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由中資亨得利鐘錶買下的北市忠孝東路四段店面，近日對外開出每月二五○萬元租金，相較一年半前購入後的租金行情，調幅逾三倍之多，經過這一輪換手，恐帶動 新一波東區店面租金調漲風。

二○一○年，中國最大鐘錶商亨得利以九億零五百元買下東區店面，轟動台灣房市，但當時必須回租給原屋主安泰銀行忠孝分行十八個月，每月租金僅七十二萬元， 投報率○．九六％，創下歷史新低。

據了解，亨得利與安泰銀租約在今年二月底到期，安泰銀已另覓他處，預計四月底搬到光復南路二九○巷的「國硯大樓」一樓，亨得利也已重新開價每月二五○萬元 租金找租客，每坪租金一．五四萬元，投報率上看三％。

一店難求的統領商圈，雖然有UNIQLO、ZARA兩大平價流行服飾品牌進駐，阿波羅大廈一樓店面，去年也以每月一四五萬元租給蘋果電腦，每坪月租金高達 二．二五萬元，炒熱當地店面行情；但安泰銀行忠孝分行西側店面為三角窗的中美鐘錶行，東側有兆豐國際商銀、金生儀鐘錶行，地理位置屬生意較淡的陰面，亨得 利能否順利找到租客，東區房東都睜大眼睛看。

（梁任瑋）

二十五年前，劉 大仁還只是月薪九千元、家境窮困的女性保養品業務員。

這二十五年來，他到底默默做了哪些一般人忽略的事，竟能入主台北市敦化南路ＬＶ金店 面，成為坐擁五億元房產的投資大戶？

撰文‧林心怡

在假日的空閒時刻，我不是在看房子，就是在去看房子的路 上。」眼前說話的這位身形清瘦、穿著樸實的劉大仁(化名)，就是日前大手筆買下「ＬＶ敦南店」兩層樓、目前市價至少三．四億元的房市大戶。

劉 大仁雖然住在台北市敦化南路上市價七千萬元的豪宅，手握國內店面與國外房產至少超過五億元，但從劉大仁全身的行頭看來，卻絲毫沒有任何名牌的「貴氣」加 持，「我平常每天花費大概只有數百元。」劉大仁笑著說。

祖籍江蘇的劉大仁，父親是退伍榮民，原本經營的染整廠生意還不錯，但卻在他高中時 代，一場無情的大火，讓父親的工廠付之一炬，家庭的經濟環境急轉直下。

「當時工廠沒有保險，又被倒債，加上父親已年邁找不到合適的工作，全 家人一度只靠母親到食品工廠做女工賺錢養家。」身為長子的劉大仁回憶說。

「台語有句俗諺叫『窮到快被鬼抓走了！』這就是我當年的心情寫 照。」勉強完成大專學業後，劉大仁開始做起銷售女性保養品的業務員，「剛出社會的時候，一個月薪水才九千元，需要負擔家計，怎麼算都不夠用，所以只好拚命 跑業務、接單，省吃儉用，想說能夠多賺點錢，先存錢買個房子，讓家人有好日子過。」

家境窮困 創業翻身

沒想到，劉大仁當了 三年多的業務員，好不容易省吃儉用存下二十幾萬元，但公司卻宣布要結束營運。「我當時已經拚到業務經理了，同事們見我能力還不錯，就拱我出來創業。我心 想，只要做得好就能賺得多，就拿出十幾萬元資本，在台北景美租了一戶二十多坪的房子開始做生意。」一九八八年開始創業的劉大仁，曾歷經不少困境與挑戰，但 一股「我一定不能倒下去」的堅定信念，讓他解決了幾次被客戶倒帳上千萬元的財務危機，也在生意上賺到了錢。經過七年的打拚，一九九五年，也就是在劉大仁三 十二歲時，雖然經濟環境仍不算寬裕，還是以一百萬元頭期款，在現在的新北市新店區安康路買下了一戶屋齡老舊，總價約三百多萬元的房子。

以自 住、自用為出發點 貴精不貴多「當時購屋自住的邏輯只是先求保值，並沒有多想，後來賺了錢，劉大仁經濟環境變好了，看了超過五十戶房子後，才又換了一戶當時位在台北市信義路 四十坪、總價約一二○○萬元的房子，沒想到不到一年的時間，房價就漲了二成，讓我開始對投資房地產產生濃厚的興趣。」自此之後，下了班的空閒時間，「看房 子」就成了劉大仁最大的休閒娛樂，尤其是地段好的店面，最受他的青睞。

劉大仁透露，他從新店安康路三十坪舊公寓，到如今成為台北市敦化南路 ＬＶ店面房東，最重要的祕訣在於：從不把自己當投資客！「購買每一筆房地產，我都是以自住或公司自用作為出發點，即使萬一未來ＬＶ不向我租敦化南路的店 面，我甚至打算把辦公室搬去自用。」以這種出發點挑選物件，都是劉大仁真心真意喜歡的，不論在交通、採光、格局、保值種種方面，都經過處女座Ａ型的他嚴格 篩選後的一時之選。

