廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯
來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618367.html
廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯
一財網 林小昭 2015-05-15 10:26:00
一季度,廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米,其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米,占總成交面積的34.46%,外地客群購房面積為26.14萬平方米,占總成交面積的65.54%,而去年同期外地購房者比例僅為43.6%。
限購放開到底有沒有效果?
答案是:要因城而異。在廈門這個房價最為堅挺的二線城市,限購放開的影響顯而易見。
近日,廈門市國土資源與房產管理局發布第一季度房產信息。數據顯示,一季度,廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米,其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米,占總成交面積的34.46%,外地客群購房面積為26.14萬平方米,占總成交面積的65.54%,而去年同期外地購房者比例僅為43.6%,相比之下,外地購房者占比提高了兩成多。
去年8月,廈門出臺樓市細則,島外各區(集美、海滄、同安、翔安)不再執行住房限購措施,島內思明區、湖里區高端新建商品住房不再執行住房限購措施。今年1月16日起,廈門進一步取消取消島內思明區、湖里區144平方米以下商品住房的限購措施,至此廈門全市已全面取消商品住房限購措施。
廈門均和房地產評估董事長王崎對《第一財經日報》分析,雖然取消限購對本地人和外地人是同步的,但對外地人購房者的作用會更大。在本地人大多已有住房、存量增長空間已經有限的情況下,市場的增量主要來自外地購房者。很多外地人為了子女的教育問題,都會想到廈門買房子。在目前廈門還能享受購房入戶的情況下,外地人購房的熱情更高。
2013年12月,廈門市發布政策規定,從12月10起,在廈門出讓成交取得土地的商品住房項目將不再享有“購房入戶”政策。此外,2016年起購買廈門商品住房不再享受“購房入戶”政策。
世聯地產廈門公司一位人士告訴記者,廈門是唯一的副省級城市,城市環境又位居全國前列,“基本上福建的有錢人都會想在廈門買房子。而福建人的經商群體又那麽大,可見需求有多大。”
“周圍很多地方的人都有攀比心態,覺得在廈門有一套房子有面子。”王崎說,廈門的人均收入並不高,比一線城市有較大差距,但由於環境等公共資源配套好,這些年吸引了大量的外來人口尤其是周邊泉州、龍巖等地的購房者,而廈門土地市場的供應卻一直偏緊,遠遠滿足不了旺盛的市場需求,這也導致樓市價格不斷走高。
在很大程度上,廈門的樓市已經對周圍產生了巨大的“虹吸效應”。例如,廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市,也是全國民營經濟最為發達的地區之一,但泉州市區目前的房價卻只有廈門的三分之一左右。

來自泉州安溪縣的施先生大學畢業後曾在泉州工作一段時間。2007年在泉州東海新區以7600元左右的單價價位購入一套三室一廳的房子,目前該地段的房價也就8000多元。“關鍵是有價無市,想賣也賣不掉。要是當時買在廈門,現在都翻了兩番了。”
王崎說,目前在泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下,無論是購房者還是開發商,都會把資金集中到一二線核心城市,資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。目前廈門的民營開發商中,八成左右都是泉州籍老板的企業。“他們開發的房子,很多又賣給了泉州人。”
自2010年開始實施限購政策以來,全國共有46個城市實施了樓市限購政策,涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。至今年9月底,除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外,其他城市均取消了限購。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,目前樓市的區域分化愈加明顯,一二線與三四線的分化進一步加劇。無論是限購的松綁還是今年“3·30”救市新政,真正有明顯效果的城市不超過20個。這其中,對周圍外來人口吸引力和輻射力越大的城市,松綁限購和救市的效果也會越突出。
張大偉預計,未來一線城市調整的空間仍然很大,包括工作居住證在內的一些配套措施將有所松綁,由於一線城市對外來人口的強大吸引力,只要限購政策一松綁,對市場的影響會更大。
編輯:楊誌

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經濟優勢吸引外地客群 廈門去年商品房七成被外地人買走
來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4746238.html
經濟優勢吸引外地客群 廈門去年商品房七成被外地人買走
一財網 林小昭 2016-01-31 16:50:00
去年廈門市商品住宅的購房人群中,本地客群購房面積為117.17萬平方米,占了33.45%。而廈門以外的外地客群,總共購買了20501套商品住宅,占了66.45%。
作為房價最為堅挺的二線城市廈門,外地購房者一直占據相當高的比例。
廈門市國土房產管理局日前發布2015年廈門市房地產市場數據顯示,去年廈門市商品住宅的購房人群中,本地客群購房面積為117.17萬平方米,占了33.45%。而廈門以外的外地客群,總共購買了20501套商品住宅,面積233.14萬平方米,占了66.45%。
可資參考的比較數據是,2014年前三季度,廈門異地客群購房面積占比達51.42%。也就是說2015年,廈門異地購房者占比提高了一成多。
外地購房者占比提高一個原因是限購的放開。作為一個外地購房者比例占到近6成的城市,外地購房者對於廈門樓市的影響是顯而易見的。歷史數據顯示,限購實施的2011年,廈門外地購房人比例下降至44.86%。其後幾年該比例最高也在50%上下。
2014年8月,廈門出臺樓市細則,島外各區(集美、海滄、同安、翔安)不再執行住房限購措施,島內思明區、湖里區高端新建商品住房不再執行住房限購措施。2015年1月16日起,廈門進一步取消島內思明區、湖里區144平方米以下商品住房的限購措施,至此廈門全市已全面取消商品住房限購措施。
另一方面,廈門關閉購房入戶政策的大門也有一定影響。根據2013年12月廈門市政府發布的《關於調整購房入戶政策的通知》,自2016年1月1日起,購買廈門商品住房的外來人口將不再享受“購房落戶”政策紅利。而隨著購房落戶取消大限臨近,市場反應明顯,許多想要落戶的外地購房者爭相購房,讓商品住宅庫存快速被消減。
廈門大學經濟學系副教授丁長發對《第一財經日報》分析,廈門的城市規劃建設是福建省內最好的,在國內也是不錯的,對周圍有相當大的吸引力。廈門很多房子是被周圍的泉州、龍巖等地客戶買走,此外省內其他地方以及北方如東北人購房也不少。
廈門均和房地產評估董事長王崎說,廈門的樓市格局跟深圳類似,始終存在較大的供應緊缺,土地供應相當有限。廈門外來人口遠遠超過本地人口,廈門作為福建的唯一的副省級城市,在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的,在全國也頗負盛名,因此對周邊泉、漳、龍巖等地區都有很大的吸引力。“我們常說,外地人比廈門人更愛廈門。”
在很大程度上,廈門的樓市已對周圍產生了巨大的“虹吸效應”。例如,廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市,也是全國民營經濟最為發達的地區之一,但泉州市區目前的房價卻只有廈門的三分之一左右。也就是說,廈門的房子在保值升值方面遠遠領先周圍的泉州、龍巖等地。
“這就是賺錢效應,很多泉州人在這邊買的房子上漲了,周圍的親戚朋友也都會過來買。”丁長發說。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱,中國房地產市場經過這麽多年的發展,各個城市中本地的“土著”該買房子的基本都買了,即使是本地購房者,也大多是落戶在城市中的外來大學生等“新市民”。廈門的數據表明,目前,一個城市如果吸引不了異地購房者,樓市就沒有前途。
數據顯示,在2005年到2013年這9年期間,福建各地的人口增速差距相當懸殊。其中,廈門增速高居全省首位,9年間人口增長了65.78%,相比之下,有一半以上的區縣人口出現了負增長,尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。
2014年9月,地產研究者劉曉博統計的47個大中城市小學生變動表顯示,2008年~2013年,小學生人數的變動情況各不相同,其中,廈門以37%的增速在各大城市中排名第一,而同期全國這一數據是下降了9.4%。
“三四線城市市場不活躍的原因,就是因為缺少了這波異地購房者需求。”張大偉說,三四線城市本身經濟不活躍,樓市大多是本地的需求,但本地的需求支撐不了這個市場。
編輯:任紹敏
“小資之城”廈門:這麽安逸,怎麽創業?
