譚新強：現價高追買樓 如22元掃美圖 樓價飈成交未配合 料升勢難持久
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GS(14)@2017-03-30 09:45:29http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5504&issue=20170330
【明報專訊】本港住宅樓價近日屢創新高，業界亦普遍看好後市，不過，中環資產投資行政總裁譚新強接受專訪時，卻獨排眾議堅決看淡。他估計，近月個別中資機構因有走資需要才高價來港搶地，此舉令樓價火上加油，但卻未獲成交配合，料升勢難以持久，並預測美國將於明年底前再加息7次，港息亦會跟隨向上，令供樓負擔加重，樓價料將見頂回落。譚新強更指目前港人若抵受不住升市誘惑而追買港樓，結果料將如股民上周在每股22元掃入美圖公司（1357）一樣蝕錢收場。
譚新強除了是著名對冲基金經理之外，在本港樓市的投資經驗亦豐富，2003年SARS後尤其活躍，在港島、九龍及新界的大小單位均有涉獵，亦曾在內地、外國及澳門置業，惟他過去5年已再無入市買港樓。他分析，雖然過去5年樓價屢創新高，成交量卻反覆下跌，升勢並不健康。他說：「要判斷股市是否熾熱，一定要睇成交量，樓市亦一樣；根據這指標，本港住宅市道過去5年是愈來愈冷清。我覺得在此情况下，樓價只是乾升，升勢難以持續。」
本港去年一手及二手成交量為54,701伙，對比人口737萬，比率約0.74%；而上海及多倫多去年該比率均接近2%，顯示本港樓市的流動性與其他國際城市比較屬偏低。譚新強認為，物業作為不動產，活躍的成交量很重要，他舉例說：「由於內地拍板興建隧道由深圳通往中山，中山樓價去年向好，我看到有些報道指有關升幅更達七成，好像十分好景；但我有朋友在中山市中心發展樓盤，去年想賣樓結果一個單位也賣不出。可見只有當物業成交活躍，市價才有參考價值。」
籲訂最低面積 樓價料慢慢回落
譚新強分析，過去5年其實本港居民收入增長有限，發展商亦因應購買力不足，將新盤一些單位面積愈劏愈細到只有120至150方呎，由此推高新盤呎價，並且將升勢傳導至二手市場，令整體樓價屢創新高。「為什麼市場會出現百多方呎的納米樓，因為一般港人能夠負擔的置業預算上限就只有400萬元，發展商於是便將單位愈劏愈細至只有百多呎，並且把呎價推高至2.5萬至3萬元。」惟他認為，凡事總有極限，目前納米新盤面積低至120方呎，已屬不人道的水平。因此，他建議港府適時介入市場，日後在賣地條款上列明可興建單位的最低面積，「例如港府可要求新盤面積不可少於200方呎，這樣的話，由於一般市民置業預算仍維持在400萬元，我相信呎價就會慢慢回落至2萬元以下」。
根據Demographia數據，截至去年第三季，本港樓價中位數相等於家庭收入中位數的18.1倍，連續7年成為全球最難負擔的城市；譚新強認為，若考慮到不同城市住宅單位面積的差異，港樓呎價之高便更加離譜，「澳洲悉尼為緊隨本港之後、全球買樓負擔比率（12.2倍）第二高的城市，排第三是溫哥華（11.8倍）。我估計，計算悉尼及溫哥華樓價中位數的有關單位面積，肯定比香港大；假如以呎價計，本港樓價更加難負擔。換言之，你不在香港買納米新盤的話，同樣金額在海外可以買到花園洋房。」
中資搶地或走資 似股票莊家炒高美圖
即使本港樓價在去年第三季已高至非一般港人所能負擔，惟其過去半年仍大漲小回，錄得逾半成的升幅，結果當然是貴上加貴，更難負擔。外界普遍認為，這與中資機構接連以高價來港搶地，令「麵粉」價格急升，「麵包」亦跟隨漲價有關。不過，譚新強估計，有關中資機構高價搶地可能是出於走資需要，可持續性成疑，籲港人不要跟風追買，他更以近日股價大起大落的美圖比喻說：「我個人估計，莊家早前把美圖股價愈推愈高，可能涉及一些別有用心的資金活動。最初炒高的時候無散戶會跟進，但當股價升至高位後，再加上有心人推波助瀾，有些傻人便會跟買。所以，如果你在每股22元衝入去就是『戇居』，人家有走資需要，你又同佢癲？你有無走資需要呢？同樣道理，有些中資機構可能需要走資才來港搶地，而目前樓價被挾高後，我覺得假如你衝入去買樓接火棒就係傻，與以每股22元買美圖沒有分別。」
譚新強目前有膽識在樓價撲頂之際唱淡後市，其中一個原因，是他相信美國將在明年底前再加息7次共1.75厘，料港息亦會跟隨向上，屆時即使借30年按揭買樓，每月供樓負擔亦會增加逾兩成，料將成為壓垮樓價的最後一根稻草。他分析稱：「根據美國勞工部數據，2月通脹率已高達2.7%，由於當地經濟向好，我相信通脹在未來1至2年仍會徘徊在此高位。聯儲局本月加息後，聯邦基金利率已升至1厘，但我估計仍遠未見頂，料當局在明年底前將再加息7次共1.75厘，令聯邦基金利率升至2.75厘，屆時利率將高於通脹率，完成利率正常化的程序。由於本港實施聯繫匯率，本港銀行同業拆息（HIBOR）已跟隨美息向上，大部分港樓按揭都是以HIBOR計價的，壓力料慢慢傳導至供樓一族，樓價亦會從高位回落。」
高位接貨淪樓奴 人生將如鹹魚
綜合上述分析，譚新強呼籲，目前不論用家或投資者均不應入市買樓，否則高位接貨後，隨時成為樓奴，屆時他們恐怕背負一身樓債，難以追求其他理想，「如周星馳所說，這樣的人生與一條鹹魚有什麼分別？」他總結說：「目前買樓是危險、危險、十分危險，重要的事要說三次。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2017-03-30 09:45:41http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6300&issue=20170330
【明報專訊】美國最權威的樓價指數是Case-Shiller房產指數，有關期貨可在芝加哥期貨交易所買賣。投資者可根據本身的財務情况，再因應其對美國整體樓價走勢的判斷，買入或沽出該期貨，可達至對冲風險的效果。
美國早有Case-Shiller指數
舉例說，若投資者持有大量美國物業卻擔心樓價下跌，可沽出該期貨，對冲樓價下跌風險；另一方面，若屬無殼蝸牛的美國人，又未儲夠首期上車，可買入該期貨，對冲樓價上升風險。
建議金管局牽頭 港交所銀行協助
譚新強建議，港府可由金管局牽頭，與港交所（0388）、本港主要銀行及保險公司磋商，推出與本港樓價指數掛鈎的期貨產品。這樣的話，港人日後便可以像美國投資者一樣，以期貨對冲本土樓價上升或下跌的風險。
他又透露，自己曾在耶魯大學就讀，認識創辦Case-Shiller房產指數的耶魯經濟學教授Robert Shiller，相信這名諾貝爾得獎者亦很樂意分享在當地創立樓價指數期貨的經驗。
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