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台北市跌幅五％，新北市跌幅五％以內。」這是財政部長張盛和日前宣佈的打房成績單。

政府打房的結果，「買方不願追，賣方不願賣」，這是台北市房市最新狀況。據瞭解，打房讓房價出現鬆動跡象，部分手上有現金的投資客、大戶，開始伺機而動，準備未來一、兩年，進場撿便宜貨。

房市這波走貨幣寬鬆（QE）行情，要解決高房價問題，得從源頭處理，「QE沒停，資金行情就不死，」一位投資客說，而且，「除非利率一口氣拉到四％，才算真正打到要害。」他分析；但，如果升息，也代表景氣好轉，受不了資金壓力的投機客會出場，但，投資客會進場，短期震盪後，可能繼續走高。

然而，政府為了選舉，積極打房，確實讓投資客「不玩了」，市場在交投冷清下，房價也會進行修正，這波房市會怎麼調整？

「假豪宅」、捷運末端會先跌一千五百萬到三千萬房子議價空間大

「好地段要大跌很難！」淡江大學產經系兼任教授莊孟翰說。所謂「好地段」，指的就是台北市精華區，這些地方具備稀少性、居住條件佳、人口集中等優勢，隨時都有人有興趣，下跌空間不大，最多跌五％到一○％。

以總價來看，金字塔級、炫富型產品 「永遠有人買」，而一千五百萬元上下的產品，也「絕對有人買」；但，這兩端以外，總價介於一千五百萬到三千萬元之間，就會有議價彈性，因為這區間的房子，有不少是標價過高的「假豪宅」，另外有些老舊公寓炒作都更題材，房價過高，也得修正。

好房網調研中心執行長倪子仁認為，以過去二十多年經驗來看，房市每次遇到重大危機，修正過後，通常又會再創新高。以二○○三年SARS為例，量縮四個月、價格跌一成後，房價又上揚；○八年的金融海嘯也是，房市從低點漲到二○一三年底，又再度突破新高。

房價高點已過，進入盤整期兩年跌三成很難，除非利率漲到四％

但是倪子仁認為，「房價高點已過」，應該進入三到五年的「大盤整期」，精華區如台北市，不容易漲，但跌幅也有限，「最多一成」；其餘縣市，像新北市，不論新成屋、預售屋，議價空間約有兩成；桃園、中南部，漲太多、需求又低的區段，也約有三成議價空間。

至於政府喊出「兩年跌三成」，會發生嗎？「很難，除非銀行房貸只能貸四成，利率漲到四％，」倪子仁認為，因為這波房市是QE全球印鈔票導致的資金行情，以目前銀行體系資金豐沛情況來看，未來兩、三年，除非景氣大幅好轉，利率才有可能漲到四％，銀行才會緊縮房貸成數。在景氣未翻揚前，央行維持低利率的機率很高。

未來房價進入大盤整期，何時可買？又該怎麼準備？倪子仁認為，政府在總統大選前，持續打房的態勢會更明顯，因此估計明年房市才會出現明顯下跌走勢，明年總統大選前半年，是比較適合進場的時機。

事實上，目前投資客也都手上握有現金，伺機而動，一位中部投資客透露，過去兩年，他陸續賣掉部分房子，把現金抽回來，主要是因為政府做空，避免被打房「打到」；另一方面，也靜待這波調整期後，回頭撿「便宜貨」，短期內暫時觀望。

莊孟翰建議，打算趁這波修正進場的人，要觀察半年到一年的時間，這段時間，必須做下列三件事：

勤作功課，每週至少看五到十戶房子，至少要看半年；二、經常上「實價登錄系統」，查看成交價，瞭解各地區的房價變化；三、出價先打八折，如果看到符合需求的房子，不論是預售屋或中古屋，可以先出價，並留電話給仲介試水溫；出價後，如果仲介沒打電話來，就表示是「賣方市場」，要再觀察，如果仲介頻頻打電話來，那就表示是「買方市場」，離成交不遠了。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊認為，當市場沒信心時，只要能夠談到合理房價，就可以進場。因為，從長期走勢來看，房地產是進可攻、退可守的投資工具，景氣上來，房價會跟著漲；即便景氣低迷，在資金成本低之下，地點好的房子，也會抗跌。掌握時點，才能成為贏家。

【延伸閱讀】4次大危機之後，房價都起漲！——近31年台北市房價走勢單位：萬元/每坪1991年 央行選擇性信用管制銀行緊縮房地產資金，房市走空：30.11997年 亞洲金融風暴營建公司資金週轉失靈、跳票：34.82003年 SARS爆發房市急凍4個月：39.12009年 全球金融海嘯後期經濟蕭條，房價跌1成：57.62013年 政府開始打房成交量萎縮，2014年初房價跌5％：83.9資料來源：淡大產經系兼任教授莊孟翰整理：賴寧寧

八德案揭開官商勾結圖利的黑暗面，內政部甚至一度宣佈喊停，要將合宜住宅打入冷宮。六月三日開盤，營建股早盤最高跌幅達一．五四％，為盤面受挫最深類股。遠雄集團旗下遠雄、遠雄港、遠雄悅來三家公司全打入跌停鎖死，「合宜宅概念股」如日勝生、皇翔也下跌二％左右。

「他不會只停在這裡，一定一個個接著查，誰知道下一個是誰？」德明財經科大財金學院副教授花敬群說，接下來，遠雄出現退訂潮、弊案連環爆都是遲早的事，因此，在不知道下一個會燒到誰的情況下，整個產業信心都受到影響，建議買方先縮手觀望。

