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徐一鳴、百萬包租公、上海版劉媽媽勇度寒冬不敗心法 不畏打房 台客靠店面、老洋房穩賺

2012-1-9  TWM

近十年，台灣人前仆後繼赴上海投資房地產，初估有二十餘萬人在當地置產，其中，二○○五年之前進場者，基本 上都賺到了「三差」：匯差、利差與房差。
如今上海面臨嚴厲政策打房衝擊，現在是適合前進上海投資房地產的好時機嗎？ 撰文•梁任瑋 乍見台商張英宗，一身黑色防風外套，搭配牛仔褲與休閒鞋，這位低調的中年男子，在上海一口氣租下五十間以
上精華地段店面當二房東，地點遍布徐匯區、浦東新區、虹橋開發區，一條街年租金收入一百萬人民幣，堪稱上海最大台籍店面投資客。

房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高 檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。

在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原 來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」場景回到一九九 三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百 座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來 上海房地產絕對是跟著地鐵發展。

百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面

「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久 的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。

因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這 塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房 東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他 談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。

一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民 幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。

今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸 的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年 前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。

「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包 租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三 年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜 貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。

除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」 稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增 值財的台灣人。

上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房 二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。

一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家 拋售一空，把資金轉進老花園洋房。

鄒媽媽說，上海的房價還是會漲，但漲幅一定比不上早年，而且接手人會越來越少，尤其上海的房子多數都只有 七十年使用權，但只有老花園洋房沒有房屋使用年限，更顯奇貨可居。

在當年投資客瘋炒老花園洋房的年代，鄒媽媽也意識到，租金要衝得高，一定要租給餐飲業。於是她只買可經營 商業活動、已申請「居改非」（從住宅區改為商業區）的老花園洋房，且專挑可用明火快炒的「大餐飲」使用類別。

「老花園洋房就像是古董，房屋雖然會老，但土地不會壞掉，放越久越值錢，沒有辦法用價錢估算。」目前上海 老花園洋房市場行情一戶至少一億人民幣起跳。因為上海市政府對老花園洋房的管理與法令非常嚴格，鄒媽媽也用 收藏藝術品的方法維護這些房子，「要維修絕對不能動到房屋結構，更不能拆除重建，否則房屋就會被沒收。」購 買這些老花園洋房完全沒有貸款的鄒媽媽，每月收到的租金都是實際進入口袋的現金，她再用這些租金在上海租豪 宅，也讓接近退休的她，開始收成縱橫上海房市二十年來的果實。

犀利廣告人 不貸款、新裝潢鎖定外籍人士同樣鍾情老花園洋房的還有達一廣告董事長徐一鳴，早在○二年就在上海置產，他認為這一年多來中國大陸宏觀調控政策打壓，「如果說中國房市生病，那上海只算感冒了。」他說，感冒讓人不好過，但「來得急、去得快」，只要客觀環境改變，上海房市很快就可復原。

這位見解犀利的廣告人認為，目前上海房市跟台北市精華地區十分類似，都是「量縮價不跌」，中國政府已經用 盡狠招，在上海卻也只能阻止房價飆漲，並不能讓房價大跌，反而限購政策使房租大漲，平均一年收個八％、一○％投報率很正常，因此打房效果並不顯著。

近期銀行資金已開始鬆綁，徐一鳴表示，一旦年底中共政權平穩交接、政策鬆綁，上海房市將率先重振雄風，「 絕對是一尾活龍！」「在上海買房子，別想買在最低點了，買到相對低點就行。」徐一鳴是典型長線型投資人，買 房子只進不出。近十年來，投資標的包括住宅大廈、別墅、老洋房，目前全部出租。最近一次進場，是○九年金融 海嘯後買在號稱「小台北」的古北新區，「虹橋機場全面翻新，附近身價當然不一樣。」他說。

他認為，上海具備所有國際都會的基本條件，外來人口激增、市區土地稀有、租賃需求強勁等，都使上海房價易 漲難跌。加上中國通膨陰影始終揮之不去、股市又持續不振，都讓上海人備感「守土有責」，房價在這波嚴打下才 能屹立不搖。

徐一鳴投資方法簡單，卻不易學，第一他不貸款，完全規避信用擴張風險；其次專挑外籍人士聚集地段的房子
，再以他過人的美學眼光把房子裝潢好，這一來，不但出租容易，租金也比較高。因為房子買在相對低點，加上人民幣持續升值，十年下來，他成本幾乎完全回收，「打房」再嚴也處之泰然，開開心心做他喜歡的廣告。

目前定居在上海的台資企業華敏置業人資總經理程寶慧，是典型的自住客，因為她已在上海結婚生子。○四年就 買在生活環境與台北天母很類似的古北新區黃金城道旁，加上距離虹橋機場近，也縮短回台灣舟車往返時間，每平 米一萬七千多人民幣（每坪約二十五萬新台幣），如今已增值兩倍以上。

看著不到兩歲的兒子快樂地在寬闊的中庭玩耍，她認為，到上海購屋前要想清楚目的，是要自住還是收租，而且 一定要親自做功課，了解區域環境，才能戰勝中國房市隨政策起伏產生的風險。

張英宗 出生：1950年 現職：上海富邦服飾公司總經理 經歷：服飾業、零售業
學歷：上海交通大學私募證券投資總裁研修班鎖定產品：地鐵站附近店面 程寶慧
出生：1970年

現職：華敏置業人力資源總經理學歷：上海交通大學EMBA 經歷：104人力銀行事業處總經理、陽光衛視董事長特 助

鎖定產品：住宅

大連部分船廠無船可造 中國造船業或臨寒冬

http://www.21cbh.com/HTML/2012-2-9/3MNDE3XzQwMDM3MQ.html

全球造船業2011年的慘淡陰霾尚未散去，新年伊始，更為低迷的窘境又或將來臨。

近日，代表國際干散貨運價水平的BDI指數日前跌至651點的歷史新低，跌破2008年金融危機爆發時的663點，航運市場萎縮也讓原本就身處困境的造船業雪上加霜。

在造船工業製造基地大連，大多數造船廠在耗盡已有訂單後，對於明後兩年的生產將不得不面臨無船可造的厄運。

而更為糟糕的是，一批中小規模的船廠開工不足，甚至瀕臨倒閉的狀況也已日趨浮現。去年10月，寧波兩家地方船廠「恆富船業」「藍天造船」被依法宣告破產，近期，舟山恆宇造船又進入破產重整程序，破產狂潮欲臨之時，多達三成的造船廠也或將被掃出局。

