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不願太安逸 特力集團執行長 童至祥

2010-06-24 TNM





外型柔弱的童至祥曾是台灣IBM 的第一位女總經理。她從基層小祕書做起、一待27年,在事業巔峰時轉向,以前賣電腦,現在則賣五金。

她選擇落腳特力。這家三十多年前何湯雄 與李麗秋夫婦創立的小貿易公司,現已成為年營收320億元,員工超過6,000人的大集團,但正值跨足全球的擴張期,卻無法有效整合。

童至 祥整合集團資源、發展居家購物鏈,何湯雄3、4年來的計畫,她1年搞定。從高科技到傳統產業、從跨國外商到本土家族企業,被交付3年業績翻倍的任務。

「我 在IBM待27年,每個職務都不超過4年。」卸下外商女強人光環,童至祥說:「安逸讓人失去鬥志,唯有脫離舒適,才能有新生。」

六月艷陽高 照,特力集團董事長何湯雄主持完「特力家居購物中心」的動土典禮,開始暢談集團年營收突破五百億元的大夢,他停了一會說:「這一年特力跑得很快,多虧了 Sophia(童至祥的英文名)。」

辭外商 臨危承擔

一年多前,童至祥在眾人驚呼中,卸下台灣IBM第一位女性總經 理的光環,跳槽到本土的特力集團,許多人並不看好,認為在外商工作二十餘年的她會適應不良。

童至祥進入特力時,正是特力集團最動盪的時刻。 二○○八年面臨金融海嘯衝擊,較前一年營收衰退一成多,二○○九年前二個月營收,更較前一年同期大幅衰退二成多。童至祥上任後,不但推動了旗下「特力 屋」、「HOLA和樂」、「HOMY特力和家」與「FREER僑蒂絲寢具」等四個零售通路整合,又推出客製化裝潢的「特力爵家」與全屋裝修的「好幫手裝修 聯盟」。

特力對台灣消費者而言並不陌生,老闆何湯雄、李麗秋夫婦從資本額二百萬元的小貿易公司起家,發展成橫跨貿易、零售、營建、製造的龐 大集團,旗下有DIY賣場特力屋、東隆五金等數十家分公司。

遇伯樂 四年點頭

「埋著頭衝了三十年,有一天我抬頭才發 現,跟老婆說:天哪,我們怎麼做得這麼大了?」何湯雄深知公司要成長,必須由家族化走向企業化,因此急著引進有跨國視野的外商人才,現任特力集團的資訊長 彭元珍、市場行銷總經理冉龍華,都是他近二年引進的外商人才。

二○○四年,童至祥還在北京擔任IBM的大中華區金融業務總經理,何湯雄就已 找上門,但當時她回答:「當上台灣IBM總經理是我的生涯規劃,我還沒做到,不能走。」

看著二○○六年童至祥升任台灣IBM總經理,何湯雄 仍每年持續邀約、介紹她給一級主管、全家人認識,儼然早把她當心腹,二○○八年底童至祥終於點頭。「我追老婆才花了三個月,追Sophia卻等了四年!」 何湯雄說。

童至祥則說,一方面對何湯雄盛情難卻、一方面當時在IBM也確實碰到瓶頸:「我至少還可以工作十年,但我在IBM看不到什麼讓人 興奮的事,那裡有完美的制度,我只需要執行;但特力當時沒有好制度、資源需要整合,我有很多發揮空間。」

一條鞭 居家通吃

當 時IBM大中華區首席執行官錢大群多次用越洋電話、還飛到台灣來勸她留下;執行副總裁沈安石還問她:「妳最討厭被制度綁住吧?怎麼會去幫人建立制度?」但 童至祥執意要走,錢大群最後只能悠悠地說:「Sophia是IBM出去的人,我們希望她成功。」

何湯雄的二個大願望:整合集團通路資源、發 展居家購物鏈,這些都在童至祥的手中成形。特力集團子公司眾多,後勤部門不免疊床架屋,以特力屋與HOLA為例,原本各有各的會計、行銷系統,童至祥花了 半年多整合,讓資源互通,不再有多組人馬,「最難的是,不能資遣任何人。」童至祥說。

其次因為DIY市場已經飽和,除了原本的特力屋 DIY、HOLA的家具家飾外,何湯雄想向上發展高檔的全屋裝潢、向下發展平價的居家修繕,一條鞭通吃居家市場。

不過,台灣室內裝潢產業向 來以設計師工作室為主流,街頭巷尾的水電行更超過萬家,近期連永慶房屋也從房仲延伸出居家修繕通。

搶大餅 結盟派工

但 特力挾貿易優勢,先簽下ROCA、ESPRIT等頂級廚衛品牌,成立特力爵家設計裝潢品牌;再結合旗下五金、DIY零件與通路等優勢,成立好幫手裝修聯盟 與修繕業者策略聯盟,營運模式類似計程車司機加入車隊,既可自行接案,也可由特力派工採拆帳方式。「台灣一年有一千五百億元的居家修繕市場,好幫手目標五 年一百億元,也僅占六%。」童至祥說。

童至祥一頭長髮、聲音溫柔,但個性超級直率,台大外文系畢業後,她原在本土企業,但發現加薪時男生硬 是比女生多了一百元,個性耿直的她跑去找主管問為什麼,主管卻說:「男生要養家。」

「妳個性還是比較適合外商。」丈夫勸她報考IBM,她從 基層行政做起,拿著板子在紙上畫圖表,只要正方形有一角稍微凸出、或是缺角,就會被嚴厲批評。

「我原本愛玩、做事散散的,但IBM給我震撼 教育:即使一張小圖表都代表你自己,都該要求品質。」

遇難題 緊盯進度

一九八八年童至祥轉調到業務部,偏偏接到跟前 任業務相處不睦的大客戶華南銀行,去拜訪卻被冷眼相待,客戶說:「我已經列了十三個問題交給你們工程部,沒解決不用來見我,我沒空。」她沒有理工背景、沒 賣過資訊產品,但好強的她只花三天就解決一半問題,另一半寫成進度報告交給客戶。

但銀行進行系統測試需在假日,連續三個月的週末,她都從永 和買燒餅豆漿來陪工程師與客戶熬夜,丈夫就睡在大樓路邊的車內陪著。「工程師的工作我不會,只好在旁邊守,等到要把電線拉進高架地板下時,我就喊:『我手 長腳長,讓我拉!』」

曾經有位工程師犯了錯,讓童至祥所負責的銀行不諒解,她打聽到銀行總經理的行程,在總經理剛結束完剪綵行程坐進轎車 時,她跟著坐進去,足足報告解釋三十分鐘,沒被趕下車,最後也贏得客戶的體諒。

這股自信與積極,讓童至祥當行政時拿到卓越管理能力獎,當業 務時連著二年拿下IBM最佳服務績效獎。一九九九年派駐到日本亞太總部,擔任前後二位總裁的特別助理;二○○二年又派駐北京;在二十七年的IBM生涯後, 轉任特力。

存幸福 預約圓滿

童至祥是家中五個孩子中的老么,從小就備受寵愛、被家人稱為「百步大王」,意思是在百步 內沒人敢惹她;之後的求學與就業又一帆風順,但在做業務的三個月內看盡所有臉色,也常受挫打不起勁,但丈夫一句話打醒她:「做業務就不能有脾氣。」

「當 年那個讓我質問長官為什麼加薪幅度不同的男同事,就是我老公啊!」她笑稱,婚後她辭職陪丈夫赴美念書,好不容易在美國再考進IBM,老闆人又好,但八個月 後丈夫適應不良,決定回國,她二話不說,立刻打包回台。

「夫妻相處就像存款提款一樣,不能只提不存。」童至祥娓娓道出離開舒適圈的理由: 「工作也一樣,只取不給,只會讓自己沒有挑戰。」

那天,童至祥拉著我們到快完工的家裡作客,庭院還是一片空,她眼神發亮指著草皮:「這裡會 有棵樹,那裏會有株花…。」雖然時間還沒到,但花團錦簇的藍圖,她彷彿早已了然於心。

童至祥 小檔案

◎年齡:不透露

◎ 學歷:台大外文系

◎婚姻:已婚,育有1子

◎經歷:IBM台灣區行政部門、業務部門、北京IBM大中華區金融事業群中國區銀行 業務總經理、IBM台灣區總經理

後記

許多女性企業家都不願透露年齡,童至祥亦然。但別人在採訪過程左閃右躲,她卻 一五一十交代自己是何年進入IBM、當年幾歲、生下獨子那年幾歲。最後連我都忍不住提醒她:「這樣可以推算妳是幾年次啦!」她才驀然驚覺,呵呵傻笑。

有 年她因業績優良,IBM送她去夏威夷度假,她卻拉著丈夫和朋友爬山、騎車、跑步…,把大夥都弄到累癱,問她為什麼,她說:「因為小腹微凸了2公分,要減 肥。」沒想到這微凸的小腹竟是意外懷孕,趕緊安胎去。

工作跟生活紀律上,童至祥有著過人的精明,但私下卻有股傻勁與純真。
 



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“我不愿当赌徒,但有兴趣开赌场”——郭去疾的跨国生意经 东方愚

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  曾经被誉为“谷歌神童”的郭去疾正在领导着电子商务领域的一场变革———将中国制造的产品通过网站直接卖给国外的消费者。他的经验很简单,就是“做任何事都如履薄冰”、对数据极度偏好。

 


 

 

“如果你想去的是适合你的地方,你永远也不会想停下来。” 

 

217,郭去疾看到李开复发的一条微博“你不会意识到自己需要更长的跑道,除非你开始提速”后,随即转发并如此写道。 

 

一个说方向,一个谈方法,郭去疾和李开复一唱一和。他们曾是谷歌(GOOGLE)公司里的师徒、战友,但后来先后离开,郭去的是兰亭集势科技公司(后来成立了兰亭控股公司,以下简称兰亭,LightInTheBox.com),做跨国B2C;后者创办了众所周知的风投公司“创新工场”。 

 

跨国B2C,顾名思义就是中国制造工厂直接将产品卖给国外的消费者。这是最近两年电子商务界热议的一个话题,因为这意味着一场新的变革,而兰亭公司便是领头羊之一。它成立于20079月。不过直到去年10月底,作为董事长和CEO(首席执行官)的郭去疾透露兰亭公司刚获得第三轮共3500万美元的投资时,它才在更大范围内引起人们的关注。 

 

“我做任何事情都如履薄冰,”郭去疾在他的办公室接受南方周末记者专访时称,“我不愿当赌徒,但我有兴趣开‘赌场’。”他所说的“赌场”便是兰亭公司,一个他自称最适合自己的地方。 

 

 