文戲武戲齊下嚴懲遠雄，同業短期低調避風頭

這次廉政署舉著打房的大旗懲辦趙藤雄，至少會讓建商的推案、購地先冷卻一下，觀察風向球再尋求下一步動作，加上以往在重大選舉前夕，本來就是房地產的淡季。過去打房，用的是限制銀行貸款成數、奢侈稅、囤房稅，都還僅僅是文戲。這下嚴辦不法建商，武戲上場了，建商再怎麼樣也要避避風頭。建商內部，氣氛確實有些不同。業者透露，「花錢打點」在業內並不少見，因此，早在端午節前、新聞爆出時，許多建商就臨時召開會議，叮嚀下屬須以此事件為鑑，「往後處理要更小心。」看來，業內指標性業者遠雄跌跤，對同業來說並不是機會，而是政府殺雞儆猴的警惕，人人自危。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊分析，遠雄推案量龐大，從南到北，高雄、台南、台中、苗栗、桃園、台北都與政府有合作的案子。這些標到的公共工程，接下來也將一一被檢視，俗話說「建商不倒、房地產不跌」。如果銀行接下來緊縮遠雄集團融資，對遠雄抽銀根，整個房市將出現連鎖蝴蝶效應，對台灣房地產市場造成巨大的衝擊。

目前，在文戲和武戲加起來，四道金牌的連環催命下，短期內，房市多頭行情將會進入一個冰封期。但是長期來看，業者並不完全悲觀。國泰建設發言人陳仁澤說，合宜住宅的存在，容易破壞周邊價格，以林口A7合宜住宅為例，釋出四千多戶、推案量達三百六十億元，就佔去年三二九檔期林口推案量的一半。量大、每坪開價平均又只有十五萬，硬比周邊少了三○％，造成民眾比較、拉低房價。營建署宣佈合宜住宅喊停，會讓房價恢復市場機制，由供需決定。

合宜住宅假像一店面、出租戶及車位所有權屬於建商

合宜住宅既然有破壞周邊房地產價格的特性，為何各大建商都要來搶這塊肉？其實在政府與建商的合約中暗藏玄機，從大家都搶著要可看出，合宜住宅根本是肥肉一塊，也將成為政府未來防堵漏洞的重點。

合宜住宅強調「只租不賣」，甚至「限定建物每坪最高售價」，但這些看似嚴格規定限制的背後，其實是開了很多扇可供建商謀利的巧門，「賺錢的眉角都藏在法規的細節裡，合宜住宅其實是居住不正義。」立委段宜康說。

以林口A7合宜住宅為例，營建署告訴大家：林口A7案是由四家建商（遠雄、皇翔、名軒、麗寶）得標，合約明訂每坪平均售價需落在約十五萬元之內，每坪售價比當地實際售價少了三成，共釋出四千二百三十八戶，其中一成是出租戶，不得出售，好像這些建商蓋合宜住宅都像在是在做公益一樣。

但沒告訴大家的是，這個合約明訂的「每坪平均售價」並不包括合宜住宅一樓的店面、出租戶以及車位，這些店面、出租戶及車位的所有權都屬於建商所有。

根據合約，合宜住宅中籤戶，並不包含車位，所以如果住戶需要車位，還要另行跟建商購買，但車位售價並不受「每坪平均售價」限制。而最值錢的一樓店面，所有權也屬於建商，建商可以租也可以賣，而且沒有「每坪平均售價」的限制。

由於看好林口A7未來會有龐大住戶進駐，A7合宜住宅的店面，目前一坪已經喊到七、八十萬元，「光是店面，建商一坪就賺了五、六倍以上，」邱太煊表示。除了「一樓店面」及「車位」屬於建商，林口A7有二百二十四戶的出租戶，所有權也歸建商所有。

合宜住宅假像二出租房可轉賣，且不受最高售價限制

根據合約規定，只要經過五年，建商就可以開始轉售這些原本供出租的房子，且不受「每坪平均售價十五萬元」的限制，甚至，若是這些原本準備出租的房子，半年內租不出去，建商也可不受限制，予以出售，段宜康甚至還發現，這些合宜住宅的出租戶都保留在建物的高樓層。

就一般的大樓來講，都是越高樓層價格會越好，所以合理來說，建商如果要保留戶數做出租，應該會把低樓層拿來出租才合理，但實際上建商卻不是這樣做。

段宜康表示，出租的房子因為所有權歸建商所有，因此，建商把出租戶都留在高樓層，這樣做是為自己保留最有價值、未來最有增值空間的物件。「只租不賣」、「要讓弱勢者來租」，名義上好聽，其實是個幌子，而這三個合宜住宅案，全部存有這樣的荒謬。

八德案可以說是讓合宜住宅「不合時宜」的真相曝光，未來社會各界勢必會用顯微鏡來檢視政府釋出與建商合作的案子，這將會阻斷這種檯面下的暴利發生，建商的投入也會相對謹慎，意味著居住正義政策將會大打折扣，業界甚至開玩笑，辦了一個趙藤雄，還有千千萬萬個趙藤雄，房市多頭還是會捲土重來，這點恐怕是不會改變的。

國小五年級家庭經濟變故，讓蔡志雄被迫長大，出社會後，他工作、生活與投資都追求穩定。過去十年他做對了四件事，所以四十歲即達到財富自由。

撰文‧劉育菁 攝影‧陳永錚蔡志雄，四十一歲，出社會後如果沒有做對四件事，現在的他可能只是台灣近一萬名合格律師中，一位名不見經傳的流浪小律師。

二○○一年，他離開知名的尤美女律師事務所，回到只有兩萬多人口的新北市金山老家開業。他在自家水電行一樓隔起五坪的空間，擺起桌椅、招牌及電腦，從最簡單的合會、土地糾紛、離婚等調解起步。

