評德祥地產(199)大比例供股
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http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080609/LTN20080609013_C.pdf
該公司原名祥泰行、給殼王藉東方紅股權入主後，成為其澳門地產的旗艦，後易名澳門祥泰、又易德祥地產至今。
PK_LSD:
....但反思了一會有這樣想，如果市況不就，佢可以遲D先公佈供股，這個巨大的利淡清息，除非佢想再進一步壓低隻股.........等外人不去供或放棄持有，但這個想法是否太傻呢？我始終覺得無TIME TABLE及EGM DATE好鬼怪。
即係好似D炒SHELL股一樣，又話注入什麼資產，到最後炒不起便放棄收購，爆棚哥究竟是想咩呢？其實輸錢唔緊要，最緊要學到野知點俾人搵老襯。
greatsoup:
但其實它是星期五晚十一點已經公佈。
你可以話他們趁勢壓低股價引人唔供股，因為公佈了好過不公佈，公佈了，可以取消供股，因股價跌了，可以趁機買多D貨，若供股的話，可以拿回現金，公司又可 拿得一筆小錢，加上大部分股權在他們關係人士手上(一供一，0.21元，和一供三，7仙，其實集資額是一樣，不過後者極具千味/洗牌味道，主要是引人以為好平供股， 以送錢給他們花，若無人認購，自己買晒就把它一路低價脫手，來一手低價供股，禮成。)，炒得起就炒，炒唔起就一路散，然後低價供多一次。
其實那些殼股可能有財技高手獻招，他們主要都是「製造集資需求」以配股，「製造集資需求」就是先公佈好消息，然後以收購這件東西配股，那些好消息是不是真 雖有監管部門把關，但都無用，因為最多配完股話收購那些垃圾資產以完成，用來偷晒公司錢，或是配不到股致收購失敗，也可能公佈消息目的是用來cap水， cap到水就宣佈失敗幾種，這個就要看當事人所作所為。
最好的一種當然是如華寶國際(336)、中信泰富(267)一樣，老細是有意把賺錢業務注入上市公司以變成基金股的，但是這種例子真的很少很少成功。
有些人更是藉買上市公司控股權來榨壓股東賺大錢，人人控股(59，現天譽置業)就是一例。
不過這隻股都是少玩為妙。
中環在線：地產代理靠新地救命 李華華
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新 地（016）可以話係地產代理嘅救世主。兩個熱賣新盤──大圍壹號雲頂同元朗原築，短短幾日賣咗超過550伙，帶嚟嘅佣金收入勁吸引，簡直係幫代理打咗支 救命針。中原董事總經理陳永傑話，如果唔係新地，代理行今個月可能仲要蝕錢。呢幾日不斷喺兩個盤穿梭嘅陳永傑同華華講，呢幾個月代理行捱得好辛苦，淨係做 二手樓唔夠食，雖然中原已經裁減人手、削分行，但仍然蝕足兩個月，如果唔係有新地推兩個盤，今個月肯定又要蝕。佢仲話，過去3日，淨係呢兩個盤已經為中原 帶嚟3000萬佣金，佔今個月集團住宅部佣金收益8500萬銀嘅三成半，今個月唔使蝕之餘，仲可能有錢賺。壹號雲頂同原築賣得好，其他發展商都唔執輸，計 劃短期內趁勢推盤，呢排經紀應該多番啲生意做。
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誤爆地產是第十個振興行業 中環在線：成思危報錯料上央視澄清 李華華
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前 任全國人大副委員長成思危上周六喺一個學術論壇漏口風，話房產業係第十大產業振興規劃，即時令到市場對內地樓市同內房股前景多番啲憧憬。不過，佢噚日接受 中央電視台《經濟半小時》專訪時就幫自己澄清，話只係以學者身份同學生講呢個題目，而呢個題目早於本月17日有報章報道過，根本唔係新聞。簡言之，佢冇爆 料！