來 自中國船舶工業行業協會最新披露的數據，2011年，全國造船完工量7665萬載重噸，同比增長16.9%，但新承接船舶訂單量3622萬載重噸，同比下 降51.9%，約有1/3企業沒有接到訂單。由於缺少訂單，我國部分企業已經陷入開工不足的困境，個別企業甚至今年一季度已無開工船舶。

事實上，面臨如此境地的船廠並不侷限於大連，在歐債危機、航運價格等多重夾擊下，中國造船業一片哀鴻遍野。

「去年我們這裡100多家船廠大約四成都沒接到新訂單，靠吃餘糧，大部分只能撐到今年下半年。」浙江台州船舶工業協會秘書長金文林說。

一直以來，中國、韓國、日本是亞洲造船業的三大基地，而大連則更是中國造船工業的旗艦之都。但寒流之下，曾號稱將打造中國造船業「航空母艦」的大連如今卻呈現出另一番景象。

「現在無論是訂單量，還是船價都大幅下跌，加上原材料漲價，航運市場又不景氣，絕大多數船廠的日子都不好過，大連一些老船廠虧損嚴重不得不靠修船來賺取微薄利潤，員工去年的年終獎都一拖再拖。」當地經營多年的一個老船廠員工說。

本報記者瞭解到，目前，船舶的出售價已經跌破了成本價，相比以往，一些船廠的訂單量更是下跌了近80%，而市場低迷之際，行業內的競爭秩序也堪稱慘烈。

本報記者致電大連多家船廠瞭解企業訂單情況，受訪者均態度謹慎，「現在搶單的太多了，一有風吹草動就一窩蜂地來了。」

不僅如此，相比此前，船東給船廠開出的條件也極為苛刻，據本報記者瞭解，在市場旺盛期，船東在與船廠簽訂合同後往往會交足全款的80%，而如今的首付款則「能少給就少給」，有些甚至僅佔全款的10%。

事實上，各大船廠的噩夢遠不足此，由於銀行放貸額度收縮，且交船前後進度款的支付比例前少後多，企業生產資金流動性不足的問題也十分明顯。

「船東們在國外銀行拿不到錢，想接單都接不成。有的船東要求我們企業自己來融資，這無疑會增加很多風險，但為了生存，只能冒險接單。」一名民營船廠負責人說，「沒訂單是等死，而接到大訂單融不到資就是找死。」

大連造船業風聲鶴唳時，另一造船大省江蘇也未能獨善其身，大部分船廠均處於停產或半停產狀態，一些企業即便手中握有訂單，但利潤水平也大打折扣，甚至出現虧損。

中船集團公司總經理譚作鈞則直接指出，今年將是決定船企生死的關鍵期。

「因為中國的造船企業大多數是中小企業，投資不多，設施也比較簡陋，是在造船企業高峰期時盲目進入造船領域，現在這個市場低迷後也會選擇退出。」譚作鈞說，「未來2-3年，國內將有50%船企面臨被淘汰。」

與此同時，相關機構也預測，未來經濟發展總體將呈現小幅波動的特徵，預計2012年新船成交量較2011年將進一步下滑，在新船價格方面，常規船舶尤其是散貨船價格仍將有可能繼續下跌。

創投大佬熱看經濟寒冬：低谷時期才是投資人最好機會

http://capital.cyzone.cn/article/230761/

出口寒冬：一個中國製造的轉型之路

http://magazine.cyzone.cn/articles/201210/2690.html'

編者按

在連續十多年高速增長後，外貿行業正在境內外經濟形勢雙重擠壓下體會久違了的徹骨寒意：自去年9月起出口增速逐月遞減，今年1月首現進出口雙向負增長，至今未扭轉下滑趨勢。

部分外貿廠商訂單減少以至無力生存，B2B電商亦是重災區：阿里巴巴利潤、市場份額雙跌退市整頓，環球資源線上增速放緩轉投線下會展，環球市場為擴大影響赴倫敦上市只融到了1億人民幣，網盛生意寶做起了B2C網購比價生意，元老級的萬國網則已經關門倒閉。

中國製造正在迎來最大的挑戰。永安是深圳當地的一家製造企業，它正在經歷從線下到線上的外貿轉型，這究竟是一條陽光大道，還是一條不歸路?

2002年來到深圳創業時，我已經快50歲了。

前半生一直在體制內度過，35歲就做到了上萬人大型國企(湖北儀表集團)的老總，前呼後擁很是風光。但我的大學同學很多都在廣東自己做企業，聚會的 時候開玩笑講我其實沒什麼了不起，資源和成就都是國家的，問我敢不敢像他們一樣白手起家創業。這刺激到了我，我決定就這麼做。揣著幾萬塊錢一個人來到深 圳，在蓮花北租了間房，買一張床墊一睡兩年。

我在1992年就進入了空調行業。當時所在國企軍工轉民用，做汽車空調(津泰空調)，一汽、二汽(東風)、上汽都是固定客戶。後來與法國法雷奧(Valeo)集團合資，一度打算兼併廣東幾家空調廠商開拓家用市場。所以我對珠三角的同行非常熟悉，也在行業裡小有名氣。

當志高空調還是一個小破廠的時候，李興浩(志高空調創始人)想見我得在廣州花園酒店等好幾個小時，他90%的產品都是我一單拿走。1996年志高的 台資股東一夜之間撤資，供應商封門，也是我拿4000萬救的他。雖然李興浩在很多場合都說，沒有我就沒有志高，但聽說我獨立創業，他的反應卻是奉勸我最好 進志高拿1000塊一個月的工資。

