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說說真實美國房價---Mrs LA

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    在美國生活有些年頭了，說說真實美國房價。
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　　總體而言，普通美國人這年頭買房沒也有國內媒體說的那麼容易，但是比起國內的老百姓而言，還是壓力小很多。　
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 　 美國的房價也是跟人口分佈相關，一般而言，東西兩岸，主要是紐約及周邊的城市，還有加州貴一點，中間地區便宜。除了人口之外，還有一個原因就是美國幾乎人人有車，這讓每個人的生活範圍擴大了很多，買房時候的選擇餘地也很多
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　　美國房子的中間價目前在20萬美元左右。前面說過，東西兩頭貴，所以美國中間大部分地方的都不到20萬美元。我今年到過美國的兩個中部城市，一個是底 特律，一個是堪薩斯城，就人口而言，這兩個城市在美國排在10-50之間，算是二線城市。但是人口100萬都不到，中國大一點的縣城都比它大。房價也便 宜，一個樓都只要10幾萬，甚至不到10萬，20萬出頭都是很好的房子了。新浪樂居論壇( {0 {+ v: T9 B
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　　但是這些城市KB的一面，就是人口少，根本看不到中國人熙熙攘攘的人群。晚上睡覺，外面路上一點響動都沒有，自然也沒有什麼豐富的。很多剛來美國的時 候，感覺總算清淨了，但是沒過幾個月，就開始無聊了。而事實上，住在這些二線城市的美國人也是挺無聊的，所以年輕人還是會往紐約、洛杉磯等大城市跑。房產論壇,裝修論壇,業主論壇6 z% m2 p. U: i
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　　這裡稍微說一句題外話，美國之所以形成這樣的城市格局，說到底是自由經濟社會體中，資源自由配置的結果。不想我們，一個大項目建在哪裡要發改委說了 算。美國都是大企業主導，企業覺得這個地方低價便宜、交通便利，就來這裡設廠，可能一下子能湧進1-2萬人口，城市便慢慢發展起來.新浪樂居0 a" }5 b8 `7 c1 r5 l) {
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　　再回到上面說到的底特律、堪薩斯城這樣的二線城市。這些城市的房價相對便宜，但是這裡的人靠什麼過活？收入多少？fj.bbs.house.sina.com.cn- Y( x; k' q
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美國是一個大企業主導的城市，因此每個城市幾乎大同小異。買東西，都去沃爾瑪；吃飯，都去subway；買家電，都去Bestbuy；買衣服，都去 GAP；買鞋子，都去Nike……這些大企業幾乎壟斷了美國人所有的日常消費，是個無處不在的巨無霸，因此自然也要在每個地方聘用當地的員工。再加上電 信、銀行，小城市裡的美國人有很大比例都是在這些大企業工作，收入也都很均衡，大約在3-4萬一年，這就構成了美國所謂的中產階級。