轮风投,只认熟人
    兰亭工商注册资料里的成员名单无疑泄露了一个秘密:郭去疾后来于20092月宣称的几家风投“刚刚入股”的时间,其实是在2008年,而他本人也是在这些机构铁定给兰亭投下一大笔钱时才下了彻底脱离谷歌中国的决心的

 

 

 

郭去疾是四川人,个子不高,体态略胖。虽是工科毕业,但生性豪爽,“理工科不是木讷的代名词,你看看人家张朝阳。”他笑着说。他是2008年年中加盟兰亭公司的。在此之前任谷歌中国的首席战略官。这一年的3月底,郭出席“中国软件技术英雄会”并上台演讲时,人们还丝毫嗅不出半点他将离职的味道。“谷歌从第一天起就把自己当成一家计算公司,而不是搜索公司,”他在演讲中一如既往地亢奋,自称只需很短时间,却一口气讲了近半个小时。 

 

兰亭公司成立时注册资本30万 元,法人代表是文心,创始人为“四人帮”──文心与郭去疾、刘俊和张良合伙。由于郭去疾尚在谷歌中国,刘俊仍热衷于他两年前他从卓越网辞职后创的飞龙网, 此时全身心投入兰亭公司的,可以说只有文心一人。文心曾在美国留学,对创新型网络服务设计和应用颇有心得,回国后曾在方兴东的博客中国网做过副总裁。 

兰亭公司一开始的定位是B2B,文心和郭去疾们只是觉得他们在社会化营销上兴许比同行技高一筹,于是边看边看,后来发现兰亭网上多为个人买手,后来便将定位改为B2C。这种摸着石头过河的作法,使他们一不小心走上了革传统外贸命的路子──即将传统外贸链条里的出口商、进口商、经销商等环节给直接省略了。

新东方创始人之一的徐小平是兰亭初创时最早的天使投资人。“他只和我们打了一通电话后,”郭去疾回忆称,“就打了10万美元到我们的个人账户上,”

2008年年中郭去疾从谷歌中国辞职,全职入主兰亭公司。不过一直到这一年底,他才对外正式宣布离职消息。而在此期间,兰亭网开始进入飞速发展阶段。全球金融危机使得更多的美国人选择上网购买中国制造的产品,兰亭网的价格优势似乎让他们产生了美元升值的幻觉。

这一年的10月,兰亭“四人帮”又成立港资的兰亭贸易公司,并随即在北京、上海、深圳、苏州设立分公司,其中深圳公司注册资本为300万美元。南方周末记者查阅到的工商资料显示,公司高管共8人,郭去疾任董事长,文心为董事总经理,其他5名董事为刘俊、张良、元野、冯波、RICHARD LIM,监事为周哲。

8人团队当中,除去兰亭的四位合伙人外,另外四位当中,周哲是一位天使投资人、郭去疾在谷歌时的同事,冯波和元野分别是联创策源总裁和投资经理,RICHARD LIM中文名为林仁俊,是金沙江创投的合伙人(另一位合伙人丁健是亚信创始人,郭去疾在斯坦福读书时与其认识,丁与冯波亦是好友)。

兰亭工商注册资料里的成员名单无疑泄露了一个秘密:郭去疾后来于20092月宣称的几家风投“刚刚入股”的时间,其实是在2008年,而他本人也是在这些机构铁定给兰亭投下一大笔钱时才下了彻底脱离谷歌中国的决心的,其小心谨慎的风格可见一般。他在一篇《写给创业者的融资建议》的短文中写道:“钱没到帐前不要向外界公布。”

 “坊间关于冯波和我见面5分钟就决定投500万美元的说法有些夸张,应该是10分钟,”郭去疾对数字很敏感。他说他是一个离开数字就不能生存的人。他做事谨慎,选择投资人时,熟人、老朋友是第一目标──冯波是郭在谷歌任职投资迅雷时认识的,冯波也是迅雷的投资人之一,“最关键的是双方气场匹配、搭调,他们并不着急公司上市和变现。”郭去疾说。

2010年第三季度兰亭获得第三轮共计3500万美元的风投时,一切显得水到渠成。投资方除了之前的联创策源和金沙江外,挚信资本为新加入者

  

 

话和吃饭全靠数据
    郭去疾重视数据几乎到了癫狂的地步。尽管对东西方商业文化的差异体会良多,但他声称所有的管理问题到最后都可以找一个数字来衡量

郭去疾1975年出生于成 都,父母都是医生,给他起名“去疾”顾名思义饱含了对其一生健康的希冀。南方周末记者见到他时,他刚读完有“休克疗法之父”之称的美国经济学家杰弗里·萨 克斯所著的《贫困的终结》一书。萨克斯从他做儿科大夫的妻子身上得到灵感,将发展经济学与临床治疗学混搭起来,提出了自己的“临床经济学”理论。郭去疾觉 得这一理论亲切而新奇,“更重要的是它对企业管理具有很强的借鉴和启发。”、

郭去疾的这种好学和勤思是从小养成的。他毕业于中国科技大学少年班,人们常常简单地用“神童”二字掩盖了胜利果实中所包含的个人努力元素。大学毕业前他决定出国留学,他回忆称彼时自己一个月内写了近200份申请信,为的是找个可以提供奖学金的好大学。最后他去的是全美十所最大的州立大学之一的芝加哥伊利诺大学。郭后来还曾在李开复的建议下到斯坦福大学读个MBA(工商管理硕士)。

郭去疾便是在伊利诺大学期间与李开复结识的。这源于李开复到伊利诺大学的一次演 讲。郭的思辩能力为李所欣赏,二人便建立了联络。郭毕业后郭申请微软成功,开始到西雅图微软总部做程序员。之后他还曾到亚马逊工作过一段时间,并参与了亚 马逊对卓越网的并购,最后进入谷歌,做产品经理。

2005年李开复从微软辞职加盟谷歌,负责开拓谷歌中国业务时,郭去疾作为“总裁特别助理”与之一起回到中国。李对郭的评价是四个字:聪明绝项,“郭去疾长得圆头圆脑,经常有精灵古怪的主意。而且他很有战略眼光。”

郭去疾说他在在谷歌期间所受启发最大的两点,一是用数据说话,二是化繁为简。而这同样是跨国B2C的致胜法宝中的两种。见微知著的公司往往是最有潜力的公司,譬如微软、谷歌和Facebook, 均是这一类型,但 “见微”在前“知著”在后,换句话说,与具有前瞻力的创新相比,从细节当中提炼自己的优势是先决条件。“谷歌用了三年时间成为了顶尖的机器翻译提供商,” 郭去疾说,“其实负责这一产品的团队只有三个人,其中没有一个中国人,为什么做中英文翻译能做的很好?根本的原因是Google所拥有的数据。”

郭去疾重视数据几乎到了癫狂的地步。尽管对东西方商业文化的差异体会良多,但他声称所有的管理问题到最后都可以找一个数字来衡量。“譬如有人问我公司口碑如何,我说我不知道,你上谷歌看有多少人主动搜LightIntheBox这个词就能略知一二,”郭去疾对南方周末记者称,“有人问我们给客户定制的婚纱究竟合不合身,我说我不知道,你去问下退货率就知道了。”

他的这种偏执在他的生活中随时可见。他看玩微博,平均每天会花在微博上的时间将近3个时间。除了微博内容外,于他而言,他将玩微博这种产品本身即当作完善兰亭网站的课外启蒙。“怎么知道一个人微博是被推荐后加了很多粉丝,还是自己原生的支持者就这么多?我说我也不知道,算算平均每条微博的转发数占粉丝总数的比例即可,主动的粉丝和被动的粉丝转发率不一样。

他在面试产品经理时,常拿从这类IT生活小体验作为考题。“我会面试每一位进入公司的职员,”他说,“我还觉得每一个产品经理都应该去玩‘植物大战僵尸’这款游戏中,好从中学习如何一步步引导用户。”

 

 

亭是如何炼成的
   
兰亭的北京公司里有大量的外国职员,他们的主要工作就是用不同的语言,在FACEBOOKTWITTERLINKEDIN等社会化网络社区中“游玩

在跨国B2C网站上新推出 一类产品时,显然不能唯国外行业研究报告里的数字马首是瞻。现在兰亭网站上的产品超过十万种。产品种类前三位分别是服装、电子产品和家居,定制服装部也是 兰亭公司现在最大的部门,其办公区甚至还摆着一些婚纱模特模型,“我从来没做过服装,有人提出想法,便鼓励尝试,没想到需求这么大。”

兰亭贸易公司在深圳和苏州的公公司,它们显然承担着更多更快挖掘珠三角和长三角地区优质供应商资源的功能。相比于阿里巴巴B2B供应商,做B2C业务的兰亭之供应商平均规模要小一些,甚至英文水平也要差一些,但这对郭去疾们来说或许意味着眼前是一片“蓝海”,自己的议价筹码也显得要高一些。

在所有的供应商合作伙伴当中,品牌厂商和杂牌(山寨)厂商不分伯仲。令郭去疾苦恼 的是,像联想、爱国者等品牌厂商给他们的价格很优惠,但产品销售效果并不理想。相反一些山寨品牌,尽管规模不大,但其嗅觉灵敏度和对国际需求的定制能力之 强常让人惊喜。前几年,美国俄亥俄州立大学教授写过一本畅销书《模仿者:聪明的公司如何通过模仿使自己立于不败之地》,他在书中宣称,美国对创新的过分重 视使其丧失了模仿的技巧,而“中国却在这方面大下苦功”。

当然这也给郭去疾们带来一个难题,就是对产品质量的把关。“我没用过山寨机,之前不知道质量这么差,后来退货退到手抽筋,只能加强质量管控了。有个品牌的山寨机,我们退给供应商的比例将近20%,现在不但每台机子都要检,样品也要检。国外客户是鸡蛋里挑骨头,我是骨头里挑鸡蛋。”

郭去疾非常注重SNSBBS等社会化营销工具的运用,兰亭的对外推广文书中提到的几点优势和特色之一便是“领先精准的网络营销技术”。这便包括谷哥营销──兰亭如今是谷歌中国的最大客户之一,也就是说,郭去疾以前是从谷歌领工资且主要工作是帮谷歌花钱,现在则倒过来是送钱给谷歌。此外,FACEBOOKTWITTERLINKEDIN等社会化网络社区,都是郭去疾们最擅长的营销武器。兰亭的北京公司里有许多的外国职员,他们的主要工作就是用不同的语言,在这些社区中“游玩”。

他对细节的关注继续渗透到业务的第一个毛孔中。其创意总监林嘉澍说,郭要求下属每天整理10个客户的差评给他看,且要求看邮件的全部原文。他甚至常常会写邮件给下属,某个英文单词前的冠词到底应该用A还是THE,“他给兰亭高管们开会,讨论退货细则,包括逐条的内容,表达的口吻等,”林说,“会后他也亲自先写出来一个版本与大家商榷。”

