恒地233億奪美利道地王呎售5萬 歷來最貴官地
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GS(14)@2017-05-18 01:09:09■恒地斥資232.8億元投得中環美利道商業地（箭嘴示）。 資料圖片
【本報訊】市場矚目的「超級地王」中環美利道商業地，由區內地主恒地（012）以232.8億元投得，每呎地價超過5萬元，無論地價及樓面呎價俱創政府賣地史上新高紀錄，發展商擬投資260億元發展成一幢新地標建築；另內房商合景泰富（1813）及龍湖地產（960）以逾72億元投得啟德住宅地。記者：程俊華
前身為美利道多層停車場大廈的商業地王，地皮面積3.1萬方呎，可建總樓面為46.5萬方呎，是超過二十年來，政府再有中環商業地皮出售。結果由恒地以232.8億元，擊敗長實（1113）、新地（016）等其他8個財團中標，每呎地價50,064元，貴絕全港官地。
業界：甲廈呎價料升15%
恒地副主席李家誠表示，很高興成功投得這幅位於中環金融商業核心地段的罕有地皮，將項目打造成繼中環國際金融中心後又一標誌性的商廈。現時中區寫字樓空置率非常低，呎租可觀，投得的地皮價錢合理。項目將會興建為優質寫字樓兼附設商舖，預計於2022年建成，總投資額逾260億元。此幅地王，發展商須興建一個共有173個車位的公眾停車場，上述面積需計算入總樓面面積之內，另外有禁止拆售條款。高力國際張翹楚估計，日後項目落成呎租達170至200元，作價合理，同時反映若是優質地皮，本地發展商都會出高價積極競投。中環對上一幅商業地，已是中環站上蓋國際金融中心，由恒地及新地等財團在1996年投得。項目之後補地價，第一期及第二期平均樓面呎價逾2,300元，即中環地價在近二十年上升超過20倍。現時區內主要商廈買賣呎價約3.35萬至3.98萬元不等，成交呎價仍未超過4萬元，即今次「麵粉價」已高過「麵包價」。而現時中環頂級商廈呎租由150至190元不等，接近2008年高位。毗鄰地王的力寶中心有一中高層單位，賣地前反價320萬元至4,800萬元放售，但地王消息一出，業主現封盤不賣。中原（工商舖）潘志明表示，本地發展商出價進取，牽動業主情緒，預計甲級商廈呎價將會有15%升幅。
合景 龍湖 72億買啟德地
此外，同於上周五截標的啟德第1K區1號住宅地，由內房商合景泰富及龍湖地產合組的財團，以72.3億元投得，每呎地價12,563元，符合市場預期。地價較毗鄰嘉華（173）去年投得的地皮高23%，不過較海航系區內4幅地皮、每呎地價逾1.3萬元低最少逾3%，合乎市場預期，連同海航及同系先後奪地，中資財團已佔啟德發展地半壁江山。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170517/20023769
恒地半年強拍補價 增180萬呎樓面 業界：早年低價買 成本遠低於中資掃官地
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GS(14)@2017-06-12 09:29:40http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8015&issue=20170612
【明報專訊】正當過去半年中資天價來港搶地之際，恒地（0012）透過舊樓強拍，新增7個項目，共涉約130萬方呎樓面，若連同兩個補地價項目，可建的商住樓面更涉約180萬方呎，成為近期最積極補充土儲的港資發展商，不讓中資海航系連奪4幅啟德住宅地、涉及逾200萬方呎的樓面專美。
明報記者 甘潔瑩
恒地系近年甚為積極競投官地或港鐵及市建局項目，惟在中資以高價來港搶地下，過去半年來僅以逾232億元天價投得中環美利道商業地王。不過，正當中資大舉來港投地的同時，本報統計，自去年11月至今約半年間，恒地系積極透過強拍及補地價增加共9個項目，其中透過強拍增加土儲的項目更佔7個，共涉約130萬方呎，其中3個已經完成一統業權，包括土瓜灣馬頭圍大廈、何文田祐滿樓及深水埗耀東街5至6號，共涉逾70萬呎樓面。