來源: http://www.iheima.com/news/2016/0215/154255.shtml
導讀 : 本文是i黑馬【回鄉記】系列第四篇,i黑馬小鮮肉記者回到老家廈門,這里被稱為宜居“天國”,它充斥著安逸與寧靜,以至於許多創業者都離開這里來到北京創業。廈門的創業環境究竟催生了怎樣特質的創業者?對於這里,是促人上進的樂園,還是牽絆前進腳步的負作用?
大多數人眼中,廈門是一個宜居的“天國”:秀美的景色、蔚藍的天空,還有滿溢的小資情調。每年的黃金周假期,總會有數百萬人湧入這個只有北京朝陽區四分之一面積的小島上(132.5平方公里)。

廈門軟件園二期 攝影/汪晨
廈門的互聯網創業公司,也有很多我們耳熟能詳的。從早期的站長聚集地,到現在美圖、美柚、飛魚科技、他趣、三五互聯等多家大規模的互聯網企業,有人統計,已有28家廈門企業估值過億。“2008年4399剛搬進軟件園二期的時候,這里空蕩蕩的,現在連停車的地方都找不到了。”他趣的創始人黃天財說。
但是,廈門太安逸、寧靜了。也有不少創業者離開了廈門,來到北京創業。在他們看來,廈門的格局、視野不足,也缺乏促使企業發展的人才等各種要素。米律、比鄰等廈門本地創業者就是這樣離開。
廈門的環境,催生了怎樣特質的創業者?對於他們而言,這樣美麗溫和的環境,是促人上進的樂園,還是牽絆前進腳步的負作用?
低調、務實的草根樂園
雖然在資本和格局上比不過一線城市,但閩商“愛拼才會贏”的傳統,也融入了廈門創業者的血液。從PC時代草根站長崛起的時代,這就是他們重要的精神支柱,也是很多人信奉的信條。
很多人了解廈門創業,大概是從蔡文勝開始。廈門互聯網創業的火苗也是從那時燃起。在黑馬會廈門分會的成立儀式上,蔡文勝曾回憶起當年廈門互聯網創業圈形成時的景象:
“2000年,我剛到廈門的時候,租了一個80平米的房子,就在廈門的電子城旁邊,800元一個月,客廳就是我們的辦公室。那時廈門最有優勢的就是域名生意,三五互聯的前身商務中國,當時已經是一個企業了。但除此之外,廈門做互聯網的人非常少,都找不出幾個,但我還是把他們都找出來了。比如阿飛(飛魚科技CEO姚劍軍),他是泉州人,2001年來到廈門;吳欣鴻(美圖科技CEO)是2002年來廈門的;易名中國的孔德菁也是2002年來到廈門。那時候我天天跟他們混,形成了良好的圈子氛圍。”
他趣創始人黃天財選擇在廈門創業的理由很簡單:為了生存。2011年,他在廈門創立了一家團購網站,項目失敗後他曾考慮過去北京創業,但最終還是選擇留在了廈門。“我們沒有條件去北京。那時候賬上已經沒有什麽錢了,那點資金去北京租個房子都不夠一年。我們在廈門雖然苦了點(住城中村),但至少能存活下來。”現今,黃天財所創立的情趣電商“他趣”(原性價比)已經申請掛牌新三板,並在去年8月獲得了8500萬元的融資。
在廈門這個充滿小資情調的城市里,低調、務實卻是這些廈門創業者身上最明顯的標簽。早期廈門互聯網創業者們,幾乎都是草根起家:他們本身或許沒有很高的學歷,懂得草根人群的用戶需求;大部分人是先通過個人網站聚合流量,再轉型做互聯網產品。比如,蔡文勝一開始做的是域名生意,之後創辦了導航網站265.com,在將網站賣給谷歌後成為了國內成功的天使投資人之一;阿飛創立了站長之家,之後轉型做頁遊“神仙道”,之後與開發了“保衛蘿蔔”的小魚(陳劍瑜)共同創辦了飛魚科技,並於2014年底在香港上市;吳欣鴻早期也是從域名生意起家,做了30余個產品後,圍繞美圖秀秀的龐大用戶群,逐漸開發出了一系列圍繞圖片處理的產品和生意。
廈門的這些草根精英們,大部分不喜歡一開始就高談闊論宣傳什麽模式,而是喜歡專心從一個需求點出發,再慢慢延伸出自己的一套商業模式。這是同步推創始人熊俊的看法。對廈門互聯網公司的發展歷史,他是非常熟悉了: “廈門大的互聯網公司里,美圖現在是慢慢從工具向社交、電商方向延伸。美柚也是如此。飛博共創是做社會化營銷的,它用各種粉絲量大的微博、微信公眾號聚合流量做生意。他們大部分都有一個特點,就是他們一上來並不是先講要做多大的模式,而是從工具或者某一個切入點入手,向外去慢慢延伸。”
曾在美柚做過公關工作的王丹丹對此也比較認同。“這里的公司,通常比較低調,比較喜歡悶頭賺大錢。在外界,很少看到它們十分密集的媒體宣傳動作。”
廈門有互聯網創業的底蘊,也有比較成功的互聯網公司。但是,在平靜低調的創業環境下,這里的創業者們,仍然感受到了創業的局限。

廈門軟件園二期 攝影/汪晨
安適和緩水域下的發展暗礁
和黃天財類似,“比鄰”創始人劉進龍也曾在廈門創立團購網站,“我們2010年4月份開始做的,到當年8月份時,已經在深圳、廣州、南京、重慶、蘇州、廈門等七個城市建立起了分站,每個月的銷售都還不錯。”
但彼時“百團大戰”正酣,要想生存下來,必須進行融資。“可那時我們在廈門,沒有太多資本運作的經驗,也沒有這個意識。等我們有了這個意識之後才發現,在北京的公司們都已經拿到了幾千萬的融資。”在喪失先機的情況下,劉進龍只得選擇將網站出售給窩窩團。
因此,事後回憶起來,劉進龍認為,廈門相比北京,融資環境還是欠缺,創業氛圍也不夠濃厚,因此他於2012年前往北京創業。到了北京後,他的感受是,“在廈門,你沒法接觸到這麽多的投資人,沒法把你的商業模型和其他創業者、投資人進行經常性的交流和溝通。所以,在廈門,你對融資的敏感度,以及戰略思考能力就會比北京的創業者差一些。”
與劉進龍有類似觀點的,還有米律的創始人鄭明龍。“廈門我感覺其實是在舞臺下,北京則是站在舞臺上,從臺上你是俯瞰,能看到更遠的東西,信息也在交換得更頻繁,更能夠拓寬你的視野。”因此,最後這位律師仍然選擇離開廈門,他認為,北京的創業氛圍更好,更適合將自己的業務範圍向全國輻射。
而在2000年就擁有了大量優秀個人站長的廈門,在發展互聯網產業時,仍然主要受到了一個問題的制約,這也是廈門創業者給i黑馬的普遍回答:缺乏優秀人才。
在廈門,高校較少是很大的不足。廈門目前仍只有廈門大學、集美大學、華僑大學等幾所高校,人才產出明顯不夠。熊俊向i黑馬舉了個例子:“以廈門大學軟件學院為例,2002年成立到現在,這十幾年間它培養的畢業生不過才2000多人,一部分出國留學、一部分去北上廣,剩下的也不多了。”
為了尋找優秀人才,有財力的廈門創業者開始選擇向外輻射,同時也順便拉人來廈門。
美柚創始人陳方毅向i黑馬表示,美柚已經在杭州設立了一個70余人的電商團隊,以發展其電商業務;同時,美柚也努力從BAT中吸引人才到廈門工作。“只要他是人才,想來廈門,就努力挖到我們公司來。喜歡穩定的人還是會願意來廈門的,這里對他們來說還有不錯的吸引力。”
熊俊則將視線投向在臺灣。為了開發同步推的安卓應用,熊俊專門在臺北設立了一個10人的研發中心。在他看來,在臺灣招人或設立辦公地點比大陸更加方便。“廈門離臺灣很近,比去北京近很多,坐飛機1個半小時就可以到。而且臺北和廈門都講閩南語,風俗習慣也都很相近。而且臺灣這十幾年沒怎麽漲過薪水。大陸這邊招人,年薪上漲幅度可能要達到15%-20%大家才會滿意,但臺灣只需要大約5%的年加薪幅度,比從北京挖人來得便宜、更穩定。”
但是,並不是所有創業公司,都有美柚、同步推這樣的財力。
“這里不適合快速擴張,你沒有急躁的資本”
是不是安適悠閑的環境,就不利於創業創新了?對此,蔡文勝有不同的看法。他認為,這樣安適休閑的環境,反而更能夠讓創業者得到提升:“當年那時(將265.com賣給谷歌後)我很想調整一下,因為在北京的四年里,我天天都非常辛苦。在北京,除了創業、工作,幾乎沒有個人生活。我覺得,在天天幹的時候,你必須要有自己的空間,留給自己時間,這樣你才能更上一個臺階。”
熊俊則有另外一個比喻。他認為,廈門其實有點像美國的西雅圖:“西雅圖在矽谷北邊,那個地方的人才相對來講也比較少,比較適合居住,但是西雅圖還是產生了像微軟、亞馬遜這樣的公司。廈門不是矽谷,但廈門更像西雅圖。這里的人,比較踏實和務實,非常適合靜下心來,把一件事情磨到一個比較好的結果,而且往往這些事情在開始時適合比較小、相對比較偏的市場,然後再磨到比較大。這里不適合需要快速擴張的公司,因為在這里,你沒有這個急躁的資本。人才等各方面的東西都不夠。”
