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被襲後個多月的奧瑪仕（959） 股東街市偉——吳文新，上週傳出遭人殺害的死訊，唯他急急向外宣稱是對家的陰謀，由於他在自己地頭的新世紀酒店內被襲，現時對公司上下皆抱極大疑心，更吹 雞召開奧瑪仕股東會，踢走八名現任董事，圖清剿舊愛陳美歡的勢力，由自己及女兒坐正。街市偉的反擊看似來勢洶洶，更登報懸紅一千萬緝兇。奧瑪仕的背後，其 實交織着街市偉與陳美歡的恩怨情仇； 二人曾拍住上搵大錢；但二人好賭成性，弄至一屁股賭債，加上發現一對龍鳳胎非親生骨肉，弄至反目成仇，連街市偉的底蘊亦暴露出來，江湖人士也慨嘆：「街市 偉真係無晒面！」

「咦？乜新世紀仲有開咩？前排唔係話執笠o架咩？新聞話股東拗撬嘛，我已經成個星期無載過客去新世紀喇。」記者於上週六在澳門搭的士到位於氹仔的新世紀酒 店時，的士司機說，新世紀已瀕臨「執笠」邊緣。但於酒店內佔地三層的希臘神話賭場依然人氣單薄，二百多張賭枱中，只有不足五分一有人，部分賭枱更用布鋪 起，連布上亦已積塵。「十幾年前個場真係好旺o架，入面逼滿晒人，我自己都成日嚟賭，不過我而家都係鍾意去威尼斯人多啲，呢度啲裝修好舊喇，遲早執笠。呢 度個老闆俾人打到入山頂醫院度瞓，我睇都幾難搞。」在酒店門前等候接駁巴士的女士說。於新世紀酒店內被打至重傷的街市偉，現仍在休養。據知，他的傷勢頗嚴 重，膝蓋被打碎，雙手包紮着繃帶。由於他懷疑有手足對自己不忠心，上月中以奧瑪仕（959）大股東身份，要求召開股東大會，動議罷免八名現任董事，包括陳 美歡的姨甥女李詠詩。並委任自己及女兒吳惠儀等五名「自己友」為新董事，股東大會料於九月十二日召開。其後「陳美歡派系」的獨立非執董吳丁杰亦於上月底以 質疑董事能力為由，要求奧瑪仕即時停牌。

搭棚吸水 互相利用

雖然街市偉與陳美歡如今勢不兩立，但新世紀酒店、希臘神話賭場，以及一度備受股民瘋狂追捧的奧瑪仕，卻是二人關係如膠似漆時，合力搭建的吸水工具。九十年 代街市偉仍與「大家姐」司徒玉蓮相好時，已與陳美歡暗中交往，就連新世紀酒店亦靠陳美歡出手奪得。澳門酒店投資有限公司於九十年代興建新世紀酒店，其後酒 店欠債高達十一億，成為中國銀行的銀主盤。當時，有名葉姓商人有意收購新世紀酒店，並獲得何鴻燊的支持，除了容許葉經營賭業，也拿出一億元來作為持有酒店 股一成的股本，其時有四名江湖中人向葉姓商人提出，不用葉姓商人出錢，讓他們四人分佔新世紀酒店五成半股份，葉佔三成半，何鴻燊佔一成，事後葉姓商人的朋 友——陽明山莊發展商黃週旋則建議葉姓商人持六成，讓何鴻燊佔四成，並由何鴻燊的誠興銀行貸款，以保障自己有更多的利益。但葉姓商人認為早已向四名兄弟承 諾，並無改變主意，但事有蹺蹊，這四名江湖兄弟把股份湊合；並打算成立一間公司持有五成五股份，變相新世紀酒店由這四人做「大」，四人身邊的馬仔說燊哥今 次支持，主要靠四人中的「光哥」面子，此說令葉不高興，因而終止合作，才讓街市偉乘虛而入。

街市偉的三個女人

司徒玉蓮（約65歲）前夫屬香港警司級人員，八十年代與街市偉在何鴻燊麾下，攜手搞賭廳及疊碼生意，憑藉司徒玉蓮的人事關係，街市偉在賭業上扶搖直上；她 的江湖味道較重，性格高傲自負。九十年代初，前國家副主席王震的秘書唐敏，帶司徒玉蓮往北京一酒店開賭，但遇上高官願賭不服輸，反過來把來自澳門的司徒玉 蓮馬仔扣查並控告非法開賭，司徒玉蓮親自上京講數並要求釋放其馬仔，自行攬上身並遭扣查，事件令江湖人士對她十分敬重。即使街市偉與陳美歡搭上後，司徒玉 蓮只淡然離開，並無不快。

陳美歡（約50歲）祖籍台山，早年到美國賭場當荷官，持有美國護照，後來在澳門認識街市偉，在美國及澳門賭場打工期間，認識了一些國內高幹子弟，九十年代 協助街市偉取得原屬中銀銀主盤的新世紀酒店來經營，並誕下一對龍鳳胎，最初令街市偉十分欣喜；今年二月驗DNA才發現非親生骨肉。

馮小慧（約30歲）屬街市偉的秘書，已婚，有丈夫。她原是廣州的劍術運動員，後移民到美國，持有美國護照，後與丈夫返回澳門工作。是次街市偉遇襲，馮小慧同場亦遭毆傷，須坐輪椅，當時有消息指街市偉遇襲源於陳美歡醋意大發。現時，馮小慧夫婦仍得街市偉信任，陪伴在側。

搭通天地線

曾於美國賭場當荷官的陳美歡，與前中央軍委副主席劉華清的女兒劉超英相識，陳美歡透過劉超英，與當時總參二部部長姬勝德疏通，由姬勝德寫文件向時任中國銀 行行長王雪冰，指要協助收購新世紀酒店，才令中銀廣東省分行行長，把酒店出售予街市偉的銀信控股，事後街市偉曾找葉姓商人合作，但對方斷言拒絕。記者致電 向這葉姓商人求證，他只說：「過去的事，不想再提。」剛被罷免董事的奧瑪仕董事張南中，以前正是葉的伙記。陳美歡可說是繼司徒玉蓮後，街市偉在事業上的另 一位女人，「街市偉都算係粗中有細，幾個女人幫佢上位。」一名江湖人暗笑說。九十年代，陳美歡與街市偉合力經營新世紀酒店，但女方作風低調，應酬交際時亦 與街市偉保持距離，至九九年，她懷上一對龍鳳胎，令街市偉欣喜若狂，一直對這對「骨肉」非常疼錫，「有時細路仔打電話來，街市偉一副慈父口脗跟他們傾 偈。」曾跟隨街市偉的人透露。

奧瑪仕掀賭股狂潮

這對龍鳳胎出世後，澳門因開放賭權，賭業出現新機遇，街市偉的事業更上一層樓。街市偉自立門戶之前，曾是何鴻燊手下猛將，將賭場的貴賓廳搞得有聲有色，故 新世紀酒店亦與持有賭牌的澳博合作，經營賭場。其後街市偉於二○○四年斥資約七億，以古希臘神話作主題，為新世紀進行大裝修，並將賭場命名為希臘神話娛樂 場，當時陳美歡亦以負責人的身份接待傳媒，儼如酒店女主人。雄心壯志的街市偉與陳美歡，抓緊濠賭股浪潮在股市豪賭，大賺一筆，借殼上市的奧瑪仕頓成香港股 壇焦點。街市偉與當時為奧瑪仕執行董事李榮彬稔熟，於是透過發行十二億可換股票據，認購希臘神話股權，將希臘神話娛樂場「唧」入原本經營液晶顯示屏生產生 意的奧瑪仕，令其搖身一變成為濠賭股。

