曾淵滄：華懋「餓」地4年 必須出高價
1 :
GS(14)@2018-01-28 14:38:08【明報專訊】安達臣道前石礦場的住宅官地招標，華懋以31億元中標，每呎樓面地價1.2萬元，是市場預期的高位。
4年前，華懋以30億元的價格奪得將軍澳一幅地皮後，4年來投地完全失敗，地產發展商的確不能沒有土地，試想想，4年前買的土地，相信大約1年之後就可以入伙了，到時候，華懋一眾員工幹什麼？這就是為什麼華懋不得不出高價投地的原因。
香港政府的官地供應的確很少，一眾地產商除了恒地（0012）、新地（0016）、長實（1113）、新世界發展（0017）外，其餘發展商手上甚少有農地。農地的發展主要權在自己手上，只要認為補地價的價格合適，就可以拍板開發，但是官地招標是價高者得，投的是暗標，地產商在不知道其他地產商出價的情况下，如果真想「志在必得」，就不得不出一個驚人的高價以保證成功中標。
嘉華啟德地呎價漲逾倍 情况相同
很明顯，華懋是在「餓」地4年之後，才決定重金奪地。2016年12月，嘉華國際（0173）以58億元，每呎樓面地價1.02萬元奪得啟德用地，而2014年2月，嘉華國際僅以29.4億元，呎價5300元奪得啟德同區土地，只是兩年多，呎價上漲近1倍，當時傳媒感到震驚，紛紛採訪嘉華國際主席呂志和問原因，當時呂志和也是這麼說，他說嘉華國際已經3年沒有成功投得土地，集團一眾員工都在擔心未來沒工開。
啟德土地價格大升，是因為內地資金海航突然一連兩次，先後以呎價1.35萬元及1.36萬元的高價取得啟德土地，而海航進場之前，啟德土地的中標價只是5000元至6000元，海航搶高啟德地價逼其他地產商不得不出高價迎戰，嘉華國際能以低於海航之前中標的價格取得啟德土地還得多虧海航接連買地之後，資金鏈出了問題，不敢再高價搶地。
出高價始於海航進駐
論位置，安達臣道比不上啟德，啟德附近地區發展成熟，與九龍灣工商地區相連，今日的九龍灣商廈林立，有沙中線的啟德站正在興建，很快可以啟用，而安達臣道是前石礦場，石礦場一定遠離市區，遠離民居、商業區，是一大片全新的土地，要多年時間開發，傳媒稱之為觀塘區，實際上與觀塘工商業區有相當距離。
從這個角度來看，嘉華國際的1萬元呎價買啟德地是廉宜了，海航以呎價1.36萬元買啟德地也不算太貴，更早前嘉華國際的5300元呎價買啟德同區土地就更是暴利。當然，最暴利的依然是四大地產商手上的農地非常多，因此，恒地在成功補地價將古洞北的農地變商住用地後，就把屯門的土地高價賣給恒大（3333）。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3963&issue=20180126