不過,廈門還遠沒有達到西雅圖這樣的層次。在這里,美圖還僅僅是一個600余人的公司,沒達到微軟、亞馬遜這樣的巨大規模,對廈門地區起到的人才輸出和示範作用仍有限。安適的環境,可能只是對創業者進行了一次“過濾”,留下了踏實、追求生活與工作平衡的創業者。

廈門軟件園二期 攝影/汪晨
黃天財還認為,廈門互聯網的發展真正開始快起來,還是在移動互聯網時代,相比廣州、杭州這樣的城市來說,仍然起步比較晚,底蘊還不足,有著很大的進步空間。“雖然說2007年、2008年廈門有開辦站長大會,但那時候廈門的互聯網產業,實際是沒有成型的。那時,我們只能說,能做起來,是這些人的個人能力很強,個人站長的知名度很高。”
另外,廈門的產業聚集效應還未形成。比如杭州,在阿里巴巴的發展下,產出了大量的電商人才。阿里巴巴的上市也附帶產生了多個熟悉互聯網的本地資本,並由此產生了良性循環和清晰的城市名片。而就像前面提到的,當下廈門最大的互聯網公司是吳欣鴻創辦的美圖科技,但美圖科技還沒有這樣龐大的公司規模,其示範作用仍然有限。
現在,廈門地區的互聯網創業氛圍也在升溫。以軟件園的投入為例,從2005年9月軟件園一期破土動工,到2014年10月四期定址,廈門的軟件園總建築面積已突破163.64萬平方米,二期幾乎滿載。而根據廈門市統計局公布的數據,截至2015年12月,廈門市規模以上信息傳輸、軟件和信息技術服務業實現營業收入190.1億元,比去年同期增長29.0%。
軟件園在不斷新建,孵化器、加速器、創客空間正在興起,資本的關註也在加大,但廈門的互聯網創業大勢,還需要一段時間,逐漸積累。
5年漲幅位居全國第四 廈門房價“532”格局初
來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4754966.html
5年漲幅位居全國第四 廈門房價“532”格局初
一財網 林小昭 2016-02-28 19:29:00
在當地業內人士看來,廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯度不是很高,因為廈門接近七成的房子被外地人買走,福建尤其是泉州等地的經商群體十分龐大,他們中的大多數都會選擇到廈門置業。因此廈門的房價與福建經商群體的關聯度更高。
在2009年4萬億投資之後的7年時間里,房價上漲最多的城市有哪些?除了深圳、上海和北京這三大一線城市之外,位於東南沿海的二線城市廈門也在其中。
2009年初,當地很多人對業界預言的廈門房價“321”格局(即島內3萬、島外海滄集美杏林2萬,遠郊的同安1萬)還不以為然。但現如今,7年過去,廈門已經逐漸在朝著“532”格局演進。2015年末廈門島內新盤報價陸續破5萬元/㎡,集美房價破3萬元/㎡的趨勢漸明朗。再加上2016年樓市遇史上最寬松政策,各方看好市場預期強烈,當初的預測幾成定局。
在廈門島內,目前已有不少在售項目價格突破5萬,例如信和銀湖天峰、建發央璽、華爾頓1275、中鐵元灣、萬科湖心島等;島外最靠近島內的幾大灣區,房價也在穩步朝3萬元大關邁進。例如,預計2016年3月開盤的國貿天悅公開參考價格2.4萬元/㎡,龍湖最新一期產品報價已達2.6萬元/㎡。
作為二線城市,廈門經濟總量僅位居全國第51位,但房價已經超過了一線城市,直追深圳、上海、北京,位居全國第四。中國指數研究院發布的1月份百城房價指數顯示,1月份廈門均價達到22445/㎡,比一線城市廣州還高出5287元。
根據國家統計局公布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,1月份廈門新建商品住宅環比上漲2%,僅次於深圳、上海和南京,位居全國第四,同比增長8.7%,位居全國第六。如果考慮到2014年全國各地房價普遍調整時,廈門還繼續上漲,那麽近兩年廈門絕對是房價上漲最多的二線城市,遠超一線城市廣州。
從近五年的數據來看,根據去年12月70個大中城市的住宅銷售價格變動情況,廈門相比2010年上漲了35.4%,該數據位列深圳(82.9%)和上海(40.5%)之後,與北京(35.5%接近,比廣州(33.4%)高出2個百分點,大幅領先於其他二線城市。
如果從具體的價格來看,過去5年間,不少區域的二手房都已經上漲了1倍以上。來自泉州的林先生2012年初在廈門島外杏林灣購入一套120平方米的三房,當時單價1萬/㎡,現在單價已達2.2萬左右。
廈門大學經濟學系副教授丁長發對《第一財經日報》分析,一個城市房價的高低,要與該城市的產業結構、地位和收入水平相適應。北京和上海作為全國的中心,吸收的是全國乃至世界的資源,深圳則是金融中心和全國高新技術產業城市,因此這些城市的房價也比較高。
相比之下,廈門並沒有一線城市的這些資源和優勢。丁長發認為,目前廈門的房價已經過高,遠遠超越了其城市的產業發展和收入水平,過高的房價反過來會影響到城市的產業結構,不利於人才的流入和實體產業的發展。
“我們這里招個財務的,有好多大學生來應聘,但其實工資也才三四千。”廈門當地一家外貿企業工作人員謝小姐說,廈門外貿出口占據福建半壁江山,外貿出口企業眾多,但很多大學生在外貿企業里工資工作幾年也才五六千元,工資水平和廣深有很大的差距。
在當地業內人士看來,廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯度不是很高,因為廈門接近七成的房子被外地人買走,福建尤其是泉州等地的經商群體十分龐大,他們中的大多數都會選擇到廈門置業。因此廈門的房價與福建經商群體的關聯度更高。
廈門均和房地產評估董事長王崎說,廈門這幾年的土地尤其是住宅土地供應一直偏緊。廈門作為福建唯一的副省級城市,在城市建設、教育等公共產品的供給方面都是福建最好的,在全國也頗負盛名,因此對周邊泉、漳、龍巖等地區都有很大的吸引力。在旺盛的需求之下,價格自然不斷走高。
在很大程度上,廈門的樓市已經對周圍產生了巨大的“虹吸效應”。例如,廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市,也是全國民營經濟最為發達的地區之一,但泉州市區目前的房價卻只有廈門的三分之一左右。
泉州的施先生2007年在泉州某小區購入一套三房時,單價7000多元,現如今8年過去,該區域的二手房單價才8000多元,但即使這個價格也基本很難賣出去。2011年他在廈門買的房子價格卻已經翻了一倍以上。
“這就是賺錢效應,很多泉州人在這邊買的房子上漲了,周圍的親戚朋友也都會過來買。”丁長發說。
編輯:任紹敏
3月全國房價普漲 合肥廈門領漲、深圳跌出前三
來源: http://www.yicai.com/news/5004434.html
隨著國家下調房貸首付比例、交易稅費等一系列政策的出臺,全國房地產市場迎來了一波“小陽春”。
4月18日,國家統計局發布了3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,絕大多數城市房價環比上漲,上漲城市個數比上月大幅增加,總體漲幅擴大。
數據顯示,3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個,分別比上月增加15個和20個;持平的城市個數分別為0個和3個,分別比上月減少8個和5個;下降的城市個數分別為8個和13個,分別比上月減少7個和15個。
新建商品住宅價格環比上漲的62個城市里,漲幅高於上月的城市有55個,比2月份增加22個;二手住宅價格環比上漲的54個城市里,漲幅高於上月的城市有47個,比2月份增加23個。
