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劃時代的刮籠地產衍生工具 - Letter A/B 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/05/letter-ab.html
對於1970年代以後出生的香港人,受惠於中國崛起和香港殖民史上最偉大的港督麥理浩(Crawford Murray MacLehose)在位期間的左傾福利主義公共政策,令香港經歷在事頭婆管治之黃金三十年。筆者當然理解這輩之後的香港一代懷念事頭婆光輝歲月的原因,但在他們的記憶中郤對於以前超過一百年英治的貪污和刮籠公共政策一片空白。當年港英之爛連紅毛鬼學究也看不過眼,所謂奉行「積極不干預」的政策其實便是讓華人「自生自滅」而給英國洋行獨大的政策。亦正正基於這個原因,當年不少華人統治精英雖明知中共左禍之深,卻因為1972年尼克松訪華而俏俏地被中共「統戰」了,所以香港回歸前哨戰其實早已在1970年默默地進行中。
港英年代對華人最大的德政之一便是興建公共房屋,不過據說當年官方文件鼓吹的論調是建屋成本平過寮屋火災後賬災用款,加上搬遷寮屋亦可空出日漸值錢的市區土地資源以供開發,因此徵收農地開發新市鎮便成了1960年代開始的公共行政主要方向。不過當年港英其實是亞洲區窮埠之一,加上要負擔據說近GDP的(不是稅收)7%的英國軍事經費以對付共匪,徵地建屋根本五行欠水。於是當年港英便發明到一種影響了香港地產生態近五十年,稱為Land Exchange Entitlements(俗稱Letter A/B)的劃時代刮籠地產衍生工具。
一般來說,Letter A/B是港英政府徵地時承諾未來歸還予被徵地業主土地的空頭支票。港英政府承諾通常每徵五呎農地後,持有相關的Letter A/B便可以在政府批出的可建物業面積換兩呎地。由於可建物業面積呎價遠高於每呎農地,不少當年的新界原居民當然踴躍換Letter A/B。Letter A/B不單止可以轉讓,亦可以按揭借錢,其性質跟土地期權沒有分別,由於Letter A/B的市場價值亦隨香港地價上升而有投資價值,因此實際上Letter A/B與政府發行以未來土地價值掛勾的無息可換土債券(Real Estates Linked Convertible Bonds)無疑。當政府批出如可建樓面面積達200,000平方呎土地予Letter A/B持有人認兌時,認兌人心須持有500,000呎農地的Letter A/B方可認購。不過若出現多過一個認兌人時,則以持有人所有Letter A/B土地加權年份去認兌,年份愈高機會愈大,因此同一換地比例的Letter A/B計,愈早期愈值錢。
Letter A/B的設計除了可替政府省掉現金徵地和原居民反抗外,其實尚有政治上的考慮。因為當年徵地皆是界限街以北而1997年以後前途未明之土地,以Letter A/B而非現金徵地可把問題留給1997年以後統治這一大片土地的政府。基於政治上的風險,傳統英資洋行不敢沾手這些前途未明的土地權益,令這些Letter A/B亦逐漸由以香港四大華資為首的地產商持有(為什麼他們對香港前途有信心呢?),亦間接種下今天特區政府的土地資源被四大籠斷的地產霸權局面。可是由於港英徵地後卻甚少推出可讓Letter A/B持有人認購的土地資源,因此到了1970年代初屢積了近三千六百萬平方呎的土地未能兌現的死會。1980年代初香港樓價大跌,港英政府原擬以現金贖回這批「蘇州屎」,可是由於出價太低而最終乏人問津。由於預期這批「蘇州屎」會於1997年後成為香港特區政府的潛在債權風險,結果港英政府當年在中共敕令下在1997年已基本清理這筆「蘇州屎」。
筆者在霍格華茲魔法與巫術學院修讀如何以火箭數學替衍生工具定價時,教授卻沒有把衍生工具的不傳秘方教導我們。Letter A/B和其他衍生工具一樣由莊家跟散戶對賭,但當年港英作為香港土地的大莊同時發行Letter A/B這種劃時代的刮籠地產衍生工具。由於政府本身由於可以用種種方法影響土地市場,令港英這個莊家可以在Letter A/B上擁有絕對的操控權,這是典形衍生工具不外傳的秘方,亦體現偉大的Anglo-Saxons的智慧。如今每次到當年皇后碼頭的所在地,回想歷代港督在此搭船返回祖家,可有另一番新意義。
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