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開時裝店首要捕捉潮流。今年街頭 熱話非韓牌時裝莫屬，不但獲時裝達人徐濠縈力撐，更打入中環高級時裝百貨店Harvey Nichols。去年五月，三十一歲的黃綺華（Eva）食住「韓流」，伙拍三名表姐妹，合資十七萬，在中環開設樓上鋪Le Collection賣韓國衫，主攻區內OL，半年未夠已回本。創業路出奇順利，但背後其實充滿隱憂，競爭急增、客源狹窄，不但難以再發圍，更隨時拖垮小 店。本刊找來擁有七間分店，月入五十多萬的時裝店chapel老闆楊偉雄（Luke），為小店拆局把脈。

「我哋同好多香港人一樣，打工打到悶，想搵盤生意做吓，諗過做食肆，但無人有經驗；跟住就諗賣衫，傾傾吓發現大家衣櫃都有唔少韓國衫，就決定賣韓牌；地鋪 太貴，怕風險大就揀樓上鋪。」Eva幾句話便總結了開鋪始末，是典型的新丁創業故事，從興趣、能力出發，見步行步。甫開張，靠打「友情牌」加新鮮感，一個 月做二十萬元生意，半年不夠便回本，但蜜月期很快結束，生意額回落至十萬元左右，每月雖有四、五萬元盈利，但在競爭越趨激烈下，隨時變炮灰。已有十多年時 裝零售經驗的楊偉雄（Luke），直言韓國服裝有得做，Le Collection起步正確，目前關鍵是如何從入貨、客源及選鋪上，利用現有優勢，衝破樽頸位，站穩陣腳。

OL熱捧 中價韓牌上位

Le Collection的客源主要是二十至三十來歲的OL，為配合她們上班之用，鋪頭售賣的時裝以斯文、簡約設計為主，多為鬆身及立體剪裁，甚少誇張、性感 款式，有過半數的貨品是容易配搭的連身裙，「連身裙無咁易起皺，朝早起身一笠上身就返得工，十分方便。」全職打理鋪頭的Eva解釋，曾是廣告營業員的她， 和另外三位任職 會計、銀行及公關的老闆兼表姐妹，本身就是OL，從自身出發，不難捕捉顧客心理。Eva和表姐Loretta幾乎每個月都會飛到首爾入貨，另每星期向香港 韓牌代理睇相入貨；「本地代理提供嘅款式較大路，為增加競爭力，一定要親自去東大門搵一些特別款式。」Eva表示，位於東大門的四個商場，如UUS、 APM、Designer Club及NUZZON，一到夜晚就轉做批發，由晚上八點營業至翌日清晨六點，兩人每次都花兩晚通宵「尋寶」。每逢三、四月及十月等轉季日子，入貨量是平 時的一倍，約四、五萬元。Eva指，中價韓服OL最受落，因此店內定價大多在一千元以下，四、五百元佔大多數，毛利約八成。「貴過一千元，客人寧願買歐洲 衫。」店鋪的入貨準則是款多量少，每件貨只會入三至五件。「客人最怕撞衫，而且韓國時裝換款速度好快，每個星期都有新款，入得多分分鐘賣唔晒。銅鑼灣、尖 沙咀嘅鋪頭好快轉款，如果我仲賣緊舊款，客人好快悶。」每逢季尾，賣不清的貨，會以三、四折的價錢散貨。

Luke評語

「以OL為目標顧客群做法可取。一來消費力高，二來韓國衫剪裁較鬆身，能把手臂、肚腩及臀部的『鬼祟肉』遮住，至啱怕肥嘅OL。除了連身裙，不規則、剪裁 特別的大件頭闊身T恤，都深受OL歡迎。韓國衫質料唔差，但車工較遜色，要花多些功夫做『後勤工作』，包括剪線頭及熨衫，價錢牌也可自行設計，即使客人喺 其他鋪頭搵到同款衫，亦唔怕貨比貨。」