我這個人是不服輸的。雖然有很多資源，但我信奉做事不依賴朋友，必須站在對等位置上合作，所以誰也不找。我清清楚楚記得，十年前走在大街上，看見永 安大藥房，覺得這個名字不錯，帶給人健康和平安，便給自己的品牌取名「永安」。招來5名大學生，抓鬮把五大洲分了，一人管一個洲，一個客戶也不認識，就分 頭在各國的B2B網站上、黃頁網站上瘋狂發帖以致於IP地址經常被封。這就是永安故事的開端。

傳統製造如何做到高利潤：品牌+代工+渠道

2002年，全國大約有400家空調廠，行業已經比較成熟，海爾、美的、TCL、志高都已長大，作為後來者只有另闢蹊徑。我的資金不足以拼搶國內市 場，所以做海外。所有中國名牌在海外進的都是KA渠道(連鎖賣場、超市)，價格被壓得很低，沒有多少知名度和話語權，也都做得不好。那麼，避開KA，專攻 它們接觸不到的最終端一級批發商、專賣店便是我的機會。我沒有條件也沒有計劃一開始就自建工廠，早先從珠三角工廠收貨的經歷告訴我品牌和訂單才是王道。所 以，今天看來永安與傳統空調大鱷們的主要差異點，純出口、走終端渠道、100%自有品牌、70%代工生產，都是從公司成立第一天就定下的。

目前，永安的員工規模不足300人，是同行的百分之一乃至千分之一。4條生產線、160人完成30%的產能，其餘均由美的、TCL、志高、格蘭仕4 家企業的工廠OEM。雖然我的年銷售額只是這些代工企業的零頭，但產銷量每年都100%增長。更重要的是我有超過15%的毛利，它們只有1%-2%。

這些利潤來自我極低的運營成本，但更主要來自這些代工企業。大賣場、大品牌「壓迫」它們：美的不肯接受低價，伊萊克斯就把幾百萬台的訂單轉到格力， 這便是去年年底的美的裁員危機;沃爾瑪與格蘭仕簽了60萬台的訂單，最後只買走5萬台，格蘭仕於是打碎牙和血吞。我也「壓迫」它們，因為我的訂單量也很 大。在美的和志高專門設有永安部，由他們付工資，專門接我的訂單。

我的訂單來自150個國家的2萬個銷售終端。這些終端客戶祖祖輩輩都靠經營家電專賣店為生，通常有非常好的線下資源，是當地的億萬富翁或家族中有人 是政府議員。除了零售，它們還會接外包工程，比如一片別墅區和一座度假島嶼的空調採購安裝，也會參加政府項目的招投標。由於永安不是超市貨品，價格不像其 他中國品牌那麼透明，又以「皇家貴族血統」來定位和包裝，非常適合這些用途。

這些客戶一部分來自阿里巴巴、環球資源等B2B平台，另一部分則是通過中國駐各國大使館經濟商務參贊處、當地華僑協會和世界各地展會等線下渠道尋找 到的。公司成立第二年，還只有5個人的時候，我就買下了廣交會中國品牌館最大的兩塊廣告牌中的一塊，另一塊是海爾。這一傳統一直持續到今天。在海外展會 上，我們的展位始終與三菱、松下、海爾、美的在一起。我們的客戶並非看不到海爾、美的，但通常中小規模的他們更願意與同等規模的我們合作。一來不會店大欺 客，二來我們有與同類型客戶打交道的豐富經驗。這些終端客戶相對KA來說非常穩固，加上我有很好的利潤，可以抵禦市場波動，甚而在危機中佔得先機。

把危機變成升級機會

今天的永安能在海外市場衝到一線，要感謝2008年的金融危機。

當時，銅價從每噸8萬元一下子掉到了3萬元，空調出口價也從200美金開始跳水。行業內普遍認為這股風潮一個星期就會過去，但我記得2004年銅價 3萬的時候出口價直落到了140美金，預想這次也可能會降到這個價位，於是立刻用讓利8%-10%、請客戶來深圳旅遊看工廠、當場下單現金獎勵等許多方法 不遺餘力地吸引客戶、搶奪訂單。這些客戶的需求其實並未減少，只是各國貨幣對美元大幅貶值，以美元結算，匯兌損失數額巨大難以承受。我提出由永安承擔 50%匯差，對他們而言非常有吸引力。

之所以敢這樣承諾，是因為我賭美國不會容許美元繼續堅挺以影響到出口和就業。雖然有些冒險，但兩個多月後匯率真的下降了，訂單交付時我已不需要支付 這筆費用。待到危機進一步惡化，其他工廠出現訂單荒，我便以優惠的價格與它們簽立了代工合同，將它們的產能變成了永安的品牌，擴充了大量客戶，上到了一個 新台階。

2009年，每個國家都投入了大量資金救市，光中國便是4萬億。惡果是整個市場假復甦，所有工廠猛上產能但很快就出現了歐債危機。歐洲的大客戶為了 減少庫存紛紛削減訂單，但小客戶卻是因為在銀行沒有了額度、開不出信用證才無法下單。我們聯合中國進出口信用保險公司(以下簡稱「中信保」)對他們放賬， 一舉獲得了一大批來自希臘、西班牙、德國、俄羅斯的小訂單，彙總在一起收入也已不菲，而且積累了客戶資源。

所以我堅信每次行業的危機都是企業的機會。這次外貿寒冬，我的理解是，海外買家對中國製造的需求並沒有下降，因為它們的本地製造業所受衝擊更大。中 國工廠接不到訂單，是因為沒有找到方法發現需求、拓展渠道，規模較小的則缺乏融資支持、無法承受壞賬風險。而海外買方資源、運用資金槓桿恰恰是我的強項， 這便是永安此次要逆勢做「品牌+平台」升級的底氣。

整合線下資源、垂直細分是B2B的未來

現有B2B平台如阿里巴巴、環球資源、環球市場都已經足夠大，但買賣雙方除了繳納會員費，與平台沒有實際業務的深度關聯。這就難以把控誠信問題和交易風險，致使有效詢盤的比例非常之低，時有欺詐事件發生，令中國製造的整體形象趨於負面。