在沒有固定案源、人脈，且連辦公室都極度陽春的情況下，他仍像個拚命三郎，每天往返法院與辦公室。跳脫不開等待開庭、閱卷、寫訴狀的一成不變生活，週末還得全天候待命，深怕漏接客戶電話，更多時候還必須忍受無情地殺價。

財富自由八分法

花八成時間創造被動收入

這是執業律師必須面臨的現實，所幸，蔡志雄領略到「財富自由八分法」哲學，他一方面降低本業收入，一方面提高業外所得，終於在四十歲時拿回工作的自主權。

現在他每天平均只花兩小時在本業，剩下八成時間運用在創造被動收入上。他解釋說，一天工作八小時、月薪八萬元，若每個月能有一筆一萬元的被動收入，等於減少工作一小時，這時候就會有七萬元的主動收入，一萬元的被動收入，還有一個小時的自由時間。

也就是說，當每個月被動收入達到八萬元，就可以完全不用工作，原來工作的八個小時統統都是自由時間。目前蔡志雄的家庭八成生活開銷，都可透過被動收入來取代，他有信心不出五年，就能達到百分之百，屆時就不用擔心退休金沒有著落。

蔡志雄在家排行老三，有二個姊姊、二個弟弟，爸爸是水電行老闆兼工人，一份薪水要養活七口之家，媽媽為了補貼家用，除了照顧五個孩子，還當保母補貼家用。他依稀記得小時候，家裡曾經窮到連學費都得向鄰居商借，身為長男的他被迫「提早」長大，求學時格外認真，是五個孩子中最會唸書的一個。

爭氣的蔡志雄沒讓人失望，從中正高中、政大法律系，再考取政大法研所，一九九七年考上錄取名額不到三百人的律師，這一張證照如同「鍍金」的保證書，確保收入無虞。

然而，隨著台灣經濟走下坡，政府年年增加律師錄取名額至九百人，執業生態丕變，律師從「金飯碗」褪色成「鐵飯碗」。曾經窮到付不出學費的蔡志雄，執業時沒人脈、沒資源、沒背景，卻能在四十歲就不為錢工作，他究竟做對了哪些事情？

第一件事：

薪水先存後花 存第一桶金一九七○年代，蔡爸爸水電行的生意與當地開工數呈正比，「景氣好時，爸爸就像老闆，可以請工人幫忙跑外務；但景氣差時，他就得捲起袖子當起水電工。」所以從小他就明白，爸爸養家的擔子並不輕，寒暑假自告奮勇當起爸爸的小跟班。

國小五年級時，爸爸生了不知名的怪病，遍尋名醫找不到原因；約有二年時間，一家人的生活開銷只靠存款，寅吃卯糧讓經濟陷入窘境，只得變賣資產。「有一回媽媽想退了爸爸叫的零件，但廠商指著馬桶蓋一條淺淺的紋路，一口咬定是人為損害，因此無法退貨。」這一幕難以抹滅，而這件事讓蔡志雄往後在各方面都以追求「穩定」為目標。

所以蔡志雄一開始當實習律師時，薪水雖然只有三萬元，但領到薪水一定「先存後花」；決定開業時，也只敢從老家起步，業務上了軌道，才決定買辦公室。與他結婚十四年的太太劉純菁表示，當他們有能力買進口車時，他卻寧可屈就國產中古車，把省下的錢當作買投資套房的頭期款。這是蔡志雄奠定財富自由的關鍵。

第二件事：

找到投資興趣 用興趣賺錢擁有「理財之神」和「歐洲富爸爸」之稱的博多．雪佛在《三十五歲不再為錢工作》一書提到，要達到財富自由，就要避免為了金錢而去做沒有興趣的事；最好的方法，是把事業基礎建立在興趣上，並且利用它賺錢。

打從蔡志雄出社會後，他比同儕更早體認到「冬天存糧」的重要性，曾與他同窗四年的大學同學陰正邦說：「律師性格普遍保守，但他很早就把心力放在投資上。」這一切都源於前述父親遭遇的變故，影響他往後的人生觀及理財觀。

而蔡志雄對房地產投資的啟蒙，源於寒暑假到父親工地幫忙，當時他常在爸爸身邊「偷學」；也因此，他比別人懂得安裝水電的細節、樓板灌漿工程，「這些對我日後挑到好房子、當個好房東很有幫助。」若說當跟班是蔡志雄接觸房地產的種子，高中住在租的鐵皮屋三年歲月，則是激勵買房的重要推力。他回憶說，每次繳房租時，看著房東數了一疊千元鈔票，小心翼翼地放進信封袋，「當時我就許下在這個城市要有房子的目標。」也因此，當蔡志雄執業之後，他把買辦公室放在第一順位，地點從基隆到新北市的汐止、中和，之後，因緣際會下在板橋相中總價四十坪、五百萬元的住辦大樓。

當時已準備一五○萬元頭期款的蔡志雄，向家人借了一百萬元，把貸款比率降至五成。他解釋說，雖然剛開業時收入並不穩定，但即使退到原點，回去當受僱律師月薪水也有五萬元，只要開銷加貸款不高於五萬元就在安全水位。這也顯示他潛在的保守性格，甚至為了快速還房貸，好幾年幾乎沒有任何娛樂開銷。

○一年買了第一間房產後，蔡志雄每隔兩週就到新北市法律諮詢服務所報到，經常白天從三芝、淡水、北投出發，到汐止、新店繞一圈後，晚上再回到板橋，用最土法煉鋼的方法找案源。「有三、四年的時間，為了陪他，我跟孩子就泡在附近的圖書館裡。」劉純菁笑著回味。