“據測算,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅均明顯擴大,分別比上月擴大0.6和1.2個百分點。”國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》記者分析,在連續15個月同比下跌後,2015年12月房價首次出現同比正增長,隨後的1月、2月延續正增長態勢,到3月的增幅繼續擴大。隨著上半年房價環比繼續上漲,預計同比增幅將繼續擴大。
值得註意的是,此前一直領漲全國的深圳已經跌出環比漲幅的前三,取而代之的是合肥、廈門。
新建商品住宅價格方面,廈門以環比漲幅以5.4%領漲全國,合肥、上海分別以4.6%、4.3%位列前三名。而深圳的環比漲幅為3.7%,排在第四。
二手住宅價格的領漲者則是合肥,環比漲幅高達9.3%,北京(6.3%)、上海(6.2%)、廈門(4.9%)緊隨其後。深圳的二手住宅價格環比漲幅為4.7%,排名第五。
嚴躍進表示,廈門和合肥房價的高調,說明二線城市已經開始有所超越一線城市。這和一線城市管控升級後部分購房需求導入到二線城市有關。後續的房價管控思路或在部分二線城市中強化。
2016年2月,國家先是全面下調非限購城市的首套房首付比例,居民購買首套房的貸款首付比例由原來的30%下調至25%,各地還可自行下調至20%;隨後又大幅下調非一線城市的房地產交易環節契稅、營業稅,而北上廣深幾個一線城市僅部分受惠。與此同時,上海、深圳在3月25日先後出臺升級版的樓市限購政策。
這種政策上的巨大差異,導致部分一線城市需求外溢至周邊二線城市,進而帶動部分熱點二線城市房價上漲。
從國家統計局公布的3月房價數據來看,除了合肥、廈門表現搶眼外,南京、天津、杭州等二線城市的房價漲幅也在全國名列前茅。
相比之下,經歷過房價暴漲的深圳在3月開始有所降溫。根據深圳規劃與國土委的數據,深圳3月的一手住宅成交大幅下滑,成交面積為46.48萬平方米,環比下降17%。
人們對樓市調控的預期是深圳樓市降溫的首要原因。春節過後,深圳市場中就傳出政府將調控樓市的消息,包括非深圳戶籍人口購房社保年限由1年改為3年,兩年內有過貸款記錄的購房者買首套房的首付比例由三成改四成等。
而到3月25日,深圳確實出臺了樓市新政,上述傳言被證實。
“春節後市場一直比較冷淡,客戶觀望情緒濃厚,特別是‘3·25新政’之後,新房的成交量明顯下滑,在提高購房門檻和打擊投資客的情況下,未來一段時間內,新房的成交量將會持續低位。” 深圳中原研究中心表示。
根據深圳中原地產研究中心監測,深圳二手房放盤價格正在持續回落,報價下調愈發普遍,4月3日~4月9日有七成業主下調報價。而新房的成交面積已經連續六周下滑。4月4日~4月10日的一手住宅成交509套,成交面積約為5.3萬平米,環比分別下滑21.9%和24.7%。
萬科21億搶地 廈門再出區域地王
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-06-06/1010636.html
此次土地出讓系今年以來廈門第二次的商住用地出讓,同時也是今年以來的第2、3幅地塊
每經記者 李婷
今年來對國內樓市業界一種半調侃的說法,即樓市上漲有兩種“模式”深圳和廈門。其中業界認為,廈門的房價上漲因素中,高地價催生了高房價是一大主因。
在今年4月下旬,保利以超過2.5萬元每平米的樓面價在廈門島外拿下地王,直接影響周邊房價周末開盤跳漲6000元。
《每日經濟新聞》采訪獲悉,6月3日,在萬科、融信的率領下,一眾房企在廈門再次上演奪地大戰。最終萬科在廈門島外翔安區再拿下區域新地王。這一次,將對廈門樓市造成怎樣的影響?
限價令擋不住新地王
6月3日,廈門推出了兩幅島外商住用地,其中一幅位於同安區、一幅位於翔安區。
其中,同安2016TP01地塊共有18家開發商報名,最終經過160輪激烈競價後,被福建地產商融信(漳州)房地產有限公司以總價26.34億元收入囊中,成交樓面價23207元/平方米,溢價率131.66%。
另一塊翔安X2016P01地塊共有23家開發商報名,最終被廈門市萬科房地產有限公司以總價21.22億元競得,成交樓面價2.23萬元/平方米,溢價率242%。
而萬科此番拿地則以高達242%的溢價率拿下了翔安區的新地王。
此次土地出讓系今年以來廈門第二次的商住用地出讓,同時也是今年以來的第2、3幅地塊。也就是說,自去年以來,時隔8個月,廈門僅推出了3幅住宅用地,也難怪引發如此激烈的爭奪。
值得註意的是,萬科拿下的區域地王樓面價並未突破保利4月創下的2.5萬元/平方米,但業內人士對《每日經濟新聞》記者表示,一方面,萬科項目周邊的樓盤項目屈指可數,相關配套資源相對欠缺;另一方面,保利此前高價拿地,是因為該區域已有保利另一大盤項目做基礎,且銷售不錯。
購房者博弈高房價
對於被廈門地王圍獵的現象,業內人士認為,如果以保守的風控方式拿地,在廈門或許是沒有機會的。
一組數據能從側面說明問題,根據廈門房地產聯合網數據統計,截至2016年4月31日,廈門住宅用地開發存量約525.9萬平方米,島內71.7萬平方米,島外454.2萬平方米,整體去化周期1.3年,翔安和湖里的住宅用地不足1年。二級市場,截至到2016年5月31日,廈門可售住宅套數僅有16988套,可售住宅面積為242萬平方米。
克而瑞廈門機構統計稱,截至目前,廈門庫存去化周期只需5個月,和去年同期相比縮短了58%,而這還是包含了部分“滯銷”產品,實際的剛需去化時間還要短。
克而瑞福建區域總經理張子吉對《每日經濟新聞》記者分析認為,廈門土地資源稀缺,總量供應緊缺,導致目前很多房企都處於土地儲備告急的狀態,此次拿地的萬科目前在廈門也僅剩下少量尾盤項目。
張子吉認為,更重要的是相關房企對於廈門樓市未來看好。
不過,地王對房價的短期刺激仍然出現了一些不良反應。克而瑞數據顯示,5月廈門市場整體表現不及4月,成交量40萬平方米,5月最後一周成交明顯回落。同時,在售盤價格都明顯有較大幅提升,如廈門島內一樓盤就較此前上漲了6000元。
張子吉認為,這是由消費者對於房價過快上漲一時難以接受出現的短暫“博弈”,高地價之後必然會提振未來房價預期,但由於短時間調幅太大,市場需要一定時間去消化,新的價格體系基礎仍很脆弱,需要成交數據和時間進一步鞏固。此外5月銷售回落的另一個主因是不少開發商不願意輕易入市,使供應端嚴重縮水,無法有效支撐成交放量。
對於地王項目的風控,張子吉仍然認為,目前廈門市場上比較流行的項目設計是“高低配”的方式,即部分剛需高密度住宅配合低密度別墅住宅項目配比。這樣做是因為這是風控比較直接有效的途徑,但這也導致了大量項目同質化的出現。近期涉及高地價的保利和融信、萬科都具備一定的品牌溢價和產品議價能力,風險還是可控的。但對大多數房企而言,除了要提防政策收緊的風險,產品設計開發在未來依然是個考驗。
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中科院課題組報告:城市居民幸福感排名廈門最高
來源: http://www.yicai.com/news/5026973.html
中國科學院宜居城市研究團隊14日發布最新研究成果《中國宜居城市研究報告》。結果顯示:中國城市居民幸福感排名最高的依次是廈門、威海、寧波、濟南和蘇州。
課題組介紹,該報告首次通過大量居民問卷調查和數據分析,反映了公眾真實的城市宜居性感受。城市宜居性與居民幸福感存在對應性,通常宜居指數高的城市,居民幸福感排名也較前。
研究顯示,幸福感最高的城市也是城市宜居指數排名靠前的城市。另外,不同群體對幸福感的認知也不同。其中,女性、中年人的幸福感更高;高學歷、從事生產性行業群體感覺更幸福;高收入、本地戶口群體幸福感也高於其他人群。
