📖 ZKIZ Archives

五月份的第一個週末，很熱鬧！法 國大選變天，拉動全球投資人對歐洲局勢的敏感神經。但在大西洋的另一岸，「股神」巴菲特（Warren Buffett）卻在一年一度的波克夏．海瑟威（Berkshire Hathaway）股東會上，透露了對美國經濟的樂觀看法，讓大西洋的兩岸呈現了兩樣情。

將近二十天前，年屆八十一歲的巴菲特，才宣布自己罹患了第一期的前列腺癌。但在一整個週末的股東大會及園遊會中，他依然看起來精神奕奕，不只跟微軟 （Microsoft）創辦人比爾．蓋茲（Bill Gates）比賽投擲報紙得第一名，還在園遊會中的珠寶銷售攤位上幫忙推銷珠寶。

在這些波克夏．海瑟威公司行銷噱頭的背後，全世界投資人屏息關注的，還是旗下掌控近八十家美國大型指標企業和無數藍酬股份的巴菲特，到底怎麼看待美國景氣 和後市？

根據巴菲特在股東會前的訪問和在股東會上的答問可以發現，影響巴菲特對美國經濟看法的關鍵仍是美國房市。而他，依然對房市抱持樂觀的態度！

「房地產回溫不遠了」新增戶數速度超越新屋數

早在今年二月份致股東的信上巴菲特就強調，自己去年預測「房市回溫應該會在一年之內發生」是「大錯特錯」（dead wrong）。儘管承認自己之前錯得離譜，但在股東會前一天接受CNBC記者訪問時，巴菲特還是強調，房市回溫應該已經不遠了，「只是我漸漸學會不要預測 確切的時間。」

理由很簡單：美國家戶數增加的速度，已經超過新建房屋的數目。以目前美國每年六十萬新增房屋數來看，這個數字遠遠比每年新增的家戶數來得少。換句話說，美 國房地產市場已經進入了一種「寅吃卯糧」的狀況，新增的家戶數不斷在消化庫存的房地產。

「人口結構和我們的市場狀況，將矯正出所需的均衡，或許就在不久之後，我相信專家們到時候會驚訝的發現，失業數據掉得有多快。而他們也會重新看到一件自一 九七六年以來就沒有改變的事實：美國最好的日子，還在前頭呢，」巴菲特強調。

在股神看來，房市能否盡快恢復過往的「均衡」，對美國景氣影響重大，當房市恢復過往增長速度，可以快速消化美國的失業人口。

但也因為目前房市尚未反轉，巴菲特對短期美國經濟前景的看法，只能稱得上是「不冷不熱」，他強調，「我們仍然看到一個改善中的經濟，只是速度不是很快。從 二○○九年秋天開始，經濟就已經很穩定的改善中，只是起飛的角度是非常的……小。」

這也呼應了巴菲特在股東會上，回答股東詢問所強調的，雖然近期美國經濟表現不一定很理想，但年成長率二．五％對美國這樣生活水準的國家來說，已經相當不 錯，「我們的政治或許是一團亂，但我們國家不是。」

「銀行業狀態很好」壞帳清乾淨，加房市帶旺

不只對房地產樂觀，股神對美國銀行業，也是一片看好！

「我對美國和歐洲的銀行業有非常不同的看法，美國銀行業正處於很好的狀態……，歐洲銀行業則在張大嘴呼吸（指像魚缺氧一樣的狀況），這也是為什麼他們會打 開融資窗口的原因，」巴菲特在股東會上如此強調。

巴菲特很早就開始涉入美國銀行業的經營，對銀行業「情有獨鍾」。早在一九六九年，三十九歲的時候，就已經買下了伊利諾國民銀行（Illinois National Bank）。這家銀行曾經是美國獲利最高的銀行，後來因為聯準會法規改變而被迫出售。後來，他在二○○九年美國富國銀行（Wells Fargo）股價跌到大約十美元時，用他私人經費一路買進，加上之前擁有的股份，成為富國銀行最大股東。今年第一季，富國銀行已跟摩根大通（J.P. Morgan）並列美國最賺錢銀行！巴菲特對銀行業的看法可說是動見觀瞻。

市場認為，股神看好美國銀行業的原因有二。一方面，他認為，美國在過去三年來，由於聯準會和財政部非常果決的處理，銀行帳上的壞帳已經清理得相當乾淨。

《巴菲特的奧瑪哈朝聖》一書的作者傑夫．馬修（Jeff Matthews）就分析巴菲特的看法說，「歐洲銀行帳上還有很多壞帳是美國的銀行三年前就已經清乾淨的東西。我認為美國銀行的狀況比很多人相信得要好得 太多。」

另一方面，長期觀察巴菲特投資策略的美盛資金管理公司經理人羅伯．海格史東（Robert Hagstrom）也強調，「我認為巴菲特喊房市落底，喊得非常早。但當房市準備復甦的時候，銀行的表現就會改善，放款增加。所以我想整體來說，銀行股或 許不是絕佳的投資，但是好投資。」

也因為對銀行業體質看好、加上有對「房市轉折」預期，巴菲特在股東會前的訪問上也強調，他預期今年下半年，他所入股的富國銀行，將會有更好的表現，甚至會 超越第一季的數字。

未來一年，美國景氣能不能翻轉、銀行業獲利能不能大幅改善，房市轉折是關鍵，而這，也將決定「股神」巴菲特的招牌，能不能持續發亮。

直擊新竹房市怪象 投資客秒殺三百戶近半年來，連續在新竹預售房市出現的「搶紅單」戲碼，日前再度上演。一個建案連名稱招牌都尚未架設，就吸引人潮綿延上百公尺。這在政府接連祭出打房政策、房市景氣低迷的當下，堪稱房市奇景。

撰文‧梁任瑋

八月十日中午，新竹市三十五度的高溫，曬得機車騎士熱汗直流，東光路上卻有二百多位民眾不畏豔陽高照，拿著板凳、雨傘耐心排隊，長長的人龍看不到盡頭！這一幕場景引起路過民眾好奇，他們究竟在排什麼？

「昨天晚上十一點就有人在這裡等了！早上更誇張，還有人排到後面巷子裡。」本刊當天在現場直擊，人龍中有年輕上班族、阿嬤；但竟有一半是新竹當地房仲業務員，原來，這些人大都是搶賺差價的投資客。

有人手上甚至拿著兩三疊現金，準備一進場就直接搶購；更令人驚訝的是，一位抱著嬰兒排隊的年輕媽媽，頭上還戴著毛帽，正在坐月子的她說，「我收到簡訊，聽 說今天正式開賣，每坪開價會低於二十萬元，今天下訂的每坪會再減一．二萬元，新竹市找不到這麼便宜的房子。」這個光靠簡訊通知，就號召上百名買方主動上門 的建案叫「移動方城」，總戶數約二百七十戶左右，是由新竹最大建商昌益機構旗下的福軒建設投資興建；該公司今年三月底，也曾在同一個接待中心以相同手法銷售「金澤21」建案，創下「三百戶房子一天秒殺賣光」的紀錄；後來因投資客大量在仲介市場轉讓紅單 （俗稱購屋預約單），引起市場爭議，還被國稅局盯上。

沒想到，才事隔四個月，昌益又再度複製同樣手法賣屋，「吸引龐大投資客進場、以低於行情一成至一成五價格成交、快速簽約結案，已成為昌益推案三部曲。」在網路上知名的新竹住宅週報主持人陸敬民說。

投資客嘗甜頭助長歪風

為何這套方法依然可行？答案就在於投資客一再嘗到甜頭，昌益以低於行情一成五的價格將房子拋給投資客，投資客再想辦法快速轉賣給下一手，簡單來說就是「炒 房」！而且不用貸款大量資金，只要少量訂金，就能以小搏大，有時一天就轉好幾手，也就是香港俗稱的「炒樓花」。近來這套炒房方法被中國學去，官方視為洪水 猛獸，欲滅之而後快，現在竟然在台灣出現。

一進入接待中心，畫面更誇張，整個大廳像菜市場一般擁擠嘈雜，所有客戶被分為十桌，排序在前面的客戶甚至連樣品屋、模型與價錢都不看，就立刻向業務員指名購買戶別，訂金一刷就是九萬元，眼都不眨，三百戶瞬間秒殺，人手一張紅單。

「昌益賣屋不讓客戶議價，投資客都知道這個規矩，反正先預約再說，利用這一個禮拜找買方接紅單，沒有風險。」一位拿到紅單的投資客熟門熟路地說。

實際了解發現，當天移動方城每坪開盤價介於十九萬至二十一萬元，單價最低的是位於二樓的十七．四萬元，但基地位置緊鄰台鐵軌道，出入動線又小，未來居住品質不佳。就是因為基地位置差，甚至還有一位直營連鎖房仲公司主管，在場指導客戶如何挑選，他直接提醒：「買高樓層、雙車位，之後比較好轉賣。」現場昌益建設的工作人員也睜一隻眼閉一隻眼當作沒看到，讓投資客公然在接待中心現場炒作房價。

為何央行總裁彭淮南三令五申打房，這些人還敢公然炒房？台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，去年奢侈稅實施以來，桃竹兩區的交易熱度，就不受奢侈稅的影響， 主要因為新竹地區受惠於竹科新貴對不動產的鍾情投資，加上桃竹兩地並非「選擇性信用管制地區」，讓買氣不像雙北市受到影響。

投資客轉讓紅單是政府三不管地帶，政大地政系教授張金鶚表示，目前房屋貸款利率與成數有央行控管，房屋交易所得、奢侈稅由財政部管，唯一可約束預售屋換約的法令，只有財產交易所得要繳稅，加上新竹並非央行執行選擇性信用管制的區域，這也是為何投資客會如此猖獗。