　　有一些地方，可能是某個企業的總部，或者是某個行業的云集之地。比如底特律，三大汽車巨頭都在那裡。這就帶來了大量的就業。但是現在汽車工業不景氣，大量裁員；加之底特律所在的五大湖區傳統的製造業優勢已不在，過去的幾十年裡，人口少了將近一半，很多房子都荒廢掉。買房,購房,裝修論壇,房產論壇' ]1 b' I
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　　除了這些大企業，還有一些所謂的**all business,很多都是買賣二手車，修修下水道，或者開個餐廳之類的。這就是美國的中小型城市的主要生活方式。
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　　大部分人在沃爾瑪這樣的企業工作。一年收入大概3-4萬，除去稅和保險，一年也就2-3萬，再除去生活費用，算一半，一年存下1-2萬。買個15萬的 房子也要10年。但是這些人都是本地人，很多在當地就有房子，因此買房的需求都沒那麼強烈。而且美國的房子，很多都是幾十年、甚至上百年的。我們論壇上看 美國的房子簡直跟畫一樣，其實現實都沒那漂亮。走進一看都很舊。所以要經常維護，把外皮換一下，在內部重新裝修一下，這些都涉及到費用
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所以這些美國城市和中國內地的很多縣城差不多，年輕人能跑的，有能力跑的都會跑到大城市裡去看看，畢竟自家門口的生活也是很無聊的。而大部分的美國人可能 就這樣度過了一生。所以我們看美國的電視，老美很多喜歡談他們高中時候如何如何，大學時候如何如何，因為他們也就只有這些東西值得回憶，剩下的大部分時間 都是在重複同樣的工作。
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　　但是與中國不同的是，美國人如果有一份工作，比如在沃爾瑪做個收銀的，或者在肯德基做漢堡的，一個月到手可能也就2000刀，甚至還不到，但是基本生 活都可以保證——有房住、有車開、還能每年坐飛機去旅遊幾次。所以對美國人而言，最可怕的事情莫過於失業，一旦事業，完了，什麼都沒了。買房,購房,裝修論壇,房產論壇( M: f7 [1 m% a* l. X# x8 A
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　　所以你說10幾萬的房子，住在這樣的小城市裡面，生活是很安逸的，買房的壓力不大不小。這其實跟中國一些小城鎮的生活水平差不多。注意，我這裡只是說 城鎮，中國住在城鎮的人，收入不見得高，但是只要有工作，生活還是有保障的，當然不是每個人都能夠像美國人一樣買得起車的（這個問題以後再談）。中國苦主 要是苦在農民身上。
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此外，還要再強調一點，中國人買房以新房為主（一些大城市除外）。但是美國的房子基本上都是二手房。像堪薩斯和底特律這樣的城市，人口基本上很穩定甚至在 減少，沒有大規模的住房建設。買的也都是老房子，你搬進去，可能要把地板重新換過、把家具更新過、把牆重新刷過，這些都有成本在裡面。如果是上家賣掉之前 弄好的，成本也就會加在房價上。
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我一個美國哥們是西雅圖過來的，西雅圖也算這樣一個二線城市。我問他你高中的那些西雅圖的同學都在幹嘛？他說，也就普通工作，讀了個大學（很多是社區大學），在星巴克做服務員，或者做個小學老師之類的。這個和我上面提到的堪薩斯和底特律的情況基本一樣。買房,購房,裝修論壇,房產論壇3 d @+ U- q5 _- [4 B

　　不同的事，西雅圖有個有錢的大款——微軟。一個這樣的企業入駐某個城市，基本上可以改變這個城市。要不怎麼說美國是大企業主導的國家。微軟在西雅圖的 周邊的一個區，自從微軟幾十年前入駐這個區之後，這個區就迅速發展起來。首先是房價飆升，微軟有幾萬個人在西雅圖工作，幾萬人湧入這個城市，而且都是高消 費群體，自然能夠帶動當地的經濟發展。fj.bbs.house.sina.com.cn) p4 X/ V' J$ u
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　　順便插一句，美國人給員工工資基本上還是一分錢一分貨的。什麼樣行業工資高？工資高的基本上多是有技術含量的行業，比如醫生、律師、金融、技術。當然律師和金融可以看作例外，因為美國就是這些人在領導的。總之，在美國，你有一門別人不會的手藝，收入總是相對會高點。微軟的工程師，最底層的，年薪基本上在10萬美刀左右。而白宮的秘書，放在中國，肯定是高級公務員，但是前段時間新聞說，也就3萬多一年，為什麼啊？技術含量不高。fj.bbs.house.sina.com.cn3 w- B3 L$ z
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　　再回到西雅圖，微軟進來以後房價就飆升了。加上地理位置好——靠海，有炒作的價值，所以比一般的二線城市要高很多。但是本地人也沒什麼抱怨。因為自家 的房子都是在升值了,尤其在過去的今年。數據顯示，西雅圖房價的中間數從1989年的22.1萬飆到2006年的最高時候的44.7萬（17年才翻番，在 中國看來毛毛雨）。但是現在金融危機又給打回去了，中間數跌倒34萬。如果你是微軟的工程師，一年有10萬收入，稅和保險大概佔到1/3，到手6-7萬， 一年可以存4-5萬，那麼大概需要將近10年的時間買一個房子。當然這只是中國人思維，美國人可能存不下這麼多——美國人看來，房子一定要租好的，旅遊是 不能省的，DVD都是要買正版的。新浪樂居4 u2 J; r# l9 ]

