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佳兆業案突顯政治風險 中環資產

來源: http://xueqiu.com/7786512276/35194166

數個月前，雅居樂($雅居樂地產(03383)$ )出了事的時候，我在本欄已指出過內房美元債的風險問題。內房發的海外債增速很快，單在2014年已超過210億美元，比2012年的90億多了超過一倍。後來雅居樂大股東家族(老婆和兄弟很有義氣)願意包底供股，解決了跟匯豐的短期貸款問題，雅居樂主席亦在國內做了「交代」，債息遂從最早的18厘回落到現在的12厘左右。

誰不知，冷不勝防，本來經營得不錯，亦相對低調的佳兆業($佳兆業集團(01638)$ )突然出事，問題看來更嚴重。深圳全部樓盤被封，所有銀行戶口也明顯被控制了。匯豐「見過鬼怕黑」，所以第一時間要求公司還約4億元的短期貸款。上星期又有一筆約2500萬美元的債券利息到期，據聞投資者亦未收到。

理論上，公司手上現金近100億元，要還這些小錢絕不困難。但就如我從前說過一樣，現金都在國內，沒事就可動用，一出事就連一分錢都不能匯到國外。

白武士轉頭追債 不尋常

更糟糕的是主席、副主席、財務總監等高管都已相繼辭職。最近連面對投資者的IR(投資者關系)主任都跑了。股價跌了一半後更停牌了。債價亦從90元人民幣以上，跌到現在的32元人民幣左右，投資者哭訴無門。

我有一些很有經驗、膽子也頗大的朋友，已開始在現水平吸納佳兆業債券。他們計算過Recovery Value (收複價值) 應在60元人民幣以上，值博率不錯。還問我有沒有興趣參與，因為他們都知道我在2011年時曾撈底買了不少內房債，賺過錢，但我心理有點糾結。佳兆業的資產質素的確不錯，正常的情況下，Recovery Value應該很高，但問題就是情況不正常嘛！

第二大股東生命人壽，不久前還接了大股東10多億元的股票，儼然做了白武士。但轉過頭來，不單不幫手應付匯豐及債息問題，反而在深圳追討有關一個樓盤的資金。明顯佳兆業已是一潭沒有人敢碰的真正「渾水」。

海外債權人隨時血本無歸

現在已有愈來愈多的國內債權人加入追討行列。如他們在國內申請破產令，那麽我覺得海外債權人能收回的價值就非常低，可能不到20%。幾乎所有資產都在國內，而銀行的貸款一般都是有抵押的。而其他國內債權人的地位也肯定排在海外債權人之前。股東更當然排到最後。

有一個說法認為，國家不會讓一家過千億元人民幣資產的企業倒閉。我的看法是不要低估國家「改革」的決心。將來應有更多的企業以至銀行都會破產及債務重組。

我認為解鈴還需系鈴人，唯一的可行拯救辦法就是大股東挺起胸膛，回到國內作出全面「交代」。最好時機已過，但希望還來得及力挽狂瀾。請不要再留戀「望北樓」了。

中環資產投資 行政總裁

[譚新強 中環新譚]

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150113/columnist/en73_en73.htm …





* 中環資產微信號：centralasset

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19家機構申請查封資產 佳兆業或“被破產”

來源: http://wallstreetcn.com/node/213054

佳兆業逾6億元存款已被法院凍結。迄今已有中信銀行、愛建信托等19家金融機構向法院提申請查封佳兆業資產。昨晚佳兆業公司公告稱，該司正聘請財務顧問，試圖重組現有債務。銀行業人士向《第一財經日報》表示：“銀行賬戶凍結之後，資金就轉不動了，甚至可能導致企業完全停擺。”如果不能妥善解決，這可能會加劇佳兆業的債務危機，並引發連環交叉違約。

下文系一財網發布《第一財經日報》文章，授權華爾街見聞轉載，作者慕青。

深陷債務危機的佳兆業集團控股有限公司（下稱“佳兆業”）面臨的環境仍在惡化。

1月12日晚間，愛建股份（600643.SH）發布公告稱，其子公司愛建信托已向上海市第一中級人民法院（下稱“上海一中院”）起訴，要求佳兆業下屬公司提前歸還6.5115億元信托借款本息，法院已經受理將於3月11日開庭審理並裁定凍結佳兆業杭州公司6.5115億元賬戶存款。

