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地產
清库备战 地产商决战5月
From http://finance.sina.com.cn/roll/20090412/00076092712.shtml 92000多套库存短期内消化的可能性不大，“相对低价”仍是“主流” 对于地产商而言，决战的日子转眼就到，2009年的5月，或将是能否扭转销售颓势的关键一月，于是，看到了回暖起色的地产商们，开始厉兵秣马，储粮备战。 与牛市之年不同，这一次北京的地产商们选择了尽快消化“库存”而不是“提价”——尽管一些在3月热销的楼盘向上调整了价格，但仍低于区域均价，更有开发商直接降价之举，当进入2009年房地产固定资产投资下降还在继续之时，消化库存已经成为了地产商们不约而同的选择。 “惜售”的年代刚刚过去一年，但在地产商们的追忆中，已经变得十分久远。 清空库存 “卖完这900多套就没事了。”远洋地产销售部总经理肖劲对《中国经营报》记者说。此时恰逢远洋·沁山水的第三次销售，半年之内“清盘”，这足以让肖劲长出了一口气，“卖完了最好。”他说，此前，远洋地产已经做了最坏的准备。 记者了解到，远洋·沁山水总计2000多套房，在弱势的2009年一季度开盘销售，执行层感受到压力很大。肖劲告诉记者，当时很多人建议推迟开 盘的日期，但集团的意思很明确，哪怕是卖不出太高的价格，也要把“库存”消化掉，于是才有了该项目从11000元/平方米开盘的低价，以及清空“库存”回 笼了30亿元现金。 “以前这么大规模的项目，没有这么卖的，一定是分多期，然后慢慢把价格涨上去，能卖六七次，多的甚至十次，最后前后单价相差五六千元是很正常的，但现在没办法，都是被这一年的市场给逼的，三次开盘，清空了省心。”肖劲说。 这种“清空库存”的心态，进入4月以来就更为明显，住宅期房成交量基本上以环比平均10%的幅度增长，远洋·沁山水也绝非个案，孙宏斌掌控的融创地产旗下的禧福会项目以及 保利地产 (22.75,0.72,3.27%) 旗下的百合花园、西山林语等项目，也都基本上采用了类似的“消化库存”的思路，单次开盘拿出销售的房源明显增多，价格不再是第一位的因素，“跑库存”成为首要诉求。 中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，恰是开发企业的如此心态，才造就了3月以来楼市成交量的上涨，即是所谓的“小阳春”所在，但他认为，这种“清空库存”的心态，反过来又说明了地产企业对5月以后的楼市走势如何，也是心中没底。 “现在卖得快当然好，我们现在也就差1~2栋楼就清盘了，那样压力会小很多。”融创地产分管销售的副总楼艳清告诉记者，他们十分期望禧福会早点卖完，因为他们公司在北京的西北旺一带的一个新项目马上就要启动了。旧的不去，新的不来。 价格杠杆 北京市建委的一位官员告诉记者，按照他们的统计，截至4月8日，北京市住宅期房“库存”仍然高达92444套，有这些“库存”压顶，开发商若想消化库存，“低价”仍是主旋律。 “降价才是硬道理。”北京驰皓房地产经纪公司总经理施盛辉告诉记者。让他坚定这一看法的是金泰城·丽湾这个位于北京西二环沿线、 金融街 (9.76,0.35,3.72%) 延长线上的住宅项目。记者了解到，该楼盘已经直接把部分房源的销售价格从原来的21000元/平方米，下调至14800元/平方米，降幅在6000元/平方米上下，已经接近2007年中期的价格水平。 2009年4月9日上午，记者来到该项目，其在售的为10、11、18号楼，借适当调价的方式，清理库存的思路十分明显。 尽管热销带动了向上调价，但却仍低于区域均价。远洋·沁山水在第三次开盘当日，以14500元/平方米的价格“清盘”，合同金额11亿元，而其 14500元/平方米的单价，但仍低于区域价格，而位于金泰城同区域的中信城，也将售价提高至20000元/平方米以上，保利百合花园、锦上国际公寓等项 目亦是如此。该区域价格虽然“有下有上”，但均低于2007年~2008年上半年的高位水平。 