當然不是人人都是能夠在微軟得到一份年薪10萬的工作。如果你是在新巴克做服務員，也就還是在3-5萬收入的範圍。那麼要買西雅圖的房子的話，壓力就大很多了。
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我那西雅圖的哥們，父母在西雅圖有2套房子。父親是修下水道的，在美國屬於高科技，高收入的。老媽什麼都不干，家庭主婦。照例說日子過得挺滋潤的。但是哥們不要呆在西雅圖，跑到洛杉磯去上學，畢業後留在洛杉磯工作。為什麼？洛杉磯花花世界呀！西雅圖比起來就差一個檔次了。+ r. K" `, s/ J) u6 P7 s- }
　　
　　那哥們讀是是洛杉磯的私立大學，四年本科學費加生活費大概要20萬美金，這不是一個小數目的啊。這哥們拿了點獎學金，但是杯水車薪，所以只好父母給。把他修下水道的父親的積蓄全摳出來了。
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　　這裡順便說一下美國教育。相比房價，教育對美國人來說是一件更可怕的事情。大家都知道，美國最好的學校哈佛、耶魯、普林斯頓等8所常青藤大學，此外， 還有一些學校不是常青藤，但是完全是一個檔次的，比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。這些學校加起來總共20個，都是私立的。所以要評判美國學校檔 次，排名前20的算一個檔次，相當於我們的北大清華。但是我們13億人口才北大、清華兩所學校，美國4億人口就有20所好大學。所以進這些學校要比我們容 易好幾十倍。美國人稍微能讀點數的，稍微有點錢的，都是想擠進這20個學校。這20個學校四年下來基本上都要20萬美金，一般人都負擔不起。
　
　 這20個學校之後是州立學校，每個州1-2所。構成了美國大學20-100名的學校。但是加州例外，加州有10所，而且每所排名都不錯。大家都熟悉加州伯 克利，在我們看來都是大牛校。但是在加州，只要稍微能讀書的，基本上都能考進去——這是一個伯克利的哥們跟我說的。其實想想也不奇怪，前面已經有20所大 學了。州立學校對本州的學生便宜點，像加州學生進加州系統的這10所大學，一年學費大概7000-8000。要更便宜的，是社區大學，一年只要幾百塊錢。 當然也是一分錢一分貨。新浪樂居 B! z) V1 Q6 ~: ~
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　　回到那西雅圖的哥們身上。好歹家裡資助，不用去貸款讀書。四年大學畢業，找工作吧。難找，洛杉磯人多了啊。美國的大學生比中國還多。好歹找到一份工 作，在一個也是500強的企業裡做銷售，一年4-5萬。你看到這裡就會疑問。20萬私立名牌大學出來在洛杉磯才4-5萬，高中畢業在堪薩斯超市收銀也有 3-4萬。這讀大學幹嘛？但是事實就是如此，所以很多美國人（尤其是老黑老墨），都不上大學。17、18歲就去端盤子了。這點美國跟歐洲不同，美國人的大 學升學率其實比歐洲要低很多。這樣同時說明了一個問題，美國所謂的中產階級其實是龐大的群體，不管你是干什麼的，只要是中間80%的人群，收入都在這個範 圍內，不會因為職業和地區有太大的區別。
　
　 那哥們好歹還是找到工作了。一個月到手也就3000。房租1000。吃飯美國到是挺便宜，一個月500快打發了。還有車，美國車雖說便宜，但是一輛看上去還是很新的二手車好歹也要一萬，新車至少兩萬。這點收入顯然是不夠對付的。

更別提房子了，美國第二大城市洛杉磯的房子中間價40萬。對剛畢業的大學生而言，也是一個大數目。房產論壇,裝修論壇,業主論壇0 |- }$ P! y0 t: |/ _$ c3 t

洛杉磯是美國第二大城市，很多人以為應該高樓林立。但是事實上，洛杉磯的高樓沒有幾幢，更大面積的地方是小樓。這裡有很多原因。有的說是洛杉磯處於地震帶，不宜建高樓；有的說美國人本來就不喜歡高樓，洛杉磯有的是地，自然都建小樓了。