在這種原則下，劉大仁目前手上的房地產物件數其實相當稀少，可說貴精不貴多。在自住房地產上，除了他與媽媽同住的敦化南 路豪宅價值七千多萬元，還有一戶位於加拿大目前太太與兒女居住的房子；自家公司的辦公室則位在大安區安和路，然後就是目前租給ＬＶ的敦南店面。「我的房地 產件數並沒有越來越多，但面積越來越大、價值越來越貴倒是真的！」他如此說。

低於市價一成、租金投報率三％才出手重視地段的劉大仁，現在購 屋幾乎只投資台北市大安區、信義區等交通便利的物件，並且對合理買進價位有一定的堅持。「我最佩服的就是他的決心，心臟總是比賣方強，沒有他要的價位就不 買。」與劉大仁熟識十多年的住商不動產安和仁愛加盟店店長許孝仁形容，「比方說，不論大環境好壞，總是堅持至少要買低於市價行情一成的價位。」劉大仁透 露，「一成談判法」是他房地產多年來累積的重要心得。「一開始就向賣方砍二、三成，人家覺得你根本沒誠意，不願與你談，可能錯失機會。」「但如果不對自己 心中合理價位有定見，卻可能買在高點，顯得不夠精明。」「但以一成議價買到的物件是否低於市場行情，光看資料是不夠的，背後要做很多功課，要在附近多看、 多聽、多比較，才能培養對市場的敏感度。」「賣方的開價若在殺價一成後仍覺得貴，即使是很喜歡的物件，我也寧願等待，等到賣方自動降到我認為合理的價位再 去談判。」劉大仁指出，像他後來在信義路買的自用住宅，以及首次在安和路上買的店面，投資前他都會勤看附近的房子，對當地市場行情瞭若指掌後，自然可以在 第一時間談出低於市價一成以上的精準價位。

大部分房地產投資客極為關注景氣，因為，如果房地產景氣走下坡，非但脫手不易，手上物件還有貶值 之虞。對此，劉大仁說：「與其關注景氣，不如關注租金的投資報酬率，只要高於三％以上，景氣不好也值得出手！」「重視短期景氣的一定是投機客，我不是投機 客，所以我比較喜歡在不景氣時出手買進，反而容易揀到便宜貨！」劉大仁舉例，像他在二○○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間買下總價四千萬元的店 面標的，正是市場恐慌的低迷時刻，議價空間也相對較大。

「我印象最深刻的是，當時的賣方，不但戴著口罩來簽約，還一副如釋重負的樣子，彷彿 拋開手上的燙手山芋似的。」沒想到，還不到一年的時間，這間標的就讓劉大仁進帳八百多萬元的獲利。

劉大仁不同於一般拉大槓桿投資的投資客， 他大多以中長期投資的眼光來投資房地產，而且租金投報率一定要三％以上，才願意出手投資。

「對我來說，投資房子，是先求穩再求好，也就是先 求保值再求增值，並且以自用的角度挑選房子。」劉大仁笑著說，他從不碰像是師大夜市小巷小弄的店面，因為在他眼中，那些標的比較像是「投機股」，自己則是 比較從中長線的角度投資持有。

其中最經典的莫過於他去年出脫，持有六年、位於南京東路上的九十坪店面。不但地段佳、位於三角窗位置，一年租 金報酬率近四％，增值空間更是從一億多元攀升到三億多元，獲利至少翻二倍。

「我覺得買房子就是要勇於走出第一步，否則永遠都在觀望，到最後 發現房子越來越貴。」劉大仁分析，對於有自住需求的人來說，要先衡量自己的能力，懂得議價，買到低於市場行情價格的房子才是重點。過分執著房市景氣多空說 法，反而更容易錯失購屋保值、累積財富的好時機。

大部分人買房，不管自住還是投資，對仲介費用斤斤計較。與劉大仁合作近二十年的許孝仁說： 「劉先生買房挑歸挑，卻把我們仲介商視為合作夥伴，而不是胡亂使喚的傭人，而且還不會把仲介費殺到讓人心頭滴血，這點讓人『足感心』。」劉大仁認為，房地 產買賣是很專業的領域，牽涉的層面很廣，需要有經驗，而且夠專業的人士細心地協助。「基本上我把房仲業者視為我的貴人，因為他們不僅幫我解決很多我不懂的 專業問題，把他們當夥伴，有好的物件他們也會優先讓我知道。」「要在房地產領域成功，一定要至少有一個以上房仲業知心的好朋友！」除此之外，劉大仁也不吝 分享自己購屋經驗，甚至自掏腰包協助公司年輕員工買房。三年前，他介紹同事在台北市基隆路靠近臨江街買了一坪三十五萬元的房子，現在一坪七十萬元，當初一 千多萬元的房子，現在都已增值到二千多萬元。

去年，他也曾幫一位從台中上來工作的三十幾歲員工，物色到一戶位在大安區、和平東路三段上的小 套房，這戶鄰近捷運的小套房，一坪六十五萬元、總價七百多萬元的成交價，硬是比當地行情的七十幾萬元來得便宜。為了搶到這個好物件，劉大仁甚至當場簽了支 票，幫員工墊付斡旋金，順利買到這戶在仲介眼中的「秒殺屋」。