過去十年，此類純虛擬平台為重構傳統產業鏈做出了很大貢獻，但我認為它們已經完成了歷史使命。不會馬上消失，但衰退不可避免，未來屬於擁有真實線下資源的行業垂直平台。

金融業寒冬：彭博終端今年前9月僅售千台

http://wallstreetcn.com/node/19472

當銀行的CEO們還在媒體面前到處宣揚經濟的復甦時，沒有比彭博終端銷量更能體現金融業真正的現狀了。彭博終端的長期服務費用和不可或缺性使其成為一個艱難的選擇。顯然華爾街對於未來並不如表面顯示的那麼自信。

地產寒冬 RaymondJook祝振駒

http://blog.sina.com.cn/s/blog_7f6402970101adei.html
樓價一直跑贏股價
這次香港政府打壓住宅樓價的新措施，最辣的相信是15%的買方(外國人及公司名義）印花稅（BSD）。筆者認為短期內一和二手住宅成交必定大大減慢，樓價應逐漸回軟，因為政府已聲明，假若樓價仍繼續上升，更多的打壓招數必定出台，這形同替樓價添加了上限。不要少看這15%印花稅的威力，因為這額外的成本幾可肯定吃掉一切短線炒家的毛利。

沒有人能準確統計外國（主要為國內）買家和短期炒家佔住宅成交量的百分比。根據以往與地產上市公司交流的經驗，筆者相信起碼佔一手住宅銷售量的三成以上（甚至五成）。這額外三成以上的購買力亦一直成為樓市上升動力的摧化劑。

有趣的是，按中原城市領先指數，香港住宅樓價從2008年底後一直處於上升軌道，至今累升97.7%,其間只在今年1，2月份稍作調整（最大相差幅度相對2011年6月之前高位僅為6.5%左右），加上70%按揭的桿桿效應，就算扣除利息支出，其股本淨回報仍可達188%以上！相對於恆生地產指數（成份股共九隻，包括兩隻紅籌股），地產股的表現就極其波動，指數自2008年底只反彈42.8%，中間起伏更有如坐過山車。過去四年靠炒樓發達的大有人在，但靠投資地產股發達相信沒幾人。就算今年地產股跑贏恆指，地產指數不過上升27.2%，中原城市領先指數年初至今（1至10月）上升17.6%，加上5成按揭槓桿，股本淨回報仍高達31%以上!。但投資地產股卻要承受今年3至5月的大調整（高低位相差26.5%），稍一不慎可能經已只蝕離場。更惱人的是，地產股在樓價上升時都現都不濟，只有在今年1,2月和7月後才上升，而其上升根本是與股市同步，和樓巿關係反而極之微弱。

樓市下調對股市負面
假設樓市回調，地產股能否倖免?坊間分析認為樓市炒家收手，資金有機會流入股市，筆者不太認同。記得1997年香港地產泡沫爆破，港股也立即進入熊市，樓市產生的財富效應遠比股巿大，當投資者在樓市上虧蝕，其負財富效應也將促使他們退出股市，加上在樓市套現極其困難及費時，資金周轉一定遠比投資股市為慢。所以股市更有可能被下挫的樓市拖累，因為部份投資者可能需從股市套現去填補樓市損失。

地產股將跑輸大市
那地產股將來表現又如何?地產股價在新措施宣佈後調整了兩天，之後似乎喘定了下來。從香港匯率及金管局入市干擾看，國外熱錢仍然不停的跑進香港，有部份進入股市，令恆指短期仍處於穩步上揚，風險溢價下降，大型地產股某程度獲得支持。樓價上升時，地產股不能跑贏樓價；樓價調整時，地產股能不跑輸嗎?筆者認為香港地產股未來6至9個月一定跑輸大市。何解?第一，售樓成交量減慢，有實力或土地儲備少的發展商開始一定先作觀察，放慢推盤速度。資產周轉一減速，現金流入同時減慢，公司估值必定下降；第二，就算發展商保持推盤速度，也必須減價刺激需求。售價下調將影響每股淨資產值，公司估值必定貶值。

一手住宅銷售量近年大跌
地產股在近年樓市上升時受惠有限，主要是受制於低迷股市及地產股資產周轉速度追不上樓價升值速度。過去數年受港府有限土地供應影響，地產商普遍都惜貨，每年推出市場的一手樓盤數字遠低於歷史水平，所以地產股表現一直都落後樓市。香港土地註冊處成交紀錄顯示，一手私人住宅成交由1998年高峰的31,398宗跌至去年的10,854宗（今年首9個月9,355宗）。而平均從1997年至2004年的每年23,900宗，下跌至2005年至2011年的只有13,096宗，足足下跌了45.2%。同一時間，中國經濟起飛，國內人購買香港住宅比例大幅上升，火上加油，所以這幾年樓價不得不升。

寒冬時節談談選股和投資心態 二線牛牛

http://xueqiu.com/7355827634/24207324
下跌讓這個世界安靜許多，很好，寒天考驗企業，安靜利於思考。

現在還談不上天寒地凍吧，就看到好多斬倉出局，選擇冬眠，甚至退出股市的同學。其實天寒地凍時才更應該精神抖擻，天寒地凍時才更應該不停翻石頭，天寒地凍時才有機會以石頭的價格買黃金，天寒地凍時才是修身養性的好時候。

人性在貪婪和恐懼兩個極端會展現的淋漓盡致，儘管面對熊市絕大多數人還難以體會「男人進入色情場所」的感覺，但確實沒有必要哭爹罵娘，尋死覓活，怨天尤人，這些只能顯得淺薄，也永遠不會帶來成功。投資過程本身就是修煉人性的歷程，到哪天能坦然的面對、甚至感謝熊市了，才算真成熟了，也說明已經成功了。

翻石頭吧，大道至簡，萬變歸宗，企業失敗的原因各不相同，但成功的基因總有共通點，埋在石頭堆裡的金字可以歸納為九個字：好生意、對的人、好價格。

好生意：行業企業都應該有光明的未來，空間和時間尺度越大越好，護城河越寬越好。我們要做的是選擇一個濕滑的長坡滾雪球，而不是騎著千里馬爬坡。什麼樣的生意才叫好生意在拙作《定性分析對投資成功更重要》http://xueqiu.com/7355827634/22155853中可能講的稍清晰。