始創魔術票據

當時有關收購的消息一出，市場已熱炒奧瑪仕，股價由0.04元炒至最高位4.1元，炒風熾熱得陷入瘋狂狀態，奧瑪仕更於二○○四年十一月一度漲至停牌，不 少股壇中人都因炒奧瑪仕而發達，包括被控洗黑錢的伯明翰班主楊家誠。街市偉對奧瑪仕的表現十分興奮，首次感受到上市原來可以如此過癮，經常叫旗下的疊碼仔 買其股票，並拍心口說：「買啦，輸咗我賠俾你！」同時間，街市偉與陳美歡已經設下絕世好橋，透過大量發行可換股票據，將奧瑪仕變成「印鈔機」。市場一直稱 可換股票據為「魔術票據」，票據持有人可以低於市價換取當時已發行股本5%股票，只要轉手於市場上散貨，便可賺取差價；由於每次兌換，都會令股本增加，持 有人可換取的股數亦會相應增加，可謂愈換愈多，故被稱為「魔術票據」。「嗰陣街市偉一無錢就去兌換票據、行使價一毫子，股價做緊個幾，佢都唔知幾過癮。」 知情人士透露。

疊碼仔炒燶股

街市偉身邊的人，上上下下齊炒奧瑪仕，股份交投量極大，二○○六年四月十一日，更以近六億四千萬元成交額，壓倒大笨象滙豐（005），成為當日成交量最高 之股份。但後來因為多次兌換票據，公司不斷發新股，令奧瑪仕股價插水，不少疊馬仔亦因炒賣奧瑪仕而損手爛腳。街市偉在濠賭股水尾，於二○○七年透過配股集 資二十億，開設一間名叫Ace High的公司，公司本來由澳門前警察司馬文打骰，後交予陳美歡管理，業務是貸款予中介公司，即「疊碼仔」。但這班疊碼仔，因為炒賣奧瑪仕股票輸錢，索性 賴賬以抵銷股票上的損失，據知情人士透露，單是這間Ace High，就欠下公司二十三至二十四億元。奧瑪仕無法全數收回疊碼仔的貸款，令債務日增。今年的中期業績更顯示，奧瑪仕純利倒退七成一至六千萬元，而流動 負債增加，超過流動資產近一千萬元，令公司短期償債能力成疑。事實上，核數師已經連續三年在年報中表示保留意見，質疑公司的經營能力。

好賭成性貌合神離

一直以來，街市偉對陳美歡極為信任，將新世紀的業務交由陳管理之餘，亦將股份轉到其名下。但隨着奧瑪仕股場失利、賭場生意走下坡，加上二人非常爛賭，「佢 哋在賭場名義上係櫈腳，但輸咗都要找數o架，街市偉一晚可以輸幾億元百家樂。」知情者說。因此二人欠下不少街數，陳美歡開始盤算在街市偉身上撈一筆。一○ 年，陳美歡把五十五個希臘神話內的VIP房重新裝修，並聘請歐洲大學生設計壁畫，聲稱花了七億元，並於十月底董事會，通過要求奧瑪仕發行新股給她以作還 債，此舉令奧瑪仕於希臘神話的持股量，由49.9%降至24.8%，當時奧瑪仕董事劉子盈簽署同意，但後來又指以為是簽到簿，此舉惹起街市偉的疑心，認定 劉子盈為陳美歡的心腹，合謀打上市公司主意。後來經多番爭拗，決定成立Greek Mythology Holdings Ltd（GM），部署分拆希臘神話上市再次吸水。如GM可於兩年內上市，陳美歡可透過出售手上的GM股份套現，否則奧瑪仕須向陳償還七億現金，回復奧瑪仕 在希臘神話49.9%之持股比例。但濠賭股在金融市場已失去吸引力，加上街市偉的軍師楊家誠因洗黑錢被拘控，上市遲遲搞不成，日漸水緊的街市偉亦無所不用 其極地吸水，連內地政府的社保基金亦不放過。去年中，街市偉被指經一位名為Jackie Yeung的女賭客介紹，與新加坡的白宮資本合作，容許基金公司在他旗下娛樂場開設賭廳，吸水達三億港元，但據知情人士透露，雖然來自基金支票是新加坡發 展銀行，但原來有一億元來自內地的社保基金，觸動北京政府神經，但街市偉至今極力否認，且大呻無辜。基金入股泡湯，街市偉叫奧瑪仕董事劉子盈出面，從「民 間集資」，交收文件皆由劉子盈簽名，一個月利息高達3%至6%，吸納了不少來自大陸及澳門人士的資金，總數達二十至三十億，但後來未能如期繳付利息而引起 存款者不滿，但街市偉並向外稱：「佢（劉子盈）簽字，佢嘅事。」

街市偉籌碼盡失

最終令二人反枱的，是今年二月，街市偉發現自己「戴綠帽」。由於陳美歡誕下的龍鳳胎患有遺傳性深近視，但街市偉及陳美歡皆視力正常，令街市偉起疑，後來驗 DNA結果發現，龍鳳胎並非他親生，令街市偉震怒。其後二人的衝突開始浮面，於報刊上登聲明就希臘神話的股權問題展開隔空罵戰。繼而發生街市偉被毆再懸紅 一千萬緝兇等事件。然而生意歸生意。惡形惡相的街市偉似乎來勢洶洶，但翻查權益披露，卻發現他已將八成奧瑪仕股份已抵押予中東基金G Captial，據聞餘下兩成亦押予何鴻燊。一旦無力還債，街市偉便會失去大股東之名，恐怕翻身無望。上週，澳博亦向希臘神話收回四十張賭枱，據知希臘神 話出現資金緊絀，員工下月能否如期出糧也成疑。街市偉與陳美歡自收購新世紀酒店，從中協助的人，包括總參二部部長姬勝德，因收受巨額賄賂而被判死緩，中行 行長王雪冰亦因收受他人利益而判有期徒刑，如今街市偉與陳美歡反目，男方被毆打，女方逃亡，可謂顏面無存。

以米芝蓮乳豬聞名，去年以配售形 式上市的酒樓股喜尚控股（8179），股價曾一度如坐火箭，其後更一拆十。然而上市不久即原形畢露，主席黃君武先伸手向公司借錢，繼而減持股份，亦有非執 董「跳船」。黃君武上市集資時，聲稱在元朗開的高級宴會廳紅爵御宴，如今竟淪為街坊、鄉紳跳舞的低檔老舞場。

紅爵御宴去年底開張，號稱可擺多達一百二十圍酒席。場內金碧輝煌，十分寬敞，然而週末的晚市，只有寥寥十數枱客，非常冷清。不過酒樓內被木板圍起的一角卻 相當熱鬧。推門進內，傳來陣陣歌聲。「愛情不過是一件普通的玩意……」，在一個燈光昏暗的舞池內，樂隊現場演奏著《卡門》，還有《The Last Waltz》、《Close to you》等老歌，好不浪漫。但當畫面再拉闊一點，就變得相當滑稽。射燈瞄著一班五、六十歲的師奶，把平日在社區會堂練成的健康舞搬上舞池，台上歌手唱什麼 歌，她們都一樣地數著「一、二、三、四」拍子，指天篤地，左右左右，自我陶醉。較識跳的客人無被影響，女的穿上華麗舞衣，男的窄身衫褲，也有人只穿T- Shirt或短襪襯涼鞋，在舞池上施展渾身解數，當奏起華爾茲的樂曲，幾對老夫妻簇擁著「談談情跳跳舞」。音樂一停，眾人又走回座位吃咕嚕肉、腐乳通菜等 小菜，有老人家忙著把吃不完的小菜「打包」。