海興大廈明強拍 底價逾16億
3個已經一統業權的項目中，馬頭圍大廈的購入價高達17.39億元，金額創九龍區強拍個案中的次高。此外，恒地亦於期內向土地審裁處就已收購達八成或以上的項目進行強制拍賣，包括明天強拍的大角嘴海興大廈（其中1伙為2013年逆子弒雙親案單位），底價16.89億元，該項目鄰近同系的利奧坊‧曉岸，同由收購舊樓重建，於兩年前開售。另已申請強拍項目包括大角嘴嘉善街1號、紅磡黃埔街39至41號、以及於上周向土地審裁處申請強拍的紅磡機利士南路項目，料4個強拍項目將為恒地系額外帶來近60萬方呎的發展樓面。有測量師稱，上述7個項目於過去約半年完成強拍或申請強拍，該批舊樓全屬恒地系或有關人士早年以低價買入，土地成本遠低於中資以天價競逐官地。
兩補地價料涉50萬呎商住樓面
另外，恒地系持有的北角京華道前亞洲凍倉商業重建項目、及與新世界（0017）共同持有的元朗大棠住宅項目（鄰近蝶翠峰），過去約半年亦透過補地價，為集團增加約50萬方呎的商住樓面。前者每方呎樓面補地價約6728元，後者每方呎樓面補地價更低至約1740元。早前身兼香港小輪主席（0050）的恒地副主席林高演亦表示，留意到近期中資來港搶地的趨勢，集團將積極以合理價錢買地以增加土儲。
業界：料收購舊樓成港資吸地渠道
有業界人士表示，過去政府與發展商就補地價金額陷於拉鋸戰，港資難以透過補地價以補充土儲。但隨着中資以天價搶地，促使發展商再度積極與政府洽談補地價事宜，以便增加土儲。至於收購舊樓進行強拍，料仍會是港資吸納土地的重要渠道，惟收購舊樓過程漫長，加上資金需求大，可能實力雄厚的港資才以此渠道吸納土地。
今年5住宅官地 由中資囊括
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GS(14)@2017-06-24 11:41:27【明報專訊】特區政府千方百計增加住宅土地新供應之際，亦吸引中資財團積極來港搶地。單以今年第1、2季計算（即1至6月），已經批出5幅住宅官地，全成中資財團囊中物，合共涉資超過402億元，其中龍光地產與合景泰富合組財團，今年2月以逾168億元作價，購入鴨脷洲利南道地王最為矚目，為住宅官地中的新地王。
龍光合景168億奪鴨脷洲地王
值得一提的是，今年1月至3月（2016/17年度第四財季），政府批出3幅住宅官地，包括兩幅位於東九龍啟德區1L區1號地盤、1L區2號地盤，同由海航系內公司以55.297億元及74.405億元投得，另一幅是上述鴨脷洲利南道地王，3個項目總地價約298.26億元。
至於今年3至6月（即2017/18年度第一財季），政府只批出兩幅住宅地，包括由合景泰富（1813）及龍湖地產（0960）以72.3億元投得的啟德1K區1號地盤，以及日前公布、由深圳控股（0604）及路勁（1098）以31.68億元，投得的屯門掃管笏管翠路項目。此外，季內政府亦推出馬鞍山白石一幅住宅地，7月14日截標。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0541&issue=20170624
發展局：中標官地不限股權轉讓 業界指若個案增加 政府不排除設限
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GS(14)@2017-09-17 11:26:20【明報專訊】宏安地產（1243）24.41億元出售馬鞍山白石耀沙路住宅官地的六成股權，因屬第二度轉售，惹來市場關注是否有炒作官地之嫌。發展局回應本報時指，招標出售官地限制轉讓業權，但不限中標公司股權轉讓，且不揣測這與樓價有無關係。有業界人士稱，有關限制業權轉讓難阻發展商圖利，又預期若類似個案增加，不排除政府在賣地章程加入新條款。
宏安本周售六成股權 呎價升55%