成思危坦言：「已從人大副委員長的崗位退下來，現在所講的，都是學者觀點，學者不可能代政府去做決策」，「那個列入規劃，那個不列入規劃，這是政府的事，對不對？」佢認為，成件事係發改委、能源局同建設部嘅事，相關報道唔係咁準確喎。
辯稱只是睇報紙得知
央 視記者直接問成老，點知房產業係第十大產業振興規劃？佢話喺報紙睇番嚟，仲將份報道印埋出嚟，話首先喺人民網見到證券報17號發佈嘅新聞，指能源業振興規 劃被房地產取代。佢上周六同學生上課時提到呢件事，根本唔係乜嘢新聞發佈。成思危今次透過中央電視台節目幫自己澄清，真係比較罕見，可能佢見件事鬧大，投 資者全部認為佢講得嘅就係真，點知事情有變。其實隔咗兩日，外電已經引述消息人士否認呢件事，話中央將會以「長期規劃」形式支持房地產行業，真係一個美麗 誤會。李華華[email protected]
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李嘉诚30亿真如A3-6搅醒沪上地产 新鸿基追资
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http://finance.sina.com.cn/roll/20090309/05285947341.shtml
亚洲首富李嘉诚这个“风向标”转向多方，鼓舞市场上更多的资金将筹码压向沪上商业地产 理财周报记者 赵心砚/文 香港地产大鳄李嘉诚在接连抛售数栋位于上海黄金宝地的商业物业之后，于近日决意逆市启动内地最大的商业地产项目——上海真如城市副中心项目。 2009年，内地楼市多空博弈的关键年份，李嘉诚这个“风向标”转向多方，无疑鼓舞了市场上更多的资金将筹码压在沪上商业地产身上。无论是最早 进入市场至今得以坐享租酬的恒隆地产(00101.HK)，还是近两年为押宝内地而不惜大规模举债的新鸿基地产(00016.HK)，港资开发商在上海商 业物业的争夺战中已是先行一步。 与此同时，内地房企却拖累于居高不下的负债率和存量资产，在抢滩沪上商业地产的战役中显得有心无力。李嘉诚看多沪上物业，这无疑刺激了他们加速布局商业地产的欲望。但无论是有意与带头大哥分一杯羹的本土最强开发商绿地，还是已经进入商业地产注资最后冲刺阶段的世茂股份(8.69,-0.55,-5.95%)(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回笼资金成为摆在他们面前的一道共同难题。 内地最大项目即将破土 李嘉诚看多沪上商业物业 在2009年的头两个月，李嘉诚沽空上海地产的论断一时甚嚣尘上：1.5亿起价拍卖沪上豪宅玉翠豪庭的40余家商铺，将浦东御翠园200多幢出 租10余年的商业别墅“转租为售”。这位以地产发家的香港富豪接连抛售上海项目的一系列举动，曾被业内看作是境外资本沽空上海商业地产的标识。 3月初始，李嘉诚旗下企业长江实业在内地最大的项目——上海真如城市副中心即将动土却传遍坊巷。上海真如城市副中心开发建设投资有限公司总经理 何智奇在近日对媒体表示，收到长实副主席李泽钜的亲笔信，希望政府协助确保开工，目前长实已经做好所有准备，具体开工日期有望定在3、4月。公开资料表 明，该公司是普陀区政府在2007年为服务真如项目招商引资而专门设立的国有全资子公司。 消息公布之后，投行瑞银将长江实业(0001.HK)的评级升至“买入”，并将其目标价锁定在75.9港元。 对于长实真如项目即将开工的消息，真如城市副中心开发建设投资有限公司市场部负责人向理财周报记者表示，长实确实已经拿到部分施工许可证，真如项目即将于3、4月动工。该人士同时还否认了上海本土最大房产商绿地集团将参与真如项目。 长江实业企业事务部的黄丽婷也对记者表示，“真如城市副中心项目正按长实的内部规划落实，但具体进度目前不便公开。” “作为香港的龙头地产商，长实此举证明了李嘉诚对投资大陆仍抱有信心，对于内地，尤其是一线城市商业地产的开发具有风向标的意义。”