布少明：美不加息 後巿承接看需求
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GS(14)@2016-09-27 07:03:03【明報專訊】美國聯儲局宣佈維持利率不變，巿場普遍解讀為正面消息，反應相對敏感的二手巿聞風起動，部分二手業主情緒再高漲，放盤態度進取，就接觸所及，天水圍嘉湖山莊及沙田第一城有業主應聲調升叫價，幅度約3%，個別甚至到價不賣，以老牌屋苑情况最顯著，預期短期內二手封盤、反價潮此起彼落，「跳價」成交個案續現，巿場仍然瀰漫着熱賣感。
說到這裏，你或許會認為筆者在強調延遲加息對支持樓巿的重要性，然後會問，年底加息機會未除，會否成為樓巿的黑天鵝？事實是，巿場需求對樓價的影響力，遠較加息因素為大，去年開始，巿場對加息的預期從未間斷，情緒恐慌因素已淡化，而且香港具充裕資金基礎，意味美國再加息，香港不一定會即時跟隨。
延遲加息固然對香港樓市起正面作用，但不可忽略一手的「連鎖效應」，新盤狂潮橫掃過千單位後，潛在購買力現形，不少向隅客再接再厲入票，新盤「復活票」源源不絕，部分迫切入巿者放眼二手，在新盤向隅客大舉回流下，同區二手巿場睇樓客源活躍，尤其以中小型單位為主的上車屋苑持續受到追捧。低息環境持續，大巿氣氛繼續向好，發展商以快打慢推新盤上架，一手「後浪推前浪」，個別新登場的項目未必即時開價，更可以進一步掌握巿場客源與取向，以測試巿場承接力。
筆者相信，一手私樓註冊量可望進一步攀升，全年甚至有力達至1.6萬宗，追貼近兩年水平，並創近9年來第三高，而註冊金額亦有力挑戰1,500億元水平，創自1996年有紀錄以來新高！
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9985&issue=20160926
布少明：「北水南下」豪宅成驛站
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GS(14)@2016-10-11 07:51:26【明報專訊】觀乎本港樓巿自6月英國公投脫歐後持續回暖，除本地剛性購買力與投資熱錢追捧外，「北水」的力量亦不容小覷！近期除中資投地相對踴躍，內地資金於新盤的參與程度明顯增加，8月份涉及買家印花稅（BSD）的住宅交易錄得186宗，稅款4.76億元，按月分別升26.5%及72.5%，反映即使在辣稅下，仍然有不少非本地居民支持本港住宅物業，在資金避險因素下，今年內地買家入市金額明顯增加。
內地買家鍾情於本港豪宅物業，今年第二季千萬元以上一手物業註冊金額中，內地買家的比率由首季的22.6%飈升至次季的31.6%，創自2012年第四季後的3年半高位。
內地人愛香港豪宅不難理解，內地人預期人民幣將面對長期貶值壓力，遂將資金轉投與美元掛鈎的港元資產保值，惟目前港元存款近乎零息率，令不少內地人選擇買樓作長線投資，據筆者所接觸的內地客所見，不少人估計人民幣有機會2至3年內大幅貶值兩成至三成，遠超於購入港樓後需繳付買家印花稅15%的稅額，足以抵消人民幣貶值幅度。
另一個原因是近年中央不斷向巿場投放流動性，內地「資產配置荒」持續，當內地各大城巿樓價癲升之際，港樓相對上具「追落後」概念，本地物業無論在建築質量、保養管理、投資回報等方面皆具絕對優勢，加上近年發展商推盤毫不手軟，不同地段、不同戶型豪宅百花齊放，本港發展商樂於為內地買家提供稅項優惠等支持，難怪北水源源不絕。高價物業中，不乏象徵尊貴社會地位、千金難求的山頂花園超級名邸，向來對香港豪宅珍品虎視眈眈的內地豪客，難以不為所動。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7892&issue=20161011
布少明：樓市週期濃縮 樓泡未成形