該報告通過計算一個城市內部居民認為“很幸福”和“比較幸福”的人數占被調查人數總和的比例來測度各個城市幸福感狀況。結果發現,40個被調查城市的高幸福感占比平均值和中位數分別為47.67%、48.75%。其中,幸福感最高的城市主要包括廈門、威海、寧波、濟南和蘇州等,這些城市被調查居民的高幸福感占比均超過50%,成為國內幸福感評價相對較高的城市。
課題組介紹,環境的宜人性對居民的幸福感有正面的作用。在光照充足、氣溫適宜的地區,城市的宜居性明顯優於幹旱內陸地區,居民對身體健康狀態和生活穩定性有更高的評價,相應地也對生活狀態感到滿意和幸福。以全國40個主要城市為例,威海、廈門、福州、蘇州既是自然環境舒適性高的城市,同時也是居民幸福感高的城市。這四個城市的自然環境宜人性評價結果分別為66.04、62.52、62.48、62.50,高於40個城市的均值。
課題組介紹,與其他城市比較可得,幸福感高的城市具有以下共同特征:城市宜居水平較高,宜居性要素均不存在“短板”,宜居性要素評價在均值以上或接近於均值;主要位於中國東部地區,社會經濟發展水平較高,人均可支配收入良好;所在城市生活壓力比一線城市要小,發展活力都很強,是適合居住、工作和生活的城市。
分析顯示,一線城市北上廣深幸福感相對較低,主要原因可以歸結為:環境健康性差,交通擁堵問題嚴重。北上廣這類大城市的環境健康性均為居民最不滿意的宜居性要素,北京的自然環境宜人性評價也較低,深圳與北京的交通條件也為居民所不能接受,這些因素制約了城市居民幸福感的提升;物價高,購房難。這些城市的收入相對其他城市更高,但同時生活成本也很高,尤其是在購買或租賃住房的價格上,居高不下的生活費是影響居民幸福感的一個因素。競爭激烈,壓力大。雖然這些城市的工作機會多,但是不可否認就業競爭也更激烈,另外,職場競爭還會帶給個人負面影響,高強度工作與高壓的心理狀態,不利於個人的身心健康。
研究報告稱,城市安全、環境健康、交通便捷成為當前我國城市宜居性評價最低的三個方面,表明安全、健康和交通等關鍵詞是制約中國宜居城市建設的重要短板。
一個有意思的結果是:不同年齡、學歷、戶籍狀況、家庭月收入等屬性的居民對城市宜居性評價結果明顯不同。其中,20-29歲、40-49歲、本地戶口、高學歷、家庭月收入5000以下和2萬元以上等社會群體的城市宜居性評價較低。也就是說中等收入群體的滿意度要高於高收入和低收入人群。
相關:
中國宜居城市總體評價
中國城市宜居指數整體不高。40個代表著中國經濟社會發展最高水準的城市,城市宜居指數平均值僅為59.92分,中位數為59.83分,均低於60分的居民基本認可值,反映出中國和諧宜居城市建設道路還很漫長。
中國城市宜居指數評價最高的城市為青島、昆明、三亞、大連和威海。其中,青島市城市的綜合宜居性評價最高,位居全國第一位;昆明具備舒適宜人的自然環境和特色的社會文化環境,位居第二位;三亞市以空氣環境健康取勝,位居第三位;大連市在城市安全性和自然環境宜人性上表現突出,位居第四;威海市自然環境舒適性和宜人性優勢明顯,位居全國第五位。
東部沿海城市的自然環境宜人性更強。自然環境宜人性評價也相對較高,平均值和中位數分別為61.14、60.06分,獲得了居民的基本認可,也是中國宜居城市建設的相對優勢內容。其中,自然環境宜人性評價最高的五個城市依次為深圳、上海、蘇州、青島和南京,主要集中於東部沿海城市。
文化特質提升了城市人文環境舒適性。人文環境舒適性評價的平均值和中位數分別為61.13、60.80分,成為中國宜居城市建設的相對優勢內容。其中,人文環境舒適性評價最高的城市主要包括深圳、上海、廣州、成都和威海等城市,均具備深厚的歷史文化底蘊抑或包容開放的城市文化。
二三線城市的交通便捷性評價較高。40個調查城市的交通便捷性評價相對較低且得分較為集中,平均值和中位數分別為58.59和59.11分,屬於中國宜居城市建設的短板領域。而交通便捷性評價最高的城市分別為廈門、蘇州、濟南、海口和銀川等,另外威海、石家莊和昆明的交通便捷性評價也相對較高,主要以二三線城市為主。
東部沿海和西部高原城市的環境健康性評價較高。40個調查城市的環境健康性評價相對較低,平均值和中位數分別為58.24、59.17分,是制約我國宜居城市建設的重要瓶頸。在40個案例城市中,環境健康性評價較高的不僅包括廈門、青島和威海等東部沿海城市,還包括西寧和銀川等西部地區高原城市。
廈門合肥南京蘇州房價狂飆 做生意多年不如買套房
來源: http://www.yicai.com/news/5029564.html
在3月一線城市樓市調控紛紛加碼之後,盡管一線城市已明顯降溫,但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市接棒一線城市的火爆,房價、成交量及土地出讓量不斷刷新紀錄。
國家統計局18日發布的5月份70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示,與4月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有4個,上漲的城市有60個,持平的城市有6個。環比價格變動中,最高漲幅為5.5%,最低為下降0.5%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱,房價總體漲勢放緩,一、二、三線城市環比漲幅均比4月有所收窄。據測算,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點,其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點,二、三線城市環比平均漲幅都分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。
同比來看,5月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市均為50個,分別比上月增加4個和3個。房價同比總體繼續上漲,但城市間漲勢出現新變化。一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均開始收窄,而二、三線城市同比平均漲幅則在上月基礎上繼續擴大。
中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,新建商品房數據中,二線城市全面取代一線城市,成為房價上漲的先鋒。相比4月,5月上漲城市中一線城市繼續降溫,二線城市開始全線瘋狂。
這其中,廈門環比上漲5.5%位居第一,合肥環比上漲5.1%位居第二,南京上漲4.1%。從目前市場看,包括在國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州,這四個城市的房價漲幅從4月開始就已全面取代了一線城市,堪稱房價上漲“四小龍”。另外天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環比均超過了1%。
這其中,“領頭羊”廈門自2009年以來,房價都保持上漲的勢頭,即便是2014年全國房價下行調整的時候,廈門房價仍持續快速上漲。今年以來,廈門又繼續一波快速行情,半年內大部分區域已上漲四成以上。根據中國房價行情平臺的數據顯示,5月份廈門的平均房價已達到29027元,超過一線城市廣州近9000元,直逼北上深,位居全國第四。
來自福建泉州的陳先生,目前在浙江做點小生意,2014年底在廈門杏林灣入手了一套80多方的的房子,每個月要還月供1萬2左右,去年年中由於資金緊張,陳先生一度想要賣掉這套房子,不過最後還是支撐下來。“幸好支撐了下來,現在這套房子升值了至少100萬,做生意要賺多少年才能賺到啊。“
合肥的上漲速度與廈門不相上下,5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬,且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬,肥西信地華地城在不到一個月的時間內,備案價由8311.81元/平米漲到10200.53元/平米,漲幅為22.7%。
