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土地庫存減 東京樓價攀升 升勢擴至鄰近地區 專家:買兩房戶較佳

1 : GS(14)@2017-11-19 14:36:36

【明報專訊】日圓近期走勢保持平穩,日本央行10月會議後發布的經濟預測季度評估當中,日本央行大致維持對物價的樂觀預測不變,第三季日本大型製造業者信心創10年來最高,表明得益於強勁的全球需求,日本的經濟持續復蘇,預計通脹將於2020年3月止財年達到2%的目標。由於日圓保持平穩,而市場預期物價上漲,故房地產價格亦預期上升。近期有報告指出,今年東京樓價升幅較為明顯,主要是由於土地庫存減少。

東京、大阪等地區的地價攀升,根據日本國土交通省9月發表7月1日當時的標準地價(都道府縣地價調查),全國商業用地的平均變動率與去年同期相比上漲了0.5%,連續兩年上揚。三大都會區(東京圈、大阪圈、名古屋圈)商業用地上漲了3.5%;東京圈的住宅用地連續4年上升,商業用地是連升5年;京都府升5.7%,京都市升10.3%(前年升6.5%),11個區也全部上揚。其中最大特徵是在赴日旅客的帶動下,京都市就有5個地點囊括升幅的前十名。大阪府大阪市北區及福島區用地價格呈現上漲趨勢,京阪神地區交通便利的草津、守山、野洲等縣南部3市亦上升。

明年行民泊新法 勢吸海外客投資房產

欲在日本置業的準買家要留意,在2018年1月,民泊新法全國解除禁令;眾多不動產投資客聚焦於京都,投資者表示,「在京都推出的民泊新盤共有12個,一拿到旅館業法簡易住宿的營業許可後,就開始營業」,這對於有意投資日本的人是好消息,市場認為勢必帶動海外投資者的需求。

東京圈的住宅用地價格已連續4年上揚,調查對象的所有住宅用地地點當中,半數都上漲。市區的住宅用地漲價3.3%(前年2.7%),東京23區全面上漲,又以荒川區上漲5.3%居首。千代田、中央、港這3個都心區的升勢已逐漸衰退,其中,出現漲幅的地區包括荒川、足立、江戶川、葛飾、墨田、江東,這些城北、城東區的升勢可說是銳不可當。

不動產價格從市中心地區到東京23區、甚至擴至周邊居高不下。鎖定投資客、擅長公寓大樓的中型開發建商東京日商系統,正着手開發埼玉縣西川口站沿線步行約1分鐘的按戶出售型公寓大樓,鄰近物業售價勢必水漲船高。若干年前,每平方米不過200萬日圓(約13.8萬港元),現已漲價至250萬日圓(約17.2萬港元),浦和區更超過300萬日圓(約20.7萬港元)。

單身族增 刺激小型公寓需求

不少不動產買賣中介一致認為,公寓轉賣者積極炒作,刺激了樓價升勢,東京也順勢拉高了神奈川、千葉、埼玉的物業成交宗數,因為當市中心、都會區的價格過高,消費者只有不斷把購屋目標區域往外延伸。對於上班族來說,能買到東京灣港等塔式公寓大樓依舊是遙不可及的夢想。

日本由於晚婚與離婚人士增加,也有不少不打算結婚的單身族,流入了小型公寓市場。如果到達富裕階層的水平,他們會選擇一直以來評價良好的街區,同時追求身分地位象徵與交通便利的雙重條件。這些買家的共通點就是追求資產價值。山手線的內側地區等地,過去都是以富裕階層為主的熱門地區,由於價格急速上升,城東、城北地區也開始成為熱門置業地。江東與墨田、江戶川、北區等區域的地價,比城南、城西來得便宜,前往都會中心的交通方便,吸引上班族入市。事實上,東京資產價值也在穩定地上升,尤其是靠近奧運會場的江東區豐洲與有明的公寓售價,更是迅速飈升。豐洲十多年前樓價每平方米只需170萬日圓,如今二手公寓也超過300萬日圓(約20.7萬港元)的水平,新盤更超過350萬日圓(約24.1萬港元)。

置業前留意資產價值 關鍵在「租得出」

至於現在是不是投資日本東京樓的時候,專家認為不只看東京本身,還要看外在環境,若在東京買樓,一定要租得出,才有投資價值。樓價漲時,大單位較易脫手,樓價跌時,小單位較易放盤。現在買的話,買2房的戶型比較好,小套房的話多半是賣給投資客,311地震後小套房漲幅約5%至10%,2房戶漲幅約20%至40%。

明報記者

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2444&issue=20171117
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344307

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