對財富的態度決定未來財富的格局劉大仁說：「一個人對財富的態度，會決定自己 未來財富的格局。」雖然現在的他以賓士車代步，但年輕時即使財力已足以買豪華汽車，他卻寧願買差一點的車子，為買好一點的房子儲存財力。

劉 大仁人生第一輛車，是因業務需要所買的裕隆「速利」，是他只花了二萬多元買來的二手車。即使有了房子、經濟稍微寬裕時也只換了一輛國產的福特「全壘打」。 因為他深知只有先把錢花在對的投資身上，累積財富的速度才會快，而「房子」就是他眼中最有價值的收藏。

現在的劉大仁，還是每天早上六點起 床，七點前到公司，一直到晚上七、八點才下班。他早已達到財富自由，每年數次與移民加拿大的家人團聚，是他最快樂的時光。「看到家人幸福快樂，把員工的生 活照顧好，然後做公益讓社會更和諧，我想這是財富為我帶來最大的成就感吧！」他如是說。

劉大仁默默在做的八件事

劉 大仁

出生：1963年

現職：保養品代理商

經歷：保養品業務員

學 歷：大專理工科

1.

把每一塊錢花在刀口上。

2.

不隨市場起舞，懂得過濾媒體資訊。

3.

以 自住的角度更謹慎的買房投資，重視細節。

4.

買租金報酬率至少高於３％的好房子。

5.

堅持低於 市價一成議價法則。

6.

一定要交幾位房地產仲介的好朋友。

7.

寧願買差一點的車子，也要買好一 點的房子。

8.

購屋前至少看過50戶房子，平日持續留意購屋資訊。

劉大仁

的 房地產賺錢智慧

1 .以自住、自己開店的角度挑選房子，並有長期投資與景氣變壞的打算。

2. 假日積極尋找投資標的，常常不是在看房子，就是在看房子的路上。

3. 買前精挑細選，買後無怨無悔，一旦出手投資就有長抱的打算。

4. 投資店面以三角窗、投報率３％以上為主。

自從中港商圈崛起，台中火車站前中區商圈相對沒落，除了假日的搭車人潮，很難看到大排長龍的消費人群，然而，在中山路這棟看似危樓的「台中市第四信用合作社」入口，年輕人卻一個挨著一個等待入座，他們不是來辦理儲匯、提款，而是來吃冰的。

到四信吃冰？沒錯。四信已經走入歷史，先於一九九九年被中興銀行合併，二○○○年中興銀行再被聯邦銀行合併，原址大樓廢置，最近日出集團買下來，保留外觀、名稱，八月二日開張改成了賣冰淇淋的店，一球九十元，也有台中出名的「豐仁冰」，賣一五○元，大約是一般市售價的兩倍以上，儘管如此，還是一位難求。

年輕人願花高價吃冰淇淋的重點，並不在於涼快消暑、口味獨特，只見客人在店內猛對著設計感別致的地板、櫃枱、金庫通道拍照，上傳臉書，完成到此「打卡」的朝聖行，才是更酷的目的。

新舊融合 展現文創功力這家引爆話題的新店，其實是日出集團去年在台中成功打造「宮原眼科」的延續。宮原一樓是華麗圖書館風，眼科不看診，賣的是土鳳梨酥等伴手禮與冰淇淋；二樓餐廳走的是上海風。四信店比照辦理，不承辦金融業務，賣的則是冰淇淋、滷味、飲品。兩家店距離僅四百多公尺，可以串聯起來參觀，都是利用老宅本身的歷史文物說故事，賣別家所沒有的設計味。

關於四信店的風格，目前大多數網友的詮釋是回收風。就外觀來看，水泥樑柱牆面上鋼筋裸露，就像是蓋了一半、沒錢完成而遺棄的樓房，騎樓頂竟然是空的；但這看來挺危險的模樣，其實是日出集團刻意營造的。推開門，馬上換了景致，漆成藍色的天花板、水晶吊燈，都營造出帶點古早味的奢華感。

新舊融合，被保留了下來的有舊日四信的櫃枱、包含立形扇面的大寫字桌、竣工紀實碑文，牆面與樓梯間依然掛著舊日四信老員工的合照，還鑲著一圈舊鈔放大圖，透明金庫裡，則由製作冰淇淋餅皮的機器，頂替厚重保險箱原來的位置。

日出創辦人賴淑芬、董事長尤杰，在兩間復古店展現不俗的文創展演功力，兩人在這方面早就不是初學者。時光回溯到二○○○年，賴淑芬失婚後先到日本學壓花工藝，一年後返回台中，在華美街開了家壓花作品店，自力更生。但經營不易，於是另租店面經營下午茶、輕食，只是盈餘仍然不高。

就在那時，賴淑芬獲知有個進駐中友百貨臨時櫃的機會，她將店裡以環保、天然為訴求的綠茶山藥乳酪蛋糕帶進中友，出乎意料的受歡迎。發現商機可期，賴淑芬開始主動拜訪農場、餐廳推銷；其中，每到周末必造成新社山路塞車的薰衣草森林，正是幫助她站起來的首批下單客。