馬鞍山耀沙路地皮原由亞洲聯合基建（0711，前稱俊和）與中國城建於2014年12月以21.3億元投得地皮，每呎樓面地價僅5517元，惟中城建未有履行注資，亞洲聯合基建展開法律程序，終在今年6月將持有該地公司股權轉售予宏安，市傳作價26.3億元，折合每呎樓面地價6787元。時任發展局長馬紹祥今年6月時回應稱，以轉售公司股份形式或者母公司轉讓其股份，不適宜太多評論。
不揣測股權轉讓與樓價關係
事隔3個月，宏安將持有該地皮的公司六成股權以24.4億元售予內房碧桂園（2007），折合每呎樓面地價升至約1.05萬元，較今年6月高出五成半，惹來市場關注。就上述事件發展局以書面詳細回應指，於2014年透過公開招標把該地批予鋒尚有限公司，土地業權人至今並沒有轉售該地皮，上述情况屬於該土地業權人公司的股權變動。
發展局續指，政府透過招標出售土地的土地契約，一般載有條款限制在合約完成證明書（即滿意紙）發出前的土地轉讓，其限制的內容，須參考有關條款，不能一概而論。
該局又稱，一般而言，如果一幅土地是由一家公司購入，該公司便成為土地業權人。土地業權人若將有關土地轉讓與另一人士或公司，有關土地業權便會轉至該另一人士或公司，土地契約所載的轉讓限制（若有）一般是針對這種轉讓。此土地轉讓是有別於土地業權人的股東將其股權出讓，股權出讓並沒有改變有關土地業權及業權人在履行土地契約的責任，因此亦非一般地契需要規限的事項。同樣，就白石耀沙路地皮，有關的土地契約只限制土地業權轉讓，並不限制成功投標公司的股權出讓。
萊坊：發展商旨在分散風險鎖定利潤
發展局補充指，樓價變動受多項因素影響，供求因素、外圍和內地經濟情况、香港本身經濟和就業情况，以及利息因素等。就樓宇落成後出售的售價是按當時的市場價格去釐定，故樓宇出售時的市價跟成本價或股權出讓沒有必然關係，政府亦不適宜揣測。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，發展商旨在轉移風險及鎖定利潤，屬正常商業行為，但礙於現時樓價高企，地皮易手因價格上升而被容易解讀成炒賣官地。他預計，若類似個案增多，政府可能會在賣地時加入新條款。
明報記者 甘潔瑩
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2601&issue=20170914
840官地供NGO短租
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GS(14)@2017-12-04 23:49:28【本報訊】政府被批評未有善用短租用地，部份淪為富豪「後花園」。地政總署昨公開部份短租用地資料，全港共840幅可供非政府組織申請作短期用途的政府用地，面積最細蚊型地僅75平方呎，最大位於馬灣，面積達85.6萬平方呎。有團體批評當局未開放出租渠道，擔心規模較細的機構難以租用。
最細僅75方呎
有關資料已上載至地理資訊地圖，資料顯示，全港有869幅由地署管理、可供非政府組織申請作短期用途的政府用地，若不計算空置校舍則有840幅，港島及九龍分別有59幅及38幅，新界區則多達743幅。其中面積最大用地位於馬灣，該幅臨海用地位近青馬大橋，面積達85.6萬平方呎，可租用約1至5年。另一組面積較大用地位於跑馬地掃桿埔平房區，由3幅地組成，在大球場旁，面積共76.8萬平方呎，租用年期約1年。最細地皮則位於葵涌石蔭路葵發大廈旁，該幅面積僅75平方呎土地，可出租約1至5年，屬住宅用地。另外，港島中西區亦有蚊型地，位於上環西消防街，僅85平方呎。而山頂豪宅區亦有4幅地，其中一幅位於麥當勞道64號碧雲樓旁，面積僅237平方呎，前特首曾蔭權便持有碧雲樓一低層單位。資料未有列出租金，地署指非政府組織申請用地時須取得相關決策局政策支持，地署會按情況收取象徵式或市值租金。本土研究社成員陳劍青認為政府雖公開土地資料，但仍需政策局支持才批地，擔心一般團體難以成功申請。■記者鍾雅宜
來源:
https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20171129/20228840
安達臣道地收25標書 九龍住宅官地新高
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GS(14)@2018-01-20 11:23:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8151&issue=20180120
【明報專訊】九龍塘龍翔道地王以高價售出後，昨日截標的觀塘安達臣道首幅住宅地亦吸引25間發展商或財團入標（見表），入標數目創九龍住宅官地新高紀錄，大部分入標屬香港發展商，並以獨資競投，反映雖然上述地皮位處新發展區，但各發展商依然積極入標。
每呎樓面地價估值高見1.3萬
過去投得安達臣道石礦場開採經營權的嘉華（0173），集團主席呂志和曾公開表示，對安達臣地皮「恨到不得了」，昨日以獨資入標。嘉華香港地產發展及租務總監尹紫薇表示，安達臣為新發展區，「會以新區角度去睇及入標，攞到就梗係想攞」。過去投得油塘崇信街與仁宇圍交界住宅地的五礦地產（0230）今次亦有入標。五礦地產香港總部營運總監羅耀榮指，該區有發展潛質，有意興建中小型單位，主打上車客。安達臣道對出的測量約份第3約地段第1068號的住宅地，地盤面積約57,631方呎，可建樓面約259,341方呎。綜合業界估計，地皮估值約18.1億至33.7億元，折合每方呎樓面地價約7000至1.3萬元。
許氏家族上水地減至676伙再闖關
此外，中建企業主席許世勳家族等持有的上水客家圍以南地皮作住宅發展遭否決，現縮減規模再闖關。城規會文件顯示，許世勳就上水地皮再度向城規會申請作發展，項目佔地約34萬方呎，現劃為「綜合發展區」，就地皮與毗連政府土地改劃作「綜合發展區」（1），擬建7幢17至23層（包括2至3層地庫）的住宅大廈，提供676伙，涉及總樓面約96.4萬方呎，較去年的申請減少17%。
申俱樂部改住宅 安寧：初步階段
安寧控股（0128）指，按現時大眾對房屋需求殷切，集團近日就荃灣顯達鄉村俱樂部向城規會提交改劃申請，由「其他指定用途」註明「體育及康樂會所」改劃為「住宅（乙類）6」用途，改劃申請至今仍屬初步階段。
恒大向恒地買地 首插旗港住宅 「買殼」形式購屯門官地 料投資逾百億
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GS(14)@2018-01-22 06:13:27【明報專訊】內房龍頭中國恒大（3333）首度進軍本港住宅市場。本報翻查公司註冊處資料顯示，恒地旗下附屬、2015年以36.3億元投得屯門管翠路住宅用地的福彩發展有限公司，多名董事包括恒地副主席李家誠等辭任，改由多名恒大背景內地人士入主，意味地皮或已易手。市場估計，由於項目可建近80萬方呎，規模不小，投資額料逾百億元。
明報記者
是次料繼碧桂園（2007）收購宏安（1243）白石住宅官地部分權益後，再有內房透過「買殼」形式發展住宅官地項目。本報上周分別向恒地及恒大查詢交易詳情，惟恒地至截稿前並無回應，恒大則表示不作回應。
據公司註冊處資料顯示，福彩原有恒地董事班底，包括「四叔」李兆基的次子李家誠、胞妹馮李煥琼，以及多名老臣子郭炳濠、李鏡禹、廖祥源已辭任，改為委任恒大高層賴立新、陳奮及王蓉擔任董事。
地政署：正了解有關「賣殼」個案
本報亦就市場上再錄得持有官地的公司「賣殼」易手個案向地政總署查詢，該署回應稱正了解有關個案。
資料顯示，恒地近年少有奪得住宅官地，其中2015年6月以36.3億元奪得上述屯門第56區管翠路地皮，每方呎樓面地價約4621元。該地皮形狀呈不規則，較難剪裁，惟規模不小，地盤面積26.19萬方呎，可建樓面約78.5萬方呎，當時恒地已預計項目總投資額約80億元。據賣地章程顯示，該地受高限條款約束，中標發展商須負責維修及保護項目範圍附近的斜坡。另外，發展商亦需鋪設項目外的行車及行人路段，並進行噪音、排污及排水問題環境評估。