这种看起来事必躬亲的行事风格有时会让外界觉得诧异,而郭去疾不加理睬。他一向认为方法论没有对错之分,只有差异之别。“商业的本质其实是产品和服务质量这些常识,但又有多数企业主不流于表面文章而真正花大量精力和时间在这上面呢。”

跨国B2C还有一个重要环节是物流。兰亭现在的物流还是最普遍的形式,仓库是租用的,快递承运伙伴是UPS。他没有和类似于BorderJump等物流解决方案提供商合作(BorderJump帮助美国B2C公 司解决物流难题,供应商发货到这一公司位于供应商当地的物流子公司,子公司安排空运,批量运送),也从不考虑自建仓库,“各有各的玩法,有的以物流取胜, 有的以用户体验取胜,”郭去疾说,“这认为并不是关于真理标准的大辩论。”事实上,物流环节成为如今电商界讨论最激烈的话题之一。

郭称兰亭的业绩两年间增长了300倍,但他对具体的数字守口如瓶。他甚至不愿意告诉你服饰产品的销售占到了总销售的三成四成还是五成。

  

 

只特立特行的“长颈鹿”
    兰亭是一个乐于并购的公司,”他说,“我的理想是以后每年收购一到两家公司,一家够本,二家就赚了…

 

 

郭去疾说他从不关心竞争对手的动态──宁愿在微博上关注美女,也不关注电子商务人士。和他一样做跨国B2C风生水起的另一个代表人物是大龙网的冯剑峰,总部在重庆。“我们只有某次论坛上见过一面,寒暄了几句而已”,郭去疾对南方周末记者称。他和凡客诚品老板陈年是老友,陈年去年在一次论坛上称某国际巨头2011年也会加入跨国B2C的行列,销售目标是10亿美金。郭去疾说他并不知道陈年说的这家公司是谁,他也不感兴趣,

“地产是零和游戏,而我们不是。”

“你的意思是说跨国B2C的市场蛋糕足够大,各吃各的?”

“不,我吃的蛋糕,你吃的是菠萝。我从不认为自己在跟谁竞争,也不和任何人搞口水仗。”

不少人问对兰亭有个疑惑:为何不同时让国外的B(厂商)直接卖东西给中国的C(消费者)。“支持出口是中国政府的一个指导方针,出口商甚至还有退税,”郭去疾很率性地说,“但进口就不一样了,一来中国水货太多,如果我们按照正常关税进口,在价格上根本竞争不过水货,其实做水货是做不大的,做大了就面临如何合法合规的问题。”

“如果是代购呢,我们国家这一块的法律尚是空白,不同机构的观点不一,未来可能存在很大的不确定性。”他接着说。

细节上反复摩挲,宏观上又用心拿捏。他有时谦卑到让人受不了,有时气场又足到让你 觉得他甚至有些张狂妄。当南方周末记者提及去年年中兰亭收购电子产品网上商城欧酷网时,郭去疾显得兴奋起来,“兰亭是一个乐于并购的公司,”他说,“我的 理想是以后每年收购一到两家公司,一家够本,二家就赚了…我们希望做成航空母舰式的企业,可以停泊好多‘战斗机’。”

“我不是一个赌徒,但如果让我选择,我愿意尝试开‘赌场’。”郭去疾打了个比方。

他就像是草原上的一只特立独行的长颈鹿。有激情但不张扬,温顺却又不容易接近。郭去疾当初在谷歌时主导过视频和音乐并购项目,问他为何没有创办一个像土豆网、优酷网一样的网站,他说他对电子商务始终有强烈的好奇心,他宁愿多花些时间去找最适合自己的地方。

他说他最欣赏的中国企业家是丁磊。而过去两年最庆幸的是,四位股权比例差不多的兰亭创始人并肩作战,有碰撞无摩擦,相处甚佳。(文章发表时有删节)

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郭台銘不願公開的150分鐘談話

2012-5-28  TCW




一場晚宴、兩位首富獨家現場》150分鐘解碼全球局勢

短短約兩個半小時的餐宴,能夠把全世界局勢東南西北說一圈,還能清楚指出三大預言、四大趨勢,以及公司集團本身大布局的,台灣絕無第二人,就是鴻海集團董事長郭台銘。

五月十六日,在《商業周刊》邀請中國製造業首富——美的集團董事長何享健來台晚宴上,台灣製造業首富郭台銘也是首次與何享健碰面。兩人談經濟、談危機、談布局、談趨勢、談合作、談飛機,無所不談。

在座的還有聯華神通集團董事長苗豐強、東元集團會長黃茂雄、南僑集團會長陳飛龍、《商業周刊》榮譽發行人金惟純,以及何享健一行的家人、友人、高階幹部。

餐宴的前一天,何享健一行人從台北直奔台南,與美的集團主要原料供應商、全球ABS大王的奇美集團創辦人許文龍見面。許文龍開放了外人罕進的辦公室,還全程親自導覽參觀奇美博物館,並破例陪同一起吃飯,讓這一場原訂一個半小時的聚會,延長到四個半小時才結束。這是一場史無前例的相遇。

奇美餐宴後的兩個半小時,奇美丟出震撼彈,悄悄的在股市觀測站中,宣布辭去在奇美電子一董事、二監察人席次,等於是全面退出奇美電子董事會,把經營主導權交由第二大股東、鴻海集團全面主導。

在與何享健餐宴上,這則熱騰騰的新聞成為餐桌上的話題,郭台銘無所不談,就是不談奇美。

有人問起奇美電,郭台銘說:「發生什麼事?你說奇美?」他搖搖頭,轉移話題。第二次追問,郭台銘還是四兩撥千斤。

餐會結束後,第三次追問,還是沒有答案。郭台銘反問「為什麼要問這個問題?」直到聽到「昨天何享健才跟許文龍見過面,」這個訊息,話還沒說完,郭台銘立即收起笑容,嚴肅以對。

何享健與郭台銘共同搭乘手扶梯下樓,兩人緊扣著手。意外成為新聞事件旁觀者的何享健,忍不住好奇心,四度追問郭台銘,「奇美電子會不會改名啊?」問題一出,瞬間在空氣中急凍。停了五秒鐘,郭拉高分貝的說:「還早吧,現在談這個太早了,我都還沒開始想。」

雖然,奇美電出現新變局,而郭台銘不願透露他的新布局,但是從餐宴中郭台銘幾乎沒有停斷的分析情勢,大膽預言,並提出他製造帝國的藍圖,似乎,奇美電的這一段「變奏曲」,也只是他雄圖大略中的一段插曲。(文●吳美慧)

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打破實價登錄迷思 掌握最佳買賣價 建商、房仲不願公開的房價公式


2013-01-07  TWM  
 

 

實價登錄讓房價現出原形,許多小市民才驚覺,過去「道聽塗說」得來的房價行情,原來多是虛假;在這經濟低迷、房價卻飆漲的年代,勒緊褲帶的小市民如何運用簡易估價方法,不求人算出合理房價,格外重要。

《今周刊》訪問多位算房達人,教你三步驟輕鬆算出好房。

撰文‧李建興

買房成家、保值、增值,是許多小市民的願望;然而,在這動輒千萬元,堪稱人生最大的支出中,有人因為精算得宜,富足一生;有人卻一時失算,耗盡身家。房地產的算計之間,可謂差之毫釐,失之千里,這樣的道理,四十八歲的李進成(化名),有刻骨銘心的體會。

在上市建設公司擔任土地開發部建築師的李進成,是集團進行購地、開發,甚至推案定價時的靈魂人物。照理說,這樣一位閱「房」無數的高手,操盤房市應該無往不利,想不到,他也嘗過失敗的滋味。

生長在台北市的李進成,自小就渴望能在依山傍水的北海岸有一戶度假宅,自住兼投資。一九九五年,他三十歲時,存了第一桶金,便來到新北市淡水看房。站上一戶五十多坪的三年成屋,遠眺著碧綠的觀音山,腳下淡水河流過,他立即被眼前旖旎的風光吸引,短短兩個禮拜就買定離手。

李進成會速戰速決,除了這是他夢想中的房子外,最重要的是,熟悉預售屋推案資訊的他,得知這個案子在預售期間每坪開價高達二十六萬元,才不過幾年光景,屋主已下殺到十八萬元,足足便宜了三成。因此他沒多做評估,意思意思議價到十七萬元,就砸下八百多萬元,很阿莎力地成交。

孰料,才買進沒多久,淡水的房市兵敗如山倒,龐大的交屋潮夾雜著捱不住行情下挫的斷頭屋紛紛出籠,將價位狠狠地向下摜壓。李進成見情勢惡化,也想趕快急流勇退,他還自我安慰:「幸好當初買得便宜,可以全身而退!」但其實,由於買房時沒有經過訪價、估價,殊不知在進場時,淡水的預售案早就悄悄地調降到每坪十五、六萬元;因此李進成的三年屋實際行情只有十二、三萬元。誤判情勢的他,面對實情簡直傻眼,最後只能以三百萬元認賠出場。

這場「災難」,不但賠掉李進成泰半的積蓄,更令他受傷的是,平時在公司建案精於幫老闆算計,行情拿揑明確,到了自己買房,卻當局者迷;不僅沒評估整個大環境的景氣,連最基礎的詢價、比價,甚至估價都一概略過,使得自恃專業的他,買房首役就鎩羽而歸。

歷經這起「失算」的教訓,李進成更加確定買賣房子「算計」的重要,二○○五年,他計畫在台北市萬華買房時,就有了截然不同的作法。當時他看中一棟上市建商推出的大樓預售屋,開價每坪三十一萬元,李進成先去看了鄰近同期由小型建商推出的預售案,價位也開在三十萬元左右;若以大型建商的營建品質優於中小型建商的常態來看,大建商三十一萬元的牌價,相當合理。

算房是買賣前必備功夫

實價登錄上路後 竟加大買賣方認知差距但李進成不躁進,他先調出當初建商購地時的成本(由於推案建商為上市公司,購地成本為公開資訊),再從容積率、營建成本和建商的利潤推算,確認每坪三十一萬元是可接受的推案價格;再探詢到該建案實際成交價格,大約落在二十七、八萬元。

然而李進成仍不放心,他深怕看到的只是代銷釋出的假消息,接著又走訪附近的仲介,查了當地中古屋的行情,十年的中古屋約略落在十九、二十萬元左右;李進成以其多年的市調經驗得知,一般十年老屋價格大約為同地段全新房子的七、八成,一算之下,得出「二十八萬元」是更合理的水位,價格逐漸清晰。

此外,為避免當年因「大環境欠佳」而導致殺盤的事件重起,他更細膩地盤算了所有會影響房價走向的數據和政策。評估後發現,當時大台北房市在低迷了十多年後,幾乎沒新的建案,已累積了高度的購屋需求;再加上,政府祭出一波波低利貸款及土增稅減半等利多刺激房市,房地產至少仍有好幾年多頭可走,這才完成了最後一道把關,確認了心中的底價。

