范統：地產投資風險上升 息率靠穩 轉攻豪宅盤
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GS(14)@2016-03-23 15:54:392016-03-19 iM
樓市經歷霧水般的小陽春後，跌勢似未見底，往年盛極一時的中細碼盤，亦隨市況回落而放慢銷情，發展商紛紛變陣改用豪宅掛帥，加上美國聯儲局周四（3月17日）維持息率不變，能否為樓市掃走陰霾？由羅旭瑞身兼主席的百利保（00617）及富豪酒店（00078），早前久違十載賣樓即報捷，月內將再推元朗洋房盤富豪悅庭接力；集團執行董事兼首席營運官范統表示，近年各種因素令樓市飄忽莫測，惟地產商投資風險正在上升，在推售及投地時都變得步步為營。
美息最新一如業界預期維持於0.25至0.5厘區間，且港滙趨強，意味本港加息或再押後到明年，加上樓價從去年起已回調11%，有利釋放市場上的潛在購買力，尤其近數年連投資者也買不下手的豪宅物業。事實上，綜觀發展商農曆年迄今部署，幾乎清一色屬中高價樓盤，並主打三房至四房大戶，包括剛剛公布價單、由長實地產（01113）夥拍郭炳湘的馬頭角君柏，折實平均呎價2.3萬元，開價水平進取，此外何文田三盤如箭在弦，會德豐（00020）ONE HOMANTIN、嘉里（00683）皓畋及新地（00016）天鑄2期分別派樓書及開放參觀，連同南豐的沙田九肚山尚珩，形成豪宅新盤大混戰格局。
富豪悅庭首批標售10伙
百利保也準備加入戰團，旗下位於元朗洪水橋的富豪悅庭，涉36幢三層高洋房，短期內為首批10幢招標，范統指今年樓市低迷，令發展商定價時特別審慎。「開價通常睇幾方面，首先參考附近一、二手價錢，其次是項目本身長處，第三視乎整體市況，但目前要預測後市並不客易，因外圍經濟變數大，處處都是黑天鵝，很難望到樓市兩個月後情況。而元朗區上車新盤較多，洋房屋苑對手僅長實娉廷。」
市場承接力難料，范統稱將以招標形式賣樓，正因為有助釐清買家反應。「地產商現在為新盤定價，其實是好大考驗，因為一手樓條例監督，任何加減價都要30日前通知，所以定價策略講求技巧，若一時不慎開貴了，新盤要減價促銷，自然在市場上不吃香；相反一開始賣太便宜，公司倒過來又蝕本，採用招標就可試水溫。」
料樓價跌幅年內漸收窄
去年跌市前，百利保久違十年賣樓，推出洪水橋尚築，提供面積191至278平方呎的開放式戶，被市場稱作「迷你單位」，范統選擇以低入場費為招徠，最平一伙只售239萬元，結果開售當日，134伙四小時內「一Q清袋」，當中72伙造價低於300萬元，正是看準區內上車需求。「當時有點運氣，天時地利配合到，我們見到在2016年賣細碼盤難度大好多，無舊年支歌仔唱，各大新盤開售即日售清的盛況，也已經絕迹，銷情放慢基於市民見到跌市未完，新盤又源源不絕，可以慢慢揀。」
百利保未來一年料推5項目，市值近百億元，除富豪悅庭外，與市建局合作的長沙灣順寧道尚都，提供157伙，介乎276至438平方呎，一至兩房佔比例七成，爭取年輕上車客源，待批售樓紙就可3月應市。明年初，該公司推沙田九肚項目，共24間獨立屋及137個分層單位，分層戶1,700平方呎起，項目處於打地基及地盤平整階段，並研究搭建示範單位；今年第三、四季，亦將重售赤柱富豪海灣及鴨脷洲南灣餘貨。值得一提，富豪海灣相鄰地皮日前批出，由羅氏針織的建灝地產投得，樓面地價僅1.28萬元，事隔19年，較富豪海灣1997年地價還低3%。