而经记者走访，保利百合花园等项目提价之后的销售价格，也远低于形成于2007~2008年上半年的区域均价，而肖劲则向记者坦言，远洋地产另一个大项目远洋易方所在的北京东南四环区域，“价格跌的比较厉害”。 5月“决战” 针对目前楼市的现状，国务院发展研究中心企业研究所副所长张文魁告诉记者，现在房地产企业的心态，与去年下半年尤其是四季度制造业企业的心态十 分类似。“进入2009年开始，房地产企业开始压缩产能，具体表现是房地产固定资产投资额连续下降，实际上是地产企业摸不准未来，所以才压缩产能，清空库 存，这是一种最保险的办法。”他说。 “5月的销售挺关键的，但5月市场会怎么走，我们现在心里也没底。”楼艳清表示。肖劲则庆幸除了沁山水全部清盘，另外一个大项目远洋易方所有可预售的房源都已清盘，后期项目刚刚启动准备工作，库存压力骤然减少许多。 李文杰认为，虽然3、4月份楼市有一轮热销，但其后还将有一次调整的过程，因为这次热销属于刚性需求被压抑过久之后的释放，如果开发商就此大规 模提价，达到或者接近区域内2007~2008年上半年的价格水平，那么市场将会重新陷入观望，这恰是5月成为楼市的关键一月所在，因为受到压抑的刚性需 求，从3月到5月，应该可以基本释放完毕。此后，才是正常状态之下楼市走势的“市场选择”。 “我们将加大在北京、三亚及环渤海区域的土地储备和扩张速度，因此要向万科学习，加快资金周转，逆市扩张。本次丽湾的特价房优惠是一次非常态的 价格调整，将价格一次降到位，以打破市场观望情绪，促进实际成交。”直接降价的金泰地产市场部经理周小燕，向记者解释为何赶在5月之前迅速降价的原因所 在。
中新地产能避免成为第一家破产的内地大型地产上市公司吗？
http://magazine.caijing.com.cn/2009-04-12/110140773.html
中新地产“遇劫”成都项目被迫偿债4.46亿
From http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090507/20090507023643950.html 每经记者 夏子航 发自上海
中新地产面临“生死投票”
From http://www.caijing.com.cn/templates/inc/webcontent.jsp?id=110164513&time=2009-05-12&cl=100&page=all 【《 财经网 》北京专稿/记者 张映光 王端】 5月13日（本周三），一次可能决定中新地产集团（控股）有限公司 （香港交易所代码：00563，下称中新地产）“生与死”的投票，将在香港进行。 中新地产将召集债券持有人，投票决定是否同意以63%的票面价格（即1万港元本金支付6300港元）提前赎回一笔约11.01亿港元的可换股债券。 此前，中新地产曾于4月26日召开过一次债券持有人会议，试图以40%的票面价格收回上述债券。但是，债券持有人选择“以脚投票”，会议最终因参会人未达到法定人数而流产。随后，中新地产调高了回购价格。 按照债券发行时的约定，中新地产本应以120.01%的价格回购债券（即1万港元本金支付1.201万港元）。 假如债券持有人仍然不接受这一回购计划，至今年6月12日债券到期时，中新地产将面临违约风险，可能遭遇被清算的命运。 虽然此次投票对中新地产至关重要，但公司董事会主席郦松校可能仍旧无法出现在会议现场。因为在过去的一年中，香港廉政公署一直在对中新地产员工涉嫌贿赂进行调查。一位接近中新地产的人士向《财经》记者透露，从那时起，郦松校便没有去过香港。 5月11日晚，中新地产发布公告，首次披露停牌一年多的原因。公告称，2008年1月10日，廉政公署因中新地产涉嫌触犯香港防止贿赂条例第9条中的三项条款，搜查了其在香港办事处。同时，逮捕了中新地产的一名雇员。 中新地产之所以在这个时候向投资者公开被调查事件，显然是受到债券持有人的压力。在同时发布的债券回购公告中，中新地产表示，这一事件可能会令投资者认为，公司正面临巨大危机。 香港廉政公署一位工作人员向《财经》记者介绍，防止贿赂条例第9条主要针对雇员的贪污交易。即指雇员在雇主工作时，在无合法权限或合理辩解的情 况下，索取或接受任何利益，作出有亏职责的行为，便是犯法。