作為中國的龍頭房企，萬科常被拿來與中國海外發展有限公司（下稱中海，00688.HK）比較。近年來萬科因為缺少境外融資平台，而境內融資又因房產調控政策受限，融資成本一直高於中海，此次突圍H股後，這種局面有望改變。多位券商預測，有中集集團的先例，從目前監管層的表態和市場反應來看，萬科轉股應無懸念。
根據萬科公告，萬科參照此前轉板成功的中集集團，將把已發行的B股轉換上市地，以介紹方式在香港聯交所上市。萬科將通過第三方提供現金選擇權方案，在停牌前收盤價基礎上溢價5%，即每股13.13港元。若行使現金選擇權的股份不超過B股總數的三分之一，並通過股東大會、證監會及港交所批准，則B轉H即告成功。萬科董秘譚華傑認為這是在當前環境下阻力最小、對股東和上市公司最有利的方案。
萬科定於2月4日召開臨時股東大會。多家券商預測，根據中集集團B轉H流程歷時四個月的週期推算，萬科有望在5月前後實現登陸H股。
這意味著萬科將進入「A+H」雙融資平台的時代，打通境內外融資渠道。此前，萬科已曲線進入H股。2012年5月萬科全資子公司萬科置業（香港）斥資10.79億港元收購南聯地產（01036.HK）73.91%的股權，2012年底更名為萬科置業（海外）。萬科在最近回覆財新記者稱，收購南聯地產是為了建立國際化平台，為之後的國際化探索做鋪墊。
而在2012年7月中集集團提出B轉H方案後，萬科看到了正面打通海外資本市場的契機，迅速啟動相關準備工作。國泰君安的研究報告稱，B轉H將使萬科的融資平台、融資方式發生革命性變化，降低萬科的融資成本，擴大其財務槓桿空間，並由此進入新的成長時代。
重估萬科
萬科已發行B股總數為13.15億股，佔總股本的比例為11.96%。截至2012年12月26日停牌前，萬科B股市值約164億港元，是滬深兩市中B股市值第二大的上市公司。萬科B股中境外投資者持股比例超過95%，其中90%是境外機構投資者。「這為萬科轉H股上市提供了很好的基礎。」譚華傑說。
郁亮表示，此次B轉H是轉向流動性更好的市場，會讓公司發展有更多的選擇機會。而且通過國際投資者與國內A股投資者之間的充分交流，萬科股票也會有更合理的表現。
在香港上市的內地房地產企業中，與萬科最具可比性的是中海。萬科強在規模和周轉，中海強在盈利能力。2012年，萬科銷售額達1412億元，中海銷售額為1115億港元（折合人民幣約896億元）。據2012年中報顯示，萬科2012年上半年的淨利潤率約為14.76%；同期中海的淨利潤率高達33.31%。另外，淨利潤中歸屬上市公司的比例，萬科約為82%，中海則超過99%。以中海過去一個月的平均股價計算，中海的市值在2000億港元左右。
國泰君安的研究報告稱，按照預測的2013年利潤計算，停牌時萬科的市盈率約為7倍，而中海約為12倍，萬科的價值被低估。萬科B轉H有望令萬科估值增加，以預計2013年每股收益1.38元，市盈率11倍計算，國泰君安給出萬科H股的目標股價為18.17港元。
一名港股投資者分析，萬科的淨利潤率水平遠不及中海，但是淨資產收益率已接近中海。如果加上萬科的規模優勢，以及轉板後在融資成本上縮小差距等因素，他認為，萬科在港股的估值至少為中海的90%-95%。
需要更便宜的錢
儘管此次B轉H本身並不涉及融資安排，但中長期看，轉板將大幅改善萬科的融資環境，降低融資成本。
萬科公司在給財新記者的書面回覆中表示，「在香港上市有助於公司進一步提升在國際資本市場的知名度，這對加強公司與國際資本市場的對接、提高信用評級、爭取更多的合作資源、降低融資成本都有積極意義」。
