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坊間一直流傳着一個說法，現時樓 市瘋癲的背後，是業主或發展商與地產經紀的協奏曲。舉例說，地產經紀只對外發布超高價成交，又或虛構放盤叫價，營造熱搶氣氛。而一場一場的地產拍賣，更是 「造假」溫床；拍賣行為做生意，安插大量自己人在場承價、搶貨，甚至製造虛假成交。為清楚了解這些「潛規則」，本刊多次混入拍賣場地，直擊身為行內龍頭的 忠誠拍賣行的運作過程。發現忠誠職員一人分演多個角色，既是地產經紀，又是舉手的競投者，有時甚至充當買家，「扑」槌一聲落後還會扮簽約，總之，托價、造 市、發布虛假消息樣樣齊。這樣的拍賣大龍鳳，每週最少上演一次，惟拍賣過程原來「零」監管，令真正的買家防不勝防。 上月二十四日，忠誠拍賣行如常租下尖沙咀金域假日酒店的麗晶廳舉行拍賣，當日有達二十二項工、商、鋪、車位及住宅等物業推出。四、五個男子最先入場，率先 分散坐在前排當眼處，就如毫不相識；經詳細觀察及事後求證，這數名身穿恤衫及西褲的男子，正是忠誠拍賣行的男職員，大龍鳳即時登場。拍賣開始，拍賣官報出 物業地址後，多名男職員便多次舉手承價，積極競投，不時更出現自己人鬥自己人的情況，部分有實客（即真正準買家）承接的物業，他們更鬥快舉手，將氣氛推上 高峰，承價節奏更見明快；最有趣是，當全場都無人舉手時，同為忠誠職員的拍賣官，卻會指一指會場的後方，說句「多謝後方的買家」。當日記者在現場目擊四個 單位經扑槌後成功出售，其中三個「買家」竟然就是忠誠職員；他們在另一名忠誠職員引領下走到簽約區，待了約五分鐘才離開，可謂做戲做足全套。 職員客串做買家 上週三，記者再參加另一個忠誠拍賣會，這次正好在忠誠位於中環大昌大廈的辦公室舉行。現場提供予客人的座位僅有十數個，來到的只有四人是真正的街外客，另 外六人是化身買家的職員，記者頓時明白職員在場的重要性。當日共有十四項物業拍賣，大部分都因未到業主底價收回，最終只有西貢茵怡花園一個住宅單位成交。 而這項成交，就是由忠誠拍賣行的李姓職員一力以三百三十八萬元「投得」，歷時約一個小時的拍賣會結束後，李姓職員離開拍賣行，抽了一枝煙後，便施施然返回 位於同層的辦公室內繼續工作。為深入了解整個大龍鳳流程，記者相約在上月二十四日的拍賣會上，以四百七十五萬買入北角新都城大廈住宅單位的「買家」王立德 見面，他另一身份是忠誠高級物業顧問，記者以買家身份相約他睇鋪。他落力游說記者快點成交：「呢個物業如果拍賣時，第一次唔到業主嘅理想價收番，佢講明一 定會加價，係就早買啦！」記者推說拍賣當日有事不能到場，要求他代為舉手競投，他卻謂：「唔得o架，我哋係中間人，而且之前曾經有客唔認數，所以唔可以代 客舉手。」間接踢爆自己在拍賣時造假。 拍賣背後流程 一個單位成交N次 而這些「假」成交，到時到候便會「回流」出市場。例如早前扑槌「賣出」的大埔聚豪天下八號屋，記者本週一以買家身份致電有否放盤，便得兩名忠誠職員確認未 賣仍然放盤，記者追問該物業為何不是在早前的拍賣會中，以二千二百多萬元賣出時，彭姓女職員連忙應道：「無！因為未到業主的底價，所以還未賣出去。」記者 翻查過去半年共十二場拍賣，發現當中聲稱賣出的三十一個單位，在土地註冊處的記錄中，只有二十個真正在當日簽訂合約成交，其餘十一個單位部分仍未售出，部 分其實在拍賣當日後的日子，以其他方法賣出。其中大埔仁基大廈低層B單位，報載七月中時，開價一百六十八萬元，獲四口承價後以一百八十萬元售出。怎料同一 個單位在今年八月中，又被推出來拍賣，開價一樣，獲叫價六次，最後以一百七十六萬元成交。不過，原來這兩個成交都是假的。記者找來該單位業主江先生，他說 這個單位由今年中放了給忠誠拍賣後，至今都未成交。「我都唔知點解話成交咗喎，我底價要二百萬，根本都未到價。」