同一情况，任何人向雇员提供利益，亦属犯法。触犯该条例的最高刑罚为入监七年及罚款50万港 元。 但上述人士表示，廉政公署目前不会对个案予以 评论 ，并称中新地产前雇员被拘捕的消息是公司主动发布的。 2008年1月22日，中新地产宣布停牌，其股份、可换股债券暂停买卖。公告表示，将发表有关若干股价敏感资料，但此后中新地产一直未向投资者解释停牌原因，其股票亦停牌至今。 在5月11日最新发布的公告中，中新地产对其遭受香港廉政公署调查的原因，亦没有做出具体解释。 据《财经》记者了解，中新地产被香港廉政公署调查，起因于内地某房地产公司对中新地产违规拿地行为的举报。当时，被廉政公署调查的人员包括中新地产副总裁、合资格会计师及法定代表陈俊霖，以及公司秘书陈艳琴。2008年2月1日，中新地产宣布上述两人离职。 一位接近此案件的人士向《财经》记者透露，中新地产副总裁陈俊霖不久后获释，后出走 海外 。公司秘书陈艳琴则仍在接受调查。 中新地产在压力下公开停牌原因，可能令其陷入更深的信任危机之中。不过，一位投行人士向《财经》记者分析认为，这就像是赌桌上的最后筹码，中新 地产也可能是在向债券持有人摊牌，告诉他们公司正面临无法预测的法律风险，如果不提前赎回债券，即使进入破产清算程序，也不一定能够收回权益。 不久前，绿城中国控股有限公司（香港交易所代码：03900，下称绿城中国）以85%的票面价格提前回购了一笔4亿美元高息票据，被大多数债券持有人接受。这一先例，也许让中新地产管理层看到了提高回购的希望。 不过，上述投行人士认为，绿城中国回购方案之所以能够得到债券持有人的支持，是因为绿城中国的大量债券，是机构投资者在去年 金融 危机爆发时，以较低价格在市场上购买的，如今卖出可短期套利。而中新地产的债券已停止买卖一年多的时间，债券持有人大多都是以票面价格购入债券的初始投资者。 中新地产目前状况危如累卵。除债务危机、遭受香港廉政公署调查外，不久前，因法院仲裁，中新地产还不得不向其成都项目的合作股东支付一笔高达4.68亿元的股权转让款及相关股东贷款。 另据一位接近中新地产的人士透露，中新地产可能还将面临一项巨额违规项目贷款的诉讼，目前正在取证阶段。 2009年1月21日，中新地产发布中期业绩报告显示，截至2008年10月31日的六个月中，中新地产营业额仅为5780万港元，较2007年同期的10.25亿港元大幅减少94.4%。股权持有人应占亏损约为27.14亿元。 除上述到期债券，中新地产还发行了一笔4亿美元高息票据。中新地产每半年需为此支付约1.5亿元人民币的高额利息。今年1月，中新地产已经拖延了付息。今年7月，中新地产还将面临再次付息的压力。■
54.7亿港元债务待偿 中新地产欲回购可换股债解“近忧”
From http://www.21cbh.com/HTML/2009-5-19/HTML_IV0EKY50WN50.html 停牌近16个月、饱受资金链紧张传闻困扰、近期又披露有雇员被廉政公署调查的中新地产集团(0563.HK)陷入多事之秋。但中新地产总裁刘义5月14日向记者表示，“我们的资金链没有任何问题，复牌也一直在努力之中。” 此前一天，中新地产以6.3折的价格回购该公司发行的13.4亿零息可换股债券的提议，获得了债券持有人大会的通过。根据之前的协议，这批债券将于2011年到期。 如果中新地产从债权人手中全部回购这部分可换股债券的话，将使中新地产获得5亿多港元的非经常性损益。“这只是赋予了债券持有人这个权力，至于到时 候债券持有人是否行使权力，还不确定。我们有一个行权日前20天的反悔条款。债券持有人也可以等到2011年，我们按照相当于债券面值120.01%的价 格回购债券”。刘义向记者表示。 此前，中新地产曾经提出以4折价格回购这笔可转债，但债券持有人用脚投票，因召集人数不够而最终未能成行。 中新地产向来行事低调，但近期却被推至风口浪尖，甚至屡有“破产”之说传出。“到今天为止，我们的回款额有28个亿，签约额将近30个亿，今年的目标是冲击100个亿。”刘义回应外界传言。 而另一方面，自从2008年1月23日起停牌以后，中新地产就一直没有复牌，这也令外界疑窦丛生。