香港大福证券研究部主管麦德光认为。 不过麦德光认为，该项目对长江实业的短期股价不会有很大提振作用，因为商业地产初期租金的收益率不会很高，大约在10%-15%左右，至少需要10年时间来精耕细作。另外，房地产的业务盈利只占长江集团盈利比重的10%到20%。 根据上海市规土局的公开资料，长江实业于2006年12月以底价22亿元竞得该真如副中心A3-6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056 元，总建筑面积近100万平方米，其中近八成被规划为大型商业物业项目。何智奇认为，按照每平米售价2万的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带 来200亿元的收入。 另据2007年政府出台的《上海市真如城市副中心规划方案》，真如城市副中心被规划为上海市第四个也是最后一个城市副中心，前三个副中心分别是徐家汇、五角场和花木。真如将成为上海及长三角的服务中心，而长实开发的真如A3-6地块正位于该中心的核心位置。 带头大哥一呼百应 港资开发商布局沪上商业物业 “真如项目的动工预期很可能会引起港资开发商投资内地商业地产的一波热潮。”麦德光这样预计。 无独有偶，瑞银也在2月末发布的研究报告中表明，长实真如项目的破土或显示了现金充裕的香港地产商，能在国内房地产周期接近谷底时买入平价土地的趋势。 麦德光表示，长实在内地大部分的盈利都来自与和记黄埔合作开发的住宅地产项目，商业物业还没有开始贡献盈利。然而长实出手内地超大型商业项目， 相比起内地和香港的竞争者，有着资金实力和开发经验的独特优势。长实目前的资产负债率在10%以下，相比起内地房企动辄50%的资产负债率，长实现金流充 裕，无需过度举债，这对于讲求“永续经营”的商业地产来说尤为重要。从长期来讲，长实的商业物业将为企业带来稳定的租金回报，发挥商业地产“熨平经济周期 ”的功能。 除了长实以外，其他香港开发商布局上海商业地产的步伐也从来没有间断过。即使是在被认作“内地房市调整年”的2008年，与长实并列“香港地产五虎”的新鸿基地产仍表示将增加投资300多亿元。 在新鸿基扩展其内地房产版图的这三年中，其投资额比例由现在的17%提升至30%，投资额从现在的400多亿元升至700多亿元。 新鸿基2007/2008年报显示，截至2008年9月止，公司在内地的土地储备(总楼面面积)已经超过620万平方米，建成的10%土地均用 作高档商用物业，其中16%的土地存量位于上海。而在新鸿基吃进的沪上土地中，近80%将用于建设包括写字楼、商场和酒店在内的商业物业。这就意味着自今 年起新鸿基将有超过70万商用物业投向市场。其中，新鸿基位于上海陆家嘴(19.38,-0.44,-2.22%)核心的上海国金中心已于2008年11月封顶，看来公司将于今年觅良机将该项目推向市场。 但新鸿基也因其对内地物业投资的放量而担负着沉重的资金压力。尽管港资开发商的现金流状况普遍优于内地房企，但根据WIND统计，截至2009年3月4日，新鸿基地产的经营现金流达-246.06倍，而长实的这一数据为78.09倍。 而最早布局上海商业物业的恒隆集团在2008年已经尝到先行一步的甜头。至2008年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元(合人民币1024百万元)，超过租赁总收入的50%。目前内地的租金收益全部来自恒隆位于上海的恒隆广场与港汇广场。 广州合富辉煌集团董事副总经理黎振伟近日表示，政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致内地的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不 涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前，内地住宅地产的投资回报率大概为3%～5 %，而商业地产的回报率则有6%～8%。” 