第三件事：

低點買套房 出租賺四％蔡志雄擔心業績掛蛋，但從開業以來沒有發生過，反而因為勤跑偏鄉，在當地頗受好評，收入倍增。即使業務蒸蒸日上，但「下個月的案子在哪裡」的危機感仍揮之不去，後來他想起高中的鐵皮屋房東，把收房租當成一口湧泉，於是當他存到一百萬元後，就去買進總價三百萬元的小套房。

蔡志雄打的算盤是，每兩年存到一百萬元，買進總價三百萬元的小套房；若以每月租金一萬元計算，投資報酬率四％。因此，他從○三年至○九年，共買進四間小套房，總價從二八五萬至三六八萬元不等，但○九年以後，再也找不到五百萬元內的小套房，因而中斷了「存房」計畫。

蔡志雄挑選套房的原則很簡單，就是從捷運站出口一眼可以看見的大樓，這樣的房子好出租又容易增值。他發現十年前近捷運與沒有近捷運的房價每坪只差二萬元，但隨著捷運網絡成形，房價卻一差十多萬元，這反映了「捷運是王道」潮流。

只是保守的蔡志雄遍尋不到四％收益房產，「存房養老」的退休計畫就此打住。難道沒有其他賺四％報酬率的替代方案嗎？他反覆思索並研究投資大師的書後，像開了竅似的，一樣用三百萬元買進底部鎖碼、殖利率有四％的高股息股票，這與在低點買小套房有異曲同工之妙。

第四件事：

找四％殖利率高股息股票

蔡志雄先用基本面選擇每年都有穩定股息收益的股票，再搭配技術面篩選具有「底部鎖碼」的標的，這樣的股票每年至少有股息可收；若抱得夠久，將可以大賺價差，既不用花費太多時間，也不用天天盯盤，不影響正常上班。

但在發掘最適合自己的投資方法之前，蔡志雄在股市繳了不少學費。早在○四年他就曾經在股市小試身手，第一支股票是掛在航運股的遠森科，買進的理由是「以為它是科技股」，這筆投資當然賠錢收場。對股票懵懵懂懂的他，四處聽信明牌，經常買了滿手的股票，但總是賺小賠大，找不到投資的感覺。

後來痛下決心集中持股，重押一檔群聯，只是萬萬沒想到，買進以後連續跌停兩天，「一天賠光一個月的薪水，累積一個月就虧掉一百萬元。」劉純菁說，雖然這筆損失並不會影響家庭生活，但現在回想起來仍然心痛。

蔡志雄痛定思痛，重新開始，他本著考上律師的意志力，研讀股價波動原理、箱形理論等，慢慢理解股票的漲跌原來是有跡可循的。後來，他發現股票在高檔爆量是大戶出貨，低檔爆量是吃貨；尤其是股價長期如一灘死水，但偶爾低檔出量的股票，通常是大戶吃貨的現象，也就是所謂「底部鎖碼」。

蹲馬步練功之後，他陸續在昱泉、好德等股票小試水溫，一開始即使找到好標的，但卻沒信心抱到大漲，比如昱泉曾經從不到八元漲到一九五元，但他只是小賺二成出場。

○九年他從十六元買進上奇後，雖然中間曾經跌至十三．八元，仍不改持股信心，前後大約投入了四十萬元建立基本持股。後來股價漲了兩倍，先賣了一半，把本金四十萬元收回來，剩下的持股就是「零成本」，因為不擔心賠錢，反而抱得更牢，當股價漲到左邊的壓力區，約六十元時他全數出清。

這一次經典戰役後更增強他研究「底部鎖碼」形態的股票，這些年在玉晶光、儒鴻、寶雅、詩肯、陽程、網家、Ｆ-安瑞、零壹、喬山等多有斬獲。

現在蔡志雄的資產部位，股票投入金額超過房屋貸款金額，等於零負債，依目前房價推估，總價值約五千萬元，而每年來自股息、房租、版稅等被動收入約八十萬元，幾乎可支應八成的年度生活開銷。

就像是他曾經說的一句話：「財富自由不是一夕之間就自由了，而是在逐步累積財富的過程中，感覺工作自由度變高了，且也已經慢慢享受退休的感覺了。」

蔡志雄

出生：1973年

現職：律師、作家、講師

經歷：尤美女律師事務所受僱律師、

台北律師公會副祕書長

學歷：政治大學法律系、政大法研所

婚姻：已婚

著作：《民法概要》、

《我是612我當包租公》從月薪30K到資產5000萬──蔡志雄的財富累積歷程

打底期

25歲 實習律師月薪3萬元，半年後正式律師，薪水5萬元28歲 自行開業並買下辦公室500萬元，總資產500萬元

存房期

30歲 買下第一間出租套房285萬元，總資產785萬元32歲 買下第二間出租套房330萬元，總資產1115萬元33歲股票投資失利累積虧損100萬元，總資產1015萬元34歲 買下第三間出租套房330萬元，總資產1345萬元36歲買下第四間出租套房368萬元，總資產1713萬元

股市提款期

38歲 賺回股票虧損100萬，總資產1813萬元41歲 現有股票部位超過房屋貸款金額，依目前房價推估，所有房屋價值約5000萬元

今年房地產市場多頭氣勢疲軟，買氣受到選舉干擾與政府打房政策衝擊，觀望氣氛濃厚，看屋人潮平均掉了四至五成。為了在急凍的景氣中，創造吸引買方注目的焦點，建商各出奇招搶市，企圖在不景氣大浪中逆勢成長。

