美國地產黃昏降臨？No——美地產供需終極解析
來源: http://wallstreetcn.com/node/78107
近來美國房地產有關的數據不理想。房價上漲的動能在減弱，市場開始擔心房價最強勁的複蘇部分可能已經過去。
比如昨天剛剛公布的美國12月S&P/CS 20座大城市未季調房價指數環比下降0.1%。最近五周美國按揭貸款申請數量更是暴跌16%，創下近14個月來最大跌幅。目前的貸款申請需求已經回落至1995年水平。購房需求的下降不僅令摩根大通追加裁員數千人，更是讓富國銀行不得不重新擁抱次貸。
再加上此前零售、非農等一系列數據不景氣，人們不得不開始進一步憂慮美國經濟複蘇的前景。那麽，美國房地產市場到底狀況如何？地產咨詢公司John burns的分析，或許可以讓你更加接近事實真相。
John burns主要從供應和需求兩個方面對房地產宏觀形勢進行評估：
1、增加房地產供應：在過去幾年中，每建造一棟房屋可以帶動兩個新增就業，考慮到如今平均每個家庭僅擁有1.2個就業崗位，美國顯然需要蓋更多的房子。
2、房價面臨上漲壓力：房價上漲是由需求（買房者）和供應（賣房者）的不平衡拉動的。而反映供需的最佳指標就是市場住房庫存供應的去化時間。在過去31年中，房價平均增長速度要比通脹高1%，市場上住房供應的平均去化周期為7個月。當供應減慢的時候，價格就會升高，反之亦然。
房地產供需詳解
當一個房主用舊房置換新房時，他們並不會影響市場供需，因為他們在增加1套需求的時候也增加了1套供應。也許有人會詳細分析他們兩套房子的價位或檔次不同，但這里無需分析這些細節。真正影響整體市場供應的是那些純粹的買家和純粹的賣家。前者會拉低供應，而後者會增加供應。
下圖將純賣家分為六類，純賣家分為八類，其中前六類之間互有關聯。每一類中，現狀不及以往的為紅色，現狀高於以往的為藍色（點擊放大）。
純買家：
1.First-time buyers：首次買房者，之前大多在租房
2.Divorcees：離婚者
3.( im)migrants：移民者，到了一個新地方後有買房需求
4.Second-homes：二套房購買者
5.Move-up/move-down：再買一套房，並將前一套房作為投資
6.Investors：投資者，包括國外投資者及機構買家
純賣家：
1.End of lifers：去世或退休後與子女同住
2.Newlyweds：結婚者，雙方各有一套房，所以要出售其中一套
3.Out-migrants：遷出者
4.Second-home：出售第二套房
5.owners to renters：賣掉自家住房改為租房者
6.Investor：投資者，包括國外投資者及機構賣家
7.Banks：貸款者止贖後銀行對抵押房產進行出售
8.Home builders：房屋建築商
各類純買家和純賣家之間的關系：
1.首次買房者通常要遠遠多於因去世或退休要買房的人。
2.離婚後通常會有兩套房，而結婚者的兩套房會減少為一套。
3.遷入者的數量要多於遷出者。
4.近年來，隨著40歲以上人口的增多和不斷富裕，購買二套房的人群數量在穩步增加。而在經濟低增長時期，二套房賣家要多於買家。
5.全美越有1400萬租房者，這些人的房東正是那些購買了二套房同時將首套房作為投資的人。很少有房東會自願成為租房者。
6.近期投資者數量有所增加，尤其是國外投資者和機構。這對市場會產生重大影響。
7.銀行每年通常會出售40萬套房子，而最近出售的數量是平時的3倍。
8.建築商只能是房屋出售者。大規模的新屋建設會極大地影響到房價上漲。建築商通常扮演者一個平衡者的角色，在需求增加的時候，他們通常會增加供應。
近年來的形勢：
從2011年至2013年初，美國房價開始進入上漲周期，主要有三個原因：投資購房者大量湧入，銀行銷售減少和新屋建設減少。這些導致庫存去化周期從12個月降至4.5個月。在2011年庫存周期降至7個月以下時，房價也開始由跌及漲。
但從去年開始，房價上漲、按揭利率上漲和行業信心的消褪導致供需又發生逆轉，房屋庫存又開始增加，從而帶動價格增長放緩。
行業未來前瞻：
根據以上提到的供求關系的詳細分解及計算，John Burns最後認為，雖然目前價格增長已經放緩，但目前的美國房地產市場整體仍是需求大於供應，這將支撐大部分地區的房價在未來的一年內繼續上漲。但部分地區（比如德克薩斯州和加利福尼亞州）可能會存在較大差異性。