2009年5月11日，中新地产曾经发布公告，称该公司一名涉嫌贪污的前雇员为香港廉政公署所调查。 虽然中新地产方面表示，发布此公告与两天之后的债券持有人大会并无关联，但正是在这一悲观气氛的弥漫下，债券持有人不得不忍痛退让。 债务违约风险仍高 根据投票结果，上述可换股债券的持有人，有权力要求中新地产于2009年6月12日，按照6.3折的价格，赎回其发行的债券。 这也意味着，如果债券持有人行使这一权力，每10000港元的债券回购价格为6300港元。而按照债券发行时的约定，中新地产本应以120.01%的价格回购债券，即10000港元债券需支付12010港元。 投 票结果显示，有99.3%的与会债券持有人投出赞成票。这与之前中新地产提出以40%的价格回购债券相比，结果迥异。当时，因为出席人数未达到法定人数， 该议案最终流产。随后中新地产将折扣提高至63%。颇为巧合的是，在第二次投票前两天，中新地产就该公司雇员被调查发布公告。 “债券持有人选择投赞成票，主要还是出于对全球经济和地产行业的不乐观前景的预期。”中新地产总裁刘义向记者解释。中新地产此举，亦是步绿城中国(03900.HK)后尘。此前，绿城中国)以85%的票面价格提前回购了一笔4亿美元高息票据。 但另一方面，刘义表示，根据相关条款，即使是发出认股权通知的债券持有人，也有权力选择不迟于6月12日前20日，将其撤销。 在此之前，中新地产颇有些风声鹤唳。 先是2009年1月23日中新地产4亿美元债券利息的付息日，该公司并没有按期支付1.52亿元的利息。随即标准普尔将中新地产长期外币信用评级由CCC+下调至D，同时将其2014年到期的利率为9.75厘的4亿美元优先债券的发债评级由CCC下调至D。 刘义表示，目前这一利息已经支付，而标准普尔也随即将评级提高。 而另一家评级机构穆迪投资5月15日表示，维持中新地产“Caa3”评级。穆迪表示，虽然重整债券安排缓和即时违约的风险，但目前评级反映中新仍有 很高的违约机会。其中包括一笔4亿美元(按7.7511港元/美元计算，相当于31亿港元)债券将于今年7月到期，集团需要安排付款，同时银行短期贷款总 额亦达20亿港元。 此外，中新地产5月4日曾经发布公告称，其与成都中泰交通建设发展有限公司之间的诉讼达成和解。中新地产下属公司中置 (北京)企业管理有限公司将向成都中泰支付1.2亿元股权转让款，收购成都中泰在公园大道项目中30%的股权。此外，中新地产还需向成都中泰偿还3.26 亿元人民币(按5月18日中国外汇交易中心公布的0.88073人民币/港元中间价计算，相当于3.7亿港元)的股东贷款。 实际销售回款高于公告数字 中新地产前身是北京新松投资集团有限公司，其董事局主席郦松校系工程建筑专业科班出身，1987－1996年间，分别任职于国家建设部和国家物资部。 目前，中新地产在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳、珠海等地开发了20多个大型房地产项目。2008年，中新地产位列中国房地产百强企业第29位。 虽行事低调，中新地产在扩张拿地方面却颇为凶悍。而与此前频出的“地王”不同，中新地产绝大多数土地储备都是通过购买项目的方式取得，在土地拍卖市场鲜有出手。“这样算下来我们的拿地成本要比在交易市场拍卖低得多。”刘义表示。 高速扩张的同时，中新地产承受的资金压力也与日俱增。公开数据显示，2006年4月，中新地产的土地储备只有300万平方米，到2007年底，已高达1500万平方米，20个月内陡增了1200万平方米。 其中饱受质疑的项目之一，就是其31亿元豪赌珠海淇州岛。2007年9月，中新地产收购珠海市裕卓虹基集团有限公司及运德集团有限公司所持有的珠海淇州岛影视城项目公司的全部股权而入主该项目，交易涉及资金31亿元。 但迄今为止，这一项目仍未开工。刘义表示，未开工的主要原因在于在项目设计上需要符合珠海地方政府的总体规划，“目前正在积极沟通”。 2009年1月21日，中新地产发布中期业绩报告显示，截至2008年10月31日的六个月中，中新地产营业额仅为5780万港元，较2007年同期的10.25亿港元大幅减少94.4%。