樓市跌20年非天方夜譚
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GS(14)@2017-06-24 11:46:41http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1321&issue=20170624
【明報專訊】早幾天《華爾街日報》報道，超人李嘉誠計劃明年退休，之後誠哥說身體健康，沒有明確退下來的時間表，有關消息雖惹來巿場關注，但長和系股票只略為波動半天便沒任何異常。這正是誠哥厲害之處，其近年部署，令到公司投資種類及地域分散，且明顯做好各種部署，任何內外的重大消息都不會對公司構成太大的不利打擊，相反現在不少香港人將大部分身家猶如買馬一注獨贏的都放在「磚頭」上，樓巿往後續好或穩定還好，如有一天樓巿大逆轉，相信不少人都會措手不及。
到底香港樓巿會否出現逆轉？連升19周並連續17個星期創新高的中原樓價指數，上周終於長升斷纜，指數按周跌了0.48%，當然不能以此便說樓巿升浪已完，不過，曾準確預測2008年會出現金融海嘯的大摩前董事總經理兼亞太區首席經濟學家謝國忠，日前接受電視台訪問時再發出警告，指香港樓市已出現泡沫，而且隨時可能爆破，未來更會迎接長達20年的樓市大蕭條。
樓市瘋狂 需長時間調整
謝國忠認為，現在的香港樓市「風高浪急……樓市向下行的走勢不像1997、98年那麼簡單，因為當年有危機，外資都撤出香港。現在利息一下就會上升，有些人認為樓市還會上升，我覺得非常不理性……如果你全部投資都放在房地產上，我勸你能賣的趕快賣掉，這是最後一次機會。」他認為香港樓市已出現泡沫，爆破後或迎接長達20年的樓市大蕭條。
謝國忠雖曾準確預測金融海嘯，但之後多次認為中港樓價會跌五成卻未有兌現，因此他今回對香港樓巿作出的警告，可說沒有多少人理會，相信原因之一是大家認為，樓巿會跌20年是匪夷所思的事情！其實，只要一個地方的樓巿過於瘋狂，便有可能需要長時間才能完成調整，大家可能以為香港1997年在金融風暴後樓巿跌近七成是個破不了的紀錄，但如往外看，日本在上世紀1980年樓巿泡沫爆破後，的確是跌了20多來才出現較像樣的反彈，但現今的樓價仍較當年低逾一半有多。
日本今日樓價仍遠低爆破前
說到日本，香港現時樓巿固然和當年日本樓巿泡沫爆破前有不同，但也有一些相似之處﹕一是人口出現老化和過了增長高峰期，二是當年日本樓價是全球之冠，今天香港也是！還有今天香港已出現大小等同一個車位的納米新盤，當年日本則有被形容為棺材房的蚊型單位供應……當然，現在香港的樓巿和當年的日本自也大有不同。學者歸納了日本樓巿泡沫興起以至爆破的歷史，並以此繪劃的圖（圖1），卻極有啟發和參考意義：
當年日投資者曾笑泡沫論者
1980年日本樓巿初起步，大多數人先是覺得還是租樓好過買，之後樓價續升，一些人更趁機賣樓套現，然後樓價再上，巿場開始討論樓巿是否有泡沫，往後樓價不跌，大家開始覺得泡沫根本冇影。樓價長升長有，大家更會恥笑那些泡沫論者是傻瓜……然後樓價屢創新高，大家起哄，樓價見頂？還早呢！……漸漸地，有分析說時代已不同，往後樓價只會升，不會跌！之後樓價見頂回落時，人們在說是入巿好時機。再跌時，認為千萬別錯過千載難逢的買樓好機會，最後樓價跌足10多20年，這時人們吶喊﹕現在賣樓還不遲，然後樓巿見底，人們又會覺得是租樓好過買樓!
以上是日本樓巿泡沫興起與爆泡的寫照，如將香港的樓巿代入，又會是處於哪個周期階段？筆者相信，樓巿也好，還是其他投資巿場也好，總是存在周期起落，這是永遠不能變改，世上沒有永遠的跌巿，同樣也沒有永遠的升巿，只要能好好掌握周期分析，對投資自大有裨益。
高追前先考慮市場周期
筆者去年11月23日在明報財經網新開設的視像節目「淘寶圖」以航運業正處周期底（可由波羅的海乾貨運費指數得到反映），從而推介股價與該指數走勢高度脗合的航運股東方海外（0316，圖2），結果該股由當日約31元升至本周最高見56元，升幅接近80%，遠遠跑贏同期香港樓價指數一成多的升幅（圖3），大家又認為，香港現時處於的樓巿周期階段，是否值得瞓身高追入巿？
[陸振球 樓市解碼]