曾淵滄專欄：樓市加辣嚇退炒家
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GS(14)@2016-11-08 05:50:48屋漏偏逢連夜雨，美國股市九連跌，創35年來最長的跌勢紀錄；港府打壓樓市再加辣，今日開市很可能是場小股災，現只能期望希拉莉當選以挽救美股跌勢。港樓價再下跌則不可避免，首當其衝的就是正在開盤的新樓花，部份準買家會馬上退出。這一回的加辣的確夠辣，特別是細價樓。數年前香港盛炒豪宅，政府便推出限呎限地、買家印花稅、雙倍印花稅，特別針對內地豪客。於是地產商馬上改變陣，大量興建「劏房」小單位，呎價可以提高而售價依然是購買者買得起的金額。去年9月樓價見頂回落，樓市靜了一段時間，但今年3月之後樓價再度回升，已經連升三季。政府趕在中原城市領先指數只差2%就再創歷史新高之前，出招加辣。一旦中原城市領先指數再創新高，就證明過去的辣招無效、不夠辣，當然，日前啟德土地招標出現的癲價也的確太驚人。這一回的加辣，很明顯的是針對投資客。過去，政府認為細單位是為了滿足上車一族，但在資金沒出路的情況下，投資客也加入搶購細單位。在過去，細單位的印花稅稅率低，就算加上雙倍印花稅，稅率也不算高。舉個例子，300萬元的樓，過去印花稅只是1.5%，加上雙倍印花稅也只是3%，現在一口氣加到15%，9萬元的印花稅變成45萬元，不可謂不驚人，這足以嚇退本地投資者，非本地投資者更可怕，要再交15%的買家印花稅，300萬元的樓要交90萬的印花稅。曾淵滄財經評論員
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19824776
趕加辣前入市 嘉湖實呎9252破頂
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GS(14)@2016-11-10 07:43:42【明報專訊】天水圍嘉湖山莊有買家趕於辣招生效前，因可節省逾50萬元辣稅，不惜以破頂價入市。市場消息指，嘉湖山莊美湖居3座高層F室，實用441方呎（建築578方呎），開價420萬元，以408萬元於上周五成交，實呎9252元（建呎7059元），呎價創屋苑分層歷史新高。原業主於2000年以135萬元購入，帳面獲利273萬元或2倍。有代理指，買家雖未決定上址會用作收租或予家人自住，但由於本身持有物業，因此趕於加辣前入市，以節省約51萬元稅款。
另荔枝角美孚新邨於加辣後，有3房實呎高逾1.3萬元，創今年同類新高。美聯高級區域營業董事吳志輝表示，美孚新邨1期百老匯街6號低層A室，實用1022方呎望園景，以1330萬元成交，實呎13014元，買家並未持有物業，不需繳付樓價15%辣稅。原業主2013年以約968萬元購入，帳面獲利362萬元或37%。
太古城2房938萬低市價5%沽
中原高級資深分區營業經理陳彪指，鰂魚涌太古城天星閣低層實用580方呎A室（建築675方呎），2房間隔，以938萬元售出，實呎16172元，較上月同類做價低近5%，買家不需支付加強版雙倍印花稅。原業主1994年380萬元購入，帳面賺558萬元或約1.5倍。
樂融軒925萬沽蝕77萬
另筲箕灣樂融軒錄首宗二手成交。土地註冊處顯示，樂融軒中層A室，屬實用671方呎3房戶，政府新辣招推出前以925萬元易手，實呎13785元。原業主於2014年7月以868.1萬元購入，由於未過3年額印期，扣除使費後料實蝕約77萬元或8%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2866&issue=20161110
河畔車位叫80萬起 貴加辣前毗鄰屋苑四成
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GS(14)@2016-11-11 08:02:40【明報專訊】政府「加辣」後資金追捧車位。資深投資者蔡伯能持有的一批沙田河畔花園車位昨日拆售，市場消息稱，河畔花園今批車位包括127個私家車車位及14個貨車車位。私家車車位叫價由80萬至160萬元；貨車車位叫價168萬元，買家首年可享5厘回報。資料顯示，由另一資深投資者羅珠雄持有、河畔花園毗鄰的花園城一籃子車位上月拆售，定價為78萬至85萬元，意味河畔花園車位定價較「加辣」前推出的花園城車位最多貴逾四成半。