北台灣第二大房市戰況熱

政府打房漏洞讓新竹的炒房風就像脫韁野馬，根據《住展雜誌》統計，新竹縣市總推案量前兩年均逾一千億元，今年一到八月更已高達一千億元，成為北台灣第二大房市戰場，當地房仲業店數也高達三百家，「這與新竹建商、投資客相互依存有很大關係，建設公司一戶戶賣房子太慢了，乾脆直接盤給投資客，投資客再透過房仲出貨，形成新竹房市近年炒作歪風。」一位新竹代銷業者無奈地說。

嘗到甜頭的昌益建設，這幾年憑藉大型建案的推案模式，讓昌益機構連年成為新竹唯一躋身全國十大建商的公司。

提起昌益機構，靈魂人物就是該公司董事長楊玉全，今年五十八歲的他，十年前曾推動昌益成為新竹第一家上市營建股，因投資電子業失利，以下市收場。

後來楊玉全靠著工業用地變更住宅區的大面積開發案重新出發，代表作是二○○五年在公道五路推出的「創世紀」、「啟奧邦城」造鎮案，因土地面積大、高達上千 戶，為了快速完銷，打出低於市價一成至一成五的成交價吸引投資客進場；此策略一出，讓原本要賣三年的建案，迅速在半年內結案，也讓楊玉全重返營建舞台。

曾長期擔任新竹建商公會理事長的他，更在今年三月當選台灣省建商公會理事長，是新竹最大咖的地產大亨。太睿建設董事長陳宏洲說，新竹房市有四大建商各踞山頭，只有昌益是唯一在新竹本地發跡的建商，尤其「楊董擅長專買別家建設公司不敢碰的工業區土地，光是土地成本就比同業還便宜，這也是為何他敢打低價牌。」不過，對於投資客秒殺炒房的行為，迄至截稿為止，推案建商昌益建設並未回應。

被中、港深惡痛絕的炒房手法，竟在台灣出現，在如今房地產景氣堪虞的時間點，貿然搶進的投資客，究竟還有多少獲利空間，實在需要畫個問號。

過去，桃園是工業之都，林立的煙囪與汙悶的空氣，人們為了工作才居住在此；如今，桃園拋下舊思惟，整頓市容與街區，迎接人潮與商機，在城市注入活水後，成為近十年台灣移入人口最多的城市，它是如何轉變，又如何重生？

撰文‧梁任瑋 研究員‧楊政諭桃園，過去是在台北及新竹兩大工商經濟區塊夾縫中求生存的衛星城市，天空總是灰濛濛、高速公路永遠大塞車、政府給的資源更是有一搭沒一搭，連先前五都升格戰中更是意外遭淘汰，很多人對桃園的未來是不看好的。

不過，九月十八日行政院宣布啟動「桃園航空城核心計畫」，將打破外界對桃園這座二線城市的刻板印象。桃園航空城預定在二○一八年開始啟用，將結合民間投資 共投入四六三○億元進行特定區開發，預計取得三二○○公頃用地，全面推動產業、住宅及商業區，以完成新都市發展，預估將可創造二兆三千億元經濟效益。

航空城利多

國壽、財團、建商爭相插旗桃園航空城比照十大建設規模，嗅到桃園航空城潛在商機，業者積極卡位布局。

九月二十五日，國泰人壽拿下高鐵桃園站產業專區開發經營五十年地上權，預計十年內投入二百億元，進行國內最大規模的商業造鎮計畫。

緊接著，十月四日，中華電信旗下的光世代建設也砸十九．七億元，在桃園航空城內買下一塊近三千六百坪土地，準備蓋智慧住宅，挑明地講就是瞄準航空城題材。

更別說老早就在桃園航空城附近集結卡位買地的財團、北部與中部建商，甚至連過去從未耕耘桃園房市的太子、皇翔、吉美、宏普及聯上開發等建商，也進駐插旗。

今年以來，建商總計已投入數十億元的金額，陸續買下桃園土地，主要是一方面大台北地區土地取得不易，另一方面看中桃園的地理優勢，以及政府可能重啟桃園航空城計畫的預期心理。房地產業者估算，大桃園光是明年初就將有八百億元的預售案進場，總銷金額創下區域歷史新高。

「桃園航空城」的效應持續發燒，十月十八日高鐵局標售高鐵桃園站周邊土地，建商預期標金還會再創新高，這被視為「桃園航空城」題材能發揮多大魔力的重要觀察指標。

「雙北市已經找不到像桃園這樣每年都有題材可以炒作的土地，加上高鐵、機場捷運、五楊高架等交通條件銜接得宜，尤其是過去被一路看衰的桃園高鐵站，現在終於進入收成期了。」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂說。

港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰(Peter Sutton)更指出，對台灣而言，桃園航空城計畫可望複製荷蘭史基浦機場與南韓仁川機場的成功經驗，可將台灣既有的產業優勢發揮得淋漓盡致。

但光靠一座航空城，並不足以讓桃園改頭換面，即使政府投入的資源遠不如鄰近的台北內湖與新竹科學園區，但是，桃園民間生產力的旺盛程度顯然無法讓人小覷，因此，桃園航空城的啟動，等於為這些已準備就緒的民間產業敲開與國際接軌的大門。

行政部門加持

廠商辦理投資流程加快

除了「桃園航空城」的政策利多，桃園這幾年的產業風貌也迥異過往。

桃園前縣長朱立倫任內積極招商，桃園不但成為國內製造業大本營，也是全台灣最賺錢的縣，桃園縣內工廠營收逾兩兆元，全台第一，連光電產業、半導體廠都落腳 桃園。然而，桃園之所以能揮別過去「在台北與新竹夾縫中求生存」的頹勢，真正的改變，來自於行政部門願意放下姿態，首先調整的就是加快行政效率。

為了服務企業，桃園縣工商發展局長陳淑容推出「頭等艙」尊榮服務。

過去，廠商到桃園投資，為了一份公文，得往返各個不同部門跑兩、三百顆章；現在，為了全力吸引企業進駐，只要業者坐在貴賓休息室，就有單一窗口全功能服務，甚至還有專人全套處理。

更重要的是，快速領件讓不少曾到桃園申請案件的公司，對於桃園的高速效率非常訝異，「只要企業沒怨言，自然樂意進駐，還能帶動就業機會。」陳淑容說。

錢潮來了，人潮也跟著來，目前桃園縣人口突破兩百萬，去年已升格為準直轄市，在這個全台人口最多的「縣市」，很多商機更是蠢蠢欲動、亟待開發。

其中嗅覺最靈敏的就是金融業。將場景拉到有「桃園市信義計畫區」之稱、號稱桃園房價最高的中正藝文特區，大興西路上有一棟建築物非常顯眼，這是外商銀行龍 頭匯豐銀行去年在桃園市租地興建的獨棟財富管理中心，這條街上除了匯豐以外，近一年來已前後聚集了近十家國內外銀行進駐，儼然成為「銀行一條街」，打出的 口號就是「搶攻財富管理客戶」，而這口號過去只出現在台北市。

有錢階級變多

銀行進駐搶攻財富管理客戶台灣房屋南崁中悅直營店副總經理吳瑜佑說，近幾年來，桃園市商圈逐漸移轉到中正藝文特區周邊，加上中正路通往蘆竹的南竹路打通後，人口密集度愈來愈高，銀行業者看好的是藝文特區、南崁及大業等鄰近區域的企業薪轉客戶。

更重要的是，近年來桃園出現不少因土地重劃一夕致富的地主，這些地主過去可能只是農夫，但因為賣掉了高鐵青埔站周邊的農地，讓財富大幅重新分配，手頭上突然多了大量現金，也成為國內外銀行積極鎖定的財富管理核心客群。

一家銀行業者透露，桃園近幾年突然暴增的有錢人實在太驚人，南崁甚至有一家公股行庫開幕才短短一年的時間，就累積高達五十億元的存款，分行經理最苦惱的是這些資金「只進不出」，顯見桃園「田僑仔」這幾年蓄積了龐大的財務實力。

信義房屋桃園區執行協理林三智更拿內政部統計數據指出，桃園區近四年人口增加快速，全台僅次於新北市，若計算十年來的增幅更是全台第二名，其中從雙北移居 而來的占最多，累計今年一到八月有近一萬八千人。去年奢侈稅上路後，雙北建照核准與推案量大受影響，惟有桃園今年一到五月建照核准仍高居六都最高。

「因此，桃園航空城計畫若能夠落實，對於增加當地就業機會與提升產業的附加價值，起著關鍵性的作用，當地房市前景自然無可限量。」林三智下了這樣的結論。

生活機能優勢

北桃園成新移民購屋首選

隨著桃園航空城計畫的逐步付諸實現，桃園房市也因這項國家級重大建設的帶動，擁有更高的能見度與發展前景。更由於這幾年大台北都會區房價高漲，使得「北客 南下桃園購屋」形成一股不可抵擋的趨勢，擁有重大建設利多加持，尤其是距離大台北地區最近的北桃園地區，順勢成為這些新移民的購屋首選。

根據台灣房屋研究中心針對外縣市民眾至桃園購屋來源所進行的統計，台北市與新北市就占了四八．三％的比率；而遷入者大多選擇三大區域，包括桃園市中正特區、桃園高鐵青埔特區與中壢市海華商圈，而這些地區房價漲幅也相對較大。

除了房價相較於雙北市低廉，以及交通便利方便通勤到台北等誘因之外，重大建設雲集並相互串聯，則為桃園房價提供源源不斷的上漲動能，如今已在桃園形成航空城特區、中正藝文特區、高鐵特區、南崁特區、大竹新市鎮等，最具發展潛力的桃園房市五大核心特區。

其中，中正藝文特區的各項發展條件成熟，但房價也最高，非一般民眾負擔得起；而航空城與高鐵特區的未來性雖佳，生活機能則尚未成形，當地房地產業者表示， 綜合評估交通條件、生活機能與發展潛力，位處五大核心特區中心位置的南崁特區與大竹新市鎮，兼具生活機能與房價親民優勢，是現階段民眾購屋的首選。