五十客包攬八成生意

上週五，午飯時間，中環街頭人流如鯽，Le Collection卻十分冷清，一個客人都沒有。對此，老闆Eva不以為意道︰「今日星期五，OL都掛住收工去玩，天氣又唔穩定，邊有心情 shopping。」事實上，Le Collection主要做熟客生意，在幾乎零宣傳下，全靠口碑及朋友介紹新客。「初時都有請人派傳單，但成效不大，反而facebook專頁變咗留客渠 道，OL個個都有facebook，返工第一件事可能就是開facebook。」Eva笑言。鋪頭索性連會員制都沒有，facebook專頁內約九百個 「朋友」，便是會員，有九折優惠，其中有五十名忠實擁躉，幾乎每星期都來幫襯，撐起店鋪八、九成生意。每當有新貨，Eva和鋪頭的店員兼表妹Vivian 就會充當模特兒，試衫並拍照，上載到facebook。Eva亦會記下每位熟客的喜好，每有適合對方風格的新貨時，會透過facebook私人訊息通知她 們，並附上照片。現店鋪有三成生意額是經facebook落單。「客人可留言留貨，先到先得，出面鋪頭未必間間有留衫服務，就算有都係一、二日，但我哋可 以留四、五日，一個星期都試過。」客人可親自上門取貨，或將錢存入店鋪戶口，Eva再找速遞送貨上門，每次收取二十元，滿一千元就免費。

Luke評語

「樓上鋪人流唔會多，店鋪生死取決於熟客的去留，平時多與客人傾談，入貨時最好針對他們嘅風格，既確保銷情，又可增加客人忠誠度。配飾毛利高，可設專櫃。 另外，入貨時可順道購買些小禮物送給客人，如韓國嘅襪便價廉物美。單靠facebook難吸新客，可考慮針對性派傳單去寫字樓，或主動借衫予雜誌拍照。」

樓上鋪做試金石

Loretta和另外兩位股東Venus及Lilian是三姊妹，Eva和她們屬表姐妹關係，佔五成股份。店名Le Collection中，「L」代表三姊妹柳姓英文譯音Lau，「e」則代表Eva。面積約四百呎的Le Collection，位於威靈頓街及閣麟街交界的商廈四樓，窗外便是中環半山電梯。說是四樓，但大廈地下對上有層閣樓，因此客人來幫襯，要爬足五層樓 梯，對踩着高跟鞋的OL來說，頗為吃力。「我哋第一次做生意，預算三萬蚊租金，睇過附近嘅地鋪，租金閒閒哋要八萬元。咁啱呢幢大廈重新裝修完，成幢都係做 生意，唔會有住客揪住餸上上落落，間鋪又有落地玻璃及獨立廁所，月租只係萬五元，一睇就鍾意。」負責搵鋪的Loretta說。樓上鋪人流少，四位老闆於開 業第一個月，落力召集朋友來撐場。「我哋嘅朋友都係三十來歲嘅OL，好多收到風來幫襯，唔喺中環返工都專登走過來，一個月做咗二十幾萬生意，好到我哋都唔 敢相信。」Eva指，可惜蜜月期好快過，朋友逐一流走，「唔會再長途跋涉走過來。」店鋪每月營業額由第三、四個月開始回落到十萬元左右，數月來都只能打守 衞戰，難以拓展新客源。「三年租約，希望兩年後租約屆滿，可進軍地鋪或商場。不過，營業額得十萬元，分分鐘未夠交貴租。」Eva一臉兩難道。

Luke評語

「開地鋪先要做足市場調查，包括區內同類鋪頭嘅售價、產品，自己是否有特色貨搶客等。另外，商場或街鋪對貨源嘅穩定性及流轉性要求更高，現階段應先開拓更 多入貨點，搜羅唔同品牌，測試受歡迎度。中環地鋪租貴，但又做唔到週六、日生意，浪費租金，同樣租金應選擇尖沙咀、銅鑼灣。」

開業資料（05/2010）

租金*$45,000入貨$87,000裝修$30,000雜費$10,000總投資$172,000*兩個月按金，一個月上期

營業資料（03/2011）

營業額$120,000租金$15,000人工*$16,000入貨$40,000盈利$49,000*包括老闆Eva及一名全職員工

老闆Eva回應

1. 每件衫都做足「後勤工作」，並配襯飾物再上架。2. 配飾無分季節，不怕「責貨」，會入多些貨，但店鋪空間有限，不會設專櫃。3. 今年五月公司一周年打算買小禮物送俾客人，但未決定送什麼。4. 中環區派傳單成效始終低，靠facebook吸客效果好，而且免費。5. 客路主打中環的OL，轉地鋪會考慮同區，以免流失儲了一年的客。正物色金鐘海富鋪位，而銅鑼灣、尖沙咀地鋪競爭大，客路不同，未必考慮。