陪跳搵食場

沒有老伴的，可在外找「舞伴」。記者見當晚有一、兩名高大男子，周旋在幾名中年婦人之間，他與婦人邊跳舞邊用手挺著對方的腰，男的以普通話說：「這裡挺直 一點。」回到座位，兩人細聲講大聲笑。有客人透露：「佢哋係『陪跳』，喺深圳搵o架，幾百蚊同你跳成晚。」記者以手機拍照，即被侍應叫停，他低聲說：「你 知啦，呢度好多人帶舞伴嚟跳舞，人哋老公未必知o架。」由七時至十一時，跳足一晚最低消費一百六十八元，不過一罐嘉士伯啤酒要三十多元，咕嚕肉過百元一 碟。記者有幾晚到上址，只有五、六十個客人，大家一坐幾個鐘，沒有翻枱，估計整晚收入只有一至兩萬元。日間的茶舞由早上十二時至下午四時半，最低消費九十 元，只播純音樂。至一時半，客人自由獻唱，然而歌唱的質素良莠不齊，明明一首哀怨的《似是故人來》，卻以cha cha版輕快演繹。帶同五歲孫女一同來跳舞，今年六十四歲的鍾太說：「我哋以前間中出尖沙咀百樂門跳，而家可以成日嚟，俾我哋啲耆英做運動，幾十蚊玩足一 日真係抵。」

業績大走樣

喜歡跳舞的黃君武與太太劉蘭英度出「舞池」這條橋，上月推出。上週五，記者在屯門藍地的季季紅門外找到黃君武，身為上市公司主席，但他竟要落手落腳搬貨！ 他大汗疊細汗，顯得十分憔悴，與昔日港交所上市時的風光樣「大不同」，他說：「茶舞幾好吖，反應唔錯。」但言詞間也顯出無奈，「梗係婚宴好賺好多，呢啲唔 係日日有o架。個場橫掂都喺度，不如搞啲嘢。」其實這間紅爵御宴與同系的喜尚嘉喜只一街之隔，兩者一共有三、四萬呎面積，又同是中式酒樓，互相競爭。記者 所見，紅爵御宴的日程表，八、九月分別只有五、六晚有包場，可見已有飽和跡象。

黃君武以搞紅爵御宴之名，把酒樓上市集資，財來自有方。他與太太沒支薪、公司又無派息，但與家人開設肉檔及紅酒鋪，一向供貨予旗下酒樓搵錢。紅爵御宴的鋪 位，是他私人持有。這鋪於○九年以五千多萬元買入，以月租五十八萬租予酒樓，回報率達十三釐。記者問活躍於元朗鋪市的鋪王鄭，他聽錯並說：「三釐好合理 啫。」（唔係呀，十三釐呀。）嚇？好唔合理呀！」另一邊廂，黃又把這鋪押予恆生銀行做三按。今年一月，黃君武以開拉麵店及中央廚房的名義，向公司借九百九 十萬元。問他拉麵店的進度，他說：「做生意嘅嘢，要有把握先可以開始。」然後扯開話題：「我哋剛剛喺灣仔開咗間新嘅『家常便飯』，食禾米雞o架……。」本 來持有七成五權股的黃君武，今年四月更減持一億多股，套現二千多萬。

事實上喜尚本週二公佈的中期業績，相比上市時已經「走樣」，七間酒樓溢利七百多萬元，比上市時只有五間酒樓，溢利還要下降，平均每間月賺十多萬元，其中租 金及員工開支分別升逾四成。本週二記者向喜尚財務總監黃天競查詢紅爵御宴的收入如何，他這樣回應：「唔可以單一咁睇o架，佢同喜尚嘉喜加埋嘅利潤係上升o 架，你去睇嚇都幾多人o架。」（記：但我見到好冷清噃？）他無厘頭回應：「你睇到嘅未必係真正嘅。」他補充說：「咁跳舞嘅人遲啲會帶家人朋友嚟消費o 架！」生意難撈，「跳老舞」不過為力挽狂瀾的招數。

上星期在台灣小巨蛋舉行一連兩場「舞臨盛宴」演唱會的郭富城，完成手頭上的電影後，下半年將會放更多時間作世界巡迴表演，加上今次台灣站大收旺場，令城城的巡迴檔期爭爆頭。

有價有市，與李澤楷旗下「大國文化」的合約今年九月期滿，為免這嚿肥豬肉落入其他公司手中，小小超指派了Now話事人何麗全出動人情牌，又開出天價一億，誓要將金蛋留低。九月約滿

郭富城將「變形金剛」舞台搬到去台灣，作為海外演出首站，最高票價要五千八百元台幣（約港幣1560），較一般演唱會貴，但依然全場爆滿，當地人更對城城演出有高度評價，台北市長郝龍斌更專誠前往捧場。

開頭開得好，其他地方包括國內多個省市及美加，紛紛敲門要求鎖期，但到目前為止，郭富城只落實九月的新加坡及澳門演出。

據知，由於城城與「大國文化」將於下月底完成澳門演唱會後便正式約滿，未傾妥新合約前，經理人小美謹慎行事，其他地方演出，一律hold住。

「其實小美同城城有考慮過唔再簽唱片公司，好似之前有兩個大陸財團，出高價想簽城城大陸演唱會代理權，再搵埋小美做其他人演唱會監製，條件吸引，但小美都 冇興趣；況且向來演唱會同唱片製作都係佢公司自己做番，只需要傾掂發行就搞掂，的確可以做到肥水不流別人田。」小美身邊人說。

不過，李澤楷旗下的「大國文化」卻不願放人，加上電視台Now要大搞，爭取免費電視牌，絕對需要有個天王坐鎮，壯大聲勢。

三年五十場

為留低公司金蛋，李澤楷一早委派向來同城城及小美關係良好，有超過廿年交情的Now話事人何麗全出馬，希望動用人情牌留人。今次城城到台灣開騷，何麗全特登跟住飛，爭取共處時間氹掂城城。

「城城嘅巡迴啱啱先開始，但國內好多唔同地方都主動搵『大國文化』傾，爭住出價，想今年內搵城城到當地演出。不過一日未續約，都冇辦法傾落去，為咗唔想走寶，公司開出一億續約費利誘，當中包括三年內做五十場巡迴演唱會。」知情者說。

開設頻道

為表誠意，何麗全打算在Now開設一條郭富城頻道，專門播放他的MV、演唱會及電影，進一步肯定城城鎮台地位。至於城城是否九月與「大國文化」約滿，小美 直認：「係！而家同何生（何麗全）係有傾關於續約嘅事。（進展如何？）暫時未有嘢可以講到，不過合作咗咁耐，雙方都有默契同感情。（係咪收一億續約費？） 數字呢樣嘢我一向都唔講。」

大牌話事

樂壇天王、天后買少見少，唱片公司為了招攬大牌，不惜開出天價利誘，合約條款自由度高，阿哥阿姐話晒事，乜都得。

鄭秀文04年，Sammi約滿華納，有傳林建岳以六千萬包薪三年力邀她加盟東亞，又請埋其經理人郭啟華加入任職顧問，合約中並沒有規定Sammi每年的工作量，自由度甚高，最終成功打動天后過檔。

劉德華07年，傳劉華袋1.5億天價簽約東亞做歌手，為期三年，內容包括由92年開始推出的500首歌曲版權賣斷，至於經理人合約仍屬華仔自己擁有。

王菲97年剛誕下竇靖童後，王菲以六千萬簽約EMI兩年復出，並要求不再出廣東大碟，只錄製國語碟。

希慎廣場上週五開幕，迅即成為銅鑼灣新地標。黃金地段再加上台灣過江龍——誠品書店的宣傳效應，連日來進場的港人、自由行逼爆商場。商場熱爆全城，母公司希慎的股價亦水漲船高，由年初至今，大升超過三成。

