如何尋找地產公司裡的成長股 那一水的魚
http://xueqiu.com/2074020838/22598768之所以沒有把題目標為「如何尋找優秀的地產公司」，是因為這兩者確實是有很大區別的。
今天不打算寫太多，只大致說說房地產這個行業：
一、房地產行業還將繼續「黃金十年」
房地產一度被標上「暴利」、「黑心開發商」、「高房價的始作俑者」等等標籤。實際這並不能怪開發商，房價為何上漲，這裡不談太多，也較敏感。
但是房地產的發展，跟城鎮化建設是分不開的。
很簡單的道理：現在的人都往城市裡跑，城鎮化使得每年增加2000萬城市人口。而城市的土地資源，以及商品房的建設速度，都趕不上人口湧入的速度，造成「供不應求」的局面，很簡單的經濟學道理，房價自然就水漲船高。
至於後期的房價推高地價、地價又推高房價、麵粉比面包貴，等等等等，這裡不一一去做解讀。
事實上，農村的房子，或者說大部分小縣城的房子，房價都不高的，很多都是成本價。高房價的問題，不能一刀切去看。
房產、汽車都剛剛經過了黃金的十年。我們來對比這兩個行業：
截止2012年上半年，機動車的保有量約2.33億，其中汽車1.14億輛，摩托車1.03億輛。而2012年汽車的產能，超過2000萬輛，產銷量增長的潛能還有多少？
截止2011年年末，全國城鎮化率為51%左右，而從40%到50%，中國大致花了10年的時間。如果按這個速度估計的話，城鎮化率要到2030年，才能達到70%。十年後，城鎮化率才不過60%多一點，潛力還很大。
二、房地產公司（股票）的優缺點：
優點：
1、區域壟斷競爭：房地產是附著在土地上的，這個天然的屬性決定了，你就算公司再強，如果你沒有在我的項目周邊拿一塊地，那麼你跟我也夠不上競爭。
2、業績既有較高的確定性，又有較高的不確定性。先說確定性：
看幾個財務指標：
銷售額：一套房子達到預售條件後，開盤售出，跟客戶簽訂合同，是為銷售額（業內稱簽約額，或合同額）。
回款：一套100萬房子簽約後，往往只先付了首付。這時的簽約額是100萬，回款可能就是40萬（首付四成），而後銀行放款60萬，這時銷售額才全部回到賬上。如果執行力強的房地產公司，銀行放款最快也要一個月。如果拖拖拉拉的，三個月到半年也很正常。當然也跟銀根緊縮程度有關。
營業收入：房子賣出去之後，回款部分是計入預收賬款的。等一至三年房子交房以後，這筆預收賬款才計入營業收入，才核算為利潤。這樣，其實房產商當年就賣出去的房子，可能兩年後才能把利潤計入到報表。
舉例：中國建築地產部分，2012年上半年的營業收入是200億左右，而銷售額是600億左右，這說明什麼呢？說明按照公司的發展進度，儲存了至少2倍以上的利潤，要待今後來結算。
3、這是一個有相應激勵（市場來激勵）機制的行業，好的公司能好上天，差的公司也……
在這裡，絕對有你要找的十倍股。
缺點：
1、房地產開發的風險較大，分析的要素也繁雜：
但事實上，房產商良莠不齊，好的跟差的比真的一個天上一個地下，這也是區域壟斷競爭造成的。部分當地小老闆型的開發商，根本不懂管理，不懂房地產開發，憑藉各種途徑拿到地後，也不思進取，也不知道快速周轉開發，慢慢守。
告訴大家一個好消息，這類公司越來越少，因為經過調控後，房地產的利潤率降低，這類公司因為沒有快周轉，所以投資的回報其實很差，他們也不再獲取新的地塊了，這給優秀的公司提供了大量的機會。2、分析公司比分析項目容易。
每個大型房產公司，旗下都大把項目。其中必定有好，有壞。
那麼告訴你，即使是非常牛逼的營銷總監，在分析具體項目上，也得發費大量時間去分析調研，對於投資者更加不可能去具體研究項目。一個項目的調研報告，絕對比證券投資對一個公司的分析報告還多那麼幾頁。
所以，分析公司比分析單一的項目簡單。
3、資金鏈問題。（不多說）
三、看好怎樣的地產股：
1、合理利潤下的快周轉。你要說優秀的地產公司，可能會講到建築品質、或園林景觀，或團隊建設……但要找成長股，童鞋們，拋開那些東西吧，這九個字才是王道！！
還有補充一點，產品做得好，不一定能夠快周轉，但能快周轉的，產品絕不會差到那裡去！
2、
不看好一線城市的所有地產項目，以及部分房價較高的限購二線城市。比較看好低價二線城市、以及三四線城市的，小戶型剛需項目。房地產業內一般管：
北上廣深為一線城市；
大部分省會城市，以及部分高房價的大型城市（多為沿海）叫二線城市；
小部分低房價，不發達的省會城市，以及其他百萬人口城市叫三線城市；
其他廣泛的地級市城市叫四線城市；
其餘縣級城市，百強縣之類，五線城市。
四、我昨晚做了一張Excel表，裡頭有一些分析的指標。懂地產的人很多，懂營銷的也很多，懂投資強過我的更不必說了。
但是：
懂地產的不一定懂投資，懂地產營銷的不一定懂財務，懂投資的不一定做過房地產，做過房地產的，又不一定懂建築工程。很有幸本人大學是學建築相關的，工作後一直從事房地產營銷策劃工作，本人從拿地，到前期，到銷售開盤，再到交房，全程參與，也操作過剛性需求的樓盤和商業綜合體樓盤，以及別墅樓盤。
這個Excel寫的有些匆忙，而我本人在銀行股的蠱惑下，也沒有很具體詳細地去研究過地產股。關注較多的曾經有中國建築、萬科、金融街等。但都沒有細細去研究過。所以各位大蝦，切莫跟我討論具體股票，因為，我也不知道。
想要Excel的，請私信我！期待看到你的研究報告！！！
請辯證的看待問題，我做的表格第一也沒花太多精力，第二我也不是很牛很牛很牛很牛……所以不免有錯誤和考慮不周到的地方。只提供給地產研究愛好者和價值投資者！！（志同道合者），惡意過來拍磚和嘲諷的，就……
如果問我為什麼沒研究地產太多？
答案是：本人懶~~呵呵。特別是沒有
@處境如初 那種數據表格研究的耐力。在銀行沒走出低估值之前，沒太多興趣去研究地產……
PS：在研究地產股之前，一定要看萬科年報，一定一定！！至少要看五年！！