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房產稅和中國房地產公司 erzhihe

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房產稅，我現在所指的是對房屋的評估市值按比例每年徵收的稅收，國外比較普遍，稅率1-2%，高的有3%。房產稅是個非常公平的稅賦，你有錢，喜歡享受， 那就住大房子，交高稅；沒錢、節儉，那就低稅，難得的好稅種。順便說一下，有錢人只要本身生活不浪費，那就是大好人，因為他的錢會用於實業，幫助別人勞動 致富，即使是投資和存銀行，這些錢仍然會最終流向實體領域幫助別人。
     我相信中國一定會對所有的房子徵收房產稅，10年內就可以見到，不征可能性為零。原因：1房產稅本身的優點，如上  2財政支出剛性較大，賣地收入大幅下降，需要別的收入填補空缺，不收房產稅就是和我們廣大公務員的生活水平過不去。3抑制投機，防止房價大幅波動，算是 自動穩定器。目前的輿論就是為開徵造勢，讓大家適應這個割肉刀。
     房產稅對持有成本有多大影響，可以計算一下：
cpi持續為6，貼現率6%，房屋60年使用壽命。房產成本中30%是土地成本，70%是建築成本，土地每年增值6%，建築市值每年由於折舊減少1/60，同時由於通脹升值6%。計算房產的每年市值。如下圖：

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      60年後，這棟房子大約升值到10倍。根據每年的市值計算每年的房產稅，按照6%貼現計算現值，1%稅率大約增加購買成本38.65%，2%稅率大約增加成本77.3%。哈哈，厲害吧，現在買房子的將來面臨著最少額外30%的成本。

     接著聊聊房地產公司，房子漲跌難說，但房地產開發行業肯定是下坡路。

      中國的房地產未來是什麼樣？應該是隨著房子的增多，每年的新增房屋逐漸減少，一直到中國人口數量穩定，每年新增房屋僅是每年更新必須的數量，假如中國 2030年人口15億，大約需要5億套住房+20%的冗餘=6億套住房，住房使用壽命60年，每年更新只需要1000萬套的新增房屋。根據我的估 算，2011年中國城鄉的新增房屋大約是2000萬套。未來每年新增房屋會有個峰值，之後每年新增房屋數量將逐步下滑。那麼這個拐點在什麼地方？我從兩個 方面論證：

    從人均住房面積上，我們可以看看發達的國家是什麼樣？ 歐洲國家的人均住房面積為40至45平方米。美國人均住房面積大約為中國的三倍左右，也就是92平方米左右。（這是網上找到的200x年的數據）個人認為 人均40平方米應該是很好的條件了，無論人均gdp多少，一家100平方米左右的房屋應該夠用了。中國的數字如圖，2010年城市人均建築面積31.6 平、農村人均建築面積34.08平，中國最近10年城市每年人均面積增長4.5%，農村年增長3.2%，達到人均面積40m2,城市需要5年，農村需要5 年。到了40平，應該差不多了，中國的人均gdp全球排名90多位，相當於美國的1/10，和歐洲也相差很大，不能要求住房和那些發達國家一樣。我相信中 國的每年新增房屋數量峰值已經過去了或者會在5年內達到。（人均建築面積數據在2010年的人口普查中顯示人均大約少了1平方米。）

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      再從另一個角度看，什麼時間中國房地產業會走下坡路，住房剛需一般就是婚房和改善住房，婚房算是新增需求，改善住房不能算新增，因為舊房會賣給其他人。現 在中國的平均婚育年齡是23歲，我們再從人口結構上看看，數據根據2000人口普查數據（2010年普查數據不詳細，但結論差不多）倒退而來如下圖：
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     圖中紅線是官方統計數據，2000年之前數據根據2000年第五次人口普查數據倒推而來，2001-2008是官方數據，不是很準確。藍線部分的數據來 自2000年普查數據的推算，從2001年開始。從1978到2007年，夫妻2人生育1.5人，藍線數據=23年前人口*1.5/2,。圖中顯示，此次 生育最高點是2013年，之後逐年快速下降，考慮到生育前就買房，那麼2012年可以算是房地產的最後輝煌，從此之後居住房剛需市場將會越來越小。我不明 白那些看好房地產公司的人邏輯何在？

      中國對房地產業的種種限制可以說酶考慮多少民生，現在的限制，是對房地產業的最大保護。假如沒有限制，以中國人的賭性，在2010年的房地產大漲效應鼓勵 下，房地產開發將會有大量的新手，每年的新增房屋數量將不是2000萬套，可能膨脹到一年3000萬、4000萬，最終的結果就是快速到達峰值，然後泡沫 破裂，所有的參與者都損失慘重。房地產的放鬆政策，大家不必期望，放鬆就是將房地產推向死路。

      順便說說認為城鎮化帶來經濟增長和住房需求的觀點。這個純粹扯淡，城鎮化是由於經濟增長，城鎮出現新的就業機會，而且居住城市淨收益（收入-生活成本）大 於農村時，才會出現遷移到城鎮的現象。中國的農村人口的已有知識水平很難大規模遷移城市，只有那些接受教育的年輕人才能適應今後中國對勞動力的需求了，這 個需求還是會繞到新增人口上。