地產寒冬 RaymondJook祝振駒
http://blog.sina.com.cn/s/blog_7f6402970101adei.html樓價一直跑贏股價這次香港政府打壓住宅樓價的新措施，最辣的相信是15%的買方(外國人及公司名義）印花稅（BSD）。筆者認為短期內一和二手住宅成交必定大大減慢，樓價應逐漸回軟，因為政府已聲明，假若樓價仍繼續上升，更多的打壓招數必定出台，這形同替樓價添加了上限。不要少看這15%印花稅的威力，因為這額外的成本幾可肯定吃掉一切短線炒家的毛利。
沒有人能準確統計外國（主要為國內）買家和短期炒家佔住宅成交量的百分比。根據以往與地產上市公司交流的經驗，筆者相信起碼佔一手住宅銷售量的三成以上（甚至五成）。這額外三成以上的購買力亦一直成為樓市上升動力的摧化劑。
有趣的是，按中原城市領先指數，香港住宅樓價從2008年底後一直處於上升軌道，至今累升97.7%,其間只在今年1，2月份稍作調整（最大相差幅度相對2011年6月之前高位僅為6.5%左右），加上70%按揭的桿桿效應，就算扣除利息支出，其股本淨回報仍可達188%以上！相對於恆生地產指數（成份股共九隻，包括兩隻紅籌股），地產股的表現就極其波動，指數自2008年底只反彈42.8%，中間起伏更有如坐過山車。過去四年靠炒樓發達的大有人在，但靠投資地產股發達相信沒幾人。就算今年地產股跑贏恆指，地產指數不過上升27.2%，中原城市領先指數年初至今（1至10月）上升17.6%，加上5成按揭槓桿，股本淨回報仍高達31%以上!。但投資地產股卻要承受今年3至5月的大調整（高低位相差26.5%），稍一不慎可能經已只蝕離場。更惱人的是，地產股在樓價上升時都現都不濟，只有在今年1,2月和7月後才上升，而其上升根本是與股市同步，和樓巿關係反而極之微弱。
樓市下調對股市負面假設樓市回調，地產股能否倖免?坊間分析認為樓市炒家收手，資金有機會流入股市，筆者不太認同。記得1997年香港地產泡沫爆破，港股也立即進入熊市，樓市產生的財富效應遠比股巿大，當投資者在樓市上虧蝕，其負財富效應也將促使他們退出股市，加上在樓市套現極其困難及費時，資金周轉一定遠比投資股市為慢。所以股市更有可能被下挫的樓市拖累，因為部份投資者可能需從股市套現去填補樓市損失。
地產股將跑輸大市
那地產股將來表現又如何?地產股價在新措施宣佈後調整了兩天，之後似乎喘定了下來。從香港匯率及金管局入市干擾看，國外熱錢仍然不停的跑進香港，有部份進入股市，令恆指短期仍處於穩步上揚，風險溢價下降，大型地產股某程度獲得支持。樓價上升時，地產股不能跑贏樓價；樓價調整時，地產股能不跑輸嗎?筆者認為香港地產股未來6至9個月一定跑輸大市。何解?第一，售樓成交量減慢，有實力或土地儲備少的發展商開始一定先作觀察，放慢推盤速度。資產周轉一減速，現金流入同時減慢，公司估值必定下降；第二，就算發展商保持推盤速度，也必須減價刺激需求。售價下調將影響每股淨資產值，公司估值必定貶值。
一手住宅銷售量近年大跌
地產股在近年樓市上升時受惠有限，主要是受制於低迷股市及地產股資產周轉速度追不上樓價升值速度。過去數年受港府有限土地供應影響，地產商普遍都惜貨，每年推出市場的一手樓盤數字遠低於歷史水平，所以地產股表現一直都落後樓市。香港土地註冊處成交紀錄顯示，一手私人住宅成交由1998年高峰的31,398宗跌至去年的10,854宗（今年首9個月9,355宗）。而平均從1997年至2004年的每年23,900宗，下跌至2005年至2011年的只有13,096宗，足足下跌了45.2%。同一時間，中國經濟起飛，國內人購買香港住宅比例大幅上升，火上加油，所以這幾年樓價不得不升。