愛建信托是最新申請查封佳兆業資產的金融機構。在此之前，已有中信銀行等15家金融機構向法院提出訴前財產保全，申請查封佳兆業資產。《第一財經日報》記者獲悉，包括愛建信托在內，1月12日，又有4家金融機構采取類似行動。迄今為止，申請查封佳兆業資產的金融機構已經達到19家之多。

“銀行賬戶凍結之後，資金就轉不動了，甚至可能導致企業完全停擺。”多位銀行業人士對《第一財經日報》記者分析，如果不能妥善解決，這可能會加劇佳兆業的債務危機，並引發連環交叉違約。

佳兆業6億資金被凍結

愛建股份公告稱，2014年3月，愛建信托曾發行“愛建-佳兆業杭州項目投資集合資金信托計劃”，募集規模為6.9915億元，向杭溪隆業房地產（杭州）有限公司（下稱“杭溪隆業”）發放借款。由於杭溪隆業實際控制人佳兆業面臨重大不利情形，可能對該信托構成不利影響，愛建信托日前向法院起訴，要求該公司提前歸還借款。

工商登記資料顯示，杭溪隆業成立於2013年6月，註冊資金9800萬元，主要股東為佳兆業孫公司浙江伍豐置業有限公司，持股約51%，愛建信托則持有其約49%的股權。

2014年1月，愛建信托與杭溪隆業簽署《股東借款合同》，隨後又簽署了《股東借款合同補充協議》。根據約定，愛建信托向杭溪隆業提供金額不超過6.52億元借款，但以實際金額為準，資金用於杭州佳兆業項目開發建設。

根據雙方約定，在6.9915億元的信托募集資金中，4800萬元向杭溪隆業增資，愛建信托持有其49%股權，剩余6.5115億元，則用於向杭溪隆業提供股東借款。2014年3月，愛建信托分兩次共計向其發放借款6.5115億元。

作為風險保障措施，杭溪隆業以其名下編號為“杭余出國用（2014）第120-208號”《國有土地使用證》項下國有土地使用權，為信托融資提供抵押擔保，並且辦理了抵押登記手續。

2014年11月，佳兆業位於深圳的多個待售項目被深圳規劃和國土資源委員會“鎖定房源”。2014年12月10日，佳兆業原董事會主席郭英成辭職，並觸發一項融資協議中的違約條款。隨後，其在深圳龍崗區的一個舊改項目因進展不順利，也被合作方要求退回款項及應付利息，截至目前，已有19家金融機構申請查封佳兆業的資產。

愛建股份稱，佳兆業面臨重大不利情形，可能對上述信托產生重大不利影響，為保障全體信托受益人的利益，依據合同中的交叉違約條款，愛建信托要求杭溪隆業提前歸還股東借款本息。與此同時，愛建信托已向上海一中院起訴杭溪隆業，請求判令杭溪隆業支付6.5115億元本息及違約金，同時將上述抵押土地優先用於清償上述信托計劃。

根據公告內容，愛建信托日前接到上海一中院案件受理通知及傳票，法院目前已經受理案件，並定於3月11日開庭審理。上海一中院還裁定，查封、凍結杭溪隆業銀行存款6.5115億元，或其他等值財產。1月9日，杭溪隆業土地使用權及在建工程查封手續已辦理完畢。

佳兆業方面目前尚對此事保持沈默。截至《第一財經日報》記者發稿，該公司尚未披露與此相關的任何信息。

根據愛建信托網站信息，該信托兩期規模分別為3.4165億元、3.575億元，使用期限兩年，預期年化收益率均為8.3%，到期日分別為2016年3月17日和3月21日。

債權人的擔憂

按照借款合同約定，愛建信托上述信托計劃，目前距離到期尚有一年多時間，項目本身目前也仍在正常運營，尚未出現重大風險。

“項目距離西溪濕地只有兩公里左右，現在仍然正常運營，而且銷售也都不錯。”接近愛建信托的人士對《第一財經日報》記者表示。

杭州透明售房網信息顯示，該項目位於杭州西溪印象城西南面，開盤時間為2014年12月20日，已開盤216套，可售數量為0套。上述接近愛建信托的人士說，僅去年12月，該項目預約、網簽數量就有十幾套，遠超之前預期。