受困高企存量住宅 内地房企商业物业转向有心无力 李嘉诚的逆市出手也刺激了内地房产商的胃口，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。 “发展商业地产是绿地的长期规划。”绿地集团办公室主任助理王晓东对理财周报记者表示，“绿地目前在上海的商业项目体量在50%左右，高于全国约30%的比例。” 王晓东透露，绿地有意加入真如项目的开发，目前仍与有关部门进行初步接触。 另外，具备“A+H”股优势的世茂股份的商业地产注资进程已过大半。世茂股份2008年报显示，国内已有9家地产公司完成了股东变更的工商登记手续，还剩2家物业资产尚未过户。 记者联系世茂股份的董秘葛红卫，他表示“注资进程正在进行中，期间的具体进展不便透露”。 不过，假如注资方案如期完成，世茂最终将获得总建筑面积超过400万平方米的商业土地储备，总量将超越陆家嘴(600663.SH)、浦东金桥(600648.SH)等一线地产上市公司，成为名副其实的商业地产龙头。 然而，内地开发商在商业地产的征途亦困难重重。 首先，高库存的商品住宅房难以在短时间内消化，开发商的商业地产资金来源成为难题。官方数据显示，2008年前11个月商品房销售面积为4.9 亿平方米，同比减少18.3%；空置面积达1.36亿平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎缩，供给放量，内地开发商库存越压越高，手头也越来越紧。 截至2009年底，易居CRIC系统预期市场上的商品住宅房存量将至少达到2000万平方米。 另外，国家力推保障性房源，在建的项目也要求小户型达到一定比例，这大大压缩了内地房企商品住宅开发的收益率，也挑战了内地开发商依赖资金快速 滚动的住宅开发模式。日前，国务院总理温家宝更在两会上表示，中央政府在2009年将投资总额9080亿元用于保障性住房等经济社会发展的薄弱环节。 并且，由于前两年的激进拿地策略，国内房企的资金链都异常紧绷，这令他们的商业地产扩张之路阻碍重重。以世茂股份为例，公司在2008年实现营 业收入4.77亿元，与上年同期相比减少7.64亿元，减少幅度为61.55%；实现营业利润1.23亿元，与上年同期相比减少1.24亿元，减少幅度为 50.14%。 而同为世茂集团旗下的姐妹公司世贸房地产情况似乎更为糟糕，根据标准普尔在3月发布的中国房地产报告，世茂房地产被评为“负面”。由于世茂房地产的举债将陆续于2010年到期，以现有的现金流计算，届时世茂将不得不面对近50亿资金缺口。 连续两年营业收入、营业利润缩减，世茂股份仍在年报中预估2009年的利润将达5.2亿元，利润超过4亿元。面对结果未知的注资进程，以及在几 年内无法产生现金流的待建商业项目，葛红卫向记者解释，“还是会来自老项目的销售”。根据公开资料，世茂2008年的主营销售项目包括两个分别位于南京和 福州的住宅项目。 然而自2月始，上海商品住宅的量升价跌令越来越多的开发商参与到存量房销售的价格战中。对此，大福证券研究部人士表示，世茂如果不降价恐怕很难 实现其预期销售收入。根据易居CRIC系统，上海2月商品住宅销售总成交量环比增长33.6%，同比增幅50.5%。同时，成交均价达1.2万元/平方 米，环比下跌10.9%。 业内资深人士认为，旗下商业地产业务的拆分反而可能为其发展带来一系列困难：首先，世茂在大本营香港从未接手过酒店业务之外的商业地产，开发经 验不足；另外，世茂的竞争对手很多，包括内地的本土开发商和香港的大开发商；最后，注资过程牵扯到控股权和资产划分的问题，如何在不影响大股东利益的基础 上分得合理，是世茂股份成功转型商业地产龙头的关键。
黄秀虹执掌鹏润投资第一枪 国美系地产全面启动