對的人：卓越管理層的重要性無論如何強調都不為過，不能有污點，特別是企業領導人的理念、價值觀會深刻影響一個企業的特點、未來和格局大小。能給社會、企業、員工不斷創造正能量的人才是靠譜的人，其領導下的生意才會長久。我們要找的是企業家，而不是僅會賺錢的人，真正賺大錢的、長久賺錢的企業都是有理想、有價值觀的企業。

好價格：再好的標的也得有個合理的價格，熊市極有可能以石頭的價格買到金字，但可遇而不可求，能以銅價買到黃金也不錯；但如果金子就是黃金的標價，甚至是鑽石的標價，哪怕這金子成色再好，打造的再精美，也不值得買進。別遺憾為啥好不容易發現個金子，結果標的是鑽石價，畢竟個人投資者不需要太多機會，1-3只足以。

把握以上三點，踩地雷、虧錢的概率極大降低了。這些道理大家都明白，老巴玩了幾十年也就天天說的那幾句話，理念很簡單，有幾人能做到呢？所以還得靠自己修煉，有的人5年能徹悟，有的人一輩子都沒有搞清楚，還是漲了怕跌了也怕，修煉到位也可以概括為九個字：看得準、下手狠、拿得穩。

看得準：看得準是前提，包括了以上三點，必須深入毛孔的追溯企業歷史、尋找企業基因，合理預測企業未來；看得清企業管理層和領導人的戰略和佈局，看明白未來優勢企業的發展路徑和實現概率大小，看真切市場認識和企業未來之間的差異，需要修煉和時間歷練。股市裡面故事很多，如果看著每個故事都激動，那還沒有入門，如果你看10個故事只有1個感興趣，差不多剛剛入門，如果你看所有故事都要懷疑，最後發現了極少的幾個好故事，差不多到位了吧？真的長牛股千中取一都算大概率了，別拿美國長牛企業一大堆說事，他們的背後是一將功成萬古枯。好在個人投資者不需要太多的籃子，3只就算太奢侈了。

下手狠：下手狠是當機會出現的時候敢於重倉。超級富豪、企業牛人之所以成為富豪的原因在於其長期全倉自家企業，連老巴的體量真正給他賺大錢的企業屈指可數。所以如果發現埋在石堆裡的黃金或者鑽石，拿桶接吧。別和某華爾街笑話說的一樣，某人股票賺了100倍，結果跳樓了，原因是當時他才買了100股。經常看大家說看好某某企業，明天又看好某某企業，看好的太多說明不是真看好，或者根本就沒有看懂。當然全倉一隻的前提是看得準，實在是要分倉也不要超過2-3只，拿我自己而言，還沒有找到另外2只。不怕不識貨，就怕貨比貨，無論是拿著安心程度、發展前景比比就知道優劣了。

拿得穩：拿得穩才是決定結果的心態。看的再准、下手再狠拿不住也是白搭。如果老巴、企業家、企業高管每天都能殺進殺出，他們能成功嗎？很多人歸結為他們不便進出，其實真賺過錢的，或者真的刻骨銘心的丟過牛股的，沒有人看的起每天的分分毛毛，買入了只需要定期檢驗下邏輯，做個旁觀者看企業是不是在按照預定路勁在發展，護城河是在變寬還是變窄足以。市場波動誰也管不了，不如做個甩手掌櫃，安心工作，鍛鍊身體，多投點時間到親情友情，不斷的積累子彈，實在是要往下，以集郵心態不斷買進就是，漲高了就看他云卷云舒，K線最害人的地方就在於一翻就能發現可以高點賣，低點買回。最好的投資是買進了再也不用賣出的投資，這一點越早搞明白越好。