在土拍市場,早在今年4月底的土拍中,合肥城建以1490萬/畝拿下肥西【2016】6號地塊,高達10159.04元/平的樓面價使肥西的樓面價在三縣中率先破萬元大關。下屬縣的樓面價都過萬,細思極恐啊。
在二線“四小龍”繼續狂飆突進的同時,一線城市則開始降溫。其中,深圳漲幅明顯放緩,環比漲幅只有0.5%,市場開始明顯降溫,在調控政策影響下,深圳二手房連續2個月未上漲。北京、上海等等城市漲幅也開始放緩,不過,雖然一線漲幅放緩,但絕對值依然處於高位。
張大偉說,盡管絕大多數城市房價環比都出現上漲,但城市間漲幅差異仍然較大。從數據指標看,雖然二線城市刷新新高,但本輪樓市從2015年5月開啟全面上漲火爆周期,在經歷12個月的沖高後,在2016年5月開始觸頂跡象明顯。後續漲幅將持續放緩,不排除在2016年4季度出現部分城市開始下調的可能性。
“小而精”,如何看待廈門的比較優勢與競爭優勢
來源: http://www.yicai.com/news/5029215.html
廈門,一座美麗溫馨的城市,一座值得作為家的城市。從1991年到2001年,我在這座城市學習、生活了整整十年,之後到美國、香港遊歷十幾年,卻一直難以割舍這一方美麗的土地。

2015年我決定回到母校廈門大學工作,在重新參加同學中秋聚會的時候,發現有一半以上的同學(包括好多外省的同學)一直以廈門為家;同時,身邊的同事來自中國和世界的各個地方,他們覺得廈門自然環境宜人宜居、人文環境開放包容,願意以廈門為家。
讓我留意的還有,與那盛開的鳳凰花一樣,“美麗廈門”的標語隨處可見,建設“美麗廈門”的行動如火如荼。毋庸置疑,美麗是廈門的比較優勢,但美麗廈門的內涵卻是從比較優勢走向競爭優勢。
觀察廈門看硬實力也要看軟實力
美國哈佛大學的波特(Michael Porter)教授提出國家競爭優勢理論,並明確指出其分析框架完全適用於對地區、州和城市等級別的分析, 他說:“比較優勢理論一般認為,一國的競爭力主要來源於勞動力、自然資源、金融資本等物質稟賦的投入。
而我則認為這些投入要素在全球化快速發展的今天其作用日趨減少。一國的競爭力不可能由其國土的大小和軍隊的強弱來決定,因為這些因素與生產率大小沒有直接的關系。取而代之的是,國家應該創造一個良好的經營環境和支持性制度,以確保投入要素能夠高效地使用和升級換代。”
正是從波特開始,競爭力理論進入了系統化研究時期, 也湧現了一批城市競爭力理論。大多數理論都側重經濟結構因素,即城市地理、基礎設施、產業企業和礦產資源等硬實力,這些因素對城市的影響顯而易見,也易於量化和測度。但是,越來越多的研究表明,制度、環境、生態、文化、教育、規劃等因素日益成為解釋競爭力的重要因素甚至核心因素,軟實力在城市的持續發展中發揮越來越重要的作用。從城市競爭力理論及其最新進展來審視美麗廈門,它強調的不僅是城市的硬實力,而且將軟實力作為提升城市競爭力的核心。
首先,那種把美麗廈門簡單等同於旅遊勝地、或者認為廈門只發展旅遊業而沒有實體經濟的觀點都有失偏頗。

自1981年廈門設立經濟特區以來,工業化一直是產業發展的主旋律,2015年工業占廈門GDP的37%,列各行業之首,近年來,產業的轉型升級被列為美麗廈門行動計劃之首,面對經濟新常態率先調結構,經濟發展頂住下行壓力,已經邁過了轉型過程中最艱難的階段。
同時,廈門積極推進市縣“多規合一”,這不是把各類規劃簡單得疊加在一張圖上,而是遵循生態城市建設理論,並將經濟轉型、城市轉型、社會轉型相結合,確實提升城市競爭力。廈門開放、包容的美好氣質使市民和外來人才願意來、居得住,成為廈門可持續發展的軟實力。
“小而精”的廈門經濟轉型快
東南沿海重要港口,緊臨亞洲四小龍之一,最早設立的四個經濟特區之一,五個計劃單列市之一,十五個副省級城市之一……這些光環可以同時形容深圳和廈門。
然而,與火箭般上升的深圳經濟相比,廈門的經濟增長如同這座城市的性格,溫文爾雅,不緊不慢。究其原因,一些客觀條件限制了廈門過去的發展空間,如廈門島三面環山,可供開發土地不足,與內陸交通不便,腹地輻射狹窄,地理劣勢和臺海局勢使得廈門很難獲得大型國企和國家主導項目的青睞,等等。於是,廈門走了一條精細化發展之路。
2014年廈門GDP只有深圳的20%,但是城市單位面積的GDP是深圳的70%,其中工業 “小而精”,去產能負擔小,結構調整快,形成了以電子設備和高端裝備制造為主的工業體系。2015年,廈門全市規模以上工業總產值突破5000億元,其中高新技術產業產值占到65.9%,高耗能行業的份額進一步縮小,工業經濟轉型發展進程取得明顯成效,工業總產值和增加值的增長率分別為8.1%和7.9%,在15個副省級城市中名列前茅,每萬元地區生產總值能耗0.437噸標準煤,是全國平均水平的60%左右,在全國處於較低水平。
同時,廈門市產業結構進一步優化,三次產業比例由1981年的26.5: 51.6:21.9調整至2015年的0.7:43.5:55.8,產業結構高級化推進,第三產業占比以及對經濟增長的貢獻都已超過第二產業。現代服務業蓬勃發展,各個子行業占比均衡,在商務部對現代服務業綜合試點城市的複評中名列全國第一。
其中,生產性服務業發展迅速,航運物流、軟件和信息服務、文化創意等產業鏈都即將突破千億,加速二、三產業融合、推進產業高端化發展;而一直以來作為廈門名片的旅遊業也不僅僅是一種消費性服務業,可以發揮“旅遊+”的強大滲透力,推動旅遊與相關產業的跨界融合,培育或延伸產業鏈條,例如,伴隨著中國私人財富持續快速增長, 離岸財富管理需求日益強勁,廈門可以利用其自貿區先行先試的政策優勢和兩岸三地緊密合作的區位優勢積極探索“金融旅遊”,即以跨境投資和財富管理為主題的新型旅遊服務,升級轉型廈門現有的金融業和旅遊業,打造廈門的新品牌、新名片。
“十三五”期間,廈門產業轉型升級的主要任務是著力振興實體經濟,不求快求大,聚焦發展電子信息、旅遊文化、現代物流等三大主導產業,培育發展生物與新醫藥、新材料、海洋高新等戰略性新興產業,著力打造十余條千億產業鏈,加快構建以現代服務業為主、戰略性新興產業引領、先進制造業為支撐的新型產業體系,全面增強產業的核心競爭力和國際競爭力。今年是“十三五”的開局之年,廈門市第一季度的主要經濟指標進一步向好,產業轉型升級的成效正逐步顯現。
廈門的宏觀稅負處於同產業發展相適應的合理區間
廈門的宏觀稅負問題一直是媒體關註的熱點,最近有文章稱,以財政總收入占當年度GDP的比值來衡量,2015年廈門的宏觀稅負高達29%, 制約了其產業經濟的發展。這個問題要進一步具體分析,因為宏觀稅負是一個綜合指標,它的變動是多種因素共同作用的結果,要對影響其變動的因素進行深人剖析,了解各因素對宏觀稅負的作用原理。
首先是經濟因素,包括產業結構、產業布局、經濟運行質量等。從產業結構來看,一個地區的三個產業之間的比例對宏觀稅負有較大影響。稅收主要來源於第二、三產業,第一產業不直接提供稅收,如前所述,廈門的第一產業比重很小,第二、三產業比重很大,因而宏觀稅負會相對比較高,。從產業布局來看,勞動密集型的企業產品附加值低,高科技含量的企業產品附加值高;粗加工的企業產品增值率低,深加工的企業產品增值率高;廈門的產業布局中高科技含量、深加工的企業較多,並形成一定的產業鏈,具備集群優勢,因而宏觀稅負相對較高。從經濟運行質量來看,如果一個地區整體企業的增值能力和實現利潤水平都處於上升趨勢,說明經濟運行質量良好,宏觀稅負也會走高,廈門的財政收入占GDP比重較高從一個側面反映了廈門經濟發展的質量和效益。