二○○二年四月，她在台中美術館綠園道租下店面，取名「日出大地」乳酪蛋糕，以小庭園迎客，同時充分發揮壓花專長布置店面，專賣店、代工齊頭並進，自此銷路大開。

「歷史與文化」更勝產品包裝至於日出董事長尤杰，也是一個「設計咖」。據悉，尤杰曾短暫當過公務員，二十九歲毅然離職，赴美學習油畫、素描、珠寶設計。取得企管文憑回國後，雖曾在家具廠上班，但最後還是選擇做自己最愛的創意設計工作室。當二○○三年與賴淑芬認識後，理念契合，認為賣乳酪蛋糕無須著重產品本身的包裝，反而應透過「歷史與文化」塑造價值。

因而，一面斑駁的牆、一張藏書卡、蓋上特別印記的茶票，都可以是傳達創業想法、美好感受的媒介。這個另類包裝媒材，在日出宮原店、四信店裡俯拾皆是。尤杰在與台中市文化局長葉樹姍對談時曾提到：「老房子是城市的記憶，例如東京車站、紐約的四十二街，第一次看到日據時代宮原武熊醫生的診所時，還以為是座漂亮的鐵路倉庫。」對於為何總是刻意低調面對媒體，尤杰的說法是：「當滿街都是招牌時，沒有招牌反而突出。」於是，無論宮原店或四信店，幾乎都沒有明顯的招牌。篤信「知識就是力量」的日出集團，內部分工是尤杰、賴淑芬擘畫集團大方向與展店、設計，總經理翁麗芬負責店頭經營及人事管理，尤杰很看重的讀書會，每季要分享七十五本書，必讀的兩種書是行為經濟學、腦神經科學，目的，在於抓準消費者心中在想什麼。

去年宮原店在話題、業績上大獲成功，今年再接再厲，又循同樣模式讓四信老店面復活。透過無遠弗屆的網路世界，日出獨具美感的兩家「老宅新店」引爆超夯話題；若論營造話題傳播造勢，帶動商機，日出的操作手法確實高人一等。

圍觀的人越來越多，「哇！」「好大！」「好漂亮！」各種讚嘆聲不絕於耳，這個超過半人高、裝飾精巧、用掉六十公斤麵粉和薑粉的大型薑餅屋，十年前在雲林縣極為罕見，幾家報社記者聞風而來，寫下標題為「夢幻薑餅屋」的報導。

「直到那個月，才開始出現七、八萬元的利潤，」位在崙背鄉的千巧谷烘焙工坊老闆黃吉雄回憶。十年前，他辭去台中連鎖餅店的西點部門主管職務，來到姊夫家所在的鄉下創業開麵包店，前半年每個月都虧損，他一直熬到當年耶誕節慶，決定最後一搏，用超大薑餅屋吸引人潮，不成功就打包回台中老家。

這個製造驚奇的策略，果然打開知名度。十年下來，黃吉雄在崙背鄉和麥寮鄉兩個店面的年營收合計超過八千萬元，毛利率近三成，每天要製作超過三千個麵包。

超吸睛！把都市麵包店搬到崙背打造歐風店面、美眉店員和薑餅屋

當初黃吉雄抱著「不把鄉下當成鄉下來經營」的想法，把都市風格麵包店帶進崙背鄉這個常住人口不到兩萬人，沒有火車站，耕地面積占八四％的農牧之鄉。他砸下三百萬元，打造復古歐風木門、白色石板牆柱、明亮黃色燈光，及穿著公主制服的年輕美眉店員，果然一開店就很吸睛。

然而，剛開始當地人看到這麼「高級」的店，總在外頭觀望而不敢進去，後來有農民鼓起勇氣踏入，還會先把雨鞋脫在店門口。也有原料供應商篤定他做不久，拒絕把貨載來這鄉下地方。

直到巨型薑餅屋打開知名度，吸引人們因好奇而來。接連三、四年，他的薑餅屋越做越大，每年都成為地方上的熱門話題。但不能一年只做一次生意，他創造長期客流量的策略是「上下通吃」。

考量鄉下人口少，不能只抓一種客層，因此產品多元，從傳統習俗「天公生」要拜的壽桃，到客製化的特殊設計蛋糕，樣樣來。「就算壽桃也要做得比別家好吃，」以品質換取略高一點的價格認同。如今千巧谷每天出爐的品項已達上百種，他和太太細心觀察、控管每款麵包的銷售情況，以每天存貨保持在五％內為目標。

崙背店站穩之後，他遇到第一次成長瓶頸。此時他已開店五年，每月獲利約二十萬元，但因承租的店面空間有限，無法容納更多客人，也無法裝設更先進的機器來降低人工成本，於是有了開分店的想法。