撰文‧梁任瑋

今年，全台不動產交易急凍，前十一個月雙北市建物買賣移轉棟數較去年同期均呈現衰退，台北市減少近兩成，新北市則量縮二成五之多；預估全年的交易量可能創下二十三年來新低，比二○○二年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）時期的三十二萬棟還少。

根據「好房網」資料，近年供給量較大的新北市淡水、五股、林口及新莊，在打房的金融管控影響下，投資客全面退場，開價與預估成交價差比已放大至兩成以上。

在這樣不景氣氛圍中，建商各出奇招搶市，企圖在不景氣大浪中逆勢成長。

場景拉到新北市五股，一塊同業眼中區位不佳的土地，五股與泰山的交界，要靠接駁車才能到達捷運站的建案，卻成為今年下半年新北市話題性最強的個案。

熱賣術一：平價時尚

小坪數高品質 鎖定小資族這個建案就是今年先在網路上竄紅的「Big Apartment小宅革命」。從六月正式銷售後，至今第一期已經完銷，目前已經開始銷售第二期，在買氣急凍的房地產市場堪稱異數。

「小大於大，公寓也有夢幻大廚房！」一如廣告所言，小宅革命賣的是當前房地產市場的主流商品小宅；但是，同樣的三房兩廳，他們卻打通客廳與廚房，擺得下容納二十人的餐桌，還有一個超大的廚具，製造出百坪豪宅才有的開放空間感。之所以有這樣的設計，就是抓緊年輕人對設計與居家空間的要求。

不同於其他建案總是鎖定「升值潛力」或「區位便利」等道地房地產要素來行銷，「Big Apartment小宅革命」的行銷手法很刻意「去房地產」化。

推出小宅革命的建設公司「建築學人」，請來德國知名建築師Philipp Mainzer設計建築立面、室內、景觀、識別系統。他也是德國家具品牌e15「臼齒椅」的設計師，因此，小宅革命的廣告視覺都以這類商品為主，不仔細分辨還以為是家電或家具廣告。

強調生活設計感的行銷手法，果真吸引不少喜愛設計的年輕粉絲到接待中心朝聖。而接待中心設計也以明亮鮮豔的幾何色塊搭配園遊會式的櫃枱布置，猶如置身一個北歐風格的設計品展覽中。

一開始，小宅革命設定的目標客群是住台北市、開mini cooper、去誠品書店，會看設計雜誌《Wallpaper》、《Casa Brutus》的年輕人，為了吸引這個族群，甚至大量在網路行銷，並在高檔的設計雜誌上登廣告。

建築學人總經理楊震宇說：「事實證明，來看房子的人的確符合我們設定的客群，暑假七、八月時，一到假日現場就人滿為患，業務員忙得沒時間介紹。」在不景氣中，此一建案每周末都可吸引近一百組的看屋客戶，在一片冷清的房市交易中，特別不一樣。

然而，成功吸引人潮來看房是一回事，能夠成交又是另一回事。「我們很快就發現，大家都把這裡當成景點來拍照，實際的成交機率並不高。」楊震宇坦言。

在網路上成功掀起話題後，楊震宇隨即改變廣告的策略。「年輕人雖然喜歡房子，可是出頭期款的通常是父母。」他知道，長輩注重「性價比」（Ｃ╱Ｐ值）與房子的保值性，於是第二波廣告就著重在「平價時尚」策略。

楊震宇說，因為台北市建案普遍面臨高公設比、高單價，但實際坪數卻愈來愈小的問題。要打中年輕人的需求，勢必要以小坪數乘以低單價，若加上做出高品質的質感，就有可能增加購買意願。因此，小宅革命特別強調靈活的空間運用，甚至搭配高級的建材設備，提高產品Ｃ╱Ｐ值，充分發揮平價時尚的概念。

以一戶二十六坪，每坪開價三字頭計算，總價一千萬元出頭，在大台北房市是較容易入手的價格。

熱賣術二：品牌力量

產品差異 深耕ＶＩＰ客戶另一個在不景氣中突圍成功的建案，則是由大隱開發在淡水推出的「豐盈海」，它不僅能守住價格防線，甚至可以不斷創造高價，成為淡水房市最突出的建案。

事實上，大隱開發近年來在紅樹林推案，外在環境始終充滿挑戰，二○○八年推出「海納川」時碰上金融海嘯；「頤海大院」推案遇上奢侈稅；今年「豐盈海」推出碰到兩稅合一與大選，但仍然逆勢熱銷。以每坪六十五萬到七十五萬元開價，每戶一百六十坪起跳規畫的「豐盈海」，更出現單組買家一口氣訂六戶的狀況。

豐盈海為何能打敗不景氣？大隱開發創辦人張裕能說：「主要還是品牌的力量。」大隱開發在紅樹林水岸的系列作品，每一棟都讓人一眼就能辨識出這是張裕能蓋的房子，過去作品的口碑打下穩固的基礎。多年來行銷豪宅的經驗讓張裕能體會到，富豪要的是用最簡單、最直覺的東西，達到依隨人心的境界，「所以我們把這樣的空間建造出來，成為住戶情感與生活的載體。」也因為產品定位明確，「豐盈海」在市場買氣降溫之際，用心經營口袋名單，除了在接待中心內規畫「大隱品牌館」，闡述作品開發靈感，並以ＶＩＰ規格邀請客戶一對一參觀。今年夏天還在台北國家戲劇院贊助知名芭蕾藝術舞蹈天后姬蘭（Sylvie Guillem）來台演出，邀請已購客戶到場欣賞。