過去，桃園被外界視為一座「過客城市」，然而從桃園這幾年的蛻變，已逐漸從一座衛星城市搖身一變成為移民之鄉，在桃園航空城建設的帶動下，桃園房市可望一掃過去漲幅落後給雙北市與台中七期的情形，展開一波「補漲行情」！

桃園成最大移入區

全國近10年人口新增最多區域

排名 行政區 近10年

新增人口 近10年

增加幅度

(％) 2012Q2

房價

(萬元/坪)

1 桃園市 71,752 21.20 14.8 2 竹北市 54,012 58.00 16.8 3 中壢市 42,516 12.80 13.1 4 桃園蘆竹鄉 40,791 37.00 16.2 5 新北林口區 33,977 64.00 20.6 6 台中西屯區 32,384 18.00 16.7 7 新北蘆洲區 29,057 17.00 28.4 8 台中南屯區 27,999 21.00 17.1 9 台中北屯區 27,927 12.00 12.7 10 高雄左營區 27,530 16.50 11.8 註：統計範圍以直轄市、縣轄市內行政區為主資料來源：內政部統計處、信義房屋

隨著景氣好轉，中國房地產市場也告別長達一年的冰凍期。然而這波反彈似乎僅限於一、二線城市，開發過度、買氣不足的城市，交易仍然不活絡。同時因為當局宣示反貪腐，大城市也出現不少要求現金交易的豪宅出售案。

撰文‧周岐原

農曆春節長假裡，中國民眾除了拜年、到風景區遊玩，還有不少人從事另一種活動：看房子、買房子！

中國住宅市場經歷二○一二年大半年衰退修正之後，自第四季開始，呈現令人驚訝的強力反彈；從北京到上海，一線城市的成交量迅速擴增、房價漲幅也穩定增加；房地產的買方們，因為景氣再度好轉，終於向房價投降，不少觀望的民眾都紛紛出手買房。

成交數據反映的趨勢相當顯著，以中國最大住宅開發商萬科集團為例，去年十二月銷售金額為人民幣一四○．七億元（約新台幣六六八億元），比市場低迷的前年同期大增一．四倍；到了今年一月，銷售金額又大幅成長達一九○．七億元。業界龍頭銷售額屢創新高，透露一個事實：市場再度出現「房瘋」！

一二年初，︽今周刊︾曾製作「中國房市冰風暴」封面報導，當時我們直擊現場後指出，三亞、深圳、上海及北京市郊的住宅行情正在急凍，一年過後，市場迅速回溫，原因是什麼？

海南島房屋十二年才賣得完「市場上流動性還是很多，資金困境紓解了。」一位業界研究員直言：「『金九銀十』旺季過後，冬天行情通常比較冷，今年這個現象卻不明顯。」例如北京、上海、深圳、廣州四個城市，一月的房價，就比去年十二月上漲逾二％。「（去年）下半年起，先是土地拍賣屢創新高，顯示開發商信心好轉，市場見到開發商勇於出價，擔心像上一波多頭『越等越漲』，因此刺激買房熱潮回來。」然而，這次中國房價儘管反彈，各地走勢卻不同調，出現明顯兩極化的情形。

正當一線城市再次湧現買房潮，多個三、四線城市房價面臨龐大壓力，連去化庫存都不容易，遑論大漲。最具代表的是以海口、三亞為主的海南島，外地人來此購房占總銷量超過八○％，但探究這些買主購屋目的，多數只為短期避寒、休閒；以旅遊導向的三亞為例，每十戶房屋僅三、四戶有人入住。

據官方統計，整個海南島的房屋供給總面積將達一．○七九億平方公尺，如果以現有的銷售速度，至少要十二年，才能將所有餘屋消化完畢，凸顯海南島房屋供給嚴重過剩。

距海南島三千公里遠的渤海灣畔，遼寧省營口市也面對房地產過度開發、買盤後繼無力的困境。當局推出的「營東新城」都市規畫區，銷售速度遠遠落後預定目標，被視為全省房地產泡沫最嚴重的城市。「就算把市區五十萬人搬來住，還會剩下一大堆空屋。」當地一位開發商透露。

這一波房市榮景，還意外出現另一個特殊現象，就是求售的豪宅明顯增加。這是因為十八大後習近平全面接班，他開始在多個場合高調宣示打擊貪腐，聲言一定要「老虎、蒼蠅一起打」，對有大筆「另類收入」的政壇人士造成壓力。

豪宅賣家「神隱」只收現金習近平除了在下鄉考察時，具體交代地方幹部只能準備四菜一湯、不可有酒；䒷面下，由住宅建設部領軍的政府部門，對各城市「住宅資訊聯網」的建置，也在加快進行。這套系統一旦完成，等於串聯起各大城市的地政資訊，只要查詢姓名，個人持有多少房地產、登記地址、面積大小、購買金額等資料將無所遁形，儼然成為打擊貪官的最佳利器。

正因為「後有追兵」，各地以不同身分坐擁大量房地產的「炒房姊」、「炒房叔」，也陸續遭調查，近來在廣州、杭州、濟南等城市，出現「半夜託人賣豪宅」的奇景。

這類案件的共通點是，賣方只願意在半夜提供看屋服務，這些多數是公司法人，甚至根本不具名的賣方，從頭到尾不見人影，只有律師出面。還有一大特色是必須現金交易，倒不是他們急著將產權脫手，而是不經由銀行放款，以免資金流向曝光。

瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬曾指出，中國受限於資本管制，民眾除了Ａ股市場和房地產之外，很難再找到適合的投資標的；這個政策因素，加上人口流入城鎮的購房需求，成為房地產行情易漲難跌的主因。

只是誰也沒想到，這波房市熱潮的來源之一，竟是大批中國官員急著將房地產變現所導致。看來只要中國當局反貪腐的行動不停止，「現金價買豪宅」的案件也不會絕跡。

2013年中國房市三大現象1. 建商再次大舉買地，一、二線城市價量齊揚。

2. 三、四線城市買氣嚴重落後，市況仍未好轉。

3. 部分城市豪宅交易量大增，僅半夜可看屋，要求現金交易。

房地產的交易過程堪稱人生投報率最高的一場談判。

在這場爾虞我詐、利益衝突拉鋸的鬥智賽中，有人可以憑著高超的說服技巧叫對方讓步妥協，求取最大的利得，但有人卻只能在對手目眩神迷的話術下節節敗退。

說服人者動輒獲得、省下數十甚至數百萬元；被說服者，則恐怕耗損千金。

其實，面對技巧純熟、話術高明的房仲、代銷、投資客和銀行員，只要拿揑房地產談判過程中的關鍵步驟和達人密技，你也可以輕易地見招拆招，立於不敗之地。

撰文‧李建興、梁任瑋 研究員．楊寶楨談到房地產，任誰都希望，能夠「買」得便宜、「賣」得高價、「租」得划算，同時又能「貸」得優惠，畢竟在這動輒數千萬元，堪稱人生最大的一筆交易中，往往是差之毫釐，失之千里，不得不計較。但除了仰賴幸運之神的眷顧外，在這爾虞我詐的過程中，面對技巧純熟、話術高明的房仲、代銷、投資客以及銀行業務時，難道就只能任人宰割？三十六歲林裕豐的例子告訴你，就算是勢單力薄的小市民，其實也能扭轉乾坤。

心急壞大事

「加價購」買屋 多花三百萬冤枉錢目前在電視台擔任主管的林裕豐，是同事眼中名副其實的房產達人，因為他談判技巧高超，買賣房子就是比別人划算。但事實上，在剛開始跨入房地產投資時，林裕豐也曾有過慘痛的經驗，而現有的操盤心法，都是從一次次的敗陣中領悟出來的。

四年前，林裕豐還只是個「無殼蝸牛」，租屋的日子，一年吃掉他三十萬元，早就讓林裕豐有著濃濃的購屋夢。二○○八年的一個深夜，住家浴室的蓮蓬頭突然爆裂導致淹水，當他收拾完殘局後早已氣力殆盡，更堅定了買房的信念。巧合的是，當時在同棟社區內剛好有房子要出售，急著買房的林裕豐，立刻跑去看房，但「涉世未深」的他，購屋殷殷企盼之情全寫在臉上，這一切屋主全看在眼裡。「當時賣方一定在想，這麼急著看房，又是同社區租屋族，連搬家費都省了，肯定非買不可！」「我想我臉上一定寫著『大肥羊』三個字。」他娓娓道來。

果不其然，洞察心機的屋主就像陰險的大野狼，運用了「緩兵之計」和「以戰逼和」等策略，讓林裕豐「就範」。首先屋主故作姿態地說，「還有許多人在看喔！」更找來仲介一搭一唱，搧風點火，「唉呀！你這麼急，要加點價表現誠意啦！」此時屋主再故意透露其他買方的開價大約為一千一百萬元，被逼急的林裕豐，不但沒探聽虛實，連價都沒殺，甚至還「加價購」多花了一百多萬元，以一千二百萬元買下。木已成舟後，才得知當地的行情大約只有九百多萬元。

首次購屋慘痛的教訓，儘管讓林裕豐懊惱多時，卻也讓他決定要細心研究房地產，將來「扳回一城」。因此，後來林裕豐只要放假，就到處看房子，想盡辦法認識房產投資達人，請教操作的訣竅。蹲馬步磨刀，經由這些高手的提點，讓他深深感受到，「房市的生存之道就是『比對手還精』！不但要明瞭對方的話術，避免被糊弄，如果能掌握談判技巧，還能轉守為攻為自己爭取最大的利益。」兩年前奢侈稅開徵前夕，林裕豐趁著市場出現一波拋售潮，搶進一戶台北木柵萬芳社區的電梯大樓，脫胎換骨的他，開始懂得運用技巧。在上談判桌前，他先調出建物所有權及謄本等基本資料，從中發現該房最後一次交易時間為二○一○年之前，推估當時買進價不到一千萬元。並且發現賣方持有房屋超過兩年，卻急著脫手，解讀出對方想必是怕奢侈稅上路後房價會下跌，「抓住這個弱點，我就知道這非常有談判空間了。」