「我要蓋出全雲林最漂亮的店！」他在鄰近的麥寮鄉買地自建樓房，裝潢完工初期，當地人還以為是要開婚紗店。

一開幕，果然創造話題、引來人流，讓投入三千萬元資金的壓力獲得紓解。但營收增加，利潤成長卻未如預期。再次遇到瓶頸的黃吉雄，這回藉著開發在地新產品，第三度用話題行銷，讓客層跨越了地理限制。

超吸金！特色伴手禮一炮而紅外地客慕名下鄉買蛋糕，淨利破百萬

「大家只記得第一位登陸月球的阿姆斯壯，不記得第二個。」黃吉雄說，崙背是台灣前三大酪農專區之一，他決定要善用在地的鮮奶，加重比例調進傳統的乳酪蛋糕配方中，做出有特色的伴手禮創始店。就像大家到台中就會想到太陽餅，他也要讓千巧谷的鮮奶乳酪蛋糕，成為流傳百年的崙背名產。

恰巧此時，胡瓜主持的《周五八點黨》節目製作團隊，從網友部落格看到推薦圖文，前來採訪，並且介紹特色伴手禮。節目播出隔天，出現了戲劇化進展。

一般麵包店在週末時多半生意較清淡，黃吉雄一家便養成每週末出遊的習慣，那個週六他也照常開車載小孩去玩，「半路上接到電話，跟我說店裡突然來了很多人，都指名要買伴手禮，應付不來。」於是他趕忙折返店裡壓陣。鮮奶系列伴手禮一炮而紅，週末來的外地消費者反而成為千巧谷最大客源，跟著上衝。

「他確實有在鄉下做出亮點，」雲林縣麵包店數規模最大的世唯烘焙坊老闆江慶銘說，雖然其他業者也會做在地化產品，但黃吉雄用心研發，「質感有做出來。」

「做我們這行要有無限的想像空間，才有無限的商機，」黃吉雄不但會做糕點，還會「幫麵包穿漂亮衣服」，包括穀倉、乳牛等特殊造型的包裝盒，多達十六種，雖然包裝材料成本約占每款售價的一成，但銷售量衝高後就划得來。

如今，黃吉雄又在積極打造下一個話題——觀光牧場。意識到熱銷品已經出現仿冒競爭，「我想要拉高門檻，讓人家追不上，」企圖以多角化經營策略，從食品製造業邁向觀光服務業，能否再創高峰，端看他如何烘出熱度了。

美食排隊店是逢甲夜市的靈魂，許多店家的含金量之高，令人咋舌。能在競爭激烈的市場裡，吸引遊客好奇與消費，靠的往往是比別人多一點的創意，與多一點點Try and Error（反覆嘗試）。

撰文•許秀惠、林麗娟、洪依婷銅板價章魚小丸子 疊出夜市億萬富翁每天下午兩、三點，在台中逢甲商圈文華路與福星路交叉口，總會出現絡繹不絕的排隊人潮，仔細探究，人潮聚集在打著大章魚標誌的日船章魚小 丸子與赤鬼牛排店門口。兩家排隊店背後老闆都是張世仁，他聚財有方，早早便晉身為夜市裡的億萬富翁。

只見日船章魚小丸子員工們身手俐落，將一顆顆章魚小丸子煎得金黃，一口咬下，口感外酥內軟，扎實的內餡在嘴裡翻轉，香味令人難忘，這一顆顆的黃金小丸子， 正是張世仁致富的關鍵。如今，除了逢甲、東海兩家直營店，在全世界已有約四百多家加盟店，台灣占兩百五十多家，其餘遍及中國與東南亞。

光是逢甲店，一天可賣三千多盒，換算下來，一天營業額高達十二萬元以上；赤鬼牛排更驚人，僅有四家分店，但逢甲店一天賣出一千兩百客牛排，翻桌率高達十八 次（編按：在一段用餐時間內，每桌或每個座位被客人使用的頻率；翻桌率愈高，代表營收愈高），平均單日營業額近四十萬元，一年營業額高達一億元以上。

張世仁充滿美食創意，除了章魚燒、牛排，也想進軍拉麵店，只是口味研發多年，卻遲無蹤影。「新產品一定要達到張世仁九十五分以上的標準才及格。」與張共事十八年的總經理朱家和如此描述，就連正研發新的口味也是如此，不達標準絕不貿然出手。

章魚小丸子的誕生，是當年張世仁到日本大阪旅遊，看到傳統章魚燒，覺得有商機，決定引進台灣。他與太太從一輛攤車開始，但因口感偏酸偏乾，市場反應不佳， 很快便關門大吉。張世仁意識到口味須在地化，開始自行改良調配口味，甚至嘗試加入汽水、養樂多增添風味。為此，張世仁還吃到上吐下瀉，甚至住院好幾天；但 他越挫越勇，終於調配出獨門配方。一九九六年他重返逢甲商圈，在文華路上重新設攤，這一次他成功出擊，開始嘗到日進萬金的滋味。

掛上大章魚招牌，生意再升級十二年前，張世仁看準逢甲商圈的發展潛力，開始逐步收購文華路巷道內的六塊土地，整合改建成小商城（編按：今「逢甲歡樂星」商 場），並規畫分租一百多間攤位與店家，從小攤販老闆搖身成為商城大亨，後來他把整個商城高價賣給整形名醫林政誠，霎時成為夜市裡現金最多的億萬富豪。