新一代家庭「煮婦」，白天上班， 晚上下廚，煎炒小菜猶可應付，鮑參翅肚就有心無力。四十二歲的黃紹華（Dilys）和五十四歲的三哥黃紹龍（龍哥）睇準商機，○七年九月於九龍城開設「好 東西」高級雜貨店，以代客浸發海味做招徠，兼賣貴價食材及零食，吸引各區「中產」師奶搵上門，旺季勁賺廿多萬，二百多萬投資，年半已回本。

上週四下午，幾個三、四十歲的少婦走進位於九龍城衙前塱道的「好東西」，負責收銀的黃太（Dilys大嫂）一眼認出熟客，笑着招呼道：「施小姐，又來買嘢 呀？」大哥黃紹彪和數名店員即埋位，「人釘人」服侍客人，大嫂則轉身走到店後的廚房，端出數碗花膠糖水予施小姐等人，熱情地說：「趁熱試吓。」記者上前做 訪問，大嫂插口道：「佢成日來o架，買親都過萬。」家住觀塘的施小姐，一臉受落地邊揀貨邊說：「我唔識煮嘢食，呢度會教埋我點煮，以前會買浸好嘅花膠，學 識咗就自己浸。」埋單時，大嫂又出馬：「呢款花膠剩番兩包咋，買唔買埋佢？」對方即「聽話」地再買了包花膠，VIP九折後約三千元。

闊太識吃唔識煮

在店鋪所見，客人大多三十幾歲的少婦，既想煮幾味給家人吃「威番次」，但對着「硬繃繃」的海味又苦無對策，就算位置「唔就腳」，都專程驅車來買。店內亦放 置了不少貓紙，教授炮製海味方法，不少客人都拿着貓紙揀貨。

老闆Dilys出身海味世家，現三哥仍有一家海味店，已退休的大哥黃紹彪更是海味行內的老行尊，退休後便和大嫂來「好東西」幫忙，負責海味加工部分。店內 有已發好的海味「水盆」賣，亦會代VIP免費發海味，以及代扣鮑魚服務。記者拿發好的花膠，請教人稱「大師姐」的飲食界名人麥麗敏，她摸過後指質素不錯： 「摸落有彈性，不像有些鋪頭用梳打粉發。」

雖然方便，但好東西的價錢較在同一條街的老字號金城海味為高，一斤大小相若的日本瑤柱，金城賣約千三元，好東西則賣約千七元，但後者包裝得體，大小色澤明 顯揀過，闊太都不介意多付點錢。

由於走高級路線，要一次過買滿八千元，或兩個月內買滿一萬元才可做VIP，有九折。開業時撞正「魚翅撈飯」的樓股高峰期，第一年已有三百多個會員，現增至 七百人。

七、八月是海味生意淡季，中秋後至農曆年最旺，店內最受歡迎的是貼上自家品牌標籤的南非罐頭鮑，佔海味類生意額的兩成。「我以前喺南非住咗半年，識得嗰邊 嘅廠，原本每次要訂一個貨櫃嘅貨先肯做，佢哋肯俾我減到五百箱（每箱二十四罐），一年訂兩、三次貨，我叫佢哋煮得腍身啲，客人鍾意買二十幾頭嘅當小吃。」 三哥說。

加價前谷客儲貨

每日坐鎮店中的Dilys，會細心記着客人的喜好，一有新貨即拿給客人試食。「開鋪幾時都係講人際關係啦！」Dilys笑說，有幾個熟客不時會打電話和她 聊天，講吃講八卦，「我每個月都會SMS（手機短訊）俾VIP，宣傳有咩抵買。」近年海味價格颷升，Dilys會在加價前發短訊提醒熟客。如果家裡雪櫃不 夠位，Dilys便免費代客存貨，店內擺放着數個大雪櫃，裝滿一包包寫上名字的急凍海味。「小財唔出，大財唔入」，海味毛利高達八成，店內經常以「試食」 引客上釣。「開鋪初期，我成日開罐頭鮑俾客人食，依家佢哋罐頭鮑當罐頭湯咁買啦！」龍哥笑說。這天，店內預備了一大煲花膠糖水予客人試食。每逢大時大 節，Dilys亦會為會員預備茶葉和曲奇等小禮物，逗得客人十分開心。雖說是雜貨店，但醬油、調味品等都是配角，利潤只有一至兩成。「來呢度買嘢嘅客人都 係貪方便，一定要賣埋煮海味用嘅醬料。」Dilys解釋。