他說今年中貪得意主動放盤予忠誠，七月拍 賣過一次後，「忠誠主動話可以唔再收錢再拍，佢似係想搵多啲盤拍賣囉！」對於其單位「成交」了兩次，他坦言毫不介意俾一次錢，而無限拍，直至到價出售為 止。 托得好佣愈高 一場場「大龍鳳」劇本，早在收到業主的拍賣費用後開始，一般為三千至五千元，包大概兩個星期在報紙刊登樓盤廣告的費用。首先拍賣行會在自己的網站及報刊賣 廣告，並分派個別職員跟進，又安排開放日帶客睇樓，在過程中，職員會探出睇樓客的虛實及能承受的最高價。到拍賣舉行前一兩日，職員會開全體大會，分配「角 色」；在匯報那些項目較受歡迎後，負責人便安排物業拍賣的次序，通常頭三個物業都只是熱身，以拖延時間等候遲到的客人，往往第四個物業開始才是戲肉。全體 大會亦會安排各職員各自負責托價的項目及次序，由於佣金是樓價的百分之一，故價錢托得愈高，他們能收取的佣金便愈多，但價錢又不可超越實客能承受的反應， 以免做場戲、得個桔。這些拍賣會，不時都會吸引報章採訪，現場記者筆錄成交價及過程後，便成了翌日的地產新聞。一名經常到拍賣行撈貨的資深投資者揭穿說： 「佢哋做咁大台戲，都係要搵飯食；唔托高啲個價，邊去得到業主個底價！而家個個業主都咁心雄，買家就只想買平盤，兩邊大纜扯唔埋，咪唯有托價，唔托邊有成 交，無成交邊有佣收！」另一名拍賣行老主顧則謂：「佢哋經常咁做，見怪不怪，主要想充撐場面，呢啲已係全行嘅潛規則。」 老闆身家逾五億 忠誠拍賣行的老闆，是今年六十五歲的梁頌明；近年他已淡出集團業務，過着半退休生活。梁頌明年少時曾當政府公務員十五年，全都是地產相關的部門，離職時已 為荃灣地政署主任，後過檔派安混凝土公司的地產發展部任經理，一九八四年自立門戶成立忠誠測量行，到九○年成立拍賣部，是本地最早的地產拍賣行之一。九十 年代梁頌明是報刊常客，因為當年的移民潮，大量業主急於放盤套現，讓忠誠輕易成了本地物業拍賣會的龍頭。九七年，忠誠已包攬了本地八成的物業拍賣，九八年 三月，他便在五星級的富麗華酒店，舉行了一場逼爆酒店的拍賣。他太太林麗嫦為導演張堅庭的外甥女，張大導的賢內助為楊受成之女楊諾思，所以忠誠二千年在公 司總部搞鐘錶展，亦得到楊諾思俾面撐場。過往多年，梁頌明曾買賣的物業多達八十二項目，賬面賺約一億五千萬，如今他仍有三十二項物業在手，市值達四億七千 多萬。九一年買下自住的中半山寶園，至今已長揸超過二十年。梁頌明發大達，但拍賣行生意近年開始走樣，尤其樓價急升，令銀主盤及平價盤的盤源大減。「以往 拍賣行只需與銀行打交道，搵銀主盤來做；但近年拍賣行要通街搵盤源，湊埋散客，人手點同中原美聯等大行鬥。」一名大行經紀說，無怪乎忠誠要使出渾身解數。 拍賣場上無王管 就忠誠的拍賣手法，本週一記者到集團位於皇后大道中的辦公室找主席梁頌明，以及副主席鄭永銘，就以上種種指控查詢，唯梁頌明的秘書表示兩人均十分忙碌，無 暇回答記者的提問；她還堅稱：「佢哋嘅行程係由我定嘅，我話唔得閒就唔得！而且佢哋無必要同你解釋！」記者將有關查詢，再電郵給拍賣部總經理鄭世傑，他不 斷推搪說：「我哋唔會回應，我唔知！係咁啦，拜拜！」對於忠誠上演的大龍鳳，律師梁永鏗指，本地現時未有任何針對拍賣行拍賣過程的法例，「不過，這好明顯 唔係真正的拍賣，是有意圖、有策劃的假拍賣，若有苦主舉報，可以告佢訛騙。」 至於持有地產代理監管局發出牌照的忠誠拍賣行，理應受該局監管，惟該局監管的範圍，只包括一般代理行為，即刊登相關廣告、帶客睇樓、及對物業資料介紹有否 失實等，但拍賣的過程，卻原來不受該局監管。一名業內人士表示，「就算連政府嘅土地拍賣，一樣無監管的，只能以行政手段，如增加入場按金等，以免有人造 假；要舉證拍賣場上有人造假，是十分困難的。」本刊向地監局查詢，該局指：「拍賣工作本身並不受監管局規管，但監管局一向關注持牌人的操守行為，有需要時 會作出跟進。」原來拍賣場上政府採取「三不管」態度，難怪乎會產生忠誠拍賣行這類怪胎戲碼。 | ||||||