有趣的是,在李進成孜孜不倦地查資料時,從媒體報導得知,該建商當時財務略微吃緊,計畫出清手上預售餘屋。因此李進成立即下修了出價行情,最後以每坪二十五萬元順利成交,是全大樓的最低單價,現今這棟便宜好房行情已增至每坪六十萬元了。

「算!可謂是買賣房地產時不可省略的硬功夫!」在房仲、代銷業服務多年的天時地利不動產總經理張欣民,從李進成「算與不算」導致際遇南轅北轍的例子,有感而發地說,在這荷包吃緊的年代,連買衣服、選餐廳都要貨比三家,更何況是動輒要小市民不吃不喝一、二十年才買得起的房子。

談到「算房」的重要性,住商不動產企研室主任徐佳馨十分贊同張欣民的觀點,她說,多年來她受理過各式各樣客戶抱怨,最多的就是「買太貴」以及「賣太便宜」;就算是不買不賣的自住客,也常有人上門來問:「我的房子現在到底值多少?」,「這正是何以實價登錄一開放查詢,兩個月內就湧進五百萬人上網查價!」值得注意的是,過去房價資訊不透明,行情總是人云亦云;但實價登錄上路後,揭開了房價「國王的新衣」,原來許多漫天叫價的房子「開價嚇死人,成交笑死人」。就拿內政部在二○一二年十一月十六日公布第二波實價登錄資料後,其中北市松勇路的「台北信義」扣除車位後每坪一一三萬元,與開價時兩百萬元的行情,幾乎腰斬;不但讓業界跌破眼鏡,也使得不少小市民對行情的拿捏更加摸不著頭緒。

「生意越來越難做了!」面對後實價登錄時代,購屋者對於「開價」的不信任感,在新北市擔任仲介的鄭仲由有感而發:「現在幾乎五成以上的客戶,一上門就拿著內政部的實價查詢網站下載資料,義正辭嚴地對我們說:『我們可是估價過的喲!別糊弄我!』」他無奈地說,房地產是個案各自表述的,就算同一社區樓上樓下,面對公園和背對公園的價格就截然不同,買方卻很容易被單一個案誤導,「以前斡旋一個案子只要兩到三個禮拜,現在動輒要耗費一個多月。」

算房三步驟:問、算、調

掌握合理價 不再「買太貴」、「賣太便宜」買方變得多疑後,賣方也承受了委屈。鄭仲由說,由於實價登錄揭露的總價和坪數,是含進停車位,使得行情失真。他以一位賣方客戶為例,其委賣一間四十坪二十樓成屋,每坪開價三十五萬元,車位則計畫賣二百萬元;然而有位原先預備下訂的買方,卻拿著同社區五樓的成交行情來抗議。原來這戶房子登錄總價一五六○萬元,但登錄坪數是五十坪,買方算一算,每坪單價只有三十一.二萬元,就直呼被房仲和屋主騙了!

「殊不知,這登錄的五十坪中,十坪是市價二百萬元停車位,若扣除停車位的面積和價位,還原後,其實是四十坪的房子賣一三六○萬元,等於每坪成交價是三十四萬元!」鄭仲由忿忿地說,「所以我們開的賣價很合理啊!更何況五樓與二十樓本來價格就不同。」顯見,實價登錄後並未徹底讓小市民對房價的疑問解惑,反而由於誤用,而加大買賣方的認知差距。

「解決之道就是要懂得『估價技巧』自保!」面對民眾進退失據的心情,估價師公會全國聯合會理事長陳諶斬釘截鐵地說,「在行情眾說紛紜時,懂得簡易估價法,拿捏合理的價格帶,是買賣雙方必備的常識!」他進一步解析,估價的好處,就是將買賣雙方不合理的期望拉回現實。對賣方而言,不會因開價過高而滯銷,或低價出售而折損利潤;而買方也不致因高估價格而套牢,或低估行情而錯失進場良機;長期持有的自住客,亦可以自我評估資產的價值。

談到小市民的估價法,陳諶以其二十多年經驗指出,「使出高明的諮詢掌握行情區間帶」、「運用估價的手法推算房子的真市價」,以及「具備精準的眼光看出房市大趨勢」是最該具備的三把算盤。本刊走訪多位精於房價算計的估價師、代銷、建商開發部門、房仲與投資達人,理出了「問」、「算」、「調」三大操盤步驟,教你掌握合理的房價。

首先要做的是詢價。「其實估價師的行情資訊,也是先問後算的!」陳諶一語道破估價的程序。他說,由於房價是買賣雙方你情我願議定的水位,並不是規格價,因此惟有藉由訪價,才能得知真正的行情,「只是,估價師詢價的技巧更高明、更系統化!」

步驟一》「問」市況

賣房時假裝買方 買房則以賣方身分查探其中的不傳之祕在於,「訪價時,得掌握人、時、地、物四大原則。」陳諶表示,在時間和地點方面是由近而遠,也就是先打聽大環境完全相同,比較基準最接近的同一個社區成交行情;倘若無法得知,才逐一放寬詢價範圍,以方圓五百公尺為最佳搜尋區域。

屋齡和屋型也先找類型相同的,再由同而異;且查探的行情不要超過半年,否則參考價值就大為降低。陳諶認為,小市民估價時,除了蒐集房價資訊,亦可詢問租金和土地成交價格,因為這都是影響房價的元素,掌握後,有利於下一步回推房價行情。

知道該問什麼問題後,更重要的是找「對」的人問,否則,「問到的往往是假行情!」著有《房仲業不告訴你的五十件事》一書的李偉麟認為,問對人和用對方法,遠比囫圇吞棗蒐集一堆行情重要。他表示,仲介、代銷、銀行、鄰居及管理員,都是小市民詢價時的貴人,但問法各有所異。

在仲介方面,由於房仲都希望買方開價高一點,賣方低一點以快速媒合賺取佣金,因此提供給買方的往往是區域的最高價,而賣方則是最低行情。於是,「要賣房時,假裝是買方;買房時,則以賣方身分查探,才能找出對自己最有利的價格。」李偉麟以自己的朋友Jack為例,去年想買台北市內湖一帶的房子,結果一到仲介店頭,業務員介紹了一戶十年的中古屋,一開口就說,「現在內湖的房子很搶手喔,十年成屋沒有五十五萬元很難買到!」Jack不動聲色,跑到另一家仲介店頭,假裝自己是該房同社區的正樓上住戶,表示想要賣房,結果這位仲介語重心長地說,「目前政府在打房,行情沒想像中的好,可能只能賣四十五萬元喔,我盡量努力啦!」一來一往間,居然開價差了十萬元,將近兩成。而Jack一聽便明瞭,其實仲介評估的成交價大約中間值──五十萬元,這才是真正可能成交的價錢。

至於建商代銷以及銀行所釋放出的價格訊息,則往往呈現兩極化。李偉麟指出,預售屋牌價多半已經加上建商和代銷的利潤,甚至還以未來交屋時的水準來定價,所以到銷售案場詢價,得自動打個七、八折。相反的,銀行放貸時因為得考量收帳風險,會刻意保守估價,所以向銀行詢價,得加個一、兩成才能還原真相。

此外,一般建案的四樓都是全案最沒行情而拿來促銷用的,這才是建案真正的銷售開價。曾經當過案場跑單小姐的謝惠芳就因為孰稔這個建商和房仲「不能說的祕密」而買到便宜好房。

一年多前,她前往新北市新莊的一處預售案場看房,一坐下來,銷售人員就言之鑿鑿地告訴她,目前新莊預售牌價已開到每坪五十萬元了,接著釋出善意說,因為快結案了,所以可以從四十七萬元開始談。經驗老到的謝惠芳不理會銷售人員的舌粲蓮花,單刀直入:「告訴我,四樓廣告戶賣多少?」在得知廣告戶價格是每坪四十五萬元後,她以八折行情,也就是三十六萬元作為目標價,最後以四十萬元買進。

步驟二》「算」實價

三大公式配合加減分原則 推算房子市價在探詢到市場行情後,便要運用估價的公式,回推出目標個案的合理價格。瑞普國際不動產估價師事務所總裁曾東茂表示,一般而言,估價師慣用的房價算法有「比價法」、「租金回溯法」和「成本法」。其中最適合小市民的是比價法,算法是在詢得一個比價個案的成交價後,運用和目標物件的條件差異進行房價修正。

首先是「樓層修正原則」。台中精湛建設總經理陳志聲透露,一般建商為大樓建案定價時,通常會以四樓為最低價,然後以每三個樓層為一單位加價,加價幅度二%至三%。舉例來說,四樓的行情是每坪十萬元,五到七樓則大約是十.二萬到十.三萬元。

其次是「屋齡修正原則」。根據房仲成交案件歸納發現,同時期的中古屋和預售屋相比,大約是屋齡每多一年,價減二.五%。同區域條件類似的房子,預售屋每坪五十萬元,十年的中古屋則約為三十七.五萬元。

值得注意的是,室內屋況和周遭環境的良窳也深深影響房價,於是就有所謂的「公共設施加分原則」和「嫌惡設施減分原則」。張欣民指出,諸如公園、公車站、學區和捷運等公共建設,都能明顯提高房價,平均有五%至二成的加持作用。同樣的,像高壓電塔、焚化爐、加油站等嫌惡設施,也會讓行情降五%至二○%,在算計房價時,必須考量這些項目,在價格上加加減減。

縱橫房市三十多年,在新北市新店、中和一帶地產投資界名氣響亮的楊榮吉(化名),就曾有忽略計算嫌惡設施,而錯估買價的慘痛教訓。

五年前正值房市飆漲之際,所有投資客幾乎竭盡所能地進貨,只要遇到價格不離譜的,二話不說,就是「搶!」那年,楊榮吉在友人的介紹下,得知一棟位於新北市中和區連城路附近的十年成屋要賣,屋主開價只有每坪十八萬元,幾乎是當時中和預售屋的半價。他想,這樣的輕齡屋,至少有二十萬元的行情,就算閉著眼睛買,未來也一定漲。怕被捷足先登,楊榮吉隨意殺了個價,連房子都沒看,就以十六萬元下訂簽約。

一交屋,才發現這棟大樓幾乎緊貼著台六十四號快速道路,不但嚴重影響採光,川流不息的車輛更讓住戶飽受噪音之苦。該社區的行情不僅與附近的預售屋相去甚遠,甚至也只有同屋齡中古屋的八成價格;最慘的是,由於楊榮吉所買的樓層正好與高架橋齊平,受害最深。儘管他見苗頭不對,立即以每坪十四萬元賠本價拋售,卻仍乏人問津,在數度降價後,賣了半年,才以十一萬元出脫,足足慘賠三成多。