娃哈哈宗慶後女兒4400萬購皇九
另外，土地註冊處資料顯示，中環皇后大道中九號1403B及04室，面積1339方呎，以4400萬元易手，呎價32,860元，買家為內地食品娃哈哈集團創辦人宗慶後女兒宗馥莉，原業主為印籍人士於2014年以4057.1萬元購入，現沽出帳面獲利342.9萬元或約8.5%。此外，葉氏化工（0408）公布，以1.3億元購入灣仔富通大廈27樓及兩個車位，面積6350方呎，呎價約20,472元。原業主2011年11月以8100萬元購入，現沽出帳面獲利4900萬元或約六成。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1999&issue=20161111
嘉湖錄加辣後第一滴血
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GS(14)@2016-11-11 08:07:50【本報訊】政府加辣後，二手樓市錄首宗蝕讓。中原伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊麗湖居5座高層C室三房戶，實用546方呎，剛以420萬元易手，呎價7,692元，低市價約半成。
「釘契」盤 實蝕50萬
原業主去年1月以410萬元買入單位，仍未過SSD（額外印花稅），賬面雖賺10萬元，但扣除一成SSD即42萬元、釐印費及佣金等開支後，實蝕約50萬元，屬政府加辣後屋苑第一滴血。土地註冊處資料顯示，賣方去年買入單位後，向私人財務公司借貸上會，上月被中原地產「釘契」追討4.1萬元佣金。蝕讓或許是業主實力問題，嘉湖山莊加辣後仍連環破頂。美湖居8座高層E室連天台單位，實用441方呎，由首置客以423萬元承接，呎價9,592元，為屋苑史上最貴。美聯吳肇基表示，鰂魚涌太古城海景花園青松閣高層G室海景戶，實用1,015方呎，原叫價2,200萬元，減價350萬元至1,850萬沽出，呎價18,227元。至於同座高一層G室單位，面積相同，上月成交價僅1,865萬元。今次沽出單位，滙豐銀行網上估值僅1,886萬元。看似大減價，實際是業主叫價離場，最終以貼市價售出。中原趙鴻運表示，太古城加辣後最新一宗成交為金山閣高層B室兩房則王，實用582方呎，剛售996.8萬元，屬「山字」最貴兩房則王。香港置業李志堅稱，元朗Yoho Town1座低層H室大兩房，減價45萬元，以455萬元平賣，呎價10,508元。美聯劉浩勤稱，將軍澳帝景灣錄首宗預租個案，為3座中層B室，實用957方呎，以3.5萬元租出，呎租36.6元。業主去年以1,436.8萬元買入，租金回報不足3厘。另尖沙嘴君臨天下有車位賣360萬元，創屋苑新高。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19830008
加辣後首全新盤 AVA55沽40伙 首置客1363萬掃兩伙 慳辣稅逾150萬
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GS(14)@2016-11-12 05:25:23【明報專訊】港府突擊加辣主要是針對早前升勢過猛的細價樓，投資者盧華旗下主打迷你戶的馬頭角32個月樓花AVA55，成加辣後首個全新推售樓盤，昨晚首輪開售72伙，市場消息指，項目沽約40伙、佔可售單位逾五成半，以目前市况下已算不俗，其中更有首置客斥約1363萬元連購兩伙，因以一張合約簽約，不需繳付15%辣稅，即慳逾150萬元。
明報記者 林尚民、林可為
AVA55首輪開售72伙折實平均實呎1.9萬餘元，開售前接獲98張入票。負責項目獨家銷售的美聯住宅部行政總裁布少明（圓圖）稱，項目入票客中有兩成屬投資者；布續指，本月一手交投將明顯減少，料全月只約600至700宗成交，主要是因為辣招出台，及市場無大型新盤推售。