范統相信，樓價跌幅已逐步收窄，「跌幅今年之內應該靠穩，最近小陽春確有輕微回暖，跌勢較急只有中細價屋苑，和業主揭按借貸太多、辣招還有細單位供應上升有關。豪宅降價壓力比細碼樓輕，始終若經濟轉壞，有錢人『唔見面頭嗰幾張』，但對打工仔影響就大得多，買樓會相對保守。」樓市近月成交萎縮，單月計一、二手住宅成交跌穿2,000宗低位，惹來損害相關行業、甚至整體經濟的憂慮。
「地產弱，影響GDP增長在所難免，尤其二手結冰，並非空穴來風。近年一手盤出得快又多，收樓有瑕疵可即時執漏，二手樓成交後遇問題就無人幫你跟進。更重要是買地產商的樓，雖然沒價講，但享受優惠額較高，連代付印花稅都得，二手業主就不太可能代買家付稅。另外新盤較少開售後即降價，變成買家較有信心，二手樓議價空間多，業主開呎價1萬元，睇樓客還到5,000元都得，有點像在漁市場揀海鮮，準買家尤其用家的猶疑心態較重。當然，新盤給予地產代理佣金高達2.5%至6%，也令代理落力推銷。」
成本趨升發展商毛利低
他表示，發展商開發新項目的利潤愈來愈低，過往扣除地價、建築成本仍有約兩成毛利，現已不復見。「發展成本趨升，像富豪悅庭樓面地價3,000多元、建築費6,000元，未計樓書和佣金雜費，利息支出近5厘，每平方呎成本是高達1萬元。現今未必每個盤，都能有15%、20%利益，即使有，攤分發展期4年，年均回報4%至5%，不是跑贏通脤好多。可以說做地產的邊際利潤（Marginal Profit），甚至不及開酒吧，F&B（餐飲業）利潤50%至70%，但做地產現在計計數，回報和發展成本不成正比，利錢好薄。幸好向銀行融資仍算容易，地價可借一半，建築費有機會借足。」
近期沙田綠怡雅苑、嘉順苑及元朗屏欣苑截止申請，獲不俗反應，放眼今年，多達4,875伙資助房屋及居屋推出，佔去年一手成交量16,799宗接近三成，其售價260萬至627萬元，也比市面新盤具吸引力，但范統不擔心市場重疊。「想買私樓的人，即使見到居屋售價較低，仍然不太會想買，基本上市場分得好開。但大家見到，新一批居屋裝修水準不錯，而私樓理應質素更優勝，反映一般買家對新盤要求正不斷提升，現在新盤不分地區，都需達到準豪宅的水準。」
有指近年新盤溢價高，小業主接貨，一不小心就蝕讓或負資產的說法，他並不同意。「首先，蝕讓是因按揭高造成，現時買家向銀行借六、七成，向發展商借兩成；個別新盤設超高成數樓按，買家付5%首期就做業主，像這樣子，樓價只跌10%、15%，也很容易出現負資產，基本上與樓盤定價關係不是很大。我相信，大部分發展商毛利已經好低。相對地，發展商只收5%首期也有風險，大市一回10%，人家就撻訂，等於無賣過一樣，但如此勇猛的發展商並不多。」
建議政府從多角度撤招
其他政策因素，也增加發展成本。「香港賣地市場並不透明，像新加坡賣地上午截標，下午就公布所有財團出價，市場巨細無遺；這增加市場透明度高，發展商心中有譜，知道下次點調整出價。香港不然，截標後一周才有結果，亦只公布單一中標價，財團對競投情況心中無底，即使政府不承認，我認為這變相就是高地價政策。」
「還有，起新樓批則文件也像『過五關、斬六將』，例如申請預售同意書，除要做好地基、為上蓋工程找到合約承建商，涉及批地條款（Lease Conditions）對建築外形和布局（Design, Disposition and Height, DDH）部分，要送交地政總署審批，這步驟耗時最少兩年，造成好多盤已準備完成上蓋，但呆等一張售樓紙，錯失賣樓時機。以前興建單幢盤，由買地到落成只需3年，但現時就拖長4、5年才落成，市況可能升完又插水，發展商就呆若木雞了，不知還賣不賣好，影響資金回籠。」