買貨靠關係

人際關係好，不但可以儲客，更方便入貨。經營海味生意已三十多年的三哥，與不少海味批發店有交情，將賒數期由個半月延至三個月。龍哥自己的海味店和「好東 西」，會聯手大手入貨，降低入貨價，然後把最靚五分一貨放到「好東西」賣，「呢度啲人唔問價錢，最緊要覺得好食就得，客路唔同。」龍哥表示，他只會在過年 後至中秋前的淡季買貨，趁其他行家未睇清市場，價格較低時入貨。早前日本地震後，日本海參價格急升五成，他立刻大手購入澳洲海參，「日本貨升得咁勁，好快 大家就要搶買其他地方嘅貨啦！」龍哥當時信心十足，之後澳洲海參價格果然勁升。創業前，Dilys原是個人成長課程的導師，教授溝通技巧，但工作忙，私人 時間全失，因為自己鍾意吃，便轉行開設高級雜貨店。九龍城出名多「識食」之人，所以第一時間到九龍城搵鋪。現時地鋪連二樓共千四呎，月租五萬元，年多前續 約時加至八萬元。Dily指，做海味生意要「睇市吃飯」，○七年開業時，恒指衝上三萬點，店鋪每月勁賺三、四十萬，翌年金融海嘯，生意即急跌兩、三成，如 今即使旺季，生意額亦只是過往的一半。「你睇今日個市！又跌啦！就嚟跌穿萬八啦！」Dilys緊張道。

【開業成本】

（09/2007）租金：$150,000#入貨：$950,000裝修：$1,200,000▲雜費：$500,000*總投資：$2,800,000 #兩個月按金，一個月上期▲連二十萬防盜*包括試食、出國入貨等費用

【營業成本】

（07/2011）營業額：$630,000租金：$80,000入貨：$300,000人工：$120,000#雜費：$70,000*盈 利：$60,000 #七個全職員工*包括員工膳食及試食

詠春講求：以柔制剛、以小勝大。

「呢啲形容詞絕對錯！」今期生意主角，研習詠春逾二十年的楊永勣（Jerry）斬釘截鐵地說。

Jerry師承葉問六大弟子之一黃淳樑，師傅離世後，他在師兄的武館義務擔任助教，一教十年。多年來，Jerry一直嫌師兄的教學手法保守，終在三年前與師弟王威健（Mark）自立門戶，成立「純‧詠春」。

他用五花八門的方式，不斷在市場搶攻；教學上他強調系統、實用，不重視傳統武術講求的尊師重道。

舊生跟他而去，謝霆鋒及伍允龍等藝人都加入他的拳館。

但他與師兄的恩怨，卻隨着他生意愈做愈大，愈難化解。

「傳統詠春要你寒背開馬，但要拉近攻擊距離，其實要挺起胸膛，唔係俾人推一推就跌。」上週四，在二十人的班上，Jerry正在教學生們「開馬」，然後大家又一同練習基本招式「小念頭」、「黐手」等，每個動作維持數分鐘，Jerry和Mark逐一上前，測試學生的姿勢是否正確。做得不好的，就須單獨指導，直到每個同學都掌握該動作。學生Man指︰「我之前學嗰間，入到去兩、三小時，師傅都唔理你，想做咩都得。但有時又會突然走過來教你一招，之後又係自己練，頭三個月好悶。依家一齊練，感覺團結啲。」

半小時後，Jerry把學生分組，一名資深學生跟一名初學生一組對練；Jerry利用這時間教導首次來上堂的五個新人。記者未學習過詠春，當日首次來學，Jerry先教紮馬，講完一輪動作指示、背後原因，並叫新生觸摸他的大腿肌肉，感受紮馬至肌肉拉緊，下盤穩固的感覺；練習一小時，記者馬步已站得很穩。其中男學員紮馬不太穩時，Jerry輕易抱起他們；當紮行馬，Jerry則難以抱起他們。Jerry扮鄉音說：「係未呢？係未呢？」他揶揄老牌拳館說：「其他拳館啲師傅，你一做唔到淨係識講呢句。」

YouTube教學吸學生

雖然「葉問」系列的電影上畫後，學詠春的學生愈來愈多，但Jerry指教詠春的武館亦非常多，「剛剛開始時，晚晚都好擔心，究竟今日有幾多人嚟上堂呢？有堂試過得四個學生，點算呢？」為了吸引學生，他和其他教練，把部分詠春的招式拍片，放上YouTube，找人為他們設計手機app介紹詠春，「條片upload咗上Facebook，兩星期就有七千幾人睇過！」他試過花數千元，在小巴站賣廣告，「我而家好後悔，覺得降咗grade咁，根本無一個學生係因為個廣告而上來。」他笑說。幸好，靠網上軟性宣傳及口耳相傳，每一個月平均都有十個新生報名。

