陸振球﹕樓價與競爭力背馳的迷思
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GS(14)@2018-05-26 10:37:18https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0621&issue=20180526
【明報專訊】一個地方的樓價就算高企，如是反映其競爭力強勁，本來也不是大問題，不過，瑞士洛桑國際管理發展學院發表《2018年世界競爭力年報》，評估全球63個經濟體競爭力，過去兩年排首名的香港今年跌至第2，被美國超前，是否預示不斷破頂的香港樓價，只是由供應不足或投機資金所推升？
根據洛桑報告，香港在「管治效率」和「營商效率」連續4年居首，但「基礎建設」今年由第20位降至第23位，當中「科學基建」的排名較低，財政司長陳茂波回應時稱，香港在科技和科研基建發展確是「落後了」，但政府已加大投資，重申香港依然有競爭力。
香港基礎建設排名倒退，甚至拖累香港整體的競爭力排名，原因很多，可以是每當政府推出基礎建設時，都受政客拉布或抗議阻撓，也可能是香港近年樓價不斷攀升，人們發覺投資在科研或基建上的回報，遠不如直接投資地產！另外，不少基建建設，都要土地配合，但現在不論填海或舊區重建，都會遇到環保界人士挺身而出，以保育為由加以阻撓，長此下去，香港的競爭排名，難保會不斷被其他國家或地區爬頭。
經濟強勁 社會發展停滯
香港的土地問題不單影響基建或競爭力，更是樓價和租金不斷攀升的元兇，進一步影響香港的社會發展。香港社會服務聯會（社聯）日前公布最新的「香港社會發展指數2018」，採用2016年的各項社會發展指標數據，分析香港整體社會發展。經加權計算後，2016年的整體社會發展指數為205（基準年1991為100），較2014年輕微倒退1點，是自社會發展指數發布18年來，首次在經濟發展強勁下，錄得社會發展停滯。
社聯業務總監黃健偉表示﹕「過去10年，香港經濟發展強勁，但貧富懸殊狀况未見改善，基層享受到的經濟發展成果有限。『房屋分類指數』倒退是拖累社會發展指數下跌的重要因素。基層市民安居愈來愈難，房屋問題成為本地貧窮狀况的結構原因。」
基層壓縮生活開支交租
「房屋分類指數」自2008年起急劇下跌，由2008年的86大幅跌至2010年的-5，自此跌勢未停，2016年更跌至-342，較2014年的-238大幅倒退43.5%。社聯表示，公屋輪候宗數持續上升，2016年有284,800宗，最新的平均輪候時間更達5.1年（截至2018年3月底），加上整體住屋開支佔住戶總開支的比例進一步升至35.8%，租住私樓的基層巿民經濟壓力尤其沉重，租金佔開支比例達到44%，他們要壓縮其他生活所需以應付租金開支。
正如社聯表示，過去兩年公屋輪候宗數和時間更多和更久，樓價和租金也錄明顯升幅，若以此計算「房屋分類指數」應會得出比2016年更低的分數，亦會對「香港社會發展指數」造成更大拖累，不論政府或民間包括政客，都要更正視香港的土地和房屋問題。
大家可能以為，土地和房屋問題只會困擾小巿民，大財團一定很歡迎這種情况，因可以藉買地起樓大賺。不過，以往一直被喻為地產大好友的信和（0083），不知是否認為地價過高，抑或是其他原因而放慢投地，以至過去兩年幾乎出現賣樓「斷層」（圖1），亦拖累其股價長期打橫行，至近一兩年才重新積極買地，估計踏入2019和2020年才有較多樓盤可賣，但未知到時香港樓價是否仍然熾熱暢旺？
零售回暖 領展走勢現突破
兩年後香港樓巿是否仍在高位未知，現在除了住宅，商廈巿道也極興旺。皇家特許測量師學會﹙Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS﹚發表2018年第一季香港商業地產市場調查報告，受訪測量師大部分預測未來12個月甲級商廈（Prime Office）和租金會升6%至7%，零售物業（商場及商舖）的預期也出現改變，並普遍預測未來12個有關物業租金不再下跌（圖2），事實上，近期港股雖反覆，但擁大量優質零售物業收租的房託領展（0823），其股價近日卻升破了箱形徘徊區（圖3），值得投資者留意。
筆者近日與朋友到菲律賓宿霧（Cebu）一遊，獲介紹認識一名來自香港，卻能在當地成為大發展商的楊姓企業家，請教他在當地發展經驗和最新巿况，值得和大家分享。姓楊企業家原在香港從事鑽石買賣，也有參與物業投資，數十年前娶了一名菲律賓太太，太太不斷在當地買地買島，到了2003年，楊姓企業家開始大規模發展當地的住宅、商廈及度假村等。
他說，近年宿霧的物業巿場大旺，地價漲了數倍至十多倍，他興建的別墅及住宅項目，逾千個單位往往兩三個月便可售罄，現在當地不容易買地，好在早年已有大批土地儲備才能應付，而當地樓價雖然已漲了不少，但和菲律賓首府馬尼拉相比，仍低約一半，和香港比較，差距更是一般香港人難以想像，比方說他旗下一些兩層別墅，面積3000多呎，售價只是約150萬港元！另外，他在當地投資作收租的商廈，每年收租淨回報有約7厘，同樣是遠超香港！
問他會否再在香港投資物業，他說現時在香港買地每呎隨時要萬多兩萬元，一個地盤動輒要數十億元，直接買樓更要付重稅，豪宅的租金回報率低至1厘，實在難以接受，現時只保留早前購入的嘉慧園一個單位便算了。
[陸振球 樓市解碼]