豪宅走品酒、享受奢華美食的行銷手法已經司空見慣，但豐盈海卻走藝術路線，行銷策略也很不同。

甲桂林廣告副總周智柔表示，由於大隱開發多年來已奠定建築與藝術結合的品牌形象，為了吸引金字塔頂端的客戶青睞，採取差異化行銷手法，是他們能在市場不景氣中異軍突起的原因。

熱賣術三：整合資源

金控業務大軍變推案高手

「消費者買得起才是王道！」創意家行銷總經理何志正分析，目前房地產市場兩種產品最好賣，一是建設公司品牌力強的建案，二是坪數與總價合理的小宅。

他舉新北市土城為例，目前銷售中建案有四、五件，多半是成屋案，十月中旬才正式銷售的國泰金城訴求三房的小家庭格局，是土城下半年的指標性案件。

何志正說，創意家行銷過去從未在土城賣過房子，卻充分利用國泰金控這個母公司的資源推動「協銷計畫」。目前，一周有六十組看屋客戶，進場兩個多月來已售出六成，引起同業側目。

何志正分析，國泰世華銀行在台北市與新北市共有一百家分行，以及數十個國泰人壽營業處，每家分行編制二至三位理財專員，再加上國泰人壽大量的保險業務員，透過這些業務員的推廣，在房市一片不景氣中，幫建案打下灘頭堡。

何志正表示，投資房地產也是金融理財的一部分，理專最了解客戶資產狀況，壽險業務員則擁有大量人脈，國泰金控很早就與國泰建設聯手，只要介紹客戶成功，就給予高額獎金。良性的獎金制度讓同事樂於合作服務，也順勢讓建案打敗同業逆勢勝出。

在房地產交易急凍時，銷售手法更要細緻講究。「行銷要與『生活』掛鉤。」中華民國代銷公會全聯會理事長黃炯輝指出，房地產行銷一定要回歸到產品的核心本質，才能讓消費者有強烈的感受。尤其現階段，房地產市場已回歸理性與自住階段，如何說出一個吸引客人的好故事？是每個建案努力追求的方向。

建案逆勢熱銷的

創意煉金術

擺脫傳統媒體，精準社群行銷小坪數產品在今年仍是不敗商品，鎖定首購族慣用的媒體與語言，創造品牌效應。

精準行銷，用心經營VIP 當市場回歸自住客需求，針對頂級VIP客戶推出特殊活動，更能維繫客戶關係。

善用集團資源，開發潛在客源資金流動的年代，建商結合關係企業的力量協助銷售，可開發出潛在買方。

靠著政治精算，日本執政黨自民黨十二月十四日在眾議院改選中大勝，拿下二百九十一席，遠超過二百六十六席「絕對安定多數」門檻，若加計夥伴公明黨的三十五席，首相安倍晉三所代表的執政聯盟，順利拿下過三分之二「修憲門檻」的席次。

雖然選前民調早已顯示這將是一場一面倒的選舉，但弔詭的是，安倍此時民調支持度卻是上任以來新低，只有四二％，卻能掌握三分之二的國會席次。

這場大勝，與安倍選前精算有關。

適逢冬天大雪降低投票率、人民政治冷感、在野不團結、組織戰中的關鍵角色——營建、農會等利益團體動員強，自民黨也打出要民眾支持暫緩調高消費稅的口號，成功喚起了民眾對消費稅的厭惡心態。

而整場選舉的最大贏家就是安倍本人。不僅順勢累積新政治資本，也取得日本民眾願意支持他繼續推動「安倍經濟學」。

專研東亞政治經濟學的史丹佛大學政治系學者利匹斯（Phillip Lipscy）認為，說穿了安倍這次啟動改選的理由，就是清理自家派閥、鞏固領導中心。與前首相小泉純一郎，當年因自家黨內派閥反對郵政改革，憤而解散國會，幾乎如出一轍。

高民意支持的先做TPP、電力改革、引進外勞

接下來最重要的工作，安倍極可能會採取最容易進行和民意支持度高的先做，在新民意支持下，首要目標可能將是貿易談判、電力及勞動市場。

加速進入跨太平洋戰略經濟夥伴關係協議（TPP），是重要的一項。安倍在選前就放話，將積極授權貿易部門與美國盡早達成TPP談判，這項貿易協定如果順利過關，對日本消費力將大幅提升，因為在傳統的高關稅和貿易保護措施下，日本家庭食品支出價格，占了總支出一四％，高於英國的九％與美國的六％。

電力改革方面，為突破區域型大電廠壟斷局面，安倍政府在上任半年內，就先通過「電力系統改革方針」，正式啟動日本電力改革。目標包括解除電費最高限制和增加消費者的選擇項目，並擴大相關企業的商業機會，全面邁向自由化。

此外，還有鬆綁勞動市場，特別是引進家事外勞部分。早在今年五月，關西地區如大阪市政府，就已制定相關法規，包括開放十八歲以上的東南亞勞工等，從今年秋天開始試行，讓屬於「單純勞動者」的外國女傭入境。

此外，還有加薪議題。今年日本企業雖有為員工加薪，卻被提高的消費稅吃光，許多中小企業甚至都未加薪，這也使得日本共產黨在這次選舉，從八席激增到二十一席，主因是勞工對安倍內閣不滿。選後安倍將會更有籌碼，要求企業把保留的鉅額現金用來提高薪資。