去年獲批建1982伙 三成迷你戶
據屋宇署資料顯示，上述項目於2016年已獲批圖則，將興建4座樓高19至20層住宅，另有22座3層高洋房。此外，2017年6月項目再獲屋宇署批出動工紙，項目將提供1982個單位，當中有三成屬迷你戶，不計廚廁等，部分面積僅約135方呎，估計實際實用面積亦僅約230方呎，有機會成為區內面積最細的單位。
區內地價兩年升四成半
是次為恒大繼2015年以「天價」125億元向華置（0127）收購美國萬通大廈（現稱恒大中心）後，首度進軍本港住宅市場。事實上，近年掃管笏地價亦隨大市水漲船高，毗鄰上述原由恒地持有地皮的住宅官地，2017年6月由深圳控股（0604）及路勁基建（1098）合組財團以約31.69億元投得，可建樓面47.3萬方呎，每方呎樓面地價6700元，明顯較掃管笏一帶住宅地皮每方呎樓面地價高之餘，亦較上述原由恒地於2015年以每方呎樓面地價4621元投得的地皮貴45%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8667&issue=20180122
拆局：開標增透明度 料難阻官地「賣殼」
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GS(14)@2018-03-12 02:06:06【明報專訊】啟德區1個月內再有原由海航系持有的住宅地皮，轉售予本地發展商，除令市場關注海航財政狀况外，亦顯示市區地皮依然極受發展商青睞。近期市場不時錄得官地「賣殼」轉讓，業界認為，市區靚地數量不多兼競爭劇烈，發展商藉「買殼」增加土儲是可行途徑之一， 相信即使新一年度官地開標透明度增加，但以公司股權轉讓方式的地皮交易仍會繼續出現，地價難見即時大幅回落。
發展局昨回應，會德豐（0020）購入海航地皮，屬相關土地業權人公司的股權變動，並指不會評論是次土地業權人股權變動的影響。
踏入新一年度，政府會在完成官地交易後約4周，以不記名方式公布全部入標價，以增加透明度，有業界相信發展商雖未必再以天價投地，但「賣殼」形式轉讓官地情况料不會即時明顯減少。中原地產測量師黎堅輝指，近年透過買賣公司形式買地的，並非單是本地發展商，亦經常可見中資蹤影，因為內地資金仍持續積極參與本港地產市場，不會只待政府推出官地，反而會主動出擊，透過私人市場公司轉讓形式買入由發展商持有的官地，以加快發展。
另嘉里（0683）發展執行董事朱葉培稱，雖然近期賣地市場，較過往幾年少了非本地地產商的衝擊，但本港地價沒有回落勢頭，特別是諸如啟德、港鐵何文田站2期、港島黃竹坑站3期等市區地皮，「地價肯定貴」。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2005&issue=20180310
上半財年供應6000伙 達標三成 本季5官地涉1850伙 山頂啟德最值錢
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GS(14)@2018-07-04 14:41:16https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7663&issue=20180704
【明報專訊】特區政府針對樓市過熱，上周公布推出六大房策新招後，昨日公布今季（即7至9月）賣地計劃；發展局長黃偉綸（圖）指，今季推出的5幅官地和1幅港鐵土地，可提供私宅單位新供應2750伙，除較上季3260伙減少510伙或16%之外，本財政年度首兩季（即4至9月）私樓供應更只得6000伙，為全年供應目標1.8萬伙的33%，明顯大幅落後。黃偉綸揚言，會多管齊下物色發展用地，於未來兩季提供1.2萬伙「追數」。
明報記者 甘潔瑩、林尚民