股权持有人应占亏损约为27.14亿元。 中新地产曾在5月8日发布公告，称截至2009年4月30日止的这一会计年度，与去年同期相比，收入及盈利“将录得显著下降”。 刘义对中新地产资金紧张一说予以反驳，“我们的销售回款情况很好，因为香港会计准则是财务审计认可的数字，要以业主拿到产权证为准。所以实际回款的数字要高于上市公司公告的数字。” 2008年中期业绩报告显示，中新地产资产净值为84.59亿元，而其非流动性负债方面，银行贷款为24.25亿元，可换股票据、高级票据、衍生财务工具-发行人购回权和延迟税项负债合计为50.2亿元。 据刘义介绍，中新地产正在积极准备复牌，“但还有很多事情需要给交易所解释清楚。”中新地产停牌之时，香港恒指亦在牛市的末端。而今部分在港上市的地产股股价已经被腰斩，中新地产复牌之后股价的走势估计难言乐观。
注入湖北地产项目中国木业复牌大涨
From http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090523/20090523031817339.html 每经记者 李凌霞
大摩地产疑云
From http://www.21cbh.com/HTML/2009-5-28/HTML_GS4KL5XJD0YY.html 这是巧合吗？ 5月14日，一群上海永业集团员工向媒体举报该集团的前后两任高管，称后者挪用了上亿元的保险资金，并拥有多处豪宅。 永业集团是摩根士丹利在上海的主要合作伙伴之一。举报所称的“豪宅”，也在大摩与永业共同开发的“锦麟天地”楼盘内，其中一位高管的子女更被指在大摩上海办事处任职。 这一切，使得沉寂3个月的大摩“贿赂门”陡然再起波澜。 3个月前，2009年2月11日，大摩在向美国证券交易委员会(SEC)提交的文件中称， 公司 近期发现一名中国区的地产雇员“似乎有违反《反海外腐败法》的行为”，并将展开调查。 在此前的1月初，市场传闻摩根士丹利前中国区地产主管盖斯·彼得森因涉嫌违反美国《反海外腐败法》一事遭调查。彼得森于2008年底离职。 在大摩向SEC提交文件的次日，摩根士丹利地产基金全球总裁Sonny Kalsi也宣告离职。传闻他受到了彼得森问题的牵连。 于1977年制定的美国《反海外腐败法》，被用于惩治美国企业或美国公民向外国公职人员行贿的行为。 在涉嫌行贿者影影绰绰地浮出水面3个月后，与此相关的中国涉嫌受贿者，仍然隐于雾中，难辨形迹。中美两国的司法部门迄今未公布关于此案涉嫌受贿人的任何信息。 那么，永业员工的举报，是不是一条指向这一谜团答案的线索呢？ “(永业员工)举报内容多为不实。保险资金并非挪用，住房信息也不对，也不算什么豪宅。”5月15日，上海永业集团人士向本报记者否认了几乎所有举报内容。 永业集团所属的上海卢湾区政府5月19日就此事答复本报记者称，举报是永业员工个人行为，举报内容未经查实的。“我们很关注这个事情，正在以认真的态度解决。” 不寻常的股权转让价 大摩在中国的投资合作方或者交易方包括上海永业集团、海南雅居乐、上海安信、浙江绿城等。大摩与这些企业合作的项目都曾经名噪一时，如东海广场、雅居乐清水湾、锦麟天地雅苑等。 这当中，上海永业是大摩在中国合作最多的公司之一。 本报记者查阅了大摩和永业合作的所有项目的资料，发现在大摩进入上海的第一单商业地产项目“锦麟天地”中，交易价格颇不寻常。 资料显示，锦麟天地的项目公司名为上海华丽，目前其股权构成为新加坡华丽占70%，Yongye enterprise international company Limited (永业 国际 有限公司)占25%，上海永业企业(集团)有限公司占5%。其中，第二大股东即是大摩控股的公司，授权代理人为彼得森，注册地在维尔京群岛。 大摩通过这家公司进入锦麟天地的时间是2003年5月9日。其时，拥有30%股份的上海永业将名下30%股份中的25%出售给Yongye enterprise international company Limited，转让价格为869.5万美元。 