　　的確，洛杉磯是個巨大的城市，加上周邊的區縣。如果以每小時100公里速度開車的話，從東到西要一個小時，從北到南也要一個小時。估計有北京天津連起來那麼大一片。新浪樂居$ i3 p( _" X
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　　和國內城市不同，國內城市基本上是環形結構，tian~an-door、人民廣場就是中心，以此為圓心畫圓，越靠近圓心地段越好，生活越方便，人氣越 足；越往外越鄉下。而洛杉磯更多的是塊狀結構。每個區定位不同，而且好區壞區交錯在一起。所以具體到房價，也不能一概而論。
　
　　有一些好區，比如好萊塢，比如比佛利，比如靠海的santa monica，房價動不動就是上百萬，幾百萬幾千萬也不少見。這不在我們普通人考慮的範圍內。買房,購房,裝修論壇,房產論壇0 z* C% F$ a: b. ]/ z

　　美國人買房通常要比中國人玩幾年，基本上等結婚有小孩後才買房。這並不是說美國人買不起房，而是他們的生活和消費方式跟中國人不一樣。而是很多美國人 喜歡有多少錢花多少錢，生活的質量是第一位的。我一個哥們，小年輕，在Google工作，在美國也算高薪了。前段時間忽然辭職不干了。問他什麼原因，說是 每天寫程序無聊，反正現在手頭有點積蓄了，想去歐洲玩玩，結果就這麼去歐洲玩了三個月。這在中國人看來，簡直是腦子進水了。

　　回到洛杉磯的房價上，總體而言，在洛杉磯買房要比在美國的二線城市貴很多，但是選擇餘地同樣還是大很多。如果是個年輕人，您首先可以買公寓，美國人叫 condo，相當於中國的商品房。這裡是洛杉磯的市中心金融區為例，一個算比較新的公寓樓售價30-40萬美元，面積在70-150平米不等。對照美國人 均4-5萬的收入，這個價格其實算高了，但是對照中國的房價收入比，要便宜很多。
　　
　但是美國人其實買condo的不多，這些房子大多是用來投資出租的。租戶一般都是在該區域工作的年輕人。如果要成家買房，美國人一般都是買house，也就是帶院子的獨立小樓。房產論壇,裝修論壇,業主論壇! `' G' l- Y7 [
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　　上面說過，洛杉磯是個巨無霸，再加上有車，因此買房的選擇餘地會很大。這裡舉幾個日子。

　　我剛到美國的時候，是在學校邊上租房子。我們的學校靠近市中心。市中心在洛杉磯算是地理位置的市中心，但是論檔次最多是中等區域。市中心白天有人在高 樓裡上班，晚上回家，大街上只剩X L浪漢睡覺。周邊的區域也是亞非拉人民多。因此除了交通便利，沒其他優勢。我租的是學校附近的一個樓，幾十年的房子了，外面破得很。因為靠近學校，房東專 門用來放租，因此把這個樓閣成獨立的12個房子，租給12個房客，每個人一個月收600美元。一個月7200美元，一年八九萬。這個樓在10年前大概60 萬美元，06年最高的時候漲到100萬美元。現在又回到60、70萬的樣子。就普通居民而言，很少會在這亞非拉人民聚居的區域買房，買了也是為了投資。但 是售租比在這裡還是有參考價值的。不過這個房東算會做生意的，一般同樣大小的房子，結構沒有像它這麼好，最多可能只租一般的價格。房產論壇,裝修論壇,業主論壇2 M+ F+ F7 v. F a7 ?
中國人住的比較多的幾個區房價可能稍微便宜一點，在40-50萬這樣。很多都是一層樓的房子（這個無所謂，反正足夠住了）。新浪樂居! S; r4 i, ~' y5 i
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　　而稍微好一點的房子，比如pasadena就是白人聚居的區，很多有錢的中國人就住在那裡，環境要好很多，房價大概就接近了100萬。
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　　前面說過的話hollywood, santa monica幾個區，也是有同樣100萬左右的房子，但是面積要小很多，院子也沒那麼大。沒辦法，地段好。
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　　洛杉磯房子的均價現在是40萬左右，那麼40萬以下的房子都在哪裡？其實這些便宜房子都在洛杉磯很外延的地方。過去幾年，美國房地產業發展，也是造城 運動。但是美國不像中國，無法拆遷。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉磯外延烏壓壓一片全市房子。再往外可能就是牛場了。這些房子都很新，而且款式也差 不多。但是沒有人氣，賣不出去。現在價格跌到20萬，也沒人買。因為畢竟工作不方便，雖然房子是便宜，但是每天開車來回要兩個小時，實在不是什麼太好的選 擇。新浪樂居論壇) g! S( s, N6 I7 |