身為銅鑼灣大地主的希慎利氏家族，再次吐氣揚眉。翻開舊照片，時光倒流八十年，集團創辦人利希慎在銅鑼灣開山劈石，在一塊荒涼之地上，一步步建立起利氏百 億商業王國，躍升為全球租金第二高的地段。如今爭先恐後湧入商場的潮男型女或許很難相信，樓高四十層、摩登型格的希慎廣場，五十年代仍是一座名為利園山的 小山丘。

商場下午一點半開幕，門口人山人海，正門電梯多次煞停，職員惟有實行分流，避免過多人乘搭。盛況空前，連附近世貿廣場的職員，以及立法會參選人也走來「攝位」派傳單。至於成功為商場打響名堂的誠品書店，上週六開幕，並試行通宵營業，週日凌晨三時，店內還有逾千客人。

第三代女當家揚眉作

希慎廣場前身是興利中心，樓下是著名的日本百貨公司——三越，○六年開始清拆重建，投資超過二十億元。地盤於○七年曾發生兩死五傷的天秤倒塌慘劇，成為頭 條新聞。等待六年，廣場終於落成。希慎現任執行主席利蘊蓮是利孝和夫人次女，是利家第三代，開幕前，她已揚言要重掌香港潮流脈搏。事實上，希慎在利園山 道、恩平道等地段持有共十幢物業，包括利園、禮頓中心及利舞臺廣場等，七、八十年代時已稱霸銅鑼灣，風頭一時無兩。直至九四年，九倉重建銅鑼灣電車廠，成 為今日的時代廣場後，商場成為香港地標，鋒芒蓋過希慎。其後，希慎落力打造利園、利園二期及利舞臺廣場的零售部分，引入不少名牌租戶，但人氣始終無法與時 代廣場及崇光媲美。如今，終於一吐烏氣，更隨時重奪「一哥」地位。

布疋鴉片起家

希慎以發展商廈、商場聞名，但其實利氏乃發達後才搞地產，發跡地是中環，而非銅鑼灣。老一輩都知道，利氏乃靠賣鴉片起家。二十世紀初，香港政府發牌予私人 公司，合法買賣鴉片。利希慎父親原於中環賣布疋，後染指鴉片買賣。利希慎子承父業，更取得澳門鴉片專營權，並從鴉片貿易中取得暴利。隨着鴉片貿易規管日 嚴，利希慎另謀出路，有見港島中西區發展飽和，北角即將填海大規模發展住宅，他認為銅鑼灣位處兩者之間，發展潛力巨大，遂於一九二四年，以三百八十五萬從 怡和大班手中買下整個鵝頭山，並改名為利園山。銅鑼灣當時四處都是人煙罕見的空地，後來利希慎興建利舞台及利園遊樂場，成為地標，名噪一時，並註冊希慎置 業公司。五十年代，兒子利銘澤操刀夷平利園山，一步步建成利園酒店、希慎道壹號、禮頓中心、興利中心等項目，銅鑼灣步向商業化，亦奠定利氏的銅鑼灣霸主地 位。

居者有其屋（居屋），曾幾何時，是貧苦公屋戶「升呢」至有樓階層的門檻，或是無數入息有限家庭置業的踏腳石。抽居屋，是大家的集體回憶，抽到就如抽中六合彩！一家大細興奮不已，還一住幾十年成為老街坊；那時候的居屋，是切切實實的用家市場。

但大話特首梁振英，上任半個月，便將居屋變成炒家市場。他宣布每年有五千戶白表客，可免補地價購買綠表居屋，以「加快居屋流轉」。一時間居屋炒起、屢創癲 價；以綠表身份住愛蝶灣的趙太，賣樓一鋪賺二百萬；任採購的David，購入大角咀富榮花園，價格仍乾炒上升；而以居屋業主身份，狂借財仔當提款機的亦比 比皆是。今日的居屋，是普羅市民發大達的捷徑。

坐享鯉魚門無敵海景的筲箕灣居屋愛蝶灣，上月呎價連環破頂，其中九座高層A室單位，以四百五十三萬元，膺全港最貴綠表（未補地價）居屋王的美譽。「封王」 背後，原業主是師奶趙冼翠琼。她一家四口原住將軍澳公屋翠林邨，透過綠表身份（即是將公屋交還房署換居屋），上車購入愛蝶灣，再憑近月「癲價」賣出單位而 賺到首期，買下私樓筲箕灣廣場，一步步圓了許多人嘗也嘗不到的置業夢。

圓了我的私樓夢

眼前的趙太，穿着桃紅色睡衣，滿心歡喜地打開家門，讓記者參觀這間被她譽為「好靚」的全港最貴綠表居屋。只見屋內以白色裝潢，簡潔優雅，間隔方正，相當實 用，最正是客廳及三個睡房皆可飽覽整個鯉魚門海景。故此趙太賣出這單位時，顯得依依不捨，心情忐忑；上月特首梁振英宣布白表（即非公屋戶但設入息上限）居 屋申請者，可購入未補地價的綠表居屋，趙太的單位正正是受惠者，她帶點肉緊地問記者：「你覺得居屋仲會唔會升？我賣遲啲係咪仲賺多啲？」二十多年前，趙太 只是和先生及奶奶同住柴灣殘舊公共屋邨的家庭主婦；不久她誕下長子，順理成章入紙申請公屋，等足五年，終於輪候到一個將軍澳翠林邨兩房單位，月租只需千多 元，在這裡她再添一丁；然而趙太一直心思思欲搬回港島東區，但向房署申請調遷被拒。她說：「我老公做運輸，成日要揸車去港島返工，個仔又喺筲箕灣返學，住 翠林邨搭完港鐵又要駁小巴先到！隧道費又好貴o架嘛！」直至○八年，趙太兩名兒子長大，她遂出擊透過居屋二手市場（綠表），交還翠林邨公屋入市，她一輪嘴 說：「未申請前已睇過柴灣富欣花園同西灣河東欣苑，但係東欣苑實用面積唔夠高喎。我原本就心儀富欣花園嘅，始終柴灣居屋只要百幾萬就有三房單位啦，平過而 家揀嘅愛蝶灣幾十萬呀！」但申請獲批後，「地膽」必得富物業代理的經紀，死命向她推介愛蝶灣。趙太在看過該六百九十多呎、坐享無遮擋鯉魚門海景、且實用率 高有L形客廳的單位後，即念念不忘，幾日後終扑槌以二百四十萬購入，首期六十萬由親友借出。

一鋪賺二百萬

趙太不知道的是，她扑中的竟是居屋樓王！搬入該單位至今，來自地產代理的電話響個不停，紛紛致電趙太查問會否放盤。在好奇心驅使下，趙太於去年某日等候外 賣期間，走入附近的長城地產行問價。「你個單位值三百幾萬！」地產代理以為趙太要放盤，心急要帶客人上門睇樓。但趙太耍手擰頭道：「三百幾萬咋喎！梗係唔 賣啦！」

直到近月趙太又好奇向銀行查詢居屋按揭，並有驚人發現。「原來層樓就算供滿，未補地價好多銀行都唔肯翻按o架！而且要先去房委會辦手續，證明等錢使。咁我 如果老咗有咩事，突然想要一大筆錢點算？」心想「攬住」居屋卻毫無安全感，趙太選擇忍痛割愛；眼見同屋苑七座一個單位於七月破頂，故下決心放盤。