掌握四大步驟

操作房地產立於不敗的祕訣因此，儘管當時屋主每坪開價是四十二萬元，而市場的成交行情則約為三十九萬元，但林裕豐料準對方怕奢侈稅，一定肯降價求售。他直接叫價每坪三十五萬元，更先付五萬元訂金表示誠意，讓屋主眼睛一亮。最重要的是，在談判桌上，林裕豐氣定神閒地向屋主分析利害：「我當然知道市價是三十九萬元，但等你拖到奢侈稅上路後才賣出，說不定已經跌價到三十三萬元，不如我馬上用三十五萬元買下，你還倒賺了兩萬元！更何況你已經賺夠了。」這套說辭，果真打動了屋主，以每坪三十五萬元成交。

「在房地產的交易中，不想輸，就得要知道別人怎麼跟你談；想要贏，就得要懂得怎麼跟別人談！」從房仲和代銷業起家，曾見證過無數房地產交易個案的中華民國不動產經紀人協會理事長蘇雯英，在聽完林裕豐的際遇後，詼諧地套用了超人氣清宮鬥爭劇「後宮甄嬛傳」的經典台詞，一語點破房地產談判的重要。

她感觸良多地說，房市交易中，很少能有「賓主盡歡」的。買方怨多花了冤枉錢，賣方嘆賺得不夠多，房東恨賤價出租，租方氣不夠划算，而貸款時嫌銀行刻薄小器，偏偏銀行也擔心風險高！「因此，房地產談判是人人必修的一堂課！」而關於談判的訣竅，《今周刊》進一步走訪了十數位在「買、賣、租、貸」經驗豐富的投資客、包租公、仲介、代銷、銀行業務等房地產談判高手，結合了蘇雯英的談房元素，理出「觀望」、「布局」、「運籌」、「收割」四大操盤步驟，教你立於不敗之地。

第一步靜心觀望，看清大情勢。在大台北擁有近十棟房子，據熟識者透露，多年前還曾是中華開發前董事長劉泰英評估房市時智囊的張任邦（化名）就斬釘截鐵地說：「房市的輸贏源自於『資訊不對等』！」他進而解釋，在房地產的交易中，勝負往往繫於對於局勢的掌握度，因此，上談判桌前，誰能掌握較多、較明確的市場情報，了解對手的底細多一點，就更能命中要害。

既然是議價，第一個要掌握的資訊就是房子的市價，才能得知自己能運籌的空間有多大。因此和對方交手前，一定得先透過房仲、代銷、銀行、估價師、管理員或實價登錄網站等管道，探詢房子的行情。

談房第一步 觀望：

摸清市價 算出能運籌帷幄空間有趣的是，光是「情蒐」階段，諜對諜的套話術，就已經派上用場了。張任邦表示，由於仲介、代銷往往不肯透露真實行情，甚至還會故意釋出假消息，擾亂買賣方雙方的判斷，因此問行情得有技巧。由於仲介都希望買方開價高一點，賣方低一點以快速媒合，因此提供給買方的往往是區域的最高價，給賣方的則是最低行情，這時，要運用左右逢源的「反間計」，「賣房時，假裝是買方，買房時，則以賣方身分查探，才能找出對自己最有利的價格。」碰到代銷時則要「引蛇出洞」。張任邦說，一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷的，也才最貼近建商能容忍的真實底價，因此他總是不理會跑單小姐的舌粲蓮花，單刀直入地問，「那麼，四樓賣多少？」第二個要了解的資訊是對手底細。「所謂知己知彼百戰百勝，摸清楚對方來頭，才知道要用什麼方法過招。」張任邦得意地說，每次買中古屋，他一定會請仲介、代書或親自到戶政事務所調出房子物件的謄本，從中可清楚看出屋主買入的時間、設定抵押（即貸款）的額度、中間過了多少手，進而判斷屋主的買入價，甚至推測出賣方的大致身分，十分有利於談判。

以他在二○一二年看中一戶位於新北市，開價三千五百萬元的大樓住宅為例，在還沒進行議價前，他就從謄本中發現，賣方是在一一年才買進，貸款金額為一千五百萬元。張任邦推敲當時市場行情二千五百萬元，換算出貸款為六成。由於當時政府為遏制投資炒作，規定買第二屋的投資客僅能貸款六成，進而研判屋主是投資客。加上屋主才買了一年就想脫手，甚至連奢侈稅都寧願繳，「一定是個很缺錢的斷頭戶！」他抓住這點，算準了即使物件已漲至三千二百萬元了，但賣方應該只要能回本，以及足夠支付一成的奢侈稅，就願意成交。他一面請自己的幾位朋友假裝去看房，分別向屋主開了幾個離譜的低價，讓屋主誤以為房子沒行情，然而再言之鑿鑿地向房東分析：「我知道你想快點脫手，這樣好了，你當初買二千五百萬元，就連一成奢侈稅二五○萬元我也幫你付了，再讓你小賺五十萬元，二千八百萬元賣我如何？我可以立即匯款，再拖下去，對你可不利喔！」果不其然，賣方真的快速應允，而在神機妙算下，足足省下了七百萬元。

值得注意的是，「摸清對方底細」在賣房子時亦大為受用。目前在外資金融機構擔任分析師的黃俊華，去年底在市場買氣一片低迷之際，居然將位於新北市新店中央新村附近的一戶十年大樓房子，以每坪四十一萬元快速出售，相較於兩年前二十七萬元購入價，獲利高達四成七，而且比當地三十四萬元的行情高出二成，站上同社區最高價。

黃俊華表示，由於去年宏達電將企業總部遷至新店裕隆城，吸引不少外來工程師、科技新貴進駐。雖然購屋需求大增，但他明察暗訪發覺，這些新移民多半是介於三十到四十歲攜家帶眷的新手爸媽，急著找尋三、四十坪的三房住宅，偏偏當地多半是套房或六、七十坪以上的大宅，很多人苦無合適的房子可買。

黃俊華靈機一閃，將自己手中的三房住宅，不委託仲介，開高價出售。他洞悉到科技新貴講效率、重數據佐證的購買特性，還製作了ＰＰＴ，每每買方上門看房，就仿效業務簡報言簡意賅地彰顯房子的價值，結果不到一個月就順利脫手。

談房第二步 布局：

掌握發球權 人脈是定勝負關鍵在洞悉情勢後，接下來得細細布局。「所謂形勢比人強，在談判前，一定要部署好對自己有利的人、事、地、物。」在兩岸三地投資經驗豐富的Ricky分享了自己的經驗心法。

「首先要深藏不露！」他挑明地說，「買賣屋過程，雙方都在測試彼此底線，讓人越摸不透、猜不著越能主導全局。」Ricky提醒，買房時千萬不要面露愛慕，最好還要裝窮，以免被仲介、代銷拱高價格。賣房時，就算急需用錢，也要顯露賣不出也無所謂的態度，預防被漫天砍價。

Ricky表示，當房仲或代銷問你底價時，先喊出一個假價格，買方出價應是心中價的九折，賣方則要加一成，正式談判時，要提醒自己別忘了真實底價，不輕易妥協。

至於時間和地點的選擇也很重要。「擁有主場優勢，才能立於不敗之地。」在新板特區投資多戶豪宅的謝論剛透露，房仲約買賣雙方議價通常喜歡選在仲介店頭、平日晚上，前者是要讓雙方受制於空間，想走也不好意思；後者則希望有一方能因為捱不住下班後的疲累，無法長期應戰而乾脆妥協。因此他建議，談房價時，最好能將對方約在自己家裡或辦公室，而時間則選在假日下午，早上睡飽了，腦筋清醒，又能長期抗戰到晚上。

另外，在談房的過程當中，「人脈」往往是決定勝負的關鍵。「有關係就沒關係，沒關係就找關係！」在網路擁有一萬多名粉絲的知名房地產部落客「紅色子房」主張，談房價時要懂得運用關係，借力使力。他認為，操作房產的最高境界莫過於「笑裡藏刀」，也就是建立與敵人的「交情」後，再回頭狠狠砍價。如此，原本看似敵對的房仲、代銷、銀行員，在套了一層關係之下，也能幫你一把，達到議價的目的。

「紅色子房」平常沒事就會多跑仲介公司或銷售案場，和房仲及代銷培養良好的關係，尤其是預售屋，由於真正的底價只有代銷甚至建商才知道，他會盡量與同一家建商或代銷買房，成為該公司的「熟客名單」，以便從這些人口中盤問出開價的底線，甚至還能買到建商保留自售的超值好屋。

不過，在買賣中古屋時，Ricky堅持不要找同一個仲介。他認為，很能幫屋主抬價的仲介通常不太擅長替買方殺價，反之亦然；再者，賣房時找買進時的同一房仲，仲介很清楚成本價，難免會砍價。

而向銀行談房貸，「套交情」更是利器。五十九年次的張嘉蘭，在高峰時期，光在基隆就擁有數十戶房子，資產上億元。但有別於一般銀行都視投資客為毒蛇猛獸，張嘉蘭的待遇很不一樣，儘管貸款餘額有好幾千萬元，銀行行員還是對她必恭必敬。這除了她數十筆貸款從來沒有遲繳過優良債信外，更重要的是她獨到的「馭人術」。

