“美好租房”的需求升級。但這不應該建立在租金非理性上漲的基礎上，資本不應為了一己之利而成為房租大漲的幕後黑手。各路資本進入住房租賃市場，絕不能打著“美好生活”的旗號成為哄擡租金、搶占房源的推手。

（作者系資深市場觀察人士）

責編：孫維維

劏房租金直逼太古城