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http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggscyd/20090317/06175984379.shtml
□ 本报记者 李冰 有些人总能成为焦点，即使他不在现场，比如曾有中国首富之称的黄光裕。 自2008年10月传黄光裕因经济犯罪遭查后，其旗下的鹏润地产一直没有什么“作为” ，在国美系地产沉寂许久后，由黄秀虹执掌鹏润投资不到几个月的时间里现在开始突然发力。 记者日前获悉，国美系旗下的明天第一城与中卡商业集团就整租运营明天商业中心超级购物港项目达成协议。 而这也是黄秀虹执掌鹏润投资后的第一枪。2009年3月16日，记者致电其国美地产业务总监贾玉鹏，但并没有人接听。 黄秀虹掌舵 鹏润地产后的下一步 据记者了解，明天商业中心的购物港将由中卡商业整体运营招商，商业运营面积为1.35万平方米。 中卡商业将引入其核心连锁品牌“中卡花卉居家饰品城”，打造该区域居家用品采购中心。 黑石商业营销顾问董事权京松在接受采访时表示，明天商业中心地处区域交通咽喉，是进出拥有30万人口的天通苑居住区必经之路，形成了奥北区域商业都无法比拟的消费基础客流。 在目前商业地产遇冷的情况下，国美系地产通过服务社区的区域商业运营已经获得了初步的成功，国美第一城居家装饰一条街已经完成了80%的招商。 2004年至2005年，国美系地产在北京分别开发了国美第一城和明天第一城两个项目，主做住宅销售，不过其后国美系地产并没有太多的动作。 “首富”留下的资产，似乎是一把“烫人”的交椅。 正如国美集团声明的那样，黄光裕不是国美的全部。虽然黄光裕遭查，但是至少目前，鹏润地产业务仍在继续运行。 后黄光裕时代，黄秀虹执掌鹏润投资将如何整合国美系旗下的地产业务，留给人们很大的想象空间。 曾担任过国美地产总经理的禹晋永曾对黄秀虹接手鹏润地产这样评价：“之前，黄秀虹没有实质性地接触过地产，所以下一步在地产上会有什么动作还真不好说。但我想，她总需要一个熟悉的过程，对地产业务的整合不会太快。” 国美系地产 曾经的功臣回来帮忙？ 1999年，黄光裕成立了鹏润投资有限公司，总资产约50亿元，鹏润投资下属企业包括国美电器、鹏润地产、鹏泰投资。 虽然鲜有拿地的消息传出，但有报道称，鹏润地产已经在短短三年的时间里积蓄了大量的土地。 到了2008年，有统计数字显示，鹏润地产的土地储备已经达到亿平方米级规模，鹏润地产的扩张步伐已经迈出北京，到达重庆、无锡等地。 在鹏润地产的发展历史中，有个不可磨灭的功臣，他就是张志铭，黄光裕小妹妹黄燕虹的丈夫。 1997年，黄光裕把国美电器交给二妹夫张志铭全权打理。当时中国的家电零售业有“三张”之称：南京苏宁电器(17.01,0.94,5.85%)的张近东，山东三联集团的张继升，北京国美电器的张志铭。 2004年张志铭开始担任鹏润房地产总经理，具体运作开发“国美第一城”，最终销售达到三十多亿元，一举成为当年北京市单体销售最大的楼盘。就这样，在几乎没获得什么资源的情况下，张志铭统领的鹏润地产获得了一次大胜。 之后有传张志铭因与黄光裕不合而分家。不过不争的事实是，2005年下半年，张志铭注册成立了明天地产，将鹏润地产的名称和品牌还给了黄光裕，并又成功开发明天第一城。成为张志铭与黄燕虹夫妇全资拥有的企业，张志铭成功单飞。 而黄家兄妹四人——大哥黄俊钦、二哥黄光裕、三妹黄秀虹，及小妹黄燕虹，随着国美的创建后，从1993年开始，四人的生活与事业轨迹均交叉往复。另外，黄光裕的夫人杜娟、黄燕虹的丈夫张志铭更是在鹏润系中至关重要的人物。这六个人，联手缔造了黄氏家族的财富传奇。 在黄光裕出事后，黄秀虹明面上接手了黄光裕的地产业，但是曾经鹏润地产第一笔单的妹夫张志铭还在，而这次启动的国美系北京商业运营的两个地产项目——国美第一城、明天第一城最熟知情况的非张志铭莫属。 似乎不排除张志铭回来帮忙的可能。