「在銀行，老鳥、菜鳥都別忽視，經理更要認識！」張嘉蘭表示，銀行的老鳥由於熟稔行內產品配套，能很靈巧地幫客戶量身訂做適合的房貸，但也由於case多，對於小客戶或金額小的案子往往無心處理，因此她也會刻意「栽培」資淺行員。一來菜鳥需要業績，會全心承作，二來最容易與其培養革命情感，未來一定會「知恩圖報」。張嘉蘭說，由於最後核定額度的多半是分行經理，於是每每談貸款時一定要求約在銀行內，藉機認識經理。

談房第三步 運籌：

扭轉乾坤 發揮團結力量爭取議價空間當一切準備就緒後，下一步就是上談判桌了。「在和仲介及代銷談判時，一定要交叉運用『狡兔三窟』、『隔岸觀火』、『欲擒故縱』和『因時制宜』等四大技巧！」Ricky表示，無論買成屋或預售屋，他絕不押寶在同一物件，也不會專任委託給單一仲介；在談判時，他會有意無意地釋出「還有其他選擇，不差這一個」，造成仲介或代銷的壓力，讓他們彼此競價。

為了別讓對方看穿自己是故意擺姿態，而被視為沒誠意，最好同時配合「欲擒故縱」法。Ricky每次看房必帶支票在身上，相中一戶房後，先下十萬元訂金，「這碰到急需現金解套的建商或賣方，十分有效。」至於「因時制宜」則是指預售案的價格隨時間會呈現「前低、中高、後低」的週期，在接待中心剛建成時，或是即將結案前，議價空間最大，約可多出五至一○％。

其次，最好是周一至周五去看屋，因為假日人多，殺價空間小，還會受代銷人員營造的成交廣播掌聲干擾；而且平日顧客較少時，代銷人員不用顧慮他人的偷聽議價過程，價格反而好砍。

談判時除了靠自己，亦可發揮「團結力量大」的效應。首先，找朋友分別去案場，在不同的時間點佯裝詢問同一戶房的價格，並且大幅砍價，藉以了解其售價底線，再以最低價作為談判的基準；抑或每次都找不同的親友陪同看房，再由親友團挑三揀四，「借刀殺人」。

值得一提的是，無論買、賣、租、貸，如果暫時還沒達到心中的理想價，這時可祭出「神主牌」，告訴對方，幕後還有金主或意見領袖，自己並不是最後決定的人，以拖待變，用時間換取空間。

談房第四步 收割：

求取平衡點 展現誠意換得完美結局假使所有的步驟都完美運作了，就到了最後的收割階段。「這時候，得要盤算自己和對方的籌碼，想想有什麼可以彼此退讓！」長期在買賣雙方進行磨合、調停的全國不動產台北市南港區總經理吳鴻暉就認為，與其僵持不下，不如看看是否有可以各退一步的方法。例如面對代銷和仲介，可以適時表達將介紹親朋好友買房，遇到銀行，就表明自己的定存或證券帳戶可以一併轉入。

而這種先讓利再求利的雨露均霑法，主播陳海茵也頗有心得。○五年，她與先生看上台北內湖一戶別墅，原本與屋主談好價格準備簽約，沒想到卻遇到海棠颱風來襲使得房子漏水，偏偏屋主也不願意進行處理，讓交易一度破局。但危機就是轉機，陳海茵後來心想，乾脆向屋主表達願意負責修繕漏水，但條件是要降價，在兩相磨合後，最後砍了五％的價格買到了房子。

至於預售屋，陳海茵也提供了「以退為進法」和「呈堂證供法」。她表示，假設在銷售案場始終無法在價格上使建商讓步，就不妨反向思考，以退為進，多拗一些家電、裝潢，以貼補未來新家添購新品時的開銷。另外，每次看房時，最好隨時記下代銷人員所允諾的優惠細節，如附贈五十萬元廚具、衛浴或是價值一百萬元的裝潢，最後把這些應允當成「呈堂證供」，甚至試著將所有的贈品折現扣掉，儘管無法全額折退，但多少能爭取一些議價空間。

不過，吳鴻暉最後提醒，「談判的基礎在於誠意！」他甚至語重心長地說：「不懂得談判，損失的是利益，但不合理的談判，損失的則是機會！」因此，談房必須建立在合情合理的基礎上，否則惹怒了對方，有可能連談判桌都上不了。此外也要評估過度的操作是否會帶來風險，例如同時委賣給兩三家仲介，表面上能造成競爭，漁翁得利，但也可能反而導致仲介彼此釋出假消息，破壞了行情。總之，分寸拿捏得宜，你才會是最後的贏家。

會不會談 房價差很大！

從林裕豐的買房際遇，認清懂不懂得談房技巧很重要

不懂談判吃盡悶虧

時間：2008年

地點：台北市八德路三段

物件：20年成屋

1. 慘遭屋主看破手腳

顯露出急欲找房的心態，讓賣方抓住把柄，故意拉高姿態逼其就範。

2. 誤入房仲所設圈套在房東和仲介聯手一搭一唱下，誤中圈套，居然加價買房。

3. 傻傻聽信賣方說辭沒打聽房屋的市況，談判時對屋主釋放的假消息也唯唯諾諾，全無反駁。

以高出市價３成購房，白白損失300萬元！

善於談判成果豐碩

時間：2011年

地點：台北市木柵區

物件：10年電梯大樓

1. 摸清屋主賣方底細調出建物謄本，推估屋主賣房本意，抓住賣方的弱點，作為談判籌碼。

2. 先下訂金誘敵入甕談判時故意先下訂金，表達誠意，欲擒故縱，反而議到好價格。

3. 分析利害恫嚇屋主向屋主細細剖析利害，並告訴賣方，若再不賣將會賠更大。

足足砍價1成6，省下210萬元！

與房仲過招

1.左右逢源

上房仲店頭問行情，因仲介透露的價格對買方會偏高，賣方則偏低，故買房時，假裝賣方身分詢價，賣房時則以買方身分問，破解其招。

2.落袋為安

賣房時為避免要付佣金而侵蝕利潤，可向仲介表明要不含佣金實拿多少錢，如心中賣價為1000萬元，就言明要實拿1000萬元，超出1000萬元的才為佣金。

3.隔岸觀火

買房子多找幾家仲介比價，賣房子時多委託幾家仲介相互競爭，取其最有利的成交，並從中砍其佣金。

4.良辰吉時

房仲約買賣雙方到仲介公司議價，偏好平日下班後晚上，疲勞轟炸到深夜，想讓某方因精神不濟而投降，故最好約定假日下午，精神最佳之際。

與建商過招

5.引蛇出洞

為探詢出預售案場的真實價格，可直接詢問全棟最低價，如四樓廣告戶的開價，藉此得知建商和代銷的底線。

6.呈堂證供

記錄每次到銷售案場售屋人員所開出的優惠條件或贈品，當成呈堂證供，最後則以此優惠要求折現或作為議價的籌碼。

7.以量制價

結合親朋好友集體團購，以大量購買向建商或代銷大幅砍價，就算拗不到價，也要爭取家電、裝潢等贈品。

8.分進合擊

請親朋好友在不同的時間點分別去看同一戶房子，預期將會分別詢問出不同的開價，最後以最低開價為議價起點，再向下殺價。

與屋主過招

9.欲擒故縱

擺出沒買無妨的姿態，讓賣方擔心，但同時又可以直接在看房時小額下訂，以彰顯買房的誠意和財力，讓賣方更難以割捨。

10.蠶食鯨吞

砍價時，先殺單價的零頭，再殺總價的零頭。如開價為每坪單價33萬元，先砍至30萬元，若30萬元單價換算為總價930萬元，則再以900萬元議價。

11.聲東擊西

每次看屋請不同的親友陪同，由親友出面嫌貨和嫌價，讓屋主擔心買方購買信心會動搖，進而同意降價。

12.明察暗訪

調建物謄本洞悉欲購買的物件屋主的進場時間和貸款額度，進而推估賣方的成本價甚至大致身分，再拿捏議價的尺度。

與銀行過招

13.利益交換

若手上擁有定存、黃金、股票或支票存戶，談房貸時可一併透露若給予優惠條件，將把其他存款轉到該銀行，「陪嫁」過去。

14.靠山相挺

銀行經理通常握有房貸額度和利率的核定權，因此想辦法認識經理並打好關係，或請有力人士（如銀行VIP客戶）舉薦，可爭取到較優惠的條件。

15.見縫插針

房貸若有寬限期，可在快到期時故意大額還款，顯示財力，並透露有意轉貸，藉此讓銀行為保留優質客戶，同意降息。

16.因人制宜

每家銀行對於貸款人信用評比的基準不同，A銀行認為的好客戶，在B銀行恐怕反而是扣分的項目，因此須打聽好各銀行的遊戲規則，提供利己的資料。

與房東過招

17.威脅利誘

明瞭房東最擔心的是租屋空窗期，若遇久未出租的房子，可向房東分析利害，提醒他不如降租金以求快速出租。

18.以退為進

無法讓房東讓步降房租時，可退而求其次轉而要求增加配備、免付管理費、水電費等，爭取利益。

19.長線釣魚

可主動向房東提議簽一年以上的長期租約，讓房東願意以較低的租金出租。

20.因事制宜

學生承租學區房時，以哀兵姿態裝窮，博取房東同情，但一般住家，尤其是坪數較大的店面和透天厝，則要彰顯財力。

與買方、房客過招

21.量身訂做

明瞭區域多數買方的職業別、年齡，推估其購屋財力、需求和購買行為。例如科技業小家庭為主流，顯示三房產品奇貨可居，可適時抬高售價。

22.神主牌位

遭對手議價時，故意表達自己並非具有決定權的人，請出神主牌護體，藉此拖延時間，以時間換取空間。

23.以戰逼和

向買方表達仍有多組買方有意購買，並故意透露其他人的出價，讓對方感受競爭壓力，以戰逼和，讓其妥協。

24.外貌協會

賣房或出租前，可先將房子小幅整理，或調整家具擺設，增加屋子的價值，讓重外觀的買方及租方快速成交。

欣陸控股董事長殷琪沉寂多年，將於今年第三季強勢復出，舞台，就在台中七期。

去年六月，欣陸控股旗下大陸建設首度跨出北台灣，以每坪三百二十七萬元、總價二十七億元，向力麒建設買下台中七期惠國段土地，至今仍是當地的最高價紀錄。事隔不到兩週，又以八百二十三萬一坪、八十七億成交價，搶下台北信義計畫區B7街廓，同樣寫下當時的新高價。