為分散發展風險，富豪系內持有逾10幢酒店，另外近年加強海外及國內發展，包括天津、成都等二綫城市，由公寓、服務式住宅、酒店，以至寫字樓和零售商場物業都有，「內地有內地的規則，香港有香港的規則，兩地做法和規範略有分別，要習慣一下，但在內地發展物業和資產，可以確保公司兩條腿走路。」
上月財政預算案並無減辣措施，惟近日市傳金管局放寬按揭管制，范統建議政府從多角度撤招。「市場談論減辣、放寬按揭及壓力測試，都值得研究。如果政府真心想幫上車一族，把按揭成數放寬並不是大問題，因為現在發展商賣樓，幾乎做埋銀行個份，向買家提供九成半按揭，與其這樣扭曲市場，金管局不如正正經經，考慮針對首次置業人士，提供額外樓宇按揭成數。」
政治議題加重樓價壓力
「額外印花稅（SSP）的3年換樓限制亦太長，以前所謂炒樓，投資者都旨在短期獲利，一年半內轉讓要付15%至20%稅，其實他們已沒戲唱。其次雙倍印花稅（DSD）針對商用物業並不合理，而買家印花稅（BSD）達15%，足夠阻止內地客，但人民幣持續疲弱，未來可以考慮調低比率。」
近期中資積極來港，他認為屬意料之內。「他們選擇這個時間攻港，有多項因素，首先內地經濟放緩，地產市道冷靜許多，要開闢一個新戰場，香港是最方便的方法，因本港法制，起碼地產及物業買賣條例健康，容易跟到，不用太多學習和適應，就可以做生意。他們來港在陌生市場建立據點，因此收購不介意溢價。好像男士追女仔，要打動芳心，最直接方法就是送禮，立即Impress對方，國內地產商就是把香港看成美女，想盡快來港插旗，自然有溢價成本。」
長和系主席李嘉誠日前於業績會上，呼籲社會不同政見人士團結，以保持本港經濟競爭力，范統也認同近年政經糾紛太多，對樓價造成壓力。「很明顯自由行減少，因為無論是否購物都被本地人排斥，早前年初一旺角事件影響更嚴重，酒店業現在做得辛苦，房間租金失去支持，市面商舖生意也淡了很多，飲食、運輸業等轉弱。這怪不得國內客，現在旅遊選擇多，最近旅客去韓國連整容都可以獲退稅。但我想負面影響應該不會延續太久，隔一段『冷靜期』，內地客來港應該會恢復。」
「社會政治爭拗多，普遍不發聲的大多數，如果見到香港未來發展沒有好轉迹象，只有愈來愈多鬧劇，他們就會想移民離開香港，可能上一代到港生根，現在都連根拔走。即是原本想幫仔女買層樓，變為沽層樓去搞移民，一來一回已差好遠。多數年輕一輩，可能剛剛結婚或有小孩，自然會反思到底香港還是不是一個安居樂業的地方。上述種種，會不會影響樓價，答案是肯定影響到。」
首代項目經理 見證地產30年
范統於香港大學建築系畢業後加入百利保，迄今已是第29個年頭，見證本港地產界發展變遷。「做建築師，簡單來說就是幫人設計大廈，從前年代，不流行有工程項目經理，但新項目規模愈做愈大，一般建築師設計完，仍有好多瓣數要處理，他們對工程實際進度、質素管理、資金調配，甚至落成後賣樓等，認識都不夠，因此需要加設一個項目經理去負責。」
「我加入公司第一個崗位就是項目經理，統籌工程進度，29年過去，現在新建築物規例有增無減，工程繁複程度一直遞升的，不論單幢樓或大型項目，如果和港鐵、市建局或其他JV Parnter，合作溝通上更加要注意。」
范統「身負盛名」，原來是父親刻意為之，希望令名字更響亮易記，他在港大建築系升上四年班時，更因為在學期初忘記正式申讀，差點被退學，最終學院主任聽到其名字後頓了一頓，然後大笑，便同意補辦手續。回憶往事，他笑說：「這名字總為我帶來好事，出到社會做事交換卡片，別人也不會笑。唯一不方便的是，我本身記人名比較差，有時可能忘記別人名字，但對方一定記得我的名，情況就會有點尷尬。」