放盤只有幾日，帶挈她購入樓王的必得富經紀王先生，已找來靚客。王先生向記者指，客人鄭鎮城居於鯉景灣、任職機電工程署。由於他有公務員優惠，可以綠表身 份買入單位，毋須先補地價；否則補地價金額估計二至三百萬，總樓價便達七、八百萬！不是人人負擔得起。雙方由趙太叫價四百八十萬元開始拉鋸，鍾情海景單位 的鄭先生，即場以四百五十三萬扑槌，趙太一鋪獲利二百多萬！她一方面手舞足蹈地向記者硬銷單位，一方面語帶忐忑反問記者：「仲有無得升？經紀話呢類單位銀 碼大，新政策難受惠我先賣！」記者只好安慰，這已經是天價！她還是放不低：「真係賣咗買唔番，而家啲九百呎豪宅，邊有我呢個客廳咁大！」

只有爬上去

合約已簽，趙太懷着複雜心情進據私樓！同月她快速以四百多萬購入筲箕灣廣場一個五百九十呎單位，免成無殼蝸牛。「係無呢度咁大咁闊落o架啦！新屋又冇海 景，但係居屋真係好冇保障囉！」趙太向記者再三強調居屋詬病，似是講說話安慰自己。「補完地價呢度同嘉亨灣（毗鄰愛蝶灣的私樓）價錢差唔多！但人哋用料同 質素好咁多，又送冷氣機同雪櫃。居屋邊有得比呀？」「係，你話我係成功個案，有居屋做踏腳石買私人樓，係啱嘅！但係我唔爬上去，就只會跌落嚟！政府到時會 俾番間公屋我咩？真係望住個海景等死。」趙太始終擔憂，日後若遇上家人需一大筆現金，卻無法靠居屋借貸周轉。「咁你要保佑自己一世平安無事，個仔又事業有 成囉！」趙太更連珠炮發批評梁振英的新措施。「依家唔賣，政府遲吓又唔知推啲咩措施，可能打擊樓價o架！」毋庸置疑的是，趙太是靠公屋居屋升呢、一圓置業 夢的幸運兒。

價格升完再升

上週六，是任職採購的郭偉龍（David）的大好日子。這天他以四百一十萬購入的大角咀居屋、同屬樓王質素的富榮花園收樓，一家四口連工人及父母齊齊到 來，迎接歷史一刻。面對直擊其收樓過程的記者，David難掩興奮，拿出一份彩色列印的圖則連相片道：「呢啲係我睇樓時影低嘅，部分傢俬搬走咗，如果你哋 要，等我email俾你！」?到二十樓，一出?未到單位門口，郭老爸就高興道：「嘩，條走廊咁闊嘅！」原來貴為九龍居屋王的富榮花園，不單由私人參建，還 是和諧式設計，大堂是一個偌大的正方形，電梯左右前後都有約幾十呎空間，一梯六伙齊齊開門都不會背貼背，門前有大量空間放置雜物，就算David隔壁單位 將小孩單車放在走廊，我們一行九人聚在David門口，仍容得下兼走動得綽綽有餘。

五百呎間三房

由於一家人都是第一次開這道「新屋」門，所以擾攘了五分鐘才能成功開門入屋，David笑言，睇樓時無留意原業主裝了三重鎖，「這個單位我一睇就鍾意，前 後只用了一小時，我就決定買入，貪其實用率高，雖然得五百六十八呎，但可以間到三間房。」David拿出另外兩張彩圖，展示如何將現有兩間改作三房，「將 廚房縮細一點，再將隔籬間房一開二……呢張圖show的是會用的物料，你睇吓……」David邊講邊再揭開另一張彩圖。

David在葵興邨長大，廿年前因政府拆邨，其父以綠表身份，花了五十多萬買下荔景站側邊的居屋賢麗苑，一住至今，故David對居屋情有獨鍾，甚有研 究，「居屋實用率是比較高，但都要揀屋苑，好似富榮花園同海富苑，樓齡只差兩年，但我揀的富榮花園，實用率高達八成半，比海富的七成六多一成。」三十多歲 的David，將資料放入Samsung手機，經常參考，功課做到足，「CY一早放風會有居屋政策，早在三月我已經睇過一輪樓，這類五百幾呎單位當時已賣 三百七十萬，仲升緊，趁梁振英未搞亂個市，小朋友又放緊暑假，係時候換樓了！」

這已是David第四次置業，「○一年房協同房委都有貸款計劃幫青年上車，我就向房協借咗三十萬首次置業貸款，以一百萬買入葵芳閣，不過呢啲貸款計劃現時 無了！」因此Daivd上車首期連佣金律師費等，只需付十萬元，○七年賣走賺八萬後，他跳級踩入珀麗灣，○九年賣走又賺四十多萬；緊接購入的新葵芳花園， 最後賣出再賺一百一十三萬。乘着香港樓價愈升愈有的畸形現象，他亦愈住愈貴、換樓四次、由一百萬元的細價小屋苑，輾轉到二百、三百萬元的大型私樓，最後換 入富榮花園這四百多萬的居屋樓王。

居屋豪宅名校網

有一子一女、湊夠「好」字的David謂，今次換樓全為下一代，「睇中油尖旺呢個名校網，唔好話同九龍站啲富豪share，哈哈，淨係奧運站一帶的私樓都 過萬元一呎啦。始終我哋唔係有錢，要搵間有津貼嘅好學校唔容易。阿女明年就要報小學，今年搬屋就啱晒，只要阿女入到我哋鎖定的學校，細佬就一定入到！」 David跟記者大談如何為子女鋪路，還未懂事的兩姊弟就在廳房追逐穿梭，顯然全家人對購入這間居屋都相當滿意。單位平均呎價達七千二百多元，問 David會否肉赤，他不痛不癢道：「而家又再升咗價啦！我又唔覺得好貴喎，反正新葵芳花園個單位，都以破屋苑新高呎價賣出，近六千二百元o架，嗰度成三 十年樓喎！呢度樓齡十四年，仲有交通方便好多，去奧運站、出旺角、返大陸（指上三號幹線）同樣都係十幾分鐘！」前後住過三個私人屋苑的David，嫌棄私 樓的會所設施，認為「不常用」，兩夫婦還是喜歡帶女兒到美孚的公共圖書館借書，他又大讚富榮花園屬居屋，無會所；管理費只是每呎九毫，經濟實惠。「五年前 我細佬大學畢業，怕佢好易過資助限額，所以我哋就叫佢即刻以白表身份申請居屋，始終居屋作為上車比較易嘛，最終他以一百二十萬買了屯門景新臺，好近輕鐵 站，都幾好住。睇報紙話，而家值二百萬，又賺咗！」如今郭氏父子三人，各有一間居屋，樂也融融。

狂借財仔任你撳錢

「未補地價嘅居屋……都無問題！」廣告歌都有得唱，近年不斷有財務公司，以未補地價的居屋都可借錢一招，吸引居屋業主借錢。事實上，未補地價的居屋，只可 向持牌銀行及政府抵押借一按或加按，還要事先申請，財仔肯借「二按」，只是因業主有磚頭揸手較有保障，借的仍然是私人貸款而非按揭，利率奇高；但就令大量 居屋業主，藉此變相將居屋變為提款機或撳出救命錢。

第一信用財務主席冼國林指：「未補地價嘅居屋唔能夠成為抵押品，這只是一啲細財仔吸客嘅伎倆；將貸款協議放上土地註冊處記錄，亦只係嚇吓業主還錢。由於借 嘅係personal loan，利率一般都係十幾廿厘。」部分財困業主，睇中這條「財路」；去年十二月破產的盧嘉英，自一○年七月至去年八月，僅十三個月內，便以旺角海富苑居 屋業主身份，反覆五次向三間財仔借貸，狂撳二百七十多萬元，相信當中涉及債冚債，財仔息口高達三十至四十八厘！盧嘉英最終頂唔順，居屋被一按銀行滙豐收為 銀主盤變賣，最終以約三百六十萬元於自由市場易手；扣除補地價及償還滙豐樓按餘額，所剩無幾。