五組大手客入市
據銷售安排，AVA55昨晚先處理購買兩伙的大手客，之後散客才選購，據悉全晚錄得5組大手客入市。市場消息稱，最大手所涉及的成交金額為一名首置客以1363.5萬元連購22、26樓A室兩伙（實用面積同為328方呎2房戶、單位折實價687.9萬及675.6萬元），由於買家未擁物業兼用一張合約簽約，只需付3.75%基本稅款涉51萬元；相比需15%新辣稅涉204萬元，節省153萬元或75%。
買家借丈夫名入市慳稅51萬
另外，以約400萬元購入一伙開放式戶作投資的黃小姐表示，本身已持有一個單位，但今次以丈夫名義入市，故毋須付辣稅，意味只需付2.25%基本印花稅涉9萬元，比需要付15%辣稅60萬元，節省51萬元或85%。對辣招如何影響樓市，她表示不知道，並笑言「最重要自己唔使畀（辣稅）」。
NAPA買家1481萬掃2伙
此外，會德豐（0020）屯門掃管笏NAPA，透過招標售出1座7樓F室、5A座7樓B室，由同一組買家以1481.3萬元購入，以兩伙實用總面積1291方呎計、實呎1.14萬元，惟買家據悉不需付15%新辣稅。
樂天峯南區‧左岸再錄成交
個別豪宅續錄成交。合和（0054）跑馬地樂天峯，於上周加辣後才上載銷售安排的26樓B室，以4230萬元售出，實用1279方呎，實呎3.3萬元。據成交紀錄冊顯示，買家可獲發展商提供4.25%稅項津貼優惠涉逾190萬元。中海外（0688）上月初開售至今累沽接近80伙的鴨脷洲南區‧左岸，以4414萬元售出第1座8樓實用1870方呎A室、實呎2.36萬元，買家獲提供8.5%稅項津貼涉逾375萬元，消息指買家為港客。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0455&issue=20161112
中原料加辣後CCL 仍可抵去年高位
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GS(14)@2016-11-12 05:25:23【明報專訊】政府加辣後，最新公布的中原城市領先指數CCL報143.49點，按周跌0.14%、連跌兩周0.42%，但仍為55周即逾1年第三高。中原研究部高級聯席董事黃良昇指，政府調高非首置客印花稅至15%，對樓市影響將於12月上旬CCL反映，料CCL逼近高位後反覆橫行，並仍以歷史高位146.92點為目標。
最新報143.49點連跌兩周
至於反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass，按周升0.4%，最新報145.38點，為55周次高；CCL（中小型單位）報143.59點，創55周新高，按周升0.34%；CCL（大型單位）報142.97點，按周跌2.44%，跌幅為27周即約半年最大，連跌兩周共2.51%。
分區方面，新界東CCL Mass報153.27點，創59周約14個月新高，按周升0.75%；港島CCL Mass報153.62點，按周升0.74%；九龍CCL Mass報141.57點，按周跌0.7%；新界西CCL Mass報127.86點，按周升1.39%。四區以新界東最近歷史高位，僅相差1.04%。
周末50屋苑睇樓量跌6%
另市場觀望氣氛濃，利嘉閣研究部數據估算，今、明兩天50個指標屋苑，共錄1485組客戶預約睇樓，較上周1580組跌6%，並連跌兩周；由於新辣招對投資者影響較大，故投資者預約睇樓比例按周跌1.4%、至只有12.5%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2998&issue=20161112
黃埔加辣後減30萬沽