無懼房價步入高原期仍硬推每坪逾百萬元豪宅

砸下百億元，在北、中鑽石級地段插旗，只是殷琪的前哨戰。台中業界盛傳，第三季，大陸建設於七期推出的豪宅，每坪開價將超過百萬，比起周邊行情硬是貴上三十萬、四十萬（約高出六成）。尤其，此地緊鄰七期的指標建案聯聚信義，與台中最大建商聯聚建設隔街對望，較勁意味濃厚。

「除非她出奇招，否則絕對沒有這個行情！」精湛建設總經理陳志聲說，十年前台中大型建商紛紛進駐後，隨新市政中心、大都會歌劇院動工等議題發酵，已有多波漲幅，地價也從每坪二十萬一路飆漲至三百萬。現在，不僅可用地稀少，距歌劇院完工也還要三年，再加上捷運通車遙遙無期，利多出盡，七期呈現「前不著村，後不著店」的窘境，對建商而言實在不是適合的進場時機。

那麼，殷琪選在這個不合理的時機、以不尋常的開價華麗回歸，打的是什麼如意算盤？

據了解，因近兩年政府公共工程預算縮減，標案逐年減少，旗下另一子公司大陸工程國內公共工程案量已連兩年掛零。目前營收雖有民間營造案支撐，但這對以公共工程起家的大陸工程來說，未免有違「傳統」，也反映經營上的潛在危機。

用營建曝光度打品牌拉高公共工程建設接案量

反觀，大陸建設營收雖僅占欣陸控股兩成，卻是其逾九成的獲利來源，讓殷琪不得不將經營重心轉向營建，大陸工程則積極轉往海外發展。而這正是大陸建設在購地策略上狂踩油門，從「五年幾乎不買地」到「大手筆獵地」的關鍵轉折。

新創不動產總經理傅枝火分析，過去，殷琪購地向來保守，去年卻大動作在信義區插旗，縱然有重新宣示身分，與富邦金控董事長蔡明忠、國泰金控董事長蔡宏圖、潤泰集團總裁尹衍樑等一線大咖平起平坐之意；但跨出台北，在台中精華地段高調搶地，則更有吸引國際目光的味道，「為的就是要證明自己是全國性的品牌，有承接國際重大工程的能力。」

也難怪，大陸建設一年來，每次出手都能創造話題，大陸建設董事長張良吉也不諱言今年將持續在台中買地，可以看出殷琪頗有靠營建的「曝光量」，換取營造「品牌力」的意味。目前，大陸工程轉戰海外，在印度、香港、澳門、馬來西亞等地均有斬獲，海外營收占總營收超過一成。

合炒七期第五波漲勢大搶剩不到二○％的空地

依大陸建設計畫，台中七期惠國段住宅將規畫為每戶近兩百坪的豪宅。欣陸控股企業傳播部副理葉昭慶雖表示建案單價尚未定案，但指該案將採邊建邊售，預計二○一七年完工。

事實上，邊建邊售的方式除了能每年為財報挹注穩定營收外，也有等待時機的考量。台中市建築經營協會理事長楊玄吉指出，雖然七期行情目前處在高原期，但若歌劇院落成後，勢必會再掀一波漲幅，因此，可以看出大陸建設預計靠邊建邊售醞釀行情的心態。不過，這樣想的不只殷琪一個。

傅枝火分析，三年後，歌劇院一旦落成，將創造七期十年來「第五波」漲勢，屆時房價上看每坪百萬不是不可能。因此，不只台中建商趁青黃不接時積極搶地、養地等候，更吸引許多北部建商、金控、壽險業者南下詢問，預先卡位。

翻開七期土地版圖，除了大陸建設，國泰建設、富邦建設、新光集團、宏泰集團等皆赫然在列，就連南山人壽也正與達欣集團洽談，預計買下其中港路上的土地，拍板定案指日可待。不只如此，隨著壽險業禁買令鬆綁，業者透露，「想得到的上市櫃金控都來了，準備卡位！」大咖全員到齊，讓台中七期變成台北信義區翻版，也成為富豪較勁的第二戰場。

現在，七期空地僅剩不到二○％，但為爭搶第五波的「合炒」門票，北部建商闊氣搶地，已殺得在地建商難以招架。陳志聲說，在台中，一塊地開價十億以上，大家就嫌貴，但對「台北人」來說，五十億都還算便宜！楊玄吉也說，由大陸建設買下的惠國段土地，原本最多有七、八組人馬在搶，但依台中建商的財力，頂多只能「ㄍㄧㄣ」到三百萬一坪，因此讓大陸建設以三百二十七萬輕鬆得標。

但是，現在在七期擁有兩塊土地的殷琪，野心顯然不只有「合炒」而已。相關業者透露，目前，大陸建設已於當地積極挖角設計、工務人才，有意在七期蓋出代表作，與富邦天空樹一較高下。此外，市場甚至傳出大陸建設不惜以一坪四百萬的天價獵地的消息，意圖再破台中地價新紀錄。

搶地、搶人更搶客！看來，殷琪這次重返舞台，不當主角，一切免談。

【延伸閱讀】卡位台中七期，大咖建商闊氣搶地——北部建商2013年台中七期未推案土地

所有權人：大陸建設布局台中地段：市政北五路、惠中一街、市政北七路、惠中路口每坪土地單價（元）/總面積（坪）：327萬/814

所有權人：國泰建設布局台中地段：市政北二路、惠中路口每坪土地單價（元）/總面積（坪）：259萬/516

所有權人：富邦建設布局台中地段：市政路、惠文路、文心路街廓每坪土地單價（元）/總面積（坪）：208萬/454

所有權人：宏泰人壽布局台中地段：中港路、河南路口每坪土地單價（元）/總面積（坪）：203萬/ 670

註：2013年資料統計至5月7日

房市「多頭總司令」顏炳立公開看衰房價後市，走了十年多頭的台灣房地產市場，是否就此進入轉折點；一般認為，與房市榮枯高度相關的利率環境短期之內不致出現劇烈變化，但不可否認的，買方追價的風險意識，已經明顯升高……。

撰文‧楊卓翰、梁任瑋

如果你最近要買房子，可能要先「停看聽」。六月房市買氣直直落，過去堅若磐石的房價，是否開始出現鬆動訊號？「今年下半年，實在是沒有樂觀的理由。」過去被稱為「多頭總司令」的戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立，竟也帶頭喊跌，指出豪宅市場下半年將沒有好日子過，而中古屋市場也會受到影響。

跡象一：買氣衰退

利空訊號多 下半年不樂觀其實，不只顏炳立看壞，從氣氛面到基本面，房價已經出現四個鬆動跡象，值得購屋人及投資人留意。

邱小姐近日出售一戶位於台北市大安區的公寓，卻遇到賣不出去的情況。先前有一位買家一看就很喜歡，第一天訂金就付了九十萬元；但是之後卻因為沒有銀行貸款，無法交屋。

「事後了解，原來買家是有三、四戶房產的投資客。前後找了五家銀行來估價，卻都因為貸款成數太少而沒談成。」邱小姐說。眼見交屋日逼近，這位買家甚至寧可讓邱小姐沒收九十萬元訂金也不交屋。

邱小姐遇到的並不是個案，隨著貸款利率緩步調高，加上房貸緊縮，投資客已經開始悄悄從市場上抽手。雖然五月台北市買賣移轉棟數寫下奢侈稅後新高，不過六月的移轉棟數僅剩下三三六八棟，比起上個月減少了一五％。

房地產市況不佳，身為台灣最大的外商估價機構總經理，顏炳立感受最深。「去年第一季我們成交量做到爆，現在我們做那麼少，我就感受不到這個市場還有什麼買家。」他甚至指出，今年第一件成交的商辦大樓標案，僅有一家投標。「整個標案的情況，進來詢問的，比去年掉了一半，真正投標的又掉一半。」他說。

不但如此，顏炳立也針對房市買氣下滑提出警訊，指出未來蛋黃區（市中心）房價將會下跌五％。他指出，過去多頭市場是靠「驚嘆號」堆砌出來；但當愈來愈多空頭訊息出現，會變成負面的驚嘆號，「下半年沒有那麼樂觀」。

近期利空消息包括全球景氣渾沌不明、ＱＥ（量化寬鬆貨幣政策）可能退場，過去兩年預售的豪宅開始實價登錄，大幅干擾市場交易，甚至造成買方觀望，交易量萎縮的態勢。

跡象二：豪宅退燒

壓縮一般住宅向上空間

「實價登錄效應已經發揮了，就是老百姓有所本，買東西前知道價格。」而近日勤美璞真「膨風」事件，也讓市場討論熱烈。位於北市大安森林公園的指標豪宅勤美璞真，原本喊價每坪二三○萬元，但實際登錄價格卻僅有一七八萬元，相差超過兩成。

不過，台北市房價在第二季再創新高又是為什麼？房價是否真的「下不來」？顏炳立直指，現在的房價其實「都不合理」。「現在賣家開的價錢都不合理，我們建議的合理價，他們都不願意賣。」顏炳立說。