Jerry指吸引學生難，但留住學生更難；他着重每一個學生，會跟每個新人聊天，了解他們的背景及學詠春的原因，「我唔會淨係記住每個學生嘅中文名，仲要記得職業同住喺邊區，令佢哋有存在感。」在Jerry的iPad內，有一份試算表，記錄每一個學生的學習進度。他把詠春招式拆細，分成一百多個項目，如「小念頭」，他會分成小念頭第一節、發中線拳、護手用力訓練等，以「DONE」和「LEARNING」來表示學生是否達到要求，有什麼動作須改善，一切資料都在他們Facebook的私人群組內公開，增加課堂透明度。「純‧詠春」的收費亦與傳統收費不同，第一年學費最貴，每月八堂，約八百元；第二、三年每月減一百，第四年再減一百。「詠春係愈學愈簡單，一開始投入嘅時間應該最多，再學反而好多時間係練習。佢哋愈學愈平，亦會覺得唔好浪費之前金錢上嘅付出，而選擇留低。」他心中的計劃是這樣的：「總之我能夠留得低一個學生四年，教晒佢成套拳，我就喺佢身上賺到三萬蚊。」Jerry粗略估計，其拳館的學生流失率約一半，現有一百個穩定的學生。

「散打」租館

現時「純‧詠春」的拳館只是「寄人籬下」，包括位於佐敦山林道的拳館，日間這裡是人家的拳館，Jerry以月租一萬元租下一星期四晚，每晚八時後任用。「呢個場係我一個師兄嘅，佢用唔晒，可以租俾我哋；如果我哋要喺呢區租一個千幾呎嘅地方，一萬蚊一定唔得。」其實在剛開業時，Jerry曾租過一個屬於自己的拳館，「當時旺角商廈要九千蚊一個月，不過我學生唔多，最後改為租人哋studio用幾晚，三千幾蚊搞掂。」除此以外，Jerry分租銅鑼灣一個私人會所場地、觀塘及荃灣的studio，由Jerry及其他兼職師傅任教。他發現這樣反而令他收到住在不同區的學生，「有啲九龍人唔鍾意過海，港島人又話唔想出新界。」不過觀塘studio即將約滿，「二包租」打算在夏天舉辦跳舞班，不能再續租。長遠來說，Jerry希望擁有自己的拳館，不再做無殼的蝸牛，他說：「而家扣除晒所有人工、租金開支，淨袋三萬幾，我哋每個月都將呢筆錢儲起，希望兩年後可以買個工廈單位，唔使再捱貴租。」去年尾，美國一個專發行武術影片的公司，找他們合作在當地推出詠春教學DVD，於今年八月在當地推出，Jerry視之為一個賺錢的機會，「我哋投資咗廿八萬，希望可以大賣，賺到二十萬，加埋之前儲落就夠錢俾首期。」

師兄弟反目

Jerry努力搶攻市場，除了賺錢，亦因為心中的一條刺。十多歲已經跟葉問徒弟黃淳樑學習詠春的他，自師傅離世後，落腳師兄歐陽劍文的華夏武館，那時候他一邊在貿易公司工作，晚上就到華夏做助教，一教十年。但他的內心一直對師兄的教學諸多不滿，他有一套想法：「人哋鬧你屋企人，你都唔還手，有乜唔啱，咪一個直拳打出去，功夫要嚟用，唔係睇o架。」加上他一直不認同傳統詠春教學方法，「講咩尊師重道，我啲學生都係叫我Jerry，唔使叫師傅。以柔制剛亦只係概念，唔係技術，上擂台咁被動，好危險。」三年多前，他眼見一個根本未夠班的學員，自行出來開班授徒，擔心損害師傅名聲，故跟師兄反映，意見卻不獲接受。因此Jerry毅然離開華夏，自立門戶，現時的拍檔Mark亦追隨。

