當城市讓生活變得糟糕，新的商機就開始浮現。如何讓城市真正美好，漸漸成為地產商們熱衷的新生意。不過，要想從中賺錢，或者想以此推動城市的「升級」，還有些遙遠。
一平方公里能住多少人？在香港這個人口密度排在世界前三的地區，平均下來也就是7000人，而國內地產界素有「夢想家」抑或「冒險家」稱號的萬通集團董事長馮侖，竟然想把居住密度提高到3倍於這個數字。
在成都、西安這兩個非一線特大城市的地方，做這樣一場不可思議的試驗，馮侖究竟想幹什麼？
2012年9月25日，「西咸立體城市」簽約會上，馮侖再一次向媒體訴說這個喊了4年的理念：做一個升級版的城市操作系統。而追求這麼高的人口密度，終極目的是要節約土地、解決城市痼疾。
理想是被現實逼出來的。家住北京西三環的馮侖如果想在早高峰趕到位於東三環的辦公室，需要提前一個半小時出門；到了辦公室再看看其創業好友潘石屹每天在微博上發佈的空氣PM2.5值，更是令人唏噓。
「如果在城市的每一個中心區塊內，都能實現更多人的集中居住和集中就業，上下班的車更少，大塊綠地更多，一切會不會更美好一些？」馮侖問。
這是無數生活在大城市的人都想問的問題。中國持續了幾十年的高速城市化進程，已經讓大城市們不堪重負，到了不得不歇口氣改一改的時候了。
這給馮侖等地產商們帶來了新的機會：地產業老大萬科近兩年已經拿下4個舊城改造項目；原本做住宅項目的華夏幸福基業，現在賣力在推的是產業新城；大型商業地產項目這幾年也有了個新名字——「城市綜合體」。
「難道他們都瘋了嗎」
在這波「城市更新」的新機會中，萬通是最積極的淘金者。
他們學習的榜樣是新加坡。國土面積只有北京兩個區那麼大的新加坡，人口密度僅次於香港，但在空氣、交通、居住面積等多個城市指標上遠遠優於中國所有大中型城市。而且，它還有三分之一的國土面積完全沒有用於城市建設。
面對這項遠比蓋房子複雜得多的生意，馮侖選擇了跟榜樣合作。如今，新加坡國立大學裡已經有近30名教授、博士為萬通立體城市提供科研服務，研究如何更生態環保地讓城市容納更多的人。為此，馮侖砸了一億多元的科研經費，還順帶在新加坡讀了個城市公共管理的學位。
一億多元研發費用的其中一塊去處，是新加坡國立大學牽頭的全球大學生立體城市設計競賽。這項競賽鎖定歐美亞十所最著名的相關院校，每年一個主題——2011年的主題是「人人都有新鮮空氣」，選定了成都的一塊區域來做設計。
這意外加快了立體城市變成現實的速度。
按照新希望集團董事長劉永好的回憶，2011年，時任成都市委書記李春城正是看到了設計作品，才讓劉聯繫了他的中歐商學院同學馮侖。當然，劉本人也順理成章地成了合作方——現在，在萬通集團於2009年成立的子公司「萬通立體城市」中，劉永好是二股東。
立體城市的第二個落地點，馮侖選在了自己的家鄉陝西省，契機是陝西省正在重點開發的西咸新區也在尋找新型城市模型。
西咸新區最終拿出來的面積並不算太大，總共3.8平方公里，相當於北京望京這麼一個大塊居住區的四分之一不到。而且，萬通只建設其中的1.5平方公里，剩下的2.3平方公里全部是自然保護區或現代農業，為政府所有，由萬通代為規劃。
可是，馮侖卻打算給這1.5平方公里塞進7萬-12萬人。即使以3.8平方公里為分母來計算，這個人口密度也是香港和新加坡的三倍多。
這能成為現實嗎？
馮侖打出的第一張牌是產業主導。先「空降」一個產業鏈，再吸引人來住，如果一半居民是在這1.5平方公里上就業的，交通就不會變成問題。這個產業該是什麼？從在樓裡養豬種西紅柿到金融服務業，這個產業最終被圈定為健康醫療。
第二張牌是觀念的改變，從「攤大餅」到「壘小餅」。「酒店大堂可以在20樓，派出所、醫院、圖書館為什麼不可以？」馮侖反問。把這些功能統統一起放進樓裡，既方便，也節省地方。
然後，就是用垃圾處理、清潔能源等等多達幾十上百項的現代城市高科技，來保證高密度下的舒適度。