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GS(14)@2016-11-13 11:27:55【本報訊】二手市場在政府加辣後持續平淡，九龍大型屋苑紅磡黃埔花園在加辣後一星期，終於有成交。迎富地產林穗華表示，黃埔花園3期6座中層C室，實用面積679方呎，以880萬元成交，為該屋苑加辣後第一宗交易，平均呎價12,960元。買家為首次置業，入市自用。據了解，原業主叫價910萬元，加辣後願減價30萬元或3.3%出貨。原業主於1987年以67.3萬元買入，持貨29年，大賺12倍離場。美聯鍾家豪表示，荃灣荃景花園7座高層A室，實用面積495方呎，成交價520萬元，平均呎價10,505元。買家為同區租客，只是睇樓兩次，而且業主在出招前放盤545萬元，減至520萬元，就決定上車。然而，上月成交過同戶型中層單位，只是506萬元，即是出招後成交比上次同類單位高14萬元或2.8%。原業主於2006年2月以162萬元買入，持貨10年多，大賺358萬元或2.2倍。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161113/19831841
加辣後綠楊零成交 上月樓價高企
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GS(14)@2016-11-15 07:58:25【明報專訊】本月初政府再推辣招對抗熾熱樓市，有分析指二手交投或會下跌。樓齡逾30年的荃灣鐵路上蓋大型老牌屋苑綠楊新村，10月份的平均成交實呎為11,575元，雖較今年9月高峰位11,601元略低，但卻是近兩年來，首次連續兩個月維持逾1.1萬元水平，並屬屋苑歷史高峰價。
明報記者 謝穎怡
綜合各大代理數字，綠楊新村今年最多成交月份為8月，期間錄得13宗成交，而10月份交投已大幅回落，僅錄5宗成交，比9月份的9宗下跌約44%，本月截至上週五（11日）更暫未錄得成交。雖然成交量放緩，但做價卻持續高位徘徊。代理指，自前一個週五加辣後，綠楊新村盤源未有太大變化，暫涉及30個，2房入場費約500萬元。
該屋苑上月份已錄不少高價成交個案，其中位於E座高層3室，實用451方呎，同屬兩房間隔，業主開價580萬元，終以563.8萬元成交，實呎12,500元，成今年屋苑第二高呎價成交個案。
嘉湖實呎9252元 屋苑新高
另外，天水圍嘉湖山莊有買家趕於加辣前，因可節省逾50萬元辣稅，不惜以破頂價入市。市場消息指，嘉湖山莊美湖居3座高層F室，實用441方呎（建築578方呎），開價420萬元，以408萬元於上週五成交，實呎9252元（建呎7059元），呎價創屋苑分層標準戶歷史新高。原業主於2000年以135萬元購入，帳面獲利273萬元或2倍。
有代理指，買家雖未決定上址會用作收租或予家人自住，但由於本身持有物業，因此趕於加辣前入市，以節省約51萬元稅款。
天晉加辣後810萬沽 兩房新高
此外，將軍澳天晉2期5B座中層A室，實用549方呎，屬兩房戶，今年9月原業主叫價800萬元推出，即使政府加辣，業主最終仍反價10 萬元或1.3%，以810萬元售出單位，實呎14,754元，為天晉1期、2期歷來首宗標準兩房戶的成交價突破800萬元關口，而相關實呎亦為屋苑同類同面積兩房單位新高。
據悉，原業主2013年3月以591萬元買入，單位3年升值37%，帳面賺219萬元。
[二手放大鏡]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3829&issue=20161114
加辣後倉卒入市導致損手