開業後，Jerry的師弟、藝人伍允龍及師姪謝霆鋒亦加入。在明星效應下，愈來愈多人認識Jerry。一直以來，都有華夏舊生過檔，這令歐陽師兄不滿，認為他惡意撬走其學生。歐陽曾向他提出協議方法，要求他回應，唯Jerry則認為︰「我無搶，佢哋過來係因為我教得好，回應咩呀？」雙方正式決裂，去年歐陽一方發出聲明，內容是「本院有為數不少的學生被他用計奪走……他確有挑撥離間及出言中傷本院其他學生」，記者找到歐陽師傅，他說和Jerry相識十多年，一直當他「細佬」，他不願再提聲明一事：「如果日後佢諗通，搵我傾番偈。佢搵到佢自己條路，咪祝佢好運！」Jerry回應說：「佢曾經話張聲明可以毀滅我，無人再支持我，我喺呢個圈立足唔到，會食蕉！我死都會記住佢講過！第時我一定喺佢對面開一間！」

開業資料（7/10）器材：$16,000裝修：$20,000租金#：$27,000網站：$3,000印Tee：$22,500總投資：$88,500#兩個月按金，一個月上期

營業資料（5/13）營業額：$87,000租金：$19,000人工*：$31,000雜費：$2,000盈利：$35,000*包括四個教練及三個助教

一點意見

「Jerry好叻仔、好勤力，全港只有六人獲得香港詠春聯會二級教練資格，佢都考到。」但冼國林卻語重心長地補充：「但做人一定唔可以忘本，你唔尊師重道，第日你啲徒弟都會一樣。」在營運方面，他有兩點意見：要盡快自置會場：「二包租」見你生意好一樣會加租；你亦可能搶走其他武術班如跆拳道、柔道的徒弟，令「二包租」不滿而不再租給你。多教私人班：開班教拳難搵食，扣除教練人工，可以賺的不多。最賺錢就是一對一私人班，可以收過千蚊一堂。

踏入馬年，市值二千六百多億元的新鴻基地產（16），烏氣未消。過年前，郭氏兄弟正式分身家，老大郭炳湘公開「多謝阿媽」，全退新地職務。以為皆大歡喜，怎知上週四，律政司再向新地聯席主席兼董事總經理郭炳江及郭炳聯，追加涉及貪污案的兩條控罪。郭氏第二代官司纏身，第三代則仍青澀幼嫩，帥印隨時懸空。

然而，本刊發現，郭氏中仍有一位作風低調的郭氏成員異常活躍，資歷豐富，因郭氏家變而在新地的角色日漸吃重。此人正是六十出頭的郭炳燊，他是郭氏三兄弟的堂兄弟，專做舊樓收購，屬新一代落釘天王。新地近年發展的港島區重建項目，收樓過程都見他的足跡，甚至在已落成的項目中分一杯羮。現時已在全港落了逾五十口釘的郭炳燊，拍住新地太傅雷霆，裡應外合，儼如新地「攝政王」。

本刊連續數日貼身跟蹤郭炳燊，發現已婚的他風流成性，先與一名中女到平價時鐘酒店「爆房」，又與另一女伴在茶記捽手仔。看來，爛滾王郭炳燊要坐正，還有排「洗底」。

年約六十歲的郭炳燊，每朝十點多便返回中環歐陸貿易中心，他的私人公司辦公。年初八，身穿黑色西裝及黑白色格仔冷衫的郭炳燊，如常上班，傍晚六點未到，便獨自落樓。奇怪的是，這天，他沒有由司機接走，反而直接走進旁邊的港鐵站。正值繁忙的放工時間，郭炳燊與大批市民逼港鐵，但他卻神情輕鬆，嘴角含春。兩個站後，在灣仔落車的他，熟悉地沿駱克道出口走出地面過馬路。這時，突然有一名身穿黑絲短裙的長髮中女迎上前，親密地挽著郭的手臂。二人沿著駱克道，步向銅鑼灣方向，邊行邊閒聊，甚為熟絡，郭炳燊則全程冧笑。

帶中女爆房一小時

數分鐘後，兩人突然停在灣仔京城大廈前，望著面前的酒樓廣告談了一輪，隨即搭電梯上樓。記者尾隨他們，乘坐同一部電梯，以為他們到三樓的酒樓吃飯，怎知二人直上四樓的比華利酒店！比華利酒店屬時鐘酒店，心急「開餐」的郭，與中女直接走向櫃檯開房，完全沒留意跟隨在後的記者。一小時後，即晚上七時，二人雙雙落樓，完全不避嫌。短裙女士獨自離開後，郭炳燊走前一個街口等司機，其間他從公事包中拿出早上曾穿著的黑白色格仔冷衫穿上。變身回覆「原狀」後，才登上由司機駕駛的Land Rover四驅車。七時半，已返到薄扶林的豪峰複式豪宅「交人」，剛好可陪老婆開飯。記者事後返回比華利酒店，發現該時鐘酒店設備簡單殘舊，每一小時收費僅一百八十元，經濟實惠，兼且地點方便，而且一至三樓都是餐廳酒樓，容易掩人耳目。知慳識儉的郭炳燊，似乎是識途老馬。