曾是大行經紀、○八年在灣仔成立代理行的蔡俊雄，手持將軍澳唐明苑居屋單位，亦曾四次找財仔，最後一次是去年底，借十二萬年息高達四十八釐，今年四月蔡俊 雄以二百五十三萬沽出單位，可幸扣除補地價後有錢落袋。本週二蔡俊雄回覆，起初態度友善，後來語帶不悅：「係啲agent亂講，唔好寫我呀！」記者向其員 工查詢，他們好奇反問：「即係佢冇還錢呀？」他的員工都不知老闆行蹤及公司生意額，只知他經常外出工作，行蹤神秘。

專家意見：居屋要設限

記者走訪多個業主及買家，都認為居屋夠實用，價錢又較私樓平，地位較前大大提高。事實上，近月居屋價屢創新高，但因業主都不肯放盤，形成有價無市。在筲箕 灣開茶餐廳的何太，早年居於西灣河成安村寮屋，「約三十年前，政府要清拆，就一間木屋派一間公屋，那時我還未嫁，我家派了兩間，住在隔籬村（十字徑村）的 老公就派一間。」有三間公屋在手的何太一家，近年以兩間公屋「換」兩間居屋，自然發過豬頭。記者到訪其中一個筲箕灣居屋東欣苑的三房單位，間隔極為實用， 還以三十多萬裝修，廚廁配套媲美私樓。「今年五月時，有個經紀來茶餐廳食飯傾開，話這單位最少值三百二十萬，我不捨得賣，近日有個舊寮屋街坊出價近三百五 十萬，嗯，等我再諗吓先。」仍居於公屋的何太笑言。

居屋當寶唔肯賣

居屋癲價，全因梁振英的新政策，他宣布每年有五千個名額，容許月入三萬元的家庭以白表資格，購買免補地價的居屋。居屋至此便不論綠表或自由市場，都即時封 盤、反價、追價、創新高，如今更是全城缺盤，「富榮花園有十八座，但只得約十個放盤，全數放盤呎價七千，業主都觀望，驚賣平咗。」專做居屋的利嘉閣助理區 域經理馮樹勳道。居屋業主都想賺到盡，買家卻驚明年更多人爭，令樓價短短一個月升了一成。以前居屋有「補地價」一招作為居屋這優惠政策的金剛箍，但現時可 免補地價，又應否有更多限制以免不公平？」城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，政府要考慮更多細節：「係咪應該設禁售期？但禁售期內買家患病、財困等， 又如何處理呢？是否可以由政府原價購回？五千個名額是一批過，還是分批？合資格人士又是否一世只可抽一次？」潘永祥又指，現時外圍不穩、利息低、通脹壓力 大等客觀因素完全無變，樓市的漣漪全由政府公布的土地政策所推動。

居屋Q & A

Q：何為居屋補地價？由買家還是業主負責？

A：房委出售居屋予公屋居民（即綠表）時，售價會比市價低，兩者相差的折扣率為補地價時計算金額的依據。業主要將居屋二手市場的單位自由買賣，要先補地價。補地價手續需由業主在未出售居屋前，向房委會提出申請及辦理。

Q：居屋補地價金額由誰釐定？

A：房委會。收到業主申請後，房委會於一個月內安排測量師上門進行估價，收費為四千零二十元；業主接受補地價金額，該筆款項將在所需支付的補地價中扣減；若業主不接受補地價，收費也不能退回。

Q：申請居屋補地價需時多久？

A：約兩至三個月。首個月為安排測量師估價，在房委會批出補地價金額後，業主有兩個月時間考慮是否接受。

Q：不服居屋補地價金額，可否向房委會上訴？

A：不可以。

Q：除了出售居屋，綠表身份業主要出租居屋，是否需要補地價？

A：需要。業主暗中將此類居屋出租，屬於違法，刑責最高罰款五十萬元及入獄一年。

Q：綠表買家購入未補地價的居屋，能否向銀行承造按揭？

A：可以。二○一○年十月經修訂，按揭還款保證期可長至三十年；銀行在承造按揭時，會以三十年減去該居屋樓齡，作為按揭年期的上限。例如大角咀富榮花園樓齡十四年，按揭便只能做十六年。

Q：未補地價的居屋可否加按或供斷後重按？

A：可以。但業主需得到房委會批准才可進行，一般批准原因僅限於籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主離婚/分居而需向配偶還樓價或支付贍養費，或業 主因生意出現財困等，手續需時一個月。另，申請費用三千四百二十元，不論申請成功與否均不能退回，而獲批後還需繳付三千八百元草擬法律文件手續費。

Q：財務公司可否以未補地價的居屋作抵押品，借錢予業主？

A：不可以。未補地價居屋的貸款財務機構，僅限於持牌銀行或特區政府，財務公司只是向業主借出私人貸款。

Q：是否只有公屋戶籍的戶主，才可以成為未補地價的居屋業主？

A：是。若公屋戶主為退休人士，或收入有限，在銀行要求下，其他家庭成員可以作擔保人，但並無業主的實際權利。要轉讓業權，普遍做法是業主另立一張「平安紙」，指明將該居屋單位轉送予相關家庭成員。

夏日炎炎，又有新雪糕店上陣。位於大坑的Lab Made，以香港第一間分子雪糕專門店做招徠，開業短短一個月，已吸引十幾間媒體前來採訪，店鋪日日逼滿一班貪新鮮的食客，當中包括來自上海、台灣等地的遊客，預計首月生意額逾二十二萬。

「嗱！標題都幫你諗好啦，英國藥劑師賣雪糕！」

廿八歲的老闆鄭康宏（Ronnie）招積道。

他與女友Jenny本是英國藥劑師，在倫敦初嘗加入液態氮（Liquid Nitrogen）的雪糕後，決定回流投資近百萬開店。分子雪糕噱頭十足，但根據香港法例，液態氮屬「危險品」，不但成本貴及儲存量有限制，營運上亦限制多多。

考驗才剛開始，究竟剎那光輝可否延續，就要先秤一秤這盤生意的「危」與「機」。

肥頭耷耳、滿臉鬚根的Ronnie自稱十幾歲時讀書不成，被家人送往英國自求多福，豈料成績突飛猛進，最終手執數條A考入著名學府曼徹斯特大學修讀藥劑 學，並在當地結識女友Jenny。二人覺得液態氮做的雪糕「好睇又好食」，決定放棄原本合共月入過十萬的工作，回港創業。當時，已做了三年藥劑師的 Ronnie，只要再工作兩年，就能拿到英國護照，但他仍選擇放棄，有朋友直斥他瘋狂。「係啊，我係癲！但等多兩年，可能我已經不是第一個喺香港搞分子雪 糕嘅人。」Ronnie興奮道。

優勢一、夠噱頭

分子雪糕之名是Ronnie自己改的。空氣中近八成是無色無味的氮氣，將其低溫加壓便會轉化為液態氮，溫度低至-196℃，可在三十秒內迅速將材料凝結成 雪糕。液態氮雪糕早在英美等地流傳，香港則只有高級分子料理餐廳提供。由於沒有食譜可循，不懂烹飪的Ronnie憑着對化學的認識，自行在英國曼城家中嘗 試。Lab Made的裝修刻意以實驗室為主題，公司標誌是三色雪糕放在試管上，店員全部穿上模仿實驗袍的制服。每次將液態氮加入雪糕漿攪拌，都會釋出大量白煙，猶如 魔術表演，吸引不少客人圍觀。店鋪設有吧枱及座位，還有水機提供免費飲用水。「大坑標榜悠閒，一定要有位坐，坐得舒服，飲多杯水就會想食多杯雪糕啦！」 Ronnie解釋。