除了比價法,「租金回溯法」亦是估價慣用的手法。曾東茂指出,買方的喜好度往往是決定房價的重要關鍵,偏偏這最難量化,但由於租金行情已反映了房客的喜好度,因此運用租金回推房價,可將市場接受度的偏差降至最低。他進一步分析,市場上計算租金報酬時,是以年租金除以總價,算出投報率。一般而言,北部地區的租金投報率為二%至二.五%,中部則為二.五%至四%,而南部則有三%到五%。舉例來說,在台北月租二萬元的房子,房價就介於八百萬到一千三百萬元。

至於「成本法」,則是得知建商的購地價格後,依照土地的使用分區,加計推案管銷成本和利潤,回推建商合理的推案價;由於公式複雜,通常為建築師、估價師等專業人士運用。

不過潤泰創新土地開發部建築師李安憲透露,小市民最常接觸的預售案,通常是使用分區住三的土地,若排除容積轉移或豪宅等特殊案例,在這種基地推出的案子,每坪合理單價大約是土地單價的一半。舉例來說,建商用每坪二百萬元的單價購得住三的土地,通常合理的推案價格就大約一百萬元,這不失為快速算房的好方法。

相對於「問」與「算」,是掌握房市當下的價格,「調」則有助於買賣屋時,決定最後的出手價。

房市名嘴、網路地產王總經理陳韻如表示,房地產行情除了實際的價值,往往會加入對未來行情的期望值。她舉例,原本每坪單價五十萬元的房子,在行情飆漲時,就算開出五十五萬元,也可能輕易成交,於是五十五萬元反而成為「真市價」。

步驟三》「調」價格

判斷趨勢走向 決定最終出手價格基於行情是動態的,陳韻如提醒,「估價時,最後的關鍵就是判斷趨勢走向,以調出最終的出手價!」這運用在小市民身上,除了協助判斷進退場的時機,一旦活用,則能在行情向上的時候,讓買方決定要不要加碼進場,或賣方應不應調高售價,反之亦然。

對此,高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰提供了「價量分析法」,也就是從當地房市成交的數量和房價判斷市場的走向,其中政府每月公布的房屋買賣移轉件數是成交量的依據(可從住宅資訊統計網查詢);而房仲網站資訊或實價登錄查詢網站(實價網),則可輕易查到區域的大致行情。至於房價走勢,亦可由媒體刊出的趨勢線抓出方向。

他解析,量縮價漲時,代表市場賣方惜售,但買方卻願意追價進場,這是最好的市場或最佳地段;反之,量增價跌時,意味賣方急欲拋售,卻沒人願意承接,是最慘的市場和地段。另外,量增價小跌,通常是房市景氣的末升段,代表行情準備要反轉下降了;而量增價小漲,則可能是市場的初升段,房價醞釀上揚了。

六十八歲的蘇芬芳就是一位能夠精準判斷市況、算出房價走向的購屋達人。出身台北迪化街生意世家的她,自小看遍家族和鄰居,因抓對趨勢買賣店面而致富的例子,因此她十分相信,「房價只有價值,沒有價格!」也就是最後決定行情的,是能不能成交,而不是造價多少。四十多年來,她長期觀察房價走勢,以及成交量的變動,理出一套將「價格」換算為「價值」的趨勢準則,也就是買賣房子只看「值不值得」;在房市上升趨勢時,遇到好物件會在原「價格」帶主動加碼五%到一○%,反之減碼。

最經典的是在○四年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後隔年,當時市場仍看似平淡,但蘇芬芳卻默默觀察到原本門可羅雀的房仲店頭,慢慢有人上門詢價,而且屋主開價也似乎默默地調漲。敏感的她,立刻請兒子上網查詢買賣移轉件數,和房仲網站公布的成交行情,在嗅出趨勢向上的先機後,決定進場搜購便宜屋。

其中她看中台北內湖一棟開價八百萬元、三十多坪的電梯華廈,上前洽詢時,發現已有買主以七百萬元下訂;蘇芬芳主動加碼到七百五十萬元,硬是搶購過來。時至今日,這棟房子已叫價至二千二百多萬元了。

由於房地產的價格隨著時空環境,以及買賣方對價位的磨合,而呈現各自表述的狀況,不妨多套用不同的估價法,求出更精準的行情,讓你買房、賣房都不吃虧!

算與不算差很大!

從李進成的買房際遇,認清房仲建商沒告訴你的價格真相

失算物件

時間:1995年

地點:新北市淡水竹圍一帶

物件:3年成屋

失算1.

聽信房仲表示,屋主開價已是預售行情7成價,沒進一步訪價確認最新市況。

失算2.

高估景觀宅的行情,接受房仲以「面河的不好殺價」為由,僅小幅議價5%。

失算3.

相信房仲膨脹捷運通車後淡水房市的加值幅度,忽略建案過多會折損房價。

失算的教訓

結果:以高出市價4成購房,最後慘賠300萬收場。

精算物件

時間:2005年

地點:台北市萬華區

物件:預售屋

精算1.

仔細探訪同地段預售屋和中古屋行情,交叉比對後,確認建商開價不離譜。

精算2.

查詢建商購地價格,用算式回推合理推案價。

精算3.

由各項經濟指標確認行情趨勢,並從建商的口碑和財務狀況,決定調價幅度。

精算的成果

結果:以低於牌價2成買到全案最低價,目前房價已漲1.4倍。

造成房子加值與跌價的設施公園社區公園和都市大型公園加分程度不同,以第一排加值最多。

房價+5%~10%

景觀依個人喜好而定,全景、半景亦有差別。

房價+5%~15%

學區明星學校加值最多。

房價+5%~15%

捷運距離遠近加值程度不同,500公尺以內加值15%~20%,500~1000公尺加值10%~15% 房價+10%~20%

飛機場、高架橋

房價-10%~20% 加油站、瓦斯槽、高壓電塔、變電所房價-10%~15% 特種行業、神壇、家庭加工廠

房價-5%~10%

殯儀館、墳墓、靈骨塔、垃圾場、焚化爐房價-15%~20%

資料來源:各大房仲

註:1. 減價幅度依距離遠近、影響程度而定,部分嫌惡設施雖在範圍外,但視野可及仍造成住戶心理壓力,得視情況減價。

2. 嫌惡設施的影響區域,飛機場為接近機場,且在航道下方;高架橋則為沿線第一排;殯儀館則是距離100公尺內,或出殯隊伍經常行經路線,其餘為方圓100公尺內。

幫你成為算房高手的管道和工具

工具使用方法

實價登錄網站內政部營建署公告的實價登錄網站查詢系統,為真實成交行情,是最準確快速的估價工具。但因停車位價格與坪數也納入總坪數與總價中,使用時須將其拆開,才能計算出真正的房屋單價。

房仲網站各大房仲亦有成交行情公告;惟各家樣本不同,宜綜合各家行情比較。

地籍謄本政府機關提供任何人申請任何門牌號碼的地籍謄本,除可以清楚看出面積和移轉時間外,亦有貸款金額,估價時,可以貸款金額粗略回估當時的買價。

法拍網站各地方法院皆有公告法拍案拍定價格,一般來說,第一拍價格為市價的8成,可依此回推真行情。

預售屋

雜誌坊間有專門集結預售案市調的雜誌,可從中掌握各大建案的行情。

比較法

原則:先找出比較物件的成交行情,再利用該物件與目標個案的條件差異,進行價格調整。

公式1

從屋齡看房價

同時期的預售屋和成屋之間,屋齡每差1年,就有2.5%的價差。

例:5年中古屋行情為每坪100萬元預售屋:100萬元+(5-0)×2.5%×100萬元=112.5萬元10年成屋:100萬元-(10-5)×2.5%×100萬元=87.5萬元註:具都更效益的30~40年老屋,因另有投資價值,不適合此公式。

公式2

從樓層看房價

大樓通常以4樓為最低價訂價,每3層樓為一單位加價2%~3%。

例:某建案4樓售價為每坪50萬元7樓:5~7樓為第一加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)=51萬至51.5萬元11樓:11~13樓為第三加價單位,故50萬元+50×(2%~3%)×3=53萬至54.5萬元註:1~3樓通常為店面或特殊用途,價格另計。

公式3

從屋型看房價

不同類型的住宅產品,市場喜好度不同,也會產生價差。

國宅:為一般住宅價的7至8成工業住宅:為一般住宅價的6至7成地上權產品:為一般住宅價的5至6成小套房:為一般住宅價的1.1至1.2倍

公式4

從鄰近個案看房價

在同一區域內,找出條件優於及劣於目標個案的物件價格,求出合理成交區間。

例:欲得知A區新成屋的行情區間,查詢到當地預售屋為每坪30萬元,近期亦有新成屋法拍價為20萬元。

新成屋價:(30萬元+20萬元)÷2=25萬元左右,或20萬~30萬元註:此算法較為籠統,使用時宜多詢問比價個案,才能更聚焦。

租金回溯法

原則:先探聽目標個案本身或附近的租金行情,運用區域的平均租金投報率回推出總價。

公式5

從投報率回推房價

一般而言,租金投報率=年租金÷房子總價,故房子總價=月租金×12÷投報率大台北:投報率大約為1.5%~2.5% 大台中:投報率大約為2.5%~4% 大高雄及大台南:投報率大約為3%~5%

公式6

從租金直接估房價

租金和房價有其一定的倍數關係,運用公式算出房價。

大台北:房價約為租金的400~650倍大台中:房價約為租金的300~500倍大高雄及大台南:房價約為租金的250~400倍註:具都更題材的老屋,可用倍數還原法後再加價1~2成。

成本法

原則:先掌握建商購地的價格,並得知土地的使用分區,以該基地未來銷售坪數,回推到建商的每坪實際成本,然後抓兩成管銷利息費用,及兩成利潤,得出合理推案價。

公式7

標準回溯法

一般來說,建商的成本包括土地成本、建造成本,還有兩成的管銷費用、廣告預算和利息支出及兩成利潤,因此可以得出以下之公式:預售屋每建坪單價=[購地價÷土地坪數÷容積率÷160%(註1)+營造成本(註2)]×140%(註3)例:建商是用1.8億元標下100坪住三用地,容積率為225%,市場上每坪建造成本為15萬元,該案合理推案=(1.8億元÷100坪÷225%÷160%+15萬元)×140%=91萬元註1:除了以容積率換算出主建物的樓地板面積外,建商亦會將建物以外的大小公設,如中庭花園、游泳池計入權狀銷售給購屋人,占比約主建物的60%。

註2:建造成本目前一般為每坪15萬元,但因建商實際使用的規格和區域行情而異。

註3:管銷利息與利潤約為土地和建造成本的4成。

公式8 速算法

標準回溯法為專業人士使用,且不適用於1樓店面,小市民另有2大速算法1.若基地為住三土地,則每坪推案單價=每坪土地單價÷2,依上述例子為1.8億元÷100坪÷2=90萬元2.1樓店面每坪行情=土地單價,依上述例子則為1.8億元÷100坪=180萬元註:上述算式為彙整多位達人心法,僅能算出大致行情,實際房價須視個案而定。

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「不出台政策就是最好的政策」 不願「被打雞血」,家電業拒絕政府補貼

http://www.infzm.com/content/91254

最市場化的行業,卻得到了最密集的政府補貼。2007年以來,政府陸續將「家電下鄉」、「以舊換新」、「節能惠民」三大全國性財政補貼政策賜予家電行業,以期拉動內需。但對家電企業而言,這種「打雞血」式的刺激政策,其效果僅僅是讓部分需求提前釋放,後果則是讓整個家電市場在短期輝煌之後陷入更深的谷底。

誰會拒絕送上門的意外之財?

