陸振球：內房新規 北水掃港樓料降溫
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GS(14)@2018-06-30 08:37:43https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2802&issue=20180630
【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示，今年5月份私人住宅售價指數報382.6點，按月再升1.7%，按年升14.7%，而相關指數已連升26個月，再創有紀錄新高，期內累積升幅達40.9%。為了遏抑樓價，政府也終於向一手樓開徵空置稅，同時將居屋售價和巿價脫鈎，以及將多幅原私人住宅用地改作興建資助房屋，不過隨即有評論指有關政策對遏抑樓價沒有用，反可能對私樓樓價升勢火上加油。
認為政府新措施不會冷卻樓巿反而幫倒忙的分析，主要立論之一是住宅空置率不高，發展商更可將稅項轉嫁買家，而政府將更多土地撥作資助房屋發展，反令私人住宅供應減少，推升樓價。
空置稅成效 看每年私樓落成量
筆者就認為，政府的新政策能否遏抑樓價，或反會推升樓價，關鍵在於真正的供應是否足夠。如未來私人住宅可維持每年兩萬多個甚至更多的落成量，徵收空置稅便有一定殺傷力；至於私人住宅用地改建資助房屋的影響，同樣視乎撥作資助房屋發展後，私人住宅能否維持每年兩萬伙或更多的落成量。
另外，新開徵空置稅將會是現時的差餉估值約兩倍，大概等於每年約5%的樓價，即是說，若不將單位出租可收約2.5厘的租金回報，反而付5%的空置稅，疊加的差距（或經濟學上的機會成本）便大概等同樓價的7.5%。其實，如果空置稅是累進式計算，即第一年稅率為5% ，然後每半年再加5%，其殺傷力肯定更大。
累進式計算稅率 殺傷力更大
香港樓價長升長有，原因不外乎求過於供，尤其是豪宅每年新供應極少，但香港富豪多的是，以致呎價10萬、甚至20萬元的紀錄不斷被打破。一間名為Boston Consulting Group的機構便指出，根據其統計，原來外地富豪2017年在香港的「藏富」金額高達1.1萬億美元，僅次瑞士的2.3萬億美元，在全球排名第二（圖1），按年增幅更達11%（瑞士按年增幅僅3%）。
上述在香港「藏富」人士，有多少來自中國內地？根據另一份名為《New World Wealth 2017》的研究報告，去年有多達約1萬名富豪離開中國內地（以淨流出計算），排名第一（圖2），第二和第三位則是印度（7000名）和土耳其（6000名） 。那麼富豪淨流入量最多的又是哪些地方？第一是澳洲（1萬名），第二和第三位依次是美國（9000名）和加拿大（5000名）（圖3） ，相信大家近年都經常聽見澳洲、美國和加拿大不少城巿的豪宅都被中國人買起吧。
內地富豪流走兼藏富於外，往往涉及走資，近期人民幣匯價急跌，或多或少反映資金流走，而走資方法形形色色，一些會透過公司在境外發美元債然後收購海外資產，也是一種變相的走資方法。發改委及財政部上月發布通知，指企業須防範外債風險和地方債務風險，剛又就通知作補充，指須規範企業舉債有關資質要求和資金投向，加強外債風險預警；盡快制訂《企業發行外債登記管理辦法》；引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。另外，通知又要求企業依法合規開展市場化融資，禁止及拒絕地方政府為其融資行為提供擔保等，而最新發展是不許內房發外債的期限超過一年。
內房加快賣樓或陸續有來
上述新措施，就算不會說是堵塞走資的措施，但將會減低內房藉海外發債來融資收購內地以至香港地皮和物業的能力，而日前傳出擬收回棚改貨幣化的措施，也不利內房企業高槓桿買地起樓，以至托高樓價的能力。
可以預見，未來中資企業的北水來港掃地搶樓的活動會進一步降溫。事實上，近期不少內房缺水，個別內房在境外發債的利率高達10厘或以上，如情况持續，有關內房勢必加快賣樓套現，否則單是支付利息的壓力已很沉重，如海航被迫變賣香港及海外的物業個案，也可能會增加。
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[陸振球 樓市解碼]