这笔交易显然是彼得森的得意之作——2003年大摩购入这25%的股权仅花了869.5万美元。而1997年上海华丽成立之初，30%的股权价格为925万美元。 “要注意，869.5万是2003年的售价，当时正是地产往上走的时候。”一位与大摩深入合作过的上海某地产公司负责人做了一个向上的手势，“而1997年则正好是亚洲 金融 危机时期，价格是很低的。” 这个转让价与楼市行情的巨大反差，也出乎监管部门意料。 “这个价格确实听上去有些问题。”卢湾区政府的一位官员对本报记者称，“我们(下属 公司 )的 地产 项目一般都是溢价两倍出手的，基本不会原价转让。” 在1997年成立之初，上海华丽的股权组合中就颇多上海本地房产商。其股权构成为，新加坡华丽75%，上海东展地产24%，上海永业5%，上海建设房产有限公司以动迁房折合入股1%。其中，上海东展曾与浦发银行一起开发位于浦东陆家嘴的浦发大厦。 但上述官员同时表示，由于不了解这个项目运作的全过程，“不好简单下判断”。 背景复杂的“中间人公司” 大摩在华涉足的另一个合作项目“东海广场”，因与上海社保案有涉，也颇引人瞩目。 这个上海最著名的烂尾楼盘，曾被6次倒手，在上海社保案发前，持有者依次是长江计算机、上海绿洲、上海安联和开开集团。其中安联就是上海社保资金运作的平台之一。 社保案发后，静安土地开发控股总公司作为过渡者接盘，此后转让给浙江绿城。2006年7月，大摩从绿城手中接下这一楼盘，其合作者是上海安信置业有限公司。 大摩的接盘价格不低，为19.6亿元，比15个月前浙江绿城接盘时高出7亿元。 大摩贿赂门事发后，浙江绿城(HK，3900)给本报发来一份邮件，表示不认识彼得森此人，也与大摩贿赂门无关。 而上海安信置业也一再澄清自己与贿赂门无关：“我们在本土有足够的资源，不需要通过灰色渠道去完成项目。” 位于海南三亚陵水的雅居乐清水湾的项目在今年初也受到媒体质疑。该项目被指土地成交价格非常低，仅比起拍价溢价23%，更比同一年周边的相同地块的起拍价低二分之一左右。 在跨国商业贿赂案中，中间人往往是贿赂的“保护色”。 “外资公司在财务上审核非常严格，直接给私人付钱行贿是不可能的，肯定是从第三方公司，也就是中间人走帐出去的。”一位外资投行的中国区地产基金负责人说。 第一种中间人，是一些与政府官员关系密切的“私人公司”，比如前政府官员下海开办的公司。这类中间人拥有深厚的政坛人脉，运作项目低调隐秘。 “外资投行的地产项目交易成功后，会付给这类中间人一笔费用，一般是项目的1%－3%不等。”一位外资投行的中国区地产基金负责人说。 第二种中间人是专业的中介机构，如律师事务所和公关公司。 “不少美国上市公司是以服务费用的名义把贿金先支付给第三方公关公司。”美国翰宇 国际 律师事务所上海分所合伙人Amy L. Sommers(李雅美)说，“这样即使被查出来，也可以因为没有留下知晓行贿行为的证据而得以逃脱责任。”李雅美长期专业从事有关跨国商业贿赂案的法律事务。 大摩在中国的一家合作伙伴的一位高管在对本报记者谈及大摩在华合作伙伴有无可能充当中间人时表示，商业地产是一个大规模的资金运作，融资里面就包括银行贷款和引入合作伙伴。一个好的合作伙伴一般能引入资金还有人脉关系，以及潜在的销售对象，这些是银行贷款不能比拟的。 外资房产基金的“病源” 在李雅美看来，此前的朗讯、西门子等涉华商业贿赂案，都是在涉案雇员离开公司后，告诉公司高层曾经发生了什么，于是中国区内部开始调查，母公司获悉后，决定是否报告SEC。“大摩案的被揭露，可能也是沿着这样的链条发生的。” “很有可能是大摩内部人告发。”另一家外资投行的中国地产基金负责人说，经济萧条之下，有些被裁的项目小组人员要保自已的饭碗，就可能会告发。 “外资房产基金一般是募集资金成立的，如某外资投行的 地产 基金中，自有资本占10%，其他是募集资金。此类基金的生命周期是5＋2年，如果5年到了，还不赚钱，就再延长2年。”前述外资投行的中国区地产基金负责人说。 这种规定了存活年限的基金，对于利益获取的迫切性，比长期经营的跨国 公司 更为强烈，行为也具有更多的短期性。 金融 危机爆发后，大摩在上海的多个项目业务陷于停顿，先前积压的矛盾被引爆，“贿赂门”得以曝光。 