在國內房地產調控的政策背景下，從2010年開始，國內資本市場針對房地產企業的融資通道基本關閉，新股IPO、增發、公司債券等都被叫停。2009年8月，萬科曾計劃通過公開增發融資112億元。但適逢調控，增發計劃一直未能獲批。
自2008年以來，萬科已經有五年未在國內資本市場融資。
缺乏資本市場的支持，萬科主要依靠加強對外合作來維持規模的快速擴張，通過合作拿地來放大槓桿，融資渠道基本限於銀行貸款和信託。
過去四年間，萬科累計土地投資2143億元，建築面積總計約8106萬平方米，萬科權益佔比僅68%。同期，中海累計土地投資約915億元，建築面積3082萬平方米，中海權益比例為95%。
在國內資本市場融資受限之後，既要維持規模快速擴張，又要保持財務穩健，萬科在戰略上的選擇餘地很小。「高去化和高周轉戰略，一方面是萬科應對市場變化的主動選擇，另一方面也是財務安排上的必然選擇。」一家大型房企的內部人士告訴財新記者，萬科維持高速資產擴張必須要有巨大的現金流支撐，在融資受限制的情況下，預售回款是最重要的現金來源。更重要的是，在預售款中至少佔比30%的首付款更是堪稱最好的融資手段，在項目結算前屬無息負債，能幫助降低財務成本。
相比而言，在香港上市的恆大地產、龍湖地產、融創中國等房企，近年來都通過境外融資不斷輸血，增長速度總體上都超過萬科。其中，恆大地產2012年的銷售額也逼近千億。
2012年底至2013年初，香港內房股再掀融資潮，恆大、龍湖、融創、富力、碧桂園等集中配股或發債。據財新記者不完全統計，僅2013年以來，即有14家香港上市的內地房地產企業發佈融資計劃，合計資金規模超過500億港元。而中海在2012年通過優先票據和海外債券融資超過170億港元。
多家券商認為，萬科B轉H之後，在港股的融資通道將被打開。憑藉其行業龍頭的地位，萬科與原港股上市的同行，特別是與中海的融資差距將有望逐漸縮小。不過，由於萬科在港股沒有類似恆大、龍湖等公司的離岸架構，萬科在境外融資仍需要國內監管機構的批准。不過，監管層近期頻繁表態支持企業在境外融資。
更為重要的是，萬科借助境外融資，將有望降低融資成本，進一步提高盈利能力。過去多年，萬科雖然銷售規模領先行業，但中海一直保持利潤規模行業第一，業內對此稱為「規模萬科，效益中海」。而中海超強的盈利能力，一方面得益於其極強的成本控制；另一方面則是融資成本優勢。中海的期間費用率僅4%左右，屬行業最佳；而萬科的期間費用率接近8%。
融資成本方面，中海擁有內房股的最高評級，有息負債的資金成本多年來維持在3%左右。截至2012年中期，萬科有息負債的年化資金成本約8.6%，而同期中海僅為3.4%，差距非常明顯。例如，中海在2012年11月發行的5.6億美元10年期優先票據，年利率僅為3.95%。而萬科多數融資利率都超過7%，部分信託貸款的利率高於11%。
郁亮透露，目前萬科的淨資產負債率為37%，低於行業平均水平。這意味著，萬科B轉H之後，財務槓桿上仍有較大空間。
商業地產低調潛行
對萬科而言，如果有機會拿到更多、更便宜的錢，意味著未來在城市佈局、土地市場和發展戰略上將會有更大選擇餘地。
對於未來發展戰略，郁亮表示，房地產行業的下半場是長期趨勢，萬科仍將堅持「為普通人蓋房子，蓋有人住的房子」理念，堅持「不拿地王、不囤地、不捂盤」的原則。
在住宅市場，萬科希望進入更多的城市，取得更高的市場佔有率。截至2012年底，萬科已進入了全國60個城市。郁亮透露，萬科正在研究湖南一家專注於小城鎮房地產開發的企業。