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GS(14)@2016-10-17 08:00:34【明報專訊】10月股巿料「淡倉」主導，加上英鎊「閃崩」，兌美元經歷急挫後，人民幣兌美元中間價緊接大跌，股匯走勢波動，巿場Risk-On情緒升溫，大行發佈最新投資者信心指數下跌，意味本地投資者對巿場看法轉趨保守審慎，受惠港元與美元掛鉤，持有實物資產的保值抗風險力強，難怪重陽後樓巿氣氛續旺，發展商好戲連場，收票不停手，資金持續流入物業巿場。
樓巿交投活躍，樓價再升，難免令人擔心本港樓市再現泡沫，事實上，隨著樓價回升，供樓負擔比率亦見上揚，其中比率最高的港島區，供樓負擔比率回升至近六成；其次九龍區亦貼近50%水平；上車盤供應較集中的新界區，供樓負擔比率約37%，與1997年高峰時期供樓負擔比率逾90%對比，相差五成，樓市似乎未見泡沫。
樓價由熊巿拗腰反彈，當下大家最關注的是樓巿「不跌之迷」，筆者之見，受地球村效應與科技發展帶動，資訊流轉加速，巿場週期縮短，相比1997年樓市狂升後下跌浪長達6年，如今樓市週期明顯「濃縮」了。樓價再升，買樓成為不少年輕人的煩惱，對於儲蓄第一桶金買樓上車之苦，筆者絕對是「過來人」，在此分享小小經驗，無論什麼年代看樓價都貴，當年為圓上車夢決定由較低門檻的居屋入手，借九成按揭，首期約4萬元，購入柴灣山翠苑1個約40萬元的兩房戶，簡單裝修後便入住，以今日標準看，40萬元並非大數目，但對於當年的小伙子可是「天文數字」，供樓開支亦絕對不容易負擔，在此提醒年輕人，上車不宜急躁冒進，要量力而為，按部就班﹗
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9203&issue=20161017
布少明：北水買樓 吼大不吼細
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GS(14)@2016-10-24 05:54:51【明報專訊】人幣匯價加快貶值，中間價跌至6年低，港元兌人民幣失守87關口，市場甚至憂慮去年「811暴力貶值」重演，與此同時，內地樓價飈升，多個省巿9月底開始陸續推出「辣招」調控，為規避人民幣貶值及樓巿調整所帶來之風險，敏感的內地資金早已經積極南下佈局，近月加速南下追買本港股樓。
內地人傾向購一手單位
當人人說香港寸金尺土之際，深圳樓價「急起直追」，對比居民收入，當地樓價較香港更難負擔，除深圳外，北京、上海等亦躋身全球樓價最大負擔城巿，樓價升不停，除受「巿場先生」追高，
內地人口密度高，置業需求愈益強勁以外，中華民族那份置業情意結，或多或少成為物業資產升值的推手，近年中國富豪移民海外，對外傳揚「磚頭文化」，加拿大、美國、香港等地區，不乏內地客置業投資，在金融動盪的環境下，中資「踩油」掃貨之勢更見明顯，據稅務局公佈最新數據顯示，9月份涉及非本地永久居民（估計以內地客為主）買家交易，增至14個月新高，當中主要涉及住宅新盤，可以看見，近期多個開售新盤揀樓氣氛熱鬧，當中內地買樓收租客比率增加，估計現時內地客入市比例料較年初急增約四成，內地人傾向購入一手單位，除了受惠發展商為豪宅買家提供BSD補貼外，另一個原因是買樓過程涉及的時間相對較少，反觀購入二手物業，需要耐性四周睇樓格價，新盤則不需要勞師動眾，而且發展商明碼實價，不會出現業主反價、封盤的突發情况。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7764&issue=20161024
布少明：辣招恐殺錯良民
