早期的移民、產業衰敗城市的工人、改革開放時期的進城農民，是隨著時代變遷而生的棚戶區主力居民。不同的是，前兩者獲得了居住權和不被驅逐的權利，而後者則隨時面臨著被驅逐、毫無補償的命運，他們是一群永遠無法在城市安家的人。而隨著時代的發展，許多地方將城中村也納入了棚戶區的範疇。
棚，意為，用竹木搭成架子，上面覆蓋席、布等做成的遮蔽風雨日光的東西或簡陋的小屋。棚戶，指房屋、住處簡陋的人家或住戶。棚戶區，顧名思義就是棚戶集中的區域。
中國的棚戶區始於19世紀末上海蘇州河兩岸。上海開埠以後，外國資本輸入增多，工商業發展迅速，吸引大量貧困農民來滬謀生。這些工人常是舉家搬遷，又無力租賃住房，遂在荒地、路旁、河畔以至工廠周圍的空地，搭起形形色色的棚戶。時間一長，漸成規模，就形成了棚戶區。
此時的棚戶區概念類似於國外的貧民窟。清華大學歷史系教授秦暉曾撰文稱，早期棚戶區居民就是1949年新中國建立前、乃至1958年戶口壁壘強化以前的「進城農民」，這些新移民有與國外貧民類似的居住權，這種居住權後來繼續被承認。
棚戶區改造不同於一般商業性改造工程，在於它是民生工程的一部分。
解放後的上海，一直面臨著改善下層居民居住狀況的巨大壓力。史料記載，1949年5月上海解放當時，全市棚戶區佔地面積1109萬平方米，棚戶簡屋197500間，建築面積322.8平方米，共居住著115萬人。此外，還有大量的「旱船」、「草棚」、「水上閣樓」，星羅棋佈地分散在上海的各個角落。
這些居住地的環境和居住條件都極其惡劣。上海交通大學教授陳映芳曾撰文指出，對於新政權來說，棚戶區的清除和改造，不僅是城市治理的燃眉之急，更是建立社會新秩序、彰顯制度優越性的必要舉措。
在《空間與社會：作為社會主義實踐的城市改造——上海棚戶區的實例（1949-1979）》一文中，陳映芳指出，棚戶區的蔓延，首先源於因城鄉間生活機會顯著落差，以及受災農民求生需要而形成的流民潮。舊上海市政當局為控制棚戶區蔓延，曾以市容觀瞻為由對棚戶實施取締行動，遭到棚戶居民的激烈抵制。
源源不斷的流民潮，還在充實著棚戶區的規模。清理與反清理，是上海棚戶區歷史中最重要的內容之一。
解放後棚戶區的環境改善意味著勞動者居住環境的改善，具有了更強的政治意味。
1959年11月印發的一份上海市委報告稱，「做好（棚戶區改造）這項工作可使廣大人民更加擁護黨和政府，鼓起更大干勁為促進社會主義的建設事業而奮鬥。」1952年，上海第一個工人新村「曹楊新村」初步建成，成為新中國工人階級翻身當家作主的一個重要標誌。
「拆遷改建」的方式同樣需要財政支持，當財力和物力不足時，政府又提出了「逐步改造」、「允許棚戶適當翻建擴大升高」的改造方針，禁止居民佔地擴建，而鼓勵居民向空中要面積。
1950年代，最接近「棚戶」字面意思的低矮草棚被改建成泥牆草屋；1960年代，泥牆草屋改建成磚木瓦房；1970年代末，磚木瓦房翻建成兩三層的鋼筋水泥樓房。這樣的房屋自建過程，一直持續到1980年代。
1958年戶口壁壘強化後，在一些工業城市，另一種類型的棚戶區開始形成。
遼寧省棚戶區的形成就與產業結構調整有關。遼寧省棚戶區居民在1949年新中國成立後很長時期內一直是就業穩定、社會上受人尊重的國營企業和大集體企業的職工，經濟地位和社會地位處於社會的中間層位置。
由於解放初期倡導先生產、後生活，礦區企業除偶爾為容納更多的工人擴建工棚外，住房開發基本處於停滯狀態。20世紀五六十年代恰逢中國人口出生高峰，到七八十年代形成婚育高峰。為滿足子女住房需求，很多棚戶區居民開始在棚戶周圍搭建「偏廈」，這種私搭亂建式「開發」成為棚戶區住房開發的主要形式。
隨著1980年代以後煤炭資源的逐漸枯竭，特別是1993年以後開始的國有企業改制，大批工礦企業倒閉，職工失去工作，棚戶區整體狀況開始惡化。此時棚戶區的形成不僅涉及城市化進程，而且與單位體制變遷有著因果關係。這些區域的棚戶區居民主要是下崗工人。
無論是「進城農民」，還是本地產業工人，這兩種類型的棚戶區在後來的棚戶區改造中被視為一體，同為被改造對象。同時，國有林區棚戶區和國有墾區棚戶區也被納入棚戶區改造。
2012年新一輪棚改以來，棚戶區改造範圍進一步擴大。一直以來，城中村與棚戶區是完全不同的概念。據《2013年棚戶區改造藍皮書》，城中村從狹義上說，是指農村村落在城市化進程中，由於耕地被徵用，農民轉為居民後仍在原村落居住而演變成的居民區；而棚戶區多位於城鄉接合部，尤其是遠郊區、礦區和林區，房屋簡陋，樓房很少，常常就是棚戶。
但2014年四川省、云南省已明確將城中村納入棚戶區改造範圍。其中云南省還將城鎮舊住宅區綜合整治納入棚改。北京市更將棚改範圍擴大到5類，除了城市和國有工礦棚戶區改造，還囊括中心城區平房院落修繕、老舊小區綜合整治、城中村邊角地整治、城鄉結合部改造。
由此，棚戶區「無所不包」。
棚戶區的建設權和居住權，是人口事實上得以自由流動的保障。早在1950年代末戶口壁壘強化後，由於對人口流動的限制，合法的棚戶區就不再增長了。在三十多年的改革開放過程中，進城務工的農村勞動力，成了棚戶區的租戶和真正居民，但由於不具有本地戶籍，他們的居住權未被承認，也無法成為棚戶區的所有者。
秦暉撰文稱，城中村裡主要的實際居住者不僅實際居住條件並不比棚戶區好，而且更重要的是他們沒有「棚戶居住權」，屬於隨時可以被「不補償不安置」地驅逐的群體，實際社會地位既低於作為城中村房主的當地戶籍「農民」，也低於合法棚戶區中擁有居住權的市民。
他們居住在被形象地稱作「親嘴樓」、「握手樓」的高密度房屋裡，就是當下要改造的城中村，擴大了定義後的棚戶區。
秦暉進一步指出，我國城市政策的思路是把他們視為「農民工」，城市允許他們作為勞動力進來打工，但不考慮他們如何在城市安家。於是在國家不給他們提供保障性住房、他們又買不起昂貴的商品房的情況下，其他國家窮人通行的選擇也與他們無緣：「我國城鎮根本不允許流動人口聚集或自發搭建棚戶」，因此「非正式的住所（如棚戶）對中國流動人口而言是不可行的，這一情形與許多發展中國家不同」。
棚戶區被改造後，這些無戶籍的住戶只能求助於保障低收入家庭住房的保障房。