不過，美好的想法一直在遭遇各種障礙。
首當其衝的，就是對中國現有規劃體系的挑戰。在萬通立體城市總經理郝傑斌的印象中，會開得最多、質疑聲也最多的就是規劃部門。「碰撞了足足兩年，才將我們設計的管網、交通、光照、容積率等等和現行體系對上。」
即使碰撞了兩年，漫長的建設也尚未開始。西咸立體城市剛剛簽約，成都開始得早一點，但也只是審核通過了控制性規劃，兩個地塊都尚未通過招拍掛程序拿下，一個完全成型的立體城市至少還要經過5-7年的建設。
換句話說，技術層面的預期能否落實到地面，還是個未知數。但擺在商人面前最現實的問題是，能不能成功引入一個產業鏈？引入之後又怎麼盈利？
慣於講段子、打比喻的馮侖，讓人們將立體城市想像成一塊接線板，他負責做好所有跟在城市中居住生活相關的基礎工作，甚至蓋好一部分房子，其他的生意 人只需要將插頭插上，就可以低成本、快捷地在這個城市中開展自己的營生了。「插電總得付錢吧，這是我們目前可預見的一處盈利點。」
可這畢竟是一單高達300億元的投資，如何挨過最初的只進不出？又如何保證投資的成功？「我只能說，商業投資就是一場冒險。」馮侖說。一同冒險的還有農業大佬劉永好、投資人沈南鵬、易居中國董事長周忻。馮侖就此反問：「難道這些商場老手們都瘋了嗎？」
從增量到存量
這些商場老手們恐怕是不約而同地看到了中國城市更新的必然趨勢和商業機會。
在一塊新城上引進新產業新人口，的確充滿著不確定，也解決不了已有的城市痼疾。但是，一旦在增量上將這個模式試驗成了，就有可能移植到大城市中去做存量改造——馮侖坦言，他們當下在做的課題正是舊城裡的「第二代立體城市」。
在大城市裡玩立體城市，更賺錢、更有現實意義，當然也更難。除了如何改造老舊的基礎設施以配合更多的人口，以及如何調動主要掌握在政府手中的學校、 醫院、派出所等公共資源的重新佈局等將來的問題，一個迫在眉睫的現實難題便是，如何堅持留下那一大塊配套的生態性綠地——有了大塊綠地，「立體城市」才不 至於淪為一大片擁擠的高樓。
在萬通的西安與成都項目中，大塊綠地的配套都有偶然性。「（西安項目的那2.3平方公里）恰好是一塊林園自然保護綠化帶，不可能再拿出來招拍掛。」 郝傑斌告訴南方週末記者，「將來如何在寸土寸金的大城市保證配套大塊的生態綠地，也確實是第二代立體城市規劃研究的重中之重。」
儘管有種種障礙，但城市更新中的商機已經近在眼前了。因為大城市們已經紛紛意識到目前城市發展中的問題，開始尋求改變。
最先行動的是最先遭遇發展困境的深圳——作為中國唯一一個沒有農村的城市，深圳面臨的最現實的問題是無地可賣。因此，2012年5月，深圳土地管理制度改革試點啟動，試圖通過歷史遺留產物「城中村」的改造來「更新城市」。
這次改革試點的最大特點就是，將規劃權下放到了各個功能區。更通俗地說，就是開發者可以跟「城中村」村民們共同協商這一塊地將來做什麼（商業、工業，還是住宅），這個大社區需要配備什麼樣的公共設施等等。
這為地產商們提供了難得的新機會。過去兩年中，地產龍頭萬科集團已經在深圳拿下4處舊城改造項目，幾乎都改造成了包括商業、住宅、公共配套的城市綜合體。
急於儲備土地的地產商們甚至為此打了起來。當地媒體報導，2012年7月，佳兆業和萬科針鋒相對地搶起了一處城中村改造區。此前，佳兆業甚至成立了專門的舊城改造公司。
不過，在深圳一名地產業內人士看來，萬科佳兆業們目前還只是把舊改當做一門地產生意，承擔公共設施建設也不是什麼新鮮事，因為從政府手裡招拍掛拿 地，也一樣有很多配套要求。「但此前只是被動承建，現在則是主動根據社區需求充分協商。」這名業內人士相信，這會是個大趨勢，他認為，「商業的力量才是城 市更新最寶貴最經濟的動力。」
越來越多地產商在「城市」裡翻尋著新的機會，他們的生意能給城市帶來「升級」嗎？