“對於投資人來說，承諾的關鍵在於資產能否約束負債，從目前來看，項目本身並沒有多大問題，但我們作為受托人，必須要保障信托投資人的利益。”上述接近愛建信托的人士說。

時至今日，形勢朝著越發不利於佳兆業的方向發展，而采取類似措施的金融機構並非愛建信托一家。自中信銀行申請查封佳兆業部分資產後，已有多家銀行、信托公司等債權人迅速跟進。

中原地產研究總監張大偉認為，促使金融機構申請查封佳兆業資產的原因可能有兩個，一是一些銀行認為佳兆業危機很難解決，為避免損失而進行資產保全；另一方面則是為了更妥善地處理此事。

“現在跟佳兆業有資金往來的金融機構，都在想辦法查封佳兆業資產，”華南某銀行人士亦對《第一財經日報》記者稱，據其掌握的情況，相關金融機構可能存在恐慌心理，擔心佳兆業萬一破產，無法收回資金，“查封之後，萬一出現最壞的情況，多少也能收回一部分資金。”

資金鏈危機可能加劇

“在出現司法訴訟不可抗力的情況下，銀行可以拒絕進行任何支付結算，就算是銀行願意，如果賬戶被凍結，資金也沒辦法流動起來。”上述華南銀行人士向《第一財經日報》記者分析。

根據《第一財經日報》記者掌握的情況，此前包括工行、建行、中行、交行、平安信托、華潤深國投在內的15家金融機構已向深圳中院申請訴前財產保全，要求查封佳兆業在深圳的部分資產。就在1月12日，又有3家金融機構向深圳中院申請查封佳兆業資產。加上愛建信托，截至本報記者發稿，申請查封佳兆業資產的金融機構達到了19家，且絕大多數已經進入審理狀態，但資產和存款是否被凍結，目前尚無更多消息傳出。

“如果銀行賬戶被凍結，企業正常經營會陷入困境。”某銀行人士說，一旦佳兆業銀行賬戶被凍結，會對佳兆業產生兩方面的不利影響，一是上下遊貨款的無法正常支付，會導致企業整個運營停擺，另一方面，房源被“鎖定”之後，無法進行銷售，企業無法產生現金來源，從而導致資金鏈被切斷，現金流會迅速陷入枯竭。

這一影響已經開始顯現。據佳兆業前海廣場項目一名業主介紹，該項目有五六十名業主已經交完首付，但交房時間在今年3月，而另一部分業主購買的精裝房，交房時間為2016年初。1月11日以來，深圳部分業主開始采取行動，“大家都非常著急，佳兆業現在這個情況，不知道能不能按期交房。”上述業主說，他們已在1月11日成立維權委員會，與佳兆業進行交涉。

最大的擔憂，則是銀行賬戶被凍結之後，可能引起交叉違約。接下來，佳兆業可能有債務陸續到期需要償付，未到期債務也要付息，但賬戶凍結後，這些資金流動無法進行，從而可能引起更多債務違約。

2014年中期業績報告顯示，截至去年6月底，佳兆業總借款金額為297.73億元，一年內到期的債務為60.07億元，其中一筆金額25億元的信托將在10天之內到期。此外，大量票據也需要付息。

“現在資產被查封了，資金根本轉不動，如果還不上，將會引起更多的糾紛。這樣下去，光財務成本就不得了，只能讓企業的現金流更糟糕。”上述華南銀行人士說。

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佳兆業成最後一根稻草 壓垮房地產外債市場

來源: http://wallstreetcn.com/node/213462

國際債券投資者對中國房地產企業的債券的熱情被佳兆業事件徹底撲滅，迫使中國房企從別處尋找資金。

中國大陸開發商已經成為了亞洲垃圾債券市場的核心。根據數據咨詢平臺Dealogic，2013年和2014年，大陸開發商分別通過垃圾債籌集了195億美元和214億美元的資金。