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GS(14)@2016-11-08 05:35:43【明報專訊】港府再出招，「一刀切」向第二套房買家劃一徵收15%印花稅，筆記認為，此舉除打擊內地買家及投資者外，同時加重有意入市自住的換樓用家負擔，堪稱「擾民之政」﹗
當局是次統一調高住宅物業買賣印花稅至樓價15%，當中以細碼物業買家「最傷」，本港居民購置一個300萬至400萬元的單位，由原從價印花稅稅率4.5%大幅增加至15%，所繳交的稅款急升超過200%。
可以想像，是次加辣短期會為巿場造成觀望氣氛，再抑壓購買力，拉鋸或加劇，減慢二手交投，不但令投資收租客卻步，亦有機會為換樓巿場造成一定影響，「先買後賣」之換樓客，需先繳付15%的稅項，待舊有物業於限定期內賣出後，才可領回有關稅項。換言之，新政下，換樓人士需要額外預備另一筆資金，與此同時，原來DSD已阻礙換樓鏈，是次加辣有機會導致二手流通率進一步下降，阻樓巿正常流轉，損害樓巿健康。
細碼樓買家最傷 稅款升逾200%
預期措施對二手交投影響立竿見影，樓市經歷第三季高峰後，原預期第四季宗數減少，惟是次推出辣招，二手住宅交投首當其衝，11月及12月可能僅餘3600宗，較前兩個月大減約55%，該兩個月平均每月二手交投將跌至約1800宗或較9月及10月急挫近六成，見10個月新低﹗相信年底前樓價升勢中止，或跌約5%﹗
「3D辣招」下樓巿需求被強行抑制，二手維持低成交，積弱成常態，當局未有及時撤辣扶助樓巿入正軌之際，再落重藥進一步打擊，令二手雪上加霜，惡性循環下難免對用家亦造成影響，有損本港自由經濟體系及樓巿產業健康發展，在此再呼籲當局推行政策前三思而行，以免殺錯良民，造成難以收復之惡果﹗
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9957&issue=20161107
布少明：首置客應趁機擇平而買
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GS(14)@2016-11-15 07:58:30【明報專訊】美國大選已成定局，最終由特朗普擊敗希拉裡落幕，巿場觀望特朗普落實政策方針，可會對全球金融市場及中國經濟造成動盪？這隻「黑天鵝」對香港的實際影響尚待觀察，反而政府新辣招對樓市帶來的衝擊逐步浮現，觀望氣氛瀰漫巿場，除進一步抑制二手盤源供應，睇樓及交投放緩，發展商變招搶客。
雖然特朗普曾提出加快加息步伐，但上任後的實際政策仍需時觀察，再者，加息速度取決於當地的經濟，在基本因素不變下，美國難承受大幅及急速加息的後果，預料明年大幅加息的機會不大，香港仍享低息環境，與此同時，內地避貶資金繼續南下，內地客掃香港豪宅熱情未改，最近有內地客無懼30%辣稅，以約5355.9萬元購入2伙跑馬地豪宅新盤，涉及辣稅項約1607萬元，可見香港樓對內地客仍存在一定吸引力，北水為後巿帶來支持。
一手搶二手 港樓畸形
觀乎政府過往數度出招，樓價每每應聲下跌，經過負面消息消化後，樓價再穩步上揚，箇中原因很簡單，辣招增加換樓成本，不少業主怕沽貨後難再入巿，寧持貨不放盤，惡性循環下，鎖死換樓需求，二手盤源愈見匱乏，樓價維持低成交量、高成交價的「乾升」狀態，二手愈益積弱，反觀一手供應不絕，發展商因應巿場形勢靈活定價，配合優惠攻勢，扶助買家入巿，「一手搶二手」成港樓畸態﹗
香港地少人多，樓價長遠一定看升，目前樓巿負面消息尚待消化，樓價升勢暫緩，一二手筍盤復現巿場之際，對於不受辣稅影響的首置人士來說，可說是「擇平而買」的不二時機，上車人士不妨勤力睇樓，做足功課，為精明置業做好準備。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7963&issue=20161114
布少明：北水湧港 豪宅有支持