二、較傳統雪糕幼滑

店內只提供四款口味雪糕，即叫即整。不少客人吃後都指雪糕「好滑」，原來液態氮極速將材料凝結成雪糕，冰粒極幼細，所以口感較傳統做法的雪糕幼滑，成為主 要賣點。店面地方不夠，Ronnie租用九龍灣工廈調製雪糕漿，由女友Jenny負責，每兩週會轉換一次口味。Jenny父母在英國經營外賣店，她亦懂煮 食，每天下班就上網找食譜。「初時以為將朱古力奶加忌廉，溝入液態氮就是分子雪糕，點知做出來又硬又難食。」她大笑道。

限制一、危險品 儲存有限制

液態氮是這盤生意的靈魂，但亦是絆腳石。根據香港《危險品（適用及豁免）條例》，液態氮屬於第二類危險品，因為液態氮存放在器皿內有可能因為壓力處理不當 而爆炸，一般市民只能貯放兩瓶液態氮，器皿的容量則不設限制。由於氣體供應商提供的氣瓶外表十足「危險品」，不但使用時不方便，更容易令液體揮發，造成浪 費，Ronnie於是向法國的實驗室用品公司訂購專門存放液態氮的氣瓶及喉管，連運費超過七萬元。每日開店前，用喉管將液態氮由供應商的氣瓶輸入自家氣 瓶。Ronnie最初擔心「輸送」過程會觸犯法例，拒絕公開該程序。記者自行向消防處查詢，對方回覆時強調，若接駁喉管輸送的過程中改變液態氮的形態（例 如將液體轉為氣體，再轉為液體），才違反規例，須先申請額外牌照。因此，Ronnie的做法可以說沒有「犯規」。不過，消防處指所有存放危險品的氣瓶必須 得到合資格人士的認證，即Ronnie訂製的氣瓶須要註冊成為合法器皿。原本一知半解的Ronnie，聽過記者的「解釋」後，才稍稍放鬆，並表示會向有關 當局及業內人士再三求證。

二、成本高昂

一百六十公升液態氮，連運費約二千元，供應商另收取每月二千元的租瓶費，每月單是液態氮的支出已要兩萬元，佔營運成本一成二。扣除正常的揮發，只能應付兩 日營運，弄約五百多杯雪糕，因此供應商每兩日就會送一次氣。「供應商喺九龍，法例規定運送液態氮嘅車唔可以行隧道，架車要坐船過海，再送來鋪頭。」 Ronnie指，他曾考慮向大陸供應商取貨，但對方在訂購四至五日後才能供貨，不能配合店鋪運作而作罷。供應商每日下午三點截單，但Lab Made主攻晚市，下午三點才營業。條例所限，不能夠訂購多一瓶液態氮作不時之需，「三點鐘啱啱開門，怎知會用幾多呢，唉，好多時驚不夠用都焗住入貨，結 果用剩要浪費。」Ronnie皺着眉道。另外，因為原材料訂貨量不多，雪糕漿成本亦高。現時，一杯雪糕毛利只有五成左右。由於即叫即製，人手需求大，店內 聘用了兩名全職及四名兼職。每天四名店員當值，一人負責製作一種口味，收銀落單就要靠店員及Ronnie自行補位，雖然有五個人，但繁忙時段仍「踢晒 腳」，落單出單不時出現混亂。

製作步驟

三、運作未能標準化

雪糕漿與液態氮的分量比例沒有明確指標，只靠店員的判斷和經驗。有店員向記者表示保溫瓶內的液態氮可做十杯雪糕，但Ronnie卻笑道：「最多整五、六 杯，十杯？無理由o架。」翌日另一名店員又指只能做三杯，令人摸不着頭腦。另外，液態氮做的雪糕較易融化，難以做外賣之外，亦只能以紙杯盛載，盡快食用， 不能用雪糕筒盛載慢慢歎。

四、難搵鋪

Ronnie本來計劃在今年二月開鋪，配合情人節進行宣傳，並選定銅鑼灣渣甸坊附近的地鋪。「月租十二萬，差唔多簽o架啦，但發現附近街道狹窄，交通繁 忙，運送液態氮嘅大貨車泊唔到車，而且道路的石級亦不便搬運重達百多公斤嘅液態氮，惟有放棄。」他無奈道，香港街道窄，石級多，加上分子雪糕定價高，很多 鋪及區份都不適宜。「我睇過九龍城，但最後覺得大坑消費力較高。」Ronnie說。

信和邀開分店

開鋪僅一個月，已有來自中國、台灣、澳門等地商人前來洽談特許專營權。「山頂廣場和一個尚未開業嘅灣仔商場都希望同我哋合作。」Ronnie透露。採訪期 間，有四至五名信和集團租務部代表來試食，更表示只要Ronnie肯開分店，旗下商場供他隨意挑選。記者問Ronnie會不會考慮，他抓抓頭皮道：「不會 啦，開咗未夠一個月，營運系統仍有不足，製作雪糕嘅分量仲未可以標準化，我唔想俾嚿屎人呀。」話音未完，他卻又招積地指着自己道：「不過，做呢盤生意一定 要同我拿特許經營，因為太專業！」熱潮快來快去，還要應付冬天的淡季。Ronnie憂心忡忡說：「客人貪新鮮，總會來第一次，但之後呢？」但不久又自信心 爆棚地強調自己「諗橋」好快。他的計劃包括考慮因應客人要求而出售店員制服，另外正與飲食顧問商討，申請小食牌。「無得驚，做生意係咁。」他的後路是「做 番老本行」，說到這裡，招積的他以超班馬自居道：「做過老闆嘅經驗，可以讓我加入藥廠嘅管理級別，我無得輸！啊，多謝阿媽當年叫我讀藥劑。」

訪問期間，有勞工處的人員來巡查，指店員徒手操作極低溫的液態氮會有凍傷的可能，建議Ronnie提供厚手套。該人員離開後，他將液態氮倒在手上證明凍傷機會不大，因為液態氮觸碰手掌時，溫差會產生一層霧氣，保護手掌。

開業成本* (07/2012)

租金△$204,000 裝修$700,000 申請牌照$80,000 研發產品$20,000 入貨$25,000總投資$1,029,000*門市及工廠△三個月按金、一個月上期

營業資料 (07/2012)

營業額#$220,000租金$68,000 入貨$40,000 人工^$50,000 雜項$8,000盈利$54,000#營業額按首兩星期推算^兩名老闆、兩名全職、四名兼職

出位雪糕店九月結業

位於淺水灣的Ice Cream Gallery，開業三年，以老闆Arron Liu自創的龍蝦、鵝肝、白松露菌等口味的雪糕聞名。雪糕價錢由三十至九十元不等，屬中高檔消費。店鋪投資過百萬，但一直有名無利，已累積蝕近百萬。「淺 水灣嘅門市平日只賣二十杯雪糕，週末先回升至一百至二百杯。」Arron無奈道。由於他堅持以天然材料做雪糕，如準備鮑魚雪糕要先用三日三夜時間熬製鮑 魚，成本大增，毛利不到一半。淺水灣租金貴，加上人流不足，門市將會在九月結業。不過Arron尚未氣餒，希望在中環及尖沙咀消費力高、人流暢旺的地方另 覓鋪位。「其實我唔係搞噱頭，係媒體將重點放錯，我做雪糕係為自己。」Arron不忿道。Lab Made亦是靠gimmick出位，Arron坦言Ronnie和Jenny開鋪前曾上門拜訪，互相交流意見。「我十年前已喺意大利見過用液態氮做雪糕， 作風和製作過程比較浮誇，無諗過帶返香港。」他解釋，傳統雪糕以低速在約-10℃的密封環境攪拌而成，口感會較厚實，略帶煙韌，分子雪糕在極高速及極低溫 下攪拌而成，過程混入大量空氣，口感變得幼滑。「兩者原理完全唔同，歐美業界普遍唔會將分子雪糕納入『雪糕』行列。」Arron直言「噱頭玩唔耐」，並指 外國用分子雪糕作為單一產品的門店比較少，大部分都會兼賣傳統雪糕。