在2013年和2014年的前三周，中國大陸房地產公司分別從國際債券市場籌集了53億美元和49億美元資金。然而截止至今，今年還沒有一個已經完成的交易。銀行家們表示，因投資者越來越謹慎，許多房地產企業推遲了發債計劃，轉而從其他地方尋找融資。

一家投行債券融資市場主管向英國《金融時報》表示：

你不想腆著臉地向投資者要錢，如果他們覺得自己好像在抓住一把正在下落的刀。

大陸開發商發行的債券目前均以低於面值的價格進行交易，這加大了近期發行新債券的難度。投行Jefferies的分析師表示，佳兆業的情況將改變開發商的發債時間表，而監管審查將變得更為嚴格。

中國大陸開發商近年來開始越來越多的通過海外發債進行融資。雅居樂和碧桂園一半的資金來自海外債券市場。

華爾街見聞網站此前提到，深圳房地產龍頭企業佳兆業集團今年1月公告稱，未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會主席郭英成辭職觸發的強制性提前還款。該司稱此次違約可能導致有關貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

這是2015年中國資本市場首例違約。2014年11月佳兆業上千套房源被深圳市政府有關部門鎖定，國內媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。

佳兆業是深圳本土龍頭房企，連續三年榮獲“深圳地產資信十強”。2009年12月赴港上市後三年內，該司銷售額增長2.4倍，從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年，佳兆業以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額，超過行業龍頭萬科，摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。

佳兆業以運作城市舊改項目聞名業內，其快速擴張與深圳當地政府有千絲萬縷的關系。而隨著深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬，佳兆業也一步步深陷泥潭。

2014年10月，郭英成就被傳涉及落馬官員而被帶走。11月底深圳多個樓盤被爆出遭當地國土部門“鎖定”，目前除前海廣場外，佳兆業在深圳的所有預售項目都已經被鎖定而不能銷售。

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佳兆業：“爛尾樓專家”爛尾

來源: http://www.infzm.com/content/107517

以“爛尾樓專業戶”“舊改專家”示人的開發商佳兆業可能從未想到，有一天會出現身份大逆轉，要由別人來收拾自己的殘局。

“沈默的佳兆業，未出聲的政府，熱鍋上的業主，多麽鮮明的對比？”佳兆業城市廣場二期的一位業主在微博上寫道。

2015年1月開始，接踵而至的債務違約、合作夥伴終止合作、各地銀行信托申請訴前保全，查封佳兆業資產，讓在中國30個城市擁有93個項目的佳兆業集團，如多米諾骨牌一般節節垮塌。

自從2014年11月28日，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；一周後，佳兆業兩家位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益；再一周後，佳兆業創始人、董事長郭英成辭職，佳兆業深陷破產傳聞。

諸多掠食者聞風而來。據新華網消息稱，融創地產團隊十余人已經進駐佳兆業總部，對佳兆業做產權與債務評估。

在過去15年時間里，佳兆業究竟做了什麽，以至於從地產新貴變成破落戶？

“爛尾樓專家”

佳兆業的發家故事始於爛尾樓。

2009年11月，佳兆業集團赴港上市的招股說明書中提到：我們的集團由郭氏家族所創辦。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產，其於深圳從事住宅物業開發。

郭氏家族，是郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊偉是老大，為香港富昌金融集團主席，不直接參與佳兆業事務。郭英成是老二，擔任佳兆業集團主席兼執行董事，郭英智是老三，為佳兆業副主席、執行董事。郭氏三兄弟為人低調，除了佳兆業業績發布會，從不接受媒體采訪。

廣東省普寧市人民政府一份《關於授予郭英成等111位先生、女士2011年度“鐵山蘭花獎”勛章的通知》顯示，郭英成祖籍普寧市大壩鎮鐵山洋村，這是潮汕平原與粵東丘陵交界處的一個村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相關資料幾乎為空白。在佳兆業招股說明書中，對於郭英成、郭英智的介紹，也是從1999年創立佳兆業集團開始，此前的教育、從業經歷完全沒有提及。

郭英成本人對媒體的公開表述是，“搞房地產生意之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因為見同鄉搞房地產生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