說太多了，光說沒用，繼續修煉吧，畢竟投資是一輩子的事情。

嚴凱泰最冷寒冬　三箭急救納智捷

2014-01-06  TCW

今年的冬天特別冷，對裕隆集團執行長嚴凱泰來說，寒意尤其點滴在心頭。 二○一三年十二月二十四日，耶誕節前夕，嚴凱泰偕同妻子陳莉蓮，出席旗下自主品牌納智捷（Luxgen），房車產品改款上市的發表會，十來度的寒流低溫，正當舞台上辣模勁舞，嚴凱泰卻起身添了件駝色的羽絨夾克。 這是過去四個月以來，嚴凱泰連續第三場，密集出現在納智捷產品發表會上的場景。接受媒體採訪時，雖說看好二○一四年國內車市，可望重回四十萬輛的高峰，但嚴凱泰神情，卻顯得一次比一次嚴肅，因為，誕生屆滿五週年的納智捷，正面臨品牌成立以來，最大的考驗。 失血，減資再增資奧援納智捷，裕隆兩度輸血 回顧二○一三年兩岸車市，台灣回暖，對岸更突破兩千萬輛的史上新高，但納智捷銷量卻遭遇瓶頸，並未隨總市場成長。其中，在台新車掛牌數，不到七千五百輛，比起二○一二年，再衰退逾一○％。 納智捷在主戰場大陸車市，雖有新款七人座休旅車Luxgen7 MPV，以及Luxgen5 Sedan等，全新產品加入陣容，但根據大陸「全國乘用車市場信息聯席會」統計數據，一月至十一月，該品牌在對岸總銷售台數為二萬七千三百輛，全年亦僅勉強突破三萬輛規模，不比二○一二年，單憑一款運動休旅車Luxgen7 SUV，便締造出的三萬一千輛銷售成績；更遠低於裕隆汽車副董事長陳國榮，在二○一三年初樂觀預估，對岸銷量全年上看五萬五千輛至六萬輛的設定目標。 銷售數字難看，對汽車廠來說，首當其衝是庫存壓力沉重、行銷成本墊高，導致財務風險。 攤開裕隆汽車二○一三年上半年財報，帳面上看得到的，是前一年才出現獲利黑字的轉投資東風裕隆（編按：為裕隆汽車與大陸東風集團，合資成立的納智捷生產線），出現了近億元的虧損紅字。台灣方面，銷售公司納智捷汽車，則是繼二○一二年底，八億元實收資本額全數打銷、增資至十二億元後，再度以先減資、後增資方式，由母集團二度輸血奧援，加碼增資十八億元。 換言之，不僅大陸合資公司亟需止住虧損；短短不到五年內，光是台灣負責納智捷品牌的銷售公司，已燒掉二十億元的登記資本額。也難怪嚴凱泰心急，近半年來，頻頻親赴第一線指揮作戰，且上台致詞的演講稿不再假手他人，更以罕見的強烈語氣，宣誓「納智捷一定會起來！」 搶救，祭出價格策略推改款降價五％，單挑豐田 拚逆轉勝，拉抬納智捷新車銷量，免遭市場邊緣化，是嚴凱泰的當務之急。為此，二○一三年第四季，納智捷密集進行旗下各車款改款、降價，強化產品戰力。 以二○一三年十二月發表的Luxgen S5 Turbo為例，便是替其既有車款Luxgen 5 Sedan重新命名，祭出了五％至八％的降價幅度，以近身肉搏的價格策略向豐田熱銷車款Altis下戰帖。「Altis有的（配備），我們都有！」「而且我們還是台灣設計、台灣製造。」納智捷總經理胡開昌在發表會上強調。 至於十一月間發表，該品牌第四款全新車款Luxgen U6 Turbo中型休旅車，更是嚴凱泰寄予厚望的王牌。發表一個半月來，累計接單量已逾兩千輛，不僅超乎預期，更大大提振經銷商銷售士氣。此外，九月發表的Luxgen U7 Turbo改款車型，亦獲市場正面回應，第四季銷售量穩定回升當中。 難關，重建品質口碑黏牢台灣買家，以助攻對岸 對此，納智捷方面表示，發展品牌初期，主打高單價車款，嚴控品質追求顧客滿意度。新車銷售台數不是唯一成長指標。業界則認為，在祭出增資、改款、降價三招，展現逆轉勝的強烈企圖下，短期內，納智捷銷量谷底反彈的機率頗高，但若想重回成長軌道，當務之急，必須重建消費者的品質口碑。 一位日系車廠行銷主管分析，納智捷發表初期，基於消費者支持自主品牌的情感因素，加上外型賣相佳，確實成功掀起銷售熱潮，只可惜，這股氣勢未能延續，甚至未能加持在後續推出的房車產品，很大一部分原因，是口碑效應沒有同步發酵。加上，首發的兩款新車，皆為售價逼近百萬元的國產車高價格帶，很大比例買家是各領域菁英或中小企業老闆，這群人原本就是社會上的意見領袖，其對產品的滿意度和抱怨，都會產生放大傳播的效果。 兩岸汽車業資深銷售顧問曾銘宏則指出，儘管全球第一大汽車市場的對岸，才是嚴凱泰主戰場，但資訊傳播無國界，納智捷在台灣車市的銷售表現，是對岸買家的重要參考依據，若無法趁此一舉重振氣勢，日後納智捷在對岸車市，勢必只會戰得更辛苦。 儘管，客觀環境變數多，品牌之路亦非一蹴可幾，但可以確定的是，面對品牌創建以來最大難關，納智捷團隊上下被激起的危機意識，將是嚴凱泰搏逆轉勝的最大本錢。 【延伸閱讀】車市轉好，納智捷卻未隨之成長——納智捷兩岸銷售表現 資料來源：交通部數據所、裕隆集團 整理：尤子彥

估股網原創：家得寶所面臨的市場寒冬是否已經過去了？ 估股網官方賬號

http://xueqiu.com/1930109830/29068448
已經由聯邦政府控制的抵押貸款擔保巨頭房地美和房利美在表現不利的2014財年第一季度之後分別降低了對美國房地產市場的2014年預測值。這是否意味著美國房地產市場還將繼續低迷下去呢？而與房地產行業息息相關的家居建材行業的情景又將如何呢？由於水土不服等原因，2012年美國家居建材行業領頭羊家得寶(The Home Depot; NYSE:HD)公司全面退出中國市場，在中國市場的失意，那麼在其他市場表現如何呢？

  在過去的3個月內，$家得寶(HD)$ 的股票下跌了3.11%,而其競爭對手美國勞氏(Lowe's Companies，NYSE:LOW)公司的境況也基本相同，股價下跌了2.38%。要知道家居建材市場除了受到大的宏觀經濟影響以外，天氣原因對市場的影響也是不可忽視的，然而隨著天氣逐漸好轉，市場情緒會不會跟著回轉呢？其面臨的市場寒冬是不是已經過去了？是不是到了趁著低價買入的時機呢？帶著這些疑問，現在我們開始對美國家居建材領頭羊家得寶公司進行深入的探討，以幫助投資者找到答案。

公司簡介：

  家得寶公司成立於1978年，是全球最大的家居建材零售商（按2013財年營收額排）。家得寶連鎖商店主要銷售各類建築材料、家居用品以及草坪花園產品，並且提供各類相關服務。家得寶標準連鎖店平均室內佔地接近104,000平方英呎，另外還有約24,000平方英呎的戶外花園產品區域。截至2013財年末，家得寶公司共經營2,263家連鎖店，主要位於在美國、加拿大及墨西哥。該財年中，公司新開了8家新店，包括6家墨西哥店舖以及2家美國店舖，此外關閉了1家美國店舖。家得寶公司網址http://www.homedepot.com。

品牌發展故事：

      家得寶是美國歷史上發展速度最快的零售商。1981年，該公司在NASDAQ上市，而於1984年轉到紐交所上市。20世紀80年代和90年代公司獲得了巨大的發展，尤其是其第100家店開業的1989年。1994年公司收購了Aikenhead公司的家裝中心並以此打開加拿大市場。並於2001年通過收購Total HOME進駐墨西哥市場。2006年，公司通過收購擁有12家連鎖店的The Home Way進入中國市場。從一開始，家得寶與業界領先的廠商直接開展戰略產品聯盟，為客戶提供最獨特的花色品種。通過對全國性品牌和專利產品的銷售，如Ryobi®工具，RIDGID塗料，LG設備，Toro和Cub Cadet草坪設備，公司為do-it-yourselfer及專業承包商兩類客戶群確立了行業產品標準。