不只如此，實價登錄也讓消費者處在觀望姿態，讓大家認為兩百萬元的房子，一百多萬元就能買到，因此不肯進場，有房仲業者就表示，最近雖然房價創下歷史新高，但是六月實際看屋人則少了一至兩成。

豪宅市場價格鬆動，顏炳立認為勢必影響到次級產品（中古屋）市場。「假設好的東西都不被追逐，那現在次級產品的熱度，會是短暫性的。」再加上ＱＥ退場，造成市場信心問題，顏炳立直說，下半年並不那麼樂觀。

信義房屋研究員曾敬德則指出，市中心區的買方對於景氣變動較為敏感，尤其是六月下旬美國聯準會主席柏南克鬆口，表示經濟好轉後，考慮縮減量化寬鬆政策規模，更讓市場信心蒙上陰影。

「ＱＥ退場」宣示與房地產之間的直接關聯，其一是推升房價的資金行情可能退燒；其二，是營造房價上漲的低利率環境可能轉變。雖然柏南克在七月九日又對外強調「就算就業情況改善也不急著升息」，但無論如何，房市買方的風險意識必然已較柏南克發言之前有所提升，也將影響買方向上追價的手筆與意願。

房價遲遲不跌，但另一個房市指標──租金報酬率卻跌得很慘。

跡象三：租金報酬低

豪宅租金直落 無法抵房貸台北市專營高價豪宅租賃市場的松信住宅經理吳懿倫就說，豪宅租賃客群主要來自外商公司主管或駐台外交官，但這幾年來台設立的外商公司急劇減少，豪宅租金行情不漲反降；但房價不斷飆升，導致租金報酬率直直落，目前「坪數愈大，租金報酬率愈低」。

據了解，壹傳媒主席黎智英位於大安森林公園對面的豪宅「頂高麗景」，交屋已一年多，原本每月對外招租三十五萬元，但現在已降價至二十五萬元還是乏人問津，換算租金報酬率也只有二％。

而目前豪宅租金開價最高的，是北市中正區的「元大一品苑」，與富邦金控蔡萬才家族在帝寶對面蓋的自用豪宅「仁愛大樓」，一戶每月租金都要五十萬元以上，雖然租金高得驚人，但租金報酬率卻低得可憐。

用知名豪宅房價換算租金報酬率，指名度（註：租屋者最多人指名想租）最高的「帝寶」，若以房價每坪兩百萬元計算，儘管以每月五十萬元的天價出租，租金報酬率也只有一．一％；信義計畫區的「寶徠花園廣場」，每月租金行情約二十萬元，租金報酬率也低於一％，租金完全無法抵房貸。

不過，吳懿倫說，這些富豪對名下豪宅的處理態度，類似保險公司買商用不動產，皆抱持只租不售、長期持有的模式；甚至有些客戶當初購買不是為了出租，而是為賺三至五年後翻一倍的價差，只要將來房子可用好價錢賣掉，租金低落對這些買家一點影響都沒有。

雖然富豪出手買房時不在乎租金報酬率，但是對口袋不深的投資客，這樣低的報酬率，已經是叫苦連天。瑞普國際董事長曾東茂就指出，台灣過低的租金報酬率，已經埋下房市鬆動的隱憂。「現在不論商辦或住宅，租金報酬率實在太低。」他拿出台北市的租金報酬率，從二○○一年開始，租金報酬率就從五％一路衰退到目前一．五七％的水準。

現在，「租金」和「貸款利率」這個恐怖平衡，即將被打破！為了進一步抑制房價，公股銀行從第二季開始實施限貸，拉動新承作房屋貸款利率來到一．九八六％，創下四年四個月來的新高。

當房貸利率超過租金報酬率，正是地產業者所謂的「死亡交叉」，因為這代表投資客已經無法單靠房租負擔房貸，而必須掏錢養房。

事實上，在二○○八年間，國內房市也曾一度出現房貸利率超過租金報酬率的狀況，不過在利率隨金融海嘯爆發而快速壓低後，租金報酬率又再度超越房貸利率；這一回，「死亡交叉」仍是曇花一現？或者會「愈演愈烈」呢？

跡象四：利率反轉

與租金報酬率呈現死亡交叉由於美國ＱＥ退場預期，不少人擔心市場利率將自此一路上漲，不過，在柏南克七月九日高調向市場「消毒」、強調利率將長時間維持低檔之後，或許利率向上的時間表還可再往後延。此外，觀察國內央行長期作風，調升利率往往又會比美國來得速度更慢、幅度更緩、動作更謹慎，因此，現階段應還不必對「升息重創房市」過度擔憂。

然而，即使不必過度擔憂，但小小的隱憂還是會對房市造成一定的壓力，原因在於，台灣房地產市場對於升息的抗壓性相對較低；或者說，一旦升息，國內房價反應會更敏感，「因為台灣房地產市場基本面並不算好。」投資名家劉俊杰說。

「房地產要上漲，首先人口要不斷增加，第二所得要不斷提高。」但是，劉俊杰指出，台灣人口老化、實質薪資負成長，「年輕人若無一點老本，不可能在新北市、台北市買房子。」劉俊杰更認為，台灣房地產比中國還脆弱，因為中國所得還在增加，但台灣所得原地踏步，而且台灣老年化嚴重，這兩個基本面，將會讓台灣的房地產，「成為高價泡沫最後的那隻老鼠。」因此，在他眼裡，台北市過高的房價崩盤，利率將是關鍵。「如果利率真的往上升，這件事絕對會發生。」劉俊杰最後提醒，股票漲到一個階段，績優股都不會動，「剩下阿貓、阿狗股在漲。」「所以你看最近台北市以外、桃園以南都在漲。這與股市有異曲同工之妙。所以我認為房市進入盤整下修，不會太遠。」從多頭總司令顏炳立，到投資名家劉俊杰，從不同角度，他們眼中看到同一件事：房市可能下修。從氣氛面來看，市場買氣衰退、基本面租金與利率出現死亡交叉，外加國際局勢的干擾，投資人須特別小心；台灣房市從金融海嘯後再起，到現在已第三年，拉長時間來看，房地產已漲了十年；反轉的時間點雖然難測，但在準備購屋之前，對於報酬空間的預期，已不宜過度樂觀。

「三個月前，有人問我們要不要到上海自貿區買土地，當時一畝地才人民幣一百五十萬元，現在想買都買不到，只能用租的。」安薇塔英國茶公司總經理姜惠娟說。原本乏人問津的上海自貿區，現在成了各廠商想要擠進去的區域，每畝地更是漲到人民幣五百二十萬元，漲幅三．三倍。

與土地增值機會擦身而過的姜惠娟，只好租辦公室，在這個區域註冊落腳。

進駐，有什麼好處？省關稅、從儲料到出貨調度更靈活

在大陸進口英國茶葉的安薇塔，是自貿區開幕第一週就註冊公司的台商之一，執行長黃騰瑩說，相較於目前從廈門進口茶葉有保稅區的倉儲等成本，上海自貿區開放後，外商可以自設倉庫、用人民幣結匯；茶葉還可重新包裝後，部分內銷、部分再出口，「可以省一五％的關稅和一七％的增值稅，又可以先拉貨進來，不必擔心倉儲成本，對生意幫助很大。」有了上海自貿區，安薇塔開始思考進軍東南亞市場，把生意觸角往外擴張。

除了台商的營運價格開始移動外，連供應給台商原料的國外廠商，也有新布局。

「有位做影印機材料的台商客戶說，他使用的原料都跟美國原廠購買，最近，原料供應商告訴他，上海自貿區成立後，要把原本擺放在韓國釜山自由貿易區內的材料總倉，搬到上海來，可以就近供應中國地區的客戶，」富蘭德林事業群總經理劉芳榮說。對供應商而言，可以就近服務客戶；對使用原料的台商來說，過去光是等船期至少需要一週到兩週，現在省卻這一段海運路程，可以直接從上海自貿區提貨，備料數量與週轉金，只需要過去的三分之一，提高競爭力。

台企，哪裡找機會？鎖定三區塊：金融、服務、新產業

「中國能夠走出來，跟國際接軌，對我們來講是安全的，對我們更有利，」台大經濟系教授林建甫如此詮釋上海自貿區對台商的正面影響。「掌握政策等於是擁有現金，」長期觀察中國政策變動的劉芳榮認為，只要跟著中國政策移動，就能掌握賺錢機會。

上海自貿區是中國送給全世界的一個開放大禮，台商要如何從中抓住機會？攤開這次上海自貿區開放行業，感受最直接的，就是金融業。

花旗、星展銀行搶第一輪進駐後，接著滙豐銀行獲得批准設立。台灣的台灣銀行、第一銀行與國泰世華銀行，都接獲中國方面洽詢在上海自貿區內設立據點的意願。雖然人民幣匯率、利率自由化還未有時間表，卡位後，可先替區域內的企業進行資金調度，光是直接換匯加上借款的利率差，每人民幣一億元大約至少可以省下人民幣三百五十萬元，營運成本下降。產險業的需求也會增加，包括航運保險、離岸保險、責任保險、健康醫療保險，都將帶來新機會。

浦東（上海）台灣經濟研究中心執行主任盛九元認為，台資企業可在金融類、現代服務業與新產業三大區塊找機會。譬如，台灣的銀行可多推出與人民幣相關的金融商品，也可在物流、全球化行銷、品牌設計等方面多著墨，此外，新能源、電動車這些新興產業，台灣有機會找到施展的空間。更多的商機，陸續從夾縫中竄升出來。

上海自貿區中的外高橋區域，將打造成國際酒類集散中心，有機會成為亞洲新的酒類貿易中心，交易中心可免費參觀，消費者還可以以批發價買進葡萄酒，比沃爾瑪等超市便宜，是一條新的貿易路徑；在服務文化領域，獨資的外資文化娛樂經紀機構，未來諸如明華園歌仔劇團、五月天演唱會，可在這區域提供原汁原味的表演節目。更多的營運模式，將在這區塊發生。