相關工商資料及佳兆業招股說明書顯示，郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆業實業有限公司、深圳市星寶利實業發展有限公司、深圳市吉利隆實業有限公司——的經營範圍均為興辦實業、國內商業、物資供銷業。這也和郭英成所說的“貿易及工業生意”相吻合。

1999年8月31日，深圳市佳兆業實業有限公司經營範圍增加了一條，“在合法取得土地使用權範圍內從事房地產開發經營業務”。

這一年，他們拿到了深圳龍崗區布吉鎮的一個爛尾別墅群地塊，將其改造成為綜合住宅項目。當時布吉屬於深圳特區“關外”，位置偏僻。

2000年8月15日，深圳市佳兆業實業有限公司更名為深圳佳兆業房地產開發有限公司。

更名半個月後，桂芳園第一期公開發售時，新盤還處在一片爛尾別墅簇擁之中，30棟5至6層高的多層住宅，分別以蘭花、荷花、紅梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周邊缺少設計感的樓盤，桂芳園一期很快獲得市場響應，2001年佳兆業一鼓作氣開發完2、3、4期，之後又在別墅群東面繼續拿地、一共開發了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

2004年6月，佳兆業的第二宗住宅項目“可園”公開發售，同樣位於龍崗布吉鎮。

很快，佳兆業就開始將觸角從關外伸到關內、從住宅拓展到了商業地產。2003年11月6日下午，在七家公司參與的競拍中，佳兆業以4億元人民幣的價格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”，不到三年，“子悅臺”變成了深圳佳兆業中心，成為佳兆業第一個商住綜合開發項目。

這不僅是深圳當年拍賣的最大一宗爛尾樓項目，也是廣東省當年拍賣標的最大的爛尾樓項目。

“中誠廣場”大贏家

佳兆業在招股說明書中寫到，2005年，佳兆業在翻新爛尾樓子悅臺的同時，也翻新了廣州的爛尾樓物業廣州金茂項目，也就是中誠廣場。

1992年，泰國華人KULPHAT.SA-NGA（中文名鐘華）回國創業，註冊成立廣州鵬城房產有限公司，開發地產項目“中誠廣場”。

2002年3月4日，中誠廣場在封頂前已預售樓花，無法按時交樓面臨業主追討，廣州中院發布了債權人登記公告，隨後又致函廣東省高院，要求以公開拍賣的方式解決中誠廣場的糾紛。

據《財經》報道，半年後，一名叫範駿業的潮汕商人，以廣州駿鵬置業有限公司、金貿國際投資有限公司董事長身份，與鐘華簽訂了收購合同，以9.24億收購中誠廣場16.5萬平米樓盤，余下6.7萬平米仍屬於鐘華，範駿業的兩家公司負責整個中誠廣場的裝修。

不過，範駿業資金不足，且因涉嫌合同詐騙和票據詐騙被廣州、天津兩地公安機關立案偵查。鐘華不得不將該筆款項退回，中誠廣場再度爛尾。

2004年11月，已受到通緝的範駿業仍以金貿國際之名向廣州市中院申請成為中誠廣場獨家收購方。此時金貿國際股東結構已經發生變動，以信托形式成為佳兆業的間接全資附屬公司。

這份獨家收購方案接連獲得廣州中院、廣東高院和最高法院批複同意後，廣州市中院要求金貿國際在一個月內將9.24億元收購款匯入法院指定的賬戶。

由郭氏家族郭映龍、郭映光控制的深圳市琪裕擔保有限公司，為金貿國際的9.24億元收購款提供了擔保。

隨後廣州市中院調查發現，這筆資金由中石化旗下廣東省石油企業集團賬戶轉入。中誠大廈的A座大樓隨後由中石化持有，改名“中石化大廈”，佳兆業則持有其B座，不過要減去部分此前在鐘華手中預售的房產。