　 所以有時候，有人就拿這些房子來忽悠國內的大款。希望他們去買，其實都是不好賣的。美國的房地產泡沫也主要來自於這些區域。像好萊塢一帶的房子，一直都是很堅挺的。

我在洛杉磯認識了至少一百號老美。但是在洛杉磯出生、在洛杉磯上學、在洛杉磯工作，從來沒有離開過洛杉磯的本地人不超過10個。可以想見，這個城市有多少 外來人口。當然這還有歷史原因，洛杉磯總共才100多年的歷史，任何一個人往上數幾代都是外地人，這點倒是和上海挺像的。
　　
　有那麼多年輕人湧進這個城市，而且都是沒有家產的年輕人，他們需要買房，而房價又貴。這些年輕人到底在洛杉磯是怎麼樣生存的？最後能不能站穩腳跟？這個問題要分幾個層次來才能講清楚。
　　
　 首先，湧進這個城市的人五花八門。其中很大一部分人墨西哥人和其他亞非拉底層人民。以墨西哥為例，墨西哥是一個跟中國一個水平線的老大難。是個墨西哥人都 想來美國。好在墨西哥跟美國有著漫長的邊境下，因此挖地道也好，翻牆也好，能來的都來的，而且拖家帶口的來了。美國有500萬非法移民，絕大多數都是老 墨。而洛杉磯是離墨西哥最近的城市之一，因此很多老墨都在這裡安營紮寨了。墨西哥人吃苦耐勞，幾乎所有髒活累活全是他們包了。以前我們嘲笑中國的留學生， 在美國窮死了只好去餐館刷盤子。這個其實都是以前的事情了。現在不少中餐館的廚房裡是老墨在打雜，宮保雞丁做的很地道。而且還會用中文說你好，謝謝，發音 還很地道。
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總之，老墨對生活要求不高，只要有分工作就滿足了。到時候再翻牆爬地道回家蓋房子娶老婆去。因此除了少數混得好的，以老墨為代表的亞非拉人民很少在洛杉磯買房的能力。新浪樂居論壇# c( s5 o2 X s% l
　　這裡插一句，美國go-vern-ment對這500萬非法移民也是睜一隻眼閉一隻眼。美國也不能沒有他們。把他們都趕走了，誰來幹髒活累活。更何況他們的工錢都很低，老闆們願意用他們，只是表面上裝傻。