  下表是家得寶公司的幾家可比公司，可以看出家居建材行業股票近期的表現，與其他行業股票表現相比，家居建材行業表現一般。

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行業影響因素分析：
2014年3月公佈的藍籌經濟指標顯示，2014年實際個人可支配收入預計增長速度將超過2013年。2014年實際個人可支配收入預計將增長2.3％，而2013年的漲幅為0.7％；

2014年平均失業率預計將下降到6.4％，這對於2013年7.4%的平均失業率而言有較大改善；

有證據表明，住房價格將繼續上升。根據美國聯邦住房金融局指數，2013年房屋價格約上升4.0％，而2012年增長平緩。的漲勢受需求增加和待售房屋庫存減少所致。經濟學家預計，2014年住房價格將穩步增長，但仍然很樂觀；

美國房地產和人口普查協會報告，2013年住房成交量同比增長9.0%，而2012年增長率為9.7%，然而較2005年高峰期時的34%差距還較遠。預期，2014年住房成交量將會以較為溫和的速度持續增長。

市場競爭環境：

      家得寶公司所處的家居建材市場競爭激烈，主要競爭集中在客戶服務、價格、店舖位置及外觀、產品質量、實用性以及產品種類等方面。主要的競爭者包括其他的家居建材商店、電氣、管道、建築材料供應商以及木材銷售店；此外還有專業裝修設計店、展廳、折扣店、本地的、區域的或全國的五金店、郵購公司、獨立建材經銷商。隨著客戶消費習慣的變化，公司還面臨來自在線及多渠道零售商的競爭壓力；

家得寶公司在北美市場的主要競爭對手是美國勞氏公司，該公司的主要業務包括建築工程、維修及改造、商業及住宅物業維修工程等。

家得寶公司要點概述：

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季節性：家得寶業務受季節性影響較大。總體而言，公司銷售旺季為第二季度，而銷售淡季為第四季度。

公司業務戰略框架：
我們應該對什麼充滿激情：客戶服務；

我們希望在哪一領域成為世界上最棒的企業：家居建材領域；

驅動我們業務發展的引擎是什麼：嚴格規範的資本配置及管理效率。

公司管理層：

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財務數據分析：

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Home Depot公司可比公司股價對比：

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  截至2013財年末，公司已回購總數約為1.11億股公司股票，總代價為85億美元，平均每股回購價約為76.58美元。此外，2014年2月，公司宣佈季度現金派息增長21%至每股現金派息0.47美元。自2011年3月8日開始，在過去3年中，公司現金股息增長率較為可觀，約年均增長29.33%。對於就派息要求較高的投資者而言，家得寶公司在這方面是比較吸引人的。

  以下是家得寶公司2014財年的各項預期值：銷售增長率為4.8%，可比店舖銷售增長約4.6個百分點，毛利率將會持平，但是預期運營費用將會提高0.7個百分點，預期於2014財年內將回購50億美元的公司股票。通過公司對2014財年的預期值可以看出，除了毛利率將會持平，運營費用提高外，其他預期值還是令人期待的，尤其是公司的回購行為，顯示出管理層對公司未來一年的業績增長是有堅定信心的。由於公司業務旺季為每年的第二季度，因此我們可以繼續關注公司短期內的市場表現。

  前面我們提到，公司所在的核心市場-美國地區宏觀經濟並不景氣，且相關機構已經調低了對房地產市場的預期值，加之剛剛過去的寒冷冬季使得家居建材行業處於低迷狀態，而事實上家得寶公司業務增長步伐視乎也沒有遭到多大的大家，這是否預示著現在到了買入的時機呢？

【案例】山姆會員店：如何在零售業寒冬中起死回生？

http://www.iheima.com/thread-6793-1-1.html
1996年，沃爾瑪將倉儲式購物這種業態首次引入中國。那時候，從米油店和蔬果鋪走出來的中國人才剛剛聽說「超市」，倉儲式購物的山姆會員店的出現就像一個UFO降臨。隨後的10年裡，超市、大賣場業態在中國蓬勃發展，成為最主流的日常購物場所。

雖然每三個美國家庭中就有一個是山姆的會員，但沃爾瑪必須承認，山姆會員店這種業態並不適合目前的中國市場。2003年、2004年兩年間，由於沒有足夠多的會員來支撐，沃爾瑪中國無奈宣佈將云南昆明和吉林長春的山姆會員店改為沃爾瑪廣場業態。此後山姆會員店的在華擴張陷入停滯。到2011年，山姆會員店僅開出6家門店，相比之下大賣場則已跑馬圈地開出數百家。

就在中國消費者習慣了山姆慢吞吞的步調時，沃爾瑪又突然宣佈它要加速了。今年7月初在蘇州山姆店開業時說。蘇州店是山姆在中國的第十家門店，也是在過去兩年裡開出的第四家。並且，在未來兩三年內，至少還會多出7個新的門店。

汽車在這個生態閉環裡扮演著至關重要的角色。將中產階層定為目標消費群體的山姆會員店終於在中國大城市的邊緣找到了自己的位置，一輛輛汽車和嶄新的道路將兩者緊密地聯繫起來。「城市中心區的交通和路況越來越擁擠，城市也在逐步向外發展。人們願意開車到交通更便利的地方，像市區往這裡開20多分鐘就到了。」今年4月，山姆會員店營運副總裁杜麗敏在杭州西溪店開業時說。

6月29日，面積達兩萬多平方米的山姆會員店在蘇州正式開業迎客，蘇州人如潮水般從四面八方湧入，交納每年150元的會員費，然後將皇帝蟹、龍蝦等價格不菲的進口食品放進購物車。類似的一幕也在杭州西溪的山姆店上演過，當時開業不到6小時，這家山姆店就賣出800公斤榴蓮、400多份黃魚、550份藍月亮洗衣液和500多份披薩。迎來如此大的客流量，零售業「寒冬」顯然沒有發生在山姆身上。