據佳兆業招股說明書披露，2007年6月4日，佳兆業出售金茂國際控股有限公司給獨立第三方，售價1億元人民幣。應該說，佳兆業成為“中誠廣場”最大贏家。

佳兆業入主後，鐘華開始向中紀委舉報潮汕幫經濟問題，涉及71名官商。但落馬者最終判決書中涉及“中誠廣場”的，只有楊賢才一人。

2010年5月31日，原廣東省高級法院執行局長楊賢才被判無期徒刑，其判決書中認定，楊賢才接受佳兆業集團董事長郭成（郭英成的別名）的請托，為金貿國際收購廣州中誠廣場提供幫助，後收受郭成港幣100萬元。

但郭英成和佳兆業似乎絲毫未受此案影響。

“舊改”生意

2005年開始，佳兆業走出深圳，開始向珠三角周邊拓展，以合作開發、公司收購等方式在全國範圍內布局。在成立近十年後，2009年5月，佳兆業才第一次通過招拍掛獲得土地儲備，以3.18億元拿下廣州益豐搪瓷廠地塊。

2009年12月9日，佳兆業赴港上市。盡管上市首日破發，但也融得34億元，相當於其2008年全年合約銷售額。

在上市前一周，深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。為佳兆業從“爛尾樓專家”進化為“舊改專家”埋下伏筆。

此時佳兆業還是很小的一家地產公司，一位深圳地產界人士對南方周末記者回憶說，當新地越來越少，佳兆業這樣有著舊改經驗的公司就開始引人註目了。他註意到這家企業是從2010年5月的“帶頭跳水”事件開始的。

2010年5月28日，佳兆業深圳的三個在售樓盤金翠園、茗萃園及上品雅園打出八折促銷，最大優惠幅度達1萬元／平米，成為深圳第一批降價銷售樓盤。

這一年，中國政府一共發布了三條關於樓市調控政策，地產商的日子都不好過。但佳兆業卻開啟了有史以來最激進的擴張布局，在2010年全年一共取得了16個項目地塊，新增建築面積約540萬平方米，拿地金額合計約52億元人民幣。

為此，佳兆業在2010年4月發行了一個總額為3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達13.5%，打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄；8月又將位於廣州的佳兆業廣場以19億元的價格賣給恒大地產，錄得約8億元凈收益，以緩解資金緊張。

2010年12月底，時任佳兆業總裁的黃傳奇接受《第一財經日報》采訪時表示，佳兆業在2010年戰略性進軍三四線城市，以應對政策調控，試圖通過擴大規模總量、快速周轉來提高盈利能力，這一年新進入8個城市。

不過，爛尾樓、舊城改造仍是佳兆業舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日，在年報發布會上，佳兆業集團副主席譚禮寧談到，“我們過去成功取得260萬平方米舊改項目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌曾參與過房地產企業的舊改工作，他對南方周末記者表示，不少做舊改的房地產企業賺了第一桶金之後就轉行，因為在中國做舊改很難。通常舊改的推動者背景都不簡單。

回到一二線城市

從2012年開始，佳兆業的公司戰略又從三四線城市轉移回一二線城市。

在佳兆業2012年度業績說明會上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來在一二線城市的發展可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。2012年，佳兆業新增土地90%集中在一二線城市，2013年更是耗資141億增持一二線城市土地，在廣州、上海招拍掛中高價拿地，樓面價和周邊樓盤售價相差無幾。

一二線城市的新增建設土地畢竟有限，招拍掛之外，舊改成了開發商拿地的不二選擇。2012年5-6月間，佳兆業和萬科“不請自來”，圍繞著深圳南苑新村舊改發生一起拉鋸戰，雙方不惜以提高補償標準、舉辦各種活動以吸引更多住戶支持，開出了“拆賠比例1賠1.4”這樣的深圳歷史新高。最後，這場爭奪戰以政府部門明確表態“該片區尚未納入‘城市更新’範圍，更未到公開選擇市場主體的階段”而告終。

2013年8月，佳兆業通過“代管代建”方式，拿下北京長安街沿線的爛尾樓“長安8號”，進入北京。

“社會大眾把舊城改造簡單地等同為拆遷，又簡單地給拆遷貼上了黑色的標簽，我們認為所有粗暴的原因、根源就在於沒有把利益分配好，沒有均衡好。”2012年12月，佳兆業新任總裁金誌剛在一個地產論壇發言稱，