但在二○一一年，日船章魚小丸子在文華路的旗艦攤位遭祝融之災而停業半年，張世仁把店面搬至福星路與文華路交叉口，生意更勝以往；他也開始追求器材升級， 為了讓章魚小丸子能夠均溫受熱，七年內連換三十幾批的鐵板才滿意，並指派員工每天清洗抽油煙管、安裝瓦斯自動遮斷開關，確保每個環節都安全無遺漏。

在食材上，每批從中國運回的章魚配料一定先送驗，合格才能使用。他從水溫、雞蛋的蛋白或蛋黃的比例、炸豬油的氣味，每一個影響口感的元素，都逃不出張世仁的味蕾，朱家和也笑說，員工幹部也跟著他一起嘗出「一口」好功夫。

在日船章魚小丸子旁營業、明倫蛋餅負責人張良汕對張世仁的生意頭腦以及創意也讚譽有加：「我們像站在巨人的肩膀上前進，跟著一百分學習。」從攤販到加盟 主，張世仁也學習如何經營企業，他極注重員工健康，公司裡店長以上的幹部，每周一定要跟著他一起爬山、走步道，鍛鍊健康體魄。朱家和笑說，張世仁原本是工 作狂，近幾年才有所改變。但他吹毛求疵的個性依然故我，不斷想推出新口味，這種精神，或許是章魚小丸子稱霸逢甲夜市近二十年仍屹立不搖的祕密。

日船章魚小丸子

負責人：張世仁（上圖）

特 色：口感外酥內軟

成 績：年營業額約4000萬元熊手形狀台式漢堡 熱銷全球50地區刈包放進熊掌模子壓出掌印，夾上雞腿排、生菜，再淋上醬料，這就是逢甲夜市裡當紅的排隊店熊手包。老闆蕭永瑞從迪士尼樂園造形漢堡、日本 的刈包夾燒肉得到啟發，他玩出自己的創意，一隻「熊手」帶進滾滾財源。

看著蕭永瑞俊朗的外形，很難想像他已四十一歲，而且歷經滄桑，他說自己不愛讀教科書，高職畢業的第一份工作是到酒店當少爺，每天凌晨兩點下班，再跟同事們 去泡KTV，總是天亮才回家。日夜顛倒地過了一年多，有一天醒來，竟是在醫院的急診室，父母在一旁急得猛掉淚，原來他「續攤」喝到茫，騎機車返家途中發生 車禍，這場車禍讓他決定告別少爺生涯，重新找工作。

美食尬創意，迸出一門好生意此後，蕭永瑞待過哈帝漢堡（編按：因營運狀況不佳，一九九五年退出台灣市場）、當過宅急便快遞，接著進入嘟嘟連鎖茶飲店，從手 搖茶外場做到全國總店長，也練就一身的茶飲本領，當時嘟嘟在逢甲夜市生意鼎盛，兩坪小店曾創下一天五千杯的業績，雖然日後因不堪房租劇漲而退出商圈，但足 以讓他見識逢甲商圈的威力，二○○三年他自行創業的第一站：泡沫紅綠茶吧，便選擇商圈所在地文華路開張。

剛進駐時，整條巷子沒幾家攤店，晚上八點前全都休息，只剩他的飲料店還亮著燈，後來生意做起來，一年不到就來了五家同類型的競爭者，接下來的十一年期間，每月房租從四萬元一路漲到二十五萬元，他只好改搬到對面，也就是現址的路沖位置。

○八年四月，他讓弟弟蕭登誌看守茶吧，自己帶隊進駐中科友達光電內部餐飲店面，販賣日式拉麵、定食，起初生意熱絡；不料全球金融風暴來襲，眼看著友達裁 員、放無薪假，一年之間，友達一萬八千名員工一度縮減到三、五千人，他的拉麵店生意跟著掉到谷底，勉強撐到○九年十月合約期滿撤出，大虧八百萬元。

下一步怎麼辦？這時他想起，他曾帶著小孩到日本迪士尼樂園，在園內看到的米老鼠造形漢堡，又想到在東京池袋街上看過小吃攤採用中式刈包夾燒肉，「如果我能 做出有造形又美味的台式漢堡，應該有商機 。」為了落實創意，他回到南投老家學做饅頭、包子，又花了十六萬元開發八組模具，終於宣告成功，一○年四月上市，九月電視節目《康熙來了》聞香而來報導， 自此搖身成為逢甲夜市必吃美食。

熊手包大流行，士林夜市立刻邀蕭永瑞進駐設點，目前除了台灣十家店，星馬都有加盟店，去年五月起，他前進中國，在湖北武漢、吉林等地區展店十七家，甚至遠征澳洲墨爾本的店也將開幕，總數達到五十家。

熊手包店內有座位，也可外帶，由於內場員工訓練有素，現炸包肉、淋醬、包裝的動作流暢，在最忙碌的時刻，三名員工一小時可做出一百五十個熊手包，以此提升翻桌速度，展現蕭永瑞重視效率的一面。