商业贿赂案件闹上法庭的概率很小，美国的司法部门也更愿意沟通协调解决此类问题。 如果“贿赂门”被查实，等待大摩的可能是一张罚单。罚金的多少，与行贿金额的多少有关，也与是否长久利用这种方式做生意，以及是否积极与司法部门合作有关。 这类罚单往往天价。刚刚结案的西门子贿赂门中，西门子面对的罚金高达数十亿。 此外，SEC一般还会强制涉案企业聘请一位之前在政府内工作或者有公信力的人作为第三方监督者，监督企业不再重蹈覆辙。 另一种结果，则是免责。如果大摩的雇员已经签署过协议，那大摩很可能就免除了责任，从而转为协查者的身份。“在很多案件中，被查的企业都想法设法地转为协查者，从而逃脱责任。”李雅美说。 当然，结果的来临还早。大摩可能需要等待两年，甚至更长。
祝义才获47.43%股权入主南京中商 江苏地华或注入地产业务？
From http://www.21cbh.com/HTML/2009-6-2/HTML_33IFRMKJUBS4.html 没有任何悬念。 在南京市国有资产经营(控股)有限 公司 (下称“南京国资”)抛出欲减持上市公司南京中商(600280.SH)股权的意向一周之后，已经是南京中商实际控制人的祝义才顺理成章的成为了接盘对象。 5月27日，双方签署的股权转让协议中显示祝义才将以17685.89万元的总价格受让南京国资持有南京中商的11.05%的股权；同一天，祝义才还出资9699.92万元受让了公司第三大股东南京中天投资发展有限公司(下称“中天投资”)持有的6.79%的股权。 由 于完成两项收购之后祝义才和其实际控制的江苏地华实业集团有限公司(下称“江苏地华”)合计持有上市公司股权超过30%，触及全面要约收购义务。作为收购 方的祝义才向南京中商的股东发出了全面收购的要约，目前其已经将全面要约需要金额8.34亿元的20%作为保证金存入中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司指定的银行账户。 受此消息影响，南京中商6月1日复牌后上涨4.15%，报收于13.79元，高于11.05元/股的要约收购价24.8%。 长达4年半的收购之旅 祝义才及其控制的江苏地华和南京中商的最初接触得从四五年前说起。 2004年11月30日，完成配股后不久的南京中商公告称江苏地华房 地产 有限公司(江苏地华的前身)在截至前一日收市前已经在二级市场上购得南京中商734.7844万股流通股，占公司总股本的5.11%，因此刊发举牌公告。 截至2005年2月18日，江苏地华累计持有南京中商的流通股达到3326.5787万股，23.17%的持股比例首次超过了第一大股东南京国资(23.07%)，上市公司的实际控制人也相应变成了祝义才。 在2005年12月江苏地华再次增持之后，南京中商在次年迎来了股权分置改革，作为法人股股东的江苏国资给出了10送1.56股的支付对价，江苏地华因此持股比例也从25.29%上升为29.49%，南京国资因为送股缘故持股比例相应下降为12.8%。 不 过，在2008年1月底，在股改中没有支付对价的中天投资偿还了南京国资为其垫付的对价417.86万股，再加上通过司法拍卖获得南京小天鹅电子持有南京 中商股权206.78万股的自然人刘永年在2009年1月支付给南京国资的62.0188万股垫付股改对价股份，南京国资的持股比例再次变化为 16.15%。 “既然当初选择了从大股东的位置退下来，那么现在通过转让部分股权套现乃至最终全部退出显然是必然的结果。”6月1日一家长期关注南京新百和南京中商的基金人士对记者如此分析。 为了配合此次股权转让，江苏省高院在5月27日将南京国资持有的南京中商1838.36万股解除冻结。交易结束后，祝义才及其控制的关联方江苏地华将合计持有南京中商6808.79万股，占上市公司总股本的47.43%。 值得一提的是，此次中天投资转让股权价格9.95元仅为南京国资11.05元的出让价格的90%，根据此前的公告，中天投资此笔股权系在2001年从南京斯威特新技术创业有限公司手中耗资4000万元收购而来，如今出手获利近5700万元，资产增值幅度为142.5%。 