關鍵詞一：車位

「90%的會員是開車來山姆購物的，山姆成功的其中一個因素就是要有充足的停車位。」文安德說。山姆會員店通常會提供給會員至少1000個免費停車位。新開的蘇州山姆店有1700個車位。而較早開業的一些門店，比如廣東番禺店，由於規劃時的私家車普及率與現在相差甚遠，已經出現了停車位擁擠的現象。文安德表示，只要有好的位裡，有更大的停車場，未來會在廣州開更多的會員店。

私家車擁有量和普及率的背後，則是一個城市及周邊的經濟活動和差毗設施水平。理想的情況下，一家山姆會員店能夠服務的周邊人群大概是50萬人左右。沃爾瑪計劃在中國35個經濟較發達的城市都開出山姆會員店，在北京、深圳這樣的大型城市，則可以開出一兩家甚至更多的店。

關鍵詞二：選址

另外一個需要考慮的問題是潛在會員在哪裡。因此商圈的選擇很關鍵，要找到離商業會員和個人會員居住地都比較近的地方，還要有便利的交通。山姆開在中國的會員店現在越來越多地出現在購物中心裡面，比如廣州番禺店和深圳龍崗店，有別於美國的獨立建築模式。這跟中國人的消費習慣有莫大關係。

「同樣是每週一次集中購物，美國人把它當做一項必須完成的任務，而中國人則喜歡駕車舉家前往，就像一次郊遊。」龍永雄說，美國的山姆店可以單獨地開在更遠的郊區，而中國往往在衛星城中心地帶或者近郊區，周邊必須有餐飲、娛樂等配套設施，所以與購物中心的結合更容易帶來成功。宜家的人氣和近年來異國風情建築的奧特萊斯的興起同樣源於中國人的這一消費特徵。

在線購物時代到來後，實體零售的購物環境則是與電商抗衡的最大利器。描繪中國新中產生活的這樣一幅畫面可能會出現在山姆——人們悠閒地徜徉在寬敞、舒適的空間裡，年輕的父母則將孩子放進超大型的購物車，採購完一週所需後再駕車返回。

山姆會員店是像倉庫一樣的商場。第一次進到山姆的人，一定會為寬敞的賣場、巨大的貨架和堆積如山的商品感到驚訝。山姆店一般而言面積可以達到2萬平方米，與大賣場等業態竭盡能地利用店內每一寸面積來陳列商品不同，山姆會員商店的層高達9米，相當於兩層普通的大賣場，超過5米寬的主通道足以容納兩輛汽車通過。

關鍵詞三：價格

任何一個零售業從業者都會告訴你，要運營好一家會員店，比運營好一家普通超市要困難得多。因為普通超市和賣場把「今天」的銷售放在第一位，但會員店要讓人們今天消費之後，還能夠不斷地回來。
消費者對價格的訴求永遠都存在，對山姆會員店也不例外。山姆裡面大部分商品以大包裝和家庭裝為主，一方面可以一次性地滿足較長時間的消費需求，另一方面大包裝的商品在價格上比小包裝的更具有優勢，比如六個裝的瑪芬和大包的櫻桃。

關鍵詞四：會員制

但對於中產階級來說，商品品質和服務往往比價格更加重要，他們需要的是更具性價比的商品、更信得過的品質，而不光是低廉的價格。為了在價格和價值上取得平衡，山姆採取了十分嚴格的會員制度，即只向會員提供商品售賣服務，任何需要在山姆購買商品的顧客，都需要首先付費成為山姆的會員。這一點與其他零售商採取的會員制不一樣。

「從會員處獲得會員費對於山姆來說是不可或缺的，正是因為這樣，山姆才得以抑制成本，將商品的價格控制在低價位。」文安德說，當越來越多的會員加入進來，就可以將更多高品質的商品價格降低，以這種方式將會員費再回饋給顧客「比如買一個電子產品，可能就會省掉150元。」

關鍵詞五：精選商品

與大賣場有數萬種商品不一樣的是，山姆的商品數量要少得多，通常控制在4000種左右。比如，同一個品類，其他超市採購的10個單品中可能只有一兩個暢銷商品，而山姆會員商店必須準確識別出可能最受消費者歡迎的兩三個單品。

就像宜家有瑞典肉丸一樣，山姆會員店也以其獨特的商品著稱。比如在深圳山姆店，常常會有人為了買一袋瑪芬排隊半個小時，因為這個商品在其他地方買不到。

與國內零售賣場體現差異的產品，最主要的還是來自進口產品，比如來自全球一些主要產地的水果、巧克力，以及一些尚未大規模進入中國市場的國際知名洗護用品。中國消費者對食品安全和質量問題的關注，更加讓主打進口食品的山姆會員店體現出優勢。

山姆會員店的自有品牌「會員優選」也以價格實惠頗受歡迎。雖然目前銷售佔比只在3%至5%，但文安德希望在未來這個比例可以達到20%到25%，與歐美的一些大型零售商持平。

關鍵詞六：網購

2010年底，山姆會員網上商店率先在深圳上線，依託於實體店，日用、百貨等線上業務已經覆蓋到除蘇州之外的全部7個開設了山姆會員店的城市。今年，山姆還在深圳、廣州和上海推出生鮮、冷藏、冷凍食品的網購服務。「線上平台延展了實體店的覆蓋面積，尤其適合交通擁擠的大城市。」文安德說。

山姆的這些做法似乎很奏效，越來越多的中國人不再糾結於購物前必須交納150元會員費的高門檻。到現在為止山姆在中國已經擁有了110萬左右的會員，其中高忠誠度的續卡會員能保持到70%以上。

「會員制商店正逐漸被中國消費者所認識。」杜麗敏說。她從1996年山姆會員店在華的第一家店的店長一直做到沃爾瑪中國山姆會員店營運副總裁，見證了山姆在華發展的全過程——它是如何一步步讓中國人愛上倉儲式會員店這種購物方式的。

「看看現在的中國經濟，再回頭看看10年前，有了多麼大的變化。」杜麗敏說，山姆正在打算回到長春、昆明去。