熊手包中西結合的特色，不但對本地客有吸引力，連老外都稱讚：「比漢堡好吃！」整體接受度高，回頭客也在七成五以上。創意能賣錢，美食創意做得好，更像會下金蛋的雞，只要產品品質穩定，品牌效應強，經營者企圖心強，就能把創意打造成一門好生意，熊手包就是最好的例證。

熊手包

負責人：蕭永瑞（上圖）

特 色：中式刈包、西式內餡，多種口味醬料，熊掌造型可愛，加上肉掌式的烙印成 績：單店平日一天賣出300份熊手包，周末、假日加倍；月營收百萬元以上「官芝霖」大腸包小腸 美食沾上明星光打著港星關之琳的同音趣味，「官芝霖大腸包小腸」堪稱是逢甲夜市第一名攤，走在夜市商圈，遊客人手一條大腸包小腸，邊走邊吃。

大腸包小腸的小吃形式全台皆有，官芝霖卻能在逢甲夜市獨占鼇頭，關鍵在於多了一個小小新意，就是加料。官芝霖負責人梅舉議的媽媽，在夜市裡賣香腸、米腸已 經賣了幾十年，所賣的香腸、米腸傳統而陽春，但梅舉議的哥哥梅衍祥靈機一動，在剖開的糯米腸夾的香腸裡添加佐料，而且研發多種口味，從切碎的大蒜辣椒、黑 胡椒、醃黃瓜、菜脯、花生粉到蒜苗、薑片、酸菜等選項近十種。一加料後，嘗起來口感便有變化，但有了新意還欠東風，此時，主持人胡瓜的外景節目開拔到逢甲 夜市，把官芝霖送上螢幕，自此知名度大開，梅家趁機在攤位上播放節目錄影，提高指認度，就此躍為外來觀光客的指定小吃。

梅舉議說，自家的大腸包小腸用料很實在，一定選用豬腸灌糯米，「經大火烤後的皮才會脆又咬得斷」，如此吃起來的口感才會好；而加料部分，以大蒜、黑胡椒口味最受歡迎。

大腸包小腸平日一天至少可以賣掉千份以上，生意一好，房租跟著漲，梅家把攤位從原址搬到對面，攤租一個月要十多萬元，沒想到對手趁機租下原址，做起同樣生 意，瓜分不少客源。不過，逢甲夜市的觀光客多，官芝霖的名號依舊響亮，梅家也開始到外地展店，目前已擁有十一個據點。

燠熱的夏晚，人聲鼎沸的逢甲夜市，只見一坪大的官芝霖前人龍排得老長，店員揮汗烤著大小腸，伴著「要什麼口味？」吆喝聲中，一份一份地賣出夜市驚嘆號。

官芝霖大腸包小腸

負責人：梅舉議（右圖）

特 色：有大蒜辣椒、醃黃瓜、花生粉、蒜苗、薑片、酸菜等近十種配料成 績：月營業額約百萬元現做Ｑ彈蛋餅 讓台積電嘴饞揪團「台積電六月要訂五百份蛋餅，我不敢接，擔心冷了再吃影響口感，更重要的是，現場客人排隊也吃不到，有可能會暴動喔！」說這句話的張良汕 是明倫蛋餅的第二代，第一代即父親張尚書，從一九七八年在彰化員林明倫國中旁的田間賣起，已有三十年以上歷史，他接手之後搬到逢甲商圈，生意比起鄉間如 何？「哇！好上一百倍呢！」蛋餅到處都吃得到，明倫的有何稀奇？原來麵粉漿淋到熱鐵板枱上，迅速形成薄中帶脆的餅皮，撒上青蔥、打個蛋捲起來，奶香四溢， 「這才是現做的蛋餅嘛！比起其他店使用現成的冷凍蛋餅皮，蛋、餅分離沒香味，餅皮又韌，當然不一樣。」熟客吳先生替老闆回答。

張良汕還很用心地紓解上門的人潮，設計一組三十張、撲克牌材質的號碼牌，當他發現抽了號碼牌等待的客人已經達二十五位，就建議後面排隊的客人改去附近的二店買蛋餅，以免久等。

一個蛋餅賣三十元，這一坪店面，每月創造八十萬元營業額，誰想得到，小小店面，一個月賣出近三萬個蛋餅，真正小兵立大功。

明倫蛋餅

負責人：張良汕

特 色：現煎餅皮有點像法式可麗餅，在軟嫩中透著脆度和一股淡淡奶香成 績：蛋餅一份30元，平日每日營業額２萬元以上，假日約４萬元韓國男愛的韓式炸雞 融化台妹這家店，門裡只有三十六個座位，門外卻有五十個人在排隊，客人自動地將姓名和人數，填進號碼表格裡，耐心等待叫號，以便一償宿願，享受道地口味的 韓式炸雞配啤酒。