今季計劃推售的5幅官地，分別為山頂文輝道2、4、6、8、9及11號、大嶼山長沙嶼南道、屯門藍地福亨村里、啟德第4B區3號地皮，以及啟德第4B區4號地皮，合共提供約1850個單位。至於港鐵將於今季推出的何文田站2期，估計約900伙；若連同私人重建項目，今季預料總共可提供逾2750個單位，較上一季（4至6月）可提供的單位數量約3260伙減少約16%。
發展局：下兩季全力「追數」
黃偉綸承認，政府將部分原作私宅發展的用地改作興建公營房屋，短期內會減少可推出作私營房屋的用地，但港府將於今財年餘下兩個季度（10月至明年3月），持續推售合適的私樓用地，以期達到每年可供興建約1.8萬個私宅單位的目標。
被問及將部分私樓用地用作發展公營房屋會否推高樓價，黃指出，樓價與提供房屋用地的關係不太直接，短期影響樓價的因素是息口走勢、資金走向及現樓供應數字等。
不認為私宅供應減 推高樓價
值得一提的是，將於今季內招標出售的6幅官地及港鐵項目，不乏豪宅地皮，其中以山頂文輝道地皮備受矚目；事實上，山頂區較少有官地推出發售，對上一幅已要追溯至2010年7月，由九倉（0004）及南豐以104億元投得的山頂聶歌信山道地皮（現為MOUNT NICHOLSON），當時每方呎樓面地價達32,014元。
文輝道樓面呎價估值達10萬
目前全港樓面地價最貴官地，仍為新地（0016）於2006年底以18億元購入的山頂加列山道地皮（現為TWELVE PEAKS），每呎樓面地價逾4.21萬元，紀錄至今仍未打破（見另稿）；今季推出的文輝道地皮可享南區海景，料每方呎樓面地價可挑戰官地紀錄，業界對地皮估值介乎61.57億至94.72億元，每方呎樓面地價料達6.5萬至10萬元。
另外，啟德兩幅住宅地因位處原跑道，高層單位料可享海景，普縉控股集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，承接新地5月奪得的啟德地王的效應（樓面呎價近1.8萬元），新推兩幅地皮的價錢料會十分理想，有機會再創啟德住宅地價新高。業界估計，上述兩地皮每方呎樓面地價可見1.6萬至2萬元。
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GS(14)@2018-07-04 14:42:09https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8849&issue=20180704
【明報專訊】本財政年度首兩季、即今年4至9月只新增約6000伙新私宅供應，只及全年目標1.8萬伙約三成，有業界人士認為，政府把部份私樓地皮撥作公營房屋，或影響私樓供應，政府必須再積極覓地及加快補地價程序，否則私樓供應將進一步失衡；另目前仍有多個大型補地價項目正在商討，如恒地（0012）油塘灣或元朗和生圍項目等，若完成補地價，將為私樓市場帶來可觀新供應量，有助政府達標。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，由於本財年上半年與目標有一定差距，因此本財年土地供應若要達標，政府於下半年推地力度要加大，在補地價上亦要積極；除原有1400個私人房屋土地供應，將改撥為發展公營房屋外，另有9200個私營房屋用地於未來數年亦陸續改作興建公營房屋，即未來私人住宅潛在土地供應累減逾1萬伙，除非政府未來積極覓地，或加快農地改建住宅作填補，否則私宅市場供求將進一步失衡。
料土地大辯論後有新部署
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文估計，今年政府推地速度應該不會太快，估計政府注意到未來兩年是供應高峰期，而近3、4年供應又會「達標」，不如留點「彈藥在手」，等「土地大辯論」後再作評估及部署。
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GS(14)@2018-07-04 14:42:27https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8942&issue=20180704