其次是政策因素,包括稅制、稅率對不同規模、所有制和特殊行業企業的影響等。廈門的規模企業較多,這些企業大多都按照一般納稅人的標準征稅(17%),而小規模納稅人(6%)在經濟中的份額相對較小,同時廈門的產業以國企和外資為主這兩類企業的納稅都比較規範,所以廈門的稅收情況比較理想,單位GDP 的納稅額全國第二,僅次於深圳;其中,納稅額最大的是廈門卷煙廠,其在2015年納稅額達75億,占廈門國稅和地稅總收入的1.3%, 是第二納稅大戶的近5倍。第三是核算因素,如地區間國內生產總值與稅收核算範圍不對稱,與福建省的其它城市比,廈門總部經濟、樓宇經濟較多,能夠帶來大量的財政收入,但大多產值不統計在廈門。最後還有征管因素,廈門在重點稅源監控、納稅評估、發票改革、信息管稅、房地產評估技術應用、所得稅管理、涉外稅收管理等多項工作的改革中都走在全省前列,據估算,稅收征管因素對廈門財政占GDP比重的影響可能達4-5個百分點左右。
根據上述分析,廈門的宏觀稅負處於一個與產業發展相適應的合理區間,它並沒有影響到廈門經濟的轉型和發展。如果我們換一個角度來看,宏觀稅負不是越低越好,考察其是否合理,關鍵要看政府提供的公共服務水平,若宏觀稅負降到1%,政府啥也不幹,恐怕也沒人願意來發展產業。就廈門的情況來看,2015年地方性財政收入606億,而財政支出達652億,公共服務水平高,有利於產業發展,把廈門打造成為區域中心,釋放更大發展潛力。當然,廈門的宏觀稅負尚有減免的空間,這也是供給側改革的內在要求。今年5月1日,廈門營改增全面啟動,除了生活服務業,還有建築、房地產、金融行業,同時所有增值稅一般納稅人新增的 不動產所含增值稅都將納入抵扣範圍,確保所有行業稅負只減不增。
除了稅收之外,企業還要承擔員工的五險一金和涉企收費等成本,這也是高稅負的一個重要來源。為了切實降低企業成本,支持實體經濟發展,廈門市積極開展“降成本、優環境”專項行動,一是開展“地毯式”清查,目前已基本形成涉企收費臺帳,二是完善企業調研及問題反饋機制,三是滾動出臺政策,在去年已出臺實施20項降成本措施的基礎上,今年3月推出第一批6項措施,兩次合計每年可為企業減負約40億元。經過兩輪降費,廈門市目前社保的費率在全國範圍內都是比較低的,養老保險單位繳費比例12%是全國最低。企業社保費率32.47%(單位繳費比例21.97%),大大低於全國平均40%的水平(單位繳費比例29.5%),對比上海、深圳、寧波等地區,也都是比較低的。據了解,廈門市近期還將出臺第二批五個方面的政策,預計再減負14億。
國家“多規合一”試點推動廈門發展與生態相和諧
隨著我國改革開放的不斷深入,城鄉發展和建設中積累的一些問題日益凸顯,有些已經嚴重經濟社會的發展。如果說上一程的城市化是比誰的城市攤得大,那麽下一程就要比誰的城市生態、生活、生產更加協調發展。聯合國MAB 計劃(人合生物圈計劃)最早從生態學的角度來研究城市問題,並提出生態城市規劃的五項原則,即“生態保護戰略、生態基礎設施、居民的生活標準、文化歷史保護、將自然融入城市”。
在這方面,廈門絕對是一個標桿城市,多次榮獲國家森林城市、國家環境保護模範城市、全國文明城市、全國十大低碳城市、國際花園城市、聯合國人居獎等諸多榮譽,環境保護和生態建設不斷加強,形成獨特的“城在海上、海在城中”的大山海城市。據最新中國社科院《中國城市競爭力報告》,廈門名列2015年中國宜居城市的第二名。
2014年12月的中央經濟工作會議提出“推進城鎮化健康發展是優化經濟發展空間格局的重要內容,要有歷史耐心、不要急於求成。要加快規劃體制改革,健全空間規劃體系,積極推進市縣“多規合一”。

廈門市把這項工作作為推動廈門轉型發展、推進城市治理體系和治理能力現代化的重要抓手, 成為全國“多規合一”28個試點市區縣、也是試點城市中唯一的大城市,經過探索和實踐已經取得了一定的成效,體現了上文所說城市競爭力理論中規劃對城市發展軟實力的重要作用,“生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀”的總體要求造就了生態、生活、生產相結合的規劃紅利,為廈門帶來了綜合性、集約型、高效性的創新收益。
“多規合一”實施兩年多來,廈門市盤活了55平方公里的建設用地存量,為下一步200個基礎設施項目、180個民生項目落地提供了保障,而且以信息化手段搭建來綜合管理的平臺,顯著提高了城市管理效率,進一步促進產業集聚發展,加快產業鏈垂直整合。從歷史經驗來看,如果在城市化水平50%-70%的時期進展順利,城市化的集聚效應將會助推技術趕超、產業升級和經濟可持續增長;反之,城市化的負外部性將會抑制產業轉型,使經濟增長和社會發展脫節,容易陷入“中等收入陷阱”。
在中國城市化推進的關鍵節點,廈門市“多規合一”改革將城市轉型、社會轉型與經濟轉型相結合,確實提升城市競爭力,為城市的長遠和可持續發展打下堅實的基礎。據中國社科院《中國城市競爭力報告》,廈門名列2014年中國可持續競爭力十強城市,在15個副省級城市中名列第五。2015年4月10日,國家住建部在廈門召開全國市縣“多規合一”試點工作現場會,總結和推廣廈門市的經驗。
同時,廈門市積極開展“美麗廈門共同締造”行動,其實質是美好環境和和諧社會共同締造,其關鍵在於政府轉變職能,由管理型政府變為服務型政府,由政府決策變成公共決策,以社區為基本治理單位發動群眾發展共建。據統計,居民群眾對“美麗廈門共同締造”的知曉率、參與率高達90%以上,近年來城鄉居民收入增速高於經濟增長,全市民生和社會事業支出占一般公共預算支出7成以上, 群眾對基本公共服務滿意程度居全國第三。 2015年7月27日,民政部在廈門召開全國社區治理創新工作會議,“美麗廈門共同締造”的模式得到高度肯定。
開放、包容是廈門發展的軟實力
作為一個城市,廈門一直以來都有移民加入,以前主要是在海外打拼的華僑,1862-1970年從廈門流入的僑匯占全國的15.4%, 可以說開放、包容是廈門與生俱來的基因。
1980年廈門設立經濟特區,成為大陸最早實行對外開放政策的城市之一,開放的體制、機制優勢吸引了各路文化、科技、商賈精英,凈流入人口占總人口比重超過30%以上,廈門的開放性和包容性獨步東部沿海,甚至超過了上海和杭州等經濟和人口重鎮。
2010年,經濟特區擴大到廈門島內外,現在的大廈門,常住人口中有一半是新移民,無論是洋博士還是打工仔,他們都在為廈門做貢獻,都深諳廈門小吃(如沙茶面、土筍凍)和中秋博餅的真諦,慢慢變成了廈門人。
聯合國人居署在《世界城市報告》中提出了“包容性城市(Inclusive Cities)”的概念,強調城市對來自不同地域和背景人群的接納程度,強調城市不同主體發展權利的同質均等性。未來一個階段,隨著城市移民階層規模的不斷擴大,高水平醫療、教育等社會服務資源的廣覆蓋與均衡配置,將成為“包容性城市”社會平衡發展的基礎性保證,這對於一個城市的長遠發展尤為重要。在這方面,具有開放、包容傳統的廈門無疑具有競爭優勢。
廈門市率先在全國建立城鄉一體、內外一致的“全民社保”、義務教育資源配置和社會保障體系,充分體現以人為本的發展理念和城鎮化思路,不斷提升開放、包容的城市競爭力。廈門市已基本建成“全民社保城市”,實現養老、醫療、失業、工傷、生育保險“應保盡保”,創造了全國社保的“廈門模式”。
目前,廈門市義務教育階段在校生總數中,小學有55.5%為外來務工人員隨遷子女,初中有52.3%為外來務工人員隨遷子女。在住房方面,廈門已初步建立有保障性租賃房、經濟適用房和限價商品房組成的“廣覆蓋、分層次”的保障性住房體系,出臺了全國首部有關住房保障的地方性法規和30多個配套文件,成為全國藍本,不斷滿足城鄉居民和城鎮穩定就業的外來務工人員的住房需求,逐步實現住有所居。
應該指出的是,作為二線城市的廈門,房價直追深圳、上海、北京,位居全國第四,這已經成為普遍關註的問題。
