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廈門合肥房價太高調 投資客從一線撤資湧入熱點二線

廈門、合肥、南京這類二線城市因為快速上漲的房價越來越受到開發商、投資者的關註。

日前，國家統計局公布5月份70個大中城市的住宅銷售價格數據，與4月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有60個，持平的城市有6個。環比價格變動中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀稱，房價總體漲勢放緩，一、二、三線城市環比漲幅均比4月份有所收窄。據測算，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個百分點，其中一線城市環比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點，二、三線城市環比平均漲幅都分別比上月收窄0.2和0.1個百分點。

二線城市房價爆發

雖然房價總體漲勢放緩，但二線城市仍有爆發的跡象。

根據國家統計局數據顯示，五月份廈門環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。事實上，上述二線城市從今年4月就開始領漲。此外，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟南等城市漲幅單月環比均超過了1%。

以廈門為例，一項目在今年4月開盤價格為3.2萬元/平方米，而去年11月其首次開盤價格僅為2.1萬元/平方米，漲幅高達52%。

同樣的情況發生在南京，畢業不久的90後李笑冰(化名)在2015年末在南京鼓樓區買了一套二手房，當時的價格是1.6萬元/平方米，對於剛工作的李笑冰這個價格已經不菲，通過父母的支持他毅然買下了這個房子。而如今，他的這個房子已經漲價到了2萬元/平方米。

合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬。

世邦魏理仕中國區研究主管謝晨認為，從庫存水平來看，二線城市的持續上揚使得市場可售房源庫存消化時間保持快速下行，回落到2011年初低位水平，因此其房價開始出現不斷上漲。

“目前南京商品房庫存僅為2.3萬套左右，按照目前的銷售速度，南京的去化周期不超過3個月，除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中。”南京中原地產市場研究經理馬骉告訴記者。

庫存不足，投資客增加是上述城市房價上漲的主要原因。廈門一位當地開發商表示，廈門外來人口占多數，屬於“移民城市”，很多東北客戶都選擇來廈門置業，這些客戶通常不會居住廈門，而是進行投資。如果廈門房價上漲未來就可以拋售，即使房價不漲也可以自己住。

政策開始收緊

這些城市房價的上漲和庫存不足也帶來了土地市場的火爆。

根據同策咨詢研究部數據，2015年1月-5月南京共出讓土地150宗，出讓金額734億，平均溢價率97.65%;合肥共出讓土地205宗，土地出讓金422億，平均溢價率232.78%。

廈門雖然沒有上述那麽多土地出讓，但是成交土地也大部分為地王。第一財經記者梳理發現，今年4月保利地產旗下的廈門中璟房地產開發公司以54.26億元的價格競得同安區同安新城片區的一宗土地。2.58萬元/平方米的樓面價不僅創島外新高，而且高出同區域在售商品房的價格。今年6月，廈門同安2016TP01地塊最終經過160輪激烈競價後，被融信房地產有限公司以總價26.34億元收入囊中，成交樓面價2.32萬元/平方米，溢價率131.66%。同一日，廈門翔安X2016P01地塊萬科以總價21.22億元競得，成交樓面價2.23萬元/平方米，溢價率242%。

上述城市的火熱也引起了政府的警惕。今年5月，南京宣布將實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效;物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。而合肥市場更是多次傳出限購聲音，並相傳在今年7月要實施。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，近幾個月，廈門、合肥等幾個城市房價都顯得較“高調”。一線城市的房價偏高，部分投資資金開始撤出一線城市，進入二線城市，使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。從另一個角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風險。

從政策層面看，樓市過熱，或催生包括限購在內的政策的實施，尤其部分二線城市有可能面臨嚴厲的政策管控。對於當地的房企和購房者來說，必須警惕此類政策調整所帶來的風險。而從規範市場交易秩序的角度看，近期樓市過熱的情況下，各類捂盤惜售的現象或有增加的嫌疑，值得監管部門的警惕。