【明報專訊】今季推出的5幅住宅官地，以山頂文輝道前公務員宿舍地皮最矚目；目前全港最高樓面呎價官地紀錄，是新地（0016）於2006年投得的山頂加列山道地皮，現已發展為12幢洋房豪宅TWELVE PEAKS。
加列山道12號地皮由新地於2006年以18億元投得，每方呎樓面地價42,196元，是全港最貴樓面呎價官地，最新一宗成交在本月初錄得，實用面積4784方呎8號屋，成交價達7.3億元，扣除發展商提供的回贈，折實實呎仍達12.97萬元。
啟德標準戶最貴呎價3.8萬
至於啟德兩幢位於跑道區的住宅地亦屬今季焦點，同區由建灝地產發展的天寰，屋苑一伙高層實用面積1190方呎4房戶，日前以4533.9萬元售出，呎價達3.81萬元，創啟德區內新高。
山頂官地流標 最高估值485億 嘉華溫偉明：政府底價無考慮空置稅影響
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GS(14)@2018-10-17 11:06:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2964&issue=20181017
【明報專訊】樓市氣氛轉淡，本財政年度重量級地王、山頂文輝道豪宅地亦流標收場。地政總署表示，因發展商入標價錢未達到政府就該地皮所定底價，不接納上周五截標時所接獲的5份標書。港府強調是按既定機制，在市場公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府所評估的底價，政府不會出售相關土地。有入標發展商表示，開徵空置稅對發展商成本構成壓力，影響出價。
明報記者 甘潔瑩、林尚民
政府表示，港府政策目標是為市場提供穩定和持續土地供應，以回應社會對各種土地的需求，此目標不會因為個別土地的招標結果而受影響，並會在適當時候考慮再推出文輝道地皮。另根據現行土地招標機制的新安排，在完成所有中標交易手續後、即公布賣地結果後約4周，政府會以不記名方式進一步公布其餘所有標書的投標金額，惟由於文輝道地皮流標，因而不會公布標價。
港府強調會持續供應土地
上述文輝道地皮入標的發展商全屬港資，包括獨資入標的長實（1113）、嘉華（0173）、新地（0016）、恒地（0012）；另九倉（0004）伙拍新世界（0017）、南豐、華懋、中海外（0688）、信置（0083）合組財團入標。地皮前身為政府高級公務員宿舍，涉及6幢樓，樓高逾10層，可享南區海景。地皮面積約18.9萬方呎，發展地積比率約2.1倍，最高可建40.4萬方呎。
綜合業界估計，文輝道地皮估值約243億至485億元，預計每方呎樓面地價約6萬至12萬元。值得一提的是，按今年初財政司長陳茂波發表的《財政預算案》，2018至2019財政年度在土地方面的收益料逾千億元，相關收入包括官地招標、補地價等，文輝道官地流標，意味庫房本年度很有機會少收數百億元。
本財年庫房料少收數百億元
可留意的是，大部分入標發展商過去兩年均有在市場上吸納百億地王，如長實今年8月以逾300億元投得港鐵黃竹坑站3期項目、新地今年5月亦豪擲251億元投得東九龍啟德第1F區1號住宅地，破盡全港官地紀錄；至於恒地，去年中以每方呎樓面地價高逾5萬元、232.8億元總作價投得中環美利道停車場的商業用地。
發展商平衡風險 影響出價
由於文輝道地皮屬巨額投資，業界相信發展商出價亦會較審慎。嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產） 溫偉明認為，今次流標反映政府、發展商之間對空置稅影響的落差，因項目屬「超級豪宅」地皮，這類物業通常都以現樓形式「慢慢賣」，以文輝道地皮可建約40萬方呎樓面、每伙約3000方呎計，地皮可建成約百間售價過億元單位。若要在1年內完成銷售，對價錢的影響有多大暫時未能估算到，若沿用現時以5至10年作銷售目標，支付空置稅對發展商構成一定成本壓力，故發展商出價亦要平衡風險，出價會受影響。