歸納起來，上海自貿區將為台商企業營運帶來兩大結構性改變。

改變一：交易結構改變，商機增加。

企業在上海自貿區設立貿易公司與倉儲，從其他國家進口貨物，略做加工，或直接銷售到其他國家，在進出口都免稅下，增加三角貿易機會，台商的貿易總倉，可能移往上海自貿區。

改變二：當資金調度中心，減少匯率損失。

過去資金調度都在境外公司進行，未來上海自貿區人民幣可自由結匯，當地可做為資金調度中心，可減少匯率損失與減少利息支出。

上海自貿區成立，除了公司可受惠外，個人也可以搭上順風車，讓荷包進帳。

企業想要進駐上海自貿區，除了有「境內關外」的便利性外，還看中二○一五年迪士尼開幕，屆時將成為帶動上海地區繁榮的雙引擎。在兩大經濟引擎帶動下，要如何抓住獲利趨勢？「投資房地產、股票都是不錯的選項。」劉芳榮說。從今年七月起，大陸的「自貿區概念股」蠢蠢欲動，正式批准後，更是出現瘋狂上漲，陸家嘴、華茂物流、上港集團漲幅超過一倍，外高橋漲幅更接近四○○％。

投資，如何能獲利？陸股留意四大類，台股緊扣物流金融

隨著自貿區的熱度高漲，在中國股市，有四大概念股可以留意。首先，在自貿區周邊有大量土地的公司，如海博股份、錦江投資、浦東金橋、中儲股份；其次是參與自貿區建設開發的公司，如外高橋、陸家嘴、浦東建設；第三是物流倉儲和運輸公司，如上港集團、東方創業、新寧物流、交通股份；最後是金融貿易類公司，如上海物貿、張江高科、浦發銀行。

台灣股市，也是緊扣與物流、金融相關的標的。台新投顧認為，這幾年兩岸開放，兩岸間的運輸、物流增加，如今加上上海自貿區的物流商機，台股中的運輸股如中菲行、大榮、台驊；金融股方面，由於國內主要的大型金控公司都已在中國設立營運據點，未來能否在大陸大力開展業務，才是觀察重點。

至於房地產方面，「上海內環的房子，閉著眼睛買就對了，」劉芳榮說。浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、林港新城四個區塊的房價漲幅超過一成，辦公室的租金也漲了兩成。未來多了迪士尼這項題材，將成為支撐上海房地產價格的重要支柱。

此外，工作機會也會增多，中國官方預估，將可創造約百萬個就業機會。銀行、證券、貿易、倉儲外，律師、旅行社、人力仲介、培訓機構、醫療服務等行業，十八項開放的行業中，每一項都隱藏著對人員的需求。連自貿區外的飯店、旅館、餐廳的住房、飲食需求，對會隨著自貿區內人員進駐、生意往來，跟著帶動起來。

最讓人眼睛一亮的是，對保險的需求也會增加。未來自貿區內，將會聚集很多的貿易、物流、航運、倉儲等企業，這些企業對產物保險的需求量將會快速成長。此外，高階主管對意外、健康保險的需要也將大幅提升，這是上海自貿區帶動出來的另一個新興需求。

一個自貿區啟動，不論是企業或個人都可以從中找到需求，能夠挖到多少寶？創造出多少機會？得看能耐夠不夠，才能在國際企業與人才的競賽中，脫穎而出。

【延伸閱讀】抓對3趨勢，輕鬆賺自貿區順風財——上海自貿區投資標的及就業機會

股票物流個股夯：台股可注意運輸股，如中菲行、大榮、台驊；陸股則從與上海自貿區建設、物流、土地相關的個股著手房產首選內環區：上海自貿區與迪士尼，將成為帶動上海房地產價格雙引擎，內環區的房地產是投資首選就業拚證照加分：上海自貿區將創造近百萬就業機會，具備證照、精進能力，就能增加工作機會

整理：吳美慧

【延伸閱讀】Q1企業主，獲利會受影響嗎？上海自貿區中有五大項目，與企業息息相關。包括貿易內容、自由結匯、匯率自由化、離岸金融OBU、開放外商投資特定領域，都會影響獲利數字與競爭力。

Q2工作者，未來機會將有所改變？上海自貿區將帶來約百萬就業機會，都是國際企業，未來你的工作地點，有可能就在此，密切觀察工作機會，等於替自己增加選擇。

民營企業興旺、地下金融盛行的溫州，因經濟轉型受創甚深，房價重挫連跌二十六個月。儘管政府出手協助，但當地經濟體質仍有待恢復。

撰文‧周岐原

如果你辛苦買來的房子，價格持續下跌超過兩年，你會怎麼做？這正是數十萬浙江溫州房地產業主，此刻面臨的難題。

十一月十八日出爐的中國國家統計局公報指出，今年全中國房價普遍上漲，只有溫州，房價連跌二十六個月。「七十個大中城市，和去年同月相比，價格下降的有一個，上升的有六十九個。」統計公報開頭呈現的這行字，顯示全國房市一片榮景，但也更凸顯溫州的特別。

中國前三季經濟成長率有驚無險地成功保住七．五％，而全國唯一房價下跌的溫州，經濟究竟怎麼了？正當全世界拿起放大鏡，仔細檢視中共三中全會後發布的「全面深化改革」決議文，早在三十五年前就發動經濟改革、步伐領先全中國的溫州，卻還陷在房價泡沫消退的緩慢調整。

數字會說話，曾經穩坐溫州全市地王、位在商業區的豪宅建案「鹿城廣場」，二○一一年開價每平方米約人民幣十萬元（約新台幣四十九．二五萬元），目前售價降到四萬元；另一頭，面對全浙江最大溼地公園的「香緹半島」，則從每平方米人民幣七萬元跌至三萬元。房價尚未止跌，顯示溫州這一波經濟調整，似乎還沒落底。

從數字來看，溫州只是中國房地產市場的「個案」，不過，近來卻有愈來愈多的質疑，擔心溫州現象終將蔓延中國。知名財經評論員、《每日經濟新聞》主筆葉檀在十月中旬就發表文章，名為「何時中國皆溫州」，在她看來，中國如今已經出現了些許「溫州病」。

地下金融斷鏈 重挫房價什麼是溫州病？首先是資金斷鏈。二○一一年，《今周刊》採訪團隊曾經直擊溫州，當時的溫州，資金需求火熱，導致地下錢莊盛行，貸款平均月利率高達二五％；九百萬溫州人當中，身為借款或債權人的比率，竟然高達九成。

然而，銀根隨經濟降溫急遽緊縮，資金鏈在短時間內斷裂，影響所及，年營收人民幣二．七億元的信泰集團董事長胡福林，因負債累計達人民幣二十億元，不支倒閉遠走美國，成為最「大咖」的跑路老闆。地方版「錢荒」風聲鶴唳，逼得國務院前總理溫家寶一度親赴溫州，商討解決對策。

對比目前中國整體金融環境，雖然人民銀行不斷強調流動性充裕，但銀行同業拆款利率始終維持「穩定高檔」，民間向銀行借款利率的升幅，則更高於銀行同業拆款利率。

利率上升所埋下的資金緊縮伏筆，成了經濟學者眼中的一項隱憂。瑞士信貸亞洲首席分析師陶冬稍早前即表示，以目前的流動性狀況，市場對貨幣緊縮未必會有直接感受，但這是「溫水煮青蛙」的過程。他並強調，溫州對於目前的中國雖然只是特例，但必須注意的是，信貸收縮，正是溫州房地產市場當年一夕之間由盛轉衰的催化劑。

搶救經濟 成習、李難題至於第二個溫州病，則是經濟問題。一○年後中國經濟加速轉型，當人民幣匯率緩緩升值，勞工薪資每年漲一成，缺工人、更缺訂單的溫州，加工出口業受嚴重衝擊。

舉例來說，溫州生產打火機的公司曾多達五千家，全球市占率高達八成，如今只剩下一百多家。「溫州主要靠外來的訂單，現在這些靠外貿的廠，開工率都很差，人也變少了，所以經濟比以前差了。」在浙江經營消費通路事業的張君生說。

某種程度來說，搶救溫州，儼然已是習、李團隊進行經濟改革的一個小實驗場；救得了溫州，才能從中得到避免中國房地產崩潰的經改訣竅。的確，隨著習、李團隊上台後推舉的改革思惟，已讓受創的溫州經濟重現曙光。

「政府開始輔導成立小額貸款公司、擔保公司，資金流動就枱面化了。」溫州台商協會會長許燦欣說：「另外，政府還成立民間資本中心，你要找項目（投資），或找資金，可以找這個中心撮合。」十一月二十二日，浙江省人大常委會又通過《溫州民間融資管理條例》，規定民間融資允許借貸雙方商定利率，但須以法律規定為準，這部新法，算是為溫州「影子銀行」的龐大金流，邁出合法化的一大步。

「這是中國第一部民間借貸的地方法，對拯救危機之中的中小企業，有非常重要的意義！」長期為金融體系奔走的溫州市中小企業協會會長周德文說。他感慨：「這真的讓我很振奮。」放眼三中全會的決議全文，開放民營企業成立中小型金融機構，是習、李團隊改革政策中，最受矚目的重點；進度最快的連鎖家電銷售企業蘇寧雲商、由溫州老闆集資成立的華瑞集團，已經在當地取得工商登記許可；另外包括騰訊和復星集團，也緊鑼密鼓在溫州籌備民營銀行。

在這條改革路上，溫州這個實際案例的得失經驗，顯然是中國開放金融業的重要參考；在改革努力下，房價「全國皆漲它獨跌」的溫州未來或有翻身機會。重要的是，這一趟期待中的起死回生過程，也將提供中國房地產「軟著陸」的重要操作手冊。