18 Mar 2009 - 談香港地產！ 紅猴股評
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http://redmonkeyblog.blogspot.com/2009/03/18-mar-2009.html
筆者繼續從陸東「智者傲行」一書，選出了一些值得細味的段落，今天的重點是香港地產！(留意此書應寫於2008年尾)
因為筆者對分析樓市不算在行，加上這幾天工作又異常忙碌，所以只會加上短評！
房 地產的供求，並不是經濟學的價格越高，供應便越多，需求便越少。房地產並非一般商品(normal goods)，而是包含了佔有欲(aspiration to own)。當樓價不斷上升，大家才會想買。既然房地產的需求，永遠是投資元素(investment concern)重於實用元素(end-user concern)，房地產的demand curve應是當價格升，需求會升，直至頂不住，便會出現拐點(inflection point)。(陸東「智者傲行」)
發人深省的見解！
2000年很多人話供平過租，所以應該買樓，我卻不以為然，因租金會跌。(陸東「智者傲行」)
任何資產下跌，不會因為昂貴，昂貴只是危險，下跌需要一個拐點；正如便宜也不一定升，但若樓價低於重置成本，則肯定未來供應是零，因為沒人再起樓。(陸東「智者傲行」)
地產股股價與資產淨值有折讓不就等於可以買，因為地產股的資產淨值，是假設手頭上所有土地與樓盤，可以現價全價脫手，惟現實中沒有可能頃刻間賣掉所有資產，所次資產淨值只是yardstick，並非Hard Target。
買地產股是買當今資產價值，假設所有地皮、樓盤可以現價賣出，可以收回多少現金，為何夾硬估樓價將會上升而設計出一個預測資產淨值？(陸東「智者傲行」)
香港樓市於1993至1994年作出調整，樓價一年間跌了三、四成。現時經濟環境與1994年有點相似，而現時只得一個條件比1994年更有利於樓市上升，就是土地供應鍊得更緊。(陸東「智者傲行」)
如果希望1987至1997年的十年大升市，樓價升五倍，難度非常高；升就一定升，幅度一定不及。利率已經摸底，未來勢必回升。(陸東「智者傲行」)
香 港樓市未來兩年應不會像1997、1998年有secular decline的風險，2003年開始的地產牛市在經過2008、2009年的大調整後仍會繼續。且看1998至2003年，乃是二次大戰後香港經濟最惡 劣的六年，每年八萬五新供應、實際利率高達十厘、失業率接近百分之八，每年仍可吸收二萬五千個樓花，今明兩年卻只有一萬一千至一萬二千個單位新供應，樓價 大幅下滑風險似乎不存在。但2008年中開始調整的兇險程度，也可像1994、1995年般利害。(陸東「智者傲行」)
兩年後新供應將增加，風險則越來越大。(陸東「智者傲行」)
市淡時，發展商推盤不斷劈價，卻不願補充土地儲備；到了轉勢時，沒有新盤可賣，供應出現斷層，樓價就愈來愈高，發展商於是不停起樓，結果賣的時候又要劈價。週期循環不息，次次都中，1982年如是，1997年如是，2001年亦應如是。(陸東「智者傲行」)
未來兩年供應緊拙，皆因政府政策的轉變。以往補地價時，乃念發展商又要時間成本，又要修橋補路，投入基礎建設，於是留予兩成水位；現時睬你都儍，既不恢復定期賣地，勾地亦不給以水位，發展商需要時間消化這個事實。(陸東「智者傲行」)
這亦解釋了收樓重建的復興，解釋了田生集團、良策集團的出現。(陸東「智者傲行」)
現時樓價不算貴。租金回報仍達4%，而且租金還在上升，息口又在低位，樓價必繼續上升，大慨去到租金回報回落至2%左右。(陸東「智者傲行」)
未來兩年樓價最滲淡時，也只會像目前模樣，買賣差價拉闊，交投萎縮。業主一定企硬不減價，因借貸不多；買家又未捨得追價，因為2007年年尾幾個月間樓價急升了兩、三成。(陸東「智者傲行」)