如何正確認識廈門的高房價呢?首先,房價上升在經濟發展和城市化轉型時期具有其現實基礎,其升值主要來源於分享城市的公共服務和社會保障。如前所述,廈門市是一個值得作為家的城市,其城市公共服務和保障體系在福建省各市中是最好的,其宜居、開放、包容的特質在全國也頗負盛名,因此對周邊地區乃至全國都有很大的吸引力,在旺盛的需求之下,價格自然不斷走高;但是,過高的房價又超出其基本面(如人口流入、城市公共服務好等),在全國流動性過剩又缺乏投資渠道的大背景下,廈門很難獨善其身;而且,廈門這幾年的住宅土地供應一直偏緊,也是房價上漲的重要因素。
盡管廈門的高房價有種種客觀的原因,但如果房價脫離基本面不斷上升,就會影響到城市的產業結構,不利於人才的流入和產業經濟的發展,更為重要的是,處於城市化轉型過程中的房地產是一個比股票市場更重要的資本市場,如果住房(即資本)的分配越不均,即有人可以買許多套房、有人連一套房也買不起,經濟增長的好處和社會財富的分配就會越發集中在少數人手中,無法實現包容性增長。
作為一個包容性的城市,廈門應該考慮如何進行制度創新,在城市化這一階段盡可能地實現“居者有其屋”,讓新市民都有機會分享城市公共服務帶來的資產升值。在這方面,新加坡的經驗值得借鑒,正如新加坡總理李顯龍所說,只有確保公平包容,才能可持續發展。
廈門的開放包容還要體現在對外交流中
廈門的開放、包容還體現在其外向型經濟和文化交流上,以僑引臺,以僑引外是廈門的特色,外商投資企業在廈門工業中一直是主角,2015年廈門自貿區獲批,對臺、對外交流合作繼續擴展。
2016年2月,國務院批複《廈門市城市總體規劃》指出,“逐步把廈門市建設成經濟繁榮、和諧宜居、生態良好、富有活力、特色鮮明的現代化城市,在促進兩岸共同發展、建設21世紀海上絲綢之路中發揮門戶作用”。這既是機遇、也是挑戰,就目前的情況來看,廈門的國際化水平和國際影響力還不高,在談到對外開放時通常還是指吸引和利用外資上。
其實,中國改革開放前30年以“請進來”為主,今後30年乃至更長時期,“走出去”將成為潮流和趨勢。在全球經濟一體化的形勢下,大陸企業對外投資已經進入加速發展階段,但廈門作為“走出去”的門戶作用並不明顯。
有意思的是,率先“走出去”的是廈門大學,這背後有著深厚的歷史淵源,正如廈門大學校長朱崇實所說,“廈門大學是由愛國僑領陳嘉庚於1921年創辦的。92年之後,廈大回到嘉庚先生成長的馬來西亞創辦分校,這是歷史的回饋。”筆者今年5月份到廈門大學馬來西亞分校訪問,真真切切感覺到國際化的巨大潛力,也相信開放、包容的廈門能夠將其城市競爭力進一步拓展成為其國際競爭力。
(作者系廈門大學經濟學院、王亞南經濟研究院教授)
廈門合肥房價太高調 投資客從一線撤資湧入熱點二線
來源: http://www.yicai.com/news/5030239.html
廈門、合肥、南京這類二線城市因為快速上漲的房價越來越受到開發商、投資者的關註。
日前,國家統計局公布5月份70個大中城市的住宅銷售價格數據,與4月份相比,70個大中城市中,價格下降的城市有4個,上漲的城市有60個,持平的城市有6個。環比價格變動中,最高漲幅為5.5%,最低為下降0.5%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱,房價總體漲勢放緩,一、二、三線城市環比漲幅均比4月份有所收窄。據測算,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點,其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點,二、三線城市環比平均漲幅都分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

二線城市房價爆發
雖然房價總體漲勢放緩,但二線城市仍有爆發的跡象。
根據國家統計局數據顯示,五月份廈門環比上漲5.5%位居第一,合肥環比上漲5.1%位居第二,南京上漲4.1%。事實上,上述二線城市從今年4月就開始領漲。此外,天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環比均超過了1%。
以廈門為例,一項目在今年4月開盤價格為3.2萬元/平方米,而去年11月其首次開盤價格僅為2.1萬元/平方米,漲幅高達52%。
同樣的情況發生在南京,畢業不久的90後李笑冰(化名)在2015年末在南京鼓樓區買了一套二手房,當時的價格是1.6萬元/平方米,對於剛工作的李笑冰這個價格已經不菲,通過父母的支持他毅然買下了這個房子。而如今,他的這個房子已經漲價到了2萬元/平方米。
合肥的上漲速度與廈門不相上下,5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬,且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬。
世邦魏理仕中國區研究主管謝晨認為,從庫存水平來看,二線城市的持續上揚使得市場可售房源庫存消化時間保持快速下行,回落到2011年初低位水平,因此其房價開始出現不斷上漲。
“目前南京商品房庫存僅為2.3萬套左右,按照目前的銷售速度,南京的去化周期不超過3個月,除了南京本地人,江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中。”南京中原地產市場研究經理馬骉告訴記者。
庫存不足,投資客增加是上述城市房價上漲的主要原因。廈門一位當地開發商表示,廈門外來人口占多數,屬於“移民城市”,很多東北客戶都選擇來廈門置業,這些客戶通常不會居住廈門,而是進行投資。如果廈門房價上漲未來就可以拋售,即使房價不漲也可以自己住。

政策開始收緊
這些城市房價的上漲和庫存不足也帶來了土地市場的火爆。
根據同策咨詢研究部數據,2015年1月-5月南京共出讓土地150宗,出讓金額734億,平均溢價率97.65%;合肥共出讓土地205宗,土地出讓金422億,平均溢價率232.78%。
廈門雖然沒有上述那麽多土地出讓,但是成交土地也大部分為地王。第一財經記者梳理發現,今年4月保利地產旗下的廈門中璟房地產開發公司以54.26億元的價格競得同安區同安新城片區的一宗土地。2.58萬元/平方米的樓面價不僅創島外新高,而且高出同區域在售商品房的價格。今年6月,廈門同安2016TP01地塊最終經過160輪激烈競價後,被融信房地產有限公司以總價26.34億元收入囊中,成交樓面價2.32萬元/平方米,溢價率131.66%。同一日,廈門翔安X2016P01地塊萬科以總價21.22億元競得,成交樓面價2.23萬元/平方米,溢價率242%。
上述城市的火熱也引起了政府的警惕。今年5月,南京宣布將實行土地出讓最高限價辦法,在熱點區域的住宅用地出讓時,由市政府設定地塊的出讓最高限價,對競買人報價超過最高限價的,終止土地出讓,競價結果無效;物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時,對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金,不計入其房價的準許成本,不作為申報價格的組成部分。而合肥市場更是多次傳出限購聲音,並相傳在今年7月要實施。

易居智庫研究總監嚴躍進認為,近幾個月,廈門、合肥等幾個城市房價都顯得較“高調”。一線城市的房價偏高,部分投資資金開始撤出一線城市,進入二線城市,使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看,這也會增加部分二線城市政策收緊的風險。
從政策層面看,樓市過熱,或催生包括限購在內的政策的實施,尤其部分二線城市有可能面臨嚴厲的政策管控。對於當地的房企和購房者來說,必須警惕此類政策調整所帶來的風險。而從規範市場交易秩序的角度看,近期樓市過熱的情況下,各類捂盤惜售的現象或有增加的嫌疑,值得監管部門的警惕。
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