答案是:家電企業。

2013年4月,美的電器總裁方洪波曾公開表示,希望政府少出台補貼政策。這應該是來自中國政府的補貼政策第一次不受待見。

2013年5月27日,財政部、發改委、工信部聯合發出了《關於停止節能家電補貼推廣政策的通知》。通知明確規定,從2013年6月1日起,消費者購買空調、平板電視、電冰箱、洗衣機、熱水器這五類節能家電產品,不再享受財政補貼。

這個2012年制定的補貼政策原本就暫定一年,現在壽終正寢,本屬正常。但若無反對聲音,延續這一政策也不無可能。

現在,自2007年以來,先後被「家電下鄉」、「以舊換新」、「節能惠民」三大全國性財政補貼政策簇擁的家電行業,終於重回市場軌道。

看得見的手

與其他行業相比,中國家電行業自1980年代發展至今,已經成為市場化競爭最充分、產業鏈最完整、競爭優勢最明顯的產業之一。

美的集團國內市場部總監王金亮向南方週末記者表示,家電是市場化程度最高、競爭最充分的行業,不僅在國內發展不錯,逼得日本家電節節敗退,而且還打入了海外市場,這都得益於充分競爭。

2009年6月,國家發改委有關負責人就鼓勵汽車、家電「以舊換新」實施方案有關問題答記者問時,也並不諱言,「家電行業是充分競爭的行業」。所以以舊換新並沒有像家電下鄉一樣通過招標確定生產企業和產品型號。

2013年5月13日,國務院總理李克強在國務院機構職能轉變動員會議上的講話中,就把服裝和家電作為通過市場自發調節避免產能過剩的正面案例,來對比鋼鐵、水泥等行業繁複的行政審批。

但在過去五年裡,家電行業卻多了一隻看得見的手,一再將它帶離既有發展軌跡。

2008年金融危機前後,為刺激經濟、拉動內需出台的「家電下鄉」政策(截至2013年2月1日)出台;接下來出台的是2010年6月1日起全國範圍內實施(截至2011年12月31日)的「以舊換新」政策;然後是2012年6月1日開始的「節能補貼」政策。

這些讓其他行業眼紅不已的政策,對充分市場競爭的家電行業卻不是好事。

在當時經濟不景氣、內需很弱的情況下出台這些政策,雖然對市場的拉動很大,但同時也給家電行業帶來了麻煩。王金亮向南方週末記者表示,政策刺激就像打雞血一樣,白電每年20%的增長(正常應該在10個百分點以內),使得家電企業不斷擴能,進行規模競爭,造成寅吃卯糧的局面,再遇到海外市場收縮,全行業就會出現產能過剩。

2013年4月,美的集團董事長方洪波曾明確向政府高層建言,希望少出台一些補貼政策,否則企業容易患上「補貼依賴症」。

一位不願透露姓名的家電企業負責人告訴南方週末記者,在家電節能補貼政策出台前,相關部委曾到各個企業調研,徵詢企業意見,當時主要家電企業都明確表示反對。沒想到,兩個月後,這個政策還是出台了。

2012年5月16日,中國國務院常務會議研究了促進節能家電等產品消費的政策,決定安排財政補貼265億元,推廣符合節能標準的空調、平板電視、電冰箱、洗衣機和熱水器,消費者購買相應型號的高效節能家電,可享受國家能效補貼。推廣期限暫定一年。

這一政策出台的背景是,主要針對城鎮居民的家電「以舊換新」政策在2011年底終止、針對農村市場的「家電下鄉」政策在2011年10月末達到2億台、累計發放補貼518億元之後,刺激效應隨之出現遞減。

家電「節能補貼」政策其實是參考了「北京模式」,2011年9月1日至2012年2月29日,北京市試點相關補貼政策,對能效標識為一級和二級的節能型家電產品(包括電視機、電冰箱、洗衣機、空調等)進行100-300元不等的補貼。

倉促出台的補貼政策

在確定發放265億家電節能補貼的同一個國務院常務會議上,節能燈和LED燈獲得的節能補貼預算為22億元;1.6升及以下排量節能汽車為60億元;高效電機為16億元。從數字來看,家電業似乎特別受到眷顧,可實際情況並非如此。

這一補貼政策的出台非常倉促,從公佈到實施只有半個月時間差,家電製造企業、流通企業都措手不及。它打破了製造企業既定的生產計劃,也擾亂了經銷商的銷售計劃。特別是白電經銷商,原本在5月已經將旺季產品備滿貨,政策出台後只有想辦法銷售存貨,製造企業也不得不轉而專門開發一批節能產品。

265億元的補貼預算,實際上並沒有花掉這麼多。2013年5月底,財政部宣佈截至目前一共推廣五類節能家電6500多萬台、撥付補貼資金122億元,拉動消費需求超過2500億元,財政部新聞辦認為,「節能家電補貼推廣政策成效顯著」。

可與此對照的一個數據是,2013年2月財政部、國家發改委、工信部在一次高效節能產品推廣政策宣講會上透露,2012年中央財政共下撥90多億元,推廣節能家電3300萬台、節能汽車124萬輛,還有高效電機和高效照明產品等。節能汽車補貼為3000元/輛,減去汽車的37.2億元,可估算出同期節能家電撥付的補貼資金約為50億元。而在接下來的5個月,這一數字約增加了72億元。

前述家電企業負責人認為,節能補貼政策目的在於拉動市場、節能減排,即使企業申報補貼有滯後、有時間差,在政策收尾階段撥付資金還不到預算的一半,這在一定程度上反映了效果並不如預期。

即便是在這花了一半的預算裡,也還存在不少騙補現象。

在「家電下鄉」政策實施過程中,各地就出現了不同程度的騙補現象,一些單位和個人冒用農民的身份證明獲取補貼,相關部委曾專程就監管問題發文。家電「節能補貼」也遭遇了類似騙補情況,問題主要出在廠家的能效標註上。

2013年1月末2月初,上海市質量技術監督局公佈了對該市生產和銷售的家電質量監督抽查的結果,其中洗衣機抽查產品17批次,有3批次產品能效等級不合格,未能達到企業自己所出具的能效等級極限值的明示要求;電冰箱抽查產品24批次,有2批次產品能效等級不合格;彩電抽查產品26批次,有2批次能效等級不合格。

鏈接

2007年至今的家電補貼政策

2007年12月,由商務部、財政部聯合實施的家電下鄉活動在魯、豫、川三省試點。

2008年5月26日,財政部、商務部聯合下發《關於繼續實施家電下鄉政策的通知》,將活動時間延至2008年12月31日。

2008年10月13日,財政部、商務部下發《家電下鄉推廣工作方案》通知明確規定本輪家電下鄉政策自2008年12月1日起實行,持續4年。

2008年11月28日,財政部、商務部、工業和信息化部印發了《關於全國推廣家電下鄉工作的通知》(財建[2008]862號),規定從2009年2月1日起,家電下鄉在原來14個省市的基礎上,開始向全國推廣。

2009年6月,由財政部、國家發改委統一印發的《關於調整高效節能空調推廣財政補貼政策的通知》要求,對2級及以上能效標準定頻空調產品給予300元至850元能效補貼。

2010年3月,國家提高了空調產品的能效准入門檻,節能惠民補貼調整為:對能效等級2級及以上定頻空調產品給予150元至250元的補貼,並將政策執行時間延續到2011年5月31日。

2010年6月21日,商務部、財政部、國家發改委、工業和信息化部、環境保護部、工商總局、質檢總局發佈關於印發《家電以舊換新實施辦法(修訂稿)》的通知。

2012年5月28日,財政部、國家發改委、工業和信息化部發佈節能產品惠民工程高效節能空調和平板電視推廣實施細則,對符合條件的產品進行政策補貼。

(南方週末實習生張明萌根據公開資料整理)

誰要這杯水?

在很多行業都希望儘可能多地拿到政府補貼的時候,中國家用電器行業協會卻向相關政府部門表達了希望補貼政策退出的想法。該協會理事長姜風告訴南方週末記者,這也是代表了協會企業成員的意見。中國家用電器協會主要成員都是白電企業,黑電產業管理歸到中國電子視像行業協會。有一些家電企業兩塊業務都有,兩個協會都參加。

2013年3、4月間,姜風代表中國家用電器行業協會參加三部委組織的家電節能補貼政策徵詢意見座談會,表述了協會的意見:推廣節能產品的效果已基本達到,消費者對節能家電產品的購買意識和數量都有增加,但從長遠來看,不希望這項政策長期實施下去,因為家電是耐用品,有8-10年的生命週期,補貼政策很容易帶來行業跟隨政策長期波動,使得企業很難把握市場節奏。

白電市場化程度很高,這二十多年來國家向白電產業投入不多,主要是靠市場競爭發展起來的,企業也希望通過競爭求發展。直到最近幾年,因為金融危機的緣故,政府為了刺激內需,認為家電是個很好的門類。

姜風認為,如果政策長期化,企業圍著政策而非市場來發展是不利的,因為政策總有停下的一天,政策停下來會很難受,還不如早些結束。我們不是反對政策,我們可以拒絕政策的誘惑。

2012年,國務院直接出台了家電節能惠民補貼政策。外界都以為是協會去「忽悠」的,但姜風說,「根本不是,中國家用電器協會甚至根本沒有收到相關部委的意見徵集通知」。

她表示,從企業和協會的角度來說,我們希望政府能在技術創新、產業升級方面投入,不要總是刺激市場,不希望買什麼都補貼。

但黑電企業卻仍歡迎補貼政策。創維集團總裁楊東文近日接受媒體採訪時也全面點評了家電節能補貼政策,認為它得大於失,既促進了家電產品的升級換代,拉動、促進消費,促使家庭淘汰舊的高耗能產品,同時也造成消費能力提前透支,客觀上存在不公平等。

TCL品牌管理中心總經理梁啟春對南方週末記者表示,補貼政策是有價值的,人們的消費習慣、消費能力需要培育,在其他國家也有類似舉措,很多關於節能補貼的爭議其實並不衝突,大家可以探討的空間是補貼形式和效果如何優化。譬如在節能補貼方面,美國是由電力公司來補貼用戶,國內是否也能考慮讓電網參與呢?