记者调查了解到，目前中天投资的控股股东是一家上海的服装企业，这家名为上海珊尔丽雪服饰有限公司(下称上海珊尔丽雪)的公司出资5184.85万元持有中天投资86.41%的股权。 来自上海市闸北区工商局的登记资料显示，上海珊尔丽雪的注册资本仅为200万元，两个自然人股东赵微微和邢卫青分别持有 公司 90%和10%的股权。 目前来看，这种“蛇吞象”式的持股结构背后究竟隐藏着怎样的利益关系难以判断，唯一的线索是担任中天投资董事长和董事的卢桂玲和张彦民都曾是南京中商的管理人员。 憧憬 地产 业务注入 据记者调查了解，在此次南京中商停牌前，关于祝义才有意将其麾下江苏地华的地产业务注入上市公司的信息在业内传开。 “ 据我们了解，江苏地华早就有将地产业务上市的打算，”一家目前持有南京中商的机构人士表示，“另一方面，我们同样看中南京中商自身的零售业务。”2008 年年报显示，南京中商目前拥有的7家百货门店、2个综合超市合计为公司实现销售收入33亿元，占公司2008年销售总额的80%。 记者了解到，位于南京新街口的中央商场是目前公司盈利的主要来源，2008年为公司带来18.6亿元的销售收入的同时带来了8767.83万元的净利润。根据南京中商董事会工作目标预计今年该店面为上市公司带来1亿元左右的净利润。 另外，南京中商还经营着相关的商业地产业务。 2007年年末，南京中商出资3亿元成立的徐州中央 国际 广场职业有限公司以1亿元的价格拿下了紧邻公司徐州店的一幅34.3万平方米的地块使用权，目前正处于开发中的拆迁阶段。几乎在同时，公司在淮安店的扩建项目也在2007年11月开工，预计建成后的购物中心将拥有10万平方米的经营面积。 商业地产方面，南京中商和江苏泰和房地产共同开发的高层商住综合项目“万豪中心”(持有权益面积7万平米，目前已预售2万平米)由于建设时间拉长，预计结算时间被推迟至2010年确认收入和利润。 除 此以外，南京中商还在江苏淮安有一个名为“金陵名府”的住宅地产项目，其中一期568套在2008年年底累计销售了96.12%，来自广发证券的测算显 示，一期项目“利润总额预计为1368万元”，而目前已经开始施工的二期项目“预计2010年还可以贡献1000万元以上的净利润”。 “我们认为公司仍处于调整磨合期，今年仍需要通过内部管理提升来消化公司的历史包袱，”广发证券的分析师欧亚菲认为，“鉴于国有股权协议转让后，公司业绩释放的速度将加快。”
青心直說：二線地產股升得有道理 胡孟青
2009-05-20 AppleDaily 市 場不斷為落後股搵題材，例如「上海」兩個字就係炒友天堂。炒到o依家，好多炒友開始唔明點解香港地產股唔係隻隻肯大郁，但係恒隆地產（101） 昨升6.1%、嘉華國際（173）升7.8%、嘉里（683）、保利達（208）升13%、華置（127）升6.8%，犀利過好多重磅股。無他，只因大牛 龜升晒上嚟，好多因素都已極速反映，退而求其次，氾濫嘅資金絕對唔介意冒多啲風險，搵一線尾二線頭甚至二線尾三線頭嘅分子，務求食住個勢，追多一點回報。 恒隆地產近年發展重心轉至內地，以集團上半年投資物業租金增長比較，香港增長9%，上海增長23%，上海佔整體租金收入41%，為集團半年貢獻7.03億 元收入，邊際利潤優於香港，位於上海市中心兩幢商用物業恒隆廣場及港滙廣場佔盡地利。 炒上海澳門概念 至於嘉華國際，同樣於淮 海中路擁有上海嘉華中心39.6%權益，出租率近百分百。同樣地，華置於徐滙區淮海中路亦擁有一座愛美高大廈收租。從以上幾家地產商於上海擁有之落腳點及 發展中項目可知，他們的積極程度不下於大地產商。除了主流內房股之外，上海含量較高的本地發展商亦絕非池中物。假如你不熟悉上海，對今年回歸10周年之澳 門可能會較有把握。澳門正準備改朝換代，中央送大禮絕不出奇。澳門主流概念不只賭業股，仲有地產股。澳門總面積只有27.5平方公里，保利達擁有1百萬平 方米土地儲備，而且大部份地盤毗鄰即將興建之港珠澳大橋，你話筍唔筍？有啲股票係升得有道理嘅，打開年報或者親身視察都唔難啫！胡孟青
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