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GS(14)@2016-11-15 08:11:53【拆局】樓市加辣後，新盤市場湧現撻定個案，部份是由於政府出招後，「震散」買家入市信心，令買家選擇棄購。亦有個別個案，是由於買家入市時未有仔細衡量財政狀況，導致銀行不批核按揭。月前樓市大旺兼未加辣時，新盤亦時有發生撻定事件，不過自從加辣後，個案有增多趨勢。政府在本月4日下午宣佈加辣，基於在當日買樓的人士都不受新辣稅影響，所以出現「黃金六小時」的買樓盛況。據悉，當日全日共有逾百宗一手成交趕搭尾班車，半數成交更於政府當日傍晚宣佈加辣後才沽售，充份反映持有多過一個住宅的投資者趕入市情況。而根據最新統計，市場最少有4宗在本月4日成交的一手單位已撻定，大部份都是因為當日入市時間倉卒，雖然即時可慳一筆重稅，但入市後才知道未有足夠能力上會，故逼於無奈要棄購。此外，亦有較早期入市的買家，因應辣招出現，擔心未來樓市走向而放棄交易。如上周撻大定的元朗世宙單位，買家早於6月份已入市，並分多個階段付樓價9%定金，但最終選擇在出招後撻定。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161115/19834094
藍塘道洋房辣稅9054萬 加辣後最勁 「首置客」4580萬購海翩匯複式戶
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GS(14)@2016-11-16 05:20:04【明報專訊】港府本月初突擊提高針對非首置買家的辣稅率至15%，但仍有不少具實力人士願意付辣稅入市；恒隆地產（0101）旗下跑馬地藍塘道23至39號，獲公司客以逾3.01億元購入一幢洋房，料涉30%辣稅約9054萬元，相信為當局加辣後已知成交個案中，涉最勁辣稅金額的一手成交。
明報記者 林尚民、方可兒
上述藍塘道項目成交為25A號洋房，實用4571方呎；物業樓高三層，設有5間套房，另連546方呎庭院、1344方呎平台等。據成交紀錄冊顯示，物業成交價3.018億元、實呎66,025元。藍塘道23至39號項目共提供18幢洋房，連同上述25A號屋，暫沽兩幢洋房及套現5.9億元。
料發展商提供一成回贈補貼
恒隆表示買家屬公司客，換言之，在新稅制下，買家應付樓價30%辣稅，即涉9054萬元稅款。不過，據成交紀錄冊所見，買家可享印花稅回贈及現金回贈等優惠，惟發展商未有提供有關回贈比例，市場則有消息稱，買家可享約樓價10.7%回贈，涉及3229萬元，買家實際付稅約5825萬元。
事實上，在政府加辣後，大額豪宅成交不絕，惟不少均由「首置客」購入，在已知要付辣稅的成交中，上一宗最大金額為新世界（0017）以1.55億元售出的尖沙嘴名鑄63、65樓H室複式戶，買家為非首次置業本地客，需付樓價15%印花稅，涉及2325萬元。
海翩匯買家料慳稅492萬
不過，市場仍有部份買家以「首置客」身分入市，以避開辣稅。華懋旗下將軍澳海翩匯，昨透過招標以4580萬元售出一伙複式特色戶，為第2座11、12樓實用2186方呎H室，另連624方呎天台，折合實呎20952元，相關呎價創項目新高。華懋表示，買家為首次置業客，故不需付辣稅15%涉687萬元；換言之，只需付4.25%印花稅近195萬元，與新推出辣稅金額相差492萬元或72%。
四太兩千金入市MOUNT NICHOLSON
此外，由九倉（0004）及南豐合作發展、會德豐（0020）負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON，買家身分陸續曝光；土地註冊處顯示，9樓A、B室登記買家為何超欣（HO ALICE CHIU YAN），10樓A、B室登記買家為何超盈（HO SABRINA CHIU YENG），亦即賭王四太梁安琪的女兒。上述四伙合計總樓面逾1.77萬方呎，成交金額12.91億元、實呎7.29萬元。
至於樓盤7樓B室的登記買家，與澳博（0880）行政總裁蘇樹輝同名，該集團執行董事正是梁安琪，單位作價2.72億元。此外，15樓A、B室，合計實用8792方呎，成交價6.85億元、實呎7.79萬元，登記買家為虞鋒（YU FENG），與雲鋒基金創始人同名，該基金的另一創始人為阿里巴巴集團主席馬雲。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9139&issue=20161116
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