北京中怡康時代市場研究有限公司(以下簡稱中怡康)市場研究總監彭煜認為,之所以在行業裡出現不同聲音,因為企業立場不同,白電和黑電產業所處的競爭環境、企業市場地位、發展策略不一樣,從前面兩輪政策驅動中恢復也不盡相同。中國家電企業中有些是有機會成為百年企業的,也有一些企業希望不勞而獲,跟著政策做產品。

如何更好地利用節能補貼政策,就像是在長跑中誰要這杯水、誰不要這杯水。有人希望5公里設一個飲水點,有人希望10公里,甚至50公里。彭煜表示自己部分贊同方洪波觀點,「如果有形之手永遠存在,家電行業就永遠成熟不了。站在全球角度,鄰國都早已放開競爭了,我們為何還要呵護這個、那個呢?」

「拉動內需」的後果

作為第三方研究機構,中怡康從1980年代開始關注中國家電行業,積累了不少一手家電數據資源。彭煜介紹,他們也參與了家電補貼政策的制定,這其中包括直接與決策層溝通,開研討會、小規模面對面的交流、辦公室碰面、郵件往來等。

在彭煜看來,很多消費者還停留在一次消費,通過政府補貼,不僅能解決家電購買障礙,還能提高空調等「電老虎」的能效水平,降低耗電量,可以節能減排保護資源與環境。這使得家電比其他行業更受政策制定者的青睞。

事實上,更重要的原因在於,政府決策者的思維模式是,希望通過「四兩撥千斤」的補貼政策來儘可能快速地拉動內需或調整產品結構,這一政策目標是優先考慮的對象。而家電行業以及汽車業的巨大體量,使其更容易進入決策者的視野。

志高集團公共關係部部長黃通華對南方週末記者表示,「總有人覺得是否國家政策故意傾斜家電行業。你要看到,全球80%的空調都由中國製造,2012年中國家電工業總產值達到1.14萬億元,體量大,又和人們生活密切相關,所以政府選擇通過家電業拉動內需也是正常。」

但對家電企業而言,這種「打雞血」式的刺激政策,其效果僅僅是讓部分需求提前釋放,無非是「朝三暮四」和「朝四暮三」的關係。後果則是讓整個家電市場在短期輝煌之後陷入更深的谷底。

2012年初,家電「以舊換新」政策終止、家電下鄉政策刺激效應減退,家電行業已經感受到了政策對行業的傷害。好日子一下子過完了,嘗到了政策退出的苦果。那時候,中國家電協會成員單位交流時都感嘆,「不出台政策就是最好的政策了」。

根據中怡康的預測數據,2012年第一季度家電行業的市場規模僅為2631億元,同比下降10.1%。其中黑電市場規模為334億元,同比下降24.6%;白電市場規模為472億元,同比下降21.5%;小家電市場規模399億元,同比下降5.2%;通訊和電腦市場則勉強持平。

儘管有此惡果,補貼政策仍遠沒有終止。

台式電腦的節能補貼啟動於2012年10月1日,一年內消費者購買1級能效的台式電腦仍可享受260元的補貼;境況不佳的黑電企業不得不靠補貼來挽救自己——康佳、TCL等黑電企業就乾脆啟動了自己的省電補貼。

一些地方政府也為了拉動地方經濟不願放棄補貼政策。如重慶市就決定通過地方財政將家電節能補貼延續至2013年底。

2013年5月末,財政部新聞辦公室稱,下一步,財政部將會同有關部門推進建立有利於節能家電消費的長效機制。


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連王品戴勝益都不願缺席的市場 一塊豬排 掀起百億元和食商戰

2013-10-28  TWM
 
 

 

六年來總是大排長龍的杏子豬排,引發一場豬排大戰。日出茶太日前取得代理權,讓原先代理商陳東泰只得黯然接受,然而看準豬排年成長二五%的龐大商機,陳東泰又從日本引進新的品牌。這是繼拉麵之後,另一場值得期待的飲食新風潮。

「不好意思,現在全部客滿,可以先訂位再通知您過來用餐。」十月下旬,百貨公司周年慶打得火熱,貴婦忙著在一樓血拼化妝品折扣組,在地下美食街,同樣出現絡繹不絕人潮,大家搶的是至少要排隊四十分鐘以上才能入場的豬排餐廳座位,只見服務人員一邊忙著抄寫訂位紀錄,一邊耐心安撫久候多時的客人。

「拉麵已經被台灣餐飲業玩爛了,下一個要炒的是單價與進入門檻較高的日式豬排定食。」一位在台灣餐飲業有二十餘年經驗的某連鎖品牌業者指出,日本料理在台灣一直都有忠實的擁戴者,過去幾年,拉麵一直是台灣日本料理市場的人氣王,雖曾造成一波排隊風潮,但因口味差異與翻桌率低,也產生「蛋塔效應」,業績慢慢下滑。

拉麵漸退燒 日式豬排激戰反觀豬排,同樣是日本國民美食,因為以定食樣式呈現,視覺上可以給客人「澎湃感」,以日本一.三億人口,卻有高達八千家豬排店胃納量觀察,台灣兩千三百萬人口,至少足以發展一千四百家豬排店,而目前日系與台灣自創的豬排店僅有一百餘家換算,未來還有很大的成長空間,這也是業者覬覦的原因。

日式豬排市場有多熱?從今年下半年業者積極展店的動作,就可看出戰況之激烈。

十一月下旬,以「日出茶太」手搖茶品牌起家的六角國際,即將在台北、新竹同時開出三家日本「杏子豬排」分店。無獨有偶,十月二十五日,打著來自日本靜岡老店的「勝政日式豬排」也將首度來台開店,引進的代理商,正是近六年將杏子豬排在台打響名號的杏子餐飲董事長陳東泰;加上大成食品代理的「勝博殿豬排」,也宣布明年要繼續在台開設四至五家分店,台灣餐飲業的豬排大戰一觸即發。

挑起近期這場豬排大戰的導火線,是人氣名店日本杏子豬排代理權之爭。

二○○六年,原本在北台灣經營蛋糕代工的陳東泰,經由朋友介紹認識日本杏子豬排,恰巧日式豬排在台灣才剛竄紅,看好這項日本國民美食在台灣的市場潛力,陳東泰以加盟方式在台開設杏子豬排首間海外分店。

「雖然生意很好,六年來我也只開五家分店,人氣全靠顧客在臉書、部落格口耳相傳。」陳東泰談起這六年的經營點滴,臉上仍掩不住一股驕傲,堅持食材品質的他說,杏子豬排強調豬排厚度二.五公分,進口食材比率高達三五%,為了維持生菜新鮮度,曾採用一公斤一一○元的高麗菜,廠商被他退貨更是家常便飯。

杏子豬排雖然在台灣只有五家分店,卻在台創下三項新紀錄。除了一年總營業額竟高達二.四億元,績效最好的台北統一阪急百貨分店自一一年開幕迄今,仍然維持用餐時間大排長龍的盛況,店內六十五個座位,一天來客量可超過五五○人。

此外,在太平洋SOGO百貨復興店,也曾經有客人為了一嘗杏子的美味,甘願排隊將近三小時,這些令人咋舌的紀錄,引來許多賣場紛紛給予優厚條件,邀請杏子前往開店,最多高達十餘間賣場同時邀約。杏子豬排背後沒有強大的餐飲品牌系統支持、沒有行銷預算,在日系豬排連鎖店中,堪稱異數。

代理權重疊 分食市場大餅陳東泰將杏子豬排的品牌經營得比日本還好,不僅讓日本總公司刮目相看,也引起台灣餐飲同業注意。去年,六角國際董事長王耀輝開始與杏子豬排日本總公司接觸,經過一年洽談,終於順利在今年取得台灣單店加盟權,與原先已在台灣經營六年的杏子豬排共分食炸豬排市場大餅。

據了解,陳東泰代理的五家杏子豬排分店採「單店加盟」方式簽約,因旗下各店的合約尚未到期,未來會有一段時間與六角國際代理的杏子豬排重疊。對此,六角國際僅表示,的確正在招募員工籌備杏子豬排台灣分店開設,但其餘細節不願回應。

面對自己一手培養的杏子豬排即將換人經營,陳東泰並非毫無警覺,兩年前開始,他就嗅到不一樣的氣味,於是加速發展副品牌。

首先,陳東泰在今年五月引進日本東京「裡原宿貓街」的「杏桃鬆餅屋」,自開幕起便連續排隊五個月,迄今仍在發燒中。此外,他也洽談了另一個豬排品牌「靜岡勝政日式豬排」進入台灣市場,要打造比杏子更高標準、高品質的豬排專賣店。

同時擁有兩間性質幾乎一致的品牌,不會對日本杏子方面難以交代?或是有自家人打自家人的顧慮?

陳東泰表示,日本杏子與台灣杏子簽的是單店合約,合約中並沒有規定不能找其他有心加盟的業者一同加入打拚,也沒有規定雙方不能再開設同類型的品牌,多年來的經驗讓他知道,開得快不如做得好。

「台灣的豬排套餐內容正在轉變,未來要加入健康的元素才能勝出。」陳東泰表示,杏子的女性客人占六成,人的溫度、服務很重要,因為這幾年台灣消費者希望入口的食物更健康、更衛生,對服務的要求標準也變高了。

王品也受益 年成長二五%一塊豬排,背後除了隱藏著這段不為人知的商戰,也掀開台灣餐飲業者開始瞄準每年百億元的「和食市場」商機。

王品集團品牌主任黃宥芯表示,受到國際化、旅遊風氣盛行的影響,現在台灣消費者對異國料理的接受度大幅提高,其中,又以日式和風飲食大行其道。

王品在○七年推出以日式豬排料理為主的「品田牧場」,就是要拉攏年輕族群。根據王品財報,品田牧場去年營收高達六億元,較前年成長二五%,顯見台灣和食市場的商機有多龐大。

事實上,台灣百貨公司承襲日系管理系統,日式豬排店這幾年一直是台灣百貨公司積極爭取進駐的餐廳類型,早在○六年,台灣餐飲業第一波豬排大戰就已展開。

從○六年下半年起約一年時間,台北市同時存在二十間以上的炸豬排餐廳,等熱潮退去,仍維持高人氣的店家,僅剩勝博殿、杏子豬排、品田牧場與知多家、福勝亭等連鎖專賣店,以及晃世家、卡滋等單點店;晃世家年初結束營業後,台灣的豬排市場大餅就由上述店家均分。