這番話說完9個多月後，據中新社報道，2013年10月初，佳兆業下屬機構之一、負責珠海灣仔中沙街舊村改造項目的珠海展大房地產開發公司，涉嫌逼遷，發生了珠海首例在舊村拆遷過程中以暴力手段傷害原住戶案件。

就在上述論壇上，有香港記者就舊改的利潤問題提問金誌剛，得到的回答是：所有舊改的地段都是不錯的，同期投入資金產生利息，地段也在升值。這是我們舊城改造項目毛利率相對比較高的核心原因。

倒在巔峰時刻

“現在是眼睛一睜300億，眼睛一閉300億，走路想著300億，吃飯想著300億，聊天也在想著300億……”2014年9月3日，佳兆業集團舉行了沖刺300億銷售及回款動員大會，進入年度銷售額300億元倒計時，佳兆業策劃營銷管理部總經理劉偉在朋友圈感慨。

這是佳兆業有史以來最好的銷售業績年。兩個多月後，據佳兆業集團的官方公告，2014年前11個月銷售額就到272億元，眼看勝利在望，佳兆業卻在最後沖刺時刻動彈不得。

2014年10月13日，深圳政法委書記蔣尊玉涉嫌嚴重違紀被調查，此後一度傳出與之關系密切的佳兆業主席郭英成受牽連被扣查的消息。佳兆業隨後發布澄清公告。

一位接近佳兆業的深圳地產界人士告訴南方周末記者，佳兆業要出事的苗頭早就有了，2014年6月開始高管陸續被請去配合調查。

而佳兆業總裁金誌剛在2014年3月、8月、9月分別減持佳兆業股票200萬股、200萬股和350萬股，前後套現2000多萬港幣。

不僅僅是辭任佳兆業主席、執行董事職務，郭氏兄弟更早便有了與佳兆業切割的動作。2014年12月3日，郭氏家族對佳兆業的信托持股量降為49.28%。

佳兆業中期財報顯示，截至2014年6月底，佳兆業的現金及銀行存款賬面總值111億元，總借款約為297.74億元，公司的負債凈額與權益總值比率為72.5%，低於同行水平，資產凈值200億元。

佳兆業的總借款中，約60.08億元將於一年內償還，大部分不在償還期，但在“黑天鵝”效應的影響下，越來越多的債權人提出了未償還的款項及時到期應付的要求，這也給佳兆業資金鏈帶來了巨大的壓力。

“佳兆業的問題不是錢。”一位接近佳兆業的人士對南方周末記者表示，佳兆業債務有多種處理途徑，即使資金都被凍結，深圳潮汕圈子要湊錢很容易，他們曾有過10多個老板湊齊200億救急的經歷。

前述深圳地產界人士則對南方周末記者說，現在一切不透明，如果佳兆業就這麽在不透明的情況下資產被處置完畢，會不會重現深圳金光華官司？

2002年金光華集團以舊城改造名義，協議低價獲取南國影視城舊改地塊，改造為金光華廣場。2009年因涉嫌深圳市原市長許宗衡案，金光華董事長李亞鶴被帶走調查，2012年深圳市深圳市規土委沒收金光華廣場用地範圍內的建築物和其他設施並上繳國庫。目前，李亞鶴正試圖以司法途徑要回金光華廣場。

佳兆業和政府保持了驚人的一致——沈默。據一位參加了1月26日政府、佳兆業高管、業主協調會的業主告訴南方周末記者，鎖盤決定權很可能並不在地方政府手里。

一位不願透露身份的佳兆業高管告訴南方周末記者，深圳市政府正在積極促成解決佳兆業的問題，有關佳兆業重組事宜，最快1月底會出公司公告。

佳兆業今早照大合影 融創將全面接手

來源: http://www.yicai.com/news/2015/01/4570238.html

佳兆業今早照大合影 融創將全面接手

一財網吳斯丹2015-01-30 13:07:00

1月30日早上，佳兆業中高層在惠州博羅開了最後一次高管會議。會上宣布，融創中國將全面收購佳兆業，郭氏家族持有佳兆業約49%股權全部轉讓給融創中國。收購完成後，佳兆業可能會被更名，這也就意味著佳兆業將不複存在。