溫認為，若政府落實空置稅，應考慮是否應該同時適用於豪宅物業，因空置稅的目的，是要為大眾化市場帶來單位供應， 而非豪宅市場。
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GS(14)@2018-10-17 11:06:32https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5600&issue=20181017
【明報專訊】山頂文輝道豪宅地皮「爆冷」流標，地產業界認為與近期樓市氣氛轉勢、港股大跌，以至中美貿易戰升溫有關，但就不認為地產業界看淡後市。身兼地產建設商會執委會主席的會德豐（0020）副主席梁志堅表示，無論政治、經濟因素，都影響到文輝道地皮流標。
梁志堅否認地產商看淡後市
梁志堅指出，政府通常會找估價師為地皮估價，但一般都是在公布招標前，但發展商通常會在截標前最後一刻才入標，亦會計算最新市况定出標價。過去數星期市場波動，股市大跌數千點、中美貿易戰持續，加上政府對空置稅未有明確表示，故影響發展商出價或與政府估價出現差距。不過，梁志堅強調：「現時文輝道收5份標書，即係都有5家發展商（或財團）看好後市，如果看淡就連標書都唔入。」
新地（0016）副董事總經理雷霆回應稱，不會評論其他發展商出價，但集團落標已經過認真計算，出價合理，未來港島豪宅地皮供應有限，集團對後市保持樂觀。
萊坊﹕不排除政府底價過高
另一方面，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文對流標感意外，因為發展商投地時會「各自計數」，考慮不同因素如空置稅、持貨成本、加息等因素等來出價，相信今次入標的發展商絕非「玩玩吓」，不會特意以低價入標。但他認為，大部分發展商對香港樓市及後市仍有信心，相信今次只屬個別例子。
他又表示，由於山頂已有一段時間沒有地皮出售，不排除政府在制定「底價」時期望過高，假如真的因為此原因而流標，未來政府重推地皮或未來賣地時宜多考慮各項因素釐定底價。
3 :
GS(14)@2018-10-17 11:06:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5694&issue=20181017
【明報專訊】特區政府每次推出住宅地皮，並非每次都「順風順水」；翻查資料，連同今次推出的文輝道豪宅地皮招標鎩羽而歸，港府近年有4次推地因標價低於底價而取消有關賣地；其餘3次流標，分別為元朗凹頭地皮、青衣細山路地皮、大埔白石角地皮，惟地政總署隨後「重新上路」，均能成功售出地皮。
路勁9.9億平執凹頭流標地
對上一幅流標的住宅官地為元朗凹頭地皮，於2016年1月推出招標，地皮位於新地（0016）發展的錦田爾巒附近，亦接近西鐵的架空天橋，項目可建樓面面積達36.8萬方呎，具一定規模，惟當時市况欠佳，加上地皮本身的條款限制，故流標收場。港府於同年8月再度招標，終由路勁基建（1098）以9.9億元投得，樓面呎價2690元，當時為區內兩年地價新低紀錄。
另一幅流標住宅地為青衣細山路地皮，政府於2015年10月推出招標，當時接獲9份標書，亦因標價未達政府底價而流標收場；該地皮於翌年5月再度推售，最終由承建商出身的佳明集團（1271）以9.39億元投得，以可建樓面47.4萬方計，每方呎樓面地價僅1981元，屬市場原先預期下限價。
海日灣所處地皮亦曾流標
至於大埔白石角科進路臨海住宅地皮，則於2014年3月推售，可建樓面約71.58萬方呎，共接獲7份標書，因為標價未達到政府就該土地所定底價，終流標收場；同年11月再推售，由億京逾25.4億元奪地，每方呎樓面地價3552元，而項目現命名為海日灣，部署於短期內推售。
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