　　所以在洛杉磯，你去沃爾瑪，工作人員清一色的老墨老黑。只有在堪薩斯城，沃爾瑪才是白人當服務員。新浪樂居3 d e0 I7 E9 X' l

　　那麼白人在洛杉磯幹啥？很簡單，不干髒活累活就當白領了，而且很多都是從事藝術相關的工作。畢竟這是洛杉磯，這是好萊塢。很多白人就是沖這這個跑到洛杉磯來了。

　　我的不少白人朋友，都是干點跟藝術相關的工作。有寫小說的、有寫劇本的、也有當演員的、彈吉他的、唱歌的、搞攝影的。如果是個中國人，你20出點頭喜 歡這個還算正常，如果到了30歲，還在搞這些，而且沒搞出什麼名堂來，那就早點洗洗睡好了。畢竟不是每個人都是能成為阿湯哥的。但是美國人似乎比中國人更 執著。30多歲了，40多歲了，沒買房子，卻依然在搞這些的還是大有人在。這是一個群體，類似於我們的北漂一族，沒房。
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　 另外一個群體則在美國有更大的代表性。他們都處於30歲左右的年紀，還沒有小孩。哪裡找到好工作就去哪。洛杉磯有工作就來洛杉磯，呆了幾年，在芝加哥有更好的工作了， 就去芝加哥。以前看過《時代》上的一篇文章，把這群人叫做Odyssey，就是希臘史詩中的《奧德賽》，到處晃蕩的意思。這個在美國有很大的普遍性，不屬於洛杉磯專用的現象。這些人也不一定會在洛杉磯買房子。
　　
　　這裡可以看出美國人在買房上和中國人一個很大的差別，就是他們覺得閱歷、生活比房子更重要。買房,購房,裝修論壇,房產論壇" Y* t. l" r$ K5 d

　　當然也有一些人，30歲左右，結婚了，那就會考慮在洛杉磯穩定下來買房子。如果夫妻倆有10萬一年的收入，那麼買個50-100萬的房子，壓力還是 有，萬一失業了怎麼辦？美國公司說裁員就裁員。但是比起在北京上海同樣10萬人民幣的收入，現在基本上都是200萬以上的房子，壓力要小得很多。fj.bbs.house.sina.com.cn$ J' P, N1 o, P3 n! W
　
　 洛杉磯另外一部分買房的新生力量就是亞非拉國家的大款。尤其以亞洲為代表，日本人、香港人、台灣人、韓國人，這幾年的中國人。在國去的100年裡，這些地 方的大款都有往美國跑的傳統（日本、韓國後來自己發達了，有回流的趨勢）。現在尤其是是中國人，國內賺了錢，可能賺得也是有風險。想想還是全家來美國比較 安全，因此就來這裡買房。而且都是現金一次性付清。美國人都覺得你是款爺。據說洛杉磯還有一個二奶村，就是中國大款和貪官的美國基地。不過只是據說而已， 我沒有實地考察驗證過。洛杉磯還有個最大的華人超市，就是陳水扁的兒子開的。
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　 說到這裡，你可以已經看出一個問題。美國白人其實處於一個尷尬的地位，論人口，黑人墨西哥人也不怎麼讀書，20歲左右都可以成家生小孩了，一生就是一大窩。論有錢，白人有不少有錢人，但是亞非拉同樣有，現在都來買他們的地了。而白人的中間力量，學歷相對都偏高，結婚也偏晚，小孩也生得少了。因此白人人口在美國的比重在急劇下降。據預測，到了2050年，墨西哥人將取代白人成為美國的第一大人群。

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我們的一些奸商會說：看，美國的年輕人照樣也是沒有房子。你一個中國的小年輕，畢業沒幾年就像結婚娶老婆，買個100平米的房子。你怎麼不學學美國人租房子結婚？房子是給富人造的。
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　 這話其實邏輯錯誤。美國很多年輕人的確是沒有房子。但是他們沒有房子不是因為買不起房子，而是因為他們不想買房子。如果他們存心想買，按照我上面說的如果 夫妻倆有10萬一年的薪水，這個是平均水平，80%的美國人收入在這個範圍內，按照這個收入要在洛杉磯買個50-100萬的房子，是在可承受範圍之內。而 我們在北京上海，夫妻倆的收入也算10萬人民幣，現在基本上都是200萬以上了，壓力不是大一點點。

　　洛杉磯的房價只是高，而北京上海的房價已經是離譜了。所以我說，中國的房價不僅僅是房價的問題，而是危機到整一代人和整個國家未來的問題。為什麼這樣說，房價高，高的離譜，讓人看不到希望，看不到希望自然會厭惡工作打發生活，哪裡會有進步？新浪樂居5 K4 z% H1 j8 ~
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　　而對於美國人而言，房價和生活基本上體現了良性循環。你只要好好工作，即便在洛杉磯這樣的大城市，還是能夠買得起房子，生活是有未來的。另一方面，正 是因為房子的壓力在可承受範圍之內，所以每個人才會有心思去幹自己喜歡干的事情，幹好自己喜歡干的事情，這樣社會才會有進步。
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