另外，像是增加營建與照護醫療勞工簽證、擴大兒童托育、鼓勵女性進入勞動市場等，預估也會加快腳步。

至於其他爭議高的項目，如重啟反應爐、擴充軍事行動權等，由於這次投票率是日本二次大戰以來新低，凸顯民眾對政治態度冷淡，因此安倍可能暫緩這類社會無共識議題的處理。

貶值、低利長期上演外資壓寶到六年後東京奧運

事實上早在安倍宣布大選以來，整個選戰議題重心早已從削減政府赤字，轉移至刺激經濟與利民措施，甚至考慮向較低收入的民眾發放消費券等。

再者，他必須加快扭轉民間既定印象，認為安倍經濟學只對大企業有利。根據日本帝國資料庫十三日公布的中小企業調查數據顯示，有近二七％的企業認為二○一五年日本經濟將「惡化」，這比率是認為經濟將「復甦」的兩倍；特別是中小企業對日圓貶值的擔憂最多，因為進口原材料價格上漲。

但從數據來看，由於日本第三季國內生產毛額（GDP）已連續兩季負成長，弱勢日圓不僅有利於維持通膨預期，以日本十月出口增加幅度，創八個月來最大增幅來看，日圓走貶態勢預估不變。

加上，近半年國際油價跌幅逾四成，部分抵銷貶值所帶來的價格上漲效應，有利於日本運輸業，並鼓勵民間消費。

選前，《經濟學人》（The Economist）便分析，由於安倍政策無法取得黨內認同，使得多數人對於他的「安倍三支箭」態度變成：不懂第一支（貨幣政策），只愛第二支（政府擴大支出），厭惡第三支（結構改革）。

這其中最需要改革的對象，就是行政官僚，特別是日本財務省。以這次啟動消費稅加稅來說，就是財務省官員施壓自民黨議員，要求安倍如期加稅，但最後卻葬送日本復甦力道和安倍支持率。

除了貨幣維持弱勢外，政府擴大支出，也是安倍可能用來贏得明年地方選舉的新籌碼。

雖然日本目前的公共債務約八兆美元，是GDP的二．四倍，堪稱在工業國家中最糟，但由於日本十年期國債殖利率，不到一％，並不會馬上對經濟產生明顯衝擊，除非經濟又再度熄火回復到通縮。

在雙率皆低的情形下，全球資金應會繼續壓寶日本，配合日本替六年後的奧運做基礎建設，包括商用不動產和股票市場多頭態勢，將不會改變。

二○一四年是美國經濟睥睨全球的一年，也是美國高價豪宅熱賣的一年，這熱潮仍在延燒當中。

近期著名案例，就是中國安邦保險集團，斥資十九億五千萬美元（約合新台幣六百一十億元）收購紐約曼哈頓地標——擁有八十四年輝煌歷史的「華爾道夫飯店」（Waldorf Astoria Hotel）；紐約即將開幕的奢華旅館「巴卡拉飯店」（Baccarat Hotel），也將由中國陽光保險集團，以逾二億三千萬美元（約合新台幣七十二億元）收購，換算每個房間要價近新台幣六千五百萬元。

看似交易金額驚人，但從富豪的盤算來看，現在買美國房地產是很划算的投資。

首先，房地產的名言：「地點、地點、地點」，從全球經濟板塊來說，現在最好的黃金三角窗就是美國。

以美國就業市場來看，根據勞工部最新公布的一月份數據，美國一月非農業就業人口新增二十五萬七千人，不但高出預期，也為美國連續第十一個月新增就業人口超出二十萬人大關，創下一九九四年以來最長時間紀錄。

根據國際貨幣基金組織（IMF）預測，美國今年經濟成長率可達三．六％，明年為三．三％。

美元增值，激勵美資產買氣

在美強眾弱的國際經濟大環境下，一個簡單的結論：美元增值是大趨勢，持有美元資產是王道。

再來全球資金成本偏低，畢竟年初以來已經有十餘國的央行祭出降息措施，以支撐經濟，包括中國人行也在二月初調降存款準備率，加入貨幣寬鬆政策陣營，只有美國聯準會在下半年就可能收緊銀根，預備升息。

降息代表經濟走壞，升息代表好轉，用低利借他國貨幣投資美元或美元資產，方向應該正確，還能得抵銷自己國家貶值的風險。

根據美國房地產經紀商協會 （National Association of Realtors）所發布《國際買家報告》，從二○一三年四月到二○一四年三月，國際買家在美國購屋的金額是九百二十二億美元，其中，中國人在美國購房金額約二百二十億美元，是國際買家購房總金額的第一名。

對比金融海嘯前的泡沫，美國地產價格還在半山腰，隨經濟轉強帶動消費力，能對房市加分，對比其他主要經濟體的不振，一來一往，買美國似乎是最佳選擇。

【圖表】美國超級豪宅，去年成交比過去10年累計多——美國15億～31億豪宅成交數

今年除夕夜，台灣地產首富、宏泰集團董事長林堉璘照例到發跡地、新北市蘆洲區湧蓮寺上香抽國運籤。除了代表政治的「士」是中吉籤，「農」一出手就抽中籤王，工、商籤則抽出大吉籤與上上籤，讓他喜上眉梢，對今年房市景氣吃下定心丸。

虔誠信佛的林堉璘，今年同樣由五位兒子伴隨前往湧蓮寺，除了被外界視為準接班人的三子林鴻南，兩年前升任宏盛建設副董事長的么子林鴻森也沒缺席。林堉璘說，「我已經退休了，公司的事都交給兒子，」但他對房市後勢仍相當關注。對大家關注的房價走勢，他含蓄地表示，「房地產已經好了十幾年，憑良心講，大家都有心理準備。」但他也說，房地合一稅明朗化對市場是好事，有助於交易量穩定。