泌尿科求診

星期後，情人節翌日，已婚多年的郭炳燊，和老婆坐車離開寓所，直駛至養和醫院。二人走上二樓，原來郭炳燊要看泌尿科，醫生是黃偉生。等待期間，戴上口罩冷帽、面容憔悴的陳月湄甚為不耐煩，並以責怪口啟道：「叫咗你早啲嚟睇o架啦！之前嗰個醫生都唔知係咪揼波鐘！」在醫生房內逗留了個多小時，兩公婆才離開醫院，由司機載到中環環球大廈對出，接載兒子及其女友，再一齊到上環榮記潮州粉麵開餐，吃二十三蚊一碗的魚蛋粉。之後，再齊齊返回薄扶林住所。以為是普通家庭日，但剛睇完泌尿科的郭炳燊返家後又再出動，先到上環一間叫「高等髮院」的髮廊剪頭髮，該店門口標示的價格，洗剪吹只是一百一十八元，延續慳家本色。兩個鐘後，離開髮廊的他並非回家，而是叫司機送他到灣仔會情人。只見他走入譚臣道一間茶餐廳，會合一名樣貌清秀的長髮女人，但並非早前「爆房」的短裙女子。此長髮女人已幫郭叫定下午茶，嘆茶期間，郭笑瞇瞇地捉著長髮女隻手「捽手仔」，狀甚親密，情到濃時更忍不住親吻女方面珠。二人短聚近一小時後埋單，在門口仍依依不捨，郭更在坐駕前攬抱女方，來個「goodbye kiss」，完全當自己的私人司機無到。之後，郭即回家「交人」，沒有再外出。

風流慳家成性

出身望族，父親為新地創辦人郭得勝弟弟郭得標，主理YKK拉鏈業務，郭炳燊身家以億元計。但他不但風流，而且非常慳儉。有地產界行家爆料，郭炳燊除了公然在香港「覓食」，亦鍾意返大陸「娛樂」，而且連北上都要慳，「佢話去東莞玩一次只係四百蚊，唔使喺深圳玩，要六百蚊咁貴。」該行家透露，郭為搵藉口返大陸玩，曾借舊下屬過橋，「以前有個職員喺大陸開酒樓，佢藉口話跟同事上去睇鋪，但其實係去玩。」行家中還有公開的秘密，指郭炳燊有一名二奶叫Betty，二人育有一子一女，年約十多歲，「Betty圓圓哋有啲肉地，早年喺大埔開髮型屋，跟咗郭生後，就轉行幫手收樓，而家係郭生嘅左右手。由於佢住筲箕灣，所以嗰頭嘅項目都係由佢跟嘅。」郭炳燊作風低調，地產界只有少數人聽過其名字，大多亦只知他是小型發展商「寶輝控股集團」的老闆，曾與永光地產發展跑馬地永光苑、西灣河悅軒及曾傳出中聯辦洽購的跑馬地壹鑾。至於是郭氏兄弟的堂兄弟這個身份，卻少人知曉。科達地產主席湯君明憶述：「八十年代就識佢，當年大家一齊入大嶼山睇嚇有咩發展機會。佢嗰時身份係一間公司嘅話事人，唔係打新地牌頭，但圈內嘅人都知，要同新地做買賣就一定要經佢，呢個『郭生』就係代表新地。不過當時啲村代表唔係好喜歡佢，所以都無次傾得成事。」

化身落釘天王

郭氏家族以地產起家，但資料顯示，八、九十年代時，郭炳燊於物業市場並不算活躍，他踏上落釘天王的轉捩點，是○六年底至○七年間，正好是新地郭氏三兄弟暗中鬧不和的時期。當時仍是新地主席的郭炳湘，不滿公司管治，懷疑有人於新界地皮收購時賺取差價，於是透過其紅顏知己唐錦馨（Ida Tong），找人入新地查數，觸動其弟炳江及炳聯的神經。當時，不在新地系內打工的郭炳燊，在半年間開了六間公司，包括嘉輝發展、恆信發展等，並以該等公司名義買入十三項物業，且全部物業的按揭都由新地旗下的忠誠財務承造。此外，該六間公司的股東之一羅尚燕，早在九十年代開始替新地於屯門、大圍、元朗等區份收地，而她亦代新地持有新界東北粉嶺北太平山村約一百四十萬呎土地。由此可見，郭炳燊已於新地收地業務上，佔了重要席位，與另一幫新地收地、專攻新界西北的鄉紳陳國鉅的角色相類似。前年負責新地收地事宜的執董陳鉅源，與郭炳江及炳聯，以及前高官許仕仁等人，同被落案起訴。郭炳燊及其相關人士，及後最少五十七次入市買下港九市區舊樓，並多集中於筲箕灣、西灣河和北角一帶，亦即落釘。