豪宅非常另類，不同一般住宅，並非經濟指標。暫時看不見富豪信心動搖，因香港富豪正在做祖國十三億人口的生意，而大陸未有出現問題。所以就算trophy property租金回報低於1%，亦不用擔心。(陸東「智者傲行」)
豪宅不成問題，大型屋苑更加要升。傳統一線中產屋苑樓價回到1997年高峰期，毫無難度。太古城平均呎價升到一萬元，相信兩年內極可能發生。(陸東「智者傲行」)
陸東似乎認為此次樓價調整幅度，仍有機達三成，但於今年尾或下年開始，樓價會大幅反彈，但到2011年又會因供應過多而下挫。這個預測絕非主流，不知大家可會認同？
「這世上沒有不好的士兵，只有不好的將軍！」；談中國地產！ 紅猴股評
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http://redmonkeyblog.blogspot.com/2009/03/22-mar-2009.html
為什麼大家投資股票，管理層優劣與否是其中一個主要考慮？為什麼從來沒有人以員工之優劣去決定一間公司值得投資與否？
上週五閱報，筆克遠東(752)主席謝松發受訪時說：「這世上沒有不好的士兵，只有不好的將軍！」這是一個非常淺白易明，但卻是很多人忽畧的事實！
好像筆者常告訴別人的一個例子，一間餐廳的服務員態度不佳，責任不全在此人身上，反而管理層或分店經理應負更大責任，因他們沒有為餐廳建立優質服務的文化，亦沒有為員工作出適當培訓指導，甚至是沒有僱用適當的員工！
上司縱容下屬，下屬漸漸形成惰性，機構做不出成績，表面是下屬問題，但事實上那上司才應負最大責任！
好 像匯豐(5)，於前主席龐約瀚領導下，開山擘石，業績股價創新高，但收購Household卻遺下一大計時炸彈給現任管理層。大家都知道此計時炸彈已爆， 現時很多人已將責任推及龐約瀚。但筆者卻另有考慮，仲有計時炸彈，怎樣拆彈也會導至不同效果！不知大家可曾記得於現任市席葛霖主政期間，匯豐(5)很罕見 地有數個重要高層離職？若領導人不佳，留不住好員工，有問題時那有能力處理？龐約瀚的斬釘截鐵及葛霖之優悠寡斷，會否就是匯豐(5)拆彈成功與否的關鍵？
筆者繼續從陸東「智者傲行」一書，選出了一些值得細味的段落，今天的重點是中國地產！
我對大陸地產仍持懷疑態度，因為一定不可將香港成功的一套搬字過紙。香港土地供應有限，大陸則土地多的是，要清拆重建，效率高至只畫個圈寫過拆字就要人搬。(陸東「智者傲行」)
「不可將香港成功的一套搬字過紙，香港土地供應有限，大陸則土地多的是」這句點出了事實，即如2007年，若樓價於供大於求時仍大升，即投機因素非常大，下跌風險亦非常大。
分析員還在看內房股的土地儲備有幾多，真是發神經。大陸的土儲，並非資產而是負累。(陸東「智者傲行」)
「大陸的土儲，並非資產而是負累」這句和「富爸爸」書中提及個人以按揭買樓，是負債而非資產，有異曲同工之妙！
現 時的中國，有點像七十年代的香港，將會百花齊放，暫時未能揀出一隻新地(16)，碧桂園(2008)的神話難以再度出現，目前大的，未來未必可以成為龍 頭。如果一定要選取一隻最大可能發達的地產股，可選中國海外(688)，始終是國家背景，兼且一早已全國通行。(陸東「智者傲行」)
筆 者先前也多次提及，大家現在知道的事實，二、三十年前買入長實(1)、匯豐(5)及新地(16)揸至現在，回報不菲，但那時還有很多好股可買，為什麼不買 其他，要買入上述三股並長揸至今，是否有幸運成分而不是全是眼光使然？匯豐(5)股價倒下，很多人認為長揸股票投資方法已不合時宜，其實過往二、三十年熊 市期間是否也有相同的討論？有些事情，回望過去事實，自然想當然，叫大家回到當時去作決定，其實很困難！所以不要看得投資太容易！
(待續)
(Contact: [email protected])
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