至於林堉璘抽中的籤，「籤王」的農沒有籤詩，象徵風調雨順、國泰民安，今年天災將減少、旱象解除；工的籤詩提到「衣祿豐盈富在天」，代表傳統產業及科技業復甦，景氣回溫；商為「上上吉」，其中「萬寶園中可再開」意指整體經濟環境改善，利潤比以往加倍豐收。看來今年農工商界都有好光景啊！

（梁任瑋）

政院版「房地合一」稅制公布，房地產市場雪上加霜，但中部一群建商，最近卻不得閒，不是北上和電影發行商開會，就是忙著出席首映會，或包場揪親友進電影院。

這群建商包括，承造台中國家歌劇院的麗明營造董事長吳春山；台中市不動產開發公會張麗莉、賴源釗、魏嘉銘前後屆理事長、上市公司總太建設董事長吳錫坤等，共十多家知名建商，而他們籌拍的首部電影，是五月十五日上院線，由女子演唱團體S.H.E.的陳嘉樺Ella，擔綱女主角的國片《缺角一族》。

起步：找小錢拍電影巡迴說明，獲螞蟻雄兵相挺

玩電影需要砸大錢，但這群建商很不一樣，他們拍電影專找小錢，五十萬元不嫌少，兩、三百萬元便能當電影公司的董事，甚至，一萬元就可跨越股東門檻。更有意思的是，這群建商都是企業經營者，對財務、市場都有高度的敏感度，在建立制度、人才培養上都有長期的訓練，有別於傳統電影導演花大錢超出預算，陷入投資無法回收的常見窘境。

發起人之一的中部媒體人陳品竹說，兩年前大家有拍電影的點子之後，一方面串聯建築業界人脈，同時也發動群眾募集，前往東海大學EMBA、扶輪社等社團，進 行九場巡迴說明會，短短兩個月內，便募集一千零二十四隻「小螞蟻」股東，一人出資一萬元，加上向建商集資的款項，共三千餘萬元，成立「日月星辰」電影公司、及「旭日東見」控股公司。

籌備會議上，被推舉擔任旭日東見董事長的吳錫坤說，一開始大家真的是無心插柳，不過，上千螞蟻雄兵的熱烈響應，讓大家很意外也很振奮，尤其電影開拍後，更開始認真思考，如何把過去經營地產的經驗，轉換到文創產業。

出任日月星辰董事長的吳春山說，想拍電影起心動念是城市行銷，也因此，《缺角一族》開場第一幕，便是甫落成的台中歌劇院，壯觀的空拍鏡頭。此外，由於五十年前，台中曾經是國內電影的拍攝重鎮，影片產值幾占全台一半，控股公司取名「旭日東見」，就是要讓中部電影風華再現；「日月星辰」也是近二十年來，首家總部設在中部的電影公司。

去年將台北華山「Legacy」音樂空間引進台中，也是旭日東見董事的精湛建設總經理陳志聲也表示，過去十年來建築業大多頭，多數建商都有獲利，大家聚在 一起經常思考，除了蓋房子，還能為這座城市留下什麼？而城市內涵來自文化累積，透過影視產業帶動文創能量蓬勃，是可深可大的策略。

有夢雖美，但一群電影圈素人，要殺進院線和好萊塢強片搶票房，怎麼想都是不可能的任務，更讓人跌破眼鏡的是，不待《缺角一族》票房能否搶灘成功，今年六 月、十二月，他們分別還要推出，由曾摘下金馬獎最佳新演員獎郭書瑤，主演的《舞鬥》；以及在台中和平區原住民部落，取景的《只要我長大》等兩部新片，宣示 拍電影並非玩票！

經營團隊中，唯一來自娛樂業的神州音樂執行長黃家勤說，包括他，大家都是第一次拍電影，可說是「一群不成熟的電影人」。因此，為了讓上千位股東安心，採取穩紮穩打的經營策略，公司成立兩年後，才有第一部作品；前三部作品，製作成品最高三千萬元，最低甚至僅一千五百萬元，藉由小成本製作，一邊試水溫練兵，一邊熟悉電影圈生態，「我們希望一步一腳印，要比氣長，而不是賭一把」他強調。

築夢：今年推三部電影嚴控風險，有把握可以打平

黃家勤說，基於財務健全，除透過企業包場，上映前便已售出逾萬張票房；亦同步售出DVD與海外版權，加上文化部的劇本補助款項，「前三部片有把握可以打平！」

除嚴控投資風險，選擇清新、良善的電影主題，也是這群人拍片的另一大特色。包括陳品竹、黃家勤，以及吳春山、張麗莉等，都是中部公益組織「行動菩薩助學協會」長年夥伴，「我是被這群人的文化使命和熱情所感動」公司在台北，卻加入台中電影公司的黃家勤說。

挑戰：群眾募資非常規財務要透明，光靠熱情難久

雖然，這樣的模式罕見，電影的種子往中部扎根也是業界所樂見，不過，穀得電影負責人李亞梅則提醒，靠群眾募資拍片並非電影業的常規營運模式，這群螞蟻雄兵是股東還是贊助者？財務透明度如何？都必須先釐清，畢竟，這是資本與創意密集的行業，無法光靠個人熱情長久經營。

一家五口都是「小螞蟻」的東海大學企管系教授王本正認為，對這群建商來說，進軍影視產業，「不缺錢，缺的是人，」群眾募資帶來上映前，粉絲頁就有一萬人按 讚，以及數百萬的包場票房，都是社群力量的發酵結果。這一步若站穩，接下來，操作大型資本經驗豐富的建商老闆們，要玩大製作片子，便不難獲得來自銀行的金 援，並吸引更多影視人才加入，是一個值得觀察和期待的商業模式。