來台灣念研究所的韓生朴世敏，為了請求女友吳名珊的父母同意婚事，於二○一一年三月進駐逢甲商圈，想以行動證明「我會擁有事業，而且會在台灣待下去。」有 別於泡菜豆腐鍋、銅盤烤肉，他端上桌的正是時下韓國年輕人熱愛的炸雞美食。起初三百元一盤的炸雞，在逢甲夜市根本是天價，第一年生意慘澹，最慘時一天營業 額只有五百元，連房租都付不起，他向家人求助，用阿嬤的家傳配方、正統韓式手藝熬出口碑，又拜《來自星星的你》火紅，電視追捧，朴世敏苦盡甘來，如今幾乎 每天都接到想加盟的來電。

小小店面一天翻桌率十五次！暢銷前三名菜色依序是紅醬（以辣椒為主材料）無骨雞、黑醬（以醬油為主材料）無骨雞、起士辣炒年糕麵，生意好到分排左右兩條長龍。朴世敏正在洽談第二家的地點，「我已經準備好要提親了，我可是台灣人了哩！」他滿面紅光地說。

朴大哥的韓式炸雞

負責人：朴世敏（上圖右）特 色：道地口味韓式炸雞，甜中帶辣，過癮重口味成 績：月營業額約300萬元

「為什麼是85度C？」這是許多「天龍國」住民看到榜單的第一個問號。在北部都會區看似聲勢轉弱的這個咖啡外帶店，竟打敗Instagram、BMW，在「千禧世代vs.總榜」的差異排行榜中，拿下冠軍。

這些問號後面沒看到的是：這家才十歲的街角咖啡，已經開始默默著手品牌轉骨。現在不是只賣產品，「還要跟客戶產生關係！」行銷總監鍾靜如直指「轉骨」核心。

二代店用廁所、Wi-Fi當亮點來去匆匆的三角窗店面，不易建立關係，兩年前，85度C開始進行全球大改裝，將外帶為主的店面，改裝成有座位、廁所、Wi-Fi的二代店。不只空間變大，一連串新的客戶關係，就在二代店，依次展開。

「歡迎來我們店裡上廁所！」這是85度C為慶祝成立十週年，放在YouTube上的影片主軸，這個名為《屎上大首播》的五十秒搞笑短片，用默片武的詼諧，描述一位內急、滿臉糾結的二十歲年輕人，衝進台中健行路二代店上廁所大解放、豁然舒展的故事。

千萬別以為這只是支影片，廁所，真的成為85度C品牌轉骨的一個亮點。

負責台中、台南、高雄、屏東十九家店的經理李泳錚說：「廁所、Wi-Fi，是吸引客人上門的『磁點』，」以前一代店沒廁所，巡一家店，大約花一小時就能結束，現在有了二代店，必須多花五〇％的時間，為的就是確保廁所清潔。一開始，二代店廁所都用捲筒武衛生紙，沒多久，發現衛生紙很快用完，垃圾桶也滿得很快，清潔人力大增，檢討後，全面換裝抽取式衛生紙，情況就改善很多。

廁所經濟學不只吸引單身年輕人，連客層也開始豐富起來，特別是重視下一代教育的千禧父母。

開親子烘焙課，千禧父母搶報名台中分店督導陳明郁說，改裝成二代店後，空間變大、更明亮，他們開始利用這個場域進行鄰里關係建立，蛋糕師傅出身的她，利用假日開兒童烘焙課，經營在地客戶，她用Line建立社群，如今群組裡有一百三十多位年輕爸媽，「年輕爸媽，願意走進來，」她說;「幾乎都是秒殺，」七十一年次、擔任國中老師的昱勳媽媽說，每次上課時間表一Po出來，她立刻報名，每個月都會和先生帶兩個小孩來上烘焙課。「價位很親民啊，物超所值，」她說，像這樣的課，在百貨公司至少多一倍以上的價錢。

場所改善、服務變多，成本也上升了。

為反映成本，二代店初期，85度C將新店的飲料，調高亙兀，結果不少客人卻步，「消費者不會認為說，享受廁所、Wi-Fi、插座，是要多付費的，」鍾靜如說，因此，去年由回任執行長的吳政學拍板，將五元價差廢除，一、二代店同價。用價格告訴客戶：一樣的價格，有更好享受。

目前85度C在台灣有三分之一的店面，已完成二代店改裝，中國因均為直營店，大多改裝完成；嶄新的二代店帶動業績創下新高，母集團F-美食達人，去年稅後淨利達十一億三千九百萬元，創歷史新高，也同時攀登觀光類股王。

除了二代店，特意塑造台灣驕傲也是85 度C創造世代認同的武器。

鍾靜如表示，二〇一四年，主廚陳立喆拿下「全球甜點廚師大賽」冠軍之後，85 度C更加強國際能見度，由董事長胞弟管理部協理吳育勤負責，組織國際烘焙委員會，專門進行國際性的食材、人才及比賽研究。三干五百個糕點師傅中，已有七個參加過國際比賽的主廚級高手，藉由比賽爭取能見度，打開國際市場。

「85度C的國際獎項，在滿足台灣驕傲上，確實得到不少千禧世代認同!」益普索研究總監費愷毅說。台灣驕傲，正好符合千禧世代的脾胃。

撰文者賴寧寧