項目獲「分紅」

郭炳燊與過往的落釘天王不同，發展商出身的他，深明起樓賣樓的利錢比收購更豐厚，再加上獲新地「特別優待」，有指經郭炳燊參與的重建地盤業權，他都「有份」。如郭炳燊曾在新地的譽都落釘，還要由忠誠財務造按揭。根據新地年報，這個筲箕灣道的項目，新地只佔九成二權益，餘下的百分之八權益，市傳就是由郭炳燊旗下公司持有。而按譽都套現約十億五千萬元計，持有百分之八權益的郭炳燊，可望分得八千四百萬元。根據新地年報，除譽都外，筲箕灣譽．東、西環Imperial Kennedy及西環卑路乍街及西邊街項目，新地都只持有九成二權益。翻查資料發現，以上地盤都涉及郭炳燊手下收購或落釘，據一名收樓經紀透露，郭炳燊一系的人士，落釘有兩手準備，「現時強拍門檻為持有業權嘅八成，所以佢哋買夠兩成就收手。新地要，就可以傾『分紅』，就算新地唔要，佢哋一樣可以搵其他發展商要，甚至乜都唔做，等發展商搵上門收購，做個真正嘅釘王。」

恃靠山作風霸道

另一名收樓經紀則直指郭氏的作風霸道：「郭炳燊會代表新地向經紀要求收邊幾幢先，邊幾幢就唔好收住，甚至要求減收購價，總之就操控收購過程，益佢自己嘅人。㩒住嚟搶咁，好多行家都敢怒不敢言！」市傳一一年新地鎖定目標要西環西邊街三十八至五十二號，當中涉及樓齡約三十年的翰林閣和英賢閣，以及一排近五十年樓齡的唐樓。一名不願透露姓名的英賢閣舊業主憶述：「起初係田生收嘅，仲請我哋成班業主食飯。都有業主肯制，點知後來又話唔收啦，只係收隔籬嘅唐樓。」據知情人士所講，田生是被郭炳燊叫停收這兩幢洋樓，再由郭炳燊自己去收。根據公司註冊處地址，英賢閣部分單位的收購公司董事登記地址，亦是郭炳燊相關公司的常用地址。此外，有經紀還踢爆，郭氏的手下經常以「後補價」來補足收購交易價錢，以西環保發大樓某單位為例，土地註冊處的成交價為三百八十萬元，但印花稅卻為十四萬四千元。如此推算，實際成交價應為四百八十萬元，即「後補價」達一百萬元。該經紀解釋 「佢哋想啲街坊睇公開成交資料時，以為收購價錢較低，咁郭炳燊再收購其他單位時，就唔使咁貴。但地監局三年前已針對收購舊樓發出執業通告，後補價呢招唔用得喇。」對於郭炳燊在新地的角色，新地本週二回覆本刊指，該公司認為不適宜披露合作夥伴或相關股東資料。

傳為過繼子

據知，郭炳燊不時到新地總部，與郭炳江及郭炳聯開會。事有湊巧，郭炳燊沾手新地王國生意時，正正是郭氏第二代不穩之時。天時地利，郭炳燊在郭氏家族地位愈來愈吃重。有熟悉郭家的富豪更爆料，指富豪間對郭炳燊的身世，早有傳言，他透露：「好早已經有傳，郭炳燊乃郭得勝所出，因當時佢細佬郭得標未有仔，先過繼俾佢。」本週二早上，記者到歐陸貿易中心找郭炳燊，起初跟他打招呼，他還笑容滿面，但一聽到記者提及新地和郭氏兄弟時，他便木口木面說：「對唔住，我哋唔講呢啲。」記者提起他到灣仔爆房時，他更以手遮面，只不斷說：「唔好意思。」無論如何，兩位新地主席的官司將於五月開審，各路人馬虎視眈眈，屆時郭氏王朝隨時變天。