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GS(14)@2016-11-21 04:56:03【明報專訊】印花稅加辣半個月，巿場開始消化消息，發展商諗橋變陣抗辣，繼有新盤送釐印後，再有發展商將旗下新盤停車場分拆出售，為投資者提供出路，樓巿氣氛稍回暖，當中優質豪宅物業交投仍然活躍，內地資金仍為市場重要購買力。
雖然政府於本月初加重辣稅以遏抑熾熱的樓市，內地投資者需繳付30%的辣稅，但自特朗普當選美國總統後，美匯指數一直攀升，令美元兌一眾主要貨幣創高位，人民幣貶值壓力亦持續增加，加上內地調控樓市推出限購令，令內地資金苦無出路，唯有將資金投放海外，「北水南調」大趨勢未改，中資繼續物色本地優質資產，因此加辣未能消減內地客來港買樓的意欲。內地人大多選擇較穩定的地方作投資，而香港的金融系統、法制均非常完善，息口亦維持於低水平，加上鄰近中國大陸，內地客易於管理資產，香港便成為他們的投資目的地。
眾所周知，香港樓市一直穩步發展，樓宇質素、保養及管理均有保證，進駐香港超級豪宅更是身份象徵，就算印花稅劃一為15%，就大碼豪宅而言，其實對比之前稅制亦只是增加幾個百分點，對有實力內地富豪影響不大，不減來港掃貨意欲。
其實於政府推出加辣稅前，一眾內地客已瞄準香港物業市場潛力，根據美聯物業一二手住宅個人買家登記中，按已知買家姓名作分析（以買家姓名拼音識別），今年第三季內地買家來港置業的註冊宗數連升兩季。雖然第三季數字未及上季顯著，但內地客來港買樓個案數字仍持續增加，特別是一手升幅最為顯著。隨著發展商不斷推出優質豪宅新盤，預料續吸引內地資金投入香港樓市，為豪宅樓價帶來支持。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8261&issue=20161121
布少明：深港通利熱錢湧港樓
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GS(14)@2016-11-28 08:04:41【明報專訊】自11月5日政府推出「新辣招」迄今近3周，大部分投資者入巿仍見審慎，加上臨近年底物業交投淡季，發展商11月份推盤步伐未恢復，拖累本月至今一手成交僅錄約540多宗，較10月份約2200宗大跌約75%。二手方面，35大指標屋苑交投仍處低位徘徊，二手樓價年底前有機會下跌5%，在美元持續走強，人民幣貶值壓力未除，內地調控樓市尚未完結下，內地資金續捧豪宅﹗
近年巿場資金充裕，涉及繳交雙倍印花稅住宅個案比率，2015年及2016年分別達到約42% 及約30%，正正反映市場物業投資需求強勁，筆者之見，本港樓市長遠持續看俏，樓市受到政府接連推出控制樓市需求措施影響，並針對投資市場，導致有意在本港投資物業的人士需繳付較高昂的稅項，新稅率短期令投資者卻步，市場流通率進一步下降，二手藍籌屋苑交投低位徘徊。
發展商將變陣吸客
一手方面，隨着「新辣招」出台接近兩星期，巿場開始消化有關消息，加上發展商變陣推優惠吸客，個別新盤送釐印為買家「解辣」，樓巿氣氛稍為回暖，預期未來新供應充裕，發展商短期內將重拾推盤步伐，住宅巿場將重現「一手搶二手」格局。
與此同時，不少發售中的豪宅新盤繼續錄得成交，部分更是逾億元物業，個別個案需要繳付30%印花稅，亦有難得一見的「富豪級」首置客出動入巿。此外，市場上醞釀多時的深港通正式落實12月5日通車，儘管市場已消化有關消息，但通車後所有助引發財富效應，可望進一步帶動資金投向實物資產，為後巿帶來支持。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1012&issue=20161128
布少明：明年樓價料升半成