業務散布世界各地的公司，例如銀 行，他們的海外分行容易錄得虧損，甚至踩中法律的地雷。事實如此，無須大驚小怪！因此，我對滙控（5）及渣打（2888）最近發生的事件，一點也不驚訝。 金融業面對割喉式競爭，容易招惹一些不誠實的「壞孩子」，自恃「山高皇帝遠」，把公司政策拋諸腦後。利豐盈利「發水」

至於管理層，則忙於處 理總部面對的問題，又或一些看似緊急的事項，對其他事情變得漫不經心。即使警號響起，他們亦容易忽略遠方醞釀中的嚴重問題。因此，當你見到滙控及其他大型 銀行以擁有全球龐大的分行網絡自居時，你大可視之為潛在的風險，而非資產！我認為，最佳的跨國銀行是那些選擇在其熟悉的司法區域做生意，而不會過於分散業 務，以致偏離自己擁有優勢的領域。近期，多間銀行相繼面對被起訴的法律風險，而貸款減值及資產質素又存在不確定因素，投資者務必減低銀行股估值！除了跨國 銀行，利豐（494）的業務亦很分散。心水清的讀者一定知道，本欄長時間批評利豐管理層，作出不可能達到的盈利預測。我多次指出，利豐的核數師為商譽及商 標作攤銷時，手法太過「進取」，攤銷年期竟然超過五十年。試問誰人可以「寫包單」五十年後，蘋果公司一定存在？更何況利豐？我真不明白，他們怎會認為這個 處理手法合適？依我之見，多年來，利豐的盈利都被誇大，上週五其股價雖然「插水」兩成，市值跌至一千一百億元，但在我眼中，一半也不值！

部署「換倉」

以 我個人投資為例，我寧可選擇業務簡單的公司，他們在「世界工廠」——中國擁有競爭優勢。許多機構投資者甚至對這些公司的存在一無所知，更不了解他們是多麼 優秀！很明顯，本倉至少可以增加十間新公司；同時，重疊的股票，例如太古系，可以剔除。適逢中期業績期，因利乘便，我會在未來數週考慮更改本欄投資組合。 我深信「換馬」後，本倉表現會更佳。投資是為抗衡通脹，保持購買力，但求做到資本增值，而非在「金魚缸」裡，隨波逐流，跟風炒作！只有抱住這個基本的投資 信念，才能通往致富的金礦，其他只是空談而已。祝君好運！艾 薩[email protected]

艾薩

Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其 管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。[email protected]

早前寫了「價值投資變 Cheap」（2012年7月19日，第1167期），不少朋友向我投訴，指我苛刻，要求我還價值投資一個公道。如我所說，滿街都是價值投資者，當所有人 都變成價值投資者，便再沒有傻仔給價值投資者宰割，價值投資也就不再存在，這是邏輯問題。不過價值投資者數目太多，不好惹，我投降，我接受世上有價值投資 者這回事，而且他們的投資表現比非價值投資者出色。

我拼命想這些年遇過的出色投資者，雖然不是每一個都標籤自己為價值投資者，不過我假設 出色投資者「等於」價值投資者，我列出五項價值投資者擁有的質素，我提醒讀者是擁有全部五項，缺一不可：一、基本信念。所謂信念不是看幾本書，抄幾句畢菲 特金句，從而得出的投資心得，而是從實戰中累積的經驗。價值投資者輸過贏過、痛過樂過，不是聽人說，是自己嘗過。這套信念因人而異，必定有親身經歷的論據 支持。價值投資者對市場行為表現，股價的上落，都有自己的見解。問價值投資者一些具體個案，他們閉上眼睛，也可清楚列出自己的投資部署和後來發生的情節， 猶如一些精彩個人經歷。「少年股神」不可能存在，不是世上沒有股神，而是少年不可能成為股神。少年累積經驗不足，犯錯數目不夠多。股神是從經驗歷煉出來， 不是靠天分。二、競爭優勢。在所有人都是價值投資者的時代，人做我做不可能代表價值，優勢必定是一些獨特的東西。以前，擁有資訊和分析工具可以是優勢，但 在互聯網時代，資訊民主化，分析工具多如牛毛，一Click即有。在資訊太多的環境，優勢不是擁有資訊，而是擁有處理資訊的能力。這種能力不是看得通這麼 簡單，而是在極短時間之內，在資訊中看到別人看不到的東西，例如把美國數據立即套用在內地市場。資訊不是優勢，因為資訊太多反而變成負累，懂得處理資訊才 是優勢。另外，價值投資者應該擁有一項實實在在的優勢，就是時間。價值投資者一定要有耐性，或有財政實力令他們可以耐性地等。靠短炒的投資者不可能是價值 投資者，因為這些人欠缺時間這重要優勢。三、改錯能力。假如世上有一條方程式可以確保投資者100次贏51次，價值投資者會用身上所有財富去換取，因為這 條方程式可贏取天下財富。贏51次，即是輸49次——輸是價值投資者必經階段。價值投資者一定會輸，重點是輸之後怎調整，怎部署下一步。價值投資者一定要 考慮這問題：「假如我錯了，怎辦？」非價值投資者不願去想，選擇見步行步。

我甚至認為「錯了怎辦」是人生最重要的問題之 一，因為人一定會犯錯，擁有心理狀態去應付錯誤，是時刻須具備的質素。四、紀律。價值投資者必定擁有獨特的武器，這些武器之所以是武器，是因為價值投資者 風雨不改地運用。見招拆招對不少投資者來說，是有效的方法，但對價值投資者，在最困難情況下也堅信自己的信念，這是取勝之道。在彷彿是錯的時候，價值投資 者會對自己說：「不是我錯，是我早人一步，此刻全世界是錯。」這種態度不是戇居，而是紀律。紀律的重要性關乎之前提及的優勢：時間，經過時間考驗的堅持才 算是紀律，其他的叫做興趣。五、謙卑。當梁振英團隊不停在叫喊謙卑的時候，「謙卑」被濫用。在全世界謙卑時，這世界便無人謙卑，因為謙卑是相對的，世上總 要有些不謙卑的人，才能凸顯謙卑者的謙卑。因此，謙卑通常是講完等於無講的廢話。價值投資者的謙卑，是接受這世界有很多派別，每個派別都有可取之處，因 此，投資可以是集各家大成的一套武功。價值投資因人而異，是經過個人經歷累積的武功，而經歷包括吸取表面上跟價值投資不相符的理論。我接受世上有價值投資 者，條件是以上五個條件同時在價值投資者身上出現。以這五個條件作測試，價值投資不但不Cheap，還珍貴罕有。

蔡東豪

現任上市公司精電國際行政總裁，他曾任職投資銀行，在《信報》以筆名原復生撰寫財經專欄，對投資及求知有無限渴求，習慣早上四時起床寫作找樂趣。http://www.facebook.com/TONYTONGHOOTSOI