住宅市場之外，更值得關注的是萬科的商業地產戰略。高和資本董事長蘇鑫告訴財新記者，萬科對商業地產已從之前的所謂「被動從商」轉為主動探索。除了與住宅配套的社區商業之外，萬科也開始操盤一些純粹的商業地產項目。他認為，萬科此次B轉H，將為萬科的商業地產發展提供極好的契機。「目前國內的融資環境還不支持大規模發展商業地產，而B轉H讓萬科為商業地產拿到低成本融資成為可能。」
不過，郁亮對財新記者表示，B轉H是公司股本架構調整，與商業地產發展沒有直接關係。「萬科對商業地產，是在謹慎態度下發展。」郁亮說，目前商業地產在個別城市出現了過快發展的勢頭，如果出現泡沫將是一個很危險的事情。
萬科在給財新記者的書面回覆中稱，萬科發展非住宅類業務的出發點，首先是為了更好地做住宅，為用戶營造更好的生活環境；另一方面，也是為了順應城市發展趨勢，與城市同步發展的需要。目前，萬科商業地產的項目類型包括社區配套商業、區域中心型商業綜合體，以及酒店、服務式公寓和寫字樓。
萬科官方對發展商業地產的對外口徑一如既往的低調謹慎。但事實上，萬科的商業地產規模在過去一年呈現加速擴張之勢。
據克而瑞的統計，截至2012年12月初，萬科在全國範圍拿下的純商業用地面積已經達122萬平方米，佔萬科所持商業綜合用地總量的11%，比2011年全年的22.54萬平方米增長了4倍多。
2013年1月，萬科成立了商用物業管理部，總部設在北京，由萬科執行副總裁毛大慶分管，原北京萬科商業發展部總經理錢嘉擔任該部門總經理。
毛大慶告訴財新記者，商管部是屬於萬科集團總部的一個部門，此部門將承擔整合萬科旗下各類商用資源，探索適合萬科未來發展的商業地產模式的職能。目前，萬科商業地產的投資、開發和運營仍由一線的項目公司操盤。
北京萬科與金隅集團合作的金隅萬科廣場將在今年開業。北京萬科目前在建的商業綜合體項目有三個，分佈在昌平、房山和大興，總建築面積約38萬平方米，總投資約30億元。
除了北京金隅萬科廣場，萬科在2013年-2014年間，將陸續開業一批社區商業和區域購物中心，包括深圳九州萬科廣場、蘇南萬科美好廣場、無錫萬科運河外灘、西安萬科紅、東莞松湖萬科生活廣場等項目。
據公開資料，萬科計劃在福州、佛山、瀋陽、東莞、上海、青島、合肥等地投資建設萬科廣場，投資總額超過300億元。在成都一地，萬科投資開發4個寫字樓項目。2012年12月，萬科與上海綠地、九龍倉合作拿下上海南站商務地塊，地價款為54.31億元。
2011年9月，萬科執行副總裁、廣深區域總經理張紀文曾稱，在萬科華南，將有超過15個萬科廣場，30個萬悅會和50個萬科金街。同樣在2011年，萬科發佈了商業地產三個產品線，社區商業品牌「萬科紅」、購物中心品牌「萬科廣場」和寫字樓品牌「萬科大廈」。
萬科商業地產近年低調潛行，但一直缺乏廉價的融資渠道。萬科多個商業地產項目只得借助信託融資，成本接近10%。萬科金稻田舊城改造項目信託計劃的收益率是9.5%，東莞長安萬科中心項目的信託融資成本約10%。
蘇鑫表示，萬科與其他股東合作拿地，以及在項目上與地產基金合作，一方面是為了降低商業地產的投資風險，另一方面也是國內融資成本過高導致。萬科B轉H後將使低成本融資成為可能，可為商業地產發力打下基礎。
此前業內曾猜測萬科會把萬科置業（海外）作為商業地產運作的海外融資平台。對此，郁亮表示，萬科置業（海外）目前沒有國內業務，接下來一段時間將主要著眼於香港業務。
龍湖地產內部人士對財新記者表示，大型住宅開發商介入商業地產，是出於戰略上的必要考慮。因為持有商業物業的公司，在海外資本市場的估值、評級和融資成本都有優勢；不過，海外投資人對持有物業的區域選擇、項目類型及投資比例等，也有嚴格的要求。■