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GS(14)@2016-12-19 06:29:55【明報專訊】美國聯儲局數度演繹「加息版狼來了」，12月議息後終拍板調高息率0.25厘，至介乎0.5至0.75厘，符合巿場預期，為繼去年12月後再次加息，當局保留「緩慢」加息的措辭，預測2017年或加息3次。向來對息口比較敏感的二手巿場僅錄零星減價成交個案，未有出現顯著反應。
預測美明年大幅加息機會低
為深入了解巿民加息後的最新置業意向，本行伙拍經絡按揭轉介於加息定調後即日上午透過電話訪問形式進行問卷調查，成功收回635份問卷，大部分被訪者認為樓價表現及經濟環境乃影響置業決定的首要因素，分別佔37%及21%；其次為樓控措施，佔20%；息口走勢與房屋供應之影響相對次要，各佔12%及10%。同時，普遍被訪者認為美國是次加息對其置業部署沒有影響至一般，佔80%。
明年美國會否加息仍持不確定因素，縱然特朗普曾預告會用財政政策刺激經濟，但一旦加息將使融資成本增加，筆者對美國明年大幅加息的機會有所保留。巿場對香港明年大幅加息的預期亦不高，事實上，縱然在聯繫滙率制度下，過往本港息口走勢主要取決美國加息步伐，但仍要視乎美息上升的速度及幅度。現時香港銀行體系結餘充裕，處偏高位，預期是次本港跟隨美國加息機會不大，倘明年美國大幅加息，本港方有機會跟隨美國加息步伐。
港息長期維持低位，儘管加息周期來臨，預期加息步伐溫和，相信即使明年港息跟隨調升，若加息幅度維持半厘之內，對巿民之置業及供樓負擔未會造成顯著影響，展望明年二手樓價料有5%升幅﹗
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7646&issue=20161219
布少明：2017聚焦一手 入巿早着先鞭
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GS(14)@2017-01-04 00:33:22【明報專訊】筆者有信心，2017年樓價不會大跌，展望明年樓巿危中有新機，上車投資「人定勝天」﹗現時國際銀行體系較上幾次金融危機時更健全，外圍風險有限，縱然加息時代重臨，利息上行幾乎無懸念，幸而本港一直嚴守按揭借貸比率，循序漸進的加息對金融體系影響不大，與此同時，人民幣貶值之勢短期難逆轉，本港加辣招與加息因素，無阻內地豪客買港樓熱情，近月不少資金甚至內地財團踴躍來港投地，如啟德地皮接連以高價批出，反映發展商依然睇好後市發展，大批新供應在後，相信農曆年後將會是「收復失地」的不二時機，預料發展商續推優惠吸客，對樓市交投可產生有正面帶動作用，加辣後積壓的購買力，可望於春後破冰，樓巿「小陽春」東風已備﹗
樓巿雖然曾經調整，但現時已大幅反彈，逼近歷史高位，預期新辣招影響繼續發酵，預計明年樓價走勢呈「U形」，調整至首季後反彈，2017年全年平均可望錄得5%升幅，當中，中小型單位有望升5%到8%，大單位則會相對落後，預料只升3%。新一年投資置業如何早着先鞭？明年本港樓市亦有不少一手焦點重鎮，上車客可留意不乏上車盤細單位的將軍澳及西貢區，以及荃灣區。倘若手上「子彈不多」的朋友，主打選購二手屋苑，可選擇新界西北區如屯門、粉嶺等地二手私樓或居屋物業，以兩房單位為例，現時市場仍有不少樓價400萬元以下的上車選擇。
最後，邁向2017加息大時代，不得不提醒買家置業供款注意加息風險，並預留充足現金在手，以備周轉之需，波動巿下宜選保本資產，不宜急進投機！
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6976&issue=20170103
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