「比起拉麵,日式豬排餐廳投入的設備成本高,口味標準化不易,能夠生存下來的業者,背後都有集團資源撐腰。」餐飲業者點出,豬排雖然已進入百家爭鳴時代,但能夠比拉麵「長壽」的關鍵在於,開一家豬排店的門檻比起拉麵店投資的金額高,因此就刷掉了一批人,而且豬排客單價在三百至四百元之間,不容易陷入殺價競爭。

看來,繼拉麵之後,台灣飲食界又將掀起日式豬排熱,這場豬排大戰將如何演變,值得期待。

日系豬排店四強爭霸

近年在台開店業者

品牌勝博殿杏子豬排勝政豬排かつ勢伊勢路

豬排

來台時間2005年2007年2013年2013年發跡地東京新宿九州福岡九州靜岡三重伊勢在台店數23 511 平均價位350元400元400元300元未來展店計畫4~5間未定3年內5間未定特色強調多樣吃法,另有涮豬肉、千層豬排、漢堡排。乾式熟成豬肉,口感多汁、有季節性菜單。濕式熟成豬肉、微真空熟成,採用高於市價五倍的進口麵包粉。鍋燒豬排、淑女套餐、口味特別且分量不大,中價位。

資料來源:各業者 整理:高靜玉、梁任瑋

撰文‧高靜玉、梁任瑋

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中國地產商不願降價銷售 庫存大增經濟存隱憂

來源: http://wallstreetcn.com/node/103326

中國經濟面臨的來自房地產行業的風險可能會繼續放大。

由於開發商不願意降價銷售,中國樓市庫存大增。房地產開發增速本已放緩,庫存大增將延長這種放緩,繼續對中國經濟構成拖累,並且抵消地方政府松綁“限購”帶來的影響。

中國最大地產中介中原地產的數據顯示,7月中國21大主要城市新入市房屋數量環比下跌25%。

野村控股(香港)中國經濟學家花長春認為:

建好的房子遲早是要入市的,而潛在的買家會繼續預期房價下跌。盡管樓市政策出現了調整,但是房地產市場的疲軟並沒有改觀。

從明天的貿易賬到後天的通脹數據,再到8月13日的工業產出、固定資產投資和零售銷售,未來一周中國將陸續公布7月經濟數據公布,可以檢驗中國經濟是否能延續二季度7.5%的加速增長。

高庫存拖累:

世聯地產顧問的數據顯示,6月中國二十個大城市新屋庫存大幅躍升,平均可供銷售超過23個月。此外,彭博社援引中國政府的數據顯示,截止6月30日,全國新屋占地面積同比增長25%。

在中國,地產開發商預售期房需先征得當地政府通過。中原地產整理的40個城市的數據顯示,7月開發商獲預售批準的房屋面積環比下降7%。

穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service)在上周的一份報告中寫道:

未來房屋需求將會越來越通過去庫存來滿足,房屋營建活動將會大幅放緩。

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不願見到的收益 林智遠Nelson Lam

2014-08-28  NM  
 

 

十年前以「天府之國」的成都為起點,遊覽九寨溝、樂山和峨眉山。今次重來,為了交流,來去匆匆,在芸芸景點中,找了青城山和都江堰,去看看不同的風景。青城山以幽見稱,是道教發源地之一;都江堰更是自戰國時使用至今的水利工程,以無壩引水灌溉,兼防洪和水運之用!

從天府之國歸來,是中期業績發布高峰期,在芸芸公司中,找了利豐(494),去分析不同的議題。

毛利率不及代工生產的裕元

利豐以供應鏈管理聞名,往往是商學院的教材,上週四公布上半年中期業績,營業額及毛利微升,而毛利率卻下降,只有11%,核心經營溢利也下降,核心經營溢利率只有3%。如比較在商學院教材不常見的裕元,以代工生產見稱的裕元,毛利率是22%,溢利率是6%,利豐的數據顯然較為遜色。業績公布後,利豐上週五下跌5%,恒指同日升0.5%。即使核心經營溢利下跌9%,利豐經營溢利和淨溢利卻分別上升27%和13%。利豐能保持溢利增長,接近一億美元的「應付或然代價重估收益」功不可沒。如沒有這收益,利豐的期內淨溢利將對比去年同期,大跌四分之三,溢利增長就會變成了倒退。究竟什麼是「應付或然代價重估收益」?

「或有代價」是「獎勵機制」?

利豐過去都以收購來擴展業務規模和擴大市場佔有率,尤以2010及2011兩年,收購項目的代價接近41億美元(下同),當中10億以股票支付,11億以現金支付,20億是「或有代價」(contingent consideration)。收購是否物有所值,收購價是決定因素之一。商業上,在訊息不對稱下,賣方是項目的原擁有和營運人,應較買家更清楚項目,要求的收購價應不便宜。買家為免買下貴貨,除做足評估和盡職審查外,或會要求賣方作出盈利標準承諾,甚至將一部分收購代價扣起,直至收購後的一段時間,項目達到該盈利標準,才會將扣起的代價,即「或有代價」,交付賣方。「應付或然代價」就是在收購後,所有尚欠賣方,根據承諾達到盈利標準才支付的「或有代價」總數。利豐稱這支付的代價機制,為「獎勵機制」!國際和香港會計準則都要求「或有代價」和「應付或然代價」以公平值入賬,即客觀上要以市價入賬。如重估「或有代價」的公平值減少,代表「應付或然代價」的負債也減少,減少的負債額就變成「應付或然代價重估收益」,變成損益表中的收益。

不願見到的收益是雙面刃

溯本追源,「應付或然代價重估收益」表示預期要交付的代價負擔減少,所以在會計上,是損益表之收益,亦成了利豐溢利增長的救命草;從另一角度看,這收益實際反映,是收購未達盈利標準的預期提高,或是當年收購的估價太高,所以在商業上,是投資者不願見到之利益,亦是收購未達盈利標準的預警。再者,即使有收益,但收購未達標或估價太高,利豐管理層又是否需要如上次分析佐丹奴(709)般,為收購商譽作出減值?天府之國能得名,作為世界文化遺產都江堰的古代水利工程功不可沒,既灌溉,又防洪;可惜,不是所有工程也一樣,工程的得益有時是雙面刃,有利也有弊!

林智遠Nelson Lam

執業資深會計師,會計專業發展基金主席,最愛與太太旅行,出名講talk及撰寫大學會計書,其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法,使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

 
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新”債券之王”:一張圖看清耶倫不願加息的原因

來源: http://wallstreetcn.com/node/208057

“我幾乎可以肯定,耶倫不願加息。”Doubleline基金創始人、擁有新一代“債券之王”之稱的Jeffrey Gundlach在最新的在線演講中表示。

他相信,美聯儲的加息時點將晚於一些人的預期,加息幅度也會低於預期。

美聯儲主席耶倫一直都強調她對勞動力市場健康程度的擔憂。在上個月Jackson Hole全球央行大會上,耶倫還發表了最新講話稱,考慮到美國目前的勞動力市場狀況,“在這一背景下並沒有一個簡單的合適政策”。

對Gundlach來說,一張圖可以清晰地解釋為什麽耶倫加息的意願要比很多人預期的低得多。

美國的工資占GDP比率仍然維持在過去幾十年來的最低水平,除非這一趨勢出現任何改善跡象,Gundlach認為耶倫並不會采取任何加息動作。

Gundlach還表示,對於美國收入最低的7%的人,2007年至2014年之間的實際工資不增反降了。“那麽多工人正在喪失購買力,要上調短期利率並非易事。”

許多市場人士似乎相信,美聯儲在今年10月結束QE後,將會在經濟增長和勞動市場改善的背景下,不得不提高利率。

但Gundlach認為,工資水平無法出現顯著增長,“這就是耶倫為什麽不想加息的原因。”

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中國褐皮書:經濟低迷 為何決策層不願推出大規模刺激政策?

來源: http://wallstreetcn.com/node/208543

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彭博新聞社報道稱,一項最新調查顯示,盡管制造業和交通運輸業有所改善,但隨著零售業仍在困境中掙紮,住宅房地產市場下行,中國第三季度經濟仍以“低速擋”前行。

紐約研究機構China Beige Book International發布的《中國褐皮書》顯示,中國投資進一步放緩,借貸成本攀升,企業從銀行申請和獲得貸款的規模處於低谷水平。不過,雇傭水平有所上升,企業利潤改善,暗示政府不太可能推出廣泛的刺激政策

該機構總裁Leland Miller在公開聲明中表示:

多數公司情況並未惡化,招聘和企業利潤改善在很大程度上解釋了為何北京不願意推出更多大規模刺激政策。

真正的問題是,強效刺激政策不起作用。過去兩年,流動性過度,但信貸參與度卻比較有限。有供應,但需求卻不足。

該機構調查研究表明,並非是缺乏中國小企業苦苦尋求的廉價信貸。截至到三季度,中國企業今年的新增貸款僅為2012年第一季度的一半。而這項對2100家中國企業所做的調查顯示,有不到20%的企業第三季度根本沒有申請任何形式的貸款。

盡管中國銀行業的貸款變得更為昂貴,從上個季度的6.95%上升到三季度的7.47%,但整體貸款需求放緩的大趨勢卻與二季度以來的系統性因素正發揮作用相一致:私營企業在努力償還債務,而國內消費卻仍疲軟。零售業增長較為緩慢,工資增長也是如此。

不過,在該機構的實地調研中,接近一半的銀行人士都表示,他們的商業貸款總規模是上升的,高於第二季度的35%。但是,他們並不向新客戶放貸,只有1%的銀行業者表示其30%左右的貸款流向了新的貸款申請者。

自從8月中國工業增加值等主要宏觀經濟數據表現不佳以來,包括蘇格蘭皇家銀行和巴克萊在內的部分銀行調降了他們對中國經濟增速的預估值。中國國務院總理李克強本月曾表示,政府仍將著眼於定向寬松,中國不會再依賴貨幣刺激來提振經濟。

華爾街見聞網站近日提及,中國財政部長樓繼偉周末在G20峰會上稱:“在提高基礎設施建設投資上,中國不能依賴政府開支;不會因單個指標做大的政策調整。”。與此同時,北戴河會議顯示中國最高領導層並接受了經濟增幅可能低於7.5%目標的“新常態”,這意味著大規模刺激近期不太可能發生。

中國經濟刺激希望落空,引發昨日全球股市下挫,恒指大跌1.44%,創近兩個月新低。滬指大跌1.7%,失守2300點。標普創8月初來最大日跌幅。VIX暴漲13%。中概股全線下挫。銅、原油、鐵礦石等對經濟敏感的大宗商品近全線下挫。

今日,匯豐9月中國制造業PMI將公布,這將為中國經濟狀況提供更多指引。8月的PMI曾跌至三個月低點,官方PMI同樣出現下滑。

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